Можно ли получить ипотеку без трудовой книжки и справки 2 ндфл

Опубликовано: 29.04.2024

В этой статье говорим только об ипотеке на квартиры, для домов и загородной недвижимости другой список документов.

Паспорт, СНИЛС и от 30% стоимости квартиры для ипотеки по двум документам

У банков есть программа — ипотека по двум документам. Она подходит для тех, у кого нет времени собирать документы или возможности подтвердить доход, но есть от 30% стоимости квартиры для первого взноса. 30% — это минимум, в большинстве банков понадобится 50 – 60%.

Для ипотеки по двум документам банку нужны только паспорт и СНИЛС того, кто берет ипотеку, и созаемщика, если он есть.

Собираем документы для ипотеки

Паспорт и СНИЛС — стандартный набор, но вторым документом вместо СНИЛС банк может принять водительское удостоверение, военный билет или загранпаспорт.

Паспорт, СНИЛС, копия трудовой и справка 2‑НДФЛ для ипотеки с подтверждением дохода

Если взнос меньше, чем нужно для ипотеки по двум документам, придется собрать больше документов. Для каждого участника сделки понадобятся:

паспорт;
СНИЛС;
копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
справка 2‑НДФЛ за последние шесть месяцев или справка о доходе по форме банка — обе справки берут в бухгалтерии на работе или через работодателя, о них еще поговорим отдельно;
свидетельство о регистрации брака, если муж и жена оформляют ипотеку вместе как созаемщики;
брачный договор, если муж или жена планируют оформить ипотеку только на себя;
военный билет для мужчин младше 27 лет.

Для ипотеки с материнским капиталом. Если при оформлении ипотеки будет использоваться материнский капитал или программа «Семейная ипотека», дополнительно нужно подготовить:

свидетельство о рождении на каждого ребенка;
сертификат на материнский капитал;
справку или выписку об остатке материнского капитала. Справку получают в Пенсионном фонде, а выписку — через личный кабинет на Госуслугах.

Банк может запросить еще какие-нибудь документы, если собираетесь брать ипотеку на специальных условиях, например, ипотеку для военных или сельскую.

Для ипотеки без справки 2‑НДФЛ. 2‑НДФЛ — это справка с работы, она нужна, чтобы подтвердить доход. Некоторые банки разрешают заменить ее выпиской о пенсионных отчислениях или выпиской с зарплатной карты. Это варианты для тех, кто получает белую зарплату.

Тем, кто работает неофициально, подойдет справка о доходах по форме банка. Эта справка показывает банку, сколько на самом деле зарабатывает человек. При этом работодатель ничем не рискует — банк не будет передавать информацию в налоговую или трудовую инспекцию.

Справки отличаются по внешнему виду, но поля обычно одинаковые: паспортные данные, контакты работодателя и таблица с заработком по месяцам.

Так выглядит справка по форме банка ВТБ, ее нужно напечатать на фирменном бланке компании, а затем заверить подписью главного бухгалтера и печатью

Паспорт, выписка из реестра и декларация для предпринимателей

У владельцев бизнеса банки запрашивают больше документов, чем у наемных работников:

паспорт;
ИНН, ОГРН;
свидетельство о регистрации ИП;
свежая выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
декларации с отметками о принятии налоговой — у кого-то просят за год, у кого-то за два;
выписка с расчетного счета.

Банк, скорее всего, запросит еще какие-нибудь документы. Какие, зависит от компании, ее сферы деятельности, режима налогообложения.

Проще всего предпринимателям подавать на ипотеку по двум документам. Тогда не нужно будет собирать документы по компании, предоставлять декларации и заказывать выписки.

Сканы документов и анкета для онлайн-заявки на ипотеку

Не обязательно ехать в банк, чтобы подать заявку на ипотеку. У многих банков есть онлайн-сервисы подачи документов:

Домклик, сервис Сбербанка;
ВТБ;
Альфа-банк.

Еще можно подавать одну заявку на ипотеку сразу в нескольких банках. Например, на сайте Банки-ру или через застройщика.

Для онлайн-заявки понадобится заполнить анкету с паспортными данными, информацией о доходе, месте работы и сумме ипотечного кредита. Затем загрузить сканы или фотографии документов:

паспорт;
СНИЛС;
2‑НДФЛ или справка по форме банка;
трудовая книжка.

Заполненная заявка отправляется в банк, и через 1 – 3 дня на электронную почту или по смс заявителю приходит решение: ипотека одобрена или нет.

Семейные финансовые цели. Как ставить и достигать

– Смогут ли мне дать ипотеку без официальной работы? С первоначальным взносом, естественно. Залога нет. 26 лет.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Большинство банков требуют, чтобы официальный доход заемщика был подтвержден. На сегодняшний день банков, которые бы принимали на веру Ваши слова о том, что Вы работаете неофициально и большую часть зарплаты получаете в конверте, осталось немного.

Я бы советовала обратиться к менеджеру по ипотечным продуктам, чтобы он Вам подобрал банк под Ваши условия. Готовьтесь, что и ставка по кредиту будет у Вас значительно выше, чем у заемщиков с официальным доходом.

По залогу: пока Вы не вернете банку кредит, у него в залоге будет Ваша ипотечная квартира.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, председатель правления Национальной палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Есть банки, которые готовы выдавать ипотечные кредиты для заемщика без подтверждения дохода. При этом риски банка компенсируются более высокой ставкой, чем при подтверждении дохода.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы взять ипотеку, работать все же нужно. Есть только несколько исключений, при которых можно обойтись без официального трудоустройства – наличие ИП или залог имеющегося жилья.

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Да, получить ипотеку можно, но условия будут не самыми хорошими. Банки учитывают риски по невыплатам и могут предложить не самую выгодную процентную ставку по кредиту.

Отвечает специалист по ипотечному кредитованию Euroinvest Development Антонина Шорникова:

Есть несколько способов оформить ипотеку без официального места работы.

Можно изучить действующие условия и программы выбранного банка и предоставить не трудовую книжку, заверенную у работодателя, а трудовой договор, подкрепив его справкой о получении зарплаты по форме банка. Такие документы банки принимают, чтобы повысить лояльность клиентов.

Если работодатель категорически отказывается предоставить трудовой договор и справку о зарплате, то можно обратить внимание на ипотечные программы по двум документам. Такие предложения действуют не во всех банках и чаще всего предполагают более высокий первоначальный взнос и процентную ставку по кредиту. Для подачи заявки необходим паспорт и первоначальный взнос не менее 30% от стоимости недвижимости, тогда банк быстро изучает кредитную историю клиента и выносит решение.

Отвечает генеральный директор ГК BSA Татьяна Писаренко:

Да, такая возможность есть. У многих банков есть программа подачи по сокращенному пакету документов. По программе «по двум документам» в большинстве банков предусмотрен первоначальный взнос от 30%. Залогом будет выступать приобретаемая недвижимость, дополнительные залоги не требуются. Для подачи заявки необходимо предоставить паспорт и СНИЛС, а также заполнить в анкете данные по неофициальному трудоустройству.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Здесь все зависит от того, в какой банк будет обращаться заемщик. Разные банки предлагают свои специфические условия оформления ипотеки без официального трудоустройства. Как правило, при таких обстоятельствах есть следующие способы взять кредит:

подтвердить неофициальные доходов документами, которые запрашивает банк (например, это может быть справка от работодателя, выписка по счету о движении денежных средств, договор о сдаче в аренду своей недвижимости и др.);
привлечь официально трудоустроенного супруга в качестве созаемщика;
сделать высокий первоначальный взнос (75% и более).

Таким образом, Вам нужно проконсультироваться с множеством банков и выбрать наиболее приемлемый для Вас вариант.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Наиболее популярным решением жилищного вопроса в последнее время является оформление ипотеки. При выдаче ипотечного кредита главным аспектом для банка является уверенность в том, что заемщик вернет заемные средства и начисленные проценты вовремя и в полном объеме. Для этого при проверке благонадежности плательщика банк запрашивает документы, подтверждающие его платежеспособность. В том числе, справку настоящего места работы. В отдельных случаях возникает вопрос: как взять ипотеку без официального трудоустройства?

В связи с участившимися случаями подачи недостоверных документов, банки ужесточили процедуру проверки.

Для этого тщательно обрабатывается поданная потенциальным заемщиком информация: проверка длительности трудоустройства, получение характеристик от работодателя, запрос информации по справке 2НДФЛ. В случае, если будет установлено, что эти документы оформлены задним числом для получения ипотечного кредита, заемщику может грозить уголовная ответственность.

Получение ипотеки без официального места работы

Существуют варианты, как получить ипотеку без официальной работы:

под гарантийный залог поручителя;
под залог имеющейся недвижимости или иной собственности;
при наличии созаемщика, имеющего официальное место работы, при условии подачи справки о доходах заемщика по установленной форме банка;
при наличии пассивного или неофициального источника дохода, задекларированного по установленной форме банка.

Также банк может одобрить заявление на выдачу ипотеки, если будут пересмотрены условия кредита:

Первоначальный взнос по кредиту будет составлять половину суммы.
Срок ипотеки будет сокращен.
В банке будет открыта дебетовая карта на имя заемщика, куда он обязуется перечислять свои доходы. В этом случае к карте будет подключена опция автоматического ежемесячного списания платежа по кредиту. Сумма ежемесячного остатка на счете согласовывается с банком отдельно.
Ипотечный кредит будет оформлен на супружескую пару. Один из супругов должен иметь официальную работу, второй становится созаемщиком, предоставляя справку о неофициальных доходах. В совокупности эти документы подтверждают платежеспособность заемщиков.

Можно ли получить ипотеку, если работа появилась недавно

Согласно условиям, которые банки выдвигают для соискателей ипотеки, срок официального трудового стажа должен составлять от трех до шести месяцев.

Если на работу заемщик устроился недавно, то, скорее всего, банк не одобрит его заявку.

Однако, в последнее время конкуренция между финансовыми организациями достаточна высока. Поэтому банковские учреждения стараются найти компромиссные варианты для каждого индивидуального клиента. Так что даже в этой ситуации возможно получение кредита при особых условиях:

трудовой договор заемщика заключен на срок более длительный, чем срок кредита, или бессрочно;
смена места работы произошла по служебной необходимости (перевод в другой филиал), а стаж на предыдущем месте составляет несколько лет;
наличие созаемщика, если совокупный доход позволяет выполнять долговые обязательства.

У каждого банка действует своя политика, более подробно о которой можно узнать непосредственно в отделениях. За последние два года в финансово-кредитной сфере произошли изменения и в действие вошли несколько программ, позволяющих оформить ипотеку, даже если работаешь не официально.

Ипотечный кредит для самозанятых граждан

Если потенциальный заемщик имеет пассивный доход, с которого не платятся налоги, то с точки зрения банка он не является благонадежным. Одобрение заявки на ипотеку возможно при предоставлении справки о доходах ли открытии счета в банке с подключением услуги автоплатежа по кредиту.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду автоматически лишает соискателя возможности оформить ее как залог. По правилам банков, залоговая недвижимость не может сдаваться в аренду, так как это может снизить ее стоимость по причине порчи имущества. Даже проведение ремонтных работ заемщик обязан согласовывать с банком.

Более охотно взять ипотеку безработному помогают брокерские конторы. При сотрудничестве с ними важно выбрать проверенную компанию и внимательно вычитать договор, желательно с юристом. Строгие условия повышают риск лишиться недвижимости даже за одну просрочку платежа в срок более 30 дней.

Ипотечный кредит для постоянных клиентов банка

Если потенциальный заемщик является постоянным клиентом банка в течение нескольких месяцев или лет, последний имеет представление о его финансовом положении. Возможно ли взять ипотеку в таком случае? Как правило, для постоянных пользователей банковских продуктов (держателей зарплатных, дебетовых или кредитных карт) банк может пойти на уступки.

Например, по программе лояльности в Альфабанке можно оформить ипотеку под залог имеющейся недвижимости как в новостройке, так и на вторичном рынке. Россельхозбанк для своих зарплатных клиентов предлагает сниженные процентные ставки по кредиту.

Зачем нужны поручители и созаемщики

Учитывая срок предоставления ипотечного кредита (обычно 20-30 лет), банку необходимы гарантии того, что полная сумма кредита и начисленные проценты будут вовремя выплачены заемщиком. По статистике, большинство финансово-кредитных организаций, осуществлявших выдачу кредитов по программе «Доверие», объявлены банкротами. Сегодня подобное предложение есть только в Сбербанке и распространяется оно только на представителей малого и среднего предпринимательства (при условии, что в обороте есть не менее 60000 руб.). Обязательным требованием является наличие поручителя или созаемщика.

Поручитель – юридическое или физическое лицо, выступающее перед банком гарантом того, что заемщик выполнит свои долговые обязательства. Уровень дохода поручителя должен быть достаточно высоким, чтобы осуществить выплату по кредиту в случае, если основной заемщик будет не в состоянии это сделать. При этом, поручитель не может стать собственником приобретаемой недвижимости.

Наиболее привлекательным вариантом для банка является поручительство со стороны предприятия-работодателя заемщика. В этом случае гарантируется трудоустройство на весь срок кредитования и своевременность выплат.

Созаемщик – юридическое или физическое лицо, выступающее равноправным плательщиком кредита. Обычно в этом качестве выступают супруги, которые подают в банк справки о своих доходах. На их основании делается вывод о платежеспособности созаемщиков. Право собственности на приобретаемую недвижимость может быть оформлено как на одного из супругов, так и на обоих одновременно.

Гарантийный залог

Разумеется, ни одна финансовая организация не может кредитовать населения под честное слово. В качестве страховки от потери выданных заемных средств ему нужен гарантийный залог, который покроет расходы в случае неблагоприятного развития событий. Чаще всего таким залогом выступает имеющаяся недвижимость.

При оценке стоимости имущественного залога банк рассчитывает калькуляцию ликвидности недвижимости с учетом ее рыночной стоимости, состояния, износа, спроса на рынке и возможного изменения цены в перспективе. В результате цена может оказаться ниже той, которую предполагает заемщик.

Оценивая, можно ли получить ипотеку, если не работаешь официально, стоит понимать, что есть риск потерять уже имеющуюся собственность. Банку важно решить, будет ли сотрудничество с заемщиком продуктивным в течение долгосрочного периода. Поэтому обеим сторонам стоит тщательно просчитать все возможные риски.

Варианты ипотеки для разных категорий населения

При участии в программе «Молодая семья» для супругов без официального трудоустройства помимо документов, которые необходимо предоставить по условиям программы, нужно также приложить документы, подтверждающие платежеспособность супругов. Это может быть форма, заполненная по форме банка, привлечение поручителя или выписка со счета банка, в котором супруги хранят свои накопления.

В Ростовской области и Краснодарском крае действует программа «Студенческая ипотека». Она не пользуется широкой популярностью, так как предусматривает выполнение множества требований. В общем, студент (возраст от 18 до 21 года – в разных банках требования к возрасту варьируются) может оформить ипотеку на квартиру в новостройке, предоставив справку о доходах и взяв в поручители родственника с официальной зарплатой. Обязательным условием является также наличие гражданства РФ или вида на жительство.

Получить ипотеку пенсионерам сложно ввиду возраста. Но это возможно при учете некоторых критериев:

более короткий срок ипотечного кредита;
наличие молодого поручителя или созаемщика;
выбор банка, в котором действуют программы кредитования пенсионеров и позволяют погашать ипотеку до 85 лет;
отсутствие льгот.

Изучив актуальные предложения по ипотечному кредитованию разных банков, можно выбрать для себя подходящий вариант и оформить ипотеку без официального трудоустройства. Важно грамотно оценить все риски, чтобы избежать возникновения негативных последствий.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Требования банков к заемщикам
Какие документы потребуются для оформления ипотеки
Условия ипотеки без подтвержденного дохода
Какие банки дают ипотеку без подтверждения дохода
Плюсы и минусы ипотеки без подтверждения дохода
Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки

В эту категорию попадают следующие граждане России:

сотрудники российских организаций, оформленные официально, но получающие преобладающую часть зарплаты в конверте;
граждане, имеющие стабильный доход, однако не имеющие официального трудоустройства (сюда относят, к примеру, фрилансеров);
самозанятые и индивидуальные предприниматели, доход которых не может быть просчитан с максимальной точностью.

Требования банков к заемщикам

Кредиторы оценивают будущих ипотечников по целому ряду критериев:

На основе анализа перечисленных данных андеррайтер принимает положительное или отрицательное решение по заявке. Также воздействие на результат скоринга оказывают факторы, на которые сам заемщик повлиять не может:

кредитная политика Центробанка на момент подачи заявки — наличие особых рекомендаций относительно проверки потенциальных ипотечников;
кредитная политика самого банка, куда обращается клиент;
условия ипотечной программы, которую выбрал клиент.

Можно ли взять жилищный кредит, если нет документов об официальном трудоустройстве? В законе об ипотеке нет прямых запретов, которые ограничивали бы выдачу займов официально безработным лицам. Однако заемщику придется прибегнуть к дополнительным мерам, чтобы убедить банк в собственной финансовой стабильности. Особенно остро этот вопрос стоит для фрилансеров, которые получают основной доход и при этом не имеют записи в трудовой книжке. В России доля самозанятых на начало 2020 года составляет около 20% от всего трудоспособного населения. Это очень большое количество платежеспособных и ответственных людей, у которых есть свои потребности. Для фрилансеров есть несколько способов повысить шансы на одобрение ипотеки:

Выбирайте программы кредитования, где указано подтверждение дохода по форме банка. Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
Ипотека по двум документам — упрощенный способ взять деньги на жилье без лишней бумажной волокиты. В анкете все равно придется указать данные работодателя, и здесь также поможет договоренность с ключевыми клиентами, с которыми у фрилансера давние и стабильные отношения.
При подаче документов в банк предъявите договор об оказании услуг с важными заказчиками, выписку о движении средств на вашем лицевом счету и налоговую декларацию за последний отчетный период. Эти документы помогут продемонстрировать, что вы получаете регулярный доход и являетесь ответственным налогоплательщиком.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки

Первый шаг к получению кредита — выбор подходящего банка и подача заявки на оформление займа. В Сбербанке, к примеру, есть система онлайн-подачи документов, где требуется качественно сфотографировать все необходимые бумаги и прикрепить их к анкете в личном кабинете. Такой скоринг в полуавтоматическом режиме максимально удобен для занятых клиентов. Однако следует учитывать, что отсутствие минимального непрерывного трудового стажа на одном месте работы на момент подачи заявления означает практически 100% отказ в этом финансовом учреждении. Для клиентов без официального трудоустройства Сбербанк — не лучший выбор, если только сумма ипотеки не составляет 10-20% от стоимости жилья.

Если вы не можете официально подтвердить свой доход, выбирайте подачу документов лично в руки банковскому менеджеру. Хотя это лишь первое звено банковской машины, но есть шанс использовать личностный фактор для увеличения своих шансов. Типовой пакет документов для получения ипотеки выглядит так:

заполненная анкета заемщика;
паспорт заемщика;
документы о трудоустройстве: трудовая книжка, действующий трудовой договор, договор на оказание услуг;
подтверждение доходов: если это справка по форме банка, ее должен завизировать работодатель. Также в качестве подтверждения доходов может выступать договор долгосрочного найма собственного помещения заемщика под офис и другие документы, подтверждающие факт его трудовой деятельности;
документы о семейном положении: свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
военный билет — для военнообязанных мужчин.

Все созаемщики должны предъявить аналогичные документы кредитору. Если доход созаемщика не учитывается, документы о его платежеспособности не нужны. В качестве дополнительных документов банк может затребовать:

свидетельства о собственности на предоставляемое в залог жилье и его оценку у аккредитованного банком оценщика;
налоговые декларации за последний год, договор об оказании услуг и выписки о движении средств на лицевом счете клиента —для подтверждения дохода от самозанятости.

После одобрения заявки также потребуется предоставить документы по предмету ипотеки. Оценку недвижимости при этом обычно оплачивает покупатель, остальные документы для банка обязан предоставить продавец. Если по итогам оценки недвижимости и рассмотрения заявки банк одобрил достаточную сумму для совершения сделки купли-продажи, клиент становится заемщиком и владельцем собственной квартиры. Сама квартира на срок кредита остается в залоге у банка.

Условия ипотеки без подтвержденного дохода

Наиболее популярный кредитный продукт без справки 2-НДФЛ — это ипотека по двум документам. Условия кредитования 2020 года на примере программы от банка ВТБ под названием «Победа над формальностями»:

сумма займа от 600 000 рублей;
срок займа до 20 лет;
процентная ставка от 11,1% (при согласии на комплексное страхование);
первый взнос за новостройку от 30%, за вторичку от 40%.

Условия отличаются от стандартных параметров ипотечного кредитования для зарплатных клиентов и граждан, могущих подтвердить свой доход. Зато проверка документов занимает очень мало времени, а решение сообщают быстро.

Другой кредитный продукт, который не требует подтверждения дохода от заемщика, — это ипотека под залог уже имеющегося жилья. Ее главные минусы — на время кредита нельзя совершать сделки с залоговым жильем, к тому же сумма займа редко превышает 50% от оценочной стоимости объекта. А это сильно ограничивает возможности покупателя.

Какие банки дают ипотеку без подтверждения дохода

Не все кредитные организации готовы выдавать деньги на жилье клиентам без официального дохода. Тем не менее, выбор есть: конкуренция заставляет банкиров более лояльно относиться к заемщикам. Актуальные кредитные предложения:

Уже упомянутый выше ВТБ — программа «Победа над формальностями»;
Альфа-банк — ипотека по двум документам от 8,49% на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 10%;
Связь-банк — предполагает выдачу кредита без подтверждения дохода, однако лишь на новостройку у аккредитованных строительных компаний-партнеров и лишь в регионах присутствия банка;
ЮниКредит — условия ипотеки определяются в индивидуальном порядке, однако не ниже 15% первоначального взноса и 8,9% годовых.

Плюсы и минусы ипотеки без подтверждения дохода

Прежде чем брать на себя столь ответственное долговое обязательство, необходимо взвесить все его преимущества и недостатки. Начнем с привлекательных сторон ипотеки:

возможность переехать в свое жилье без многолетних накоплений;
вложение денег не в аренду квартиры, а в собственное жилье;
ипотечную квартиру можно сдать в аренду и платить с этих денег банку, если вы не планируете въезжать в новое жилье;
инвестирование в недвижимость на сегодня — самый надежный способ сохранить и приумножить свой капитал;
детей можно определить в школу или детский сад по адресу новой прописки, а не переводить из одного учебного заведения в другое при каждой новой смене арендуемого жилья.

При всех плюсах есть у ипотеки для граждан без официального дохода значительные недостатки:

срок кредита меньше, чем для клиентов с официальной зарплатой. Растет ежемесячный платеж, а следовательно, банк требует наличия более высокого ежемесячного дохода для одобрения займа;
ставки выше на 1-1,5%, а это значительное увеличение переплаты;
высокий первоначальный взнос от 30%. Большинство банков не рассматривают материнский капитал в качестве первоначального взноса по программам ипотеки без подтверждения дохода;
банк может одобрить сумму на 10-20% ниже, чем нужно для приобретения выбранного жилья, таким образом страхуя от рисков.

Даже при таком солидном списке недостатков все равно ипотека получается более выгодной, чем многолетняя аренда с одновременной попыткой накопить на покупку отдельной квартиры.

Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки

Есть типовые советы о том, касающиеся того, как повысить свою кредитную привлекательность при отсутствии официального трудоустройства:

накопите половину стоимости квартиры и внесите ее в качестве первоначального взноса;
найдите созаемщика или поручителя с хорошей кредитной историей и высоким уровнем дохода;
предложите банку дополнительный залог — уже имеющуюся в вашей собственности недвижимость.

Но все эти рекомендации имеют обратную сторону:

при имеющихся обязательствах оплачивать съемную квартиру отложить деньги на первоначальный взнос достаточно сложно, а иногда практически невозможно;
если отложить покупку квартиры на год или два, то можно дождаться серьезного ужесточения условий выдачи кредитов или роста процентных ставок
найти поручителя даже среди родственников очень сложно. Поручитель не имеет вещественных прав на ипотечное жилье, зато в случае финансовой несостоятельности плательщика может стать основной мишенью для кредиторов. Немногие соглашаются на такую роль. Созаемщик — это совладелец, и собственность на ипотечную квартиру будет оформлена на всех созаемщиков. Это может не устроить главного плательщика;
минус залоговой ипотеки в том, что банк выдает клиенту кредит на сумму около 60% от реальной стоимости жилья (максимум - 80%). Этих денег может быть недостаточно для приобретения выбранной недвижимости.

Ситуация усложняется, когда к отсутствию официального источника доходов прибавляется плохая кредитная история. Однако даже при наличии серьезных стоп-факторов и уже полученных отказов не стоит опускать руки. Решить поставленную задачу поможет ипотечный брокер. Специалисты в области жилищного кредитования хорошо знают рынок и имеют прямые связи с банковским руководством. За счет этого клиент ипотечного брокера получает одобрение займа в обход сложной системы андеррайтинга. Услуги, которые оказывает ипотечный брокер:

подготовка документов и подача заявок в банки;
гарантированное одобрение;
выгодные условия от партнерских кредитных организаций;
помощь в проведении сделки купли-продажи;
помощь в подборе жилья в соответствии с требованиями банка;
помощь в получении ипотечных кредитов даже при наличии стоп-факторов.

Обращение к ипотечному брокеру позволяет сэкономить время и деньги на сниженных партнерских ставках по ипотеке. Поэтому затраты на оплату услуг брокера всегда окупаются. При этом клиент получает то, что ему нужно — собственную недвижимость и кредит на выгодных условиях.

Многие работники относятся к категории самозанятых или вовсе получает зарплату «в конверте». Могут ли рассчитывать на ипотеку те, у кого нет трудовой книжки, разбирался LIVING.

Я не оформлен в штат и работаю по договору подряда. Могу ли я рассчитывать на ипотеку?

В российском правовом поле существует два вида договоров, заключаемых предприятием или компанией с работником. Трудовой договор относится к Трудовому кодексу, который дает работнику множество прав, в том числе, право на оплачиваемый отпуск и другие социальные гарантии.

Также в российском законодательстве существуют понятие договора гражданско-правового характера (ГПХ), который регулируется Гражданским кодексом. Называться он может по-разному: договор подряда, возмездного оказания услуг, авторского заказа и так далее. По сути, это просто соглашение, где прописан объем работ и сумма, которую вы получите. По такому документу работник менее защищен, но это не значит, что ему не платят зарплату, а он не платит налогов. Следовательно, при желании получить ипотечный кредит ему необходимо доказать банку свою платежеспособность. Для этого следует обратиться к работодателю. Компания может выдать справку с указанием зарплаты или выплаты за определенные объемы работы.

Также для кредитного учреждения лучше подготовить и копию самого гражданского-правового договора. С этими двумя документами шансы на ипотеку уже серьезно повысятся. Но следует учитывать еще один важный фактор. Как правило, договоры ГПХ могут быть срочными и бессрочными. Если заключен договор на определенное время, например, на год, это обстоятельство может не устроить банк, так как ипотечный кредит обычно выдается на несколько лет.

Тут лучше играть на опережение и идти подготовленным. Узнайте на какой срок заключен ваш договор. Если на месяц или год – банк это, скорее всего, не устроит. В идеальной ситуации кредит должен заканчиваться раньше, чем рабочий контракт. Попробуйте договориться с работодателем о продлении договора до нужного срока. Решение банка предугадать сложно, но шансы точно повысятся.

Возможна ли ипотека для индивидуального предпринимателя?

Самое важное, как и в предыдущем случае, доказать имеющийся доход. Поэтому необходимо подготовить справку из налоговой. Если предприниматель работает не по «упрощенке», а платит Единый налог на вмененный доход, ситуация осложняется.

Дело в том, что в этом случае кредитное учреждение не может оценить реальные доходы предпринимателя, следовательно, трудно предположить, что будет с его бизнесом через год или два. Поэтому следует быть готовым к тому, что банк затребует налоговую декларацию сразу за несколько лет, чтобы понять, как давно и насколько успешно гражданин занимается бизнесом.

Важна и история самого ИП. Если срок работы несколько месяцев, то и банк к такому предпринимателю отнесется насторожено. Велик риск отказа. Если ИП работает более двух лет, это серьезно повышает шансы на одобрение кредита. Есть банки, которым достаточно и шести месяцев. Кроме того, лучше обращаться за кредитом в тот банк, где обслуживается ИП.

В любом случае, необходимо учесть, что решение о выдаче кредита банк принимает в индивидуальном порядке. Даже если кредитное учреждение согласится выдать займ, ставка по нему будет существенно выше минимальной по рынку: в среднем кредиты без классической 2-НДФЛ выдают по ставкам на 2-3% выше.

А если я – самозанятый? Какие документы предоставить банку для получения ипотеки?

Налог на профессиональный доход — это новый специальный налоговый режим для самозанятых граждан. Его можно использовать с 2019 г. в 23 регионах страны, в том числе, и в Петербурге. Потенциально самозанятыми в России могут стать примерно 15 млн граждан. Физические лица и индивидуальные предприниматели, переходящие в режим самозанятых, платят налог 4-6%, но при этом они имеют право платить налоги с учетом других систем налогообложения, которые применяются в обычном порядке.

Поскольку государство активно продвигает опцию самозанятости, банки в последнее время тоже обратили внимание на эту категорию граждан, так как среди них – немало потенциальных ипотечных заемщиков. Теоретически самозанятый гражданин может предоставить в банк справку от налоговой службы – такой документ, по идее, заменяет собой справку о доходах. Получить его можно онлайн в приложении «Мой налог». В этом случае шансы на получение кредита повышаются.

Но специальных программ для самозанятых пока единицы. Так, например, в декабре одно из крупнейших кредитных учреждений страны объявило о запуске такой программы. Минимальная ставка по ипотеке для самозанятых при покупке жилья на вторичном рынке составит 9% годовых, при покупке квартиры в новостройке — 7%. Но есть условие – необходимо подключить сервис для самозанятых в этом же банке.

На что рассчитывать, если не работаешь вообще или получаешь зарплату «в конверте»?

Это, пожалуй, самый сложный из вышеперечисленных случаев, так как подразумевается, что гражданин вообще не имеет официальных доходов. Но и здесь шансы на получение ипотеки есть. Например, потенциальный заемщик может предоставить весомый аргумент для банка в виде своей собственности. Залогом может послужить объекты, который уже находятся в собственности.

Также подойдут документы, подтверждающие наличие элитной недвижимости или дорогого автотранспорта. Сюда же можно отнести и другие доказательства того, что желающий взять ипотечный кредит живет на широкую ногу. Это может быть счет в банке, выписка о расходах и даже заграничный паспорт с метками погранслужбы о въезде в другие страны. Подойдут и другие доказательства: например, договор о том, что гражданин сдает в аренду жилье или коммерческое помещение и получает от этого определенный доход. Бывают случаи, когда имеется дивидендный или купонный доход, получаемый в результате владения ценными бумагами.

Еще один вариант – найти поручителя или созаемщика. Но этот человек должен иметь подтвержденный доход, чтобы доказать, что в экстренном случае может самостоятельно выплачивать кредит.

Следует отметить, что в случае со статусом безработного одного из вышеперечисленных способов будет мало, а двух и более может оказаться достаточно. Например, залог имеющегося в собственности жилья и наличие поручителя с высоким официальным доходом.

Читайте также: