Ндфл при аренде с правом выкупа

Опубликовано: 23.04.2024

6. Аренда с правом выкупа

В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может быть достигнута изначально – на стадии оформления арендных отношений или в дальнейшем – в течение срока действия договора аренды либо по его окончании.

В первом случае стороны заключают договор аренды с правом выкупа, который, как следует из п. 3 ст. 421 ГК РФ, является смешанным договором, содержащим условия договора аренды и договора купли-продажи. В случае отсутствия в нем того или иного обязательного условия договор может считаться незаключенным в силу императивного требования закона.

Во втором случае, когда условие о выкупе арендованного имущества изначально в договоре не предусмотрено, стороны подписывают обычный договор аренды с указанием арендной составляющей, а по истечении некоторого времени оформляют условие о выкупе дополнительным соглашением. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Форма такого дополнительного соглашения должна отвечать требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи определенного имущества.

Прежде чем перейти к вопросу отражения в учете арендатора операций по договору аренды с правом выкупа, заметим, что выкупная стоимость арендованного имущества законодательно не регламентируется. Гражданское законодательство позволяет сделать вывод, что выкупная цена – это предусмотренный договором аренды или дополнительным соглашением к нему элемент платежей арендатора арендодателю, который обеспечивает переход права собственности на объект аренды к арендатору. Следовательно, порядок определения выкупной цены оставлен на усмотрение сторон. Например, такой ценой в соответствии с договором может быть остаточная стоимость объекта аренды на момент его выкупа.

В договоре аренды с правом выкупа должны быть указаны выкупная стоимость имущества, порядок, сроки и размеры выкупных платежей (ст. 489 ГК РФ). В противном случае заинтересованная сторона вправе предъявить иск о признании договора незаключенным.

Платежи по договору аренды с правом выкупа складываются из двух составляющих:

– платы за пользование имуществом (арендной платы), являющейся элементом договора аренды;

– выкупного платежа (оплаты стоимости имущества), являющегося элементом договора купли-продажи.

У арендодателя операции по реализации объекта аренды отражаются в учете арендодателя в общеустановленном порядке с использованием счета 91.

Выручка от реализации признается на дату перехода права собственности от арендодателя к арендатору.

Если договором аренды предусмотрено, что право собственности на объект аренды переходит к арендатору только после внесения им выкупной стоимости арендованного имущества, то выручка признается только после полного внесения арендатором всей выкупной стоимости. До этого момента выкупные платежи отражаются арендодателем в составе авансов полученных на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то переход права собственности на это имущество от арендодателя к арендатору подлежит государственной регистрации. Поэтому операции по реализации недвижимого имущества отражаются в учете арендодателя на дату государственной регистрации перехода права собственности.

У арендатора расходы по аренде имущества формируют расходы по обычным видам деятельности и включаются в себестоимость проданных товаров (п. 5, 7, 9 ПБУ 10/99). Такой вариант учета обоснован еще и тем, что если арендатор не перечислит остаток выкупной цены, то договор будет расторгнут. Поэтому ежемесячные платежи должны учитываться как обычная арендная плата, а имущество приходуется на баланс по той цене, которая будет указана в первичных документах, подтверждающих факт продажи актива и перехода права собственности.

Обращаем внимание читателей на то, что, если по условиям договора выкупная цена разбита на ежемесячные платежи, передачу выкупленного основного средства нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Именно поэтому, если выкупная стоимость имущества определена в договоре как совокупность арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с «нулевой» первоначальной стоимостью. Арендные платежи при этом списываются на затраты в общем порядке по мере их осуществления.

В соответствии с условиями договора арендатор может перечислять выкупную цену не единовременно, а в течение срока аренды одновременно с уплатой арендодателю текущих арендных платежей. По окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора. До этого момента учет арендованного имущества арендатор ведет на забалансовом счете 001 в оценке, указанной в договоре аренды. Пунктом 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н (далее – Методические указания № 91н), рекомендовано открывать инвентарную карточку на объект основных средств, полученный в аренду, для организации его учета на забалансовом счете в бухгалтерии арендатора. Причем арендатор может использовать инвентарный номер, присвоенный объекту арендодателем.

Ежемесячные авансовые платежи, выплачиваемые в счет погашения выкупной цены, являются для арендатора выданными авансами и подлежат согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденному приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (далее – План счетов), обособленному учету на счете 60. Расходами организации-арендатора авансовые платежи ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете признаваться не могут (п. 3 ПБУ 10/99, п. 14 ст. 270 НК РФ).

После перехода права собственности на арендуемое имущество к организации-арендатору оно принимается к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку удовлетворяет всем условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01. Одновременно стоимость приобретенного объекта списывается с забалансового учета.

Выкупленное имущество принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. В рассматриваемом случае первоначальной стоимостью будет выкупная цена объекта аренды без учета НДС.

Установленная сторонами выкупная цена без НДС будет формировать также первоначальную стоимость имущества для целей налогообложения в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 257 НК РФ.

Уплаченная арендодателю в составе выкупной цены сумма НДС может быть принята организацией к вычету (при наличии счета-фактуры) на дату принятия объекта к бухгалтерскому учету в состав основных средств.

Организация вправе определить в налоговом учете норму амортизации по выкупленному имуществу как по имуществу, бывшему в употреблении, с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п. 12 ст. 259 НК РФ). Возможность корректировки сроков полезного использования имущества должна быть закреплена организацией в своей учетной политике для целей налогообложения.

Пример.
Производственное предприятие в апреле 2008 года заключило с закрытым акционерным обществом договор аренды оборудования с правом выкупа сроком на 10 месяцев. В этом же месяце по акту приемки-передачи оборудование было получено от арендодателя и передано в эксплуатацию в основное производство. Согласно условиям договора организация ежемесячно уплачивает арендную плату в сумме 3600 руб., включая НДС – 550 руб., а также 59 000 руб. в счет погашения выкупной цены оборудования, которая составляет 590 000 руб., включая НДС – 90 000 руб.
В учете арендатора сделаны следующие записи:
Д-т 001 – 590 000 руб. – учтено за балансом арендованное оборудование.
Ежемесячно в течение срока аренды:
Д-т 76 К-т 51 – 62 600 руб. (59 000 руб. + 3600 руб.) – отражено перечисление денежных средств арендодателю;
Д-т 20 К-т 76 – 3050 руб. (3600 руб. – 550 руб.) – признаны расходы по аренде оборудования;
Д-т 19 К-т 76 – 550 руб. – отражена сумма НДС, предъявленная по арендной плате;
Д-т 68 К-т 19 – 550 руб. – предъявлена к вычету из бюджета сумма НДС по арендной плате;
Д-т 60 (аванс) К-т 76 – 59 000 руб. – отражена в составе аванса сумма, уплаченная в счет погашения выкупной стоимости оборудования;
на дату перехода права собственности на оборудование:
Д-т 08 К-т 76 – 500 000 руб. – отражены в составе капитальных вложений расходы по приобретению оборудования;
Д-т 19 К-т 76 – 90 000 руб. – отражен НДС по приобретенному оборудованию;
Д-т 76 К-т 60 (аванс) – 590 000 руб. (59 000 руб. x 10 мес.) – отражено погашение выкупной стоимости оборудования;
Д-т 01 К-т 08 – 500 000 руб. – отражен в составе основных средств приобретенный объект основных средств;
К-т 001 – 590 000 руб. – списано оборудование с забалансового учета;
Д-т 68 К-т 19 – 90 000 руб. – предъявлена к вычету из бюджета сумма НДС по приобретенному объекту основных средств.

Помимо привычной ипотеки, которая у всех на слуху, существует еще способ приобрести квартиру или дом в рассрочку - это аренда с последующим выкупом. Отличия такого метода от ипотеки существенны, о них расскажем в этом материале. Мнения экспертов об аренде с выкупом разные, приведем их ниже, а выгоден такой метод приобретения жилья в вашем конкретном случае или нет - решать только вам.

Аренда с правом последующего выкупа - что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом - в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Отличия аренды с выкупом от ипотеки

Арендатор, который снимает жилье с правом последующего выкупа, становится полноправным собственником только после внесения соответствующей записи в ЕГРН, а это возможно только после выплаты всей выкупной стоимости жилья. Т. е. человек годами может платить аренду и платежи в счет выкупной цены квартиры или дома, но при этом являться только арендатором. С ипотекой иначе - собственником человек становится сразу после осуществления сделки купли-продажи, но право собственности на это жилье в Росреестре будет зарегистрировано с обременением. Обременение будет автоматически снято после погашения ипотеки, когда банк получит от заемщика все, что ему причитается по договору.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Некоторые эксперты считают, что финансовые риски меньше в случае с арендой с последующим выкупом. Срок покупки жилья при аренде с выкупом меньше срока выплаты ипотеки. За это время, если у людей есть накопления, они выкупают квартиру или дом. Банк же выдает долгосрочный кредит, а значит, больше вероятность дефолта заемщика.

Последние доводы кажутся не слишком убедительными, ведь каждая ситуация - индивидуальна. Условия в том и другом случае могут быть разными, поэтому сопоставить финансовые риски вот так “в целом” по двум видам сделок - сложно. Когда соберетесь брать ипотеку или жилье в рассрочку по схеме аренды с выкупом, лучше проконсультируйтесь у юриста и специалиста по недвижимости.

Каким должен быть договор об аренде с выкупом

Договор аренды с последующим выкупом - это документ, который состоит из двух частей. По сути первая часть - это договор аренды, а вторая - договор купли-продажи жилья в рассрочку. Договор должен содержать как обязательство по уплате арендной платы, так и обязательство по уплате выкупной цены квартиры или дома.

В договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

При составлении договора нужно избегать двояких неясных формулировок. Лучше привлечь к составлению договора юриста - так меньше шансов заплатить деньги впустую и остаться в последствии без квартиры.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Если цена в договоре не указана, суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

Обычно, когда выплачена вся выкупная цена, у арендатора прекращается обязательство по внесению арендных платежей, но продавец и покупатель могут предусмотреть в договоре иной момент окончания этого обязательства.

Договор об аренде жилья с выкупом обязательно нужно регистрировать в Росреестре, поскольку любой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости, не только подлежит государственной регистрации, но и считается заключенным с момента совершения соответствующей регистрационной записи.

Сделки, когда жилье арендуют с правом выкупа, достаточно редки

Схема аренды с выкупом до сих пор не получила широкого распространения. Участники вторичного рынка обычного просто не знают о такой возможности. Владельцев квартир и домов чаще всего устраивает именно процесс сдачи жилья в аренду - от этого они получают постоянный доход, продавать недвижимость им неинтересно. Экономически аренда с последующим выкупом не всегда выгодна, и люди пользуются более выгодными и привычными инструментами, например, рассрочкой или ипотекой.

Риски продавца и покупателя при сделке по схеме аренды с выкупом

Продавец должен быть готов к следующим проблемам.

Упущенная выгода, если жилье в процессе сильно подорожает. Цена квартиры или дома останется той, что прописали в договоре, на какой бы срок его не заключили. За годы могут произойти изменения - стоимость квадратного метра может возрасти в цене.
Некоторые эксперты считают, что в российских реалиях чаще происходит наоборот. Жилье со временем теряет в цене (если только это не элитная востребованная недвижимость), а значит, продавцу в принципе невыгодна схема аренды с выкупом - выгоднее продать и получить всю сумму сразу.
Покупатель может использовать арендованное жилье для коммерческой деятельности или сдавать в поднаем, т. е. использовать не по назначению. Но такие риски характерны и для обычных сделок с арендой жилья.
Если ЖКУ и налоги на имущество сильно вырастут, они могут уменьшить прибыль от определенной в договоре арендной платы. Обычно покупатель и продавец сразу договариваются о том, что в дальнейшем размер арендной платы в зависимости от экономической ситуации может увеличиваться.

Покупатель тоже рискует.

Во время аренды, пока не выплачена стоимость жилья, недвижимость является собственностью продавца. Он может продать, подарить, завещать ее внукам и т. д. При этом продавец может расторгнуть договор в любой момент (хоть и со штрафными санкциями, но все-таки расторгнуть). Он может отказаться возвращать полученные в счет выкупной стоимости жилья деньги, и арендатору придется отстаивать свои права в суде.
Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца. Также квартиру могут изъять, если продавец обанкротится.

Сделка об аренде с последующим выкупом - это множество рисков и соблюдение договоренностей, основанное часто лишь на доверительных отношениях между сторонами. Поэтому такие сделки обычно заключаются между родственниками, друзьями или давно знакомыми людьми. Этот тип сделки может будет интересен людям, арендующим жилье и не имеющим возможности взять ипотеку. В этом случае комфортнее увеличить ежемесячный платеж, чтобы постепенно выкупить арендованное жилье.

Чтобы снизить риски, нужно грамотно составить договор - лучше привлечь для этого специалиста. При взаимном интересе сторон аренда с последующим выкупом может стать хорошим вариантом.

Автор статьи

Екатерина Польшина

На практике нередко встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендатору. В бухгалтерском и налоговом учете последнего очень важно учитывать все особенности отражения таких операций.

Правоотношения сторон по договору аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).

Выкуп арендованного имущества может быть осуществлен следующими способами:

· арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю арендную плату за арендованное имущество, а по окончании договора перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

· определенная выкупная цена перечисляется арендатором не единовременно, а в течение всего срока действия договора аренды, как авансы. Тогда по истечении срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без внесения дополнительных платежей.

Согласно п. 3 ст. 624 ГК РФ законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Так, например, нельзя предусмотреть условие о выкупе следующих объектов:

· имущество (в том числе недвижимое), находящееся в федеральной собственности, используемое и переданное в аренду государственными научными организациями, учрежденными Российской Федерацией (ст. 5 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»);

· земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, переданные в аренду (п. 5 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Договор аренды с правом выкупа – это смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи. Следовательно, к правоотношениям сторон по договору должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В том числе норма о том, что без условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Аналогичные выводы сделаны арбитрами в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 № 12102/04 по делу № А56-36561/03, ФАС Московского округа от 15.10.2007, 18.01.2007 № КГ-А40/11019-06 по делу № А40-27548/06-85-203, ФАС Поволжского округа от 21.09.2008 № А57-20563/2007-43 и других.

Отметим, что в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества с правом выкупа должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В бухучете арендатора арендная плата включается в состав расходов по обычным видам деятельности на основании п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н (далее – ПБУ 10/99). Срок внесения арендной платы устанавливается договором аренды. Напомним, что к документам в области регулирования бухучета п. 1 ст. 21 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее – Закон № 402-ФЗ) отнесены федеральные и отраслевые стандарты, рекомендации в области бухгалтерского учета, стандарты самого экономического субъекта.

Федеральные стандарты бухучета устанавливают минимально необходимые требования к бухгалтерскому учету, а также допустимые способы его ведения для экономических субъектов, за исключением организаций бюджетной сферы (п. 2.1 ст. 21 Закона № 402-ФЗ). В настоящее время Минфином РФ для коммерческих организаций утвержден только один федеральный стандарт 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (далее – ФСБУ 25/2018), на что указывает Приказ Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

Несмотря на то что ФСБУ 25/2018 подлежит обязательному применению с 2022 года, п. 48 ФСБУ 25/2018 позволяет организациям использовать его уже сейчас, но при этом обязывает раскрывать решение о добровольном его применении в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации. Добровольный переход на применение ФСБУ 25/2018 целесообразен в том случае, если срок аренды начинается до 2022 г. и оканчивается уже после указанной даты, что позволит в дальнейшем не пересчитывать показатели бухгалтерской отчетности компании ретроспективным способом.

Остальные федеральные стандарты еще не утверждены, хотя в соответствии с Программой разработки федеральных стандартов бухучета на 2019–2021 гг., утвержденной Приказом Минфина РФ от 05.06.2019 № 83н, проекты некоторых из них уже подготовлены. Ознакомиться с текстами этих документов можно на сайте: http://bmcenter.ru. Ожидается, что новые федеральные стандарты вступят в силу для обязательного применения в 2021–2023 гг.

На основании п. 1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ до утверждения новых стандартов применяются правила ведения бухучета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и Банком России до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, то есть до 01.01.2013. А согласно п. 1.1 ст. 30 Закона № 402-ФЗ положения по бухучету, утвержденные Минфином РФ в период с 01.10.1998 до дня вступления в силу Закона № 402-ФЗ, признаются для целей Закона № 402-ФЗ федеральными стандартами. Иными словами, в настоящее время в роли федеральных стандартов выступают действующие положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином РФ в указанный период.

Согласно Приказу Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению» (далее – План счетов) сумма арендной платы отражается по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредиту счетов 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Если (согласно условиям договора аренды) по его окончании имущество переходит в собственность арендатора, то оно принимается в состав собственных основных средств (п. 4 Положения по бухучету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина РФ от 30.03.2001 № 26н) (далее – ПБУ 6/01). В данном случае согласно п. 7 и 8 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью имущества будут выкупная стоимость и другие затраты на его приобретение.

Арендатор на дату перехода права собственности на объект аренды должен отразить его выкупную стоимость по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредиту счета, на котором он учитывает расчеты с арендодателем. В этот же момент следует списать арендованное имущество с забалансового учета арендатора.

После того как основное средство будет введено в эксплуатацию, его первоначальная стоимость должна быть списана на счет 01 «Основное средство» (или 03 «Доходные вложения в материальные ценности») (п. 52 Методических указаний по бухучету основных средств, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н, План счетов). Затем стоимость приобретенного актива будет погашаться путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01).

Если согласно договору аренды выкупная цена равными частями перечисляется арендодателю в течение срока действия договора аренды, то данные суммы не включаются в расходы арендатора (п. 3 ПБУ 10/99). В бухгалтерском учете они формируют дебиторскую задолженность арендодателя и отражаются по дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счета». По окончании срока аренды выкупленное имущество принимается в состав основных средств, где учитывается по первоначальной стоимости, которой будет выкупная цена (абзац второй п. 3 ПБУ 10/99, п. 8 ПБУ 6/01).

Заметим, что в случае применения арендатором в налоговом учете по выкупленному имуществу амортизационной премии, ему придется применить и положения ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций», утвержденного Приказом Минфина РФ от 19.11.2002 № 114н (далее – ПБУ 18/02). Ведь сумма амортизационной премии не учитывается в бухучете, в нем возникнет отложенное налоговое обязательство (п. 15 ПБУ 18/02), которое отражается по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по налогу на прибыль», и кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства». Затем отложенное налоговое обязательство будет погашаться по мере начисления амортизации по такому активу, поскольку сумма ежемесячной амортизации по нему в бухучете будет больше, чем в налоговом учете.

Если организация принимает решение о переходе на применение ФСБУ 25/2018 досрочно, то стоит обратить внимание на следующие моменты, указанные в Информационном сообщении Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учет-15:

1. В новом ФСБУ исключена зависимость порядка бухучета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора. Каждая сторона договора аренды организует и ведет бухучет соответствующих объектов самостоятельно в порядке, установленном ФСБУ 25/2018.

2. Введено новое понятие «объект учета аренды». Так, договор, имеющий в названии и в тексте слова «аренда" или «лизинг», не всегда по существу определяет своими условиями реальные арендные отношения. И наоборот: договор, не являющийся по форме арендным, может по существу определять своими условиями реальные арендные отношения. Для выявления наличия в условиях договора по существу арендных отношений следует проверить соблюдение условий классификации объектов учета аренды, установленных п. 5 ФСБУ 25/2018. Объекты бухгалтерского учета, не отвечающие этим критериям, учитываются по правилам других федеральных стандартов бухгалтерского учета. Идентификация объектов учета аренды производится на раннюю из двух дат – дату предоставления предмета аренды или дату заключения договора аренды.

3. Арендатор отражает в бухгалтерском учете право пользования активом и обязательство по аренде. Право пользования активом оценивается по фактической стоимости и амортизируется (за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются). Обязательство по аренде представляет собой кредиторскую задолженность по уплате арендных платежей в будущем и оценивается как суммарная приведенная стоимость этих платежей на дату оценки.

4. Арендатор может применить упрощенный порядок учета договоров аренды. Такой порядок допустим в отношении краткосрочной аренды и аренды малоценных объектов. Он не предполагает отражение в бухгалтерском учете арендатора права пользования активом и обязательства по аренде, ограничиваясь признанием расхода по арендным платежам в прибылях и убытках (аналогично применяемому в настоящее время подходу, когда предмет аренды учитывается на балансе арендодателя).

Согласно п. 10 ФСБУ 25/2018 арендатор признает предмет аренды на дату предоставления предмета аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде, если иное не установлено ФСБУ 25/2018. Пунктом 11 ФСБУ 25/2018 установлены случаи, при выполнении которых арендатор может не признавать предмет аренды в качестве права пользования активом и не признавать обязательство по аренде. Однако данный пункт применяется только при одновременном выполнении условий, установленных пунктом 12 ФСБУ 25/2018, а именно:

· договором аренды не предусмотрен переход права собственности на предмет аренды к арендатору и отсутствует возможность выкупа арендатором предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости на дату выкупа;

· предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду.

Стоимость права пользования активом погашается у арендатора посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются. При этом если предполагается переход к арендатору права собственности на предмет аренды, то срок полезного использования права пользования активом может превышать срок аренды (п. 17 ФСБУ 25/2018).

ФСБУ 25/2018 разработан на основе МСФО (IFRS) 16 «Аренда», введенного в действие на территории РФ Приказом Минфина РФ от 11.07.2016 № 111н. Таким образом, если организация до начала применения ФСБУ 25/2018 учитывала аренду в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, то на основании п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 № 106н, корректировка каких-либо показателей бухучета и применение каких-либо переходных процедур не потребуются.

Как было отмечено выше, арендатор может приобрести основное средство арендодателя путем заключения договора аренды с правом выкупа следующими способами:

· арендатор в течение срока действия договора аренды перечисляет арендодателю плату за арендованное имущество, а по окончании договора он перечисляет арендодателю оговоренную выкупную цену, после чего имущество переходит в собственность арендатора;

· арендатор в течение срока договора аренды одновременно вносит арендные платежи и равномерно выплачивает выкупную цену имущества.

· арендатор в течение срока аренды вносит арендные платежи, которые впоследствии зачисляются в счет выкупной цены арендованного имущества.

Заметим, что для целей налогового учета первый способ самый простой. Расходы в виде выкупной цены объекта недвижимости у арендатора не учитываются, поскольку они формируют первоначальную стоимость основного средства и погашаются путем начисления амортизации (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). В данном случае в силу прямого указания п. 1 ст. 624 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество к арендатору возможен только после его оплаты.

Следовательно, как при методе начисления, так и при кассовом методе в целях налогообложения прибыли учитываются суммы амортизации, начисленные за отчетный (налоговый) период по оплаченным основным средствам после получения недвижимости от арендодателя по передаточному акту (или иному документу о передаче недвижимости) (п. 3 ст. 272, подп. 2 п. 3 ст. 273, п. 4 ст. 259 НК РФ).

Для целей исчисления НДС переход арендованного имущества в собственность арендатора означает его реализацию арендодателем (п. 1 ст. 39 НК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму «входного» НДС, предъявленную в составе выкупной цены, арендатор может принять к вычету при наличии счета-фактуры после принятия основного средства на учет (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ, абзац третий п. 1 ст. 172 НК РФ).

При этом, по мнению Минфина РФ, принятием к учету следует считать исключительно отражение стоимости имущества на счете 01 «Основные средства» (письма Минфина РФ от 29.01.2013 № 03-07-14/06, от 28.08.2012 № 03-07-11/330, от 21.09.2007 № 03-07-10/20).

Но судебная практика свидетельствует о том, что принять «входной» НДС по основному средству к вычету из бюджета можно уже в том месяце, когда капитальные вложения по нему отражены на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (постановления ФАС Московского округа от 21.08.2013 по делу № А40-134549/12-108-179, ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2012 по делу № А56-10457/2011, ФАС Московского округа от 15.09.2011 по делу № А40-113023/09-126-735, ФАС Уральского округа от 24.08.2011 № Ф09-5226/11 по делу № А07-18288/2010, ФАС Московского округа от 08.07.2011 № КА-А41/6099-11 по делу № А41-13098/10, ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу № А35-6718/2010, ФАС Московского округа от 08.09.2008 № КА-А40/8309-08-2 по делу № А40-20118/07-98-129, Восточно-Сибирского округа от 12.08.2008 № А33-12889/07-Ф02-3777/08 по делу № А33-12889/07, Дальневосточного округа от 05.03.2008 № Ф03-А59/07-2/6134 по делу № А59-1278/06-С15).

По мнению автора, арендатор может предъявить вычет по «входному» НДС сразу после принятия имущества на счет 08 «Вложения во внеоборотные активы», но при этом он должен быть готов отстаивать свою позицию в суде.

Второй способ приобретения основного средства путем заключения договора аренды с правом выкупа принципиально ничем не отличается от первого, кроме того что к моменту окончания срока действия договора арендатор ничего не должен уплачивать арендодателю, поскольку выкупная сумма уже полностью выплачена. Единственное, на что следует обратить внимание, что согласно п. 5 ст. 270 НК РФ ежемесячно перечисляемые арендодателю суммы в счет выкупной цены имущества нельзя включать в расходы для целей налогообложения прибыли.

Третий способ является для арендатора самым сложным, так как в течение срока действия договора он учитывает перечисляемые арендодателю суммы в налоговых расходах как арендные платежи. А по окончании срока аренды оказалось, что часть этих выплат составляет выкупную цену. Поэтому придется восстановить эти расходы, так как стоимость амортизируемого имущества должна учитываться в расходах путем начисления амортизации. Кроме того, следует подать уточненную налоговую декларацию по налогу на прибыль (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ).

Относительно НДС можно сказать следующее: в части арендной платы, зачтенной в счет выкупных платежей, вычет по НДС за прошлые налоговые периоды арендатору придется восстановить и подать уточненные декларации. Так как НДС с выкупной стоимости помещения можно предъявить к вычету только после постановки помещения на учет (п. 1 ст. 54 НК РФ, п. 1 ст. 81 НК РФ). А авансами эти платежи не были, поскольку на момент их уплаты условие о предоплате в договоре аренды отсутствовало. Следовательно, ранее принятые к вычету суммы НДС на момент их перечисления арендодателю нельзя было принимать к вычету.

При получении имущества в аренду арендатор не должен уплачивать налог на имущество организаций, так как под налогообложение подпадают объекты, которые по правилам бухучета числятся на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ). А арендованное имущество учитывается арендатором на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средств». Обязанность по уплате налога на имущество организаций у арендатора возникает в момент отражения выкупленного имущества на счете 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Стоит обратить внимание, что с 01.01.2019 вступили с силу изменения, внесенные в ст. 374 НК РФ, в соответствии с которыми движимое имущество не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций. Изменения внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 302-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

Физическим лицом было приобретено право аренды земельного участка, через 2 года по договору уступки право аренды передано другому физическому лицу.

Как исчислить НДФЛ? Можно ли уменьшить доходы на первоначальные расходы по приобретению прав?

П. 5. ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 209 НК РФ объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в РФ.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (ст. 210 НК РФ).

Следовательно, при уступке права аренды земельного участка доходы в денежной форме, полученные Вами, являются налогооблагаемыми по ставке 13% доходами.

С точки зрения гражданского законодательства право аренды земельного участка представляет имущественное право и согласно ст. 128 ГК РФ относится к имуществу.

Однако для целей налогообложения под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 38 ГК РФ).

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Поскольку имущественные права для целей налогообложения не относятся к имуществу, имущественный налоговый вычет в Вашем случае применить нельзя.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

В данной норме упоминается только два вида имущественных прав: доля в уставном капитале и право требования по договору участия в долевом строительстве.

Следовательно, при уступке права аренды земельного участка п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяется и налогообложению НДФЛ подлежит весь доход, полученный налогоплательщиком от такой продажи.

В случае отказа органа или иного спора Вам поможет наш адвокат по имущественным спорам, который проведет консультацию, составление необходимых обращений, сбор документов, представительство в компетентных органах и суде.

Порядок выкупа арендованных помещений

Для начала помещения должны быть зарегистрированы в Реестре, содержащем сведения о малом и среднем предпринимательстве. Обязанность по формированию Реестра возлагается на Федеральную налоговую службу, он нужен для снижения расходов на подтверждение о статусе малого и среднего предприятия. Выкуп арендуемого помещения у города состоится, если срок его аренды не прерывался и составляет более двух лет. Выкуп может осуществиться, если нет задолженностей по арендной плате, неустоек и штрафов. Малому бизнесу может быть предоставлена рассрочка сроком до трех лет.

Необходимо написать заявление о том, что вы решили произвести выкуп арендуемого муниципального имущества и подать его в соответствующие официальные органы.
Уполномоченные лица совершают ряд действий, результатом которых становится составление и подписание договора о приобретении имущества в собственность. Экономию Вашего времени дадут услуги адвокатов по гражданским делам, которые мы оказываем на основании соглашения об оказании юридической помощи.

Если же вы решили повременить с выкупом, стоит помнить, что с 2015 года договоры аренды уже не будут с легкостью пролонгироваться. Теперь после окончания договора, для заключения нового уполномоченные органы обязаны выставить указанное имущество на торги. Предприниматели теряют преимущественное право выкупа нежилого помещения даже, если являлись добросовестными плательщиками. Именно поэтому выкуп арендованного имущества стоит рассмотреть заранее, тем более в итоге предприниматель получит имущество, которое не потеряет свою ценность, цена будет только расти.

Выкуп арендованного земельного участка

Ситуация с землей имеет немного другую процедуру выкупа земельного участка. Ранее земля предоставлялась в бессрочное пользование, к сегодняшнему дню такое право необходимо было переоформить на аренду или право собственности.

Если на участке располагается недвижимое имущество, зарегистрированное за предпринимателем, а участок предоставлен в аренду, то он может произвести выкуп арендованного земельного участка с некоторыми преимуществами.

Для этого он подает заявление в соответствующий орган, который принимает решение и составляет договор о продаже. Если же участок пустой, то его продают с аукциона на открытых торгах, что может многократно повысить его стоимость.

ВНИМАНИЕ : адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Как составить договор аренды с правом выкупа?

Договор аренды готовится в письменной форме в трех экземплярах. Представляет собой смешанную сделку. Сюда входят элементы договора аренды и купли-продажи. Важно знать, что такой вид оформляется в форме, которая установлена для покупки недвижимости.

Обязательно указывается, что недвижимость переходит к арендатору в собственность по истечению срока договора или раньше, если внесена вся сумма досрочно.

Законодателем предусмотрены все условия, необходимые для отражения в документе. Особенно это касается предмета и цены. Кроме того, надо отразить стоимость выкупной цены. Указать включается ли она в арендные платежи, цена фиксированная или нет, а также будет ли она индексироваться. Для определения стоимости лучше сделать оценку имущества.

Что касаемо предмета договора, то здесь надо прописать наименование, место нахождения, кадастровый номер, площадь, функциональное назначение (к примеру нежилое помещение может быть складским или торговым).

Так же в документе указываются условия оплаты покупки и арендных платежей, права, обязанности и ответственность сторон, порядок расторжения.

ПОЛЕЗНО: закажите анализ договора, чтобы не подписать его на крайне не выгодных для себя условиях

Споры при выкупе арендованного имущества

Договор аренды заключен, и, казалось бы, беспокоиться ни о чем не надо. Но когда дело доходит до выкупа, часто начинаются проблемы. К примеру, арендодатель имеет право на имущество, но не может им распоряжаться. Этот момент надо проверять еще до заключения договора аренды. Поскольку такая ситуация не порождает правовых последствий. Также отсутствие согласования по расчету покупной цены, может привести к спорам между сторонами.

Когда наступает момент покупки недвижимости, собственник может просто отказаться оформлять переход права собственности.

Нередки случаи, когда арендатор платит исправно аренду, а в дальнейшем выясняется, что собственник уже заключил сделку и продал имущество другому лицу.

Бывает и так, что платежи по аренде были просрочены, но стоимость за выкуп была арендатором внесена. Получается, что условие договора по выкупу выполнено, но по аренде нет.

Споры при выкупе арендованного имущества возникают поскольку такой вид договора является сложным и механизм урегулировании не совершенен. В результате таких конфликтов, единственным способом их разрешения является суд.

Выкуп арендованного имущества через суд

Если стороны не могут мирно разрешить спорную ситуацию, то выход только один – обращение с исковым заявлением в судебный орган. Такие дела рассматривают суды общей юрисдикции (если сторонами являются физические лица) или арбитражные суды (если стороны юридические лица или ИП). Заявление подается по месту нахождения недвижимого имущества.

Форма и содержание искового заявления должны соответствовать нормам действующего законодательства. К заявлению прикладываются договор и документы, подтверждающие ваше право на выкуп. В особенности доказательства исполнения обязательств по оплате арендных платежей и выкупной цены.

Если споры возникают по выкупной цене, то следует просить суд о назначении оценки. Можно предложить свою кандидатуру оценщика, либо судья назначит сам.

ПОЛЕЗНО: закажите составление иска в суд с помощью нашего адвоката по выкупу арендуемого имущества прямо сейчас и Вы получите готовое заявление: профессионально и в срок 24 часа

Адвокат по выкупу арендованного имущества в Екатеринбурге

Выкуп арендованного имущества с помощью нашего адвоката по гражданским спорам профессионально и в срок. Даже по прошествии волны массовой приватизации не всю недвижимость приобрели в собственность, значительная доля осталась в собственности муниципалитета. Это касается как жилых, так и нежилых помещений. Предприниматели, арендующие недвижимость у города, имеют право на выкуп нежилых помещений с некоторыми льготами.

Вопрос о первоочередном праве выкупа достаточно сложный. Здесь много нюансов. И для того, чтобы судебный процесс не затянулся, и арендатор получил положенное имущество в собственность, следует обратиться к нашему адвокату. Он поможет отстоять Ваши интересы на любом этапе реализации права на выкуп, в том числе и на судебных разбирательствах.

Читайте еще про наши услуги адвокатов по гражданским делам:

Наш адвокат по гражданскому праву проведет взыскание арендных платежей в срок

Читайте также: