К е вагаровская ндс в оценке недвижимости теоретические рассуждения и практические рекомендации

Опубликовано: 17.05.2024

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 20.01.2019 2019-01-20

Статья просмотрена: 6324 раза

Библиографическое описание:

Акопян, А. Г. Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества / А. Г. Акопян. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 3 (241). — С. 138-142. — URL: https://moluch.ru/archive/241/55838/ (дата обращения: 17.05.2021).

Проблемы учета налога на добавленную стоимость (далее также — НДС) в расчетах рыночной стоимости объектов оценки существовали с момента возрождения оценочной деятельности в Российской Федерации. Тема учета НДС при оценке недвижимости является одной из наиболее дискуссионных в оценочной профессиональной среде. Специальные режимы налогообложения, освобождающие от уплаты НДС, развитие системы кредитования обусловили необходимость детального рассмотрения проблемы учета НДС в рыночной стоимости объекта оценки. В настоящее время заказчики выставляют свои дополнительные требования к отчетам, одним из пунктов которых являются требования по учету НДС в расчетах итоговой рыночной стоимости [2].

Налог на добавленную стоимость относится к косвенным налогам. В налоговой практике сумма налога на добавленную стоимость, перечисляемая в бюджет, рассчитывается как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им товары (работы, услуги), и суммами налога, уплаченного поставщиками за материальные ресурсы, топливо, услуги, стоимость которых включается в издержки производства и обращения. При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки. Фактически при приобретении товаров, работ, услуг налог оплачивают покупатели. Таким образом, вся сумма платежа поступает продавцу. При этом часть, эквивалентная НДС, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее — НК РФ) [8, 9].

Таким образом, если операция по реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав является объектом обложения НДС, то неотъемлемой частью цены таких объектов является НДС. Исходя из этой логики рыночная стоимость для таких объектов также должна быть установлена с учетом НДС, и формулировка «рыночная стоимость без НДС» в описанных случаях не представляется корректной [1].

Результат анализа законодательства об оценочной деятельности, в частности, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), показывает, что как в Законе N 135-ФЗ, так и в ФСО отсутствуют требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, а тем более выделения его суммы. В законодательстве об оценке вообще отсутствуют какие-либо упоминания о необходимости соотносить итоговое значение рыночной стоимости с любым налогом. Однако заказчики оценки требуют от оценщика указания и выделения суммы НДС в итоговом значении рыночной стоимости. При этом многие проверяющие структуры могут отказать в принятии отчета об оценке, даже если он полностью соответствует всем требованиям законодательства, содержит объективное и обоснованное значение рыночной стоимости объекта оценки, но в нем не выделено или не указано значение НДС [5 — 9].

Исходя из этого выделение в итоговом значении рыночной стоимости суммы НДС продиктовано требованиями не законодательства об оценке, а заказчиков оценки. Основные причины, по которым некоторые заказчики услуг по оценке просят выделить НДС в итоговом результате рыночной стоимости, следующие:

– необходимость уплаты НДС в бюджет при заключении сделки купли-продажи;

– переоценка основных фондов;

– оценка залогового имущества для банков;

– выкуп объектов недвижимости у муниципальных образований.

Существующие в настоящее время проблемы учета НДС при оценке рыночной стоимости залога, кадастровой стоимости и в других целях описаны в таблице.

Проблема

Суть

НДС при оценке рыночной стоимости залога для цели определения его справедливой стоимости

При проведении проверок кредитных организаций должностными лицами Центрального банка Российской Федерации (Банк России) делаются замечания по вопросу формирования справедливой стоимости залога. При этом указывается, что из справедливой стоимости залога следует вычитать размер НДС, поскольку в случае реализации заложенного имущества сумма НДС не обеспечивает покрытие задолженности по кредиту, так как фактически подлежит перечислению в федеральный бюджет. Это послужило причиной обращения Ассоциации российских банков в Банк России за соответствующим разъяснением. Внятного ответа от Департамента банковского регулирования Банк России (с учетом мнения Юридического департамента) получено не было. Таким образом, проблема существует и по сей день. На практике же банки используют оба подхода — исключение НДС из рыночной стоимости и неисключение НДС [4, 18].

НДС при оценке рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства

В судебной практике разных регионов Российской Федерации сложились два взаимоисключающих подхода. Согласно первому рыночная стоимость, определенная для цели оспаривания кадастровой стоимости, однозначно не может включать НДС (например, в Санкт-Петербурге, Татарстане), согласно второму — однозначно должна включать НДС (например в Москве). Это послужило основанием для обращения Министерства экономического развития в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой обобщить и унифицировать судебную практику [3].

НДС при оценке рыночной стоимости для сделок купли-продажи, происходящих в нестандартных условиях

Непонятное, невнятное указание оценщиком на присутствие/отсутствие НДС в определенной им рыночной стоимости (или вообще полное игнорирование этого вопроса) приводит к некорректному определению цены продажи имущества, неуплате НДС или некорректной его уплате. Это приводит к обоснованным претензиям налоговых органов, доначислению сумм НДС к уплате вместе с пенями и штрафами. В результате затраты покупателя на приобретение объектов оценки оказываются существенно выше указанных в соответствующем договоре. Вследствие этого возникают многолетние судебные процессы, в которых покупатель, принявший решение о покупке в условиях неполной информации о собственных расходах, оказывается юридически виновной, а фактически пострадавшей стороной [10, 14].

Объектом обложения НДС выступают операции, то есть налог удерживается с дохода, а рыночная стоимость по своей сути не является ни операцией, ни доходом, ни выручкой. Заключение сделки по цене, равной рыночной стоимости, и, соответственно, все возможные налоговые последствия для сторон сделки — это уже следующий этап после оценки рыночной стоимости объекта, а не сама рыночная стоимость в чистом виде. НДС, как и любой другой налог, должен выделяться уже при заключении сделки индивидуально для каждой стороны, участвующей в ней. В свою очередь, стороны сделки могут либо быть плательщиками НДС, либо не быть. С этой точки зрения не может быть двух разных стоимостей — для плательщиков НДС и для неплательщиков НДС. Рыночная стоимость для всех едина.

Исходя из этого для того, чтобы оценщики в своих отчетах об оценке могли использовать такие словосочетания, как «рыночная стоимость с НДС» и «рыночная стоимость без НДС», в законодательстве об оценке должны быть выделены два разных вида стоимости — рыночная стоимость с НДС и рыночная стоимость без НДС. Тогда требование заказчиков услуг по оценке об указании в отчетах величины НДС будет правомерным. На современном этапе развития оценочной деятельности и оценочного законодательства использование указанных выражений, а также требование заказчиков использовать их в отчетах является нарушением Закона N 135-ФЗ.

Следует отметить и то, что рыночная стоимость объекта характеризует оптимальную цену этого объекта в зависимости от его специфических черт и ценообразующих факторов, будь то технические характеристики, местоположение, разрешенное использование, доходность и т. п. Режим налогообложения сторон сделки, обусловливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а именно сторон сделки и не может оказывать влияния на цену этой сделки, а значит, и на величину рыночной стоимости, определенную оценщиком и использованную в качестве цены сделки. Тем не менее в каждом втором задании на оценку недвижимого имущества определены такие условия, как «рыночную стоимость объекта оценки представить без НДС» или «результат оценки представить в виде стоимости объекта оценки с учетом и без учета НДС». Причин, вызывающих такое видение связи рыночной стоимости и НДС, несколько.

Многие сторонники формулировки «рыночная стоимость без учета НДС» цитируют при этом Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержится положение о том, что рыночная стоимость представляет собой расчетную величину цены, по которой актив может быть реализован, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов, которые могут возникнуть у участвующих в сделке сторон. Это означает не исключение налогов из рыночной стоимости, а то, что налоги, связанные с режимами налогообложения продавца и покупателя, вообще не рассматриваются в контексте рыночной стоимости (не учитываются). То есть в этом случае МСО как бы подтверждают нашу позицию о том, что рыночная стоимость не может быть ни с НДС, ни без НДС [7].

Некоторые оценщики в качестве ответа на исследуемый вопрос используют формулировку, данную в статье 274 главы 25 НК РФ: «Для целей настоящей статьи рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, установленному статьей 105.3 настоящего Кодекса, на момент реализации или совершения внереализационных операций (без включения в них налога на добавленную стоимость, акциза)». Однако при этом не следует игнорировать фразу «для целей настоящей статьи», поскольку она указывает на то, что такое правило применяется именно в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль, что, в общем-то, не имеет прямой связи с оценочной категорией рыночной стоимости [1 — 4, 10, 14].

Согласно статьям 154 — 161 НК РФ налоговая база по НДС может определяться различными способами — на основе рыночных цен как без включения в них НДС, так и с учетом НДС. Следовательно, в НК РФ отсутствует четкое разграничение категорий рыночной цены и НДС [8, 9].

Может ли оценщик включать НДС врасчетную величину стоимости?

Бытует мнение, что оценщик не уполномочен сам определять сумму НДС и тем более увеличивать или уменьшать на нее полученную с применением того или иного подхода стоимость — он должен получать рыночную стоимость объекта оценки «как есть». В целях объяснения такой позиции приводится аргумент, что оценщик определяет наиболее вероятную цену, а НДС возникает при осуществлении сделки, при этом цена сделки может отличаться от рекомендуемой оценщиком [2].

Однако следует отметить, что если согласно существующему законодательству реализация определенной группы товаров, работ, услуг попадает под косвенное налогообложение, то сам механизм ценообразования на этом сегменте рынка строится с учетом таких налогов, следовательно, при расчете наиболее вероятной цены продажи таких объектов можно определить и сумму НДС, являющуюся составной частью этой цены. Главное — применить корректную формулировку, позволяющую одновременно указать и рыночную стоимость, и сумму НДС без употребления выражения «рыночная стоимость с НДС» или «рыночная стоимость без НДС».

Также следует отметить, что оценка не сводится к применению только сравнительного подхода, посредством затратного и доходного подходов можно определить стоимость объекта оценки как приведенную величину затрат либо доходов. Получаемая при этом стоимость не является автоматически стоимостью в обмене, а показывает экономически оправданную величину приведенных затрат или доходов, которые необходимо понести для приобретения аналогичного объекта либо которые можно получить, обладая объектом. По этой причине стоимость, определяемая с применением указанных подходов, может не быть априори стоимостью с учетом НДС или без учета НДС.

Таким образом, получать стоимость с НДС сразу, избегая при этом определения величины НДС, в оценке недвижимости не всегда возможно, поэтому оценщик должен понимать механизм формирования НДС в отношении сделок с разными видами имущества, а также уметь анализировать влияние НДС на денежные потоки экономических субъектов, рассматриваемые при определении оценочной величины стоимости. Этот вывод сформулирован в работе [2].

Трактовка понятия «рыночная стоимость»

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Анализ этого определения позволяет сделать вывод о том, что под рыночной стоимостью законодателем понимается единственная цена, являющаяся максимально возможной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке. Таким образом, если мы говорим, что рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, то это априори означает, что эта сумма будет включать все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении. В связи с этим при проведении оценки оценщики не должны прибавлять величину НДС к итоговому значению стоимости. Иначе такое прибавление будет противоречить понятию «рыночная стоимость». Этот же вывод указан в письме Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 года N 03–0715/147, которым рекомендует руководствоваться налоговая служба [17].

Определение понятия «рыночная стоимость» также дано в МСО. В Стандарте 1 (МСО 1) «Рыночная стоимость как база оценки» содержится следующее определение: Рыночную стоимость следует понимать, как стоимость актива, рассчитанную к затратам на его покупку или продажу и без учета любых, связанных со сделкой налогов [7].

Еще раз повторим, что рыночная стоимость определяется для конкретного вида объекта с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него. Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор же включения или невключения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна. При расчете рыночной стоимости вопрос о НДС не должен возникать вообще. Он должен появляться только при переговорах непосредственно о сделке для каждой стороны, участвующей в ней, индивидуально.

При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем процедуры оценки является оценщик. При принятии на баланс имущества по сделке исполнителем процедуры бухгалтерского учета и отчетности является бухгалтер. Именно бухгалтер и должен выделять НДС по конкретной сделке на основании договора купли-продажи и счета-фактуры. Это не обязанность оценщика. Следует отметить, что и к оплате в бюджет идет не та сумма, которую просят указывать заказчики оценки в отчете об оценке, а совершенная иная сумма НДС, вычисляемая по итогам квартала на основе входящего и исходящего НДС [12].

Если сумма НДС не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора:

Суды пришли к выводу о том, что имущество должно быть продано по рыночной стоимости, которая является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки [14].

Подвести черту может положение последнего издания Европейских стандартов оценки (8 издание от 2016 года): «В целях настоящей директивы под «стоимостью на открытом рынке» (open martial value) понимается полная денежная сумма, которую независимому покупателю придется в условиях справедливой конкуренции уплатить поставщику не территории того государства — члена ЕС, в котором предложение данных товаров или услуг является объектом налогообложения, для их приобретения в данное время и на том же рыночном переделе, на каком происходит предложение рассматриваемых товаров и услуг» [5].

В связи с тем, что приведенное определение было сформулировано для всех целей налогообложения НДС и поэтому применимо к любым товарам или услугам, оно не составлялось в конкретной привязке к недвижимому имуществу. Однако можно заметить, что это определение охватывает основные моменты сделки между независимыми конкурирующими гипотетическими сторонами, которая предполагается в отношении фактически подлежащего оценке имущества.

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

Тип и класс здания;
Географическое месторасположение;
Площадь;
Этаж;
Состояние, качество отделки;
Строительные характеристики;
Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
Благоустроенность территории;
Развитость инфраструктуры;
Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы

Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода

Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Доходный подход в оценке стоимости доходной недвижимости позволяет определить его стоимость на момент проведения оценки как источник будущих доходов:

этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

капитализация чистой прибыли;
дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль. Данные методы оценки стоимости недвижимости доходным подходом базируются на конвертации прибыли от недвижимости в его текущую цену (за вычетом присущих конкретному объекту рисков).

Отличие данных методов доходного подхода в оценке недвижимости заключается в методике конвертации потоков прибыли.

В ходе применения методики капитализации прибыли в стоимость недвижимого имущества, происходит конвертация прибыли за определенный отрезок времени (к примеру, 1 год), а методика дисконтирования финансовых потоков конвертирует прибыль за несколько отрезков времени (несколько лет) эксплуатации плюс прибыль от реализации по истечению этого периода.

Преимущества и слабые стороны этих методов доходного подхода к оценке объектов недвижимости обуславливаются следующими признаками:

вероятность понять реальные замыслы потенциального клиента;
состав и количество объективных данных, на базе которых происходит аналитика;
возможность принимать во внимание влияние конкуренции;
возможность принимать во внимание специфику оцениваемого недвижимого имущества, которая сказывается на цене (местоположение, площадь, возможная прибыльность).

Метод прямой (непосредственной) капитализации доходов

Метод применяется в случаях когда:

прибыль зафиксирована на неизменном уровне в течение расчетного срока;
прибыль растет поступательно-медленно.

Итог, получаемый при использовании этого метода – стоимость единого объекта – здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на объект. Таким образом, метод позволяет выразить ценность недвижимого имущества через конвертацию чистого операционного дохода за какой-то конкретный промежуток времени в стоимость на момент проведения оценки.

Пользуясь этой методой стоит не забывать об ограничениях:

непостоянность уровня прибыли;
недвижимое имущество реконструируется или это незавершенное строительство.

Применение этого метода доходного подхода к оценке недвижимости единственно применимо в случае оценки стоимости аренды недвижимого объекта, во всех прочих случаях оценки коммерческой недвижимости доходным подходом целесообразен метод дисконтированных финансовых потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этот метод сложнее, требует больше временных затрат и предоставляет возможность определить стоимость недвижимого имущества даже, в том случае, когда это недвижимое имущество генерирует непостоянную прибыль. Метод применяется в случае:

если есть предположение о том, что в будущем прибыль будет отличаться от нынешней;
есть информация, дающая возможность аргументировать размер прибыли от недвижимого имущества в будущем;
прибыльность недвижимости носит периодичный характер;
недвижимое имущество – многопрофильный объект;
недвижимое имущество только что сдано в эксплуатацию.

Чтобы получить возможность воспользоваться данным методом нужна информация о:

временных рамках прогнозирования;
ориентировочные размеры прибыли;
дисконтной ставке.

Этапы метода дисконтированных денежных потоков

Временные рамки прогнозирования отталкиваются от количества имеющихся данных. Чем щепетильнее проводится прогнозирование, тем более широки временные рамки предположений о колебаниях прибыли.

В Европе временные рамки прогноза составляют порядка десяти лет, для нашей страны - максимум пять лет.

Определение ориентировочных размеров прибыли базируются на изучении данных о доходах и расходах недвижимого имущества за истекший период; на анализе динамики развития рынка недвижимости; на анализе будущих (предполагаемых) доходов и расходов.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

универсальность;
возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

недвижимое имущество способно приносить доход;
есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Банковское дело
Управление проектами
Бухгалтерский учет
Коммерческая деятельность
Логистика
Маркетинг и реклама
Менеджмент
Организация бизнеса
Теория управления организационными системами
Управление персоналом и экономика труда
Финансы
Экономико-математические методы и модели
Экономическая теория
Экономика недвижимости
Экономика предприятия
Юриспруденция

С.В. Гриненко
Экономика недвижимости
Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес) Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний) С Вами общаются только самые вежливые сотрудники. Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка недвижимости заказывается для определения стоимости объекта. Но в разных ситуациях речь идёт о разных видах стоимости: рыночной цены, стоимости замещения, воспроизводства и т.д. Экономическая сторона процесса оценки подразумевает определение стоимости целого предприятия, который заключается в оценке его как единого функционального комплекса, который приносит прибыль.

Процесс оценки в данном случае включает:

обоснованную оценку основных фондов;
оценку оборотных средств;
материальные и нематериальных активов;
текущих и будущих доходов.

Все указанные показатели определяются на настоящее время – на дату проведения оценки.

Экономическая оценка недвижимости может проводиться с разной целью и иметь разные функции, которые напрямую зависят от видов стоимости предприятия. Поясним. При подготовке к продаже предприятия или его части оценивается рыночная стоимость. С целью определения разумности вложений и размера инвестиций, конечно, следует определить инвестиционную стоимость. Для целей страхования имущества – стоимость восстановления. Для получения кредита под залог имущества предприятия определяется его залоговая стоимость. Если предприятие ликвидируется – ликвидационная стоимость.

Стоит упомянуть о понятиях фундаментально (внутренней) стоимости предприятия и стоимости замещения. Первое представляет собой анализ стоимости, основанном на глубоком изучении финансового и технического состояния предприятия, предполагаемых возможностей развития в будущем. Второе означает стоимость создания аналогичного предприятия по профилю или его отдельного элемента.

Экономическая оценка недвижимости служит информационным обеспечением принятия управленческих и экономических решений.

Для оценки в данном случае применяются все три подхода: сравнение, доходный и затратный. Первый основан на сопоставлении с аналогичными объектами, которые были недавно проданы на рынке. Равняться на продаваемые нет смысла: раз на них не нашлось покупателя, значит цена на объект установлена не верно. Затратный метод позволяет определить затраты на воспроизводство или восстановление некоторых внутренних и внешних факторов. Доходный даёт представление о стоимости предприятия как о текущем эквиваленте ожидаемых доходов, которые объект принесёт при разумном использовании. Метод учитывает и размеры доходов, и время их поступления, и уровень риска, который связан с получением доходов.

Экономическая оценка недвижимости может содержать и анализ наилучшего, наиболее эффективного использования объекта. А в конце оценки всегда проводится согласование результатов оценки.

Кстати говоря, недвижимостью, выступающей в качестве средств производства может быть не только складские, торговые и производственные помещения, но и административные и прочие здания, сооружения, а также земля. При экономической оценке в поле зрения эксперта также попадает и предмет потребления (а это могут быть участки, жилые дома, дачи, квартиры и даже гаражи). Недвижимость в этом случае выступает базой для хозяйственной деятельности и развития предприятия. Так появился новый слой владельцев недвижимого имущества в сферах предпринимательской деятельности, образовались и коммерческие структуры, которые успешно работают на рынке недвижимости. Отсюда и такой большой интерес к экономической оценке недвижимости.

Экономическая эффективность развития объекта коммерческой недвижимости

Недвижимость – важная часть экономики. В современных реалиях ростов темпов производства и повышения требований к активам недвижимость перестала восприниматься как объект, а стала полноправным субъектом бизнеса. После того, как помещения перестали воспринимать только как составляющую баланса компании, появилась задача получать прибыль с данного актива. Коммерциализация недвижимости и получение с нее дохода – основная задача управляющих.

Сейчас инвесторы ждут высокие проценты на собственный капитал и в короткие сроки. Недвижимость стали воспринимать как объект инвестирования. Такие изменения требуют новых уровней профессионализма в управлении объектами. Активно интегрированный менеджмент пришел на замену пассивному управлению.

Задачи, которые ставятся перед коммерциализацией недвижимости:

увеличение доходов собственника;
повышение стоимости актива.

Перевод жилой недвижимости под коммерцию дает возможность получать стабильный доход. К примеру, покупка объекта за 3,4 млн. р. при условии использования его региональными арендаторами, предполагает окупаемость через 7 лет, доходность выше 14%. Банковские депозиты предлагают всего 5-6% доходности.

Читайте также: