Налоговый учет купли продажи

Опубликовано: 23.04.2024

Как известно, одним из критериев отнесения того или иного имущества к основным средствам является возможность использовать его для получения дохода. Если те или иные активы перестают приносить экономическую выгоду, компании стараются расстаться с ними. Рассмотрим особенности, возникающие при реализации основных средств, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете.

Бухучет

Одним из условий признания в бухгалтерском учете выручки от реализации является переход к покупателю права собственности на объект купли-продажи (п. 12 ПБУ 9/99).

Документом, подтверждающим передачу продавцом основного средства по договору купли-продажи и принятие его покупателем, является акт. Его унифицированная форма утверждена Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7. Движимые активы передаются по форме ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)», недвижимые — ОС-1а «Акт о приеме-передаче здания (сооружения)».

Что касается недвижимого имущества, то подписание акта еще не означает, что право собственности на передаваемый объект перешло от продавца покупателю. Так как переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому до такой регистрации перехода права собственности на недвижимость продавец не может признать доход от ее продажи. Он должен по-прежнему учитывать реализуемые объекты на счетах бухучета.

Датой государственной регистрации прав на недвижимое имущество является день внесения соответствующих записей в Единый госреестр (закон от 21.07.97 № 122-ФЗ). Получается, что не зависимо от того, принял покупатель недвижимость по акту приемки-передачи или нет, до внесения записей в Единый госреестр о переходе права собственности продавец не оформляет бухгалтерские проводки (письма Минфина России от 06.09.06 № 03-06-01-02/35).

Амортизацию по основному средству продавец начисляет в бухучете до полного погашения его стоимости или его списания с учета (п. 21 ПБУ 6/01).

Списание с баланса основного средства при его выбытии не связано с государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект. По пункту 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта основных средств, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Поэтому главным условием для отражения выбытия имущества является не утрата права собственности, а отсутствие способности приносить выгоду. Понятно, что этот момент наступит тогда, когда продавец недвижимости передаст объект по акту приема-передачи покупателю.

Однако расходы признаются в отчете о прибылях и убытках только при наличии связи между произведенными расходами и поступлениями (п. 19 ПБУ 10/99). В этом заключается принцип соответствия доходов и расходов. Таким образом, до тех пор пока доход от реализации имущества не будет отражен в бухучете, расход в виде остаточной стоимости объекта признать нельзя (письмо Минфина России от 06.09.2006 № 03-06-01-02/35).

Пример 1

ООО «Актив» продает производственное здание по договорной стоимости 7 080 000 руб. (в т. ч. НДС — 1 080 000 руб.) на условиях 100-процентной предоплаты. По данным бухгалтерского и налогового учета первоначальная стоимость здания составляет 5 000 000 руб., начисленная за период эксплуатации амортизация — 2 000 000 руб. Предоплата в полной сумме поступила на расчетный счет организации в январе 2008 г. Тогда же подписан акт приемки-передачи объекта.

В марте 2008 года покупателем поданы документы на государственную регистрацию права собственности на здание. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на него было получено в мае 2008 года.

Продавец сделал следующие проводки:

в январе 2008 года

Дебет 51 Кредит 62-2
— 7 080 000 руб. — получена предоплата от покупателя;

Дебет 76-АВ Кредит 68 НДС
— 1 080 000 руб. — начислен НДС с суммы предоплаты;

в мае 2008 года

Дебет 62-1 Кредит 91-1
— 7 080 000 руб. — признан прочий доход от продажи здания;

Дебет 62-2 Кредит 62-1
— 7080 000 руб. — зачтена предоплата;

Дебет 91-3 Кредит 68-НДС
— 1 080 000 руб. — начислен НДС с выручки от реализации здания;

Дебет 68-2 Кредит 76-АВ
— 1 080 000 руб. — принят к вычету уплаченный в бюджет НДС с полученной предоплаты;

Дебет 01-2 Кредит 01-1
— 5 000 000 руб. — списана первоначальная стоимость выбывающего здания;

Дебет 02 Кредит 01-2
— 2 000 000 руб. — списана амортизация;

Дебет 91-2 Кредит 01-2
— 3 000 000 руб. (5 000 000 – 2 000 000) — признан прочий расход в сумме остаточной стоимости здания;

Дебет 91-9 Кредит 99
— 3 000 000 руб. (7 080 000 – 1 080 000 – 3 000 000) — сальдо прочих доходов за отчетный месяц.

Итак, при реализации недвижимого основного средства момент перехода права собственности не совпадает с моментом передачи объекта.

Налог на прибыль

Для расчета налога на прибыль доходом от реализации имущества признается выручка без учета НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). Датой получения дохода при методе начисления считается дата реализации имущества. Она определяется независимо от фактического поступления денежных средств в его оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Поэтому в налоговом учете, так же как и в бухгалтерском, доход от продажи основного средства формируется в момент перехода права собственности на него. Для недвижимого имущества это день регистрации права собственности покупателя, для движимых активов — дата подписания акта о приеме-передаче.

В налоговом учете движимые и недвижимые активы признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ). При их реализации полученный доход должен быть уменьшен на остаточную стоимость продаваемых объектов (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Амортизация перестает начисляться с 1-го числа месяца, следующего за тем месяцем, когда эти основные средства выбыли из состава амортизируемого имущества по любым основаниям (ст. 259 НК РФ).

Что касается признания выручки в налоговом учете при продаже недвижимости, то Минфин России в письме от 28.09.2006 № 07-05-06/241 разъяснил, что доходы от ее реализации признаются для целей налогообложения прибыли на дату перехода прав собственности на объект купли-продажи. То есть на дату государственной регистрации прав собственности покупателя на недвижимость. Однако это письмо является разъяснением по конкретному запросу.

В письме же от 03.07.2006 № 03-03-04/1/554 Минфин России высказал противоположную точку зрения. Так, по его мнению, обязанность уплативать налог на прибыль возникает с момента передачи объекта покупателю по акту приемки-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Причем вне зависимости от даты этой регистрации.

Таким образом, согласно разъяснениям ведомства, продавец должен отразить доход в том месяце, когда подписан акт приема-передачи имущества и поданы документы на регистрацию. Одновременно с этим ему необходимо признать и расход в сумме остаточной стоимости реализуемого объекта.

Данная позиция Минфина доведена до ФНС и согласована с ней. Поэтому у тех плательщиков налога на прибыль, которые не придерживаются позиции финансового ведомства и признают доход в день регистрации права собственности покупателя, есть риски возникновения спора с налоговыми органами.

Реализация движимого и недвижимого имущества является объектом обложения налогом на добавленную стоимость (ст. 146 НК РФ). При этом база по этому обязательному платежу определяется в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса. То есть налог должен быть начислен на всю продажную стоимость реализуемых объектов без включения в них НДС. В данном случае применяется налоговая ставка 18 процентов. Таков общий порядок.

При этом, реализуя недвижимые объекты, НДС-плательщик должен начислить налог на дату государственной регистрации права собственности. Так как передача права собственности на товар, который не отгружается и не транспортируется, приравнивается к его отгрузке (п. 3 ст. 167 НК РФ). Данный вывод содержится в письме Минфина России от 04.08.2005 № 03-04-11/196.

Как следует из письма Минфина России от 26.03.2007 № 03-07-05/16, база по НДС определяется в специальном порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса, при реализации имущества, в стоимости которого входной налог учтен частично. Например, при продаже объектов, используемых при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения). В этом случае облагаемая база равна разнице между выручкой от продажи объекта (с учетом НДС) и его балансовой стоимостью с учетом переоценок. А сумма фискального платежа рассчитывается по ставке, которая определяется как процентное отношение налоговой ставки к базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер процентной доли налога (п. 4 ст. 164 НК РФ). Кроме того, в такой ситуации остаточную стоимость амортизируемого имущества необходимо определять по данным бухучета. И важно подтвердить, что на момент принятия актива к учету в его первоначальную стоимость включена часть входного НДС.

Пример 2

ООО «Пассив» ведет два вида деятельности. В отношении одного из них применяется «вмененный» спецрежим, другой находится на традиционной системе налогообложения. В марте 2008 года фирма продала принтер, который был задействован в обоих видах бизнеса, за 94 400 руб., в том числе НДС. В момент оприходования данного основного средства часть суммы входного НДС по расходам, связанным с его покупкой, была включена в первоначальную стоимость принтера. Таким образом, налог в процессе эксплуатации актива был в определенном размере списан на себестоимость в составе расходов на амортизацию. По данным бухучета остаточная стоимость объекта на момент его продажи равна 59 000 руб.

Бухгалтер ООО «Пассив» рассчитал базу по НДС при реализации этого принтера в размере 44 400 руб. (94 400 – 50 000), а сумму самого налога — в сумме 6773 руб. (44 400 × 18/118).

Однако способ начисления НДС по пункту 3 статьи 154 Налогового кодекса достаточно рискованный. Так как в данной норме напрямую не говорится о его применении к ситуациям, когда входной НДС учтен в стоимости реализуемого имущества частично. Поэтому выходит, что НДС-плательщики, придерживающиеся этого порядка, не доплачивают налог в бюджет.

Таким образом, существует второй вариант начисления НДС на выручку от реализации данного вида имущества. Согласно ему, налоговую базу следует рассчитывать по двум разным правилам: специальным (установленным пунктом 3 статьи 154 кодекса) и общепринятым (определенным в пункте 1 статьи 154 кодекса).

Пример 3

Воспользуемся данными предыдущего примера.

Сначала определим, какая часть остаточной стоимости включает в себя НДС.

Расходы на приобретение принтера составили 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб. Так как принтер был предназначен для использования как в облагаемых, так и в не облагаемых НДС операциях, то на момент оприходования его первоначальная стоимость была увеличена только на некоторую часть НДС. Она была рассчитана пропорционально выручке от необлагаемых видов деятельности в общей сумме поступлений.

В периоде приобретения актива доход от «вмененной» деятельности составил 40 процентов всей выручки организации, поэтому в первоначальную стоимость принтера НДС был включен в размере 7200 руб. (18 000 руб. × 40%). Следовательно, техника была принята к учету в сумме 107 200 руб. (118 000 – 18 000 + 7200), из которых 47 200 руб. (7200 руб. / 18 × 118) — часть стоимости принтера с НДС и 60 000 руб. (107 200 – 47 200) — часть его стоимости без НДС. В процентном выражении первая составляющая будет равна 44% (47 200 руб. : 107 200 руб. × 100), вторая — 56% (60 000 руб. : 107 200 руб. × 100).

Таким образом, часть остаточной стоимости, которая включает в себя входной НДС, будет равна 25 960 руб. (59 000 руб. × 44%), а та, что не включает налог, — 33 040 руб. (59 000 руб. – 25 960 руб.) или (59 000 руб. × 56%).

Далее в этой же пропорции рассчитаем стоимость продажной цены принтера, которая приходится на каждую из частей.

Продажная цена принтера, которая приходится на часть остаточной стоимости, включающей в себя НДС, составит:
94 400 руб. × 44% = 41 536 руб.

Продажная цена принтера, которая приходится на часть остаточной стоимости, не включающей в себя НДС, составит:
94 400 руб. × 56% = 52 864 руб.

НДС, который должен быть предъявлен покупателю и уплачен в бюджет, будет равен:
(41 536 руб. – 25 960 руб.) × 18/118 + 52 864 руб. × 18/118 = 2376 руб. + 8064 руб. = 10 440 руб.

Налог на имущество

В отношении реализуемых объектов налог на имущество перестает начисляться с момента их списания с баланса фирмы. Для этого достаточно иметь подписанный акт приема-передачи активов.

Чтобы определить момент списания с баланса недвижимого актива, необходимо учитывать правила ведения бухгалтерского учета, а также условия договора купли-продажи недвижимости. Так, если в контракте сказано, что акт составляется до государственной регистрации права собственности, то объект недвижимости фирма должна списать с баланса по акту приемки-передачи. Следовательно, с этого же момента прекращается ее обязанность уплачивать налог на имущество по данному активу.

Эксперт компании «Гарант» С.В. Грановская

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация находится на общем режиме налогообложения. Между организацией (продавец) и покупателем заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (здание и земельный участок). Условиями данного договора (дополнительное соглашение) предусмотрена рассрочка платежа сроком на 3 года. Проценты за рассрочку платежа стоимость реализуемого объекта не увеличивают.
В каком порядке отражается в бухгалтерском учете организации-продавца реализуемый в рассрочку объект недвижимости?
В каком порядке отражаются проценты за рассрочку платежа (в общей сумме на дату реализации объекта или в течение 3 лет по мере погашения долга) в бухгалтерском и в налоговом учете организации-продавца?
На какую дату следует составить передаточные документы и счет-фактуру на реализуемый объект (на дату составления акта приемки-передачи или дату регистрации права собственности на объект)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации при реализации объекта недвижимого имущества его стоимость списывается с бухгалтерского учета в момент его выбытия.
Несмотря на отсутствие в договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества условия об его залоге до момента погашения долга, по нашему мнению, условие о залоге возникает в силу закона.
Сумма обеспечения определяется на основании условий договора и учитывается на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные" и списывается по мере погашения задолженности покупателем.
В бухгалтерском учете организации доход от реализации объекта недвижимого имущества в размере договорной стоимости отражается в составе прочих доходов в момент его выбытия.
Проценты за рассрочку оплаты стоимости объекта недвижимого имущества отражаются в составе прочих доходов ежемесячно в течение всего периода рассрочки.
В налоговом учете организации доход от реализации объекта недвижимого имущества отражается в составе доходов от реализации.
Проценты за рассрочку оплаты стоимости объекта недвижимого имущества отражаются в составе внереализационных доходов ежемесячно по мере начисления процентов в течение всего периода рассрочки.
Счет-фактура выставляется в течение пяти календарных дней с даты передачи объекта недвижимого имущества по акту приемки-передачи.

Обоснование вывода:

Бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет основных средств ведется на основании:
- Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (далее - ПБУ 6/01);
- Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания 91н);
- Плана счетов бухгалтерского учета финансово хозяйственной деятельности организаций и инструкцией по его применению, утвержденных приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - План счетов);
- Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение 34н).
Актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01, п. 2 Методических указаний 91н.
В соответствии с п. 76 Методических указаний 91н выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете организации на дату единовременного прекращения этих условий. Смотрите также письмо Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43.
На основании п. 29 ПБУ 6/01, п.п. 75-76 Методических указаний 91н стоимость объекта основных средств, который выбывает, в частности, в результате его продажи, или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Обоснование списания объекта основных средств подтверждается прекращением действия хотя бы одного из установленных п. 4 ПБУ 6/01 условий принятия такого актива к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств. Смотрите также письмо Минфина России от 25.12.2015 N 07-01-06/76480.
В силу п. 22 ПБУ 6/01 начисление амортизационных отчислений по выбывающему объекту основных средств прекращается с первого числа месяца, следующего за месяцем его списания с бухгалтерского учета организации.
Как следует из п. 30 ПБУ 6/01, выручка от продажи объектов основных средств принимается к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре.
Бухгалтерский учет доходов осуществляется в соответствии с ПБУ 9/99 "Доходы организации" (далее - ПБУ 9/99). Учет расходов в целях бухгалтерского учета осуществляется в соответствии с ПБУ 10/99 "Расходы организации" (далее - ПБУ 10/99).
В соответствии с п. 31 ПБУ 6/01 доходы и расходы от продажи основных средств, бывших в употреблении, вне зависимости от осуществляемого вида деятельности признаются на основании п. 7 ПБУ 9/99 и п. 11 ПБУ 10/99 в составе прочих доходов и расходов и отражаются в бухгалтерском учете по счету 91 "Прочие доходы и расходы" в том отчетном периоде, к которому они относятся (то есть в периоде их продажи).
При этом организации следует закрепить в учетной политике порядок списания стоимости объекта основных средств в бухгалтерском учете при его выбытии, ориентируясь на нормы ПБУ 6/01, Методических указаний 91н и Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета.
Согласно Плану счетов для учета выбытия объектов основных средств к счету 01 "Основные средства" может открываться субсчет "Выбытие основных средств".
В дебет этого субсчета переносится первоначальная стоимость выбывающего объекта, а в кредит - сумма накопленной амортизации. Одновременно со списанием стоимости основного средства подлежит списанию сумма накопленных амортизационных отчислений.
В таком случае в бухгалтерском учете делают следующие проводки:
Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01, субсчет "Основные средства в эксплуатации"
- списана первоначальная стоимость выбывающего объекта основных средств;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств"
- списана амортизация, накопленная к моменту выбытия объекта основных средств;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств
- списана остаточная стоимость объекта основных средств.
При этом использование субсчета "Выбытие основных средств" необязательно и, как уже было отмечено, организации следует закрепить в учетной политике порядок списания стоимости объекта основных средств в бухгалтерском учете при его выбытии.
При продаже объекта недвижимости на условиях отсрочки (рассрочки) платежа, как в рассматриваемой ситуации, прочий доход отражается в бухгалтерском учете в полной сумме дебиторской задолженности покупателя на дату перехода к нему права собственности на объект недвижимости (п.п. 10.1, 6.2, пп. "г" п. 12 ПБУ 9/99).
Для признания прочего дохода от реализации объекта недвижимости в бухгалтерском учете необходимо выполнение всех условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99, в том числе возникновение права на получение этого дохода, возможности определения суммы прочего дохода (п. 16, пп.пп. "а", "б" п. 12 ПБУ 9/99).
При этом в отношении суммы процентов за предоставленную отсрочку (рассрочку) оплаты на дату продажи объекта недвижимости указанные условия не выполняются.
Соответственно, на эту дату прочий доход от продажи объекта недвижимости признается в сумме дебиторской задолженности покупателя по оплате объекта недвижимости в размере его договорной стоимости.
В последующем ежемесячно по мере начисления процентов организация-продавец производит корректировку суммы прочего дохода (поступлений от реализации объекта недвижимости) (п.п. 7, 10.1, 6.4 ПБУ 9/99).
Бухгалтерские записи будут следующими (в части отражения выручки):
Дебет 62 Кредит 91-1
- признан прочий доход в размере договорной стоимости реализуемого объекта недвижимости.
Далее, ежемесячно по мере начисления процентов делается запись:
Дебет 62 субсчет "Проценты" Кредит 91-1
- отражено увеличение прочего дохода на сумму процентов за текущий месяц.
Следует отметить, что проценты за предоставленную отсрочку (рассрочку) оплаты организация-продавец может учитывать в составе прочих доходов как проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств (п. 7 ПБУ 9/99, Толкование Р103 "Оценка дебиторской и кредиторской задолженности при значительных отсрочках платежей" (принято Комитетом по толкованиям 26.11.2010, утверждено в итоговой редакции 10.01.2011)).
В соответствии с п. 7 ПБУ 1/2008 "Учетная политика организации" порядок учета доходов в виде процентов за предоставление отсрочки (рассрочки) оплаты организации следует закрепить в учетной политике.

К сведению:
В соответствии п.п. 1, 5 ст. 488, п.п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п.п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), если иное не предусмотрено договором купли-продажи, объект недвижимости, проданный на условиях отсрочки (рассрочки) оплаты, до момента полной оплаты покупателем признается находящимся в залоге у продавца, то есть в данном случае возникает ипотека в силу закона.
Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации, которая осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой (если иное не установлено федеральным законом). Ипотека возникает с момента государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 11, ст. 19, п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ, ч. 7 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" такая регистрация удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.
Соответственно, на дату государственной регистрации перехода права собственности договорная стоимость объекта недвижимости, находящегося в залоге, отражается на забалансовом счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
Затем на основании п. 3 ст. 11, п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ, ч. 2 ст. 16 Закона N 218-ФЗ, Инструкции по применению Плана счетов по мере погашения задолженности и на дату окончания расчетов сумма обеспечения списывается с забалансового учета.
В рассматриваемой ситуации, несмотря на то обстоятельство, что условиями договора купли-продажи объекта недвижимого имущества условие о залоге имущества до момента погашения долга покупателем не предусмотрено, по нашему мнению, условие о залоге возникает в силу закона.
Согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации о наличии и движении полученных гарантий в обеспечение выполнения обязательств и платежей, а также обеспечений, полученных под товары, переданные другим организациям (лицам), предназначен забалансовый счет 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные".
При этом, если в гарантии не указана сумма, для бухгалтерского учета она определяется исходя из условий договора.
Суммы обеспечений, учтенные на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные", списываются по мере погашения задолженности.

Налоговый учет

В соответствии с п. 1 ст. 249 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль организаций выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации.
В общем случае на основании п. 3 ст. 271 НК РФ при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ.
В силу нормы ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В п. 3 ст. 271 НК РФ с 1 января 2013 года закреплено, что датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на государственную регистрацию).
Следует отметить, что в соответствии с п.п. 1, 3 ст. 271, пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ условие о реализации объекта недвижимости в кредит или с отсрочкой (рассрочкой) его оплаты не оказывает влияние на порядок налогового учета доходов и расходов по этой операции, поскольку они признаются независимо от фактического поступления денежных средств.
На основании п. 4 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, п. 6 ч. 2 ст. 250 НК РФ если по условиям договора покупатель уплачивает проценты за полученную отсрочку (рассрочку) оплаты недвижимости, то такие проценты являются платой за коммерческий кредит (платой за пользование денежными средствами) и учитываются для целей налогообложения прибыли в составе внереализационных доходов.
Смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998.
По мнению налоговых органов, выраженному в письме УФНС России по г. Москве от 27.12.2004 N 26-12/84667, при реализации товаров на условиях коммерческого кредита, предоставленного под проценты, применяются нормы ч.ч. 6 и 7 ст. 316 НК РФ о товарном кредите.
На основании указанных норм сумма процентов, начисленных за период от момента передачи объекта недвижимости покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности, учитывается в составе выручки от реализации, а проценты, начисленные после перехода права собственности на объект недвижимости до момента полного расчета по обязательствам, включаются в состав внереализационных доходов.
При этом согласно п. 6 ст. 271 НК РФ по договорам займа и иным аналогичным договорам (иным долговым обязательствам, включая ценные бумаги), срок действия которых приходится более чем на один отчетный период, в целях настоящей главы доход признается полученным и включается в состав соответствующих доходов на конец месяца соответствующего отчетного периода. В случае прекращения действия договора (погашения долгового обязательства) до истечения отчетного периода доход признается полученным и включается в состав соответствующих доходов на дату прекращения действия договора (погашения обязательств).
Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации доход в виде процентов за рассрочку оплаты объекта недвижимого имущества признается полученным ежемесячно на последнее число месяца, а также на дату, когда оплата полностью произведена.

НДС

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения по НДС признается, в частности, реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.
Пунктом 1 ст. 167 НК РФ установлено, что моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено данной статьей НК РФ, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.
На основании положений п. 3 и п. 16 ст. 167 НК РФ при реализации недвижимого имущества датой отгрузки признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.
То есть момент определения налоговой базы по НДС при реализации объекта недвижимости определяется до даты государственной регистрации права собственности покупателя на данное имущество.
Смотрите также письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации датой отгрузки в целях исчисления НДС признается дата передачи объекта на основании акта приемки-передачи, то есть 7 июня.
На основании п.п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ в течение пяти календарных дней со дня передачи объекта недвижимости продавец выставляет счет-фактуру на имя покупателя.
Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации счет-фактуру организация-продавец выставляет в течение пяти календарных дней со дня передачи объекта недвижимого имущества по акту приемки-передачи.

К сведению:
До 1 июля 2014 года вопрос о моменте отгрузки для определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимости был спорным. Поскольку права на имущество, подлежащие государственной регистрации, переходят с момента такой регистрации, независимо от фактической передачи недвижимости по акту моментом определения налоговой базы по НДС считалась наиболее ранняя из двух дат:
- день государственной регистрации перехода права собственности;
- день оплаты, частичной оплаты, полученной в счет предстоящей продажи объекта недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).
Такой вывод был представлен в письмах Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, от 05.05.2006 N 03-04-11/80, от 16.03.2006 N 03-04-11/53, от 04.08.2005 N 03-04-11/196, а также в судебной практике (постановления ФАС Московского округа от 01.10.2010 N КА-А40/11546-10, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.07.2007 N Ф04-4455/2007(35961-А46-14), ФАС Поволжского округа от 14.06.2011 N Ф06-3724/11, от 02.02.2010 N А12-11515/2009, ФАС Северо-Западного округа от 08.12.2011 N Ф07-141/11).
В постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.02.2010 N А19-12414/09 суд указал, что обязанность исчислить НДС возникает в момент передачи недвижимого имущества покупателю.
Вместе с тем судебная практика такую точку зрения не поддерживала.
При этом, если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галимарданова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

«Клерк» Рубрика Бухгалтерский учет

Основные сложности бухгалтерского и налогового учета объектов недвижимости обусловлены тем, что право собственности на недвижимые вещи, возникновение таких прав, их переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земля, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, перемещение которых без ущерба для них невозможно. К недвижимым вещам относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствии с российским налоговым законодательством взимается государственная пошлина. Ее размер для организаций составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

УЧЕТ У ПРОДАВЦА
Бухгалтерский учет

Для продавца недвижимости основным является вопрос о том, когда ему следует списать с баланса проданный объект: в момент подписания акта приемки-передачи или только после того, как пройдет государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю? Обратимся к ПБУ 6/01. Для признания актива объектом ОС необходимо единовременное выполнение условий, предусмотренных п. 4 ПБУ 6/01:

• использование в производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд либо для сдачи в аренду;
• использование в течение длительного времени (срок полезного использования - свыше 12 мес.);
• последующая перепродажа актива не предполагается;
• актив способен приносить доход в будущем.

На дату единовременного прекращения действия этих условий организация должна признать выбытие объекта ОС. При продаже здания все перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 условия перестают выполнятся в момент передачи этого здания покупателю, т.е. в момент подписания акта приема-передачи. Поэтому именно в этот момент продавец должен признать в бухгалтерском учете выбытие ОС. Такой вывод содержится и в письме Минфина России от 16.04.2004 N 04-05-06/43. Таким образом, с момента подписания акта приема-передачи продавец должен исключить объект недвижимости (здание) из состава ОС или доходных вложений (в зависимости от того, на каком счете учитывалось проданное имущество). Соответственно с первого числа следующего месяца продавец должен прекратить начисление амортизационных отчислений по этому зданию (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний по учету ОС). При этом возникает следующая проблема. Одним из условий признания выручки (поступления от продажи) в бухучете является переход права собственности на товар от продавца к покупателю (п. 12 "г" ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Поскольку при продаже недвижимости дата перехода права собственности определяется датой государственной регистрации, то продавец может признать выручку от продажи недвижимости в бухгалтерском учете только на дату государственной регистрации прав на имущество. До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю продавец здания продолжает оставаться его титульным собственником. Соответственно с момента подписания акта приема-передачи недвижимого имущества до даты госрегистрации продавец должен продолжать учитывать недвижимость на своем балансе. На каком счете должно учитываться такое имущество? В нормативных документах ответа на этот вопрос нет. На наш взгляд, рассуждения здесь могут быть такими. Любое имущество (вещь), предназначенное для продажи, является товаром (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Для обобщения информации о движении отгруженных товаров, выручка от продажи которых определенное время не может быть признана в бухучете, предназначен счет 45 "Товары отгруженные". В этой связи продавец недвижимого имущества может учесть стоимость переданного по акту здания именно на счете 45.

Пример 1.

ООО "Фокус" продает объект ОС - здание. По договору купли-продажи недвижимости стоимость здания составляет 3 540 000 руб., в том числе НДС - 540 000 руб.

Первоначальная стоимость здания по данным бухгалтерского и налогового учета Продавца составляет 2 300 000 руб. Начисленная за период эксплуатации здания амортизация - 300 000 руб.

Передача здания по акту приема-передачи произведена покупателю в январе 2006 г., стоимость здания полностью оплачена покупателем тогда же. Документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость поданы покупателем в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В бухгалтерском учете ООО "Фокус" в январе 2006 г. должны быть сделаны следующие проводки:

Дебет 51 - Кредит 62 - 3 540 000 руб. - получена оплата от покупателя по договору купли-продажи здания;

Дебет 62 - Кредит 68/"НДС" - 540 000 руб. - начислен НДС в бюджет с предоплаты в момент поступления денег от покупателя;

Дебет 45 - Кредит 01/

"Выбытие ОС" - 2 000 000 руб. - списана остаточная стоимость здания, переданного покупателю по акту.

Пример 1 (продолжение).

В марте 2006 г. (в момент перехода права собственности на недвижимость) в бухгалтерском учете ООО "Фокус" делаются следующие проводки:

Дебет 62 - Кредит 91 - 3 540 000 руб. - отражена выручка по договору купли-продажи здания;

Дебет 91 - Кредит 45 - 2 000 000 руб. - в составе расходов отражается остаточная стоимость здания;

Дебет 91 - Кредит 68/"НДС" - 540 000 руб. - НДС со стоимости проданного здания начислен к уплате в бюджет ;

Дебет 68/"НДС" - Кредит 62 - 540 000 руб. - принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты .

Согласно п. 14 ст. 167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы по НДС является день оплаты предстоящей поставки товаров, то на день отгрузки товаров в счет поступившей ранее оплаты также возникает момент определения налоговой базы. При этом суммы налога, ранее исчисленные налогоплательщиком с предоплаты, подлежат вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Налоговый учет (налог на прибыль)

В налоговом учете доходом от реализации здания признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ), из которой исключается НДС (п. 1 ст. 248 НК РФ). Поскольку у продавца в налоговом учете здание числилось в составе амортизируемого имущества, то полученный доход от реализации уменьшается на остаточную стоимость здания (подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ), определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ при методе начисления датой получения доходов от реализации (выручки) признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату. Дата реализации товаров определяется в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ. Это переход права собственности на недвижимость, который происходит на дату госрегистрации (см. выше). Таким образом, при продаже недвижимости в соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ выручка должна признаваться в налоговом учете продавца на дату госрегистрации права собственности. В условиях рассмотренного выше примера выручка от реализации здания в сумме 3 000 000 руб. должна быть признана в налоговом учете ООО "Фокус" в марте 2006 г. Казалось бы, нормы НК РФ в этом вопросе предельно понятны. Однако специалисты Минфина России почему-то считают, что обязанность по уплате налога на прибыль возникает у продавца с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи ОС вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. письмо от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301). То есть, в условиях примера 1, выручка от реализации здания, по мнению Минфина, должна быть признана продавцом в налоговом учете в январе 2006 г. Отметим, что до недавнего времени специалисты финансового ведомства придерживались иной точки зрения. В более раннем письме того же Минфина России был сделан однозначный вывод, что в налоговом учете доход от продажи объекта ОС признается на дату перехода права собственности на объект, т.е. на дату регистрации права собственности покупателя на имущество (см. письмо от 26.10.2004 N 03-03-01-04/1/85). Почему позиция чиновников изменилась? Ответа на этот вопрос у нас нет. Никакие нормы законодательства в этом отношении изменений не претерпели. И на наш взгляд, утверждение о необходимости признания выручки от реализации на дату подписания акта приемки-передачи является необоснованным. Закон однозначно указывает на то, что выручка должна признаваться в составе доходов только после государственной регистрации прав на здание. К сожалению, следование закону может привести к спору с налоговым органом. Если вы спорить не готовы, воспользуйтесь разъяснениями Минфина России и включите выручку от реализации здания в налоговую базу по налогу на прибыль в том периоде, когда здание было передано покупателю по акту. А вот вопрос о том, когда по проданному зданию следует прекратить начисление амортизации, решается однозначно. В соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошло полное списание стоимости такого объекта, либо когда данный объект выбыл из состава амортизируемого имущества налогоплательщика по любым основаниям. Одним из существенных признаков, необходимых для признания имущества амортизируемым, является использование его налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ). После передачи здания покупателю по акту приемки-передачи возможность использования здания для извлечения дохода у продавца прекращается, и следовательно с этого момента здание перестает отвечать признакам амортизируемого имущества у продавца. Поэтому продавец недвижимости должен прекратить начисление амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла передача недвижимого имущества покупателю по акту приема-передачи. Такой же вывод содержится в письме Минфина России от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301.

УЧЕТ У ПОКУПАТЕЛЯ
Бухгалтерский учет

Затраты на приобретение объектов недвижимости, не оформленные документами, подтверждающими их госрегистрацию в установленных законодательством РФ случаях, учитываются на балансе принимающей стороны (покупателя) наряду с собственным имуществом (п. 41 Положения по ведению бухучета и отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н). При этом нормативными актами бухгалтерского учета допускаются два способа учета объектов недвижимости. Первый способ - недвижимость может числиться в составе вложений во внеоборотные активы на счете 08 до даты госрегистрации. Второй способ - допускается досрочное (т.е. до регистрации права собственности) включение покупателем недвижимости в состав ОС с выделением ее на отдельном субсчете к счету 01 "Имущество, по которому документы поданы на госрегистрацию". При этом в соответствии с п. 52 Методических указаний по учету ОС для включения незарегистрированного объекта в состав ОС должны выполняться два условия: 1) документы переданы на государственную регистрацию; 2) объект ОС фактически эксплуатируется. Выбор способа учета незарегистрированного, но уже фактически эксплуатируемого имущества осуществляется главным бухгалтером организации при формировании учетной политики организации и утверждается руководителем.

Пример 2.

Рассмотрим ситуацию, приведенную в примере 1, с точки зрения покупателя - фирмы "Лига".

Предположим, что учетной политикой фирмы "Лига" предусмотрен обособленный учет здания на счете 01.

Здание введено в эксплуатацию в январе 2006 г.

Документы на госрегистрацию поданы в феврале 2006 г., госрегистрация состоялась в марте 2006 г.

В январе 2006 г. в бухгалтерском учете фирмы "Лига" делаются следующие проводки:

Дебет 60 - Кредит 51 - 3 540 000 руб. - в соответствии со счетом и договором купли-продажи стоимость здания оплачена продавцу;

Дебет 08 - Кредит 60 - 3 000 000 руб. - учтена стоимость здания в составе вложений во внеоборотные активы на дату подписания акта приема-передачи;

Дебет 19 - Кредит 60 - 540 000 руб. - учтен НДС по зданию;

В феврале 2006 г.:

Дебет 01/ "ОС, документы

по которым поданы

на госрегистрацию" -

Кредит 08 - здание, принято к учету в составе ОС.

Глава 21 НК РФ не устанавливает никаких особых правил применения налоговых вычетов "входного" НДС по расходам на приобретение объекта недвижимости. С 1 января 2006 г. для вычета "входного" НДС уже не важен факт оплаты приобретенных товаров. Вычеты НДС по приобретенным ОС осуществляются в общеустановленном порядке при одновременном выполнении следующих трех условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ: 1) ОС приобретены для операций, облагаемых НДС; 2) ОС приняты к учету; 3) имеется должным образом оформленный счет-фактура поставщика, в котором сумма НДС выделена отдельной строкой. Таким образом, для вычета "входного" НДС покупатель должен иметь счет-фактуру от продавца недвижимости. А продавец, как мы писали выше, должен оформить счет-фактуру в течение 5 дней с момента госрегистрации прав на недвижимое имущество покупателем, т.е. в нашем примере в марте 2006 г. Но предположим, что в условиях примеров 1 и 2 продавец при продаже здания руководствовался рекомендациями Минфина: отразил реализацию имущества для целей налогообложения в момент передачи недвижимости по акту приема-передачи (т.е. в феврале 2006 г.) и выдал покупателю здания счет-фактуру. В этом случае, на наш взгляд, покупатель здания может принять НДС к вычету в феврале 2006 г. в момент принятия здания к учету в составе ОС (при соблюдении остальных условий, предусмотренных статьями 171, 172 НК РФ). При этом нужно иметь в виду следующее. Абзацем 3 п. 1 ст. 172 НК РФ предусмотрено, что по объектам ОС вычет НДС производится в полном объеме после принятия на учет данных ОС, в том числе оборудования к установке. Из буквального прочтения данной нормы Кодекса следует: если недвижимое имущество учтено на счете 08, то принять к вычету "входной" НДС покупатель сможет только после того, как недвижимость будет переведена в состав ОС. И такой позиции, как правило, придерживаются налоговые органы на местах. Но у Минфина на этот счет другое мнение. Специалисты финансового ведомства считают, что принять "входной" НДС к вычету покупатель недвижимого имущества может и до перевода объекта недвижимости на счет 01 при условии ввода объекта в эксплуатацию и подачи документов на госрегистрацию (см. письмо от 13.07.2005 N 03-04-11/158). То есть, по мнению Минфина, принять НДС к вычету можно и в том случае, если недвижимое имущество до момента госрегистрации продолжает учитываться покупателем на счете 08. Какой позиции придерживаться - решать вам. Позиция Минфина России, конечно, выгодна налогоплательщикам, поскольку позволяет заявить вычет раньше. Но нужно учитывать, что вычет НДС до момента принятия здания к учету на счете 01 может привести к спору с налоговым органом.

Начисление амортизации в бухгалтерском и налоговом учете Бухгалтерское законодательство позволяет начать начислять амортизацию по объекту недвижимости еще до госрегистрации права собственности на него. Согласно п. 52 Методических указаний по учету ОС для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо выполнение двух условий: 1) объект недвижимости введен в эксплуатацию; 2) поданы документы на госрегистрацию. Согласно налоговому законодательству объекты недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 8 ст. 258 НК РФ). При этом в соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Таким образом, в налоговом учете для начала начисления амортизации по объекту ОС, права на который подлежат госрегистрации, необходимо (так же, как и в бухучете) выполнение двух условий (см. письмо Минфина от 17.11.2004 N 03-03-01-04/1/111):

• включение ОС в амортизационную группу (наличие документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав);
• ввод ОС в эксплуатацию.

Обратите внимание на правильное определение даты начала начисления амортизации: амортизация начисляется с месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию (при условии, что документы на госрегистрацию уже поданы). В противном случае (если документы не поданы), необходимо дождаться месяца, когда произойдет подача документов на госрегистрацию. Проиллюстрируем эти нехитрые правила на примерах:

Дата ввода в эксплуатацию (месяц)	Дата подачи документов на госрегистрацию (месяц)	Дата начала начисления амортизации
январь	январь	1 февраля
январь	февраль	1 февраля
январь	март	1 марта
февраль	январь	1 марта

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Как отмечалось выше, продаваемое здание выбывает у продавца из состава ОС на дату подписания акта приемки-передачи здания (т.е. на дату передачи здания покупателю). Поэтому у продавца здание подлежит обложению налогом на имущество только до момента списания объекта ОС с бухгалтерского учета, т.е. до даты передачи его покупателю по акту приемки-передачи (см. письмо Минфина России от 05.08.2005 N 03-06-01-04/317). У покупателя объект недвижимости вплоть до даты госрегистрации может числиться как на счете 01 "Основные средства", так и на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в зависимости от учетной политики). Формально в налоговую базу по налогу на имущество стоимость недвижимости должна включаться с того момента, когда в соответствии с решением организации недвижимое имущество будет принято к бухучету в качестве объекта ОС на счет 01. Имущество, учитываемое на счете 08, не является объектом обложения налогом на имущество. Таким образом, момент включения приобретенного в здания в налоговую базу по налогу на имущества определяется исключительно моментом принятия его к учету на счете 01 в соответствии с учетной политикой организации. Этот подход находит понимание в Минфине России (см. письма от 21.06.2005 N 03-06-01-04/284 и от 13.04.2004 N 04-05-06/39). Однако специалисты налоговой службы придерживаются иной точки зрения по данному вопросу. Налоговики считают, что объект недвижимости должен признаваться объектом налогообложения по налогу на имущество с момента начала фактической эксплуатации независимо от факта подачи документов на госрегистрацию и, соответственно, независимо от того, на каком счете он учитывается (01 или 08). Факт подачи документов на государственную регистрацию имеет значение только для определения начала начисления амортизации по этому объекту основных средств. Такая точка зрения нашла отражение, например, в письме УФНС России по г. Москве от 27.04.2005 N 18-11/1им/30479.

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

1. Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
2. В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
3. Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
4. Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
5. Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
6. Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
7. Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
8. При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
9. Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

главный бухгалтер ООО «Ресурс», аудитор

Юридические и организационные аспекты

С развитием рыночной экономики система скидок получила широкое развитие в оптовой и розничной торговле, на предприятиях общественного питания, в сфере оказания бытовых услуг. Система скидок в организации направлена на создание более выгодных, чем у конкурентов, условий, что помогает привлечь большее количество покупателей и, соответственно, повысить уровень продаж. Применение скидок может быть продиктовано проведением рекламной акции, сезонностью товара, маркетинговой политикой и многими другими факторами.

Ни в гражданском, ни в налоговом законодательстве нет определения понятия «скидка», но? в соответствии с обычаями делового оборота скидка — это установленное в процентах снижение продажной цены для ранее заявленной категории товара или категории покупателей, исполнивших условия для ее получения.

Скидки могут распространяться на последующие закупки товаров или на ранее приобретенные товары. Скидки могут предоставляться непосредственно в инвойсе (счете) или за рамками инвойса (счета). Это скидки на объем закупок, накопительные скидки, скидки за форму оплаты, скидки в зависимости от срока оплаты, скидки за соблюдение графика оплат, за продвижение нового товара, кредит-ноты и др. В розничной торговле могут применяться скидки в определенные дни или в определенные часы работы магазинов и др.

В зависимости от условий предоставления скидки она может рассматриваться как:

• согласование новой цены договора или
• изменение цены, произошедшее после заключения договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). По общему правилу изменение и расторжение договора возможны также по соглашению сторон. Если иное не предусмотрено в договоре и в законе, то ни одна из сторон не может в одностороннем порядке изменить цену договора без внесения в него корректировок.

В договоре стороны могут указать особые условия, при которых возможно изменение его цены. Например, это могут быть условия, связанные с сезонными колебаниями цен на рынке на определенный товар, ожидаемые изменения на рынке продавцов, которые могут также отразиться на цене товара по договору, и т.п. Таким образом, изменение цены договора в сторону уменьшения вполне оправдано, поскольку оно вызвано особыми экономическими условиями.

По обычаям делового оборота, предоставление скидки оформляется направлением в адрес покупателя уведомления о предоставлении скидки.

Для того, чтобы свести к минимуму все возможные претензии со стороны налоговых органов, действующая система скидок должна быть закреплена во внутренних нормативных документах организации-продавца и предусмотрена в маркетинговой политике как составной части учетной политики. Можно утвердить в организации «Положение о скидках» как приложение к учетной политике. Чтобы это Положение можно было считать внутренним нормативным актом, оно должно действовать в течение длительного периода времени и устанавливать общий порядок предоставления скидок покупателям. Если организация предоставляет своим покупателям индивидуальные скидки, в Положении о скидках следует это указать, но тогда правила применения скидок следует прописать в условиях договора (дополнительного соглашения к нему) или сделать в договоре ссылку на маркетинговую политику.

Особо следует остановиться на таком понятии, как кредит-нота. В международном законодательстве нотой называют двустороннее соглашение. Кредит-нота (англ. credit note) — это расчетный документ, в котором содержится извещение, посылаемое одной из сторон другой стороне о записи в кредит счета последней определенной суммы ввиду наступления какого-либо обстоятельства, создавшего у другой стороны право требования этой суммы. Кредит-ноты облегчают процесс управления расчетами с клиентами, поскольку могут рассматриваться как корректирующие по отношению к счету, то есть сторнирующие документы, по которым впоследствии формируются сторнирующие бухгалтерские записи на выборочные позиции счета-фактуры, либо на все количество, либо на его часть.

Скидки, предоставляемые на ранее отгруженный товар, рекомендуется оформлять документами (накладными, счетами-фактурами со знаком минус).

Бухгалтерский учет скидок

У продавца

В соответствии с пп. 5, 6 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н, выручка от продажи товаров является доходом от обычных видов деятельности и принимается к бухгалтерскому учету в сумме, исчисленной в денежном выражении, равной величине поступления денежных средств и иного имущества и (или) величине дебиторской задолженности. При этом общий объем выручки от продажи товаров в бухгалтерском учете должен определяться с учетом скидок, предоставленных покупателю на основании договоров (п. 6.5 ПБУ 9/99). Согласно п. 6.4 ПБУ 9/99 в случае изменения обязательства по договору первоначальная величина поступления и (или) дебиторской задолженности корректируется исходя из стоимости актива, подлежащего получению организацией.

Таким образом, в целях бухгалтерского учета предоставляемые скидки со стоимости купленных товаров расцениваются как уменьшение ранее заявленной продавцом цены продажи товара.

Приведем примеры отражения в бухгалтерском учете скидок на конкретных числовых примерах.

Если продавец предоставляет покупателю скидку одновременно с отгрузкой товара (первая группа скидок), то в учете такая скидка специально не отражается. Выручка у продавца определяется на основании фактической цены продажи. У покупателя скидка также не учитывается.

Cкидка может также предоставляться в случае оплаты товара в течение определенного срока.

Продавцом могут быть предоставлены покупателю накопительные скидки, если покупатель приобретает товар на определенную сумму или в определенном количестве. Это может происходить не единовременно, а при последующих сделках. Поэтому и сумма скидки получит отражение не сразу, а при отгрузке той партии товара, покупка которой дает возможность покупателю использовать право на скидку.

Продавец предоставляет скидку покупателям в зависимости от количества купленного ими товара одного вида. Например, при покупке двух единиц одного товара магазин розничной торговли предоставляет покупателю скидку — третья единица этого товара бесплатно.

На наш взгляд, нет необходимости отражать в бухгалтерском учете продажную стоимость товаров, предоставленных покупателям бесплатно. Стоимость предоставленных бесплатно товаров должна отражаться во внутреннем учете магазина.

Продавец товара предоставляет скидку на поставленный им товар в последующем (следующий отчетный период, год).

У покупателя

В соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Учет материально-производственных запасов» ПБУ 5/01, утв. приказом МФ РФ от 09.06.2001 № 44н, товары являются частью материально-производственных запасов (далее по тексту — МПЗ) организации, приобретенных или полученных от других юридических и физических лиц и предназначенных для продажи. Согласно п.п. 5, 6 ПБУ 5/01 МПЗ принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации).

Величина оплаты и (или) кредиторской задолженности определяется с учетом всех предоставленных организации согласно договору скидок (накидок) в соответствии с п. 6.5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом МФ РФ от 06.05.1999 № 33н.

Согласно п. 12 ПБУ 5/01 фактическая себестоимость МПЗ, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации. Это означает, что если, например, товар приобретен в мае, а скидка на его оплату была предоставлена в июне, то фактическая себестоимость товара, сформированная в мае, не может изменяться, в связи с чем такая скидка учитывается при формировании фактической себестоимости товара, приобретенного в июне.

Налогообложение при предоставлении скидок на товары

Согласно п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В п. 1 ст. 154 НК РФ указано, что налоговая база при реализации товаров определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено ст. 40 НК РФ, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Итак, по общему правилу ценой реализации товаров, работ или услуг для целей налогообложения является цена сделки, указанная сторонами. Пока не доказано обратное, предполагается, что цена, по которой реализуется товар, соответствует уровню рыночных цен.

При этом в п. 2 ст. 40 НК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев, когда налоговые органы вправе контролировать правильность применения цен товаров, работ или услуг по сделкам в следующих ситуациях:

• между взаимозависимыми лицами;
• по товарообменным (бартерным) операциям;
• при внешнеторговых сделках;
• при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода времени, кроме случаев, когда организация предоставляет покупателям скидки.

В соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ при определении цены учитываются обычные при заключении сделок между не взаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки. В частности, учитываются скидки, вызванные:

• сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
• потерей товарами качества или иных потребительских свойств;
• истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
• маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов.

Таким образом, для целей налогообложения заключение организацией сделки по цене ниже тех, которые обычно применяются на рынке, может быть признано обоснованным.

В аналогичном порядке, в соответствии с п. 6 ст. 274 НК РФ, определяются рыночные цены на товары в целях исчисления доходов для определения налоговой базы по налогу на прибыль.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что скидки, если порядок их предоставления оформлен надлежащим образом (предусмотрены договором или внутренними документами организации), уменьшают налоговую базу по НДС и по налогу на прибыль.

Однако налоговые органы зачастую пытаются оспорить цену по сделке, которая отклоняется в сторону понижения от цен по идентичным сделкам. Подобная арбитражная практика сложилась практически по всем округам и вся она в пользу налогоплательщика. Одна судебная тяжба дошла до Высшего Арбитражного суда (постановление Президиума ВАС РФ № 11583/04 от 18.01.2005). Налоговые органы проигрывают подобные дела в связи с тем, что используемая ими информация о ценах, полученная от официальных органов власти, по мнению судов, не является информацией о рыночных ценах.

Налог на добавленную стоимость

Если предоставление скидки и, соответственно, изменение цены товара происходит в одном налоговом периоде с отгрузкой товара, продавец заменяет покупателю выданную ему ранее счет-фактуру, который отражается в книге продаж у продавца и в книге покупок у покупателя, а «старый» счет-фактура просто уничтожается обеими сторонами сделки.

Но в действующем налоговом законодательстве не прописана ситуация, когда покупателю предоставляется скидка, в результате чего цена уже реализованного и оприходованного покупателем товара меняется в следующем налоговом периоде (Примеры 4 и 7). Выдача покупателю «отрицательной» накладной, в которой все цены указаны со знаком «минус», действующим законодательством не запрещена, а вот «отрицательный» счет-фактура главой 21 Налогового кодекса не предусмотрен.

По мнению ряда специалистов, в случае предоставления скидки за прошлый период необходимо внести изменения в первоначально выставленный счет-фактуру. Сделать это должен поставщик, исправляя как свой счет-фактуру, так и счет-фактуру покупателя. После этого продавцу необходимо внести изменения в книгу продаж, а покупателю откорректировать книгу покупок, и обоим сдать в налоговую инспекцию уточненные декларации.

Однако это мнение не совсем согласуется с письмом Минфина РФ от 21.09.2005 № 07–05–06/252 «О регистрации счетов-фактур с внесенными изменениями». По мнению Минфина счета-фактуры с внесенными исправлениями, заверенными подписью руководителя и печатью продавца, с указанием даты внесения исправления подлежат регистрации в книге покупок не ранее даты внесения исправления, указанной на счете-фактуре. А в соответствии с п. 1 ст. 169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом сумм налога к вычету. Следовательно, книга покупок у покупателя корректируется в момент получения исправленного счета-фактуры, и оснований для представления в налоговые органы уточненной декларации за прошлый период у него нет.

Налог на прибыль

В соответствии с подп. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов включаются расходы в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, в частности объема покупок.

Таким образом, сумма скидки для целей налогового учета не уменьшает доходы от реализации. В случае предоставления скидки по товарам, реализованным в прошлых налоговых периодах, у организации-продавца нет необходимости подавать уточненные налоговые декларации за эти периоды, а достаточно включить сумму скидки в состав внереализационных расходов в текущем году (когда предоставлена скидка). При этом порядок учета скидок в бухгалтерском учете остается прежним.

При этом, по мнению Минфина, у покупателя товаров не возникает налогооблагаемого дохода (см. письмо Минфина РФ от 14 ноября 2005 г. № 03–03–04/1/354).

Читайте также:

  
• Мультипликаторы налогов и трансфертов
  
• Где в сбис найти заявление о возврате излишне уплаченного налога
  
• Сип реквизиты для пошлины
  
• Срок уплаты налога на прибыль за 2019
  
• Микропредприятие какие налоги платит