Имущество физ лиц ндс не облагается

Опубликовано: 04.05.2024

По гражданскому законодательству квартира относится к жилым помещениям. Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат обложению НДС. Поэтому, если компания реализует физлицу квартиру, объекта обложения НДС не возникает.

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав по НК РФ облагаются налогом на прибыль.

По НДС – льгота

Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения), установлен статьей 149 НК РФ.

Не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

При применении этой льготы объектом реализации должно быть именно жилое помещение, что возможно при заключении договора купли-продажи с физлицом.

Квартира – согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 16 ЖК РФ относится к жилым помещениям. Таким образом, данная льгота распространяется только на операции по реализации жилых домов или помещений по договорам купли-продажи.

При этом согласно пункту 5 статьи 168 НК РФ счет-фактура оформляется без выделения суммы НДС с проставлением надписи “Без налога (НДС)”. Эти важные уточнения содержатся в письме УФНС РФ по г. Москве от 27.06.2008 № 19-11/60652.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи квартиры с физическим лицом указанная операция освобождается от НДС.

Налог на прибыль

А обязана ли фирма платить налог на прибыль? Обязана, если цена приобретения меньше цены реализации квартиры физлицу.

На основании статьи 248 НК РФ к доходам в целях налога на прибыль относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав.

Статья 249 НК РФ к доходам от реализации относит выручку от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручку от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Заметим, что в зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов (кассовый метод либо метод начисления) поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, признаются для целей налогообложения прибыли в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

При реализации товаров и (или) имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров и (или) имущественных прав, определяемую в порядке, установленном в статье 268 НК РФ:

при реализации амортизируемого имущества – на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с пунктом 1 статьи 257 НК РФ;
при реализации прочего имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) – на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором пункта 2 статьи 254 НК РФ.

Таким образом, если компания продает квартиру за ту же стоимость, что и приобретала, никаких налогов ей платить не придется.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Физическое лицо приобретает у юридического основное средство (здание с земельным участком). Сумма продажи меньше остаточной стоимости. Недвижимость находится в собственности давно, сведениями об НДС при постановке на учет здания организация не располагает.
Каков порядок бухгалтерского и налогового учета данной операции у организации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете объекты недвижимости списываются на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на объекты. При этом доход от реализации объектов недвижимости возникает на дату регистрации перехода права собственности.
Налогообложению НДС подлежит реализация здания. Реализация земельного участка НДС не облагается.
Выручка от продажи здания и земельного участка учитывается в составе доходов от реализации при исчислении налога на прибыль.
При реализации здания организация вправе уменьшить доходы от его реализации на его остаточную стоимость, рассчитанную по данным налогового учета. Убыток от реализации здания включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.
При реализации земельного участка организация вправе уменьшить доходы от его реализации на всю стоимость, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета. Убыток от реализации земельного участка учитывается в целях налогообложения прибыли единовременно.
Документальное оформление приведено ниже по тексту.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01), п. 75 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания)). При этом выбытие объекта основных средств имеет место, в частности, в случае его реализации (второй абзац п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний, письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480).
Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) является переход права собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) от организации к покупателю (п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99)). При этом момент перехода права собственности определяется на основании ст.ст. 223, 224 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В письме от 22.03.2011 N 07-02-10/20 представители Минфина России разъяснили, что аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Таким образом, в случае выбытия объекта недвижимости (в том числе в случае продажи) организация должна списать такой объект с бухгалтерского учета на дату фактического выбытия независимо от даты государственной регистрации прекращения права собственности на такой объект. При этом доход от реализации объекта основного средства возникает на дату регистрации перехода права собственности.
То есть до перехода права собственности на реализуемый объект недвижимости (до факта государственной регистрации прав на недвижимое имущество) продавец не может окончательно списать объект с баланса (письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32 и др.).
В ситуации, когда фактическая передача недвижимости состоялась до факта государственной регистрации прав собственности, Минфин России рекомендует продавцу списывать объект недвижимости со счета 01 в момент фактической передачи покупателю. Для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия продавцам рекомендуется использовать счет 45 "Товары отгруженные" (открыв к нему, например, субсчет "Переданные объекты недвижимости") (смотрите письма Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052, от 27.01.2012 N 07-02-18/01, от 22.03.2011 N 07-02-10/20). В таком случае объект продолжает числиться на балансе продавца, но уже не в качестве основного средства*(1).
Выручка от продажи объектов недвижимости принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01). Доходы и расходы от продажи объектов недвижимости вне зависимости от осуществляемого вида деятельности отражаются в составе прочих доходов и расходов на счете 91 "Прочие доходы и расходы" в периоде их продажи (п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации", п. 31 ПБУ 6/01). Таким образом, только доходы и расходы от реализации недвижимости отражаются на дату госрегистрации прав, все остальные операции "привязаны" к дате акта приема-передачи.
Бухгалтерский учет выбытия земельного участка осуществляется в аналогичном порядке, за тем исключением, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 17 ПБУ 6/01), поэтому независимо от срока использования земельного участка организацией на момент продажи его балансовая стоимость равна первоначальной стоимости. Следовательно, при продаже земельного участка в состав прочих расходов включается его балансовая стоимость.
Бухгалтерские записи по реализации недвижимости (в том числе и земельных участков) приведены в Энциклопедии решений. Бухгалтерский учет реализации недвижимости.

Налоговый учет

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом обложения НДС. При этом товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Следовательно, реализация объектов недвижимости является объектом обложения НДС.
При этом в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (смотрите также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).
Таким образом, на стоимость реализации земельного участка НДС не начисляется.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки товаров;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
Согласно п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, когда товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052).
При этом если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.
В общем случае налоговая база по НДС на основании п. 1 ст. 154 НК РФ определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (без НДС)*(2).
Таким образом, в рассматриваемой ситуации налоговая база по НДС будет определяться как стоимость здания, исчисленная исходя из цены его реализации. Ставка НДС в таком случае будет равна 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные помещения, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). В рассматриваемой ситуации выручка определяется исходя из стоимости реализуемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи без учета НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Абзацем вторым п. 3 ст. 271 НК РФ установлено, что датой реализации недвижимого имущества признается дата передачи этого имущества приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, то есть по данным налогового учета (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ)*(3).
Если при реализации здания выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости с учетом расходов, связанных с его реализацией, над полученным доходом, то для целей налогообложения прибыли такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации (письмо Минфина России от 18.01.2018 N 03-03-06/1/2240).
При этом, учитывая, что земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), при реализации такого участка налогоплательщик вправе учесть всю стоимость земельного участка, сформированную при его приобретении, по данным налогового учета, в составе расходов (письма Минфина России от 28.08.2018 N 03-03-06/1/61105, от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57, ФНС России от 09.07.2010 N ШС-37-3/6383@).
В случае если цена приобретения земельного участка с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения прибыли единовременно (п. 2 ст. 268 НК РФ, письмо Минфина России от 25.08.2015 N 03-03-06/1/48861).
На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему зданию прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи здания по акту покупателю.

Документальное оформление

Операции по реализации недвижимости оформляются следующими документами:
- договором купли-продажи в соответствии со ст. 550 ГК РФ;
- актом приема-передачи (можно взять за основу форму ОС-1а (утвержденную постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7) в соответствии со ст. 556 ГК РФ;
- записью в инвентарной карточке (можно взять за основу форму ОС-6 (утверждена постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 N 7));
- бухгалтерской справкой, в которой отражается финансовый результат от продажи объектов недвижимости;
- счетом-фактурой для начисления НДС при реализации здания в соответствии со ст.ст. 168 и 169 НК РФ (при реализации физическим лицам товаров (имущества), оплаченных платежной картой, используемой при безналичных расчетах, счет-фактуру возможно выписывать в одном экземпляре (письмо Минфина России от 17.11.2016 N 03-07-09/67585)).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Энциклопедия решений. Учет реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Учет реализации земельных участков;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже земельного участка. Учет у продавца;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли);
- Энциклопедия решений. Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав;
- Энциклопедия решений. Расходы в целях налогообложения прибыли при реализации амортизируемого имущества;
- Энциклопедия решений. Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС;
- Вопрос: Организация "А" заключила договор купли-продажи недвижимости (здание и земельный участок) с организацией "Б" 30 марта 2018 года. Согласно условиям договора здание и земельный участок переходят к покупателю после подписания договора купли-продажи, то есть 30 марта 2018 года. Оплата по договору поступила также 30 марта 2018 года. Переход права собственности произошел лишь 5 апреля 2018 года. Как провести данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете продавца? Какие проводки нужно сделать? Как исчислить налоги (НДС, налог на прибыль), в каком периоде (в I квартале или во II квартале 2018 года)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2018 г.);
- Вопрос: У организации на балансе числятся объекты недвижимости (здание и земельный участок), которые собственник решил продать по цене существенно ниже рыночной. Предполагаемый покупатель не является взаимозависимым лицом по отношению к организации (продавцу), и до настоящего времени хозяйственные взаимоотношения с предполагаемым покупателем недвижимости отсутствовали. Может ли организация самостоятельно определить цену продажи, не прибегая к услугам оценщиков? Не будет ли претензий со стороны налоговых органов о намеренном занижении цены продажи с целью снижения налогов (налога на прибыль организаций и НДС)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2015 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) При этом амортизационные отчисления по объекту недвижимости прекращаются с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета (п. 22 ПБУ 6/01). По нашему мнению, амортизация недвижимости прекращается продавцом с месяца, следующего за месяцем передачи объекта по акту покупателю, то есть в случае использования счета 45 недвижимость, числящаяся на этом счете, у продавца не амортизируется. Это соотносится с положением п. 52 Методических указаний, согласно которому с 2011 года покупатель принимает недвижимость на баланс, не дожидаясь момента госрегистрации прав на нее (на основании акта приема-передачи), и, соответственно, начисляет амортизацию с месяца, следующего за месяцем принятия объекта к учету в качестве ОС.
*(2) В ст. 105.3 НК РФ определены общие положения о налогообложении сделок между взаимозависимыми лицами. Общие критерии для признания лиц взаимозависимыми установлены в п. 1 ст. 105.1 НК РФ (смотрите материалы: Энциклопедия решений. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами, Энциклопедия решений. Взаимозависимые лица для целей налогообложения: понятие и порядок признания).
*(3) Исключение - продажа объекта основных средств, в отношении которого налогоплательщик использовал право на применение инвестиционного налогового вычета (ИНВ) в соответствии со ст. 286.1 НК РФ. При реализации такого объекта до истечения срока его полезного использования доход от продажи можно уменьшить на его первоначальную стоимость при условии восстановления в соответствии с п. 12 ст. 286.1 НК РФ суммы налога, не уплаченной в связи с применением ИНВ.

«Клерк» Рубрика Налоги, взносы, пошлины

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.

Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ? В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.

Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).

В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.

При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.

Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:

Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
Таким образом, считаем, что у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.

Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:

Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является его фактическая передача.

Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.

Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:

Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент переходаправа собственности на здание, то есть на дату регистрацииправа собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.

Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:

Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:

День отгрузки (передачи) товаров;
День оплаты (в том числе частичной).

При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).

Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).

Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:

Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.

Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:

дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
или день его оплаты (частичной оплаты).

При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.

Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения. Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.

Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:

Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы - на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.

Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:

Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.

Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.

Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).

При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.

Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.

На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:

Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:

Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

Автор статьи — Копирайтер Контур.Бухгалтерии

Контур.Бухгалтерия — облачная бухгалтерия для бизнеса!

Быстрое заведение первички, автоматический расчет налогов, отправка отчетности онлайн, электронный документооборот, бесплатные обновления и техподдержка.

Работая с договорами, можно встретить пометки «без НДС» и «НДС не облагается» при определении цены договора, отгрузочных документах, счетах-фактурах. В статье расскажем, чем отличаются «Без НДС» и «НДС не облагается» и какую формулировку указывать в документах.

Что значит «без НДС»

Указание в документах «без НДС» означает, что в сумму продажи не включен налог. Организации, делающие такую пометку, не платят налог или временно освобождены от его уплаты.

От уплаты НДС освобождены фирмы на спецрежимах — УСН, ЕСХН, ЕНДВ, ПСН и компании, совмещающие несколько режимов (об уплате НДС на упрощенке мы писали здесь). Спецрежимы удобны тем, что заменяют ряд налогов, в том числе НДС.

Компании и ИП на ОСН тоже могут продавать товары и оказывать услуги без налога, если соблюдают лимит выручки за квартал и не производят подакцизные товары. Выручка, полученная за 3 последовательных месяца, должны быть не больше 2 млн. рублей. Превысив лимит, налогоплательщик утратит возможность не уплачивать налог.

Какие документы собрать, чтобы получить освобождение от НДС

Организации и предприниматели, стремящиеся избавиться от уплаты налога, по условиям ст. 145 НК РФ представляют в налоговую документы:

уведомление об использовании права на освобождение от налога;
выписка из бухбаланса и данные отчета о финрезультатах;
выписка из книги учета (для ИП);
выписка из книги продаж.

Подготовьте и направьте в налоговую комплект документов до 20 числа месяца, в котором начали применять льготу. Использовать полученную льготу можно не меньше года, если не будут нарушены условия.

Работа без НДС имеет много плюсов: не надо начислять и платить налог, составлять декларацию и заполнять книгу покупок. Но при этом, работать без налога может быть невыгодно, ведь заключая договор с организацией, которая не платит НДС, покупатель не сможет получить вычет, поэтому многие контрагенты выбирают компании, уплачивающие налог в общем порядке.

Что значит «НДС не облагается»

Сдавайте декларацию по НДС с помощью веб-сервиса Контур.Бухгалтерия. Система сама сформирует декларацию на основе первичных документов и проверит ее перед отправкой.

Обширный список товаров, работ, услуг и операций, освобожденных от НДС, приведен в статье 149 НК РФ. Вот операции, освобожденные от налога (ряд операций из перечня требует наличия лицензии, если у организации её нет, она не может применять освобождение от налога):

продажа или передача для собственных нужд религиозной литературы и атрибутики;
банковские операции, выполненные банками (кроме инкассации);
продажа изделий художественных промыслов народа;
услуги страховщиков и негосударственных пенсионных фондов;
лотереи, проводимые по решению органов власти;
продажа промышленных продуктов с содержанием драгметаллов, лома и отходов;
реализация обрабатывающим предприятиям необработанных алмазов;
передача товаров, имущественных прав, оказание услуг в рамках благотворительности;
продажа билетов и абонементов, организациями физкультуры и спорта;
операции займа и РЕПО;
прочие операции, перечисленные в п. 3 ст. 149 НК РФ.

А вот товары, работы и услуги, освобожденные от налога:

медицинские, санитарные, косметические, ветеринарные услуги и товары;
услуги по уходу за инвалидами, престарелыми, больными;
услуги по уходу за детьми и организации досуга;
ритуальные товары и услуги;
продовольственные товары, произведенные образовательными и медицинскими учреждениями;
перевозки населения;
продажа почтовых марок, конвертов, открыток и других почтовых изделий;
гарантийное обслуживание техники;
реставрация и восстановление исторических зданий, памятников и объектов культуры;
прочие, перечисленные в п. 2 ст. 149 НК РФ.

Освободиться от НДС имеют шанс только компании, работающие в собственных, а не в чужих интересах по агентским соглашениям, договорам поручения или комиссии. Еще одно важное условие — отделять и раздельно учитывать операции, облагаемые и необлагаемые налогом.

Счет-фактура без НДС, когда и кто применяет

Важное отличие фирм, освобожденных от налога по ст. 145 НК РФ, от спецрежимников — необходимость выставлять счета-фактуры с отметкой «без НДС». Им нужно составлять счета-фактуры при реализации услуг, товаров и выполнения работ, а также при получении предоплаты от покупателей, и регистрировать счет-фактуру в книге продаж.

Кроме того, такие счета-фактуры могут составлять организации и ИП на спецрежимах или осуществляющие операции и реализующие товары, освобожденные от налогообложения по ст. 149 НК РФ. У них нет обязанности составлять счета-фактуры, но они имеют право это делать, например, по просьбе покупателя. Продавец по своему решению соглашается или отказывает в такой просьбе, при этом он не получит никаких обязанностей и ничего не потеряет. Для этого правильно заполняйте документ. Раньше в счетах указывали «НДС не облагается», но сейчас в полях 7 и 8 проставляются пометки «Без НДС». Регистрировать счет-фактуру в книге продаж им не требуется, но при желании зарегистрировать документ, право сохраняется.

Контрагент, который получил счет-фактуру без НДС, не вносит документ в книгу покупок, так как налог в ней отсутствует. При отсутствии налога нечего принимать к вычету, и использовать его не получится даже при наличии оформленных документов.

Указание НДС в договоре

Оформляя договор, указывайте предмет договора, цену сделки, порядок расчетов и НДС. Указание цены договора без НДС может привести к увеличению цены на сумму налога. Если вы не обязаны платить налог, указывайте «без НДС» или «НДС не облагается» и основание освобождения от налога.

Когда продавец применяет спецрежим и освобожден от НДС, он указывает в договоре с покупателем цену с пометкой «НДС не облагается», аналогичную пометку оставляют компании, выполняющие сделки, освобожденные от налога по ст. 149 НК РФ. В договоре нужно сделать ссылку на факт освобождения организации-продавца от уплаты налога. Как правило, конфликтных ситуаций в данном случае не бывает, так как необходимость исчислять НДС отсутствует, и выделять НДС в цене договора не обязательно.

Налогоплательщики, которые не платят налог на основе ст. 145 НК РФ, при реализации товаров обязательно составляют счета-фактуры, не выделяя НДС. При этом на документах пишут «Без НДС», аналогичная пометка проставляется в договоре. Организация-продавец должна сделать в договоре ссылку на основание, по которому получены льготы, и подтвердить право на них соответствующими документами.

Автор статьи: Елизавета Кобрина

Облачный сервис Контур.Бухгалтерия подходит компаниям на спецрежимах, освобожденным от уплаты НДС. Ведите учет вместе с коллегами, начисляйте зарплату, формируйте отчетность и отправляйте через интернет. Консультанты готовы оказать помощь в сложных ситуациях.

Читатель Григорий спрашивает:

Прочитал во Вконтакте, что налоговая заставила физлицо заплатить НДС за сдачу недвижки в аренду. Как так-то? Физлица же могут сдавать недвижимость без ИП, и они уж точно не платят НДС!

Физлица платят НДС, если суд решит, что они предприниматели

Григорий, в идеальном мире можно сдавать недвижимость в аренду без ИП, например, если иногда сдаете, а иногда нет. Тогда платить НДС не нужно, только налог на доход физического лица — 13%. Но если налоговая решит, что на самом деле вы предприниматель, насчитают еще и НДС. Иногда суд соглашается с налоговой, а иногда нет — давайте разберемся, почему так происходит.

В налоговом кодексе перечислены те, кто платит НДС:

организации;
предприниматели;
физлица, которые перевозят товары через таможню.

Физлиц, которые сдают недвижимость в аренду, в списке нет. Но есть предприниматели. И если физлицо признают предпринимателем, обяжут заплатить НДС. Так и случилось в этом судебном деле.

Александр сдавал в аренду торговый павильон с 2005 года. Он не регистрировался как ИП и всё время платил налоги — 13% с дохода физического лица. Но в 2018 году налоговая провела выездную проверку и решила, что Александр должен заплатить:

штраф — 573 546 рублей;
НДС — 1 604 467 рублей;
пеню — 396 399 рублей.

Итого 2 178 013 рублей. С Александром согласился первый суд, но не согласилась налоговая и решила обжаловать решение. Второй суд встал на сторону налоговой: она смогла доказать, что Александр занимался предпринимательством. Тогда он обратился в Верховный суд и тот тоже встал на сторону налоговой.

Логика такая: человек не ИП, он сдает недвижимость в аренду и платит налоги как физлицо. Налоговая решает, что на самом деле человек предприниматель, а значит, должен платить налоги, как ИП на общей системе налогообложения, в том числе НДС. А раз он не платил, то еще нужно начислить пеню и штраф.

Всё началось из-за проверки, налоговая вправе проверять физлиц в рамках выездных проверок. Но мы не знаем мотивов: возможно, налоговая проверяла другую компанию, увидела, что та платит за аренду этому человеку, и решила проверить его тоже.

Как налоговая докажет, что физлицо предприниматель

Проблема в том, что критерии предпринимательства размыты. В законе есть определение:

«Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг».

Но нет четкого критерия систематичности, поэтому непонятно, считать ли предпринимателем того, кто сдает квартиру пару раз в год.

Из-за размытости критериев налоговая может приводить в суде другие аргументы. Например, в деле с арендой недвижимости были такие:

аренда и управление недвижимостью — это один из видов экономической деятельности;
помещения нежилые и предназначены для коммерческого использования, а именно торговли;
помещения строились и покупались под торговлю;
арендаторы занимаются торговлей, а значит, есть риски не получить прибыль. И если риски есть у арендаторов, их же несет арендодатель;
помещения коммерческие и не могут использоваться в личных, семейных или домашних нуждах;
сдача помещений в аренду приносила прибыль.

Какой именно аргумент имел больший вес, сказать нельзя: в каждом случае суд будет рассматривать дело индивидуально. Возможно, что сдачу жилой квартиры сыну маминой подруги не посчитают предпринимательством, но не факт.

В этом деле суд решил, что права налоговая, потому что целью физлица было «систематическое получение прибыли», а павильоны он сдавал юридическим лицам. Вот как это звучит в материалах дела:

«Суд исходил из того, что отсутствие регистрации истца в качестве индивидуального предпринимателя при реализации последним функций по регулярному извлечению прибыли от сдачи в аренду нежилых коммерческих помещений с целью получения дохода, превышающего среднемесячный доход, установленный в Волгоградской области и по стране в целом, на протяжении длительного периода времени, не опровергает осуществление им фактически предпринимательской деятельности и не свидетельствует о невозможности привлечения его к налоговой ответственности с доначислением НДС»

Раз деятельность можно признать предпринимательством, физлицу нужно заплатить НДС. Если человек не зарегистрирован как ИП, но занимается предпринимательством, не получится сказать: «Я не ИП, платить НДС не буду!» — это не аргумент.

Хоть человек не ИП по документам, по факту предприниматель, а значит, должен заплатить НДС. Это главное, что должна была доказать налоговая. Для доказательства она использовала принцип утиного теста — идентифицировала сущность явления по типичным внешним признакам.

Регистрировать ИП, чтобы не платить НДС и штрафы

Есть только один вариант не платить НДС со сдачи коммерческой недвижимости в аренду: зарегистрироваться как ИП и перейти на упрощенку «доходы» или «доходы минус расходы». Если расходов нет, нужно выбрать упрощенку «доходы», тогда налог будет 6% с дохода.

Читайте также: