The macerich company налог на дивиденды

Опубликовано: 15.05.2024

Доходность за полгода: 56.41%
Сектор: Real Estate

Резюме анализа компании Macerich

Капитализация, млрд = 2.26, оценка = 4/10
Выручка, млрд = 0.786, оценка = 3/10
EBITDA маржа, % = -30.33, оценка = 1/10
Чистая маржа, % = 11.2, оценка = 4/10
ROA, % = -2.56, оценка = 1/10
ROE, % = -9.46, оценка = 1/10
Капитал/выручка, p/s = 2.6, оценка = 4/10
Капитал/активы, p/bv = 1.1, оценка = 8/10
Долг/EBITDA = N/A, оценка = 10/10
Резюме:
Маржинальность EBITDA ниже среднего, судя по мультипликаторам оценена справедливо, и интересна для покупки.
Доходность на акцию (1493.75%) и доходность по EBITDA (-77.52%) находятся на высоком уровне, и стоит присмотреться к покупке.
Итого: 3.25/10
Все характеристики компании ⇨.

Индекс стабильности выплаты дивидендов

DSI - (Dividend Stability Index, DSI7), индекс стабильности дивидендов
DSI = (Yc + Gc) / 14
Yc – число лет подряд из последних семи лет, в которые выплачивались дивиденды;
Gc - число лет подряд из последних семи лет, в которые размер дивиденда был не ниже предыдущего года.
DSI = 0.93
Yc = 7
Gc = 6

Индекс стабильности повышение цены акции

SSI - (Stock Stability Index, SSI7) индекс стабильности цены акции
SSI = Yc / 7
Yc – число лет подряд из последних семи лет, в которые цена акции была выше предыдущего года.
SSI = 0.14
Yc = 1

Оценка по Бенджамину Грэхему

1. Адекватный размер компании, оценка = 3/10 (0.786 млрд, LTM)
2. Устойчивое финансовое положение (текущие активы/текущие обязательства), оценка = 10/10 ( LTM)
Текущие активы должны как минимум вдвоем превышать текущие обязательства
3. Стабильная прибыль, оценка = 9/10
Компания не должна нести убытки на протяжении последних 10 лет
4. Дивидендная история, оценка = 10/10
Компания должна выплачивать дивиденды на протяжении как минимум 20 лет
5. Рост прибыли (прибыль в расчете на акцию), значение = 1493.75% (норма >33% за последние 10 лет)
Прибыль компании в расчете на акцию за последние 10 лет должна возрастать как минимум на 1/3
5.5. Рост цены акции, значение = -107.48%
Цена акции, как показатель роста прибыли компании, за последние 10 лет должна возрастать как минимум на 1/3
5.6. Рост дивидендов, значение = 6.74%
Выплата дивидендов, как показатель роста прибыли компании, за последние 10 лет должна возрастать как минимум на 1/3
6. Оптимальное значение коэффициента цена/прибыль, оценка = 6/10 (16.74 LTM)
Текущая цена акции не должна превышать среднее значение прибыли за последние три года более чем в 15 раз
7. Оптимальное значение коэффициента цена/балансовая стоимость, оценка = 8/10 (1.1 LTM)
Текущая цена акции не должна превышать ее балансовую стоимость более чем в 1.5 раза
Индекс Грэма (Net Current Asset Value), значение = 0
цена акции = 14.1
недооцененность = 0%
покупка при 50-70% (диапазон цен: 0 - 0), >100% переоцененность
Итого: 6.37/10

Бета коэффициент

β > 1 – доходность (а также изменчивость) таких бумаг очень чувствительна к изменению рынка. Такие активы больше подвержены риску, но потенциально более доходны. В целом, такие ценные бумаги можно назвать агрессивными;
β = 1 – доходность такой бумаги будет изменяться одинаково с доходностью рынка (фондового индекса);
0

Коэффициент PEG

PEG = 1 - акции компании имеют справедливую оценку.
PEG 1 - акции могут быть «перегреты».
PEG

Dividend Discount Model

Price = (DPS * (1 + g)) / (k - g)
Price - справедливая цена
DPS — текущий дивиденд
g — ожидаемые темпы роста
k — ставка дисконтирования
k = k(f) + β * Risk Premium (Damodaran table)
k(f) — безрисковая ставка доходности
β (beta) — коэффициент, характеризующий меру рыночного риска акций.
Risk Premium — риск премиум — премия за риск вложения в акции
Price = (44.31 * (1 + -0.7)) / (0.1418 - -0.7) = 15.947744
Текущая цена = 14.1 (разница = 13.1%)

Дивидендная стратегия

1. Текущий дивиденд = 84.9275 руб.
1.5. Текущая доходность = 4.85% , оценка = 8.08/10
2. Количество лет из последних когда рос процент дивиденда = 0 , оценка = 0/10
3. Количество лет из последних когда рос дивиденд = 0 , оценка = 0/10
4. DSI = 0.93 , оценка = 9.29/10
5. Средний рост процентов дивидендов = 5.69% , оценка = 10/10
5.5. Средний дивиденд за последние 5 лет = 7.41%
6. Средний процент из которого выплачиваются дивиденды = 271.47% , оценка = 10/10
7. Превышение с див доходности отрасли = 0.85, среднее по отрасли = 4%
Итого: 6.23/10

У россиян при накоплении каких-либо денежных средств, сразу возникает несколько вариантов вложений. Как правило, среди этих вариантов фигурируют свой бизнес, покупка квартиры для сдачи в аренду, и депозит.

Если бизнес это обычно достаточно доходный вариант вложений средств, если все получится. То депозит это просто инструмент сохранения денежных средств, вопреки всему. Остаётся один вариант, покупка квартиры. Но уровень начальных инвестиций составляет ощутимые величины, измеряемые миллионами рублей.

Именно поэтому вложения в REIT на бирже могут стать хорошей альтернативой. Еще один большой плюс это низкий порог входа. Стоимость 1 акции некоторых рейтов составляет всего несколько долларов. А инвестировать можно в торговые центры, в жилую недвижимость, в дата-центры, отели и многие другие объекты. А доход инвестор будет получать путем начисления дивидендов.

График компании Macerich

Не пугайтесь такого графика, после прочтения раздела «Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать» все станет понятно и страх пропадёт. Помните, эмоции это плохой советник для инвестора.

Что такое REIT

REIT — Real Estate Investment Trust — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков.

Кстати: я веду дневник, который публикую в разделе «Дневник инвестора» Заходите!

Проще говоря, это инвестфонд, владеющий коммерческой недвижимостью (сдача в аренду многоквартирных домов, тоже считается коммерческой недвижимостью). Например, Macerich владеет торговыми центрами по всей Америке. Среди его конкурентов Simon Property Group и другие.

Кстати говоря, правильно произносится «Риит», но в России и у большинства инвесторов прижилось РЕЙТ. Поэтому так и будем называть в дальнейшем.

Какие правила должны выполняться, чтобы компания была отнесена к сектору REIT

Организация получит статус Real Estate Investment Trust только в случае соответствия всем 5 пунктам.

Форма организации – налогооблагаемая. Это значит, что благотворительный фонд не может быть признан REIT;
Фонд имеет больше 100 акционеров, а 5 или менее не могут владеть более чем 50% акций;
Разделение доходов, то есть операции с недвижимостью должны приносить 75% и более годового дохода – это арендные платежи, продажа и покупка недвижимости, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять менее 20% дохода, а остальные типы доходов не более 5%;
Более 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах;
Более 90% дохода должны быть распределены в виде дивидендов. Остальной доход облагается налогом.

У фондов недвижимости всегда солидные дивиденды, это связано с законодательством. Так как дивиденды не облагаются налогами. Но вы как инвестор, все равно должны заплатить налог.

Виды REIT

Фонды недвижимости классифицируются на 12 сегментов:

Office – владеют и управляют офисными зданиями и прилегающими к ним территориями;
Industrial – производственные площади, склады, ангары и прочее;
Retail – недвижимость для торговых компаний – это всевозможные магазины, торгово-развлекательные центры, аутлеты;
Lodging – Отели, санатории, базы отдыха и т.п.;
Residential – жилая недвижимость различных классов комфортности, от эконома до премиума;
Timberland – Лесные площади. К ним также относят компании, которые владеют этими лесами и одновременно заготавливают древесину;
Health Care – Здания здравоохранения. Это всевозможные больницы, поликлиники, офисы для частных и не только больниц, лаборатории;
Self-storage – склады самообслуживания для частных лиц и бизнеса.
Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
Data Center – Помещения для серверов;
Specialty – Театры, кинотеатры, казино, наружная реклама и т.д.
Diversified – Набор зданий различной направленности управляемые одной компанией. В таких фондах могут быть здания ритейла, склады, жилая недвижимость, больницы и т.д.

Это все категории фондов. Как показывает практика, 12 категория одна из самых малочисленных.

Риски инвестиций в сектор инвестиционной недвижимости

Если оценивать REIT, к каким активам они ближе к акциям или облигациям, то логичнее отнести их к рисковым активам. Так как многие рейты более волатильны, чем акции некоторых компаний и дополнительно они достаточно сильно повторяют динамику индексов. Вся разница в том, что эти движения, обычно, более резкие и сильные. Так основные риски инвестиций:

Высокая волатильность;
Задолженность, так как почти все компании строят здания в ипотеку;
Высокие дивиденды, как правило, не дают возможности держать достаточное количество средств на счетах;
Высокий уровень дивидендных выплат периодически может превышать размер чистой прибыли, что влечет увеличение заемных средств, либо сокращение инвестированных средств;
Цикличность. В кризис котировки сильно снижаются, так как сокращаются денежные потоки у арендаторов, как следствие снижение выручки и прибыли у арендодателя;
Банкротство или съезд якорного (крупнейшего) арендатора может сделать некогда прибыльный ТЦ/помещение убыточным (происходит редко).

Это основные риски при инвестировании REIT. Кроме того, могут возникать различные неожиданные проблемы и риски, вроде карантинов и закрытия всех магазинов, моллов и т.д. Но это уже из ряда вон выходящие ситуации.

Как инвестировать

Инвестировать в компании из сектора REIT не так и сложно. А порог входа, как уже говорил выше, небольшой. Для начала нужно разобраться с видом компании. То есть, существуют компании, которые не торгуются на бирже, а есть доступные для покупки на бирже.

Для покупки внебиржевых фондов необходимо обратиться в офис компании, где вы, скорее всего, увидите ценник входа не из доступных. Такие лучше обойти, т.к. существует много подводных камней.

Приобрести небольшую, или большую, часть фонда недвижимости, можно по средствам биржи. Правда и тут имеется разделение. Есть фонды торгующиеся на внебиржевом рынке OTC. Это рынок для квалифицированных инвесторов, например, инвестиционных фондов и прочих, где существуют такие нюансы, как ограниченная ликвидность, то есть при продаже, возможно, вы не сможете быстро закрыть позицию, а будете ждать появления покупателя. Но взамен этого, инвестор получает существенную недооценку актива, только она может не реализоваться и роста стоимости не произойти.

Самый простой, и лучший способ инвестиций будет покупка на биржевом рынке. Акции этих фондов торгуются как обычные компании. Да в этом случае может быть как переоценка актива, так и недооценка, зато вы получаете сумасшедшую ликвидность и в случае продажи или покупки заявка будет исполнена в считаные секунды. В дополнение к этому, вы получаете действительно актуальную и полную информацию об эмитенте. Биржа следит за тем, чтобы отчеты не фальсифицировались. А если и случится подобное, то компания будет исключена из котировального листа.

Как оценить, выбрать и когда лучше всего покупать

Все фонды недвижимости оцениваются несколько иначе, нежели обычные компании. Но основной принцип и подход остается тот же. Просто появляется мультипликатор P/FFO. По факту это аналог коэффициента P/E, только расшифровывается он как отношение капитализации к потоку денежных средств от операций и рассчитывается несколько иначе.

FFO (Funds From Operations) рассчитывается по следующей формуле:

FFO = Чистая прибыль + амортизация – прибыль от продаж недвижимости.

Например, рассчитаем его для Kimko Realty за 2019 год.

Нужные данные находятся в отчете о прибылях и убытках, проще всего будет найти по поиску в отчете (Ctrl+F) по словосочетанию «Net Income». Работает не везде и не всегда, но в 99% случаев находится быстро и беспроблемно. Даже скачивать отчет не нужно.

Строки необходимые для расчета обведены красным, но, пожалуй, напишу их названия на всякий случай.
(все суммы будут указаны в тысячах долларов, т.е. окончательная сумма, например, чистой прибыли будет 413,5 млн долларов).

Фрагмент отчета о прибылях и убытках компании Kimko Realty за 2019 год

Net Income – чистая прибыль (413,561);
Depreciation and amortization – износ и амортизация (-277,879);
Gain on sale of properties/change in control of interests – прибыль от продажи недвижимости/смена контроля (79,218).

FFO = 413,561 +277,879 – 79,218 = 612,222 млн долларов.

Часто компании в своём отчете сами указывают этот показатель, уже рассчитанный. Так в Kimko посчитали за нас и указывают, что он составил $608,4 млн или $1,44 на акцию в 2019 году, а в 2018 году было $609,8 млн или $1,45 на акцию. Также менеджмент указывает скорректированный FFO равный $620,1 млн или $1,47 на акцию.

FFO в отчете Kimko

В конце считаем P/FFO. Капитализация, на конец 2019 года при цене акции $19,59 составляла 8,24 млрд долларов. Таким образом, P/FFO составил 13,5. То есть 13,5 лет окупаемости.

Этот мультипликатор лучше использовать для сравнения фондов между собой, причем сравнивать компании из одного подсектора, например сектор моллов.

Еще один мультипликатор, который стоит учитывать, это FFO/S (S – Sales – продажи). Он уже относится больше к справочным, т.к. может помочь определить, будут ли дивиденды выше прошлогодних или нет. Некоторые компании не в счет, так как они могут находится в дивидендных аристократах и там это правило не работает.

Лучшим моментом для покупки REIT является окончание кризиса и начало восстановления, причем лучше покупать лидеров рынка в самый разгар и частями. Так как угадать когда и где будет дно и самая низкая цена акции невозможно, а так вы сможете сформировать позицию по нормальной усреднённой цене.

Поведение котировок SPG в период 2006-2020 годов

Заметьте как ведут себя котировки Simon Property Group. За некоторое время до начала рецессии идет снижение котировок, а после выхода из неё и восстановлении экономики бумага и в целом сегмент рейтов растет очень серьёзно. Кстати говоря, рост сильнее фондового рынка в целом. Этот момент подтверждает цикличность сектора.

Дивиденды и их налогообложение

Дивидендные выплаты у каждой компании свои и разной частоты. Если вы покупаете американский фонд недвижимости, то дивиденды будут поквартальные, за некоторым исключением. Есть даже ежемесячные, на данный момент знаю, только про одну такую компанию Realty Income. Она об этом заявляет на главной странице сайта. И да, она входит в состав дивидендных аристократов, то есть, больше 25 лет подряд дивиденды повышает год к году.

Смотрите на логотип

Если ваш выбор пал на сингапурский REIT, или канадский. То нужно уточнять на сайте компании частоту выплат, так как эти компании не так часто платят.

Налогообложение дивидендов

Дивиденды облагаются налогом, для граждан Америки это 10% (стандартный налог на прибыль), в России это зависит от того, через какого брокера покупаете.

К примеру, вы купили акции REIT`а через российского брокера на Санкт-Петербургской бирже, в этом случае, вы должны будете заплатить 30% с дивидендов и 13% налогов, если продаете акции с прибылью. Причем не важно, вы продали акции дороже или нет в долларах, главное стоимость покупки и продажи в пересчете на рубли.

Да, 30% налогов с дивидендов будут даже при заполненной форме W8-Ben. Так как это Америка собирает такой налог с фондов недвижимости, в случае если деньги уходят зарубеж.

Если вы купили акции фонда недвижимости через американского брокера, например, Saxo Bank, Interactive Brokers и т.д., то в этом случае, суммарные налоги составят 13%, и с дивидендов и с продажи акций. Правда, тут нужно будет заполнять форму 3НДФЛ, т.к. это доходы не из России и нужно их показать налоговой.

Что важно, двойного налогообложения не будет ни в случае с российским брокером (заполняйте сразу форму W8-Ben – это бесплатно, недолго и уменьшает налоги, если вы покупаете активы на СПБ), ни в случае с зарубежным брокером. Это происходит о договорённости между странами о избежании двойного налогообложения. Америка просто возьмет свои 10% налогов, а вы в форме 3 НДФЛ в начале следующего года отразите, что были такие-то поступления средств из-за рубежа, заплачены 10% налогов, и вам остаётся доплатить оставшиеся 3%.

Если налог на прибыль в зарубежном государстве больше 13%, то вы просто отражаете, что заплачены уже столько налога, и вам ничего доплачивать не нужно.

Как заполнять форму можно узнать в интернете, например на ютубе по запросу заполнение формы 3 НДФЛ инвестором. Вот видео:

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

Какие REIT есть на Санкт-Петербургской бирже вы можете узнать на этом сайте (просто кликни по этим словам). Он бесплатный, можно даже не регистрироваться.

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

Инструмент – оставляем пустым;
Сектор – Недвижимость;
Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Важно: на столбец «Цена закрытия аукциона, долл» не обращаем внимания, равно как и на все остальные кроме первых трёх. Эти данные обновляются с задержкой, чуть ли не раз в неделю, может и реже, поэтому лучше интересующие вас компании посмотрите в терминале вашего брокера или в Tradingview.

Самые крупные в сфере торговли:

Биржевой тикер	Название фонда	Цена 1 акции, $
SPG	Simon Property Group	54,59
KIM	Kimko Realty Group Corporation	11,33
KRG	Kite Realty Group Trust	9,68
MAC	The Macerich Company	6,95
O	Realty Income Corporation	52,15
REG	Regency Centers Corporation	41,26
SRC	Spirit Realty Capital	28,46

Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

В заключении

В заключении хочу сказать, что REIT это очень интересный и позволяющий не только преумножить свои активы, но и позволяющий получать неплохие дивиденды сектор. Даже с учетом того, что инвестор покупает их через СПБ биржу.

Не забывайте подписываться на паблик в ВК и на нашу рассылку (спама не будет, только ценная информация с поля боя быков и медведей).

Подписаться на нашу рассылку можно ниже или в сайдбаре справа(если читаете с компьютера):

Прогноз ближайших дивидендов The Macerich Company REIT за Квартальные на одну акцию сегодня

Калькулятор дивидендов Можно заработать по ближайшим дивидендам за вычетом налога. Для российских компаний налог 13%, для американских 10% забирает брокер, 3% вы должны оплатить сами. Если не заполнена форма W8-BEN, то налог 30%.

Бесплатная рассылка ближайших дивидендов

Укажите почту, чтобы бесплатно получать еженедельную рассылку ближайших дивидендов.

Российские и/или иностранные акции

Когда купить/продать, чтобы получить дивиденды

Подписывайтесь в телеграм

История дивидендов The Macerich Company REIT

Исторические данные по дивидендам и дивидендной доходности

Курс акций The Macerich Company REIT на сегодня

Получите расширенный доступ к сервису по дивидендам

Купить акции заранее и продать сразу после дивидендного гэпа в ноль, получив дивиденды.
Купить акции после гэпа с расчетом на быстрое восстановление цены акции.
Использовать 1 и 2 стратегии вместе.

Данные берутся на основе цены закрытия.

История закрытия дивидендного гэпа и оптимальной покупки

Когда нужно было купить, чтобы выйти после гэпа в ноль и как закрывался дивидендный гэп

История результатов последнего дня покупки и экс-дивидендной даты

Как вела себя бумага в эти дни

Купить до	Реестр	Доходность	Последний день покупки		Экс-дивидендная дата
Купить до	Реестр	Доходность	Откр. → Макс.	Откр. → Закр.	Откр. → Макс.	Откр. → Закр.
5 мая 2021	7 мая 2021	1,11 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
17 фев 2021	19 фев 2021	1,18 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
5 ноя 2020	9 ноя 2020	1,99 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
17 авг 2020	19 авг 2020	1,73 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
20 апр 2020	22 апр 2020	1,6 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
19 фев 2020	21 фев 2020	3,2 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
6 ноя 2019	8 ноя 2019	2,58 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
15 авг 2019	19 авг 2019	2,51 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
6 мая 2019	8 мая 2019	1,77 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
19 фев 2019	21 фев 2019	1,7 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
7 ноя 2018	9 ноя 2018	1,45 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
15 авг 2018	17 авг 2018	1,28 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
4 мая 2018	8 мая 2018	1,25 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
16 фев 2018	21 фев 2018	1,22 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
8 ноя 2017	10 ноя 2017	1,26 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
16 авг 2017	18 авг 2017	1,29 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
3 мая 2017	5 мая 2017	1,14 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
16 фев 2017	21 фев 2017	1,06 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
9 ноя 2016	11 ноя 2016	1,05 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
17 авг 2016	19 авг 2016	0,82 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
3 мая 2016	5 мая 2016	0,88 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
17 фев 2016	19 фев 2016	0,9 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
10 ноя 2015	12 ноя 2015	6 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
18 авг 2015	20 авг 2015	0,8 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
6 мая 2015	8 мая 2015	0,8 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
18 фев 2015	20 фев 2015	0,76 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
10 ноя 2014	12 ноя 2014	0,93 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
18 авг 2014	20 авг 2014	0,95 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
7 мая 2014	9 мая 2014	0,95 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
19 фев 2014	21 фев 2014	1,02 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░
8 ноя 2013	12 ноя 2013	1,1 %	░░░░	░░░░	░░░░	░░░░

Как использовать: можно заработать несколько процентов на росте акции купив в последний день покупки или экс-дивидендную дату.

Подписывайтесь в телеграм

Мультипликаторы The Macerich Company REIT

Получите расширенный доступ к сервису по дивидендам

Вы знаете что такое Real estate investment trust (REIT)?

Лично у меня давняя любовь к таким компаниям, почти 15% всего моего портфеля распределена между REITами.

Что такое REIT? Почему они привлекательны для инвестора? В чем их отличия от обыкновенных акций? Какие они бывают и почему, именно сейчас, нужно обратить на них внимание?

В данной статье планирую ответить на все эти вопросы.

А, ну еще про высокие дивиденды в долларах.

ЧТО ТАКОЕ REIT?

В США есть отдельный класс активов, которые называются Real estate investment trust, что на русском значит ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТРАСТ НЕДВИЖИМОСТИ.

То есть, это компания, которая специализируется на недвижимости.

Некоторые занимаются стройкой и последующей сдачей помещений.

Кто-то сдает помещения под больницы, под тюрьмы и другие гос. учреждения.

И получают доход, как вы поняли, именно с арендной платы по своей недвижимости.

Подробнее.

Выписка из зарубежной статьи в википедии:

Взял и скопировал из википедии, перевод от гугла. Ни чего не менял.

Рейты не считаются обыкновенными компаниями и их акции отличаются от обыкновенных.

В чем отличия?

По законодательству США рейты ОБЯЗАНЫ выплачивать 90% своего, налогооблагаемого дохода , в виде дивидендов для своих акционеров.

90% дохода рейтов выплачивается инвесторам, а 10% средств идут на дальнейшее развитие компании.

Так, как 90% прибыли, это очень значимая выплата, то, в процентном соотношении, к стоимости акции, особенно в текущих условиях, дивидендные выплаты выглядят очень привлекательно.

От 1-2% до 15 - 17% дивидендов.

Например SPG. Один из крупнейших фондов по коммерческой недвижимости, последняя выплата была 11.29%, естественно в USD.

При этом, даже при таких дивах, цена на акции продолжает расти.

Казалось бы, составил портфель из таких компаний, получаешь 10-12% дивидендов, да еще и акции растут в цене, красота!

НО, не все так просто.

По любому рейту, инвесторы платят 30% налога с дивидендов .

Даже российский инвестор. Дивиденд 12% и 3,6 из них вы отдадите в виде налога.

Значит выплата будет уже 8,4%. Что, в общем, тоже неплохо.

Виды REITов.

Я уже писал, что рейты бывают разные. Какие-то инвестируют в коммерческую недвижимость, какие-то в складские помещения, есть диверсифицированные фонды, которые инвестируют во все типы активов в своем секторе. Так же, есть ипотечные фонды.

Хочу поподробнее рассказать про фонд недвижимости, который инвестирует в коммерческую недвижимость ( REIT ), например в торговые центры и про ИПОТЕЧНЫЙ фонд ( mREIT ). Чем они отличаются и какие лучше выбирать.

Фонд, который инвестирует в саму недвижимость.

В самом простом понимании. Покупает или строит торговый центр и сдает его в аренду. Получает доход. покупает или строит еще недвижимость и снова сдает в аренду.

Потом выплачивают 90% годового дохода в виде дивидендов.

Лично мне кажется, что такая компания очень привлекательная, потому что такая компания, физически, не может обанкротиться. Потому что основной ее актив это недвижимость.

Они могут потерять арендаторов и потерять денежный поток, на время, но ее объекты никуда не денутся.

При этом очень ликвидно. Можно сказать “купил квартиру и сдаю ее, да еще и в любой момент могу продать”.

Фонды такого типа, не покупают недвижимость. Они выкупают закладные по ипотеке.

Свой доход,, такие фонды получают, от выплат по ипотеке своих заемщиков, закладные которых они выкупили.

Можно сказать что и тот и другой фонды занимаются недвижимостью и считаются рейтами, но на деле, это совершенно разные организации с разными бизнесом.

Значит, и МИНУСЫ И ПЛЮСЫ ТОЖЕ РАЗНЫЕ.

Плюсы и минусы РЕЙТОВ

Плюсы

Более 75% стоимости чистых активов, это недвижимость. 75% дохода компании поступает с арендных платежей. соответственно,

стабильный денежный поток, высокие дивиденды.

Рост количества новой недвижимости и рост цен на уже имеющиеся объекты.

Рост цен на аренду. Инфляция и все дела.

Если растет ставка, то ипотечный рейт получает больше дохода в виде кредитных платежей.

Минусы

Чувствительность к рыночной ситуации.

Рейты очень чувствительны к рыночной ситуации, если весь рынок падает, то рейты, как правило на передовой.

Но это не означает, что компания перестает получать свою прибыль и платить инвесторам дивиденды.

Опять же НО.

Как было в марте. Ввели карантин.

Закрылись магазины, торговые центры, отели и все прочее.

Выросла безработица, значит и будут просрочки по ипотеке, значит для ипотечных фондов, очень сложные времена.

Рейты от такой ситуации потеряли огромную часть прибыли по арендным платежам, по платежам по ипотеке.

Акции компаний упали по 50%, по 70%, при этом, некоторые оставили дивиденды на прежнем уровне. Но есть и те, кто снизил диви в 6 и более раз. Дивы снизили, в основном ипотечные рейты.

Почему сейчас стоит обратить внимание на рейты?

Сейчас непростое время. Карантин. Высокая безработица. Есть риски.

Но есть и потенциал.

У фондов недвижимости НЕипотечных, после снятия карантина, когда начнут открываться магазины, больницы и все остальное, то арендные платежи начнут восстанавливаться и компания вновь начнет получать высокую прибыль. Вопрос времени. Ведь их имущество в виде недвижимости никуда не делось.

От пиков акции некоторых фондов стоят дешевле на 50 и на 70%. Возможно, самое время их подобрать. куда же еще дешевле.

Думаю, что часть портфеля можно определить в их акции.

Про ипотечные фонды нужно подумать. Да, они тоже стоят дешево, но безработица слишком высокая и есть вероятность больших просрочек по платежам и все вытекающее. Но, с другой стороны, у фондов есть закладные, и в случае чего, они смогут расплатиться по своим платежам имуществом, на которое выпущена закладная. Не хотелось бы, чтобы до этого дошло.

Купить портфель ипотечных фондов, забыть про него на 2-5 лет и после восстановления экономики, получать дивидендную доходность, с изначально вложенной в эти акции суммы, 30 - 40% в долларах. Хорошая перспектива.

Ну или продать через год со 100-200% доходностью.

Примеры компаний.

Simon Property (SPG) американская компания по коммерческой недвижимости, крупнейший инвестиционный траст в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США

Див. доходность 11.2%.

Просадка от февральских цен 55%.

Macerich Company (MAC) инвестиционный фонд недвижимости, который инвестирует в торговые центры. Это третий по величине владелец и оператор торговых центров в Соединенных Штатах.

Див доходность снижена до 4,18%.

Просадка от февральских цен 60%.

New Residential Investment Corp (NRZ)

Див доходность снизили до 3%, до снижения 13-20%.

Просадка от февральских цен 58%

Annaly Capital Management (NLY)

является одним из крупнейших инвестиционных фондов ипотечной недвижимости.

Див доходность 12.6%.

Просадка от февральских цен 33%

Можно в интернете покопаться и посмотреть еще разных компаний.

Больше 250 штук.

Так же есть ETF на рейты Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares (VNQ).

Можно почитать, посмотреть. Обдумать.

В виде спекуляции на пол года - год, пока рейты вернутся к своим былым ценам, и скинуть. Можно так.

Можно получать высокие дивы, закупив их дешево.

Если хотите, то составлю портфель из рейтов и план действий.

Мой номер 79612073204. Любой мессенджер.

Инвестиции в рейты, сейчас, я отнесу к активным инвестициям. Нужно быть предельно внимательным при выборе компании.

Но, с другой стороны, потенциал просто огромный.

Думаю, что 5-10% смело можно определить в подобные компании.

Если у вас есть вопросы, то пишите мне в ватсап на номер 7 961 207 3204.

Подпишитесь на канал, оставьте комментарий, обратная связь очень важна.

Волатильность на Уолл-стрит является серьезной причиной для беспокойства, когда ваша основная цель – покупать дешево и продавать намного дороже. Тем не менее, инвесторам с доходом, ориентирующимся на регулярную выплату дивидендов в долгосрочной перспективе, а не на повышение стоимости акций, гораздо интереснее. Это потому, что, когда цены на акции падают, дивидендная доходность растет. (Всегда важно проверять качество этой дивидендной доходности перед тем, как инвестировать).

Тем не менее, падение цен создало доходность более чем 6% в 10 крупнейших плательщиках дивидендов из индекса S&P 500 в последнее время, и инвесторам, получающим доход, следует внимательно присмотреться на эти компании, как они позиционируют свое портфолио на Новый год.

Altria Group тикер (MO).

Altria – компания, стоящая за крупными американскими сигаретными брендами, такими как Marlboro, бездымные табачные изделия, включая Копенгаген и Skoal, и вина под марками, включая Chateau Ste. Michelle. Эти продукты, по общему признанию, не самые здоровые и изо всех сил пытаются найти рост, но они, безусловно, имеют сильные базовые продажи от постоянных клиентов год за годом. Этот надежный доход способствует получению надежных дивидендов, поскольку недавно Altria увеличила выплаты в августе с 80 до 84 центов на акцию. В более долгосрочной перспективе у Altria также есть значительная история выплат дивидендов, по крайней мере, один годовой рост дивидендов за последние 50 лет подряд.

Дивидендная доходность: 6,8%.

Macerich Co. тикер (MAC).

Macerich – это инвестиционный фонд недвижимости, или REIT, который развивает торговые центры и управляет ими. По состоянию на 2019 год Macerich владел 4,8 миллионами квадратных метров недвижимости в США в 47 региональных торговых центрах от Аризоны до Чикаго и округа Колумбия. Недвижимость – это капиталоемкий бизнес, и IRS позволяет таким компаниям, как Macerich, предоставлять налоговые льготы, если они структурированы как трасты. Это хорошо для MAC, поскольку снижает операционные расходы, но также и для инвесторов, поскольку 90% налогооблагаемой прибыли должны быть возвращены акционерам в виде дивидендов. До тех пор, пока магазины своевременно вносят арендную плату, этот REIT передает большую долю акционерам.

Дивидендная доходность: 11%.

Macy’s тикер (М).

Macy’s – это, в основном, универсальные магазины, который имеет достаточно сильный бренд и богатую историю, которая помогла ему противостоять значительному давлению электронной коммерции, которое потопило другие универмаги в последнее десятилетие. По общему признанию, Macy сталкивается с трудностями, когда речь заходит о росте выручки, однако он остается комфортно прибыльным и самое главное, его щедрые дивиденды составят менее 60% от годовой прибыли на акцию в этом году. Это означает, что инвесторы могут быть уверены, что выплаты будут продолжаться в 2020 году.

Дивидендная доходность: 9,9%.

Occidental Petroleum Corp. тикер (OXY).

Occidental Petroleum – производитель нефти и газа, работающий в США, на Ближнем Востоке и в Южной Америке. Она производит сырую нефть и природный газ, а также производит химические вещества, такие как хлор и различные винилы, а также инфраструктуру для хранения и транспортировки всех этих продуктов, связанных с нефтью. Очевидно, что OXY связана с взлетами и падениями цен на энергоносители, поскольку это является большой движущей силой общей прибыли. Но, к счастью, цены на сырую нефть были относительно стабильными в течение последних шести месяцев и как показывает история, Occidental в течение длительного времени демонстрирует управление, чтобы защитить и увеличить свои щедрые дивидендные выплаты в любой энергетической среде.

Дивидендная доходность: 8,1%.

Helmerich & Payne тикер (HP).

Еще одна энергетическая компания в этом списке, которая предлагает щедрые дивиденды даже без признания имени «Большая нефть», Helmerich & Payne – это нефтегазовый сервисный центр, расположенный в Талсе, штат Оклахома, и в основном поставляющий буровые установки крупным компаниям. К ним относятся береговая нефть и газ из скважин, которые проходят от Колорадо до Западной Вирджинии через 300 наземных буровых установок. Тем не менее, HP также занимается международными операциями через 31 международную наземную вышку и еще восемь морских нефтяных платформ за рубежом. Как ключевой поставщик услуг, HP немного изолирована от взлетов и падений цен на сырую нефть, поскольку во многих отношениях она является арендной компанией. Так получилось, что они арендуют огромные буровые платформы, которые невероятно дороги для производителя и управляют ими, создавая широкий ров для акций HP и их дивидендов.

Дивидендная доходность: 7,4%.

Williams Companies тикер (WMB).

Компания по энергетической инфраструктуре Williams не является буровой или разведывательной компанией, которая должна беспокоиться о поиске новых месторождений нефти или поиске лучшей цены на нефтепродукты на рынке. Вместо этого Williams управляет услугами по добыче природного газа и нефти, которые включают сжатие, обработку и транспортировку. Другими словами, WMB – это своего рода транзитный бизнес для энергетических продуктов. Производители доставляют свои материалы в Williams, а затем конечные пользователи и оптовики приезжают в Williams для доставки своей продукции. Это невероятно безопасный бизнес, а объемы сырой нефти и природного газа остаются высокими, и инвесторам WMB выгодно делиться ими.

Дивидендная доходность: 6,9%.

Iron Mountain тикер (IRM).

Iron Mountain основана в 1950-х годах как компания, занимающаяся хранением документов, и недавно перешла в цифровую эпоху с предложениями по управлению информацией и безопасности. Регулярные сборы с клиентов способствуют увеличению дохода IRM, который поддерживает стабильный и растущий дивидендный доход. Хотя за последние пять лет цены на акции не претерпели существенных изменений, выплаты дивидендов выросли с 27 центов в квартал в 2014 году до почти 61 цента в настоящее время – рост на 126% за короткое время.

Дивидендная доходность: 7,6%.

L Brands тикер (LB).

Специализированный ритейлер L Brands – это компания, занимающаяся продажей нижнего белья Victoria’s Secret, магазином личной гигиены Bath & Body Works и несколькими другими брендами, включая White Barn, PINK и другие. В совокупности эти дочерние компании объединяют почти 3000 магазинов, принадлежащих компании, по всему миру, от США до Европы и Китая. Как и многие ритейлеры, LB пострадала от конкуренции эпохи Интернета; за последние пять лет акции упали на 80% или около того. Тем не менее, его 1,20 долл. США на акцию в годовых дивидендах составляет лишь половину от его общей прибыли на акцию — это означает, что этот ритейлер может продолжать платить акционерам в течение многих лет, даже если операционная деятельность существенно не улучшится.

Дивидендная доходность: 6,7%.

Invesco тикер (IVZ).

У компании Invesco, управляющей активами, цена на акции которой упала почти вдвое в 2018 году, есть много причин, чтобы нервировать инвесторов. Но в 2019 году цена его акций стабилизировалась, и дивиденды могут быть достаточно сочными, чтобы привлечь агрессивных инвесторов. Проблема в том, что IVZ предлагает биржевые фонды, которые являются необычными и более дорогостоящими, чем обычные предложения от Vanguard или Fidelity. Это затрудняет для Invesco привлечение инвесторов на волатильном рынке и вызывает обеспокоенность по поводу того, сколько средств инвесторы поддержат. Дивиденды компании составляют менее половины общей прибыли на акцию поэтому, если у вас хватит духа, IVZ может стоить риска.

Дивидендная доходность: 7,5%.

CenturyLink тикер (CTL).

Телекоммуникационное пространство невелико для мелких игроков, поэтому в 2017 году CenturyLink продолжила стремление к приобретению, купив Level 3 Communications за 25 млрд. долларов и взяв на себя огромные долги. Уолл-стрит по-прежнему обеспокоена тем, что компания не может погасить эти кредиты и продолжать инвестировать в свой бизнес, и сокращение дивидендов в 2019 году стало большим черным глазом. Тем не менее, даже после этого снижения доходность будет намного выше, чем у других акций, если вы не возражаете, рискуя этим, по общему мнению, проблемным компонентом S&P 500. В конце концов, акции упали почти на 40% с летних минимумов – поэтому есть инвесторы, которые явно считают, что перелом возможен.

Дивидендная доходность: 7,1%.

Читайте также: