Земельное налогообложение в сша

Опубликовано: 15.05.2024

Кевин Догерти, Лоуел Кент Смит, ESRI

Практически со времени первых поселений европейцев в Америке земля стала обладать стоимостью, являться средством накопления и роста капитала. Деньги, получаемые в результате заклада земли или сдачи ее в аренду (лизинга), используются во всех видах деловой активности и экономического развития. Будет ли земля использоваться частными лицами для займа денег под залог землевладения, или частные владения будут облагаться налогом на землю, либо сдаваться в аренду - в любом случае выгоду получает и частный, и государственный сектор экономики США.

Этот процесс вероятно интересен и в вашей стране, поэтому ниже мы постараемся кратко описать его составные части.

Роль земли в экономике США

"В основе всего земля" - таков общий девиз индустрии операций с недвижимостью в США. Земля является вездесущим природным ресурсом. Ее границы четко фиксированы, ее местоположение неизменно, она является необходимой составляющей многих сфер человеческой деятельности (сельское хозяйство, лесная индустрия, производство товарной продукции). В отличии от некоторых других составляющих операций с недвижимостью, землю нельзя экспортировать, ее нельзя спрятать, ее легче осмотреть (инспектировать), а ее стоимость обычно можно определить с достаточной точностью и уверенностью. Процедура определения цен на землю (оценка стоимости земли - land appraisal) в США разработана вплоть до деталей, широко применяется и достаточно понятно описана. Заем денег под залог земли рассматривается как один из самых надежных и безопасных путей получения инвестиций. Для большинства американцев стоимость собственности, которой они владеют, является самым крупным отдельным источником их благосостояния.

По этим, и другим, причинам земля является наиболее крупным хранилищем стоимости в Соединенных Штатах - как и в любой другой стране - а заем денег и вложение средств в земельную собственность широко распространены и четко осознаются населением как выгодные операции. В течение столетий была разработана эффективная система государственного и частного управления землей как экономическим ресурсом. Некоторые части этой системы описаны ниже.

Создание капитала на основе земли

Следующий пример поясняет, как земля используется для создания (накопления) капитала в США (по сути это земельная ипотека. Ред. ARCREVIEW)

Предположим, что кто-то является владельцем куска земли - отдельного земельного участка, и при оценке стоимость этого участка определена в 100 тыс. долларов США.

Базовая стоимость

земельного участка

Предположим далее, что некоторое финансовое учреждение, например банк, намерено предоставить владельцу заем на сумму 100 тыс. долларов в залог под гарантию стоимости этого земельного надела. Владелец согласен взять взаймы 100 тыс. долл. и в течение определенного времени возвратить эту сумму с процентами. В США, как правило, такой заем дается на срок в 30 лет. Предположим, что взимаемый банком сложный процент (от остатка платежа) с предоставляемого кредита составляет 8% в год. Общая сумма, которую в течение 30 лет выплатит заемщик кредитору, составит $ 265 019.

Как Земля способствует экономическому росту

В результате этой финансовой операции заемщик получает 100 тыс. долл., которые он может использовать в любых целях, например, для начала собственного дела. Либо он может прикупить еще земли, либо пустить эту сумму на обновление или повышение эффективности производства в своем фермерском хозяйстве. В то же время кредитор использует свой капитал на предоставление кредита заемщику и по прошествию 30 лет получит $ 165 019 добавленной стоимости плюс сумму первоначального кредита (100 тыс. долларов).

Этот процесс роста возвращаемой суммы называется leveraging.

Рост цены на землю

В США за последние 300 лет стоимость большинства земельных угодий постоянно возрастает (appreciated). Предположим, что стоимость рассматривавшегося выше земельного участка также возрастает из года в год. Возможно, она возрастает достаточно медленно, например, на 3% в год. По прошествию 30 лет при ежегодном 3% подорожании стоимость этого участка увеличится более чем вдвое и составит $ 242 726. Она возрастет еще существеннее при обычно отмечающемся подорожании на 5-7% в год.

Рост стоимости во времени

По прошествию немногих лет владелец земли будет, как правило, обладать более ценной собственностью. И, возможно, у него появится потребность пустить в оборот дополнительные средства. С этой целью он может взять новые кредиты – вторичный залог – под землю. Под новые кредиты банк получит дополнительные проценты.

Налог на землю

Частное землевладение является источником доходов и для государства. Деньги поступают в форме земельного налогообложения. В США правительство - обычно это окружное правительство - постепенно поднимает цены на землю в пределах округа, определяет величину земельного налога и собирает налоги со всей частной собственности. Эта процедура отработана до деталей, жители хорошо ее понимают и считают справедливой. Поэтому сбор налогов представляет собой достаточно простую процедуру.

Рассмотрим такой пример: правительство устанавливает сумму налога в 10 долларов на каждую 1000 долларов стоимости земли. Тогда налог на земельный участок ценой в $ 100 000 составит 1 000 долларов в год. Если стоимость земли со временем не возрастает, то за тридцать лет правительство получит от владельца этого участка $ 30 000.

Налоговые сборы

Но предположим, что цена на землю растет. Если темпы повышения стоимости земли невысоки (3% в год), то за 30 лет владельцу этого участка придется выложить в виде налогов $ 47 575, то есть на $ 17 575 больше, чем при стабильной цене на землю. При более высоких темпах роста стоимости (5-7%) в виде налога правительством будет получен дополнительный доход.

Доход правительства от сбора налогов на земельный участок 10/1000 (ставка налога / стоимость)

Проведя несложные подсчеты, мы получим количественные экономические показатели по всем заинтересованным сторонам. На их основе можно оценить потенциал земли, как источника получения капитала.

Экономическая отдача от земли

Влияние стоимости земли

Будет ли земля повышаться в цене в Соединенных штатах? Это зависит от многих факторов. Часть их находится под контролем владельца земли, часть контролируется правительством. К первым чаще всего относятся такие, как тип расположенных на данном участке строений и сооружений или то, в каких целях используется земля. Строительство жилого дома или производственного здания, использование земельных угодий под сельскохозяйственные нужды или для промышленного производства – вот примеры, связанные с решением собственника; прокладка дорог, водных артерий и электрических линий являются примерами действий правительственных органов, влияющих на стоимость земли.

Правительство может также влиять на стоимость земли опосредовано – через регулирование типов землепользования и землеустройства, то есть через то, что в Соединенных Штатах называется зонированием и нормированием землепользования.

Зонирование – это действия правительственных органов в попытках предотвратить конфликты между видами деятельности на граничащих друг с другом территориях. Например, зонирование используется для предотвращения строительства мясокомбината в пределах территории, занятой жилыми домами или сдаваемыми под жилье помещениями; зонирование используется для удаления заводских и других промышленных территорий на определенное расстояние от частных домов. Нормирование землепользования других видов может сохранить землевладельца от строительства дамбы на потоке, который пересекает его собственность, или от закрытия общей дороги.

Существует много других факторов, которые влияют на стоимость земли, и многие из них являются по своей природе географическими: Насколько близко земля к водоему или реке? Расположен ли участок на ровной территории с хорошими почвами, или же он каменистый и гористый? Есть ли ценные минералы под земной поверхностью? Какая растительность на нем произрастает? Близко ли он расположен от города? Что находится рядом с участком - скотобойня или прекрасное озеро? Эти факторы можно часто увидеть или вычислить по соответствующей карте или аэрофотоснимку, используя ручные или современные компьютерные методы обработки информации.

Оценка стоимости земли

Определение текущей стоимости земельного участка - land appraisal - важно для определения стоимости земли и размера взыскиваемых налогов.

При определении стоимости земельного участка приходится рассматривать все факторы, которые могут влиять на стоимость земли. Поскольку таких факторов достаточно много и среди них есть комплексные факторы, то при определении стоимости земельного участка в настоящее время в США широко используются современные инструментальные средства и технологии.

К источникам и средствам получения необходимой информации, обработки и хранения собранных данных относятся растровые изображения, дающие представление о текущем виде участка; фотограмметрия, дающая точные данные измерений по аэрофотоснимкам; фотоинтерпретация для идентификации типов землепользования, растительности, почв и других связанных с землей характеристик; наземная съемка для точного определения границ участков; компьютеры для обработки полученных данных; компьютерные базы данных для хранения всей результирующей информации. Географические информационные системы (ГИС) особенно полезны правительственным организациям для управления накопленной информацией при определении ставок налогов и в процессе зонирования территории.

В процесс определения стоимости земельных участков вовлечены такие специалисты, как землемеры (геодезисты), оценщики и банковские работники.

Деятельность правительств и оценка земель

Правительственные органы влияют на весь процесс многими способами. Обычно правительства (органы местного управления) отвечают за регистрацию земельной собственности, участвуют в создании национальной системы, объединяющей все отдельные земельные участки, разрабатывают реестр налогов, составляют списки налогоплательщиков, ведут подсчет собранных налогов, регулируют землепользование, проводят зонирование, сооружают и модернизируют дороги и другие объекты инфраструктуры, заботятся о состоянии окружающей среды и т.д.

Рассмотренные примеры использования в Соединенных Штатах земли, как средства создания капитала для новых инвестиций, а также как средства создания общественного капитала через разработку и сбор налогов, показывают экономический потенциал действующих законов, постановлений и соглашений, связанных с собственностью на землю. Современные технические средства для создания и поддержки такой экономической системы постоянно совершенствуются. В особенности это относится к средствам проведения кадастровой съемки, оценки стоимости земельных участков и регулирования землепользования с целью поддержки и развития ценности и полезности земли. Приведенные примеры свидетельствуют о том, что такая система может иметь потенциальное значение и для вашей страны.

Особенности покупки и налогообложения недвижимости в США

1. Федеральное законодательство США позволяет иностранцам владеть недвижимостью: покупать ее, передавать права собственности и т.д. Ограничения на владение могут возникать в отдельных штатах, согласно местным законам. Все налоги на недвижимость выплачиваются владельцами жилья или земельного участка в том округе, в котором они расположены.

2. Многочисленные – и весьма серьезные требования предъявляются к иностранным инвесторам и лицам, продающим недвижимость иностранным гражданам. А объем налоговой документации весьма велик. Власти США стремятся к максимальной прозрачности сделок, поэтому на всех этапах четко контролируют процесс. Задержка отчетности и неуплата налогов может привести к наложению административного штрафа в размере до 25% от рыночной стоимости недвижимости. А также – привести к депортации из страны и даже тюремному заключению.

3. Владеть объектом недвижимости в Америке могут несколько человек.

Это могут быть инвесторы, не являющиеся членами одной семьи, которым принадлежат как равные, так и различные доли владения объектом. Всего в штатах существует около 10 видов договоров купли-продажи недвижимости – и их гибкая структура позволяет оговорить все тонкости будущего владения жильем несколькими инвесторами.

4. Ипотечное кредитование – реальный вариант финансирования покупки жилья для иностранцев в Америке. Для получения ипотеки в банке США потребуется подтверждение наличия стабильной работы, справка о доходах, а также документальное подтверждение благоприятной кредитной истории.

5. Во время заключения сделки купли-продажи стороны могут договориться о том, какая из них какие налоги выплачивает – это разрешено законодательством. Но все расходы по поиску жилья, его регистрации, страхованию, работе титульной компании и риэлторского агентства, оплате госпошлин берет на себя покупатель. Сумма, которую нужно добавить к бюджету при покупке жилья, составляет минимум 2%-5% от его стоимости.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Передаточный налог (Transfer Tax) уплачивается во время сделки, после передачи документов на собственность. Как правило, этот вид налога выплачивает продавец, но по совместной договоренности сторон его сумма может быть разделена между обоими участниками сделки – или быть выплачена покупателем. Сумма передаточного налога рассчитывается, исходя из оценочной стоимости «передаваемой» недвижимости – и различна для разных штатов. К примеру, в Калифорнии это $0,55 на каждые $500 стоимости объекта недвижимости.

Налог на недвижимость (Property Tax) в зависимости от округа уплачивается один или два раза в год. Сумма налога на недвижимость рассчитывается на основе оценочной стоимости объекта – и, как правило, составляет 1%-2%. Также, в зависимости от штата, собственники недвижимости ежегодно выплачивают и другие – местные – налоги, которые используются для финансирования учебных заведений, больниц и иных объектов социальной инфраструктуры. Объем и суммы этих налогов утверждаются местными властями.

Налог на прирост капитала / налог на прибыль (Capital Gains Tax) выплачивается собственником при продаже недвижимости. Его сумма основана на размере прибыли: налогом на прирост капитала облагается разница между стоимостью объекта при его покупке и продаже. В том случае, если объект находился в собственности 12 месяцев и более, то ставка на долгосрочный прирост капитала составляет 20%. В том случае, если этот срок составлял менее 12 месяцев, то прибыль облагается стандартными налоговыми ставками, предельная ставка составляет 39,6%.

Данный налог не взимается с владельца недвижимости в том случае, если выставленный на продажу объект является его основным и единственным жильем, а также если он продается по более низкой цене, чем за которую был приобретен. Допустимый доход при продаже составляет $250 000 для одного собственника или до $500 000 для семьи.

Удерживаемый налог (для иностранных инвесторов)

Согласно «Акту об иностранных инвестициях в рынок недвижимости США», иностранцы при продаже недвижимости должны заплатить дополнительный налог, который составляет 10% от стоимости продажи.

Налогообложение аренды

Прибыль от аренды в США облагается на уровне стандартного подоходного налога, предельной ставкой которого является 39,6%. Обычно ставка на доход с аренды находится на уровне 30% от суммы ренты. Но ее можно снизить, списав затраты на содержание жилья. Как это сделать, подскажет риэлтор.

Нововведения

С 2013 года повышены максимальные ставки налога на прирост капитала – с 15% до 20%, а также налогов на наследство и дарение – с 35% до 39,6%. Это, безусловно, сказывается и на владельцах недвижимости.

Три совета инвесторам

1. В каждом штате, а порой, и в каждом городе США существуют собственные налоги. Перед сделкой стоит подробно обсудить со своим риэлтором основные особенности муниципального налогообложения – и выявить все «подводные камни», которые могут возникнуть до, во время и после покупки.

2. Для снижения налогового бремени эксперты рекомендуют оформление американской недвижимости не на частное лицо, а на американскую компанию: Limited Liability Company (LLC) – аналог российского Общества с Ограниченной Ответственностью, траст или партнерскую организацию. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, и профессионалы отмечают, что LLC является наиболее удобным вариантом. Его оформление занимает немного времени. Во всех случаях главной целью является структурирование собственности таким образом, чтобы предоставить нерезиденту возможность снизить ставки на прирост капитала от продажи имущества, а также защитить его от налогового бремени в случае смерти владельца.

3. Следует тщательно спланировать сделку. При грамотном подходе, с профессиональной помощью, суммы налоговых выплат можно заметно снизить.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Симонян, директора по маркетингу компании Henley&Partners и Джефри Рубинжера, специалиста по внутреннему и международному налогообложению юридической компании Bilzin Sumberg (США).

Налогообложение стоимости земли (т.е. налог на имущество, применяемый только к неулучшенной стоимости земли) имеет долгую историю в Соединенных Штатах, начиная с влияния физиократа на Томаса Джефферсона и Бенджамина Франклина . Наиболее известным образом он связан с Генри Джорджем и его книгой « Прогресс и бедность» (1879), в которой утверждалось, что, поскольку предложение земли фиксировано, а стоимость ее местоположения создается сообществами и общественными работами, экономическая рента за землю является наиболее логичным источником. государственных доходов. и которые оказали значительное влияние на реформаторские движения на рубеже веков в Америке и других странах. Каждый штат в Соединенных Штатах имеет ту или иную форму налога на недвижимость на недвижимость и, следовательно, частично налог на стоимость земли. Однако, в частности , в Пенсильвании были отмечены попытки местных жителей больше полагаться на налогообложение стоимости земли.

Содержание

1 История
- 1.1 Генри Джордж
2 Законность
- 2.1 Положения о единообразии
- 2.2 Местное разрешение: правило Диллона против доктрины Кули
3 Использование
- 3.1 Единый налог
- 3.2 раздельное налогообложение
4 Примечания

История

Влияние физиократа в Соединенных Штатах оказали Бенджамин Франклин и Томас Джефферсон в качестве послов во Франции, и Джефферсон привез своего друга Пьера дю Понта в Соединенные Штаты, чтобы продвигать эту идею. Заявление в 36-м документе Федералиста отражает это влияние: «Небольшой земельный налог будет отвечать целям штатов и будет их самым простым и наиболее подходящим ресурсом».

Генри Джордж

Генри Джордж (2 сентября 1839 г. - 29 октября 1897 г.) был, пожалуй, самым известным сторонником земельной ренты. Американский политический экономист , он выступал за « Единый налог » на земле , что позволит устранить необходимость для всех других налогов. В 1879 году он написал книгу « Прогресс и бедность» , которая существенно повлияла на налогообложение земли в Соединенных Штатах.

Законность

Есть два потенциальных юридических препятствия, характерных только для налогообложения стоимости земли в США: положения о единообразии и правило Диллона . На федеральном уровне налогообложение стоимости земли является законным, если оно распределяется между штатами.

Положения о единообразии

Правовая система Соединенных Штатов включает «положения о единообразии», содержащиеся в конституциях отдельных штатов, а также в федеральной конституции. Вообще говоря, эти положения требуют, чтобы налогообложение применялось равномерно или единообразно в пределах юрисдикции. Однако точная формулировка и смысл этих статей различаются от конституции к конституции. Хотя федеральная статья о единообразии никогда не была проблемой, формулировки и толкование конституций многих штатов создавали проблемы, характерные для каждого штата. Например, в 1898 году Апелляционный суд штата Мэриленд (высшая апелляционная инстанция штата) постановил, что использование налога на стоимость земли в Хяттсвилле является неконституционным. Вскоре после этого поправка к Декларации прав Мэриленда позволила конкретно облагать налогом стоимость земли, если это разрешено законодательным собранием штата. Однако пункт о единообразии в Пенсильвании получил широкое толкование, и налогообложение стоимости земли использовалось с 1913 года.

У каждого штата будет своя правовая позиция или отсутствие какой-либо позиции по LVT; некоторые единообразие положения явным образом разрешить некоторые типы классификаций собственности, некоторые не имеют пункт единообразия, а некоторые конкретно не обсуждать земли ква земли вообще. За исключением дела Хяттсвилля в Мэриленде до 1900 года (позже отмененного поправкой к конституции штата и положениями закона), ни один суд штата фактически не пресекал попытку ввести налогообложение стоимости земли на основе статьи о единообразии штата. Также ни один суд не вынес прямого решения о том, что земля и улучшения фактически являются «классами» собственности, так что применимы положения о единообразии. Следовательно, как правило, пока каждый вид собственности (земля, улучшения, личное) облагается налогом единообразно, конституционных препятствий нет.

Даже в довольно строгих положениях статьи о единообразии неясно, запрещает ли статья о единообразии отдельное налогообложение стоимости земли. В некоторых штатах есть другие конституционные положения - например , в Нью - Джерси, который дает максимальную НАСЕЛЁННЫЕ гомруль власть, и не приняли Правило Диллона. Хотя положения о единообразии могут быть истолкованы как запрещающие действия в масштабах штата, действия на местном уровне могут быть законными.

Местное разрешение: Правило Диллона против Доктрины Кули

Хотя положения о единообразии не кажутся серьезным препятствием в большинстве юрисдикций для налогообложения стоимости земли, контроль над местными властями со стороны законодательного собрания штата остается реальным препятствием, требующим наличия местных уполномоченных органов или отмены правила Диллона . Теория превосходства государства над местными органами власти была выражена в виде правила Диллона в деле 1868 года, где было заявлено, что «[m] некоммунальные корпорации обязаны своим происхождением законодательной власти и полностью получают свои полномочия и права от нее. дыхание жизни, без которого они не могут существовать. Как оно создает, оно может и разрушать. Если оно может разрушать, оно может ограничивать и контролировать ».

В отличие от правила Диллона, доктрина Кули выражает теорию неотъемлемого права на местное самоопределение. Во совпадающем мнении судья Верховного суда Мичигана Томас Кули в 1871 году заявил: «[Местное правительство] является вопросом абсолютного права, и государство не может его отобрать». В Мэриленде, например, муниципальные корпорации имеют право вводить налог на стоимость земли, но округа, в том числе Балтимор-Сити, который для определенных целей рассматривается как округ в Мэриленде, этого не делают. Однако в некоторых штатах от правила Диллона отказались, будь то в целом конституцией штата или законодательством штата или частичным законодательством о самоуправлении, принятым законодательным собранием штата. Например, Законодательный орган Вирджинии предоставил право налогообложения стоимости земли компаниям Fairfax (2002), Roanoke (2003), Poquoson (2007) и Richmond (2020).

использование

Каждый штат в Соединенных Штатах имеет ту или иную форму налога на недвижимость на недвижимость и, следовательно, частично налог на стоимость земли. Есть несколько городов, которые используют LVT в разной степени, но LVT в чистом виде не используется на государственном или национальном уровне. Налогообложение стоимости земли было опробовано на юге во время реконструкции как способ содействия земельной реформе . На протяжении всей истории было также несколько попыток ввести налог на стоимость земли на национальном уровне. В деле Хилтон против Соединенных Штатов Верховный суд прямо признал, что земельный налог является конституционным, если он распределяется поровну между штатами. Два помощника судьи объяснили в своих резюме, заявив:

[Т] Конституция провозглашает, . как в теории, так и на практике, налог на землю считается прямым налогом. . Я никогда не сомневался в том, что главными, не скажу, единственными объектами, которые создатели Конституции считали подпадающими под правило распределения, были подушный налог и налог на землю.

Я склонен думать, но из этого я не даю юридического заключения, что прямые налоги, предусмотренные Конституцией, представляют собой только два, а именно подушный налог или подушный налог, просто безотносительно к собственности, профессии или любые другие обстоятельства; и налог на землю.

С тех пор также были попытки ввести законодательство о налоге на стоимость земли, такое как Закон о федеральном налоге на имущество 1798 года и законопроект HR 6026, внесенный в Палату представителей Соединенных Штатов 20 февраля 1935 года Теодором Л. Морицем из Пенсильвании. . HR 6026 ввел бы национальный налог в размере 1% от стоимости земли, превышающей 3000 долларов.

Единый налог

Первым городом в США, который ввел налогообложение стоимости земли, был Хяттсвилл, штат Мэриленд, в 1898 году благодаря усилиям судьи Джексона Х. Ральстона. Суды Мэриленда впоследствии сочли, что это запрещено Конституцией Мэриленда . Судья Ральстон и его сторонники начали кампанию по внесению поправок в Конституцию штата, кульминацией которой стало принятие Ст. 15 Декларации прав (которая сегодня остается частью Конституции штата Мэриленд). Кроме того, он помог увидеть, что в 1916 году будет принят разрешительный закон для городов, который остается в силе и сегодня. Города Фэрхоуп, Алабама и Арден, Делавэр были позже основаны как образцовые грузинские общины или «колонии единого налога».

В 2011 году Алтуна, штат Пенсильвания, полностью изменила свой налог на недвижимость, так что он упал только на землю, но вернулся к налогу на землю и улучшения в 2016 году. Мэр назвал две основные причины отмены: ограниченное влияние изменения из-за округа и налоги на собственность школьного округа, а также незнание предприятий и жителей налоговой схемы.

Разделенное налогообложение

Почти в 20 городах Пенсильвании применяется двухставочный или раздельный налог на недвижимость: налог на землю взимается по более высокой ставке, а стоимость зданий и улучшений - по более низкой. Это можно рассматривать как компромисс между чистым LVT и обычным налогом на имущество, падающим на недвижимость (стоимость земли плюс стоимость улучшения). В качестве альтернативы, двухставочное налогообложение можно рассматривать как форму, которая позволяет постепенно преобразовать традиционный налог на недвижимость в чистый налог на стоимость земли.

Почти две дюжины местных юрисдикций Пенсильвании (например, Гаррисбург ) используют двухставочный налог на недвижимость, при котором налог на стоимость земли выше, а налог на стоимость улучшения ниже. Питтсбург использовал двухставочную систему с 1913 по 2001 год, когда переоценка собственности в масштабе округа привела к резкому увеличению оценочной стоимости земли в 2001 году после многих лет недооценки, и от системы отказались в пользу традиционного единого налога на недвижимость. Налог на землю в Питтсбурге примерно в 5,77 раза превышал налог на улучшения.

Несмотря на изменения, произошедшие в 2001 году, с 1997 по 2016 год в районе Партнерства в центре Питтсбурга в качестве надбавки к обычному налогу на недвижимость использовалось чистое налогообложение стоимости земли. В 2000 году Флоренц Плассманн и Николаус Тидеман написали, что при сравнении городов Пенсильвании с более высоким налогом ставка на стоимость земли и более низкая ставка на улучшения по сравнению с городами Пенсильвании аналогичного размера с использованием той же ставки на землю и улучшения, более высокий налог на стоимость земли приводит к увеличению строительства в пределах юрисдикции.

Ниже приведены ставки, используемые в местных юрисдикциях Пенсильвании по состоянию на 2013 год:

Юрисдикция	Ставка земельного налога (мельницы)	Ставка налога на строительство (мельницы)	Налоговый коэффициент	Совокупная ставка налога на имущество (фабрики)	Год Основанная
Школьный округ Аликиппа	188 000	29 500	6,3729	60,530	1993 г.
Aliquippa City	81,000	11 400	7,1053	24.900	1988 г.
Аллентаун-Сити	50,380	10,720	4,6996	17,520	1997 г.
Altoona City	369,015	0,0	369,015	47,84	2002 г.
Clairton City	33,000	3.5	9,5	7,500	1989 г.
Clairton School District	75 000	3,100	24.1935	22,000	2006 г.
DuBois City	82,000	2.000	44	18 370	1991 г.
Duquesne City	18,50	11,5	1,61	10,3	1985 г.
Эбенсбургский округ	25.00	7,500	3,33	10 500	2000 г.
Harrisburg City	30,97	5,16	6.0	9,630	1975 г.
Лок-Хейвен-Сити	22,16	4,55	4.9	7,58	1991 г.
McKeesport City	16 500	4,260	3,8732	7.000	1980 г.
New Castle City	26,497	7,792	3,40	11,18	1982 г.
Деловой район Питтсбурга	4,374	0	4,374	Нет данных	1997 г.
Scranton City	92,2636	20,065	4.6	28 500	1913 г.
Titusville City	53,510	13,35	4,0082	18,333	1990 г.
Вашингтон Сити	100,630	3.500	28,7514	21,620	1985 г.

Коннектикут принял закон о разрешении в 2009 году.

Особенности американской системы налогообложения стоит изучить до приобретения недвижимости. Налоговые условия различаются в зависимости от штата. Чтобы избежать ошибок, лучше проконсультироваться со специалистом.

Налоговые полномочия государственного законодательства

Налогообложением в США занимается федеральная налоговая служба или IRS (Internal Revenue Service). Сборы делят на 3 уровня:

федеральные (касаются всех жителей США);
налоги штата;
местные (устанавливают власти округа или города).

По федеральному закону иностранных граждан не ограничивают в правах на покупку недвижимости в США. Местное законодательство каждого штата может вносить свои поправки.

Налоги на имущество в США платят каждый год по месту нахождения дома или участка.

Основные виды налогов на недвижимость в США

Типы налогов на недвижимость в Америке:

Property Transfer Tax

Передаточный налог. Обычно его платит продавец после передачи покупателю документов на владение собственностью. Сумма исчисляется по оценочной стоимости продаваемого имущества.

Property Tax

Налог на недвижимость уплачивают на всё недвижимое имущество, находящееся во владении. От штата расположения имущества зависит, платит его собственник 1 или 2 раза в год.

Сумму рассчитывают из оценки стоимость жилья и участка. Обычно она составляет не более 2%. Выплату перечисляют в бюджет округа. Она идёт на развитие инфраструктуры.

Сравнение ставок налога на недвижимость в других странах

Capital Gains Tax

Налог на прибыль (прирост капитала) – ещё одна выплата при продаже имущества. Налогооблагаемая сумма – это разница между ценой недвижимого объекта при его покупке и последующей продаже.

При сроке владения объектом более 1 года налоговая ставка 20%. При продаже раньше, чем через 12 месяцев, ставка 39,9%.

Необлагаемая разница в цене – 250 000 $ на одного человека или 500 000 $ на семью. Пошлиной не облагают единственное жильё владельца.

Подробней о налогах на недвижимость в США узнайте из видео.

Рекомендуем прочесть: налоги США.

Удерживаемый налог

Оплачивают продавцы-нерезиденты. Он составляет 10% от вырученной суммы.

Виды и ставки налогов на недвижимость в США

Покупка недвижимости в США

Иностранные покупатели имеют право на приобретение жилой и нежилой недвижимости в Штатах. Покупку оформляют на частное или юридическое лицо.

Второй вариант освобождает владельца от налоговых пошлин при наследовании и дарении.

Налоги на недвижимость в США отличаются по штатам. Чтобы избежать проблем, лучше получить полную информацию у местного риелтора и налогового консультанта.

Перед покупкой имущества уполномоченное риэлтерское агентство проверяет состояние недвижимости, осматривают конструкцию здания, состояние всех коммуникаций и электропроводки, осматривают помещение на наличие плесени и термитов.

После получения прав собственности покупатель заключает договор обязательного страхования квартиры или дома.

Проще всего купить участок без строений. В этом случае не нужны проверка и страховка.

При владении участком в США оплачивают налог на землю.

Схема стандартной сделки с недвижимостью в США

Требования к продавцам и покупателям недвижимости в США

Иностранным гражданам не обязательно открывать счёт в американском банке. Средства на покупку можно перечислить с зарубежного счёта.

Владение недвижимостью в Штатах даёт иностранцу право на получение визы типа EB5 или L1. Визу EB5 выдают, если приобретенная недвижимость стоимостью более 1 000 000 $ предназначена для бизнеса и обеспечивает работой не менее 10 человек.

Необходимо наличие идентификационного номера налогоплательщика или Individual Taxpayer Identification Number (ITIN). Его выдаёт Федеральная налоговая служба иностранным гражданам с налоговыми обязательствами.

Став собственником недвижимого имущества, иностранный гражданин становится налоговым резидентом США и уплачивает все пошлины.

От продавца требуется предоставление полного пакета документов и уплата постпродажных налоговых сборов.

Выплаты налогов противоположными сторонами при купле-продаже жилья

При заключении сделки две стороны заранее делят расходы. Обычно продавец оплачивает услуги риелтора (4-6% от суммы продажи) и передаточный налог. По общему согласию стороны делят эту сумму между собой.

Продавец вносит налог на прибыль, если она есть. Покупатель платит адвокату или фирме, оформляющей сделку, страховку и судебные пошлины при регистрации права собственности.

Общая сумма выплат – 1-2% от стоимости объекта.

Оплата передаточного налога

Передаточный налог оплачивают при передаче документов новому владельцу. Размер выплаты зависит от оценочной стоимости владения и штата.

Например, в Калифорнии ставка 0,55 $ с каждых 500 $.

Налог оплачивает продавец. Иногда стороны делят его. При покупке нового жилья у застройщика передаточная пошлина ложится на покупателя.

Как рассчитываются налоги на недвижимость в США узнайте из видео.

Налог на прибыль

Налогом облагается разница между стоимостью дома при покупке и последующей продаже. Capital Gains Tax в США оплачивает продавец.

Избежать уплаты можно в нескольких случаях:

цена продажи ниже цены покупки, прибыли нет;
продаваемое имущество было основным жильём владельца;
продавец являлся владельцем не менее двух лет.

Налогом на жильё в США не облагается сумма менее 250 000 $ на одного владельца и 500 000 $ на семейную пару. В остальных случаях существует несколько налоговых ставок:

0% для единственного владельца с годовым доходом менее 39 375 $ и для пары с годовым доходом до 78 750 $;
15% для единственного владельца с годовым доходом менее 434 550 $ и для пары с годовым доходом до 488 850 $;
20% для единственного владельца с годовым доходом более 434 550 $ и для пары с годовым доходом более 488 850 $. Это максимальная ставка.

В некоторых штатах есть дополнительные пошлины при продаже.

Сравнение ставок налога на покупку жилья в странах Европы

Налогообложение арендной платы

Так как получение арендной платы является доходом, она облагается обычным подоходным налогом. Это 30% от получаемой ренты. В некоторых случаях применяют максимальную ставку 39,6%.

Уменьшить сумму можно, если учитывать расходы на содержание помещения или оформить его на юридическое лицо.

Налоги на недвижимость для инвесторов

Для иностранцев, инвестирующих в недвижимость США, обязательны те же налоговые выплаты, что и для резидентов. Кроме этого, иностранные граждане платят федеральный налог в 10% от стоимости объекта независимо от штата.

Избежать оплаты такой пошлины можно, если цена продаваемого имущества меньше 300 000 $, и покупатель подписывает обязательство о том, что он будет лично проживать в доме не менее двух лет.

Если до продажи жильё сдавали в аренду, можно зачесть оплаченные налоги по доходу за аренду в 10% за продажу.

Что будет в случае задержки отчетности или неуплаты налогов

Инвесторы также могу избежать оплаты налога на прирост капитала. При продаже одного объекта и покупке аналогичного оформляют сделку обмена, а не продажи.

При этом необходимо уложиться в строгие временные рамки. Если после продажи недвижимости деньги инвестируют в другое направление, налоговые сборы придётся платить.

Советы инвесторам перед покупкой жилья в США

Порядок выплаты налогов на недвижимость

В США каждый штат назначает свои льготы, ставки и условия налогообложения. Федеральные пошлины идут в общий бюджет страны, а местные – в бюджет штата или округа.

Существуют налоги у источника выплаты (при продаже и приросте капитала) и периодические (ежегодный и за аренду). Периодические сборы оплачивают один или два раза в год в зависимости от штата не позднее 1 июня и 1 сентября равными частями.

При оплате действует принцип задолженности: в текущем году платят за предыдущий. При продаже имущества продавец передаёт новом владельцу сумму налога за фактический период владения.

Методика расчета налога на недвижимость в США

Примеры налоговых выплат на жильё в разных штатах

В США суммы налогов на недвижимость зависят от штата. Примеры ставок:

Штат	Ставка налога
Техас	1,84%
Флорида	0,80%
Калифорния	0,50%
Гавайи	0,23%
Нью-Йорк	1,12%
Иллинойс	1,53%
Джорджия	0,75%
Колорадо	0,58%
Вашингтон	0,82%

Сравнение налога на недвижимость в разных штатах США

Можно ли не оплачивать налог на недвижимость в США

Налоги и сборы – важный источник для пополнения бюджета. Пошлины на недвижимое имущество идут в местный бюджет на содержание управления округа, полиции, пожарных, общественных транспортных сетей, парков, школ.

Поэтому американцы ответственны в вопросах налогообложения и не уклоняются от уплаты. Неплательщиков наказывают по закону, их порицает общество.

Последствия неуплаты налогов:

штрафы и пени после месяца просрочки;
судебное разбирательство;
потеря прав на имущество в случае непогашения задолженности;
аннулирование визы и выдворение из страны.

В США, как и в любой стране мира, существует своя структура налогообложения для физических и юридических лиц. В Штатах налоговая система довольно сложная, и многие её аспекты могут отличаться от налоговой системы России и стран СНГ.

Основной доход США получают от налогов, уйти от которых невозможно и не рекомендуется, так как это может повлечь за собой серьёзную административную (возможно, и уголовную) ответственность.

Капитолий – американское здание правительства расположенное в Вашингтоне

Кто платит налоги в США?

Подоходный налог в США обязан платить каждый граждан и обладатель Green Card, а также различные компании и корпорации. На 2021 год размер процентной налоговой ставки в стране составляет 33-35% от общего дохода гражданина.

Ежегодно каждый гражданин или обладатель Green Card, достигший 18 лет обязан раз в год подавать налоговую декларацию в специальное учреждение, которое занимается сбором налогов в США. Платят, в основном, за недвижимость, за свой доход, а также вносят вклад в обустройство своего города/штата.

Структура налоговой системы в Америке

Как рассчитать налог?

Таким образом, если ваш доход в год составляет около 20000$ (средняя годовая зарплата американца на 2018 год), вы обязаны отдавать каждый год около 6600$. Переводя на понятный для русского человека помесячный доход, мы получаем доход в 1700$ в месяц, из которого налогами облагается 561$.

Следует учитывать, что для нормального проживания в провинциальном городке требуется хотя бы 2000$. Поэтому не рекомендуется по приезду в Штаты пытаться оформлять Green Card, лучше всего первые несколько месяцев попытаться освоиться и найти хорошую работу.

Если же вы собрались открывать своё дело в США, то учтите, что подоходный налог и налог с продаж обязан платить каждый, в том числе и юридические лица. Также следует учитывать высокую конкуренцию, так как в Штатах практически половина граждан держит мелкий подсобный бизнес.

Сравнительная таблица процентного соотношения мелкого бизнеса в США и России

Лучше всего пред тем как открывать своё дело, поработать на легальной основе у нескольких начинающих бизнесменов, чтобы лучше разобраться в тонкостях ведения бизнеса в этой стране. Чтобы легально начать свой бизнес и получить кредит на выгодных для вас условиях, необходимо будет оформить Green Card.

Налоги в США в 2020 году платят даже студенты со своей стипендии или другого дохода (если таковой имеется). Однако если вы являетесь студентом по обмену и не имеете Green Card или проводите в стране меньше 180 дней в году, то вы официально освобождаетесь от уплаты налога.

Налоговая система в США

На 2019 год в стране свобод имеется довольно сложная и не совсем понятная для иностранца система налогообложения граждан. Сегодня каждый американец обязан выплачивать четыре основных вида налога.

Размер федерального налога по всем штатам Америки

Основной подоходный налог (федеральный налог). Его выплачивают все без исключения сотрудники различных компаний и корпораций, в том числе его обязаны платить из своего дохода сами работодатели. Так как на 2018 год более 90% американцев работает в различных частных фирмах, то этот налог можно назвать основным. Процентная ставка на него может изменяться в зависимости от размеров предприятия и его доходов, а также от экономической ситуации в определённом штате. Сотрудники государственных предприятий могут получать льготы или частично освобождаться от подобного налога.
Налог от штата и города (местный). Это скорее не совсем налог, а сборы на улучшение инфраструктуры города и штата. Однако каждый гражданин Америки обязан произвести выплаты на нужды своей малой родины. Размер налога напрямую зависит от экономической ситуации в штате, городе и стране в целом. Если вы откажетесь платить налог штату и городу, то вас могут оштрафовать.
Налог на недвижимость. С налогом на недвижимость сталкивались и жители нашей страны, но если у нас он составляет около 1,5-2% от стоимости недвижимости, то в Штатах нет чёткой процентной ставки. Всё опять зависит от того, находитесь ли вы в браке, имеются ли у вас дети, а также ещё зависит от штата и города проживания, от экономической ситуации в стране в целом, от вашего официального дохода. Поэтому иметь недвижимость в США может быть как выгодно, так и невыгодно.
Налог с продажи. Это своего рода аналог нашего НДС. Данным налогом облагается прибыль с продаж. Такой налог обязаны платить различные компании, а также граждане, покупающие определённые товары.

Карта американских штатов с указанием размера налога с продажи.

Налог с продаж

Налог с продажи обычно сразу включается в стоимость покупки.

Получается, что средняя налоговая ставка по стране составляет около 33-35% от прибыли за год (включая и налог на недвижимость, продажи и т. д). Также налоговая система США предусматривает определённые льготы для некоторых граждан. Например, если ваш доход менее 15000$ в год, то вы входите в категорию малоимущих граждан и, соответственно, платите меньше остальных – около 25% от своего дохода.

Можно ли не платить налоги в США?

Законодательство Штатов не предусматривает законы, которые разрешали бы вам на легальной основе полностью не платить налоги в государственную казну. Однако существует несколько поправок, благодаря которым можно платить меньше или вовсе не платить определённое время. Рассмотрим всё подробнее.

Например, вы находитесь в США по рабочей визе и работаете на территории этой страны более 180 дней в году, из чего выходит, что вы обязаны отдавать часть своего дохода в казну чужой страны, да и ещё и в казну своей. Таким образом, вы будете терять около 45% вашего дохода. Однако есть возможность не платить налог в казну США.

Для этого вы не должны иметь при себе Green Card, так как в таком случае вы считаетесь практически полноправным гражданином.

Так выглядит американская green card

Итак, вы уезжаете раз в год в командировку в Штаты на 181 день. Вы сможете избежать двустороннего налога при условии, что ваш работодатель имеет на руках договор об избежание двойного налогообложения. В таком случае вы платите налоги только российской стороне (около 13% от вашей прибыли).

Как освободиться от налогов?

Однако если вы проживаете в США на легальной основе, вы можете частично освободиться от налога.

Если вы работаете на государственном предприятии. Но устроится работать в государственное предприятие (в любое) бывает довольно сложно для среднестатистического иммигранта.
Если отслужили в армии США. Однако при наборе на военную службу кандидаты проходят жёсткий отбор, так как в самих Штатах служба в армии считается довольно престижной.
Если имеете серьёзные проблемы со здоровьем. Помимо частичного освобождения от уплаты налогов вам будут предоставляться различные льготы.

Образец паспорта американского гражданина

Однако есть некоторые нюансы, например, очень трудно получить гражданство или Green Card, если вы уже приехали со своими заболеваниями. Но если вы получили инвалидность уже после переезда и получения Green Card в США, то вы можете рассчитывать на различные льготы и частичное освобождение от налогов.

Что будет, если не платить налоги

Если вы иммигрант, но уже успели оформить гражданство или хотя бы Green Card, то можете не волноваться – вас за такое нарушение не депортируют из страны. Но могут выдать очень серьёзный штраф, который будет равняться всему вашему годовому доходу или двум. В ваших же интересах не избегать уплаты налогов.

Обмануть налоговую систему США не составит особого труда, так как комитет, отвечающий за налоги (ISB), может не раскрыть с первого раза ваш обман, потому что через него проходят только 5-10% всех налоговых отсчётов по стране.

Процентное отношение сборов налогов с различных отраслей в США

Кто может обнаружить укрывание от налогов?

Если даже ISB не раскроет вашу попытку уклониться от налогообложения (что очень вероятно), то вас запросто могут обнародовать:

Банки. Большинство американцев несколько раз в год оформляют кредиты с низкой процентной ставкой в местных банках, и вы, вероятнее всего, если ехали в Штаты за хорошей жизнью, не будете исключением, просто потому, что вам постоянно будет не хватать вашей зарплаты. Как мы знаем, перед тем как выдать кредит, добросовестные банки проверяют все документы, подтверждающие ваш доход, а также тот факт, платите ли вы налоги. Естественно, в кредите будет отказано, а информацию об уклонении от уплаты налогов передадут в местный департамент ISB.
Вы можете сами себя раскрыть. Например, при оплате дорогих товаров (машина, оплата жилья) с вас могут спросить квитанцию об оплате налогов. Если вы откажетесь её дать, то не сможете приобрести товар и вызовете определённые подозрения.
Ваши коллеги, соседи, знакомые. Американцы – законопослушные граждане. Они посчитают своим долгом проинформировать компетентные органы о том, что кто-то уклоняется от уплаты налогов, естественно, с указанием всех данных преступника.
Воля случая. IBS за год подробно проверяет около 5-10% всех налоговых вычетов со страны. Вероятность того, что именно ваш отчёт о доходах и налоговых выплатах будет проверен, довольно мала, но всё же имеется.

Читайте также: