Фоп и налог на недвижимость

Опубликовано: 30.04.2024

02 декабря 2020 Пригодится для: Предприниматели

Что изменилось для предпринимателей в 2020 году: ведение учёта и уплата налогов.

Налог на имущество в части земельного налога

Как было ранее: ФЛП 1–3-й групп ЕН, которые использовали землю в хоздеятельности, не платили земельный налог и не отчитывались по нему (пп. 297.1 НКУ).

Как сейчас: с 01.07.2020 г. единщики — арендодатели земли/недвижимости платят земельный налог на общих основаниях и подают по нему отчётность, если в рамках хоздеятельности сдают в аренду (наём, ссуду) земельные участки / расположенное на них недвижимое имущество.

Вести учёт по земельному налогу вы обязаны, если:

у вас есть КВЭД 68.20 и вы получаете по нему доход;
предоставляете в аренду здания, жилые и нежилые помещения (складские, выставочные помещения, офисы, прочие), земельные участки.

Если арендуете землю, которая находится в государственной или коммунальной собственности, — просто платите арендную плату.

Не платят земельный налог:

землепользователи с неоформленным правом собственности (постоянного использования) земельных участков;
владельцы нежилых помещений в многоэтажках независимо от того, используются они в хоздеятельности или сдаются в аренду (наём, ссуду).

Не путайте аренду с временным размещением и хранением .

Вам не нужно платить налог, если предоставляете помещения:

под временное краткосрочное размещение (раздел 55 КВЭД — эксплуатация гостиниц, домов отдыха, коттеджей, палаточных городков, кемпингов и других нежилых или предназначенных для краткосрочного проживания);
для хранения имущества (КВЭД 52.10 «Складское хозяйство»).

Оформляйте такие операции договором хранения, а не договором аренды.

Как составить договор аренды помещения

Освобождаются от уплаты земельного налога единщики 4-й группы, которые используют земельные участки в хозяйственной деятельности.

НДС: изменения

Изменения в законодательстве — 2020 существенно коснулись плательщиков НДС.

Новые штрафы по п. 1201.1 НКУ предусмотрены за нерегистрацию / несвоевременную регистрацию НН/РК на операции, освобождённые от НДС, облагающиеся по ставке 0%, а также для компенсирующих налоговое обязательство и с типом причины «15» (составлена на сумму превышения базы налогообложения, определённой ст.ст. 188–189 НКУ, над фактической ценой поставки).

Экспорт товаров. С 23.05.2020 г. согласно новому п. 189.17 НКУ базой налогообложения для операций по вывозу товаров за пределы Украины является договорная (контрактная) стоимость товаров, она указана в таможенной декларации.

Импорт услуг. С 23.05.2020 г. правила налогообложения поставки услуг от нерезидентов — неплательщиков НДС распространяются на всех СПД, а не только на юрлиц (п. 208.1 НКУ).

Если оплачиваете с бизнес-счёта услуги нерезидента / постоянного представительства нерезидента — неплательщика НДС, а место поставки таких услуг — таможенная территория Украины, ответственность за уплату НДС по таким операциям ложится на вас (п. 180.2 НКУ).

Какие это могут быть услуги: рекламные, посреднические, консультационные, бухгалтерские и юридические, операции с объектами интеллектуальной собственности и пр. из п. 186.3 НКУ.

Плательщики НДС регистрируют налоговую накладную и отражают такие операции в декларации за месяц, в котором услуги получены.

Неплательщики НДС налоговую накладную не составляют, но подают в электронном виде по месту своей регистрации специальный Расчёт обязательств по операциям с нерезидентами (п. 208.4 НКУ, приказ Минфина № 488).

Срок подачи Расчёта: в течение 20 календарных дней после окончания отчётного месяца. Подаёте только за месяцы, в которых получали услуги от нерезидента.

Налоговые обязательства по таким операциям возникают по первому событию — оплате или подписанию акта. Уплатить 20% налога нужно в течение 10 дней после предельного срока подачи Расчёта.

Если не подали Расчёт или подали, но не вовремя — штраф 340 грн за первое нарушение и 1070 грн за повторное в течение года (п. 120.1 НКУ).

Отчётный период — календарный месяц. С 23.05.2020 г. единый период подачи отчётности по НДС — календарный месяц.

При изменении ставки ЕН на 3-й группе с 5% без НДС на 3% с НДС нужно подать регистрационное заявление не позднее чем за 10 календарных дней до начала календарного квартала, в котором будет применяться ставка 3% (п. 4 ст. 293.8 НКУ).

Добровольно регистрируетесь плательщиком НДС, заявление подаёте не позднее чем за 10 календарных дней (раньше — 20 дней) до начала налогового периода, с которого будете считаться плательщиком НДС (п. 183.3 НКУ).

Налог с доходов нерезидентов

В Налоговом кодексе появился пп. 133.1.4, по которому ФЛП, в т. ч. единщики, стали плательщиками налога на прибыль, если выплачивают нерезиденту доход с источником происхождения из Украины.

Это налог с доходов нерезидента, которые он получил в Украине, его ещё называют налог на репатриацию. А вы выступаете налоговым агентом такого контрагента.

Как удерживается: из суммы выплаты дохода нерезиденту.

Когда платить. Одновременно с выплатой дохода нерезиденту (пп. 141.4.2 НКУ). Правила международных договоров об избежании двойного налогообложения относительно полного или частичного освобождения от налогообложения доходов нерезидентов с источником их происхождения из Украины не применяются, т. к. налог платится за счёт резидента (консультация в ЗІР, подкатегория 102.16).

К примеру, стоимость услуг по договору 100 долларов, в день оплаты коммерческий курс 28 грн, со счёта списалась сумма поставщику 2800 грн. В этот же день отдельно нужно уплатить в бюджет налог на репатриацию, только для расчёта стоит брать официальный курс НБУ (к примеру, 27,90 грн), уплатить надо 558 грн.

Не всегда налог на репатриацию удерживается из суммы выплаты контрагенту: в отдельных случаях (производство и распространение рекламы) налог уплачивает украинский заказчик за свой счёт.

Ставки налога разные, всё зависит от вида импортируемой услуги, к примеру, для рекламных услуг — 20% стоимости, предоставленных услуг (пп. 141.4.6 НКУ).

Налог с доходов нерезидентов с источником происхождения в Украине уплачивается при выплате: роялти, лизинговой/арендной платы, комиссионного или агентского вознаграждения, вознаграждения за осуществление нерезидентами или уполномоченными ими лицами культурной, образовательной, религиозной, спортивной, развлекательной деятельности на территории Украины и за другие услуги из пп.пп. 141.4.1, 141.4.4–141.4.6 и 141.4.11 НКУ. Для каждого вида своя ставка налога.

Штраф за неуплату или несвоевременную уплату налога с доходов нерезидентов (ст. 127 НКУ):

25% суммы налога — при первом нарушении;
50% — за повторное нарушение в течение 1095 дней;
75% — в третий раз и более.

Ещё пеня от суммы неуплаченного налога (ст. 129 НКУ). Также могут применить админштраф за отсутствие или нарушение порядка ведения налогового учёта — от 85 до 255 грн согласно ст. 163 1 КоАП.

Расходы ФЛП на общей системе

С 23.05.2020 г. предприниматели на общей системе могут включать в расходы (п. 177.4 НКУ) амортизацию грузовых авто, спецтехники и расходы на улучшение (реконструкция, модернизация и прочие капремонты, связанные с улучшением).

Признание расходов на амортизацию происходит ежемесячно, начиная с месяца, который следует за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 29 П(С)БУ 7 «Основные средства»).

Если купили погрузчик в октябре, а ввели в эксплуатацию в ноябре, начинать амортизировать и списывать стоимость на расходы надо с декабря. То есть запись в книге учёта в гр. 8 делаете в декабре.

Ввод в эксплуатацию авто необходимо оформить документально, составить:

акт ввода в эксплуатацию — отражаете техническое состояние и определяете пригодность объекта к эксплуатации;
приказ о вводе в эксплуатацию — фиксируете дату ввода в эксплуатацию и связь объекта с хоздеятельностью ФЛП.

Также на расходы можно отнести:

Налог на недвижимое имущество с объектов нежилой недвижимости, кроме налога с жилой недвижимости.
Транспортный налог. Его платят с дорогих легковых авто, которые нельзя связать с хозяйственной деятельностью. Поэтому воспользоваться этим правом вряд ли получится.
Земельный налог и арендную плату за землю.

Плательщики НДС могут относить на налоговый кредит сумму НДС с покупки грузовых авто, ведь теперь их можно связать с хозяйственной деятельностью.

Новая пороговая стоимость основных средств

ФЛП на общей системе могут отражать в расходах амортизацию основных средств и нематериальных активов. Сроки полезного использования устанавливаются в пп. 177.4.9 НКУ.

Метод амортизации — только прямолинейный.

По новым правилам основными средствами считаются объекты со сроком службы более года, стоимостью от 20 тыс. грн (до 23.05.2020 г. — от 6 тыс. грн, пп. 14.1.138 НКУ).

Если основное средство стоит дешевле, оно считается малоценным необоротным материальным активом, его можно сразу отнести на расходы: например, ноутбук за 15 тыс. грн или стол в офис за 8 тыс. грн.

Автор: Александра Джурило, финансовый аналитик

Вернуться в категорию: О недвижимости

Налог на имущество в 2021 году: как рассчитать и когда заплатить

Если спросить у юриста, что такое налог на имущество, в ответ можно услышать много красивых и непонятных терминов. Например, о том, что это финансовое обременение, установленное на территории местных субъектов, а физлица являются носителями налоговых обязательств.

На портале Реестры России вам ответят простыми и понятными словами J

Итак, что же такое налог на имущество? Это плата в бюджет государства за возможность владеть недвижимостью. Если вы владеете коттеджем, дачей, комнатой, участком или квартирой – являетесь собственником объектов и должны пополнять бюджет страны. Чем больше у вас недвижимости, тем больше будете платить.

Какие объекты облагают налогом

Глава 32 Налогового Кодекса отвечает на вопросы налогоплательщиков, перечисляя объекты налогообложения. Среди них:

жилые дома;
комнаты и квартиры;
гаражи и машиноместа;
единые комплексы недвижимости;
иные здания и помещения, объекты в стадии незавершенного строительства.

Дачные домики и строения в СНТ и на землях для личного подсобного хозяйства Налоговый Кодекс приравнивает к жилым домам.

Какие ставки действуют в 2021 году

Налоговая ставка – определенный процент от базовой суммы. В качестве основы для расчета берут стоимость имущества. Это не значит, что собственники недвижимости самостоятельно указывают цену своего жилья для налогообложения. Законом установлен единый порядок оценки, и базой для всех выступает кадастровая стоимость имущества.

Другими словами, государство оценивает недвижимость по ряду параметров и вычисляет стоимость, отражающую рыночные тенденции. Кадастровая цена недвижимости в регулярно меняется (проходит переоценка).

Налог определяют так:

КС (кадастровая стоимость) х С (ставка) х ПВ (период владения) х Д (доля)

Законом заданы основные, базовые ставки:

для жилых помещений – 0,1%;
для коммерческой недвижимости и объектов стоимостью свыше 300 млн. руб. – 2%;
для всех прочей недвижимости – 0,5%.

Регионам даны права на изменение базовых тарифов. Муниципалитеты могут снижать либо увеличивать ставки, от нуля до 0,3% (максимально разрешенный уровень сбора для жилья).

Можно ли уменьшить размер платежа

Вычеты и льготы – это законный способ снизить налоговую нагрузку.

Вычет применяется к площади недвижимости, то есть освобождаются от налогообложения квадратные метры. Право применить этот вычет имеет каждый владелец. В 2021 году действуют следующие нормы вычетов:
квартиры – 20 м2;
дома – 40 м2;
комнаты – 10 м2.

Воспользоваться вычетом просто: при расчете сбора площадь жилья уменьшается на определенное количество метров. Например, владелец квартиры в 70 м2 будет платить налоги за 50 м2 (70-20).

Важно знать: вычет применяется к каждому объекту, без подачи заявления. Если у вас в собственности дом, квартира и дача, то ФНС автоматически произведет расчеты, уменьшив налогооблагаемую базу каждого объекта. Владельцу имущества остается лишь проверить правильность исчисления и вовремя заплатить сбор.

Льготы в размере 100% или 50% предоставляются отдельным категориям граждан. Федеральным законом освобождены от уплаты сбора ветераны войны, инвалиды, участники боевых действий, Герои России. Полный перечень публикует статья 407 Налогового Кодекса.

Отметим, что в регионах действуют дополнительные льготы: муниципалитеты полностью или частично освобождают от сбора многодетные семьи, пенсионеров и др. Проверить свою принадлежность к плательщикам льготных категорий можно на сайте ФНС.

Как правильно рассчитать налог

Самому налогоплательщику ничего считать не придется: расчеты производит ФНС. Владелец недвижимости получит квитанцию с перечнем объектов и причитающихся к уплате налогов.

Напомним, что в России начал действие порядок расчета, основанный на кадастровой оценке жилья. В течение переходного периода в расчете учитываются кадастровая и инвентаризационная стоимость, применяются понижающие коэффициенты.

Налоговое уведомление вы получите почтой, в личном кабинете налогоплательщика или в Инспекции.

Важно знать: владельцы имущества платят налог в определенных долях. Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети, их долю сбора оплачивают родители или опекуны.

Эксперты Росреестр Онлайн рекомендуют проверить данные, указанные в уведомлении. Вам нужно убедиться, что все объекты, указанные в документе, принадлежат вам. Проверьте кадастровую оценку, применение вычетов и льгот. Пересчитать налог тоже не составит труда: используя сведения Росреестра о кадастровой цене объекта и зная действующие в регионе ставки, вы можете быстро определить сумму сбора.

Как заплатить налог

Уведомления налогоплательщику отправят не позднее 1 ноября, то есть за 30 дней до срока оплаты. Способ получения информации каждый выбирает самостоятельно: в бумажном или электронном виде, Почтой России или онлайн.

В каких случаях вы не получите почтовую квитанцию:

если действуют льготы, освобождающие от сбора;
если платеж менее 100 рублей;
если налогоплательщик отказался от получения бумажных документов.

Во всех других случаях задержки с отправкой квитанций можно объяснить техническими ошибками или сбоями. Рекомендуем самостоятельно проверить наличие задолженности по налогам на официальном сервисе https://налоги.онлайн.

Оплата сбора производится любым удобным для плательщика способом: через терминалы, личный кабинет Онлайн-Банка, на почте или в отделениях банков.

Важно знать: окончательный срок оплаты 1 декабря. Почтовые переводы исполняются в течение 3-х дней, поэтому выбор способа расчетов с бюджетом важен. Если выбираете почту или перевод по квитанции в отделении банка – отправьте сумму заблаговременно, чтобы не платить пени за просрочку.

Купить как можно больше недвижимости и получать от нее доход, мечтает чуть ли не каждый. Но далеко не все учитывают, что лишние квадратные метры — это еще и много расходов. Один из них — обязательство платить налоги.

У владельца недвижимости может возникнуть масса вопросов: за что платить, когда и нужно ли вообще что-то отдавать государству? В тонкостях налогообложения операций с недвижимостью разбирался «Минфин».

Кто платит налог на недвижимость

Налог на недвижимость действует в Украине с 2014 года. Соответствующая норма прописана в ст. 266 Налогового кодекса Украины.

Платить его обязаны не все, а только граждане, чьи квадратные метры превышают норму. А именно, имеют в собственности:

квартиру площадью более 60 кв. м;
дом площадью свыше 120 кв. м;
различные типы объектов недвижимости суммарной площадью больше 180 кв. м.

Налогом облагаются именно «лишние» метры. Например, владелец квартиры 65 кв. м должен платить только за 5 «квадратов». А собственник дома площадью 135 кв. м — за 15 кв. м. Если же в собственности одновременно находятся и дом, и квартира, то платить нужно за метры, которые превышают планку в 180 «квадратов». Исходя из нашего примера — заплатить придется за 20 кв. м сверх нормы: (65 + 135) — 180 = 20.

«Если собственник владеет долей имущества, то налог с него взимается пропорционально этой доле», — объясняет адвокат Сергей Гула.

Облагаться налогом может и нежилая недвижимость — сарай, гараж Но чаще всего для таких объектов делают исключение.

Согласно Налоговому кодексу, плательщиками налога на недвижимость являются и физические, и юридические лица. Физлица платят налог раз в год: до 1 июля налоговая рассылает им уведомления-решения с начисленной за квадратные метры суммой. Ее нужно уплатить в течение 60 дней с момента получения этого документа.

Что касается юридических лиц, то они насчитывают налог самостоятельно и уплачивают его каждый квартал.

Кто освобожден от уплаты налога на недвижимость

По закону, налог можно не платить, если здание в аварийном состоянии. Этот факт должны признать органы местной власти. Кроме того, налог не взимается с многодетных семей и не начисляется собственникам жилья в общежитиях.

Как рассчитать налог на недвижимость

Ставку налога на недвижимость устанавливают местные органы власти. Это означает, что в разных регионах Украины ставки налога могут быть разными. Максимальный размер — 1,5% от минимальной заработной платы на 1 января отчетного года за каждый квадратный метр. Такая ставка, например, действует сейчас в Киеве и Днепре. На 1 января 2020 года минимальная заработная плата составляла 4723 грн. Исходя из этого, максимальная налоговая ставка на недвижимость — 70,8 грн за квадратный метр.

По другим регионам информацию можно найти на официальных сайтах местной власти. Так, в Одессе ставка для квартир составляет всего 0,1% или 4,24 грн, а во Львове — 0,5% или 23,61 грн.

Например, владельцу квартиры площадью 68 кв. м в Киеве за «лишние» 8 кв. м придется уплатить налог в сумме 566,4 грн. А вот собственнику такой же квартиры во Львове — только 188,88 грн, в Одессе — всего лишь 33,92 грн.

Срок уплаты налога на недвижимость четко регламентирован. За несвоевременную уплату предусмотрен штраф. «Прострочили платеж на 30 дней — размер штрафа составляет 10% суммы налога. Если не платили больше месяца — уже 20% суммы долга», — предупреждает адвокат Сергей Гула.

Но это еще не все. Гораздо больше придется заплатить тем, у кого площадь квартиры превышает 300 кв. м, а дома — 500 кв. м. В дополнение к основному налогу на недвижимость государство ежегодно взимает с них фиксированный налог на роскошь в размере 25 тыс. грн.

Налог при продаже недвижимости

При продаже недвижимости налог обязан уплатить как покупатель, так и продавец.

Покупатель платит госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и перечисляет в Пенсионный фонд 1% от суммы сделки.

Для продавцов схема сложнее. Сумма, которую придется отдать государству, зависит от срока владения жильем.

«Если на продажу выставлен объект, который принадлежит владельцу более трех лет, и он впервые за календарный год продает квадратные метры, то с него взимается только пошлина в размере 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости. Налог на доход и военный сбор в этом случае отсутствует», — объясняет младший юрист Eterna Law Оксана Скоробогач.

Если же квартиру продают до истечения 3 лет, или продавец уже продавал за год другие квартиры, — уплатить придется:

госпошлину в размере 1% от стоимости объекта;
налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 5% от стоимости жилья (для нерезидентов — 18%)
1,5% военного сбора.

Посмотрим на конкретном примере:

Человек покупает квартиру за $30 тыс. В этом случае ему придется отдать $300 в Пенсионный фонд и уплатить $300 госпошлины.

Продавец в рамках этой сделки уплачивает $300 госпошлины. Но если доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, то к этой сумме придется приплюсовать еще $1950 ($1500 НДФЛ + $450 военного сбора).

Помимо этого придется еще уплатить примерно $100 за оценку, техпаспорт и справку из БТИ, и еще $100 нотариусу.

Чаще всего стороны сделки договариваются, кто за что платит при заключении договора. Бывает, по предварительному согласованию, покупатель оплачивает стоимость квартиры, а все остальные расходы делятся пополам.

Льготы при налогообложении

Исключение составляют льготные группы. От уплаты госпошлины освобождены инвалиды Второй мировой войны, а также семьи погибших, пропавших без вести военнослужащих и приравненных к ним лиц, а также ликвидаторы аварий на ЧАЭС.

Кроме того, постановление Кабмина от уплаты взноса в Пенсионный фонд граждан, которые покупают квартиру впервые или находятся на квартирном учете.

Ранее украинцы, которые покупали жилье впервые, могли вернуть пенсионный сбор, но только через суд. Теперь у них появился более простой путь. Пенсионный сбор можно вообще не платить, если собрать и принести нотариусу пакет документов.

«Факт покупки жилья впервые нужно дополнить заявлением о том, что гражданин не имеет и не приобретал права собственности на жилье и подтвердить это соответствующими сведениями из Госреестра прав на недвижимое имущество. Также нужно предоставить данные о неиспользовании жилищных чеков для приватизации или использования их для приватизации доли имущества государственных предприятий и земельного фонда», — акцентирует внимание помощник адвоката практики налогового права AO Moris Артур Мриглод.

Если покупатель находится в очереди на получение жилья, нужно также предоставить подтверждающий документ.

По словам Артура Мриглода, нотариальное удостоверение договоров купли-продажи недвижимого имущества теперь осуществляется без документального подтверждения уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование. Но для этого нужно предоставить перечисленные выше документы.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду

Порядок налогообложения дохода от сдачи жилья в аренду зависит от статуса арендодателя.

Существует три варианта, когда арендодателем выступает:

ФОП 2 или 3 группы. В этом случае есть ограничения на сдаваемую площадь: не больше 100 кв. м для жилой и 300 кв. м для нежилой, а также до 0,2 га для земельного участка.
Сумма единого налога в 2020 году для ФОПов на 2 группе — 944,60 грн в месяц. То есть сколько бы предприниматель ни заработал на аренде, сумма налога не изменится. ФОПы на 3 группе платят налог по ставке — 5% или 3% + НДС. Также дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не менее 1039,06 в месяц.
ФОП на общей системе налогообложения. Ставка НДФЛ с чистого дохода: 18% + военный сбор 1,5%, также единый социальный взнос не менее 1039,06 в месяц.
Физическое лицо. В этом случае доход облагается НДФЛ по ставке 18% + нужно уплатить военный сбор 1,5%.

Приведем пример: владелец недвижимости на протяжении 2020 года сдает квартиру в Киеве за 10000 грн.

Если вы сдаете жилье ФОП 2 группы, то каждый месяц вам будет начисляться единый налог 944,60 грн.

Для ФОП на 3-ей группе налог 5% от дохода составит 500 грн.

Если вы не попадаете под критерии для ФОП 2 или 3 групп, придется сдавать квартиру, как предприниматель на общей системе налогообложения. При этом уплачивая НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

В случае, если вы сдаете как физическое лицо, то каждый месяц вы должны заплатить НДФЛ 1800 грн (10000 грн х 18%) и военный сбор 150 грн (10000 грн х 1,5%).

Суммы полученного дохода арендодатель-физическое лицо отражает в годовой налоговой декларации. Он обязан подать ее в контролирующий орган по месту регистрации (налогового адреса) до 1 мая года, следующего за отчетным.

Если арендодатель не платит налог с дохода, его могут оштрафовать. Сумма штрафа составит:

10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства за опоздание с уплатой на срок до 30 календарных дней включительно;
20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание превышает 30 календарных дней.

Подарок с «хвостиком»

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения или наследства, тоже считается доходом и облагается налогом. Как объяснила адвокат АО «Легард» Инна Тута, в обоих случаях налогообложение происходит по одной и той же схеме.

Наследник или человек, который получил недвижимость в подарок, обязан уплатить:

НДФЛ в размере 5% от рыночной стоимости имущества, которая не может быть ниже оценочной стоимости имущества;
1,5% военного сбора.

Из данного правила есть два исключения:

Если подарок или наследство вы получили от родственника первой или второй степени родства (это может быть отец, мать, жена, муж, брат, сестра), то ставка составляет 0% — то есть налог платить не нужно.
Если же недвижимость вам подарил или завещал нерезидент (либо ее подарили или завещали нерезиденту), применяется ставка налога 18% плюс 1,5% военный сбор.

Вариантов уйти от налогов, получив недвижимость по наследству или в подарок от дальнего родственника или чужого лица, не существует. Налоговая обязательно узнает о том, что вы стали счастливыми обладателями квадратных метров. Об этом ее уведомит нотариус после регистрации права собственности.

Первая риэлторская компания

Блог о Недвижимости

Недвижимость

Налоги при операциях с недвижимостью в Украине в 2021 году

Эксперт по недвижимости Александр Цвигун в этой статье расскажет детали налогообложения при сделках с недвижимостью, актуальные в 2020 и 2021 году. Вы узнаете что необходимо заплатить проводя операции на данном рынке и как сэкономить оплачивая налоги.

В 2018 году, общий объем нотариальных сделок с недвижимостью составил более 270 тыс. заключенных договоров. В сравнении с 2017 годом, динамика увеличилась на 8,4%. Следующие 2019 и 2020 года не стали исключением. Даже несмотря на волатильность гривны и падение темпов сдачи жилья, рынок прибавил еще 6%. Законодатели видят огромный и неисчерпаемый рост для установления стабильной налоговой базы.

Текущий налог на покупку и продажу квартиры нельзя назвать оптимальным. Однако и в действующем положении закона, есть свои тонкости, которые позволят значительно снизить и оптимизировать налог на недвижимость. Как платить меньше, на какие ключевые факторы обратить внимание? Рассказываем в настоящей статье.

Действующая редакция Налогового кодекса Украины ( Закон 2755-VI ) устанавливает следующие режимы налогообложения:

Ежегодный налог – владелец должен платить за содержание недвижимости;
Налог на продажу и покупку недвижимости – вступает в действие с момента заключения нотариальной сделки и регистрации в реестре недвижимого имущества.

По первому пункту, владелец платит за т.н. владение квадратными метрами. Налоговый кодекс ввел нулевую ставку на недвижимость, при условии, если собственник владеет:

Квартирой общей площадью менее 60 кв. метров;
Жилым домом с общей площадью более 120 кв. метров;
Суммарное владение различными типами недвижимости – более 180 кв. метров.

Если норматив превышает указанные значения – налогоплательщик оплачивает каждый «лишний» квадратный метр.

Второй установленный государством режим – уплата налога при реализации сделки. Установленная налогооблагаемая база состоит из:

Выплата гос. пошлины;
Налог на полученный доход;
Военный сбор.

Применение конкретных ставок зависит от срока реализации, статуса стороны сделки и условиями владения объекта недвижимости.

Налог при покупке недвижимости – что платит покупатель в 2021 году?

При заключении сделки, обязательство на налог при покупке недвижимости возникает у обеих сторон – покупателя и продавца.

Покупатель обязан оплатить следующие налоги при покупке квартиры :

Государственная пошлина в размере 1% от кадастровой стоимости жилья;
Перечисленный налог в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы сделки, заключенной у нотариуса.

Например, покупатель оплачивает следующие налоги при покупке квартиры:

Стоимость квартиры – 1 млн. гривен, из которых выплаты налога составят:

10 тыс. гривен должны быть перечислены в качестве гос. пошлины (нотариус удерживает данную сумму при регистрации сделки);
10 тыс. гривен покупатель отдельно оплачивает налог в Пенсионный фонд.

Налогооблагаемая нагрузка может быть снижена в отношении следующих категорий покупателей сделки:

Ветераны боевых действий, а также члены их семей;
Ликвидаторы ЧАЭС;
Лица, которые впервые регистрируют сделку.

Последний пункт – важное условие оптимизации налога. Сторона получает освобождение от оплаты гос. пошлины в размере 1%. Недвижимость может быть зарегистрирована на члена семьи, который ранее не участвовал в сделках по покупке или продаже жилого или коммерческого фонда. Отец или мать могут зарегистрировать собственность на ребенка. До достижения совершеннолетия, последний не вправе распоряжаться купленной квартирой. Сделка может быть реализована с согласия обоих родителей.

Простой способ дает экономию в 50% от расходов на заключение нотариального соглашения.

Налог при продаже недвижимости в 2021 году

Налогооблагаемая база для продавца будет существеннее, в отличие от покупателя. Мера направлена на то, чтобы сделать привлекательной покупку жилья именно в новостройках.

При продаже недвижимости продавец платит 3 налога:

Гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта недвижимости;
Налог на доход физического лица в размере 5% (нерезидент уплачивает повышенную ставку налога на доход – 18%);
Военный сбор в размере 1,5% от стоимости сделки.

Например, налогооблагаемая база на налог при продаже квартиры для продавца составит:

Условная стоимость квартиры 1 млн. гривен. Продажа недвижимости обязывает продавца заплатить налог в размере 10 тыс. гривен, учесть доход физического лица в размере 50 тыс. гривен, дополнительно оплатить при продаже военный сбор в размере 15 тыс. грн. Итого, совокупная стоимость всех налогов будет составлять более 75 тыс. грн. Это достаточно высокий налог, который больно ударит по планируемому доходу продавца.

Как снизить налог при продаже недвижимости?

Продавец может получить преференции только в выплате пошлины. Налог на продажу и военный сбор будут отсутствовать. Условие действительно, если с момента последней сделки по продаже недвижимости не прошло более 3-х лет. Кроме того, за указанный период это должна быть первая продажа для продавца.

При продаже недвижимости, кроме вышеуказанных налогов, продавец понесет дополнительные расходы – заказ кадастрового плана и справки из БТИ, оплата услуг нотариуса (при продаже недвижимости, указанные расходы несет исключительно продавец).

Налогообложение при аренде недвижимости в 2021 году

Субъекты, которые обязаны платить налог при аренде можно разделить на три группы:

Физическое лицо – владелец недвижимости (или иное правомочное лицо, действующее на основании доверенности);
ФОП действующий на общих условиях налогообложения;
ФОП 2 и 3 группы.

Физическое лицо уплачивает налог при сдаче квартиры в аренду в размере ставки НДФЛ 18% и военного сбора в 1%. Условий, при наступлении которых можно снизить налогооблагаемый доход нет.

ФОП на условиях общего налогообложения, уплачивает налог на доход в размере 18%, плюс военный сбор и взнос в пенсионный фонд (не менее 1 тыс. грн.).

Условия для снижения нагрузки – ФОП оплачивает налог на доход не с выручки, а чистой прибыли. Следовательно, предприниматель должен предусмотреть все размеры максимального вычета из своей деятельности. Обратите внимание, страховые выплаты и амортизация не входят в сумму налогооблагаемой базы.

Для ФОП 2 и 3 группы законодатель предусмотрел исключения:

2 группа – ограничение по аренде жилой и нежилой недвижимости свыше 100 и 300 квадратных метров соответственно. Предприниматель не имеет право передавать в аренду земельный участок более 0,2 га;
3 группа – уплата налога на доход в размере 5% плюс дополнительно НДС. Кроме того, лицо перечисляет в бюджет социальный взнос в размере не менее 1 тыс. гривен в месяц.

Подводные камни налогов на сделки с недвижимостью в 2021 году

Обратите внимание, сделки по дарению и передаче в безвозмездное пользование также облагаются налогом. Законодатель расширил налогооблагаемый режим – даже на наследуемое имущество придется выплатить все указанные выше ставки налогов.

Однако, существует ограничения:

Наследование может быть получено от родственника – нулевая ставка обложения;
Применяется повышенная ставка в размере 18% НДФЛ, если наследодателем или дарителем выступает нерезидент (в условиях украинского законодательства это трудновыполнимо – априори собственник недвижимости автоматически становится резидентом, даже не будучи гражданином Украины).

Нотариус обязан уведомить налоговые органы о регистрации сделки – вся информация актуализируется для расчета налогооблагаемой базы.

Оптимальный вариант для снижения налоговой нагрузки – регистрировать жилье на несовершеннолетних членов семьи или лиц, имеющих налоговые льготы. Закон не устанавливает максимальные ограничения по количеству квадратных метров на владельцев недвижимости.

Обратите внимание, несовершеннолетний ребенок может передать в собственность квартиру другому лицу. В этом случае, обязательства выплаты налогов не возникает. Сделка может быть реализована на основании договора дарения или безвозмездного пользования имуществом.

8 февраля 2021, 07:01

Как правильно платить налоги ФЛПам (ФОПам) в 2021 году и что следует знать о едином налоге: ставки, суммы, сроки и способы уплаты, штрафы, налоговые каникулы – далее в материале.

Предприниматели на упрощенной системе налогообложения платят единый налог (ЕН). На первой и второй группе – ежемесячно, на третий – раз в квартал, если получают доход. Стоит заметить, что ставка налога зависит от группы, поэтому подробнее о каждой группе налогообложения.

ЕН для первой — третьей группы

Первая группа: физические лица – предприниматели, не использующие труд наемных лиц, осуществляют исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или осуществляют хозяйственную деятельность по предоставлению бытовых услуг населению.

Вторая группа: предприниматели, осуществляющие хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению, производство и/или продажу товаров, деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

Ставка

Оплачивается фиксированная сумма ежемесячно;
В течение года сумма не меняется;
Платить ФЛПам нужно даже за месяцы, когда доход не получали.

Первая группа – до 10% от прожиточного минимума. По состоянию на 2021 год сумма составляет 227 гривен. Также, с января по май первую группу освободили от уплаты фиксированного платежа по ЕН.

Вторая группа –до 20% от минимальной зарплаты. По состоянию на начало 2021 года минимальная заработная плата составляет 6 тысяч гривен, поэтому единый налог соответственно – 1,2 тысячи гривен в месяц.

Налоги для ФЛП 2021 / Инфографика 24 канала

Сроки

Когда платить ЕН?

Оплатить ЕН нужно до двадцатого числа включительно согласно пункту 295.1 НКУ. Если двадцатое число (последний день уплаты) приходится на выходной день, то оплатить можно в последний рабочий день, следующий перед выходным. Также можно оплатить ЕН заранее, за год до декабря месяца, на больше – невозможно.

Платить ли ЕН, если зарегистрировал ЧП посреди месяца?

Если, к примеру, вы зарегистрировали ЧП 24 января, то первый раз налог будете платить в феврале. Поскольку, восемь дней, в течение которых вы были предпринимателем в январе, вы считаетесь ФЛП на общей системе, и в случае получения дохода должны оплатить из этой суммы НДФЛ.

Что делать в случае закрытия СПД?

В случае закрытия ФЛП, единый налог нужно будет оплатить за весь последний месяц предпринимательства, даже если у госрегистратора зарегистрировал прекращение деятельности первого числа месяца согласно с пунктом 295.8 НКУ.

По каким счетам платить ЕН

Как оплатить ЕН?

Оплатить ЕН можно с предпринимательского личного счета или наличными через кассу банка.

Где узнать счет для оплаты ЕН?

Счет для оплаты можно узнать на сайте ГНС, в кабинете плательщика в разделе "Состояние расчетов с бюджетом" или уточнить в своей налоговой.

Что указывать в платеже?

В платежи обязательно указывается ФИО предпринимателя, его налоговый номер, наименование и счет получателя, в назначении платежа – период, за который платите взнос.

Штраф и задолженность

Если просрочили или вообще не заплатили единый налог, кроме задолженности, придется заплатить штраф и пеню.

Штраф

Размер штрафа — 50% месячного платежа по единому налогу:

первая группа — 109,45 гривен;
вторая группа — 600 гривен.

Пеня начисляется по-разному, в зависимости от того, кто обнаружил задолженность и в какой срок.

Обнаружил ФЛП. Согласно с подпунктом 129.1.3, пунктом 129.4 НКУ пеню насчитывают из расчета 100% учетной ставки НБУ, действующей на каждый день просрочки и в том случае, если истек девяносто один календарный день от последнего дня уплаты налога.
Обнаружила налоговая. Согласно с подпунктом 129.1.1, пунктом 129.3 НКУ налоговая определит размер штрафа, и на его сумму начислит пеню за каждый день просрочки уплаты с первого рабочего дня после окончания срока уплаты и до даты уплаты задолженности и штрафа. Стоит отметить, что согласно абзацу 1 пункту 129.4 НКУ пеня начисляется исходя из 120% годовых учетной ставки НБУ, действующей на каждый такой день.

Недоплата. Согласно с пунктом 131.2 НКУ если есть недоимка по ЕН, то при уплате налога эта сумма будет зачтена в счет погашения долга, затем — в счет погашения штрафа и пени.

Налоговые каникулы

Налоговые каникулы — это установленный законом срок, в течение которого определенные группы предприятий освобождаются от уплаты отдельных видов налогов и налогов в целом. Так называемые налоговые каникулы для первой и второй группы могут быть в случае отпуска или болезни сроком на один календарный месяц.

Отпуск. Для того чтобы освободиться от ЕН на один календарный месяц в связи с отпуском следует написать заявление на имя начальника налоговой, указав в ней продолжительность отпуска, которая должна составлять не менее календарного месяца.

Больничный. Согласно с подпунктом 298.3.2 НКУ, если ФЛП болел в течение тридцати дней или дольше, у него имеется больничный, то имеет право освободиться от налогов на срок одного месяца. Для этого нужно только подать заявления в ДФС с копией больничного.

ЕН для 3 группы

Третья группа: физические лица — предприниматели, которые не используют труд наемных лиц или количество лиц, что состоят с ними в трудовых отношениях не ограничено и юридические лица, субъекты хозяйствования любой организационно-правовой формы.

Ставка

На третьей группе платят единый налог, только если получали предпринимательский доход.

Ставка единого налога:

3% от дохода платят ФЛП — плательщиков НДС;
5% от дохода платят неплательщики НДС.

Сроки

Когда платить ЕН? Раз в квартал в течение 10 дней после последнего дня подачи декларации по ЕН. Если последний день уплаты приходится на выходной, то ФЛП должны перечислить налог позже в рабочий день, следующий перед ним. Десятидневный период рассчитывается от фактического последнего дня подачи декларации по ЕН, а не перенесенного.

Штраф за задолженность

Согласно с пунктом 126.1 НКУ размер штрафа за неуплату или просрочку по единому налогу зависит от того, насколько ФЛП задержал платеж. Если:

менее тридцати дней — штраф 10% от суммы задолженности по ЕН;
более тридцати дней — 20% от суммы долга.

Пеня. Пеня начисляется по тем же правилам, что и для первой и второй группы.

Доходы, облагаемые по повышенной ставке

Повышенная ставка единого налога для предпринимателей составляет 15%.

Превышение максимального размера годового дохода

Вторая группа. По состоянию на 2021 год предприниматель может максимум получить доход в размере 5004000 гривен.

Третья группа. По состоянию на 2021 год предприниматель может максимум получить дохода в размере 7002000 гривен. Если сумма будет больше, то ФЛП должен будет заплатить 15% налога с суммы превышения и перейти на общую систему.

Суммы неденежного дохода

Если вы ФЛП и работаете на упрощенной системе, то вариант расчета на бартерной основе, электронными деньгами, векселями и так далее – невозможен. Имеется в виду, что все предоставленные услуги должны быть обложены и уплачены по ставке 15%.

Доход от запрещенных видов деятельности

Нужно учитывать ряд видов деятельности, запрещенных на упрощенной системе. Например, вы решили заняться производством вин на продажу, но КВЭД 11.02 (продажа вин) запрещен на едином налоге.

Доход от видов деятельности, не внесенных в реестр плательщиков единого налога

На упрощенной системе можно заниматься только теми видами деятельности, которые внесли в реестр плательщиков ЕН. Здесь действует принцип: сначала регистрируем КВЭД, потом начинаем получать за ним доход.

Доход на первой и второй группе, полученный от деятельности, что запрещена на этих группах

Например, на первой группе разрешено торговать на рынках, однако оптовой торговлей заниматься нельзя. То есть КВЭДы, связанные с оптовой торговлей под запретом. Также, к примеру, на второй группе нельзя зарегистрировать КВЭД 68.31, а на третей можно.

Читайте также: