Акт приема передачи для налоговой

Опубликовано: 22.04.2024

Оформление акта приема-передачи документов не является строго обязательной процедурой. Однако в некоторых случаях передача документов между контрагентами сопровождается его подписанием. Акт приема-передачи документов имеет юридическое значение, поэтому при возникновении каких-либо спорных ситуаций и разногласий между подписавшими его сторонами он имеет доказательную силу и может быть использован в суде.

Акт приема-передачи документов создается и внутри предприятий – например, при передаче кадровой, бухгалтерской и пр. документации при смене сотрудников. В этом случае документы должны пройти предварительную проверку на их содержание и полноту, чтобы впоследствии принимающий документы работник не столкнулся с неожиданными неприятностями.

К вашему вниманию! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Основные правила оформления акта приема-передачи документов

Унифицированного стандартного образца по заполнению данного документа нет, поэтому предприятия и организации вправе самостоятельно разработать его шаблон или же оформлять документ в свободной форме. Заполнять его можно как в простом письменном виде, так и печатать на компьютере. Оформляется акт приема-передачи документов на обычном листе А4 формата в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. При этом каждая копия должна иметь подписи руководителей организаций или уполномоченных на это лиц.

При необходимости документ можно заверить печатью, но это необязательно, т.к. с 2016 года юридические лица имеют право не использовать в своей деятельности печати и штампы.

Также акт должен содержать определенный перечень обязательный сведений. В частности здесь должна быть указана информация о сторонах, между которыми фиксируется факт передачи документов, а также полный список передаваемых документов с их четким наименованием и количеством. Если передаются оригиналы документов – это следует обязательно указать в акте (в случае их утраты, претензии будут предъявлены той стороне, на руках у которой они были на момент востребования), если же копии, то они должны быть заверены передающей стороной.

Также следует учесть, что в случае передачи оригиналов документов, передающая сторона должна обзавестись их копиями.

В случаях особой ценности передаваемых документов, в акт желательно вносить более полные сведения о предприятиях (полные реквизиты с ОГРН, ИНН, КПП и т.д.), а также паспортные данные сотрудников, занятых в процессе передачи. Если же передаются стандартные документы, можно ограничиться более простой формой акта.

Инструкция по заполнению акта приема-передачи документов

С точки зрения делопроизводства, данный акт имеет вполне стандартную форму и не должен вызвать особых затруднений при заполнении. В рассматриваемом примере документы передаются от одного предприятия другому.

Вначале пишется наименование документа с коротким обозначением его сути.
В строке ниже указывается город, в котором работает организация, выписывающая акт, а также дата его оформления.
Далее вписывается информация о компании, которая передает документы: вносится ее название с указанием организационно-правовой формы (ИП, ООО, ОАО, ЗАО), а также должность ответственного лица (обычно здесь пишут Директор, Генеральный директор или указывают иного, уполномоченного на подписание подобного рода документов сотрудника) его фамилию, имя, отчество (полностью).
Затем всё то же самое вносится о второй стороне: название организации, должность, фамилия, имя, отчество ответственного лица.

После внесения сведений о предприятиях, нужно написать полный перечень передаваемых документов.

Как правило, такие акты составляются в тех случаях, когда список передаваемых документов или особо ценен, или довольно внушителен, поэтому лучше всего оформить их список в виде таблицы.

В первый столбик нужно внести порядковый номер передаваемого документа в данной таблице, во второй – полное наименование, в третий – дату его составления, в четвертый – номер документа по внутреннему документообороту. В пятом столбце надо указать оригинал или копия (заверенная) передается второй организации, а шестой столбик – количество содержащихся в документе листов.

При необходимости таблицу можно расширить, внеся в нее какую-либо дополнительную информацию.

Под таблицей следует написать, сколько экземпляров акта было составлено и сколько получили на руки заинтересованные стороны, а также поставить подписи руководителей обоих предприятий.

После подписания акта по приему-передаче документов всю ответственность за полноту, содержание, сохранность переданной документации принявшая ее сторона автоматически берет на себя.

1. Споры о передаче документов

1.1. Акт приёма-передачи документа, подписанный обеими сторонами без разногласий, не может автоматически подтверждать, что переданный документ был надлежащим образом оформлен.

Определение СК ЭС ВС РФ от 05.10.2017 № 309-ЭС17-6308:

"Суды ошибочно отождествили доказательства передачи обществу "Аверс" документа, поименованного векселем, со свидетельствами действительности вексельного обязательства (соблюдения требований к форме и реквизитам) и свидетельствами наличия у общества "КОМП" прав из векселя (проставления на векселе непрерывного ряда индоссаментов), а также передачи этих прав обществу "Аверс" в установленном законодательством порядке.

Факт передачи документа, действительно, допустимо подтверждать соответствующим актом. Однако наличие такого акта само по себе не указывает ни на отсутствие у переданного векселя дефекта формы, ни на наличие непрерывного ряда передаточных надписей. В качестве средства доказывания в этой части могла быть использована копия векселя, воспроизводящая оригинал с индоссаментами и другими отметками, содержащимися на документе".

Определение СК ЭС ВС РФ от 23.11.2017 № 305-ЭС17-10308:

"В подтверждение требования продавец представил только договор, реестр передачи векселей, а также сослался на факт дальнейшего использования векселя должником в своей коммерческой деятельности.

Вместе с тем названные доказательства не могли подтвердить факт надлежащего исполнения продавцом своей обязанности, за исключением передачи владения (вручения) самой бумагой. В частности, по названным документам в принципе невозможно установить, соответствовал ли вексель законодательным требованиям к форме и наличию реквизитов, кто являлся законным (по непрерывному и последовательному ряду индоссаментов) векселедержателем на момент заключения договора, а также была ли совершена продавцом передаточная надпись на векселе".

1.2. Акт приёма-передачи документов, оформленный "как есть", без указания детального перечня документов, не является доказательством передачи всех действительно необходимых документов - Определение СК ЭС ВС РФ от 17.10.2017 № 302-ЭС17-9244:

"Не принимая во внимание наличие исполнительного производства по изъятию документации должника у Меркулова А.В. и не опровергая вывод суда первой инстанции об отсутствии в акте от 16.12.2013 сведений о запрашиваемых документах, а ограничившись лишь ссылкой на отсутствие каких-либо оговорок при приемке документов, суд апелляционной инстанции, тем не менее, признал данный акт допустимым доказательством, подтверждающим передачу ответчиком всей документации должника конкурсному управляющему.

По мнению судебной коллегии, само по себе отсутствие оговорок не означает надлежащее исполнение указанной обязанности, поскольку, принимая документы, конкурсный управляющий по общему правилу не должен обладать информацией о том, что переданные документы позволяют проведение соответствующих процедур, в том числе информацией об их комплектности и полноте содержания. Лишь проанализировав полученные документы, конкурсный управляющий имеет возможность определить, все ли необходимые документы переданы. Тем более, что ответчиком опись документов не составлялась, а копии первичных документов, как указывает истец, были получены им от иных лиц".

1.3. Для понуждения к передаче документов достаточно указать, что документы переданы не были, бремя доказывания передачи документов возлагается на ответчика - Определение СК ЭС ВС РФ от 19.12.2017 № 305-ЭС17-13674:

"Основанием же для отказа в удовлетворении такого ходатайства может служить факт передачи документов и материальных ценностей.

Обращаясь в суд с соответствующим ходатайством, конкурсный управляющий Блинкова О.Л. указала, что бывшим руководителем должника Вайнберг Аллен А.Л. надлежащим образом не исполнена обязанность по передаче бухгалтерской и иной документации должника, печатей, штампов и иных материальных ценностей. При этом ответчиком доказательств исполнения указанной обязанности не представлено.

В нарушение требований части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды неправомерно переложили на конкурсного управляющего негативные последствия несовершения контролирующим лицом процессуальных действий по представлению доказательств".

1.4. При истребовании документов, изготовление которых находится в пределах компетенции и возможностей обязанного лица, фактическое отсутствие документов не освобождает от обязанности по их изготовлению и передаче – Определение СК ЭС ВС РФ от 09.04.2021 по делу № 307-ЭС20-19764:

"По общему правилу, именно на ответчике как на предыдущей управляющей организации, лежит бремя доказывания объективной невозможности исполнения законодательно установленной обязанности по передаче испрашиваемых истцом документов, технических средств и оборудования, в том числе по причине их фактического отсутствия.

Однако, освобождая общество "Эгида-Строй-Инвест" от установленной законом обязанности, суды не учли вышеуказанные нормы права, оставив без внимания доводы истца об обязанности управляющей организации привести за период управления МКД документацию, технические средства и оборудование в соответствие с требованиями действующего законодательства".

2. Взыскание судебной неустойки (астрента) за неисполнение обязанности по предоставлению доказательств (передаче документов)

2.1. Право на взыскание неустойки за непередачу документов:

правовая основа - 308.3 ГК РФ;
Определение СК ЭС ВС РФ от 11.07.2017 № 307-ЭС16-21419 применило это общее правило в споре об истребовании документов в рамках процедуры банкротства;
соответственно, применимы все разъяснения, касающиеся общих положений применения этой неустойки, в т.ч. и то, что суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре ( п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), и что в результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение ( п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

2.2. Судебная практика ориентируется на следующие размеры астрента:

№ п/п

Реквизиты постановления

Взысканная сумма

Постановление АС ЗСО от 28.01.2019 по делу № А81-491/2017

7,2 тыс.руб. в день

Постановление АС МО от 19.12.2018 по делу № А40-55962/2017

10 тыс.руб. в день

Постановление АС МО от 06.09.2018 по делу № А40-122605/2017

50 тыс. руб. за первую неделю неисполнения,

100 тыс.руб. за вторую неделю неисполнения,

150 тыс.руб. за третью неделю и так далее из расчета, что каждая последующая неделя неисполнения подлежит оплате неустойкой путем увеличения неустойки за предыдущую неделю неисполнения судебного акта на 50 тыс.руб. до даты фактического исполнения судебного акта

Постановление АС ПО от 07.02.2019 по делу № А12-34248/2014

5 тыс.руб. в день

Постановление АС СКО от 24.05.2019 по делу № А53-25263/2017

500 руб. за первую неделю неисполнения,

1 тыс.руб. за вторую неделю неисполнения,

2 тыс.рублей за третью неделю неисполнения,

3 тыс.рублей за четвертую неделю неисполнения,

5 тыс.рублей, начиная с пятой недели неисполнения за полную неделю просрочки исполнения

Постановление АС УО от 15.01.2019 по делу № А60-12782/2016

5 тыс.руб. в день

Постановление АС УО от 05.12.2018 по делу № А60-27961/2017

5 тыс.руб. в день

Постановление АС УО от 26.12.2018 по делу № А76-21123/2017

5 тыс.руб. за первую неделю просрочки исполнения;

8 тыс.руб. за вторую неделю просрочки исполнения;

11 тыс.руб. за третью неделю просрочки исполнения и т.д.; начиная с четвертой недели просрочки исполнения решения суда, за каждую последующую неделю размер подлежит увеличению на 3 тыс.руб

Постановление АС УО от 23.05.2017 по делу № А60-5615/2016

Единомоментно 4,47 млн.руб. с продолжением начисления неустойки в размере 30 тыс. руб. в день

Постановление АС УО от 02.07.2018 по делу № А60-49820/2015

10 тыс. руб. в день

2.3. В случае, если размер астрента недостаточно мотивирует обязанное лицо, и необходимые сведения и документы предоставлены не будут, в соответствии со ст. 324 АПК РФ возможно изменение способа исполнения судебного акта - с исполнения обязательства в натуре на взыскание денежной суммы. На размер субсидиарной ответственности виновных лиц присуждение этих сумм влиять не должно, т.к. имеет другую природу.

Определение СК ЭС ВС РФ 15.04.2015 № 304-ЭС14-6750:

«Поскольку нет доказательств того, что исполнить судебный акт невозможно по независящим от должника обстоятельствами, у суда первой инстанции имелись основания изменить способ и порядок исполнения судебного решения: взыскать стоимость того количества товара, которое ответчик обязан был передать.

Определяя стоимость товара, суд первой инстанции справедливо исходил из представленных взыскателем доказательств его рыночной цены. Должник не привел доказательств, которые опровергали бы предъявленные истцом доказательства и свидетельствовали об иной цене».

Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.1997 № 5205/94:

«При отсутствии у должника возможности исполнить обязанность по возврату имущества в натуре взыскатель вправе требовать взыскания стоимости имущества, рассчитанной исходя из цены, которая действует на момент предъявления требования о замене способа исполнения решения».

Постановление АС Уральского округа от 25.11.2014 по делу № А76-8675/2009:

«С учетом изложенного, а также приняв во внимание, что замена неденежного обязательства денежным не изменяет сущности иска по настоящему спору и направлена на защиту нарушенных прав истца, суды обоснованно удовлетворили требование общества об изменении способа и порядка исполнения судебного акта путем взыскания с предпринимателя стоимости имущества, возврат которого в натуре невозможен».

3. Уничтожение или иное избавление от документов до завершения кокурсного производства является неправомерным действием арбитражного управляющего

Определение СК ЭС ВС РФ от 25.11.2019 № 305-ЭС19-15519:

"В обязанности конкурсного управляющего должником входит организация упорядочения архивных документов последнего, самостоятельное хранение документации или передача на хранение в архив (пункт 2 статьи 129 Закона о банкротстве, часть 3 статьи 6, части 1, 10 статьи 23 Федерального закона от 22.10.2004 № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации», пункт 1 статьи 29 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте»).

Судебная практика исходит из того, что и в случае ликвидации юридического лица, в том числе в результате банкротства, его документы не подлежат уничтожению безусловно, даже по причине истечения сроков их хранения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.02.2016 № 302-ЭС15-14349).

К подобной обязанности косвенно отсылают и положения пункта 5 статьи 61.14 Закона о банкротстве, устанавливающие предельно допустимый срок обращения в суд с заявлением о привлечении к ответственности по основаниям, предусмотренным главой III.2 Закона о банкротстве.

Таким образом, нормы действующего законодательства не содержат положений о том, что документация должника, потенциально относящаяся к числу доказательств по делу, может быть уничтожена конкурсным управляющим по своему усмотрению до завершения конкурсного производства, даже в отсутствие возражений конкурсных кредиторов, и тем более при наличии в суде не рассмотренного заявления о привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, что указывает на преждевременность выводов судов о необоснованности жалобы, в связи с чем принятые по обособленному спору судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением обособленного спора в Арбитражный суд города Москвы на новое рассмотрение для установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора".

Стороны договора в некоторых случаях вправе на свое усмотрение решить, нужен ли им акт приемки-передачи или нет. В большинстве случаев такой акт предусматривают даже при оказании услуг. Тем более что с точки зрения налоговых обязательств без акта бывает не обойтись – иначе придется идти в суд.

Гражданский кодекс о договоре подряда

Гражданско-правовые договоры заключают в соответствии с ГК РФ, который определяет порядок проведения расчетов, права и обязанности сторон и т. д.

Схематично по договору подряда одна сторона, которая является заказчиком, поручает другой стороне – подрядчику - выполнить определенную работу. Подрядчик, окончив работу, обязан сдать ее результат заказчику. Заказчик должен принять и оплатить результат работы.

Способы выполнения работ, как правило, подрядчик определяет самостоятельно (если иное не предусмотрено договором). Заказчик имеет право регулярно проверять ход выполнения и качество работы подрядчика (п. 3 ст. 715 ГК РФ).

Проверки хода выполнения работ и фиксация результатов могут пригодиться для случаев судебных разборок.

В договоре должны быть обязательно указаны дата начала выполнения работы и срок ее окончания. Работы можно сдавать поэтапно. В этом случае в договоре должны быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы.

Гражданский кодекс об акте приемки-передачи

Пункт 4 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что условия гражданско-правового договора определяются по усмотрению сторон. Необходимость составления акта и порядок его подписания сторонами можно предусмотреть в договоре. Так, по услугам ГК РФ не обязывает подтверждать факт их оказания актом. Там есть только нормы о составлении акта о выполненных работах по договору подряда (ст. 720 ГК РФ) и по договору строительного подряда (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором, принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора немедленно заявить об этом подрядчику. Документом, подтверждающим сдачу результатов работ и, соответственно, факт их выполнения, является акт приемки-передачи работ.

Акт приемки-передачи и база по НДС

О том, в какой момент определяется налоговая база по НДС, сказано в статье 167 НК РФ.

Налоговую базу определяют в момент, соответствующий наиболее ранней из двух дат:

день отгрузки (предоставления) услуги покупателю;
день оплаты или частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Следовательно, налог нужно начислить, если:

работа выполнена, а оплачена она или нет – не важно;
работа не выполнена, но за нее получена предоплата (аванс).

В случае с предоплатой никаких других вариантов нет - как только деньги поступили, нужно начислять НДС.

Однако реализацией работ в целях НДС признают передачу прав собственности на конечный результат контрагенту (п. 1 cт. 39 НК РФ). Заказчик должен в оговоренные договором сроки принять результат работы. Для подтверждения факта выполнения работ и ее результатов используется акт сдачи-приемки работ, подписанный обеими сторонами.

Если нет акта приемки-передачи

Кстати, акта может не быть не только в случае, если он не предусмотрен договором. Просто от его подписания уклоняются – к примеру, заказчик не хочет (или не может) платить подрядчику за работу, а подрядчик получил аванс и не желает исправлять допущенные недостатки.

В случае с договором строительного подряда ГК РФ допускает одностороннее подписание акта выполненных работ. При этом в нем делается отметка об отказе, и акт подписывает другая сторона. Такой односторонний акт суд может признать недействительным, но только лишь в случае, когда он признает обоснованными мотивы отказа от подписания акта (п. 4 ст. 53 ГК РФ).

Для иного договора на выполнение работ без решения суда не обойтись.

Если заказчик либо подрядчик не подписал акт сдачи-приемки работ, потребуется решение суда. Из него должно следовать, что условия договора на выполнение работ подрядчиком выполнены. Тогда днем выполнения работ для целей НДС будет дата вступления в законную силу этого решения суда (Письмо Минфина от 19 ноября 2019 г. № 03-07-11/89224).

Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала RealtyPress.ru в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.

Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.

Что говорит закон?

Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.

Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…

Неприятные последствия для продавца

Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.

Во-первых, поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых, если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.

Неприятные последствия для покупателя

Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.

Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.

Подписывать или нет?

Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?

Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят владельцы остальных квартир.

Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?

Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.

Наказание за уклонение от подписания акта

Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.

Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).

Риск попасть под штрафные санкции

На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.

Затруднения при оформлении налогового вычета

Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.

Осложнения во время продажи

Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).

Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.

Каким должен быть акт приема-передачи

В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:

- Дата подписания и место;
- Описание передаваемой недвижимости;
- Кадастровые данные (адрес, площадь);
- Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
- Дополнительно могут прилагаться фотографии;
- Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
- Данные сторон (личные данные, адреса);
- Подписи сторон.

Читайте также: