Как риэлторы уходят от налогов

Опубликовано: 14.05.2024

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные маклеры, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риелторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риелторов или работающих в маклерской конторе, затем агентство недвижимости.

Какие налоги платят риэлторы
Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных
Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги;
как самозанятые со ставкой 4% при работе с ФЛ и 6%, при работе с ЮЛ.

Некоторые риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск. Но с недавнего времени эта необходимость отпала, а точнее с принятием ФЗ-422 от 2018 года о самозанятости, кторый предоставляет возможность легально заниматься риэлторской деятельностью.

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы маклера. ИП или ООО, которые трудоустроили агента оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают посредникам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

социальное — 2,9%;
медицинское — 5,1%;
пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для агента индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как реализовывать объекты риелтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риелтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг специалиста по недвижимости по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов маклер отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается маклерская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Рынок недвижимости уже несколько лет находится на подъеме, на нем обращаются большие суммы. В случае если агентство недвижимости заключило со страховой компанией договор на страхование имущества, то как только деньги попадают на счета застройщика и страховщика, в дело вступает еще один участник цепочки - фирма-однодневка.

С фирмой уже заключен договор на предоставление каких-либо услуг.

Если в этой схеме учесть еще и зарплату сотрудникам, замаскированную под страховые выплаты, то можно уйти не только от налога на прибыль, но и от ЕСН. По этим схемам риэлторские организации работают уже не один год. Время от времени меняются детали, но сама модель остается неизменной.

Несколько лет назад при продаже квартир на вторичном рынке жилья риэлторские организации использовали и другую схему ухода от налогов. В договоре купли-продажи указывалась стоимость квартиры по справке БТИ, т.е. за основу бралась инвентаризационная стоимость жилья (продаются же квартиры по рыночной цене, которая намного выше инвентаризационной). Разницу между этими суммами агентства недвижимости получали втайне от налоговых органов. Но сейчас эта схема не работает, никто не хочет экономить деньги риэлторов себе в ущерб. Ведь, согласно НК РФ, покупатели жилья могут компенсировать часть своих затрат (подоходных 13%) на покупку квартиры.

Но если человек покупает вторую или третью квартиру и уже получал имущественный вычет, эта схема применяется и сегодня. Ведь воспользоваться льготой на покупку жилья можно только раз в жизни.

В этом случае риэлторская организация предоставляет покупателю определенную скидку.

Однако, даже не имея права воспользоваться имущественным вычетом, покупатель очень неохотно соглашается на этот вариант. Последствия такой сделки сомнительны: суд может признать ее недействительной. В этом случае покупателю придется возвращать квартиру агентству. Риэлторы в свою очередь обязаны отдать деньги, но только ту сумму, которая официально указана в договоре. А все, что было заплачено сверх этого, возврату не подлежит - эти деньги не значатся ни в одном документе.

Можно обмануть покупателей при оформлении квартиры в собственность. Допустим, в договоре указано, что цена таких услуг составляет 1% от стоимости квартиры. Но в соглашении есть еще пункт, в котором указано, что окончательный расчет с риэлторской организацией покупатель производит после того, как квартира оформлена по всем правилам. И если оказывается, что реальные расходы организации на регистрацию превысили сумму, которую покупатель уже заплатил (1% от стоимости квартиры), то он должен компенсировать дополнительные издержки риэлторской организации.

Разницу делают небольшой, и покупателю, который уже выложил за оформление квартиры в собственность большую сумму денег, чтобы не потерять ее, приходится смириться с доплатой. Эта разница не проходит ни по одному документу. Риэлторская организация использует ее на покупку подарков чиновникам, от которых во многом зависит ее существование.

К подбору кадров в риэлторской организации нужно подходить ответственно. Встречаются "черные" маклеры. Варианты, которые они предлагают покупателям, более привлекательны, чем у риэлторских организаций, по цене, поскольку маклеры берут за посреднические услуги гораздо меньше. При этом обычному человеку, который выходит на посредника по объявлению в газете, непросто разобраться, с кем он будет иметь дело - с риэлтором или "черным" маклером. Нередко последние при встрече показывают визитки преуспевающих агентств недвижимости.

Устраивается такой маклер на риэлторскую организацию, проворачивает пару сделок и увольняется. Причем полученные с покупателей комиссионные кладет к себе в карман.

Маклер обещает клиентам, которые обратились в риэлторскую организацию, решить их жилищные проблемы лично, в обход организации и просит за посредничество гораздо меньшую сумму, чем его работодатели.

Многие идут на такую сделку, поскольку риэлторские организации на самом деле завышают цены на свои услуги, и маклеры этим пользуются. А руководству такие дельцы докладывают, что покупатель передумал покупать квартиру, однако в последнее время "черное" маклерство постепенно изживает себя, потому что возможностей у него намного меньше, чем у риэлторских организаций.

Самозанятые риэлторы на рынке недвижимости: плюсы и минусы. Свежая информация на начало 2021 года по теме самозанятых риэлторов. Перспективы системы самозанятости в России.

Почему тема самозанятости актуальна

На 01 декабря прошлого 2020 года число зарегистрированных самозанятых граждан в России достигло 1,5 миллионов человек. Тема самозанятости граждан очевидно получит свое развитие из-за интереса государства к неучтенным доходам населения.

Как сообщает налоговая служба, из тени выведено более 200 млрд рублей доходов граждан.
Это уже не эксперимент, среди общего числа самозанятых 10% - те, кто одновременно является ИП и самозанятым, - это возможно при соблюдении определенных требований. Большая часть зарегистрированных самозанятых сейчас - граждане в диапазоне 30-40 лет.

Закона о самозанятых нет, есть закон "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима".
Тем не менее готовится закон "О самозанятости", - о правовом статусе самозанятого, и наверняка в нем будут положения об отчислениях самозанятых граждан в пенсионный фонд и фонды социального и медицинского страхования.

Когда статус самозанятого будет полезным? Если вы ведёте деятельность как ИП в сфере недвижимости и решили сократить расходы, налоговые платежи и существенно упростить отчетность. Если вы работаете как физлицо и встал вопрос легализации своих доходов.

Пенсионеры также могут воспользоваться режимом самозанятости. Надбавка к пенсии как неработающему остается. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования - по желанию.

Самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.

При регистрации в качестве самозанятого необходимо выбрать регион, в котором вы работаете, собираетесь сдавать жилую недвижимость или проводить какие-либо операции с ней.

Важно: не регион вашей регистрации, а регион, в котором ведете предпринимательскую деятельность как риэлтор, например.
На данный момент времени не во всех регионах можно регистрироваться самозанятым, при этом деятельность самозанятому можно вести по всей территории России.

Виды деятельности самозанятого в недвижимости: среди предлагаемого сервисом по регистрации самозанятых перечня услуг, касаемых недвижимости, есть риэлторские и консультационные услуги.

Можно выбрать несколько видов деятельности. Это касается физических лиц, решивших зарегистрироваться в качестве самозанятого. У ИП, решивших сменить режим налогообложения, другой порядок регистрации.

Наличная форма оплаты услуг самозанятых в недвижимости

Оплата клиентами услуг самозанятых в недвижимости, как и в других сферах, производится на основании договора, а если сумма оказанных услуг менее 10 тысяч рублей - договор необязателен. Договоры должны храниться 3 года.

Если сделок нет и денег на счет не поступало, никаких отчетов делать не нужно.

Если клиент оплатил услуги наличными, специально класть деньги на карту, с которой оплачиваете налог, не нужно. Просто в приложении фиксируете новую продажу, ФИО клиента и номер договора.

Налоги и взносы самозанятых в пенсионный и другие фонды

После оказания услуги и получения денег от заказчика в приложении формируете платежку, регистрируете свою продажу, вводите данные по услуге, полученную сумму, автоматически система формирует предварительную сумму налога, которую нужно будет оплатить в следующем месяце.

Самозанятые платят 4% от суммы, полученной от физического лица и 6% - от юридического.
Расходы самозанятого при расчете налога не учитываются, налог рассчитывается с выручки.
Налог самому считать не нужно, отчитываться тоже не нужно. Доход подтверждается только в приложении самозанятого.

Налог на профессиональный доход самозанятыми оплачивается ежемесячно до 25-го числа, это важно понимать.

Для оплаты налога самозанятого в Сбере можно открыть отдельную карту, цифровую, без фактического её выпуска, - именно для оплаты налога, сообщить о ней через приложение в налоговую, в приложении поставить галочку о том, что все суммы, поступающие на данную цифровую карту, являются доходом самозанятого и подлежат налогообложению.

Это удобно, поскольку не нужно будет заполнять форму, автоматически будут формироваться чеки для клиентов и сумма налога для оплаты.
На номер 900 от Сбербанка будет приходить ссылка на чек.
В приложении нужно будет лишь указать, какие услуги были оказаны клиенту по данному платежу.
Рекомендуется детально прописывать в приложении основание платежа.

Автоматически доходы не попадают в приложение. Если вы получили оплату на любую карту, необходимо обязательно фиксировать оплату и ввести эту сумму в приложении. Автоматически вы будете получать уведомление, только если пользуетесь приложением "Свое Дело" от Сбербанка.

Взносы в пенсионый фонд и ФМС с полученных доходов для самозанятых необязательны и остаются на ваше усмотрение. Так же и ИП при переходе на налог на профессиональный доход может не платить взносы.

Ограничения для самозанятых риэлторов и консультантов

Сумма дохода ограничена 2,4 миллионами руб в год накопительным итогом, при её превышении автоматически следует оплата по ставке 13%.

Нельзя самозанятость совмещать с другими налоговыми режимами. Например ИП на упрощенке и самозанятость. Налоговое законодательство предусматривает лишь один режим.

Самозанятые не могут нанимать работников.
Если вы руководитель, не сможете нанять сотрудников, допустим риэлторов. Выход в заключении с ними гражданско-правовых договоров на оказание услуг.

Самозанятые риэлторы и консультанты не могут быть агентами и получать комиссию в виде процентов. Поясню.

Самозанятому нельзя вести деятельность на основании договоров поручения, комиссии и агентского договора (договора агентирования).

Вы знаете наверное, что агент на основании договора осуществляет деятельность за клиента на основании довереннности, например.
Нашли объект недвижимости, купили его, оформили на клиента, осуществили расчет, - то есть полностью провели сделку за клиента, в его интересах за его счет.
То же самое при продаже недвижимости: продали, получили деньги, подали налоговую декларацию за клиента. Это и есть деятельность агента.

Совсем другой порядок, если стороной договора являются исполнители, не наделенные агентскими полномочиями.
В договорах в таком случае стороны именуются Заказчик и Исполнитель. Исполнитель к тому же обязан указать, что является плательщиком налога на профессиональный доход, то есть по статусу - самозанятым гражданином. Если этого не сделать, например, при оказании услуг юрлицу, то оно будет обязано удержать с вашего вознаграждения 13% налога с физлица. А если клиент физлицо, то вам придется подавать декларацию о доходах физлица и платить налог на доходы физлиц НДФЛ.

Самозанятые риэлторы не могут заключать агентские договоры на посреднические услуги.
Что касается консультирования, - отличие консультанта от агента в том, что агент делает анализ рынка недвижимости для клиента, но делает это для себя, чтобы дать клиенту нужную информацию.

Для самозанятого риэлтора необходимо заключать по сути договор на оказание услуг, консультирования в том числе.
Не рекомендуется заключать договоры в качестве агента с указанием % в виде цены договора. Налоговая может посчитать такой договор за договор комиссии, по которому вы все делаете за клиента, а клиент в итоге подписывает договор по сделке с недвижимостью.

Самозанятый риэлтор не подписывает договоры купли-продажи недвижимости по доверенности.
Он может собирать документы, справки для сделки. Может взять доверенность от клиента на получение справок, выписки из ЕГРН, подать документы на регистрацию в рамках договора на оказание услуг.

С самозанятыми риэлторами отказываются работать застройщики. Самозанятые не могут заключать договоры с банками. Зато они не обязаны содержать онлайн кассы.

Пенсионеры могут быть самозанятыми. Отчисления в пенсионный и другие фонды страхования у них - по желанию.

Важно, при регистрации на режиме НПД (самозанятость) с действующим ИП на УСН, важно в течение 20 дней после регистрации закрыть ИП либо отказаться от упрощенной системы налогообложения.

Для самозанятых, сохранивших действующее ИП с видом деятельности "посреднические услуги в сфере недвижимости", устанавливается обязанность встать на учет в Росфинмониторинг и ежеквартально сдавать отчеты. То есть если ИП дополнительно получил статус самозанятого, за ним остается обязанность отчитываться, если ИП закрыто, то в статусе физлица предоставлять отчеты не нужно.

ОКВЭД для самозанятых нет, указываем риэлторские услуги или консультации.
При этом самозанятые граждане могут параллельно работать по трудовому договору с оформлением трудовой книжки.

Нельзя совмещать два специальных налоговых режима, но вы можете платить два налога: НДФЛ как физлицо и налог с профессиональной деятельности как самозанятый.

Самозанятые риэлторы не могут сдавать коммерческие помещения

Домклик регистрирует самозанятых риэлторов в качестве партнеров.

Самозанятые риэлторы могут сдавать в аренду и получать вознаграждение только от сделок с жилыми помещениями, коммерческие помещения к сожалению не подходят для бизнеса самозанятых.
При этом заключать договоры на управление даже жилыми помещениями невозможно, поскольку в таких договорах есть признаки договоров поручения, которые самозанятые не могут исполнять в силу закона.
Самозанятые заключают, действуют и получают вознаграждение от клиентов только на основании договоров на оказание услуг.

Вопросы.

1. Может ли риэлтор, оформленный в качестве ИП и самозанятого одновременно, продавать собственную недвижимость с налогом в 4%, который предусмотривается налогом на профессиональный доход самозанятого?

- Если вы ИП, то и налог при продаже будете платить предусмотренный для ИП.

2. В чём разница налога, предусмотренного упрощенной системой налогообложения (УСН) и налогом самозанятого в 6% (если оплата прошла от юрилица)?

- ИП нужно будет дополнительно делать отчисления в пенсионный фонд и фонды медицинского страхования.

Квартира

Продажа квартиры в первые пять лет владения с точки зрения закона является получением дохода, который в силу ст.45 НК РФ подлежит налогообложению в размере 13%. Так как общая стоимость жилого помещения зачастую превышает несколько миллионов, перечислять в счет государства более 260 тысяч никто не хочет, сумма то значительная. Именно поэтому с помощью риэлторов изобретаются различные схемы ухода от налогов. Кто-кто, а посредники максимально осведомлены обо всех нюансах перепродажи, если квартира в собственности меньше 5 лет.

Содержание статьи:

Основания возникновения налоговых обязательств при продаже недвижимости

Исходя из норм налогового законодательства, граждане РФ, а также лица, проживающие в России на законных основаниях, обязаны платить налоги практически со всех доходов: от заработной платы до продажи жилья. Однако, в некоторых случаях, налогоплательщики освобождаются от уплаты налогов с целью их социальной защиты. Так, например, в отношении заработной платы предусмотрен социальный вычет, который побуждает работников заключать трудовые договора официально и таким образом получать льготы при оплате образования и медицинских услуг.

Отмена налога при продаже квартиры предусмотрена для возможности улучшения жилищных условий. Ведь в основном жилые помещения реализуются с целью покупки нового либо же более просторного жилища. При этом законодатели во избежание получения незаконных доходов от перекупки квартир без образования ИП ввели определенные ограничения. Так согласно ч.3 ст.271.1 НК РФ владельцы квартир освобождаются от уплаты налога при продаже, если владеют ими не менее 3-х лет, но только при определенных обстоятельствах:

Жилье получено в ходе приватизации.
Квартира перешла по наследству либо дарственной от родственников.
Жилище получено плательщиком ренты на основании договора с условием пожизненного иждивения.

Во всех остальных случаях, граждане освобождаются от уплаты налога только в случае владения квартирой не менее 5 лет.

Важно! Несовершеннолетние граждане не освобождаются от обязанности уплаты налогов. Если ребенок получает в дар квартиру от гражданина, не являющегося близким родственником, налоги перечисляют родители в качестве законных представителей.

Как исчислять срок владения, если квартира меньше 5 лет в собственности

В большинстве случаев, во исполнение норм ст.223 ГК РФ право собственности на недвижимость возникает только после внесения записи о новом владельце в Росреестр. Так, именно с даты проведения государственной регистрации будет исчисляться срок при продаже квартиры в собственности менее 5 лет, а также перехода права владения по следующим основаниям:

дарения;
мены;
наследования по завещанию и закону, но с учетом обстоятельств;
ренты;
приватизации.

Однако законом допускаются и некоторые исключения. В Письме Минфина РФ №03-04-05/29495 от мая 2017 года указано, что в случае перехода права владения в порядке наследования могут приняться и иные сроки.

В частности, в силу ч.4 ст.1152 ГК РФ наследник может принять имущество еще до оформления свидетельства у нотариуса, а также прохождения госрегистрации. В подобной ситуации недвижимость по закону считается принадлежащей гражданину со дня открытия наследства. А так как датой открытия наследственного дела в рамках ст.1114 ГК РФ является момент смерти наследодателя, дата регистрации права собственности в Росреестре к учету уже не принимается.

Важно! В силу ч.6 ст.217.1 НК РФ минимальный срок владения недвижимостью может быть снижен либо же не применяться вовсе по решению субъектов Федерации в отношении отдельных категорий на основании нормативных актов регионального уровня.

Как продать квартиру в собственности менее 5 лет – советы риэлторов

В общем порядке осуществить реализацию жилья в течение первых 5 лет владения без вычета налогов практически невозможно, если не прошло минимум 3 года, и сделка была осуществлена не между родственниками. Но, тем не менее, способы есть, причем основанные на законе, которые позволяют пускай и не полностью избежать затрат, но минимизировать их.

Так в частности, речь идет:

о применении имущественного вычета;
об использовании разницы между продажей прежнего жилья и покупкой нового в кратчайшие сроки.

Важно! Во избежание занижения реальной цены недвижимого имущества, в силу ч.5 ст.217.1 НК РФ применяется коэффициент 0,7, который, по сути, представляется собой 70% кадастровой стоимостью, из которой и исчисляется размер налога.

Продажа квартиры с использованием имущественного вычета

В рамках п.3 ч.1 ст.220 НК РФ граждане, реализовавшие недвижимость, могут использовать имущественный вычет, но только в пределах утвержденного лимита, равного двум миллионам рублей. Так, если цена жилья выше этой суммы, вернуться 260 тысяч, то есть 13% от указанной суммы. При стоимости квартиры менее утвержденного лимита, разницу можно использовать при продаже иного объекта.

Можно уменьшить налог и посредством приобретения жилища в долевое владение, учитывая, что вычет будет применяться в размере установленного лимита на каждого. То есть супруги, продав квартиру, вправе использовать вычет исходя из 2-х миллионов на каждого.

Важно! Вычет не применяется, если в сделке привлекались средства материнского капитала.

Налог в виде разницы

Во исполнение ч.3 ст.228 НК РФ на гражданах при получении дохода с продажи квартиры в собственности менее 5 лет лежит обязанность в подаче декларации с полученной прибылью, с которой и будет произведен расчет 13% налога. Однако, если бывший продавец станет покупателем и приобретет иное жилье тоже со значительными затратами в течение года, вместо вычета в силу п.2 ч.2 ст.220 НК РФ можно использовать разницу между доходом и расходом.

Так, к примеру, если квартира продана за 2,5 миллиона рублей, а через полгода куплена новая за 2,3 миллиона, 13% будут начисляться только на разницу между двумя сделками, а именно с 200 тысяч в размере 26 тысяч рублей.

При продаже недвижимости, один из вопросов, на который Вам необходимо ответить заранее, надо ли Вам будет заплатить налог после продажи. Сумма этого налога может оказаться значимой и повлияет на Ваши дальнейшие планы. Но при правильном применении законодательства, действующего в РФ можно избежать уплаты этого налога или минимизировать сумму этого налога.

Здесь расскажем какие налоги нужно платить при продаже недвижимости, в каких случаях и как высчитать сумму налога.

Нужно ли платить и сколько?

В первую очередь необходимо уяснить, попадает ли Ваш объект в категорию объектов, с продажи которых Вам необходимо заплатить подоходный налог и каков его размер. Итак, в соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 НК РФ, если Вы получили право собственности на объект путем приватизации, наследства, дарения от близкого родственника, по договору ренты, то есть безвозмездно и этот объект принадлежит Вам менее 3-х лет, то по истечению налогового периода, в котором объект продался, Вам надо будет заплатить налог в сумме 13 % от суммы сделки. То есть если объект был продан за 3 000 000 рублей, сумма налога составит 390 000 рублей. Но в этом случае один раз в жизни Вы имеете право на использование вычета из налоговой базы в сумме 1 000 000 рублей, что определено статьей 220 пунктом 2 НК РФ. То есть если взять тот же пример, продав объект за 3 000 000, сумму налоговой базы определяем за минусом 1 000 000 рублей и сумма налога исчисляется от 2 000 000, то есть составит 260 000 рублей.

Высчитываем налоговую базу

Согласно пункту 4 статьи 217 НК РФ, к другой категории относятся объекты, приобретенные возмездно, по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, инвестирования в строительстве, в жилищно-строительных кооперативах и т.д., то есть Вами при приобретении объекта недвижимости были использованы денежные средства. В этом случае, если право собственности у Вас возникло до 01.01.2016 года и объект находится в собственности 3 года, при продаже такого объекта налог на доход с Вас не взимается. Если право собственности возникло после 01.01.2016 года, то объект должен находиться в Вашей собственности 5 лет, чтобы Вы могли его продать без уплаты подоходного налога. В случае возмездного приобретения налоговая база определяется исходя из разницы между денежными средствами, которые были затрачены Вами на приобретение объекта недвижимости и суммой, за которую Вы его продали. Таким образам, если объект был приобретен за 3 000 000 рублей, а продан за 3 500 000 рублей, то налоговая база составит 500 000 тысяч, а сумма налога составит 65 000.

Учитываем кадастровую стоимость

Но, после принятых поправок в налоговом кодексе 01.01.2016 года (статья 217 пункт 5 НК РФ), при расчете суммы налога, не следует забывать о кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости. Если стоимость в договоре окажется ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, то налог будет взиматься именно от этой величины. Пример из жизни: реальная стоимость квартиры с частичными удобствами составляет 1 200 000 рублей, ее кадастровая стоимость, почему-то, - 2 600 000 рублей, 70 % процентов от этой суммы - 1 820 000 рублей, то есть налоговой инспекцией будет взиматься подоходный налог с суммы 1 820 000 рублей, а не с реальной 1 200 000 рублей.

Возмещение НДФЛ

А теперь о приятном. Каждый гражданин, в соответствии со статьей 220 пунктом 3 НК РФ, уплачивающий подоходный налог в текущем налоговом периоде, имеет право при покупке недвижимости на возврат подоходного налога. Подоходный налог может быть возвращен после уплаты подоходного налога с дохода в виде заработной платы, арендной платы за сдаваемую в аренду недвижимость, выигрыш в лотерею, продажи недвижимости и т.д. Возврат подоходного налога производится с суммы стоимости недвижимости, но не превышает 2 000 000 рублей. В случае приобретения Вами объекта недвижимости за 1 700 000 рублей, сумма, которую вы можете вернуть, составит 221 000 рублей. Но, если через некоторое время Вы приобретаете еще один объект, то имеете право получить возврат с недостающей суммы в размере 300 000 рублей. Если Вы приобрели объект недвижимости за 2 500 000 рублей, то сумма возврата составит 260 000 рублей. Возврат подоходного налога можно использовать один раз в жизни и в размере уплаченного Вами подоходного налога в этот налоговый период. В случае если сумма уплаченного Вами подоходного налога в налоговом периоде меньше суммы возврата подоходного налога, то возврат осуществляется на протяжении стольких лет (налоговых периодов), пока сумма возврата не будет покрыта полностью.

Используя схему возврата подоходного налога, Вы можете минимизировать уплачиваемый подоходный налог, совершенно законно. Причем налоговый возврат можно использовать не только тот, который дается при покупке недвижимости один раз в жизни, а любой на который вы имеете право (на учебу, на лечение, на строительство, на уплаченные по ипотечному кредиту проценты и т.д.). Единственное условие это уплата подоходного налога при продаже недвижимости и возврат подоходного налога должны происходить в один налоговый период. Ну и опять на примере, в 2014 году Вы приобрели по договору долевого участия право требования квартиры в строящемся доме за 3 000 000 рублей, в 2016 году дом был сдан, и Вы получили право собственности на эту квартиру (срок права собственности на квартиру исчисляется со дня внесения записи о праве собственности в реестр), в 2017 году Вы не подавали заявление в налоговую инспекцию на возврат подоходного налога, так как не уплачивали подоходный налог в предыдущем налоговом периоде (Вы пенсионер, студент, временно не работающий и т.д.), в 2017 году Вы эту квартиру продали за 3 700 000 рублей. Квартира находилась в собственности менее 5 лет, ваш доход составил 700 000 рублей, соответственно Вам с продажи это квартиры необходимо заплатить налог 91 000 рублей. Чтобы избежать этой выплаты, Вы можете в 2018 году подать две декларации одновременно, на уплату подоходного налога с продажи и возврат подоходного налога за покупку этой квартиры.

В заключительной части статьи хочу озвучить часто встречающиеся ошибки при продаже недвижимости, попадающей при продаже под взыскания подоходного налога. Одна из ошибок это когда договор купли-продажи заключается буквально за несколько дней до истечения срока 3 года и 5 лет. Когда продажа совершается в один налоговый период, а покупка объекта, за которую Вы собираетесь получить возврат подоходного налога, в следующий налоговый период. Когда продает объект один член семьи, а покупка объекта, с которого может быть получен налоговый возврат, приобретается на другого члена семьи.

Если у Вас остались вопросы по взысканию подоходного налога при продаже недвижимости, обращайтесь за консультацией к нашим специалистам риэлторам.

Читайте также: