Каким критериям должна соответствовать методика оценки объектов недвижимости в целях налогообложения

Опубликовано: 27.04.2024

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

Тип и класс здания;
Географическое месторасположение;
Площадь;
Этаж;
Состояние, качество отделки;
Строительные характеристики;
Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
Благоустроенность территории;
Развитость инфраструктуры;
Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Какие объекты облагаются исходя из кадастровой стоимости

Если с налогообложением недвижимости физических лиц в настоящее время более или менее понятно (с 2020 года в субъектах он исчисляется исходя из кадастровой стоимости (кроме Севастополя), то с налогообложением объектов недвижимости организаций дела обстоят сложнее.

Налог на имущество организаций пока что отличается своей двойственной природой, которая проявляется в нескольких вариантах его исчисления. Так, по общему правилу согласно ст. 375 НК РФ его налоговая база определяется как среднегодовая (балансовая) стоимость недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения. Однако для некоторых объектов недвижимости она рассчитывается по кадастровой стоимости. Разграничение «балансовых» и «кадастровых» объектов в данном случае имеет огромное значение, так как на практике кадастровая стоимость гораздо больше балансовой, что в свою очередь больше обременяет владельцев «кадастровой недвижимости», увеличивая их налоговое бремя (конечно, бывают и обратные примеры).

К кадастровым объектам недвижимости (налоговая база которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости) относятся:

объекты недвижимости иностранных организаций, которые осуществляют свою деятельность на территории России через представительства;
объекты недвижимости и незавершенного строительства, размещенные на участках земли с назначением «ведение личного подсобного хозяйства», «садово-огородническая деятельность» и/или «ИЖС»;
административно-торговые центры (административно-деловые центры, торговые центры (комплексы), нежилые помещения, используемые под офисы, торговые точки, точки общественного питания и бытового обслуживания или предназначенные для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам технического учета (инвентаризации).

В отношении объектов пункта 1 и 2 налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости уже просто при наличии закона субъекта РФ, где установлена соответствующая обязанность (а это – во всех субъектах РФ).

А вот объекты недвижимости пункта 3 должны быть включены в специальный региональный «Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база в соответствующем году определяется как кадастровая стоимость», который ежегодно утверждается исполнительным органом субъекта Российской Федерации и часто актуализируется. Их кадастровая стоимость должна быть определена и внесена в ЕГРН (Подпункт 1 п. 7 ст. 378.2. НК РФ). Соответственно, если на 1 января текущего года объекта недвижимости нет в данном перечне или/и кадастровая стоимость определена уже в течение года, то налог будет считаться по балансовой стоимости (см., Письмо Минфина России от 28.12.2018 № 03-05-05-01/95999).

«Кадастровые объекты» и региональные перечни недвижимости

При рассмотрении административно-торговых объектов нельзя забывать об определении этих самых объектов, ведь только после этого возможно говорить об их налогообложении по кадастровой стоимости. Так, согласно п. 3 и п.4 Ст. 378.2 НК РФ административно-торговым объектом признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному/ нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

здание расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования (ВРИ) которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения/ торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание предназначено для использования или фактически используется в целях размещения вышеупомянутых объектов.

При этом, в основе предназначенного и фактического использования лежит 20-процентный критерий, то есть:

здание признается предназначенным для соответствующего использования, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания в соответствии со сведениями из ЕГРН или документами технического учета предусматривает такое использование в целях размещения офисов, офисной инфраструктуры (приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) / торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
здание фактические используется в соответствующих целях, если не менее 20% его общей площади фактически используется для размещения объектов.

Хоть ранее мы и говорили о том, что земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости в налоговом пространстве рассматриваются отдельно, здесь же мы видим, что ВРИ земельного участка может повлиять на налогообложение находящегося на нем здания. Формально может показаться, если среди ВРИ земельного участка (а их может быть несколько) есть тот, что допускает размещение административно-торговых объектов, то все здания на этом участке автоматически могут быть включены в Перечень объектов недвижимости, облагаемых по кадастровой стоимости.

Точку в этом вопросе в 2020 году Конституционный Суд РФ, указав, что в отношении административно-торгового объекта нельзя рассчитывать налог по кадастровой стоимости, ссылаясь лишь на вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий размещение таких объектов. Необходимо исследовать вопрос о фактическом использовании объекта недвижимости для соответствующих целей (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.11.2020 N 46-П "По делу о проверке конституционности подпункта 1 пункта 4 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой открытого акционерного общества "Московская шерстопрядильная фабрика").
Это определенно является верным шагом, направленным на справедливую и верную оценку объекта недвижимости в целях налогообложения, ведь зачастую инспекторы, занимающиеся формированием Перечней объектов недвижимости, заполняют графу с видом разрешенного использования земельного участка в акте осмотра объекта недвижимости без выезда на место, а руководствуясь только спутниковыми снимками и сведениями ЕГРН.

К административно-торговым объектам не относятся объекты, предназначенные или используемые (в том числе арендаторами) для социальных, медицинских, образовательных, научных, производственных и иных аналогичных целей, если они не отвечают вышеупомянутым критериям (Письмо Минфина России «О возможности обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости зданий и помещений, используемых (в том числе арендаторами) для научных, производственных целей» от 17.11.2020 N 03-05-04-01/99793).
Однако представляется возможной ситуация, когда в административном здании промышленного предприятия сдается в аренду «офисное» помещение площадью 20 процентов от общей площади здания. В таком случае налог на имущество будет рассчитываться по кадастровой стоимости.
Таким образом, чтобы установить, по какой стоимости вы должны исчислять налогооблагаемую базу, необходимо определить, относится ли ваша недвижимость к категориям объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если нет, то речь будет идти о среднегодовой (балансовой) стоимости. Когда субъект РФ включает в Перечень имущество ошибочно, необходимо добиваться исключения из Перечня. При наличии подтверждающих лицензий, договоров, а также уставных документов с указанными кодами видов экономической деятельности, при соответствующем фактическом использовании исключение из списка «кадастровых объектов» практически гарантировано, что подтверждают положительные судебные решения (№ 5-АПГ17-22, N 5-АПГ18-2, № 5-АПГ16-116).

Переход на кадастровую стоимость по инициативе владельца недвижимости

Решение об определении налогооблагаемой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости не исключает возможность перехода на оплату налога по кадастровой стоимости по инициативе владельца недвижимости. Такая необходимость может возникнуть в случаях превышения среднегодовой (балансовой) стоимости над кадастровой. Если есть основания полагать, что ваш объект недвижимости незаконно не внесен в Перечень, то необходимо подать заявление в орган исполнительной власти субъекта, формирующий Перечень, о внеплановом обследовании объекта недвижимости и включении его в соответствующий Перечень в целях налогообложения по кадастровой стоимости, то есть доказать необходимость изменения Перечня в части включения необходимого объекта недвижимости.

Как облагаются налогом помещения

Если выше речь шла об отдельных административно-торговых объектов как зданиях, то, как быть с нежилыми помещениями? Если они фактически используются под офисы, торговые точки, точки общественного питания и бытового обслуживания или предназначены для такого использования по сведениям ЕГРН и/или документам технического учета (инвентаризации), то облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости. При этом, согласно п.5 ст. 378.2 НК РФ здесь также действует правило 20 процентов в отношении фактически используемых помещений: фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Особенность заключается в том, что, если кадастровая стоимость для помещения не определена, то налогооблагаемая база определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (налогооблагаемая база= площадь помещения/площадь здания Х кадастровая стоимость здания). Такое правило не применятся в случаях, когда стоимость помещений в совокупности выше кадастровой стоимости здания и когда для помещения отдельно определена кадастровая стоимость.

Мы публикуем серию статей «Налоги на недвижимость».

Нам важно не только поделиться знаниями с Вами, но и получить от Вас обратную связь по каждой статье. Заметили ошибку или неточность, хотите предложить дополнение или попросить об этом нас – не стесняйтесь и обязательно пишите нам. Совместными усилиями у нас обязательно получится отличное произведение.
Самым активным мы подарим напечатанный сборник наших статей.

Место расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

В этой статье мы рассмотрим 12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.

1. Фасад помещения

Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».

Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.

По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.

2. Высота помещения

Высота позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.

Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.

Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой отделке.

3. Прилегающая территория

Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.

Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.

Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.

Если вы рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.

5. Электроснабжение

Мощность необходимая бизнесу:

Пекарня — 600 Вт/кв.м.

Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.

Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.

Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.

Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.

Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.

6. Вода, канализация, вентиляция

Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.

7. Планировка коммерческого помещения

Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:

Плавильную прямоугольную форму;
Минимальное количество несущих колонн;
Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.

Оптимальные площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):

35-45 кв.м;
60-80 кв.м;
100-140 кв.м., важно наличие запасного выхода;
180-220 кв.м., важно наличие запасного выхода;
350-500 кв.м. важно наличие запасного выхода и дебаркадера.

Для офисных помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение востребование и дороже.

Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.

8. Вывески и навигация

Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.

Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.

Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».

9. Расположение помещения в составе дома

Если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет не возможна.

Если над помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.

Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.

10. Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения.

Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.

Особое внимание уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес – центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание заметно выше чем у помещений формата street retail.

Также проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

11. Кадастровая стоимость объекта

По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.

12. Условия договора аренды

Если вы планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально проанализировать условия договора аренды.

Условия договора, на которые нужно обратить внимание:

Ставка арендной платы и условия ее индексации;
Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
Условия по досрочному расторжению договора;
Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
Штрафы, пени, компенсации;
Авансовые и депозитные платежи;
Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
Продление и расторжение договора;
Правила работы и режим;
Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
Виды разрешенного использования помещения.

Описанные выше 12 критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.

Для кого написана и кому будет полезна эта книга:

Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.

При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.

Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.

Независимая оценка недвижимости – процедура, целью которой является установление объективной рыночной стоимости объектов. Порядок проведения и нормативные требования регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

В каких случаях необходимо обращаться к оценщику?

Независимая оценка актуальна, когда объект недвижимости участвует в финансовых операциях и юридических процедурах, связанных с обеспечением залога, продажей, сдачей в аренду или при разделе имущества. В частности, необходимость установления цены имущества независимым оценщиком возникает в следующих случаях:

1) Для получения ипотеки и обеспечение залога по ней;
2) При спорных моментах в отношении правообладания объектом;
3) При страховании;
4) При конфискации, выкупе или ином отчуждении в пользу государства и иных случаях, требующих определения ликвидности объектов недвижимости.

Также процедура независимой оценки используется в ситуациях, когда необходимо установить объем ущерба, нанесенного имуществу. Целью этой процедуры является установление суммы взыскания ущерба с виновных лиц.

Если объект недвижимости числится в списке активов компании, целью независимой оценки является определение реальной рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Какие методы используются при определении стоимости недвижимости?

При проведении оценки используется три основных метода:

1) Рыночный метод. При этом методе устанавливается ценность объекта с точки зрения доходности от владения. Итог оценки отражает не только объем дохода, который может быть получен за весь срок использование имущества, но и уровень инвестиционных рисков. В нем же отражается показатель ликвидности объекта в будущем.
2) Затратный метод. При таком подходе выясняется, сколько расходов придется понести на создание аналогичного объекта недвижимости. Особенно часто этот метод применяется в отношении загородной недвижимости.
3) Сравнительный метод. В этом случае рыночная стоимость экономическую ценность объектов определяется путем сопоставления цен на аналогичные единицы недвижимости.

Выбор того или иного метода всегда зависит от целей и предназначений экспертной оценки.

При оценке каждого типа недвижимости применяются разные критерии оценки. Так, при определении стоимости коммерческой недвижимости учитываются следующие параметры:

1) Функциональное назначение объектов:
2) Место нахождения;
3) Площадь;
4) Транспортная развязка;
5) Наличие сетей коммуникаций.

Оценка рыночной стоимости загородной недвижимости учитывает следующие факторы:

1) Транспортная развязка. Ориентир для определения удаленности для Москвы – МКАД;
2) Размер участка;
3) Вид разрешения на участок;
4) Уникальные характеристики.

Профессиональная оценка рыночной стоимости осуществляется путем выезда оценщика к объекту. Владелец должен предоставить следующие документы:

1) Паспорт владельца;
2) Правоустанавливающий документ;
3) Технический паспорт объекта.

В зависимости от типа объекта или формы собственности данный список документов может быть дополнен.

Оценка и ипотека

Оценка жилой или коммерческой недвижимости для ипотеки и других видов кредитов, предусматривающих залога, является обязательным. При этом, клиент может обратиться к любому оценщику. Однако, его кандидатуру нужно согласовать кандидатуру с банком.

Заключение оценщика влияет на решение банка о выдаче кредита и определяет сумму ссуды. В частности, оценка рыночной стоимости объектов недвижимости для ипотеки способствует минимизации рисков банка и определяет, достаточна ли запрашиваемая сумма для покупки объекта, являющегося предметом ипотеки. Интересы покупателя и банка здесь сталкиваются. Покупатель заинтересован в том, чтобы сумма оценки для ипотеки была как можно больше, а для банка целесообразна минимальная цена объекта.

Что важно знать, прежде чем обращаться к оценщику?

Компания или частное лицо, которое проводит оценку для ипотеки, должно соответствовать требованиям, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», в том числе необходимо наличие страхового полиса на сумму не менее 300 000 рублей.

Процедура независимой оценки осуществляется на основании договора с клиентом. Клиент имеет право запрашивать документы, свидетельствующие компетентность оценщика. По итогам оценки клиенту выдается заключение, где будет указана установленная оценщиком сумма объекта.

Каково соотношение кадастровой и независимой стоимости?

Целью проведения кадастровой оценки, в отличие от независимой оценки, является определение налоговой базы для целей налогообложения. Если рыночная стоимость гораздо ниже кадастровой стоимости, гражданин имеет право оспаривать их. Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется путем обращения в кадастровую комиссию или в судебном порядке.

Результаты кадастровой оценки хранятся в базе данных Росреестра. На практике результаты рыночной и кадастровой оценки могут сильно отличаться. Причина кроется в методах и подходах: независимая оценка рассматривает каждый объект по индивидуальным параметрам, в то время как при кадастровой оценке происходит идентификация по массовым признакам.

Заключение кадастровой оценки действительно в течение 5 лет с момента проведения.

Центр независимой оценки в Москве предлагает различные услуги клиентам. Если вам потребовалась помощь специалистов, то всегда можно обратиться в нашу компанию. Сотрудники изучат запрос и приступят к выполнению заявки.

Некоторые направления деятельности

Когда может потребоваться привлечение специалистов?

Определение стоимости жилой недвижимости.
Установление цены для коммерческих объектов.
Выявление стоимости участков.
Определение оптимальной арендной платы за пользование имуществом.
Установление кадастровой стоимости и оспаривание ранее полученных результатов.

Как могут использоваться данные в дальнейшем?

При продаже участка.
При его сдаче в аренду.
Во время страхования для определения основных параметров по соглашению.
Можно изменить данные, которые внесены в кадастр.
Информация может быть предоставлена банку при ипотеке, или если недвижимость выступает в качестве залога.
Она полезна при внесении объекта в уставной капитал.

Вариантов применения данных множество. Учитывая широкие возможности, процедура пользуется спросом. Профессионалы способны предоставить различную информацию и сделать объективные выводы.

Цена за оценку недвижимости.

Помещения	от 7000 рублей
Здания	от 10000 рублей
Квартиры	от 4000 рублей
Незавершенного строительства	от 6500 рублей
Земельного участка	от 5000 рублей
Дома	от 4000 рублей
Установление арендной платы	от 1000 рублей

Экономическая оценка недвижимости – как она осуществляется

При определении стоимости объекта используются различные методики:

Доходная. Она основана на вероятной прибыли, которую можно получить при владении.
Затратная. Выявляются расходы на восстановление и содержание.
Рыночная. Самый распространенный способ. Подбираются похожие варианты, после происходит сравнение.

В большинстве случаев специалисты используют рыночный метод. Как по нему проводится экономическая оценка недвижимости?

Клиент обращается в компанию.
Предоставляет информацию об объекте.
Специалисты определяют основные параметры недвижимого имущества.
Подбирают в продаже схожие варианты.
Осуществляют сравнение показателей.
Определяют оптимальную стоимость в случае продажи в данный момент.

Составляется заключение с подтвержденной ценой. Документ можно в дальнейшем использовать с различными целями. Все зависит от потребностей конкретного заказчика и причин обращения к специалистам.

Кадастровая оценка земель в Московской области

Проводится кадастровая оценка земель в Московской области для определения их стоимости. В дальнейшем данная информация используется для начисления налогов и с рядом других целей.

Но нередко первичные результаты не устраивают владельца. В последнее время наблюдаются ошибки при выполнении исследования. Они приводят к серьезному увеличению стоимости и размеров налоговых сборов.

Как быть в данном случае? Потребуется:

Обратиться в комиссию, которая занимается рассмотрением спорных ситуаций.
Специалисты могут одобрить запрос или вынести отрицательное решение.
При отказе нужно подавать иск в суд.
Проводится повторное исследование.
Суд выносит решение установить кадастровую стоимость на уровне выявленной рыночной специалистами.
Выполняются корректировки.

Физические лица имеют право не обращаться в комиссию, а сразу подать иск в суд. Вероятность одобрения запроса на первом этапе составляет около 35 процентов. Но если выносится положительное решение, то владелец экономит время.

Как выбрать центр независимой оценки в Москве?

При определении фирмы обратите внимание на несколько параметров:

Наличие достаточного количества специалистов для обработки заявок.
Их профессиональный уровень.
Возможность заключить плодотворное сотрудничество.
Отзывы заказчиков об организации.
Примерные сроки выполнения исследования.
Возможность проведения изучения по конкретному направлению, которое интересует вас.
Стоимость процедуры.

Как вы поняли, подбор организации – задача крайне непростая. Лучше воспользоваться поддержкой проверенной компании. Идеальным решением для клиентов станет обращение в Центр независимой оценки.

Наша фирма работает по профилю в течение продолжительного времени. Сотрудники знакомы со всеми нюансами и всегда справляются с поставленными задачами на высшем уровне. Вы сможете получить соответствующую помощь.

Читайте также: