Нужно ли регистрировать договор аренды оборудования в налоговой
Опубликовано: 15.05.2024
Склады, офисы или магазины обычно сдают на несколько лет. Так арендодатель получает постоянный доход, а арендатор спокойно работает и знает, что его никто не выселит.
Длительные договоры аренды, на срок от двенадцати месяцев, обязательно регистрировать в Росреестре. Без регистрации договор не защищает арендатора, и в один момент он может оказаться на улице. Рассказываем, как зарегистрировать договор и что будет, если этого не сделать.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Документы для регистрации
Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.
Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.
От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.
На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.
Как проверить договор аренды
Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:
- 2 000 ₽ — для ИП;
- 22 000 ₽ — для юридического лица.
ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.
Проверка законности сделки
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.
Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:
Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.
ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.
В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.
Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.
Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.
Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.
Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.
ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.
Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.
Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.
240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.
Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.
Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.
Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.
Как подать заявление на регистрацию договора
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.
Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».
Найти отделение можно на сайте Росреестра:
Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.
Первый шаг на сайте выглядит так:
Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.
Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.
Росреестр приостанавливает регистрацию
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
Что делать после регистрации
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.
Короче
Что проверить перед регистрацией
в договоре аренды указаны существенные условия;
доверенность представителя действует;
супруг арендодателя разрешает сделку;
банк разрешает сделку, если помещение в залоге;
совет директоров или общее собрание участников юрлица одобряют крупную сделку.
Когда сообщать в Росреестр
изменились условия договора;
арендодатель и арендатор хотят досрочно расторгнуть договор;
Справочная / Договоры
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Договор аренды на длительный срок — хорошая вещь для арендатора. Не нужно каждый год переоформлять бумаги и бояться произвольного увеличения арендной платы. Но появляется другая формальность — аренду сроком дольше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре.
Как это сделать, читайте в нашем руководстве.
Что будет, если договор не зарегистрировать
Если договор не зарегистрировали, но арендатор заехал в помещение по акту, он обязан платить и выгнать его нельзя. Это позиция ВАС РФ из п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 № 165. Суды считают, что иначе предприниматели воспользуются отсутствием регистрации как отговоркой не платить. А арендодатели — как поводом выгнать из помещения.
Договор без регистрации не действует для третьих лиц — ст. 433 ГК РФ.
Третьи лица — это, например, новый собственник недвижимости. За несколько лет аренды фирма может перепродать помещение. Предприниматель может умереть, и на его место придёт наследник. Новый хозяин не вправе выселить арендатора — ст. 617 ГК РФ. Но только если до оформления собственности он видел запись об аренде в выписке ЕГРН.
Ещё договор с регистрацией нужен для оформления лицензии, например, на крепкий алкоголь в баре. Без постоянного помещения лицензирующий орган не поверит, что через полгода вы не переедете в ларек.
Чтобы зарегистрировать договор, сделайте следующее.
Подготовьте договор аренды и акт передачи
Договор аренды для регистрации составляют в виде единого документа на бумаге. К договору прикладывают акт передачи помещения. Оба документа стороны подписывают.
Если в аренду сдают не целое помещение, а часть, понадобится подготовка технического плана.
Договор аренды
В договоре подробно описывают арендуемое помещение и указывают его кадастровый номер.
Акт передачи
Акт передачи подписывайте только после осмотра помещения. Если нашли недостатки, просите арендодателя их устранить. С подписанным актом не получиться предъявить претензии по сломанным розеткам и протекающей сантехнике.
Посмотрите наши статьи о важных условиях аренды и безопасном подписании акта — в рубрике справочной «Договоры».
Технический план
Взять в длительную аренду можно объект недвижимости, который числится в Едином государственном реестре под своим кадастровым номером. Иначе регистраторы «не видят», что переходит в аренду.
Обычно в реестр вписан объект целиком, например, торговое помещение 100 кв м на первом этаже здания. А его отдельные части, например, блок-секция 15 кв м под торговые места — нет. Такую часть надо одновременно с регистрацией аренды поставить в реестр. Так требует ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости.
Для этого в помещение приглашают кадастрового инженера, он готовит технический план. Инженера можно найти в интернете. Единственное — надо проверить действие его аттестата в Реестре кадастровых инженеров.
Готовый технический план сдают в Росреестр вместе с документами на регистрацию.
Узнайте, какие нужны документы в Росреестр
Пакет документов для регистрации зависит от статуса сторон: ИП или юрлица.
Чтобы узнать точный список документов, позвоните в МФЦ вашего региона. Звонок в МФЦ — это ключевое действие в сборе бумаг. Нигде в интернете нет перечня документов под конкретную сделку.
Документы на регистрацию подает кто-то один: арендатор или арендодатель. Он будет заявителем.
Заявитель платит госпошлину: ИП — 2 000 рублей, юрлицо — 22 000 рублей. По поводу расходов на пошлину может возникнуть спор. Чтобы его избежать, заранее пропишите в договоре аренды, кто несёт эти расходы, или поделите их поровну.
Документы для всех
— Заявление о регистрации договора — напишет специалист МФЦ на приёме.
— Договор аренды с актом передачи — 3 экземпляра в оригиналах.
— Документ об уплате госпошлины — платит заявитель. ИП платит наличными через терминал или расчётный счёт, юрлица — только через счёт. Реквизиты для оплаты есть у сотрудников МФЦ. Если платите с расчётного счёта, спросите реквизиты заранее.
Документы для юрлиц
— Протокол о назначении директора — если он пришёл на сделку от юрлица.
— Доверенность на представителя с подписью директора и печатью — если от юрлица пришёл кто-то другой кроме директора.
— Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о присвоении ИНН и ОРГН — если Росреестр сам не получает информацию о юрлице по межведомственному запросу.
— Протокол об одобрении крупной сделки — нужен, когда платежи за аренду за весь срок больше 25 % денег и имущества компании. Вместо протокола могут попросить справку, что сделка для компании не крупная.
— Протокол об одобрении сделки с заинтересованностью — если одобрение обязательно по уставу. Вместо протокола могут попросить справку, что договор не является для компании сделкой с заинтересованностью.
Документы для ИП
— Нотариальное согласие супруга на сдачу помещения в аренду — нужно, если арендодатель купил недвижимость в браке. Вместо него приносят брачный договор, соглашение о разделе или судебное решение о разделе имущества.
Документы для представителя
— Нотариальная доверенность на представителя — если от ИП или физлица пришёл другой человек, например, риелтор.
Документы на помещение в залоге
— Письменное согласие банка на сдачу в аренду предмета залога — если помещение в ипотеке или залоге у банка.
Важно: все документы сдают в оригинале или нотариальной копии.
Сдайте документы на регистрацию
Документы сдают на личном приёме в МФЦ региона, где находится помещение, либо отправляют напрямую в Росреестр — почтой или через сайт.
В МФЦ
На приём в МФЦ заранее записываются. В назначенное время заявитель приходит к специалисту, сдает пакет документов и получает расписку с номером обращения и планируемой датой окончания регистрации. По номеру можно следить за готовностью документов в МФЦ.
Почтой
Почтой документы в Росреестр отправляют письмом с описью вложения. Заявление и документы заверяют нотариально.
Удаленно через сайт
Через сайт Росреестра подают документы, когда у каждой из сторон есть электронная подпись.
Срок регистрации договора аренды — до 9 рабочих дней. Еще плюс 5 дней, если сдали с техническим планом.
За это время регистраторы проверяют бумаги и проводят экспертизу сделки.
Что может пойти не так:
— Заявителю возвращают документы, если в договоре аренды есть исправления от руки или пришел представитель, а собственник запретил регистрацию без своего участия — ст. 25 Закона о регистрации недвижимости.
— Регистрацию приостанавливают на срок до трёх месяцев, когда что-то не так с правами на сдачу в найм. Например, на помещении арест или в пакете нет согласия банка. Заявителю предлагают донести документы — ст. 26 Закона о регистрации недвижимости.
— В регистрации отказывают, если заявитель за три месяца не донес недостающие бумаги по ст. 27 Закона о регистрации недвижимости.
О приостановлении регистрации, возврате заявления и отказе Росреестр присылает уведомление. Иногда специалисты звонят или присылают смс — так информация о проблеме с договором доходит быстрее.
Если со сделкой все нормально, регистраторы заносят в Единый государственный реестр недвижимости запись об обременении и ставят отметку о регистрации на договоре.
Получите зарегистрированный договор
После окончания регистрации, заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора со штампами.
Сдавайте отчётность в три клика
Эльба рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет cформировать счета, акты и накладные.
Как расторгнуть и завершить договор аренды
Может выйти так, что аренда помещения станет не нужна.
Договор аренды расторгают через суд или в по уведомлению — зависит от условий договора.
Как правильно разорвать договор аренды, вернуть помещение и не остаться в долгах перед арендодателем, мы писали в отдельной статье, посмотрите ее.
Досрочное расторжение договора аренды тоже регистрируют в Росреестре и платят госпошлину: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
По завершении срока договора арендодатель обращается в Росреестр с заявлением о погашении записи об обременении. К заявлению прикладывают акт возврата помещения.
«Клерк»
Договор аренды недвижимости на срок более года Гражданский кодекс требует зарегистрировать. Только тогда он начнёт действовать. Означает ли это, что без регистрации арендную плату надо начислять за счёт чистой прибыли?
Собственное помещение необходимо любой фирме: под офис, склад, цех, торговый зал и другие нужды. Однако деньги на его покупку есть далеко не у каждой из них. Таким фирмам приходится прибегать к услугам арендодателя.
Прежде чем получить помещение в пользование, нужно заключить письменный договор аренды. Чаще всего его составляют на срок более года. Арендаторам это выгодно, поскольку они достаточно много вкладывают в отделку помещения и оборудование. В то же время арендодателю долгосрочный договор гарантирует, что помещение будет не простаивать, а приносить доход.
Договор считают заключенным только с момента его государственной регистрации. Отсутствие таковой влечет недействительность договора.
Обратите внимание: если вы заключите договор аренды менее, чем на год, и в нем будет условие о том, что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок, его регистрировать не надо (п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Есть еще один способ, который поможет избежать регистрации. Так, вместо одного долгосрочного вы можете заключить с арендодателем несколько краткосрочных договоров (на срок менее года).
Пример 1
ООО «Корнет» хочет арендовать у ООО «Альянс» помещение под склад на три года.
Чтобы не регистрировать договор аренды, фирмы решили заключить его три раза на срок по одному году:
- по договору аренды № 1 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2003 года по 31 октября 2004 года;
- по договору аренды № 2 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2004 года по 31 октября 2005 года;
- по договору аренды № 3 «Корнет» получает в распоряжение помещение с 1 ноября 2005 года по 31 октября 2006 года.
При этом они комментируют, что раз договор не имеет юридической силы ввиду отсутствия регистрации, то арендные платежи по нему не могут быть установлены документально. Ведь единственный документ, в котором определяют их размер, – это сам договор. Поэтому, по мнению налоговиков, не выполняется условие документального подтверждения расходов и, следовательно, на налог на прибыль такие затраты не влияют (п. 1 ст. 252 НК РФ).
В то же время отсутствие регистрации договора аренды влечет его недействительность только с точки зрения гражданского законодательства, но не налогового. Сам же Налоговый кодекс для принятия к учету расходов по договору аренды требует выполнения только двух условий (ст. 252 НК РФ):
- расходы должны быть документально подтверждены;
- экономическая целесообразность расходов. Как видно, требования о регистрации договора кодекс не содержит. Что касается экономической целесообразности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно инспектору объяснить, зачем на самом деле вам нужно арендуемое помещение.
Остановимся на документальном подтверждении расходов. Заметьте, Налоговый кодекс для принятия к учету затрат требует подтвердить сам факт того, что они были: «Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации» (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Таким образом, фирме нужны оправдательные расходные документы. Таковыми же, как известно, помимо договора является «первичка»: платежные поручения, кассовые чеки, счета-фактуры, акты выполненных работ и др. Поэтому даже если договор не действует, но есть документы, подтверждающие расходы по нему, то фактически фирма выполняет условия для отражения их в налоговом учете. Главное, чтобы вся «первичка» по договору была оформлена правильно.
Хотя вполне возможно, что такой расклад может и не понравиться налоговикам. Однако тогда у них появится дополнительная проблема – опровергнуть вышесказанные рассуждения в суде.
Что касается налогового учета, то такие затраты надо включать в состав прочих расходов. На это указано в статье 264 Налогового кодекса.
Пример 2
ЗАО «Актив» арендовало у ООО «Мираж» помещение под склад. Договором определена фиксированная сумма арендной платы. Она составляет 18 000 руб. (в том числе НДС – 3000 руб.) в месяц.
«Мираж» работает без предоплаты и выставляет счет за оказанные услуги в конце каждого месяца. При его получении бухгалтер «Актива» делает такие проводки:
Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 15 000 руб. (18 000 – 3000) – начислена арендная плата;
Кредит 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 3000 руб. – учтен НДС по арендной плате;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем»
– 18 000 руб. – перечислена арендная плата;
Дебет 68 Кредит 19
– 3000 руб. – произведен налоговый вычет.
Обратите внимание, что если арендовано муниципальное помещение с участием комитета по управлению имуществом, то арендатор становится налоговым агентом по НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Поэтому с суммы арендной платы надо самостоятельно удержать НДС и перечислить его в бюджет.
В противном случае поставить к вычету налог на добавленную стоимость по арендной плате фирма не сможет.
Пожалуйста можно ли заключить договор аренды оборудования (станки, компрессоры) сроком на 5 лет без регистрации этого договора, или такое оборудование относится к движимому имуществу?
Между юридическим лицами оформляется договора аренды оборудования и договора аренды помещения под это оборудование. Требуется ли регистрация указанных договоров? Если да, то где: по месту нахождения оборудования (Новосибирск) или по месту нахождения арендатора (Москва)?
В соответствии с протоколом состоявшегося аукциона по аренде федеральной недвижимости (задаток перечислен на момент рассмотрения заявок), 01.07.13 подписан договор аренды и акт приема-передачи, как неотъемлемая часть договора. 04.07.13 договор передан в Рос реестр на регистрацию, дата окончания срока регистрации 24.07.13, на текущую дату просрочка составляет 15 дней – статус: заявление принято в обработку, в Реестре пояснили, что договор будет зарегистрирован 24-им (задним?) числом, согласно ФЗ о регистрации (20 дней). Из текста договора: договор считается заключенним с момента его регистрации». Фактического использования НЕТ, свидетели - вся организация арендодателя (аренда столовой, столовая - не работает). Выставленная задним числом регистрация - арендодатель, ваша покорная слуга, не приступив к организации питания уже должен кучу денег за аренду? Готовы но не подписаны: договор возмещения ком. услуг и акты на каждую единицу оборудования столовой. Подскажите пожалуйста как избежать оплату аренды (банкротства), вопреки принятой, не совсем законной практики, арендатор отказал в фактическом использовании помещения до регистрации договора (в устном порядке). Спасибо, с уважением, с надеждой на ответ - Маркина Марина Юрьевна.
Я индивидуальный предприниматель. Недавно купил право аренды на торговый павильон, в котором было установлено вендинговое оборудование, без договора субаренды с предыдущим арендатором. Собственники оборудования не платили аренду с июня текущего года. Я временно работал на основании свидетельства о регистрации ип предыдущего арендатора павильона, и принимал платежи по безналу на его расчетный счёт. Арендатор оказался не добросовестным и не перевёл причитающуюся мне сумму безналичных платежей. Я решил так что когда заплатят аренду за оборудование установленное в торговли зале, я заберу плату себе в счёт компенсации. Собственники оборудования объявились спустя 3 месяца работы, до этого они просто игнорировали меня и теперь хотят забрать оборудование без оплаты аренды т.к. договор с предыдущим предпринимателем они не заключали, а я оборудование убрал и вывез. Могу ли я не отдавать им оборудование а продать его и чем это чревато?
Собственник нежилого помещения (предприятия) ООО сдает в аренду помещение и оборудование другому ООО. Что нужно для регистрации договора аренды в регпалате.
В собственности ООО Ромашка имеется земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости (производственная база). ООО Ромашка сдает в аренду некоторые помещения и оборудование на производственной базе ООО Одуванчик. Данные договора заключены сроком на 11 месяцев, без регистрации. Сейчас ООО Ромашка хочет передать в аренду и весь земельный участок, так же на 11 месяцев. Возможна ли передача в аренду производственной базы по частям (отдельно земельный участок, отдельно оборудования и помещения (склады) ? Ведь согласно ГК договор аренды производственной базы должен быть зарегистрирован не зависимо от срока аренды.
При предварительном согласовании договора аренды нежилого помещения и оборудования сроком на 5 лет в Росс реестре нашему контрагенту сказали, что аренду оборудования следует исключить из договора, т.к. Росреестр не регистрирует обременение на движимое имущество, в регистрации договора могут отказать. Правомерен ли отказ? Спасибо.
Такой вопрос: наша организация размещает свое оборудование у разных юр. лиц для оказания услуг населению. Раньше заключали договоры аренды помещений, но так как иногда размещались то в местах общего пользования, то на крыше, сделали вывод о неудобности договора аренды. Сейчас заключаем договоры на размещение оборудования (возмездного оказания услуг). Подлежат ли эти договоры государственной регистрации? Или их можно заключать на любой срок?
Чаще всего арендные отношения длятся более года. Арендаторам это выгодно, поскольку они достаточно много вкладывают в отделку помещения и оборудование. Арендодателю долгосрочный договор гарантирует, что помещение будет не простаивать, а приносить доход.
Если фирма заключила договор аренды недвижимости на срок более года, она обязательно должна его зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Такое требование содержит статья 651 ГК РФ.
Долгосрочный договор считают заключенным только с момента его государственной регистрации. Отсутствие таковой влечет недействительность договора.
В случае если договор аренды заключен менее чем на год и в нем содержится условие,
что при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок, его регистрировать не надо (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Есть еще один способ. Вместо одного долго-срочного может быть заключено с арендодателем несколько краткосрочных договоров (на срок менее года).
Сама регистрация отнимает немало времени. Как правило, на это уходит как минимум месяц. Бывает, что фирма уже платит арендные платежи, так и не начав процесс регистрации.
Это обстоятельство добавляет бухгалтерам трудностей. Возникает вопрос: можно ли в налоговом учете отразить затраты по незарегистрированному договору?
Пока договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не зарегистрирован, включать арендную плату по нему в налоговые расходы нельзя. Такое категоричное мнение высказал Минфин России в письме от 23 ноября 2015 года № 03-07-11/67890.
Затраты организации признаются расходами, учитываемыми при налогообложении прибыли, при условии их обоснованности и документального подтверждения. Это имеет прямое отношение и к арендным платежам. Ведь в расчетных документах по арендной плате должна быть информация о договоре, в соответствии с которыми расходы произведены. Договор аренды на срок не менее одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если же договор не прошел обязательную госрегистрацию,
он не считается заключенным, а значит, и не обеспечивает обоснованность арендных расходов и их документальное подтверждение. То есть требования, предъявляемые Налоговым кодексом к учитываемым при налогообложении прибыли расходам, не выполнены. Заметим, что ранее Минфин был не так категоричен и допускал послабление, признавая, что расходы на аренду все же можно учесть с момента получения арендованного имущества в пользование, но при условии, что согласно договору аренды арендатор получает в пользование здание до госрегистрации этого договора, а документы переданы на регистрацию (см., например, письмо Минфина России от 5 марта 2011 г. № 03-03-06/4/18).
Суды в данном вопросе долгое время были полностью на стороне налогоплательщиков. Расходы по незарегистрированному договору аренды недвижимости, заключенному на срок
не менее года, учитываются при расчете налога на прибыль, так как учет арендных платежей в расходах не зависит от государственной регистрации договора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 июня 2007 г. по делу № А05-12472/2006-1. Определением ВАС РФ
от 15 октября 2007 г. № 12342/07 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ). В постановлении ФАС Московского округа от 26 августа 2010 г. № КА-А41/9668-10 по делу
№ А41-7289/09 указано, что Налоговый кодекс не связывает отнесение арендных платежей к расходам с наличием государственной регистрации договора аренды.
А в постановлении ФАС Уральского округа от 25 января 2007 года № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06 судьи признали, что арендную плату по незарегистрированным договорам можно отнести к расходам, поскольку затраты были фактически понесены налогоплательщиком.
Что касается экономической целесообразности, то проблем не возникает. Как правило, достаточно объяснить, зачем вам нужно арендуемое помещение.
В пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66
«Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признается равным году. Например, договор, заключенный на период с 1 июня 2013 года по 31 мая 2014 года, требует госрегистрации.
И еще один момент, на который стоит обратить внимание.
В письме Минфина России от 18 января 2016 года № 03-03-06/1/1123 разъяснено, как учитывать расходы на аренду в целях налога на прибыль, если срок договора аренды превышает отчетный период, а платеж внесен единовременно. В этом случае расходы признаются для целей налогообложения прибыли равномерно в течение срока действия договора аренды.
Налоговый кодекс относит арендные платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Датой осуществления таких расходов может быть:
- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- дата предъявления документов, служащих основанием для производства расчетов;
- последнее число отчетного (налогового) периода.
Однако, как известно, расходы при методе начисления в общем случае учитываются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от даты фактической оплаты (п. 1 ст. 272 НК РФ). То есть единовременный арендный платеж, перечисленный за несколько месяцев вперед, является всего лишь предварительной оплатой, которая в расходах не учитывается (в отличие от кассового метода). На момент перечисления организацией предварительной оплаты услуга еще не оказана, и расходы как таковые еще не возникли.
В письме Минфин упоминает о том, что при признании арендных платежей в расходах требуется учитывать положения статей 318–320 Налогового кодекса. Что имеется в виду?
Дело в том, что все производственные расходы подразделяются на прямые и косвенные. Компания вправе самостоятельно определить и закрепить в учетной политике, какие расходы она относит к прямым. Если к таковым отнесены и арендные платежи, то и признавать их придется по мере реализации продукции.
Если стоимость аренды относится к косвенным расходам, то расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
В случае если условиями договора предусмотрено получение доходов в течение более чем одного отчетного периода и не предусмотрена поэтапная сдача товаров (работ, услуг), расходы распределяются налогоплательщиком с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (абз. 3 п. 1 ст. 272 НК РФ). Для реализации этого принципа налогоплательщик самостоятельно определяет срок, в течение которого расходы будут учитываться в налоговом учете. Очевидно, в случае с арендой это будет срок действия договора аренды. Это как раз будет согласовываться с требованием экономической обоснованности расходов, содержащимся в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса.
Порядок распределения расходов должен быть закреплен приказом по учетной политике организации в целях налогообложения.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Читайте также: