Исключение объекта недвижимости из перечня объектов недвижимости в отношении которых налоговая база

Опубликовано: 24.07.2024

Управляющий партнер Правового бюро "Тимофеев и партнеры"

специально для ГАРАНТ.РУ

Защита прав добросовестного владельца недвижимости в контексте влияния на эти права кадастровой стоимости, может осуществляться по нескольким направлениям. Одно из них общеизвестно, понятно и доступно, когда речь идет об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении ее в размере рыночной стоимости. Другое – исключение здания (помещения) из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, менее востребовано юридической практикой. Возможно, в силу более сложного механизма защиты, требующего, во-первых, отхода от привычных стандартов доказывания, во-вторых, необходимости поиска и представления доказательств так, чтобы у суда отсутствовали разумные сомнения в незаконности действий чиновников.

Мы столкнулись с особенностями предъявления, обеспечения и представления в суде иска об исключении из перечня объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, такого исторического здания как Центральный телеграф (ул. Тверская, д. 7). Казалось бы, задача не представляется выполнимой, поскольку еще в 2014 году было проведено обследование фактического использования здания Центрального телеграфа, которое подтвердило размещение в нем офисов, объектов торговли и общественного питания.

Но мы обратили внимание на некоторые особенности механизма включения зданий (помещений) в пресловутый, назовем его "кадастровый перечень": во-первых, в силу положений ч. 7 ст. 378.2 Налогового кодекса, кадастровый перечень должен ежегодно утверждаться уполномоченным органом субъекта РФ (в Москве постановлением Правительства г. Москвы). В нашем случае это было в редакциях постановлений Правительства г. Москвы: от 29 ноября 2016 г. № 789-ПП, от 28 ноября 2017 г. № 911-ПП, от 27 ноября 2018 г. № 1425-ПП, от 26 ноября 2019 года № 1574-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 ноября 2014 г. № 700-ПП", в которых здание Центрального телеграфа присутствовало под различными номерами. Во-вторых, основанием для включения здания Центрального телеграфа в названные перечни являлся один и тот же, составленный в 2014 году акт обследования, который, по мнению Правительства г. Москвы, был документом доказательственного значения, достаточным для установления факта использования здания в деловых, коммерческих или административных целях.

Однако, детальный анализ действий по проведению обследования и подготовке 2014 года акта о фактическом использовании здания Центрального телеграфа (напомним, в Москве порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений утвержден постановлением Правительства г. Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП), позволил выявить нарушения, которые убедили суд в недостоверности сведений о коммерческой принадлежности здания. Например, одним из оснований отнесений здания к административно-деловому центру является следующее условие – если назначение помещений общей площадью не менее 20% общей площади этого здания (строения, сооружения) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры. Однако назначение помещения "кабинет" само по себе не предусматривает автоматическое размещение в нем офиса. Для признания "кабинета" офисом необходимо доказать, что он непосредственно используется для приема и общения с клиентами. И поскольку доказательств этого представлено не было, а акт 2014 года сведений об использования "кабинетов" под офисы не содержал, это явилось одним из оснований незаконности включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень (решение Московского городского суда от 19 ноября 2020 г. по делу № 3а-4489/2020).

Кроме этого, суду было представлено обоснование того, что разрешенное использование земельного участка, на котором располагалось здание Центрального телеграфа, – "эксплуатация прочих административно-управленческих учреждений и общественных организаций", однозначно не предполагает размещение на нем офисов, объектов торговли, общественного питания или бытового обслуживания. А если это так, то здание Центрального телеграфа не обладает признаками объекта налогообложения по кадастровой стоимости и не должно включаться в кадастровый перечень.

Важным аспектом явился и еще один элемент процедуры доказывания, связанный с критикой акта обследования здания, подготовленного Госинспекцией по недвижимости города Москвы. Нами было обращено внимание суда, что указанный выше акт, который и послужил основанием для включения здания Центрального телеграфа в кадастровый перечень, не содержал расчетной части и сведений о том, какие помещения и какой площадью используются в деловых, коммерческих или деловых целях. И поскольку суду было неясно, на основании чего должностные лица Госинспекции пришли к выводу об использовании более 20% площади здания под объекты торговли, бытового обслуживания и общественного питания, он вынес решение об исключении здания Центрального телеграфа из "кадастрового перечня", восстановив нарушенные права налогоплательщика за 3-летний период. Тем самым было установлено, что за период 2017-2020 годов налог на имущество организаций должен уплачиваться не с кадастровой, а со среднегодовой стоимости здания, что значительно (в десятки раз) ниже кадастровой стоимости.

Тема исключения зданий (помещений) из "кадастрового перечня" многоаспектна, и невозможно в рамках колонки рассказать о всех нюансах этого достаточно эффективного направления защиты прав владельцев недвижимости в борьбе за справедливую кадастровую стоимость. Для тех же, кому интересна эта тема и тех, кто может и хочет платить реально экономически обоснованные налоги, мы подготовили более развернутую информацию о стратегии и тактики сбора и представления доказательств в подобных процессах, с которой можно будет ознакомиться на портале ГАРАНТ.РУ в ближайшее время.

Бывает, что региональные власти включают в кадастровый перечень объекты, которые не должны туда попадать. Причины обсуждать не будем. Но разберемся, что нужно знать об условиях попадания здания в этот перечень и о том, можно ли это оспорить.

НК нужно соблюдать

Начнем с того, что региональным властям не разрешено включать в перечень кадастровой недвижимости объекты, которые не соответствуют установленным НК РФ условиям отнесения к административно-деловому или торговому центру. Об этом предупредила ФНС в письме от 1 сентября 2020 г. № БС-3-21/6148@.

Фактически условиями для включения недвижимости в перечень, являются условия, которые определены пунктами 3 – 5 статьи 378.2 НК РФ. Там, в частности, идет речь о назначении и использовании здания в коммерческой деятельности и о доле площади, используемой в этой деятельности, необходимой для признания здания административно-деловым и торговым центром.

Налоговая база

Если здание, строение или сооружение является административно-деловым или торговым центром и включено в «кадастровый» перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания.

Если же здание не поименовано в перечне, но в нем содержится информация о помещениях, находящихся в этом здании, то налог на имущество по кадастровой стоимости нужно платить в отношении этих помещений.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Административные центры

Административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 3 ст. 378.2 НК РФ):

• оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;
• оно предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

Объект, в свою очередь, признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документами технического учета (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Это, как вы знаете, централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, парковки.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20% его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры.

Торговые центры

Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

• оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
• оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Объект признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20% его общей площади в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН или документах технического учета (инвентаризации), предусматривает такое размещение.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади в указанных целях.

Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение) признается одновременно как административно-деловой, так и торговый центр, если не менее 20% общей площади такого здания предусматривает размещение офисов и торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания и сопутствующей офисной инфраструктуры (п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

Как собственник оспорил принадлежность здания к торгово-административному центру

Здание располагалось на земельном участке с видом разрешенного использования «для производственных нужд».

Такой вид не предусматривает размещения офисных зданий и торговых объектов.

Как видите, уже это не отвечает требованиям НК РФ. Тем не менее, департамент имущественных отношений края включил это здание в кадастровый перечень.

При этом в здании располагались:

• принадлежащий компании магазин «Автоцентр» – 4,4 процента площади;
• склад при магазине «Автоцентр» – 2,1 процента;
• спортивный зал для сотрудников «Автоцентра» – 9,2 процента;
• кабинеты сотрудников «Автоцентра» – 20 процентов;
• кабинеты сотрудников отдела МВД РФ – 26,2 процента;
• рабочие места сотрудников ассоциации ветеранов боевых действий, а также министерства природных ресурсов края – 3,6 процента;
• вспомогательные помещения – 34,5 процента.

Судьи произвели простейшие подсчеты и решили, что перечисленные помещения не могут быть однозначно отнесены к офисам.

Площадь магазина «Автоцентр» составляет менее 20 процентов от общей площади здания.

По экспликации к поэтажному плану здания в нем находятся помещения со следующими назначениями: «кабинет», «коридор», «вестибюль», «душевая», «подсобное помещение», «кладовая», «бытовка», «касса», «инструментальная», «мастерская», «электрощитовая», «торговый зал». Это не офисы.

Кроме того, кабинеты сотрудников отдела МВД и «Автоцентра» также не подпадают под критерии, предусмотренные статьей 378.2 НК РФ, для отнесения к офисам.

Таким образом, принадлежность помещений к офисам установить не удалось. При таких обстоятельствах оснований для включения здания в кадастровый перечень не было.

Как результат – пункты перечня, соответствующие спорным объектам, были признаны недействительными.

Этот случай рассмотрен Апелляционным определением ВС РФ от 5 сентября 2018 г. № 18-АПГ18-29.

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Избавляем от уплаты налога на недвижимое имущество через суд с обязательной оценкой перспектив уже 10 лет!

Каждый из экспертов будет трудиться конкретно над вашей ситуацией

Более 3500 клиентов добились результата с нашей помощью, а это 91% обратившихся

Внимание!

До начала поиска юристов по исключению вашей недвижимости из перечня:

• Изучите цены на услуги адвокатов, специализирующихся в недвижимости
• Посмотрите статистику выигранных дел у выбранного адвоката или фирмы
• Запросите бесплатную оценку перспектив снижения кадастровой стоимости или исключения из перечня

Посмотрите это видео и узнайте информацию о нашей коллегии

Более 10 лет занимаемся оптимизацией налогового бремени

Что будет, если вы вовремя не обратитесь к опытному адвокату, специалисту по исключению из перечня

Если размер неуплаченного налога за объект недвижимости большой, и с вас ее взыскали - вашу фирму могут обанкротить

Из-за ошибок в исковом заявление и неверного определения предмета иска, суд может отказать вам в удовлетворении ваших требований

Проиграв сейчас, вы гарантированно получите увеличение кадастровой стоимости вашей недвижимости в следующий период и как следствие - увеличение налоговой нагрузки

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

или звоните по номеру прямо сейчас!

Как мы добиваемся исключения вашего объекта из кадастрового перечня

Всё чаще собственникам бизнеса поступают навязчивые звонки с предложением исключить объекты из такого перечня.

Исключение объектов из 700-ПП: что это такое? Чем рискует бизнес и что получает в случае победы? Какие объекты туда попадают? Как на ровном месте сэкономить десятки миллионов рублей? Давайте разбираться.

Многие уже знают, но напомним, что 700 ПП от 28.11.2014 - это Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, то есть собственник объекта здания будет платить в бюджет 1,8 % в 2021 году и 1,9% в 2021 году от общей кадастровой стоимости здания.

В каких случаях здание или сооружение ГИН (Городская Инспекция Недвижимости) может включить в этот перечень?

Правильный ответ: только в 5-ти конкретных случаях и не более, а именно:

• 1-ый случай - более 20 % от общей площади занято под офисы
• 2-ой случай - более 20 % от общей площади занято под бытовое обслуживание (ателье, парикмахерские, мастерские и т.д.)
• 3-ий случай - более 20 % от общей площади занято под торговлю
• 4-ый случай - более 20 % от общей площади занято под общепит (кафе, кофейни, рестораны, закусочные и т.д.)
• 5-ый случай - по виду разрешенного использования земельного участка (то есть на земельном участке небольшой сарайчик, а вид разрешенного использования “под офисы” - сарайчик включают в перечень, а налог рассчитывается от кадастровой стоимости.

У нас есть в практике конкретный пример, когда сторожка военных лет с видом разрешенного использования ЗУ “под офисы” в центре Москвы оказалась дороже элитного внедорожника.

Когда объект не включен в перечень - налог рассчитывается от балансовой стоимости.

Сейчас расскажем, как неправомерно и без оснований включают в 700-ПП объекты и сооружения производственных и промышленных предприятий, клиники, склады, мед. центры и прочее.

Например: у инспектора ГИНа по графику внеплановый рейд по городу в поисках объектов, которые необходимы включить в 700-ПП.

Он видит территорию, иногда даже закрытую, фотографирует одно административное здание предприятия (которое используется для собственных нужд, в здании находится бухгалтерия, отдел кадров, директор предприятия) , которое не попадает под включение в 700-ПП.

Инспектор ГИН на основе увиденного и фотографии (этого достаточно) благополучно составляет акт, в котором пишет, что данное здание по внешним признакам попадает под классификацию п.4. (Предпринимательство, сдача объектов под офисы, более 20%).

Молниеносно все оставшиеся объекты на территории (мастерские и цеха, раздевалки, склады и др.) также автоматически попадают в 700-ПП.

Московская коллегия адвокатов “Легис Групп” была одной из первых юридических компаний в Москве и в МО, которая выработала механизм защиты объектов клиентов от включения в перечень, научилась оспаривать акты о включении,составленные инспекторами ГИН (Городской Инспекции Недвижимости), выстроила работу и наладила коммуникации с представителями инстанций, отвечающих за эти направления.

Чем хвастаются наши партнёры (включая крупные промышленные и производственные предприятия Москвы, МО и ЦФО): мы исключили для них 336 объектов из перечня, сэкономили порядка 417 млн рублей.

В зависимости от вида Вашего бизнеса, вида фактического использования здания, вида разрешенного использования ЗУ мы можем изучить перспективу предоставления других льгот, закреплённых в ст. 381 Налогового кодекса РФ и ст. 4, 4.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций».

Как мы добиваемся положительного результата в деле по исключению из кадастрового перечня

Наша гарантия

Заранее оговариваем реально достижимый в вашей ситуации результат. Даем 100% гарантию возврата денег в случае его недостижения (данный пункт прописывается в договоре)

Мы гарантируем тщательное изучение ситуации и документов. Гарантируем, что работа в суде будет вестись только в ваших интересах и для вас. Предпримем все необходимое, чтобы победа была за вами!

Наша главная задача - получить максимально выигрышный результат по вашему спору

Захаров Александр Александрович

Директор по корпоративному управлению, ведущий эксперт по работе с клиентами

Цены на наши услуги

Сумма, указанная в договоре является окончательной, мы не увеличиваем суммы договоров после начала работы

от 5% от суммы иска

повременная оплата от 4300 руб за час

Наши результаты

91% дел заканчиваются с положительным результатом для наших клиентов

К нам обратилась организация, владеющая гостиничным комплексом на территории Москвы. Помимо нескольких гостиниц на обширной территории, там же располагалась пристройка, в которой были обустроены рабочие места для административного корпуса. Само сооружение не соответствовало требованиям, предъявляемым к зданиям торгово-офисного назначения, более того - в нем не сдавались помещения, и не располагались арендаторы. Тем не менее, данное сооружение входило в перечень 700 ПП, и на него начислялся налог по повышенной ставке.

С нашей стороны был подготовлен иск, также проведено исследование с участием специалистов, давших заключение о назначении здания и методах его использования собственником. Иск был удовлетворен, здание исключено из перечня объектов недвижимости, налоговая нагрузка на предприятие снижена.

Адвокат, руководитель судебной практики

В коллегию обратились клиенты - владельцы долей в ООО, к которым другим участником (акционером) был предъявлен иск об оспаривании протокола о реорганизации компании. В иске истец ссылался на то, что он ничего не знал о проводимых собраниях, и реорганизация компании существенным образом нарушила его права как акционера, так как он утратил ранее имевшиеся у него права при голосовании.

Адвокат внимательно исследовал все учредительные документы и протоколы ООО, составил и представил в суд отзыв на иск с приложением документов об извещении истца о проводимых собраниях по почте, так адвокату удалось доказать в суде, что истец блокировал работу компании и действовал недобросовестно, он извещался о собраниях и сам уклонился от получения писем, более того, произведенная реорганизация ЗАО в ООО никоим образом не нарушила права истца, процедура реорганизации полностью соответствует закону. Суд вынес решение, которым в удовлетворении иска истцу было полностью отказано, в целом поддержав позицию адвоката по изложенным в его отзыве доводам. В результате клиенты сохранили свою компанию в форме ООО и могут теперь принимать решения на общем собрании участников без возможности их блокирования со стороны другого участника.

Адвокат, зам. председателя Президиума

В коллегию обратился клиент - собственник нежилых помещений магазина в Москве с просьбой помочь выселить из помещений незаконно находящегося там арендатора, который к том же перестал вносить арендную плату.

Адвокат изучил договор аренды, составил претензию о расторжении договора и расчет задолженности, направил арендатору, а затем обратился в суд с иском о расторжении договора аренды, освобождении помещений и взыскании задолженности с неустойкой за весь период просрочки. В ходе судебного процеса арендатор заявил встречный иск. Выслушав адвоката и исследовав представленные им доказательства о расторжении договора, расчет долга и неустойки, суд согласился с доводами адвоката и вынес решение о выселении арендатора из помещений, взыскании с него задолженности и неустойки. Встречные требования арендатора суд отклонил как необоснованно заявленные. Таким образом, в общем итоге магазин клиента был полностью освобожден от имущества арендатора и клиент смог вернуться к осуществлению нормальной предпринимательской деятельности, при этом получив от недобросовестного арендатора долг по арендной плате и дополнительно неустойку.

Адвокат, руководитель судебной практики

В коллегию обратился клиент, которому контрагент-ответчик не заплатил за оказанные консультационные услуги 6 900 000 рублей.

Адвокат собрал и исследовал договор, акты и переписку с контрагентом, составил и направил ответчику претензию и предъявил иск в суд. В ходе процеса ответчик заявил, что он не подписывал акт об оказанных услугах, в связи с чем, он является сфальсифицированным, а услуги - не подлежащими оплате, суд провел техническую экспертизу, которая показала, что действительно акт не был подписан ответчиком. Тем не менее, адвокат представил в суд пояснения и доказательства того, что услуги в действительности оказывались клиентом, а результаты услуг приняты представителями ответчика, были допрошены свидетели, сделаны нотариальные протоколы осмотра доказательств. В итоге по результатам изучения всех доказательств и заслушивания объяснений сторон суд вынес решение об удовлетворении иска в полном объеме, а также взыскал с недобросовестного ответчика сумму долга и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 7 200 000 рублей.

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

Наш клиент - ЗАО «Солнечногорский электромеханический завод» выступал ответчиком по иску ОАО «Солнечногорский приборный завод» о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между ОАО «СПЗ» и ЗАО «Солнечногорский электромеханический завод», земельного участка и административно - лабораторного корпуса на территории завода. Также заявлялись требования об истребовании земельного участка и административно-лабораторного корпуса в количестве 7 этажей. В обоснование своих требований истец указал, что генеральный директор ОАО «Солнечногорский приборный завод» совершил злоупотребление полномочиями, предусмотренными ст. 41 Устава общества, ст. ст. 69, 77, 81, 83 Федерального закона от 26.12.1995 No 208-ФЗ «Об акционерных обществах», а именно вопреки законным интересам общества, из коростных побуждений умышленно использовал свои полномочия и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя причинил имущественный вред обществу, продав недвижимое имущество по заниженной стоимости, в котором он являлся акционером. Кроме того, совершенная сделка по отчуждению земельного участка и административно- лабораторного корпуса является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, при совершении сделки нарушены требования, установленные статьями 77, 83 Федерального закона от 26.12.1995 No 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее - Закон об акционерных обществах). В нарушении ст. 77, 83 указанного Закона Совет директоров ОАО «Солнечногорский приборный завод» не принимал решение об определении цены земельного участка и здания. Так, Совет директоров ОАО «Солнечногорский приборный завод» должен был на основе отчета оценщика определить цену, по которой будет продаваться имущество исходя из рыночной стоимости, а Росимущество, являясь единственным акционером ОАО «Солнечногорский приборный завод» должно было принять решение о совершении обществом сделки, в совершении которой имелась заинтересованность генерального директора и члена Совета директоров.

Нами был представлен протокол, в котором отражено, что директор не участвует в голосовании, так как в соответствии с п. 1 ст. 81 Федерального закона от 26.12.1995 No 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и п. 1 ст. 45 Устава является заинтересованным лицом в совершении сделки. В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Также мы указали, что привлечение независимого оценщика для определения стоимости имущества является правом, а не обязанностью совета директоров. При этом, из Устава общества и протокола заседания совета директоров следует, что кворум для заседания совета директоров при одобрении сделки был соблюден, на заседании присутствовало четыре члена совета директоров из пяти. В удовлетворении исковых требований истца было отказано в полном объеме. Имущество осталось в собственности клиента.

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

В отношении нашего доверителя конкурсным управляющим одной крупной строительной организации в московский арбитражный суд было подано заявление о привлечении к субсидиарной ответственности на сумму 3 миллиарда 100 миллионов рублей по долгам компании. Основания для подобного требования были, на первый взгляд, стандартными: по мнению управляющего, доверитель как учредитель компании-должника и 100 % участник общества обязан был проконтролировать обращение в суд с заявлением о признании должника банкротом, когда у него появились первые признаки несостоятельности (когда кредиторы стали массово обращаться в суды и получать решения о взыскании задолженности), однако вместо него на банкротство подали сами кредиторы. Кроме того, конкурсный управляющий считал, что клиент не передал ему бухгалтерскую документацию предприятия, что усложнило процесс взыскания дебиторской задолженности и, как следствие, негативно сказалось на расчетах с кредиторами.

Дело рассматривалось судом на протяжении года. Я внимательно ознакомился с требованием управляющего, его обоснованием и обнаружил в нем существенные изъяны, которые поспешил представить в суд для оценки. Прежде всего, требование управляющего было основано на норме Закона о банкротстве, которая была введена в действие значительно позже даты разворачивающихся событий, когда должник был признан несостоятельным (банкротом). Так, новые нормы ФЗ о несостоятельности (банкротстве), содержащие требования к участникам компаний-должников инициировать обращение в суд с заявлением о банкротстве, были введены в действие ФЗ №266-ФЗ от 29.07.17 г., тогда как кредиторская задолженность предприятия стала образовываться в 2014 г., то есть нормы вновь введенного ФЗ не имеют обратной силы и не применяются к данным отношениям. Я обратил внимание суда на то, что управляющий неправильно определил период и сумму субсидиарной ответственности, так как по смыслу ст.61.12 ФЗ о банкротстве ответчик может субсидиарно отвечать по долгам своей компании, возникшим после истечения законодательно определенного срока на обращение в суд с заявлением о признании должника банкротом, а не по всем долгам предприятия за весь период его деятельности. Также у участника компании отсутствует законодательно закрепленное обязательство хранить, передавать, отвечать за бухгалтерскую отчетность организации, поскольку такая обязанность возлагается на ее исполнительный орган (руководителя, генерального директора, управляющую компанию и др.). Я привел в обоснование соответствующие положения Устава общества, в которых были отражены обязательства директора хранить и передавать бухгалтерию контролирующим органам и должностным лицам. Более того, суд согласился с моим выводом о том, что конкурсный управляющий не представил в дело доказательств того, что какие-либо конкретные действия или бездействие участника-ответчика причинили или могли причинить вред кредиторам общества, то есть отсутствовала причинно-следственная связь. В результате в удовлетворении заявленных требований о привлечении к субсидиарной ответственности по долгам предприятия к участнику компании-должника судом было полностью отказано. Вам нужна консультация по вопросу взыскания субсидиарной ответственности ? Сомневаетесь в том, все ли Вы делаете правильно в целях минимизации возможных рисков привлечения к такой ответственности ? Вам неизвестны основания, за которые арбитражный управляющий или кредиторы могут зацепиться для привлечения Вас к ответственности ? Мы всегда будем рады помочь Вам ответить на эти вопросы, обращайтесь к нам за советом!

Адвокат, руководитель практики гражданско-правовых споров

«Клерк» Рубрика Налог на имущество

В последние годы получили популярность споры, которые затрагивают не только снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, но и вопросы исключения объектов недвижимости из перечня объектов, для которых налоговой базой является их кадастровая стоимость. Тенденция эта весьма закономерна, поскольку региональные органы исполнительной власти, уполномоченные на утверждение таких перечней, формируют их без учета требований налогового законодательства и регионального законодательства, а также без какого-либо осмотра объекта. Зачастую, такие меры влекут увеличение налоговой нагрузки для собственников объектов недвижимости.

Тем не менее, законодательство предусматривает четкие критерии для попадания объекта в такой перечень, вследствие чего, не каждый объект недвижимости подлежит безусловному включению в перечень.

Общие нормативные условия для занесения объекта недвижимости в перечень:

Налог на имущество является региональным налогом, устанавливается и вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (далее — НК РФ) и законами субъектов Российской Федерации, с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (ст. 14, п. 1 ст. 372 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 НК РФ (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 375 налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено данной статьей.

Согласно п. 2 ст. 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость, включены, в частности:

— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подп. 1);

— нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подп. 2).

Согласно п. 2 ст. 372 НК РФ особенности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены региональным законодательством.

Например, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Пермского края, особенности установлены Законом Пермского края от 13.11.2017г. № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края и о внесении изменений в Закон Пермской области «О налогообложении в Пермском крае» (далее — Закон № 141-ПК).

Так, согласно ст. 2 Закона № 141-ПК налоговая база как кадастровая стоимость имущества определяется в отношении таких видов недвижимого имущества как:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещения в них, за исключением помещений, находящихся в оперативном управлении органов государственной власти Пермского края, органов местного самоуправления в Пермском крае, автономных, бюджетных и казенных учреждений Пермского края (п. 1 ч. 1 ст. 2);
• расположенные в многоквартирных домах нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, если общая площадь нежилых помещений в многоквартирном доме превышает 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) (п. 2 ч. 1 ст. 2).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пунктах 1, 2 части 1 статьи 2 Закона № 141-ПК определяется Правительством Пермского края (ч. 2 ст. 2 Закона № 141-ПК, п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 378.2 НК РФ административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

— здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

— здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Согласно п. 4 ст. 378.2 НК РФ торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

В соответствии с п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Для целей обозначенного пункта здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение, разрешенное использование или наименование помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (иди) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания (п. 4.1. ст. 378.2 НК РФ).

1) здание (строение, сооружение) должно быть расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения и (или) торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) должны составлять помещения, предназначенные и (или) фактически используемые в целях делового, административного или коммерческого назначения, размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом общая площадь здания (строения, сооружения) должна превышать 1000 кв. м. в городских округах либо 300 кв.м. в муниципальных районах).

Следовательно, для включения объектов Перечень следует установить соответствие объекта вышеизложенным критериям. Часто ли эти критерии соблюдаются? Не всегда. И число спорных ситуаций обещает расти.

Например, в том же Пермском крае с 1 января 2020 года резко вырастет перечень объектов, которые будут облагаться, исходя из кадастровой стоимости (увеличение порядка 40%). Само собой формирование таких перечней позволяет унифицировать процесс оценки объектов недвижимости, но от такой унификации страдают те объекты, чьи нюансы действительно следует учитывать.

Зачастую авторы перечня попросту игнорируют назначение объекта, земельного участка, на котором находится объект, а также направления его фактического использования правообладателем. Причем на уровне регионов созданы специальные комиссии по разрешению споров об обоснованности включения объекта в перечень, но зачастую, обращение в эту комиссию приводит к отказу в удовлетворении требований и необходимости обращения в суд.

Такое положение собственников недвижимости позволяет заключить, что текущее правовое регулирование вопросов налогообложения объектов недвижимости и степень «качества» его исполнения, не формируют финансовых, фискальных стимулов развития экономики, а способствуют постоянному росту судебной нагрузки вследствие необоснованного включения объектов в перечень и неэффективности досудебного урегулирования споров.

Единственным способом защиты в таких случаях является предъявление административного искового заявления о признании недействительным нормативного правового акта, утвердившего перечень в части пункта, в котором указан принадлежащий собственнику объект. В связи с этим, рекомендуем пользоваться данным направлением защиты своих прав и, возможно, это станет причиной для законодательных перемен.

Исключение объектов недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, возможно путём досудебного урегулирования спора

• 16 января 2020, 09:11

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Нижегородской области от 06.02.2014 № 61 «Об уполномоченном органе исполнительной власти Нижегородской области по реализации пунктов 7, 9 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения» министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области ежегодно издается приказ «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (далее - Перечень).

В случае несогласия с включением/невключением объекта недвижимого имущества в Перечень или изменения вида фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения, заинтересованные лица (собственники) вправе после опубликования Перечня на официальном сайте Правительства Нижегородской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» обратиться в уполномоченный орган с заявлением по форме, утвержденной приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 08.06.2016 № 326−13−75/16, с приложением соответствующего комплекта документов в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 (с изменениями).

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление (приказ о назначении руководителя, доверенность или иное), в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;

- документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- документы, подтверждающие деятельность на объекте недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление (лицензии, устав, ОКВЭД);

- оригинал экспертного заключения о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения, выданного аккредитованной организацией не ранее чем за 6 месяцев до даты подачи заявления; за исключением объектов недвижимого имущества в отношении которых предоставление экспертных заключений не требуется;

- согласие на обработку персональных данных по форме, утвержденной приказом уполномоченного органа.

В случае несогласия с решением уполномоченного органа ответ может быть обжалован в судебном порядке.

Прокуратура
Нижегородской области

Прокуратура Нижегородской области

16 января 2020, 09:11

Исключение объектов недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, возможно путём досудебного урегулирования спора

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Нижегородской области от 06.02.2014 № 61 «Об уполномоченном органе исполнительной власти Нижегородской области по реализации пунктов 7, 9 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 «Об утверждении Порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения» министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области ежегодно издается приказ «Об определении Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость» (далее - Перечень).

В случае несогласия с включением/невключением объекта недвижимого имущества в Перечень или изменения вида фактического использования здания (строения, сооружения) и помещения, заинтересованные лица (собственники) вправе после опубликования Перечня на официальном сайте Правительства Нижегородской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» обратиться в уполномоченный орган с заявлением по форме, утвержденной приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 08.06.2016 № 326−13−75/16, с приложением соответствующего комплекта документов в соответствии с Порядком определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения, утвержденного постановлением Правительства Нижегородской области от 02.10.2015 № 635 (с изменениями).

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

- документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление (приказ о назначении руководителя, доверенность или иное), в случае, если с заявлением обращается представитель заявителя;

- документ, удостоверяющий личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

- документы, подтверждающие деятельность на объекте недвижимого имущества, в отношении которого подано заявление (лицензии, устав, ОКВЭД);

- оригинал экспертного заключения о фактическом использовании здания (строения, сооружения) и (или) нежилого помещения, выданного аккредитованной организацией не ранее чем за 6 месяцев до даты подачи заявления; за исключением объектов недвижимого имущества в отношении которых предоставление экспертных заключений не требуется;

- согласие на обработку персональных данных по форме, утвержденной приказом уполномоченного органа.

В случае несогласия с решением уполномоченного органа ответ может быть обжалован в судебном порядке.

Читайте также:

  
• Если квартира в совместной собственности кто платит налог на имущество
  
• Должен ли военнослужащий платить налог за квартиру по военной ипотеке
  
• Может ли самозанятый сдавать квартиру за границей
  
• Сдать квартиру через циан налоговая
  
• Как написать заявление в налоговую инспекцию об отмене налога на недвижимости