Ндс по договору купли продажи будущей вещи

Опубликовано: 29.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 89 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”

В связи с вопросами, возникающими у арбитражных судов (далее - суды) при рассмотрении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, руководствуясь статьёй 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановляет дать следующие разъяснения:

1. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключённым, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

3. В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придёт к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключённым.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нём данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причинённого вследствие признания договора незаключённым, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.

4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров а разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГКРФ). Данный спор подлежит разрешению с учётом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

6. В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного трава в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причинённых убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьёй 712 Кодекса.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведённом здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

7. В случаях когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передаёт земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесённое товарищами в качестве вклада, а также произведённое в результате совместной деятельности, признаётся их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьёй 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесённое ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведён на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью.

Во всех таких случаях судам надлежит исходить из того, что право собственности товарища, предъявившего соответствующее требование, возникает не ранее момента государственной регистрации данного права на основании судебного акта об удовлетворении этого требования (пункт 2 статьи 8, статья 131 ГК РФ, статья 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Участник договора простого товарищества вправе также потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением договора.

8. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

9. Судам следует иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

10. Судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключённого между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава I.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

11. Положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда РФ

А.А. Иванов

Секретарь
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ

Т.В. Завьялова

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 89 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем”

Текст постановления официально опубликован не был

Обзор документа

Разъясняется, что учитывать при разрешении споров из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана (приобретена) в будущем. В частности, обращается внимание на следующее.

Если у продавца в момент заключения договора нет права собственности на недвижимость, то это само по себе не является основанием, чтобы признать сделку недействительной. Но переход права собственности к покупателю регистрируется при условии, что оно есть у продавца.

Чтобы индивидуализировать будущую недвижимость, можно указать ее местонахождение, ориентировочную площадь, иные характеристики, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией. Договор, в котором недостаточно данных, чтобы индивидуализировать проданный объект, нельзя признавать незаключенным, если они есть в акте приема-передачи.

Законодательство об инвестициях не может толковаться в том смысле, что лица, финансирующие строительство недвижимости, наделяются правом собственности на возводимые за их счет объекты.

Продавца через суд нельзя понудить приобрести или создать вещь для передачи покупателю в будущем. Но последний по договору вправе требовать, чтобы контрагент передал недвижимость, являющуюся предметом сделки. Иск должен быть удовлетворен, если имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец, право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.

Сделку следует считать договором простого товарищества, если из ее условий усматривается, что каждая сторона вносит вклад (передает земельный участок, предоставляет денежные средства, выполняет работы, поставляет стройматериалы) для общей цели - создания объекта недвижимости.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента подписания.

Разъяснения, содержащиеся в постановлении, применяются также в случаях, когда предметом купли-продажи является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован.

Данные разъяснения (за некоторыми исключениями) не применяются при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимости по Закону о долевом участии в строительстве.

«Клерк» Рубрика ГК РФ

Экспертиза статьи: Алексей Александров, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, юрисконсульт

Пленум ВАС РФ выпустил разъяснения относительно спорных ситуаций с недвижимостью, которая будет создана или приобретена в будущем. В результате может измениться не только порядок оформления подобных сделок, но и их налогообложение.

Разъяснения, которые Пленум ВАС РФ обобщил в своем постановлении (пост. Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (далее — Постановление № 54)), касаются вопросов, которые обычно возникают у судов при рассмотрении споров, связанных с приобретением «виртуальной» недвижимости. Речь идет о тех объектах, которые на момент заключения договора фактически отсутствуют у продавца. Например, если их строительство еще не закончено. Основные нюансы рассмотрены в «Актуальной бухгалтерии» № 10, 2011.

Позицией Пленума ВАС РФ обязаны будут руководствоваться все нижестоящие арбитражные суды при рассмотрении споров, касающихся не только недвижимости, но и земельных участков, которые на момент заключения договора еще не были образованы.

Обратите внимание: эти разъяснения не затрагивают ситуации, связанные с правоотношениями, которые регулирует Закон о долевом участии в строительстве(Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ). То есть связанные с привлечением средств дольщиков (граждан или организаций) для строительства многоквартирных домов.

Оформление сделок: на что обратить внимание

Наиболее важные выводы, которые сделал Пленум ВАС РФ относительно оформления сделок на приобретение пока еще отсутствующей недвижимости, следующие.

Заключение договора купли-продажи, если сам объект фактически отсутствует (а значит, продавец пока не имеет и права собственности на него), само по себе не делает договор недействительным (п. 1 Постановления № 54). В этом случае для идивидуализации этой недвижимости в договоре нужно указать кадастровый номер (если он есть) или другие доступные сведения (например, местонахождение, ориентировочную площадь и др.) (п. 2 Постановления № 54). Их можно взять из проектной документации.

Если же исходя из текста самого договора нельзя однозначно установить объект будущей купли-продажи, но при этом необходимые сведения содержатся в документе, который стороны оформили во исполнение договора (например, акт приема-передачи), то такой договор также нельзя считать недействительным.

Обратите внимание: в договоре купли-продажи в любом случае должна быть указана цена (например, она может быть установлена за единицу площади). В противном случае такой договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Инвестиционный договор приравняли к купле-продаже?

Довольно серьезными налоговыми последствиями для компаний могут обернуться разъяснения, которые дал Пленум ВАС РФ относительно инвестиционного и предварительного договоров.

Дело в том, что такого вида договора, как инвестиционный, в Гражданском кодексе нет. То есть инвестиционные договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией недвижимости, не являются самостоятельным видом договора, и к ним могут применяться разные положения гражданского права. Поэтому судьи должны определять правовую природу инвестиционного договора в каждом конкретном случае.

Пленум ВАС РФ обязал суды при рассмотрении подобных споров в зависимости от условий конкретного инвестиционного договора применять положения о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), подряде (гл. 37 ГК РФ), простом товариществе (гл. 55 ГК РФ) и др. По умолчанию инвестиционные договоры квалифицируются как договоры купли-продажи будущей недвижимости (п. 4 Постановления № 54).

Сразу же возникает вопрос: как переквалификация отразится на налогообложении подобных сделок?

Ведь исходя из положений налогового законодательства инвестиционные взносы не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 25.10.2004 № 24-11/68529), а с суммы предоплаты по договору купли-продажи недвижимости налог взимается по ставке 18/118 (подп. 2 п. 1 ст. 167, п. 4 ст. 164 НК РФ).

То же самое касается и предварительного договора. Судьи Пленума ВАС РФ пришли к выводу: если предварительный договор содержит условие об оплате недвижимости (полностью или существенной ее части), то к нему должны применяться правила обычной купли-продажи (п. 8 Постановления № 54). Иными словами, в данном случае вместо предварительного договора возникает договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предоплате.

Что касается жилых помещений, то Пленум ВАС РФ указал, что договор купли-продажи в данном случае подлежит госрегистрации только в ситуации, когда жилое помещение находится в собственности у продавца (т. е. это право зарегистрировано) (п. 9 Постановления № 54).

Если же речь идет о будущем жилом помещении, то договор регистрировать не нужно. Он действует с момента его подписания сторонами.

Чья земля, тот и собственник

Пленум ВАС РФ также указал, что если одна сторона предоставляет участок для строительства (он может быть у нее в собственности, аренде и т. д.), то есть является застройщиком, а другая обязуется построить на этом участке объект, к договору применяются положения о строительном подряде ( п. 6 Постановления № 54). Право собственности на возведенный объект возникает у компании-застройщика с момента госрегистрации этого права. При этом подрядчик имеет право только на оплату выполненных работ.

Но если по условиям сделки компания-подрядчик получает часть помещений в построенном здании — это уже смешанный договор. И поэтому к передаче помещений применяются правила купли-продажи.

Если же по условиям договора каждая из сторон вносит вклады ради достижения общей цели — создания объекта недвижимости (например, одна сторона предоставляет земельный участок, а другая выполняет работы, финансирует строительство и т. д.), это следует расценивать как договор простого товарищества (п. 7 Постановления № 54).

Но здесь есть важный нюанс, касающийся права собственности.

Если земельный участок, на котором построен объект, не оформлен в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), то право собственности на возведенное здание или сооружение возникает только у компании, предоставившей этот участок.

Поэтому возникает риск, что из-за переквалификации договоров средства, полученные им от инвесторов, можно будет расценивать не как целевое финансирование (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), а как доход, с которого придется платить налог на прибыль.

Собственник предоставил в аренду землю под строительство, а арендатор в свою очередь обязался передать в собственность некую долю от общей площади помещений построенного здания. Как правило, в договорах указывают процентное соотношение от общей площади будущего здания.

Здания ещё нет, а отношения по поводу него уже есть, т. е. предметом договора является передача доли в праве собственности на будущее недвижимое имущество.

Очевидно, что основная проблема состоит в том, что на день совершения сделки в договоре нет описания его объекта, поскольку как такового объекта ещё нет, и нельзя дать точное описание, указать его площадь в договоре и т. д.

Однако именно это, очевидное с точки зрения повседневной логики, обстоятельство может повлечь за собой признание такой сделки незаключённой по причине несогласованности предмета договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ).

Решение было предложено ещё в 2011 году, когда ВАС РФ предписывал для индивидуализации предмета договора указывать в договоре его кадастровый номер.

Если же таковой отсутствует, то индивидуализация может быть осуществлена путём указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, которого ещё нет:

• иных характеристик и свойств, в том числе определённых проектной документацией (постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.11 № 54).

Кроме того, в договоре должна быть указана цена продаваемого имущества, которая может быть установлена как за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ разъяснил также, что действующее законодательство допускает заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, причём отсутствие у продавца на день заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

ГК РФ не запрещает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Если же в договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта, но они имеются в акте приёма-передачи (составленном во исполнение заключённого договора), то такой договор считается заключённым.

Недавним постановлением Президиума ВАС РФ от 04.06.13 № 18221/12 сделан ещё ряд ценных выводов, которые также повлияют на позицию судов относительно заключения договоров в отношении ещё не созданной вещи.

Так, ВАС РФ ещё раз подчеркнул, что гражданское законодательство не запрещает:

• заключать договоры, предметом которых является передача доли в праве собственности на вещь, в том числе на будущую недвижимую вещь;

• выделять такую долю в натуре после создания соответствующей будущей недвижимой вещи.

То есть если сторонами по договору аренды земельного участка, предоставленного под цели строительства, определено, что передаче подлежит доля в общей площади возведённого здания, то это не свидетельствует о несогласованности предмета договора, о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.

Лишь в случае невозможности передать индивидуально определённую вещь арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в порядке статьи 398 ГК РФ.

Предмет договора купли-продажи будущей недвижимости может быть индивидуализирован путём представления стороной договора доказательств, подтверждающих направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта.

Только если суд придёт к выводу о том, что стороны на самом деле не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество будет передано, то такой договор не может считаться заключённым.

Несмотря на то что на практике доля в будущем объекте недвижимости индивидуализируется путём указания процентов от общей площади объекта, например 10% от общей площади здания, случалось, что суды признавали несогласованным предмет договора, обозначенного в процентном соотношении.

Однако Президиум ВАС РФ указал однозначно: будущая вещь считается индивидуализированной, если стороны согласовали условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Следующие обстоятельства позволяют индивидуализировать объект недвижимого имущества:

• согласование сторонами характеристик земельного участка и исполнение договора в части передачи земельного участка в аренду;

• наличие документов, подтверждающих постановку земельного участка на кадастровый учёт, документов, содержащих данные об общей площади жилого дома, а также акта ввода жилого дома в эксплуатацию.

При возникновении спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд, установив волю сторон, может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре (в иных документах), или критериев и условий, следующих из поведения сторон. ВАС РФ указал на два способа преодоления неопределённости объекта недвижимости:

• посредством установления действительной воли сторон, направленной на передачу конкретной недвижимой вещи по договору купли-продажи;

• путём самостоятельного определения недвижимой вещи, которая должна быть передана по договору купли-продажи, на основании ряда критериев.

В заключение отметим, что названное постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.13 № 18221/12 содержит оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам судебных актов, вступивших в законную силу.

Таким образом, если имеется вступившее в законную силу судебное решение по аналогичному делу, принятое на основании нормы права в ином истолковании, то оно может быть пересмотрено в порядке части 3 статьи 311 АПК РФ (в отсутствие иных препятствий).

Президиум ВАС РФ указал однозначно: будущая вещь считается индивидуализированной, если стороны согласовали условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Коллеги, прошу поделиться мыслями по этому вопросу! Для принятия решения о дальнейшем обжаловании хотелось бы понять мнение других юристов.

Обстоятельства дела:

Застройщик и инвестор заключили инвестиционный договор, определив в нем наименование и состав объектов недвижимости, которые должны быть построены и затем проданы инвестору за согласованную цену, прямо указав, что «заключая настоящий договор, стороны понимают и оценивают настоящий договор как договор купли-продажи будущей недвижимости (конструкция договора подряда не применима в связи с отсутствием у инвестора прав на земельный участок)».

В связи с тем, что инвестор был заинтересован, во-первых, в получении в собственность автоцентров, которые бы удовлетворяли требованиям импортеров автомобилей к дилерским автоцентрам, и, во–вторых, эти новые автоцентры должны быть введены в эксплуатацию в определенные сроки (условие получение статуса официального дилера), то договор был в значительной степени детализирован процессом проектирования и строительства. При этом стороны исходили из того, что по окончании строительства право собственности на созданные объекты недвижимости в силу закона возникнет изначально у застройщика и только после государственной регистрации своего права он сможет передать их в собственность инвестора (такая очередность подтверждается, в частности, ППВАС №54, в п.4 которого указано, что «положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 ГК РФ…», которая посвящена производному праву собственности у приобретателя по договору).

Ориентировочная цена объекта по договору включает в себя НДС. Оплата по договору осуществляется авансовыми платежами, в которых также выделяется НДС в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость», поскольку стороны придерживаются позиции, что договор направлен на реализацию объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем (п.1 ст. 39 НК РФ).

В ходе камеральной налоговой проверки уточненной налоговой декларации застройщика налоговый орган пришел к выводу, что налогоплательщик неправомерно применил налоговые вычеты по НДС и заявил о возмещении НДС, поскольку, по мнению проверяющих, полученные застройщиком от инвестора денежные средства по договору являются средствами целевого финансирования, не облагаемыми НДС.

Решение налогового органа было оспорено застройщиком в Арбитражном суде:

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, поскольку пришел к выводу, что квалификация заключенного застройщиком с инвестором договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости не имеет значения для определения спорных правоотношений, а важно наличие инвестиционной составляющей, а потому в данном случае должна применяться норма пп.4 п.3 ст.39 НК РФ. При этом суд со ссылкой на ППВАС №54 согласился, что инвестиционный договор в сфере капитального строительства может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей вещи, подряда, простого товарищества и т.д. (т.е. должна быть применена конструкция гражданско-правового договора определенного вида, в зависимости от условий, включенных в него по воле сторон, а также в зависимости от прав на земельный участок, на котором ведется строительство).

Суд апелляционной инстанции поддержал решение и мотивировал свое постановление, исходя из собственного толкования договора в порядке ст.431 ГК РФ, определив платежи по нему как целевое финансирование, а возникновение права собственности на объекты у инвестора как первичное (по сути как создание вещи для себя в порядке п.1 ст.218 ГК РФ): «передача застройщиком в установленном порядке на баланс инвестора объекта, законченного капитальным строительством, операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ не является, и соответственно, объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость у застройщика не признается, а НДС по приобретенным работам, услугам, связанным с данным строительством, не подлежит отнесению в налоговые вычеты». При этом ссылки суда на положения договора носят неконкретный и выборочный характер (например, «следует из анализа раздела 4 договора»), и не учитывают положения самого договора, в котором изначально красной нитью проходит условие о переходе права собственности на объекты недвижимости от Застройщика к Инвестору (т.е. о передаче производного права собственности по сделке в силу п.2 ст.218 ГК РФ).

Кассационная инстанция на днях оставила решение и постановление в силе, мотивированного постановления пока нет, но в рамках заседания судьи прямо дали понять, что права застройщика не нарушены. При этом ни представители налогового органа ни суды не высказываются о том, как будет завершаться исполнение договора.

Позиция застройщика по делу:

Согласно ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ст.2 ГК РФ основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, договорные и иные обязательства регулируются гражданским законодательством.

Согласно п.1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе. Из анализа указанной нормы следует, что реализацией для целей налогообложения является безвозвратная и безусловная передача только права собственности на товары, результата работ или оказание услуг, а передача денежных средств не является реализацией.

Согласно пп.4 п.3 ст.39 НК РФ не признается реализацией товаров, работы или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов). Поскольку данная норма направлена на отграничение инвестиционной передачи имущества от реализации, указанной в п.1 этой статьи, то и под имуществом здесь следует понимать, соответственно, товары, результаты работ и процесс/результат оказания услуг, а не деньги.

Толкование понятия «инвестиционный характер» передачи имущества, используемое в пп.4 п.3 ст.39 НК РФ, должно осуществляться с учетом примеров, приведенных законодателем в данном подпункте: вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады в общее дело простых и инвестиционных товариществ, вклады в паевые фонды производственных кооперативов. Как видно из анализа правовых норм, регулирующих эти правоотношения, уставные (складочные) капиталы, паевые фонды и общее имущество товарищей формируются за счет вкладов учредителей (участников, акционеров, товарищей, членов кооператива) и разделяются на такие вклады (доли, паи). Уставами и/или договорами о создании таких обществ/товариществ/кооперативов предусмотрены определенные цели и виды деятельности, одной из первой является цель – совместное извлечение прибыли. При формировании уставного (складочного) капитала, паевого фонда или общего имущества учредитель передает имущество, а взамен получает акции (доли, паи), причем размер вклада (доли) учредителя непосредственно влияет на его доходы, которые он получит при распределении прибыли (пропорционально долям/акциям в уставном капитале или общем имуществе товарищей). При этом у учредителей, так или иначе, возникает совокупность прав по отношению к субъекту передачи своего имущества: право принимать участие в управлении и принятии решений, право выхода из ООО или право требования выкупа его акций АО или право отказа от договора товарищества, сопровождающиеся получением части имущества общества/товарищества, приходящегося на долю/акции/пай/вклад учредителя, и самое главное право, которое позволяет отнести эти правоотношения к инвестиционным, это право на участие в распределении прибыли, полученной от использования переданного имущества.

В соответствии с определениями, принятыми в Федеральном законе от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, при сопоставлении указанных выше норм и условий договора, заключенного между застройщиком и инвестором, явно следует, что: застройщик безвозвратно, безусловно, возмездно и без сохранения каких-либо прав передаст в собственность инвестора объекты недвижимости (а не объекты капитального строительства, не прошедшие государственную регистрацию), в свою очередь инвестор передаст в собственность застройщика денежные средства в размере, равном стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом сделки. Следовательно, первая транзакция представляет собой реализацию, указанную в п.1 ст.39 НК РФ, а вторая транзакция представляет собой платеж по договору купли-продажи, т.е. действия ни одной из сторон договора нельзя охарактеризовать как инвестиционные в том смысле, который заложен в пп.4 п.3 ст.39 НК РФ.

Получаемые от инвестора в качестве авансов денежные средства застройщик расходует как собственные средства, в том числе на оплату по заключенным договорам аренды земельных участков, договоров подряда и возмездного оказания услуг, в том числе связанным со строительством, а также по иным гражданско-правовым договорам, уплату налогов и пр., не отчитываясь об их использовании перед инвестором.

По моему мнению, предложенный налоговым органом (и поддержанный судами) вариант неначисления и неуплаты НДС, является незаконным и ставит, как заявителя, так и его контрагентов (и в первую очередь инвестора), в ситуацию юридического и финансового риска. Застройщик исходил, прежде всего, из принципа недопущения неуплаты налога в бюджет. Неначисление «авансового» НДС при получении денежных средств по договору купли-продажи не соответствовало бы действующему законодательству. При этом ни налоговый орган, ни суды не дали правовой оценки тому факту, что первоначально право собственности на объекты недвижимости будет зарегистрировано за застройщиком, как лицом, на законном основании владеющим земельным участком, на котором оно на основании законного разрешения на строительство, выданного на его имя, построит объекты, и соответственно, далее переход права собственности к инвестору возможен будет только по возмездной сделке, т.е. неизбежно произойдет облагаемая НДС реализация. Признавая возможность квалификации договора как договора купли-продажи будущей недвижимости, и налоговый орган и суды необоснованно отказали в применении правовых последствий такой квалификации.

В соответствии с действующей презумпцией добросовестности в законодательстве РФ (ст. 10 ГК РФ, п. 7 ст. 3 НК РФ) добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются; все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Как следует из п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 №22 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации» при установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок и оценки налоговых последствий их исполнения налоговый орган, руководствуясь пп.3 п.2 ст.45 НК РФ, вправе самостоятельно осуществить изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика и обратиться в суд с требованием о взыскании доначисленных налогов (начисленных пеней, штрафов).

Неуплата или занижение налога налоговым органом не выявлены.

Дополнительно к этому в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 г. №53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды» указано, что при рассмотрении налоговых споров юридическая квалификация и переквалификация гражданско-правовых сделок должна осуществляться в соответствии с ГК РФ, при этом объем прав и обязанностей налогоплательщика должен определяться исходя из подлинного экономического содержания соответствующей операции (п.7).

Суды по этому делу говорят, что подлинное экономическое содержание договора - инвестиции в недвижимость.

Вот такое дело. Повторяю вопрос:

Платежи по инвестиционному договору, заключенному по модели договора купли-продажи будущей недвижимости, являются авансами или целевым финансированием?

Как его заключить и можно ли расторгнуть

Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.

В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.

Что вы узнаете

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Ошибки и нюансы при составлении
Гарантии при заключении предварительного договора
Возможные риски для покупателя
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть два общих требования к предварительным договорам:

Договор должен быть в той же форме, что и основной.
Он должен содержать описание предмета основного договора и условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться заранее.

Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.

Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:

Если основной договор должен быть в нотариальной форме, например при продаже доли в праве на недвижимость.
Если стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже если по закону это необязательно.

Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.

У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.

До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.

Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.

Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.

Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.

Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.

На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.

Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.

Если недвижимости пока нет, нужно описать ее настолько подробно, насколько это возможно. Главное, чтобы по этому описанию можно было определить будущую квартиру или дом. Например, это может быть «жилой дом ориентировочной площадью 134 м 2 , строящийся на земельном участке с кадастровым номером 69:10:0091201:33 ». Для описания объекта недвижимости используйте любые уже известные координаты: данные участка, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерную площадь.

Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.

Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.

Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.

Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.

Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.

Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.

Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.

Ошибки и нюансы при составлении

Стороны часто совершают ошибки при подписании преддоговора: не соблюдают его форму, нечетко прописывают объект недвижимости, путают задаток и аванс, платят по преддоговору большую часть цены, забывают согласовать цену квартиры или другие важные вещи, о которых придется заново договариваться в основном договоре или обращаться в суд. Такие просчеты могут привести к кардинально разным последствиям: от признания договора незаключенным до признания его основным договором купли-продажи .

Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.

Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.

Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.

Не надо забывать и про другие важные условия договора:

Ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор без санкций.
Срок передачи квартиры после подписания договора.
Срок для возврата аванса, в случае если основной договор не будет заключен.
Штраф за отказ или уклонение продавца от заключения основного договора.
Случаи, в которых можно расторгнуть договор без санкций.

Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.

Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.

Гарантии при заключении предварительного договора

Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.

Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.

Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.

Возможные риски для покупателя

Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.

Нет гарантии получения жилья. Предварительный договор — это еще не сам договор купли-продажи . Его подписание не гарантирует покупателю, что квартира или дом достанутся именно ему или вообще будут проданы.

Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.

Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:

Не соблюдена его форма.
Не согласованы все обязательные условия.

Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Если из преддоговора непонятно, какая именно квартира продается, считается, что предмет будущей сделки не согласован, как и преддоговор. Поэтому недостаточно написать в предварительном договоре, что «стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в доме 15 на ул. Зоологическая». Писать нужно, например, так: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, дом 15, квартира 1876, кадастровый номер: 77:77:254:817:630 , общей площадью 38,5 м 2 ». Хотя достаточно будет и одного кадастрового номера — этого хватит для идентификации квартиры.

Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.

Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.

Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.

Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.

В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Предварительный договор прекращает действовать, если:

Прошел срок, прописанный в договоре, а основной договор стороны так и не заключили, и ни одна из сторон этого не потребовала.
Стороны заключили основной договор.
Стороны расторгли преддоговор.

По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.

Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.

Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.

Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если:

Банк не одобрит покупателю выбранную квартиру.
Возникнут трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры сильно затянется. Например, если банк потребует узаконить перепланировку и получить новые технические документы, и это займет больше времени, чем действует одобрение кредита.
Обнаружатся какие-то другие проблемы с квартирой, из-за которых купить ее невозможно. Например, если орган опеки и попечительства не даст согласие на продажу квартиры, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Читайте также: