Продажа недвижимости с убытком ндс
Опубликовано: 04.05.2024
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.
Обоснование вывода:
Бухгалтерский учет
Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости") (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.
Налоговый учет
НДС
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Налог на прибыль
Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.
Документальное оформление
Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
- договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
- актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
- записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
- бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
- счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
- Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
- Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
- Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
- Вопрос: Организация "А" заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией "Б" 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
- Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
-------------------------------------------------------------------------
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение - продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.
«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины
Фото Бориса Мальцева, ИА "Клерк.Ру"
Продажа объекта недвижимости влечет за собой списание с баланса и начисление налогов. Учитывая временной промежуток между передачей объекта по акту и регистрацией права собственности на него, возникает множество вопросов. Когда показывать доход от продажи объекта? В какой момент исчислить налоги, выставить счет-фактуру?
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи подлежит государственной регистрации. Как раз в этот момент у покупателя и возникает такое право (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Но до этого момента объект обычно «передается» по акту. Важна ли дата подписания такого акта для учета и начисления налогов? Давайте разберемся.
В какой момент списываем с баланса?
Для начала вспомним, какие условия должны быть выполнены в отношении имущества, признаваемого объектом основного средства. Эти условия приведены в пункте 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
А вот с отражением выручки от продажи объекта дело обстоит иначе. Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки является переход права собственности от продавца к покупателю (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Соответственно, до тех пор, пока на покупателя не будут зарегистрированы права собственности, продавец не сможет отразить выручку от продажи объекта. Всвязи с этим возникает вопрос: на каком счете учитывать объект недвижимости у продавца для отражения выбывшего объекта, если передача объекта недвижимости и государственная регистрация перехода права собственности приходятся на разные отчетные периоды?
Минфин РФ в Письмах от 27.01.2012 № 07-02-18/01, от 22.03.2011 № 07-02-10/20 отмечает, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).
Доход от продажи объекта отражается по Кредиту счета 91-1 «Прочие доходы», в корреспонденции со счетами учета расчетов. Расход в виде остаточной стоимости отражается в бухгалтерском учете по Дебету счета 91-2 «Прочие расходы» на дату признания прочего дохода от продажи объекта (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организаций», п. 30 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», п. п. 11, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организаций»).
Бухгалтерские проводки покажем на практическом примере.
Пример
ООО «Елочка» продала ООО «Звездочка» складское помещение по цене 2 360 000 руб. (в т.ч. НДС - 360 000 руб.). У продавца помещение учитывалось в составе основных средств (первоначальная стоимость - 1 600 000 руб., сумма начисленной амортизации - 1 000 000 руб.). Помещение передано покупателю по акту в сентябре 2015 г., переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в ноябре 2015 г.
В учете ООО «Елочка» делаются учетные записи.
В сентябре 2015 г.:
Дебет 01-2 «Выбытие основных средств» Кредит 01-1 «Основные средства в эксплуатации»
- 1 600 000 руб. - списана первоначальная стоимость помещения по факту подписания сторонами передаточного акта;
Дебет 02 «Амортизация основных средств» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»
- 1 000 000 руб. - списана начисленная амортизация;
Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01-2 «Выбытие основных средств»
- 600 000 руб. (1 600 000 руб. - 1 000 000 руб.) - отражена остаточная стоимость помещения, переданного до государственной регистрации сделки;
Дебет 76 Кредит 68 субсчет «НДС»
- 360 000 руб. – начислен НДС с переданного складского помещения.
В ноябре 2015 г.:
Дебет 62 «Расчеты с покупателями» Кредит 91-1
- 2 360 000 руб. - отражена выручка от продажи складского помещения (после государственной регистрации права собственности).
Дебет 91-2 Кредит 76
- 360 000 руб. – отражен начисленный ранее НДС;
Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
- 600 000 руб. - отражена в составе расходов остаточная стоимость помещения;
Дебет 91-2 Кредит 99
- 1 400 000 руб. (2 360 000 руб. - 360 000 руб. - 600 000 руб.) - определен финансовый результат (прибыль) от реализации недвижимости.
Налог на имущество
Мы сделали вывод о том, что объект недвижимости списывается с бухгалтерского учета в момент передачи его по акту. Соответственно, после даты, указанной в акте передачи, стоимость такой недвижимости не будет участвовать в расчете налога на имущество.
Исчисляем НДС
В какой момент необходимо исчислить НДС? Ответ на этот вопрос содержится в пункте 16 статьи 167 НК РФ. Там сказано, что при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Соответственно, не позднее 5 дней со дня подписания акта продавец должен составить счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ).
В налоговую базу по НДС следует включить продажную стоимость объекта без учета налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Умножив эту стоимость на ставку НДС 18 процентов, мы получим сумму налогу, которую следует уплатить в бюджет.
Однако в некоторых случаях НДС исчисляется не со стоимости продажи, а с разницы между продажной и остаточной стоимостью основного средства. При этом остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета (Письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, от 09.10.2006 № 03-04-11/120). Такой порядок действует в отношении тех объектов, которые при покупке были оприходованы с учетом «входного» НДС, то есть это те объекты, которые приобретались с НДС, но НДС по которым в силу законных причин не принимался к вычету (п. 3 ст. 154 НК РФ). Такое бывает, например, когда в момент приобретения ОС компания применяла специальный режим налогообложения. Если эта разница положительная, то НДС исчисляется по налоговой ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, Письмо Минфина России от 03.07.2012 № 03-07-05/18).
Когда налоговая база равна нулю, а именно если вышеуказанная разница отрицательна (недвижимость реализована с убытком) или равна нулю (недвижимость реализована по остаточной стоимости), НДС не уплачивается.
Если речь идет о реализации жилой недвижимости, то в отношении нее действует льгота по НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Налог на прибыль
Ответ на этот вопрос дан в пункте 3 статьи 271 НК РФ. Там сказано, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
Объект недвижимости является амортизируемым имуществом. А согласно пункту 1 статьи 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы на остаточную стоимость этого имущества. Если остаточная стоимость окажется больше продажной стоимости, то разница будет являться убытком от реализации основного средства. Такой убыток разрешено списывать в целях уменьшения налогооблагаемой прибыли. Сумма убытка включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).
- Отражение реализации основных средств в налоговом учете
- Нюансы заполнения декларации по налогу на прибыль при продаже ОС с убытком
- Нюансы расчета убытка по продаже ОС при применении амортизационной премии
- Итоги
Отражение реализации основных средств в налоговом учете
Иногда организация решает реализовать свои внеоборотные активы дешевле их остаточной стоимости. Это может быть оборудование, которое уже не будет использоваться, так как морально устарело, или попавший в аварию автомобиль.
В бухгалтерском учете (БУ) никаких особенностей при отражении отрицательного результата от реализации ОС нет.
Подробнее о выбытии ОС в бухгалтерском учете можно прочитать в нашей статье.
А вот в налоговом учете (НУ) ситуация складывается иная.
О налоговом учете ОС расскажем здесь.
Так что же такое убыток по продаже ОС в НУ?
Согласно ст. 268 НК РФ убытком считается отрицательная разница между выручкой от продажи объекта (без НДС), его остаточной стоимостью и расходами, сопутствующими продаже.
Причем бухгалтер не может учесть такой убыток сразу, а должен включать его в состав налоговых расходов одинаковыми долями в течение срока полезного использования (СПИ), оставшегося у объекта до полной амортизации. Для того чтобы определить данный период, нужно воспользоваться формулой:
Если у вас есть доступ к КонсультантПлюс, проверьте правильно ли вы отразили в наоговом учете продажу ОС с убытком. Если доступа нет, получите пробный онлайн-доступ к правовой системе бесплатно.
Рассмотрим это правило на конкретном примере.
ООО «Шефстроймонтаж» в январе 2021 года реализовало устаревшую строительную технику за 120 000 руб. с НДС (НДС — 20 000 руб.). Первоначальная стоимость составляла 680 000 руб., сумма начисленной амортизации 222 950,80 руб. Остаточная стоимость на момент продажи 457 049,20 руб. (680 000 – 222 950,80). Расходы по реализации (транспортировке) составили 45 000 руб. Срок полезного использования был установлен как 61 месяц, фактически прошло 20 месяцев. Отразим эти операции в учете за март:
Результат продажи: 120 000 – 20 000 – 457 049,20 – 45 000 = – 402 049,20 руб.
В январе 2021 года в бухучете появятся такие проводки:
Дт 62 «Расчеты с покупателями» Кт 91 «Прочие доходы» — 120 000 руб. — отразили выручку;
Дт 91.2 «Прочие расходы» Кт 68 «НДС» — 20 000 руб. (120 000 × 20 / 120) — начислили НДС с продажи;
Дт 01.02 «Основные средства к выбытию» Кт 01.01 «Основные средства» — 680 000 руб. — списали первоначальную стоимость;
Дт 02 «Амортизация» Кт 01.02 «Основные средства к выбытию» — 222 950,80 руб. — списан износ;
Дт 91.2 Кт 01.02 — 457 049,20 — списана остаточная стоимость;
Дт 91.2 Кт 60 — 45 000 руб. — дополнительные расходы по продаже ОС;
Дт 99 «Убыток» Кт 91.9 «Прочие доходы и расходы» — 402 049,20 руб. — определен «бухгалтерский» убыток от продажи ОС.
А теперь отразим эти операции в налоговом учете.
Разделим полученный убыток на оставшийся срок эксплуатации (61 мес. – 20 мес.):
402 049,20 / 41 = 9 806,08 руб.
Начиная с февраля 2021 года ежемесячно в налоговом учете мы будем списывать на расходы именно эту сумму.
Так как в бухгалтерском учете убыток был принят единовременно, а в налоговом принимается по частям, то в соответствии с положением ПБУ 18/02 (утв. приказом Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н) возникают временные разницы, формирующие отложенный налоговый актив, который закроется через 41 месяц.
Дт 09 «Отложенные налоговые активы» Кт 68.4 «Налог на прибыль» — 402 049,20 × 20% = 80 409,84 руб.
По мере списания убытка на расходы отложенный налоговый актив (ОНА) будет закрываться обратной проводкой:
Дт 68 Кт 09 – 1 961,20 руб. (9 806,08 × 20%).
ВАЖНО! Надо помнить, что НЕ отражать в учете ОНА могут только организации, имеющие право на упрощенный бухгалтерский учет и указавшие в учетной политике неприменение ПБУ 18/02.
Кто может вести упрощенный бухучет, узнайте в этой публикации.
Нюансы заполнения декларации по налогу на прибыль при продаже ОС с убытком
При реализации имущества в декларации по прибыли необходимо отдельно отразить результат от этой операции. Для этого в форме предусмотрено приложение № 3 к листу 02.
Здесь необходимо будет заполнить количество объектов, проданных в отчетном периоде, проданных с убытком, выручку от продажи ОС, остаточную стоимость и сумму самого убытка, отраженного в налоговых регистрах.
Далее в каждом периоде, когда вы будете учитывать сумму этого убытка при расчете налогооблагаемой базы, вам необходимо будет заполнять строку 100 приложения № 2 к листу 02.
Как заполнить декларацию по налогу на прибыль, см. здесь.
Обратите внимание, что налоговые декларации заполняются на основании налоговых регистров.
Как правильно их заполнить, можно узнать в нашей статье «Как вести регистры налогового учета?».
Нюансы расчета убытка по продаже ОС при применении амортизационной премии
Несколько слов стоит сказать и об амортизационной премии, право на которую дает п. 9 ст. 258 НК РФ. Так, при вводе в эксплуатацию оборудования либо его модернизации и т. п. организация может единовременно в налоговом учете принять на расходы до 10 или 30% стоимости объекта в зависимости от установленной для него амортизационной группы.
Можно ли применить амортизационную премию бывшему упрощенцу, расскажем в этой публикации.
И вот тут возникает вопрос — должна ли организация восстановить премию при продаже этого ОС до истечения срока полезного использования, и тем более продавая его с убытком.
Ответ будет — не всегда. Восстановление амортизационной премии имеет место только в случае продажи основного средства взаимозависимому лицу.
В соответствии с п. 9 ст. 258 НК РФ, если основное средство было продано взаимозависимому для налогоплательщика лицу ранее 5 лет после принятия к учету, сумма премии должна быть восстановлена и включена в состав внереализационных доходов в периоде продажи объекта. При этом остаточная стоимость будет увеличена на сумму этой восстановленной премии.
Подробнее о взаимозависимых лицах узнайте по ссылке.
Воспользуемся условиями нашего примера.
Допустим, при отражении этой техники в качестве основного средства была применена премия в размере 30%
То есть сумма премии составила 680 000 × 30% = 204 000 руб. В январе 2021 года данная премия восстановлена и отражена в «налоговых» доходах компании.
ВАЖНО! В бухучете амортизационная премия не применяется, а значит, и восстанавливать нечего.
Сумма начисленной в налоговом учете амортизации составит:
476 000 руб. / 61 мес. (СПИ) × 20 мес. = 156 065,57 руб.
Сравним налоговые показатели разных условий сделки в табличной форме
Продажа взаимозависимому лицу
Продажа сторонней организации
Остаточная стоимость, учитываемая при совершении сделки
476 000 – 156 065,57 + 204 000 = 523 934,43 руб.
476 000 – 156 065,57 = 319 934,43 руб.
Расчет суммы убытка
100 000 – 523 934,43 – 45 000
100 000 – 319 934,43 – 45 000
Результат для налогового учета
Полученный результат мы будем распределять на оставшийся СПИ.
Подробнее об амортизационной премии можно прочитать в этом материале.
Итоги
Изначально зная, что продажа имущества не принесет вашей компании дополнительный доход, будьте готовы правильно рассчитать и отразить в налоговых регистрах сумму убытка от реализации. Это избавит вас от возможной путаницы в учете и от дополнительных вопросов со стороны налоговых органов.
По гражданскому законодательству квартира относится к жилым помещениям. Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат обложению НДС. Поэтому, если компания реализует физлицу квартиру, объекта обложения НДС не возникает.
Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав по НК РФ облагаются налогом на прибыль.
По НДС – льгота
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.
Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).
При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.
Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.
При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи “Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.
Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.
Налог на прибыль
А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.
На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.
Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.
При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:
- при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
- при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.
Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.
Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
«Клерк» Рубрика Основные средства
Бухгалтерский учет
Доходы от продажи объекта основных средств признаются на дату перехода права собственности на это имущество к покупателю в размере договорной стоимости здания (п. п. 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, п. п. 30, 31 ПБУ 6/01).
Расходы в бухгалтерском учете признаются при соблюдении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, т.е. после фактической передачи здания покупателю.
Однако при признании расходов необходимо учитывать требования абз. 2 п. 19 ПБУ 10/99, согласно которому расходы признаются в отчете о финансовых результатах с учетом соответствия доходов и расходов.
При этом данная норма распространяется на все расходы, в том числе и на прочие.
Следовательно, расходы в виде остаточной стоимости объекта основных средств признаются в момент признания доходов от его продажи.
При реализации товаров, в том числе объектов основных средств на территории РФ, возникает объект налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 38 НК РФ).
Моментом определения налоговой базы в данном случае является день передачи имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче этого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Налоговая база определяется как стоимость продаваемого объекта основных средств, исчисленная исходя из цены, установленной договором, заключенным с покупателем без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).
При реализации объекта основных средств продавец обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму НДС и выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущества покупателю по передаточному акту (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Налог на прибыль
Выручка от продажи объекта основных средств (без учета НДС) признается доходом от реализации исходя из договорной цены имущества (пп. 1 п. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
В силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ при применении метода начисления доход от реализации имущества признается организацией на дату передачи здания покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче этого имущества.
При реализации объекта основных средств организация вправе уменьшить доход, полученный от такой операции, на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если объекта основных средств продается с убытком
Если имущество продается с убытком, то принимаются во внимание следующие особенности.
Согласно п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения товара с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
Пунктом 3 ст. 268 НК РФ предусмотрено, что, если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами является убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке:
Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования (СПИ) этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.
И только если оставшийся СПИ равен нулю или отрицательному числу, то сумма полученного убытка признается организацией в составе прочих расходов в полном размере в том месяце, в котором произошла реализация (см. Письмо Минфина от 12 июля 2011 г. N 03-03-06/1/417).
При продаже объектов основных средств налогоплательщик вправе уменьшить доходы от названной операции на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Применение ПБУ 18/02
В результате реализации объекта ОС у организации образуется вычитаемая временная разница (ВВР) из-за различного порядка признания в бухгалтерском и налоговом учете убытка от продажи ОС (убыток признается единовременно в бухгалтерском учете и равномерно в течение срока, определяемого как разница между сроком его полезного использования и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации в налоговом учете).
В течение срока, определяемого как разница между сроком его полезного использования и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации месяцев (по мере признания убытка от продажи объекта ОС в налоговом учете) названные ВВР и ОНА уменьшаются (погашаются) (п. 17 ПБУ 18/02).
Пример
Организация приобрела и ввела в эксплуатацию в феврале 2015 года основное средство. Его первоначальная стоимость составила 1 600 000 руб.
Основное средство было отнесено к четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования 80 месяцев (с марта 2015 года по октябрь 2021 года включительно).
Организация применяет линейный метод начисления амортизации.
В апреле 2019 года объект основных средств был продан по цене 540 000 руб. (в том числе НДС по ставке 20%— 90 000 руб.).
Доходы и расходы в налоговом учете организации определяются методом начисления.
Произведем расчет:
Для целей бухгалтерского учета и налогообложения доходы от реализации составили 450 000 руб. (540 000 руб. — 90 000 руб.).
До продажи налоговая и бухгалтерская амортизация по основному средству начислялась в течение 50 мес. (с марта 2015 года по апрель 2019 года включительно).
Тогда ежемесячная сумма амортизации будет равна 20 000 руб. (1 600 000 руб. / 80 мес.).
Всего было начислено 1 000 000 руб. (20 000 руб. x 50 мес.).
Остаточная стоимость равна 600 000 руб. (1 600 000 руб. — 1 000 000 руб.).
При реализации объекта ОС организация вправе уменьшить доходы от данной операции на остаточную стоимость этого объекта.
Убыток от реализации имущества равен 150 000 руб. (450 000 руб. — 600 000 руб.).
Так как с момента начала амортизации оборудования (март 2015 года) до месяца его реализации (апрель 2019 года) прошло 50 месяцев, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ налогоплательщик будет отражать убыток в прочих расходах в течение 30 месяцев (80 мес. — 50 мес.).
Величина убытка, признаваемого в налоговом учете ежемесячно, составит 5 000 руб. (150 000 руб. / 30 мес.).
Сумма этого убытка будет включаться в прочие расходы начиная с июня 2019 года.
В бухгалтерском учете операцию по начислению и погашению ОНА необходимо отразить следующим образом:
В месяце продажи объекта основных средств:
Дебет 09 Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль организаций» — 30 000 руб. -начислен ОНА (150 000 руб. х 20%);
В течение 30 месяцев после продажи оборудования:
Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль организаций» Кредит 09 — 1 000 руб. — уменьшен (погашен) ОНА (30 000 руб. / 30 мес.) или (5 000 руб. х 20%).
В бухгалтерском учете операцию по продаже объекта с убытком необходимо отразить следующим образом:
Содержание операций
Дебет
Кредит
Сумма, руб.
Первичный документ
На дату отгрузки покупателю объекта ОС (апрель 2019г.)
Отражена в составе прочих доходов выручка от реализации ОС
62 «Расчеты за проданный объект ОС»
Акт о приеме-передаче объекта основных средств
Списана первоначальная стоимость выбывающего ОС
01 «Выбытие основных средств»
01 «Основные средства в эксплуатации»
Акт о приеме-передаче объекта основных средств
Списана амортизация, накопленная за период эксплуатации ОС
01 «Выбытие основных средств»
Акт о приеме-передаче объекта основных средств
Остаточная стоимость реализованного ОС списана в состав прочих расходов
01 «Выбытие основных средств»
Акт о приеме-передаче объекта основных средств
Начислен НДС по реализации объекта ОС
На расчетный счет поступила выручка от покупателя ОС
62 «Расчеты за проданный объект ОС»
Выписка банка по расчетному счету
Ежемесячно в течение месяцев, следующих за месяцем продажи ОС (в течение 30 месяцев)
Отражено уменьшение ОНА
(30 000/30) или (5 000 руб. х 20%).
Декларация по налогу на прибыль организаций
Изменение в законодательстве
ФНС России выпустила приказ от 23.09.2019 № ММВ-7-3/475@ «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, порядка её заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на прибыль организаций в электронной форме».
Таким образом, ФНС утвердила новую форму декларации по налогу на прибыль, порядок её заполнения и формат представления в электронной форме.
При этом признан утратившим силу приказ ФНС России от 19.10.2016 № ММВ-7-3/572@, которым была утверждена «старая» форма налоговой декларации.
Надо сказать, что обновление формы налоговой декларации продиктовано внесением многочисленных изменений в законодательство о налогах и сборах.
Отражение в Декларации по налогу на прибыль операций по продаже основного средства с убытком
Отметим, что порядок отражения в декларации по налогу на прибыль операций по продаже основного средства с убытком остался неизменным.
Так, в декларации по налогу на прибыль организаций должны быть указаны данные:
- об убытке, полученном при реализации амортизируемого имущества;
- о сумме, которая включается в расходы в целях налогообложения прибыли в конкретном отчетном (налоговом) периоде.
Эти данные найдут свое отражение в листе 02 «Расчет налога», а также приложениях к этому листу:
- 1 «Доходы от реализации и внереализационные доходы»;
- 2 «Расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки, приравниваемые к внереализационным расходам»; и
- 3 ″ Расчет суммы расходов по операциям, финансовые результаты по которымучитываются при налогообложении прибыли с учетом положений статей 268, 275.1, 276, 279, 323
Воспользуемся данными примера.
Отчетными периодами организации являются первый квартал, полугодие, девять месяцев.
В приложении 3 к листу 02 декларации за шесть месяцев налогоплательщик отразит:
Показатели
Код строки
Сумма в рублях
Количество объектов реализации амортизируемого имущества — всего
В том числе объектов, реализованных с убытком
Выручка от реализации амортизируемого имущества
Остаточная стоимость реализованного амортизируемого имущества и расходы, связанные с его реализацией
Прибыль от реализации амортизируемого имущества (без учета объектов, реализованных с убытком)
Убытки от реализации амортизируемого имущества без учета объектов, реализованных с прибылью)
Покажем в какие строки каких приложений попадут данные по реализации основного средства с убытком:
Приложение 3 к листу 02
Приложение 3 к листу 02 (продолжение)
Приложение 1 к листу 02
Приложение 2 к листу 02 (продолжение)
Лист 02
Показатель
Код строки
Сумма, руб.
Код строки
Код строки
Код строки
Код строки
Код строки
Код строки
Выручка от реализации амортизируемого имущества
Остаточная стоимость реализованного амортизируемого имущества и расходы, связанные с его реализацией
Убытки от реализации амортизируемого имущества
В приложении 3 к листу 02 показатели строк 030 (выручка от реализации ОС), 040 (остаточная стоимость) и 060 (убыток от реализации) проставляются соответственно в строках 340, 350 и 360 приложения 3.
В свою очередь, показатели этих строк используются при заполнении листа 02, а также приложений 1 и 2 к нему.
Так, показатель строки 340 указывается в строке 030 приложения 1, показатель строки 350 — в строке 080 приложения 2, а показатель строки 360 — в строке 050 листа 02.
При этом, выручка от реализации ОС попала в строку 010 листа 02, а расходы — в строку 030 листа 02.
Чтобы убыток, полученный от продажи амортизируемого имущества, в целях налогообложения прибыли не был учтен единовременно, в листе 02 декларации убыток отражается в отдельной строке 050, которая при расчете прибыли по строке 060 участвует со знаком " ".
Для наглядности предположим, что кроме данной операции у организации других операций не было.
Лист 02 будет выглядеть следующим образом:
Показатели
Код строки
Сумма в рублях
Доходы от реализации
Расходы, уменьшающие сумму доходов от реализации
Читайте также: