Расходы на содержание здания на усн

Опубликовано: 30.04.2024

Ведущая рубрики

  1. Документы покупки
  2. Покупка нового или не требующего вложений объекта
  3. Покупка ОС, требующего доработки
  4. Документация при принятии к учету
  5. Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
  6. Продажа ОС физическому лицу

Стоимость таких объектов, как здания, склады, офисы — немаленькая и, в дальнейшем, если возникнет желание продать ОС, можно столкнуться с неожиданными затратами, ведь учет основных средств на упрощенной системе обладает рядом особенностей и лучше узнать о них до приобретения недвижимости.

Документы покупки

Главный документ – это договор. Цена, момент перехода права собственности, состояние и составляющие (если речь о комплексе помещений) — все будет прописано в нем. Если организация покупает ОС в рассрочку, то, возможно, оно будет передано ей в собственность, но при этом останется в залоге у продавца до полного расчета.

Договором может быть предусмотрено, что право на владение переходит только после оплаты всей суммы и процентов (если есть). Чаще всего это условие действует при лизинге (фактически особый вид аренды с правом выкупа). Условия лизинга могут предусматривать как учет на балансе лизингодателя, так и лизингополучателя, от этого зависит бухгалтерский и налоговый учет.

Если для продавца объект является:

  • основным средством, то он составляет акт ОС-1а в одном экземпляре, который оставляет себе и накладную ТОРГ-12 в двух экземплярах;
  • товаром, то составляется только ТОРГ-12.

Кстати! Форма ОС-1а может составляться в двух экземплярах и подписываться в качестве передаточного документа между продавцом и покупателем. В некоторых случаях покупатель учитывает срок использования, указанный продавцом для целей собственного учета.

Дополнительно предоставляются продавцом:

  1. Технический план.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Выписка из ЕГРН (реестр недвижимости) – обратите внимание на отсутствие упоминаний об обременении в ней.
  4. Акты о передаче водяных и электрических счетчиков. В них указывают номер счетчика и его показания на дату передачи объекта, чтобы не пришлось оплачивать чужие коммунальные долги.
  5. Акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – необходим, чтобы определить, откуда начинается ответственность за состояние сетей и оборудования абонента.
  6. Заключение экспертизы о состоянии недвижимости и соответствия ее противопожарным и санитарным нормам. Не обязательно, если у сторон нет разногласий по этому поводу, то данные о состоянии просто указываются в тексте договора.
  7. Другие технические и регистрационные документы.

Для заключения сделки и регистрации понадобятся:

  1. Документы, подтверждающие оплату, если момент перехода права собственности зависит от нее.
  2. Решение собрания участников (единственного участника) об одобрении сделки. Причем такое решение обычно просят, даже если сделка не является крупной, для перестраховки. Либо стоит запастись доказательствами, подтверждающими, что сделка не относится к крупным и не требует отдельного решения. Как правило, это еще сложнее.
  3. Договор и акт передачи.
  4. Документы представителей. Если от лица организации действует руководитель, то ничего не нужно, кроме паспорта. Если другой сотрудник, то необходима доверенность.

Итак, купля-продажа состоялась, и организация стала обладателем недвижимости. Дальнейшие действия зависят от готовности ее к использованию.

Покупка нового или не требующего вложений объекта

«Въезжай и живи» — коммуникации присутствуют, состояние помещения хорошее. В этом случае можно сразу ввести объект в эксплуатацию.

В БУ это делается двумя проводками:

  • Д 08 К 60- получено ОС от поставщика
  • Д 01 К 08 – ОС введено в работу

Обратите внимание! Ввод в эксплуатацию в бухучете недвижимости производится независимо от даты регистрации права на них (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом №91н от 13.10.03 г.). ОС, находящиеся в процессе регистрации, отражаются на счете 01 обособленно.

Даже при покупке нового здания не избежать трат: государственная пошлина, экспертные услуги. Возможно, для принятия и оформления объекта пришлось привлекать собственных работников, направлять их в командировку. Поэтому редкий случай, когда цена по договору купли-продажи и первоначальная стоимость совпадают.

В отличие от бухгалтерского, для налогового учета первостепенно получение официального документа о праве собственности. Уменьшение налогооблагаемой базы на затраты начинается после регистрации (п. 4 ст. 346.16 НК и п.1 ст. 256 НК). Причем имеет значение момент приобретения, если до упрощенной организация применяла иную систему и именно тогда было куплено ОС. Возможны несколько ситуаций перехода на УСН:

    С общей системы (ОСНО). Расчет первоначальной стоимости: разница между стоимостью приобретения и начисленной по правилам ОСНО амортизации за время действия общей системы. Период списания: СПИ до 3-х лет — в первый год применения упрощенки. Свыше 3-х, но меньше 15-ти – 3 года, по системе: первый год — 50%, второй — 30%, третий — 20%. СПИ больше 15 лет — списание растягивается на 10 лет.

Важно! Определить группу амортизации и СПИ поможет Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

Учитывая, что у зданий и вообще капитальной недвижимости большой срок службы, то, скорее всего, он составит более 15 лет. Правда, если вы купили не новое здание, есть шанс уменьшить СПИ. В этом случае ОС включается в амортизационную группу, которую использовал продавец (п. 12 ст. 258 НК РФ), а покупатель вправе установить внутренней учетной политикой, что СПИ для бывших в употреблении основных средств определяется с учетом срока пользования у продавца.

Пример: Фирма приобрела здание. СПИ составил 30 лет, здание находилось в эксплуатации 12 лет. Компания решила продать объект недвижимости. Новый владелец вправе установить в учете СПИ, равный 18 годам (30-12=18).

  • С единого сельхозналога (ЕСХН). Определение стоимости ОС: остаточная стоимость на дату перехода на ЕСХН минус расходы, учтенные в период применения сельхозналога. Период списания: аналогично пункту 1.
  • С ЕНВД. Стоимость определяется как разница между стоимостью приобретения и начисленной за время применения ЕНВД амортизацией, рассчитанной по правилам БУ. Период списания: аналогично пункту 1.
  • С УСН «доходы». Списание расходов не происходит. Самый, наверное, невыгодный вариант из всех.
  • Объект куплен непосредственно во время применения УСН «доходы минус расходы». Первоначальная стоимость принимается к учету по правилам БУ. Период списания: с момента ввода в эксплуатацию в налоговом периоде приобретения.

    • Во всех случаях списание происходит равными долями в каждом отчетном периоде, т.е. квартале, с учетом суммы, приходящейся на данный налоговый период (год), а не ежемесячно.

    Пример 1. Компания купила склад 10 сентября 2019 года, ценой 900 000 рублей, находясь на УСН «Д-Р». В НУ она списывает стоимость ОС следующим образом: в 3 квартале 30 сентября 2019 года — 900000/2=450000, делим на два, потому что до конца года остается два отчетных периода. В 4 квартале 31 декабря 2019 — еще 450000.

    Пример 2. Фирма приобретает офисное здание ценой 15 млн рублей и амортизирует его какое-то время, находясь на ЕНВД. С 1 января 2020 переходит на УСН. Первоначальная стоимость для учета на упрощенной системе составит 13 млн рублей, СПИ – 30 лет. Начиная с 1 января 2020 года, т.к. СПИ превышает 15 лет, списываться в УСН затраты будут таким образом: 3 млн/10=300000 в год (потому что списание займет 10 лет), соответственно 300000/4= 75000 в квартал.

    Обратите внимание! Списываются расходы в пределах фактически оплаченных сумм. Если применяется рассрочка платежа, то надо учитывать только оплаченную часть.

    Как видите, эта система не похожа на обычную амортизацию при ОСНО и несколько сложнее.

    Покупка ОС, требующего доработки

    В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:

    1. Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
    2. Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.

    Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.

    Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:

    • Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
    • Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
    • Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.

    1. Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
    2. Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.

    Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН.

  • Обособить на счете 01 законсервированные ОС на отдельном субсчете.

    • В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.

    Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.

    Документация при принятии к учету

    На каждый объект заводится карточка ОС-6 (для группы объектов ОС-6а), в ней отражается ключевая информация. Применение этих форм не обязательно, можно разработать и свой вариант, главное, чтобы он содержал все необходимые данные.

    Малые предприятия могут использовать не карточки, а книгу учета (унифицированная ОС-6б, допускается собственная форма). Сведения для заполнения берутся из полученной при покупке документации. В период владения заполняются данные о проведенных ремонтах, а также модернизации, реконструкции и списании.

    Для ввода в эксплуатацию назначается приказом комиссия и составляется акт.

    Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно

    Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.

    Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).

    Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

    Продажа ОС физическому лицу

    Организация продает объект, а покупателем выступает частное лицо. В такой ситуации появляется одна трудность: независимо от того как физик оплатит покупку (наличными или через банк) пробивается чек онлайн-кассы. Организация, не использующая кассу, вынуждена ради одной операции ее приобрести.

    Обратите внимание! Даже если по распоряжению физического лица оплату произвести на расчетный счет другой организации, то обязанность по использованию кассы сохраняется, ведь покупателем все равно остается физик.

    Несколько выходов все же есть:

    • Перепродать недвижимость другой компании, которая владеет кассой, она уже от своего имени проведет сделку. Но это процесс трудоемкий и, вероятно, выльется для физика в дополнительные расходы.
    • Физическое лицо регистрируется в качестве ИП и покупает здание уже в статусе предпринимателя, тогда при безналичном перечислении средств касса не нужна. Затраты тоже будут, но небольшие, хотя и здесь понадобится подготовка документов, сдача отчетов. После этого ИП снимается с регистрации.

    Подобный ход, правда, может вызвать вопросы инспекции, к тому же ФНС считает, что раз приобретение оплачено со счёта ИП, то оно предназначено для предпринимательской деятельности. Это несмотря на право предпринимателя оплачивать любые покупки, в том числе и личные со счёта.

    • Арендовать онлайн-кассу (не запрещается) и провести сделку. Здесь тоже будут расходы – фискальный накопитель покупается на определенный срок и его невозможно перепрограммировать для работы другой организации. Стоимость накопителя начинается примерно от 7 тысяч (самые дешевые, все зависит еще и от модели кассы). Но это самый экономичный и разумный вариант.

    Если вы собираетесь купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то для вашей компании она является товаром. Нужно учитывать ее на счете 41. Ошибку в этой операции иногда совершают начинающие бухгалтера. При оформлении сделки в отношении товара действуют обычные правила продажи. Если покупатель захочет получить акт ОС-1, укажите ему на то, что для вас объект не относится к ОС. Конечно, это прямо прописывается в договоре – совершается продажа основного средства или товара.


    7 МИН

    Как ИП сэкономить на УСН «доходы минус расходы»

    Упрощённая система налогообложения (УСН, «упрощёнка») — самый популярный налоговый режим для малого бизнеса. Уже по названию понятно, что этот форма существенно упрощает жизнь предпринимателя. А на УСН «доходы минус расходы» можно ещё и экономить. Рассказываем как.


    УСН подходит практически всем ИП. Один налог заменяет сразу три: на имущество, на прибыль и НДС. А отчитываться нужно всего раз в год.

    УСН бывает двух видов. В первом объектом налогообложения выступают доходы ИП. Ставка в этом случае — 6 %. Во втором виде для расчёта используют разницу доходов и расходов. Процентная ставка налога — от 5 до 15 %. Точную цифру определяет региональное законодательство.

    Первое, что должен просчитать предприниматель — выгодность налогового режима. Если расходы вашей компании превышают доходы на 60 %, то «доходы минус расходы» — идеальный вариант. Если же расходы ниже, то эта налоговая система невыгодна, лучше выбрать УСН «доходы» и платить 6 %.

    Если ИП использует УСН «доходы минус расходы», сумма налога не может быть ниже 1 % от общей суммы доходов: это минимальная ставка. Даже если год был убыточным, выплачивать налог всё равно придётся.

    Как рассчитать УСН «доходы минус расходы»

    Для расчёта потребуются два показателя: доходы и расходы. Доходы — это поступления от предпринимательской деятельности.

    Расходы должны соответствовать ряду условий, указанных в статье 346.16 Налогового кодекса РФ.

    Они должны быть экономически обоснованы, то есть направлены на получение дохода в рамках видов деятельности бизнеса. Расходами не будут считаться покупка шубы для руководителя или мягкой игрушки для ребёнка сотрудника

    Нужны документы, подтверждающие расходы: кассовый чек, платёжное поручение, накладная, акт выполненных работ и так далее

    Расходы должны быть закрытыми: оплачено то, что вы получили в полной мере, предоплата за услугу или продукт расходом не считается

    Как обосновать спорные расходы

    Некоторые траты имеют спорный характер. К примеру, мобильный телефон мог быть куплен как для рабочих нужд, так и для личного пользования. В этом случае бухгалтеры рекомендуют прикладывать к отчёту о расходах пояснительную записку с подробным описанием, для чего и кем используется этот телефон, а также копию технического паспорта, где указана область использования. Не лишними будут выпущенный перед покупкой приказ (распоряжение) об использовании телефона и соглашение о передаче имущества сотруднику.

    Не исключено, что налоговая служба не согласится с некоторыми расходами и пояснительные записки не смогут убедить сотрудников ФНС в правомерности трат. Сумма непризнанных расходов будет добавлена в налогооблагаемую базу, сумма доходов возрастёт, а значит, увеличится и сам налог.

    Если налог не будет уплачен в нужное время, согласно п. 4 ст. 75 НК РФ , придётся платить пени 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Для ООО с 31 дня просрочки ставка увеличивается до 1/150. За неоплаченный итоговый налог предприятие получает штраф 20 % от суммы неуплаты ( ст. 122 НК РФ ). А если ФНС сочтёт, что просрочка была допущена умышленно, штраф вырастет до 40 %.

    В случае неуплаты налоговая служба может выставить требование к счёту компании в банке либо взыскать задолженность через судебных приставов. Чтобы оспорить требования налоговой, нужно обратиться с иском в арбитражный суд.

    Что может снизить сумму налога на УСН «доходы минус расходы»

    Страховые взносы

    ИП выплачивает фиксированные страховые взносы. На УСН «доходы минус расходы» они включаются в состав расходов и уменьшают налогооблагаемую базу. Важно выплачивать взносы до 31 декабря, когда кончается налоговый период. Если делать это ежеквартально, потом можно будет пересчитать годовой налог в сторону уменьшения и либо вернуть оставшиеся при перерасчёте деньги, либо оставить их в счёт дальнейших налоговых выплат.

    Убытки

    Если ранее компания терпела убытки, то можно уменьшить налогооблагаемую базу на их сумму. Прошлый год был убыточным — в следующем году вычитайте убыток из доходов. Специально доказывать эту строчку «расходов» не придётся, она отражается в книге учёта доходов и расходов (КУДиР) и в налоговой декларации. Но если текущий период снова прошёл без прибыли, учитывать прошлогодние убытки нельзя.

    Личное имущество

    Личное имущество также может помочь в экономии на «упрощёнке». В бухгалтерском учёте есть понятие «основные средства» — это материальные объекты стоимостью более 100 тысяч рублей с учётом издержек на приобретение, которые нужны компании для производства продукции, оказания услуг или управленческих нужд ( п. 1 ст. 257 НК РФ ). Если предприниматель использует такое имущество для своей работы, а не для последующей перепродажи, его можно учитывать в составе основных средств ИП.

    К примеру, бизнесмен занимается интернет-торговлей. Компьютер нужен ему для предпринимательской деятельности, поэтому его учитывают в составе основных средств ИП. Игровая приставка, подключаемая к компьютеру, к таким средствам не относится.

    Важно: если компьютер был куплен до того, как гражданин стал ИП, налоговая служба не признает его расходом предприятия.

    Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", использует в своей деятельности нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности и встроенное в многоквартирный дом. В соответствии с действующим законодательством он обязан нести бремя расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

    Вправе ли индивидуальный предприниматель учитывать расходы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также расходы в части управления многоквартирным домом в расходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН?

    Ответ:

    МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПИСЬМО

    от 30 апреля 2013 г. N 03-11-11/15225

    Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

    Пунктом 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

    Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

    Положениями ст. 39 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

    Таким образом, индивидуальный предприниматель, которому на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин), встроенное в многоквартирный дом, обязан нести расходы по содержанию общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме, в том числе по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

    В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, вправе при определении налоговой базы по налогу учитывать материальные расходы.

    Согласно п. 2 ст. 346.16 Кодекса материальные расходы принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254 Кодекса.

    В соответствии с пп. 5 и 6 п. 1 ст. 254 Кодекса к материальным расходам налогоплательщика, в частности, относятся затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика.

    При этом затраты принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса. Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    Учитывая изложенное, оплата индивидуальным предпринимателем - собственником магазина, встроенного в многоквартирный дом, коммунальных услуг, электроэнергии и воды, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также оплата содержания и технического обслуживания общего имущества многоквартирного дома могут быть учтены в расходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.


    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


    Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Организация на УСН арендует нежилое помещение у физического лица для предпринимательской деятельности. В договоре есть условие о том, что ремонт производит арендатор. При каких условиях организация может включить затраты на ремонт в расходы при УСН?


    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    В сложившейся ситуации организация вправе признать при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, расходы на ремонт арендованного нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
    Однако учитывая противоречивую позицию контролирующих ведомств и сложившуюся судебную практику, правомерность признания расходов на ремонт помещения, арендованного у физического лица, организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке.

    Обоснование позиции:
    В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п.п. 1 и 2 ст. 346.18 НК РФ).
    Закрытый перечень таких расходов приведен в п. 1 ст. 346.16 НК РФ*(1).
    В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении базы по Налогу налогоплательщик вправе учитывать расходы на ремонт основных средств, как собственных, так и арендованных (письмо Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003).
    Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на ремонт основных средств признаются после их фактической оплаты. При этом указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, а именно расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ)*(2).
    Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
    В силу п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
    Таким образом, арендатор обязан производить текущий ремонт в силу закона, а капитальный ремонт - только в тех случаях, когда такая обязанность предусмотрена договором. И в том и другом случае расходы на ремонт арендованных основных средств учитываются при определении налоговой базы*(3).
    В то же время следует учитывать, что из буквального толкования пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ следует, что ремонтируемое арендованное имущество должно признаваться основным средством. При этом в целях главы 26.2 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
    Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 100 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ). Амортизируемым же имуществом в целях главы 25 НК РФ признается, в частности, имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 100 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено указанной главой), используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
    Формально нежилое помещение, арендованное у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, не является амортизируемым основным средством ни для арендодателя, ни для арендатора.
    В связи с чем существует мнение налоговых ведомств, что имущество, принадлежащее физическому лицу (в том числе ИП) на праве собственности и сдаваемое им в аренду, не может рассматриваться в качестве основного средства. Поэтому расходы на ремонт данного имущества, произведенные арендатором, не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу при УСН (письма УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@, МНС России от 06.07.2004 N 04-3-01/398).
    Отметим, что существует судебная практика, из которой следует, что суды также придерживаются позиции, что имущество, арендованное у физического лица, не является основным средством.
    Например, в постановлении АС Северо-Кавказского округа от 24.04.2017 N Ф08-2424/17 рассмотрена ситуация, при который общество арендовало помещение у директора и согласно условиям договора аренды произвело ремонт помещения. В ходе налоговой проверки расходы на ремонт помещения не были приняты при налогообложении в составе расходов. Суды поддержали позицию налоговых органов, посчитав, что полученное обществом в аренду недвижимое имущество объектом основных средств у арендодателя (физического лица) не является, и расходы на ремонт арендованного у физического лица помещения не образовывают самостоятельного объекта основных средств, в связи с чем не могут учитываться в качестве таковых в бухгалтерском учете общества (арендатора)*(4).
    Заметим, что суд апелляционной инстанции, принимая решение, учитывал правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.1996 N 3651/95, согласно которой имущество физических лиц, не являющихся предпринимателями, к основным производственным фондам не относится. Следует отметить, что определением от 28.08.2017 N 308-КГ17-10912 обществу отказано в передаче кассационной жалобы в Судебную коллегию ВС РФ по данному делу).
    Аналогичный вывод следует из постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) (определением ВАС РФ от 05.07.2007 N 7812/07 оставлено без изменений). Здесь также отмечено, что соответствие затрат общества, связанных с ремонтом арендованных основных средств, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при налогообложении.
    В то же время существует ряд разъяснений Минфина России и налоговых органов, а также арбитражной практики, из которых следует, что при расчете налоговой базы по Налогу могут признаваться и расходы на ремонт имущества, арендованного у физических лиц (смотрите, например, письма Минфина России от 20.11.2006 N 03-11-05/251, УФНС по г. Москве от 12.10.2006 N 18-12/3/89558@, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2006 N Ф04-8284/2005(27935-А45-40).
    По нашему мнению, организация в рассматриваемой ситуации вправе признать при формировании налоговой базы по Налогу расходы на ремонт арендованного у физического лица нежилого помещения, отвечающие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.
    При этом учитывая противоположные разъяснения контролирующих ведомств и противоположную судебную практику, правомерность признания затрат на ремонт арендованного у физического лица помещения организация должна быть готова отстаивать в судебном порядке. Оценить перспективы такого разбирательства мы не можем.
    В то же время отметим, что наличие противоположных точек зрения по анализируемому вопросу, на наш взгляд, указывает на наличие сомнений и (или) неясности в применении пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, которые должны толковаться в пользу налогоплательщиков (п. 7 ст. 3 НК РФ).

    К сведению:
    По мнению представителей ФНС России, изложенному в письме от 07.02.2017 N СД-3-3/738@, оплата организацией - арендатором капитального и текущего ремонта нежилого помещения является доходом физического лица (арендодателя), подлежащим обложению НДФЛ.

    Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
    - Энциклопедия решений. Расходы на ремонт основных средств при УСН;
    - Вопрос: Организация, применяющая УСН (объект налогообложения - "доходы минус расходы"), арендует у физического лица, не являющегося ИП, нежилое здание. По договору аренды расходы на содержание и ремонт здания несет арендатор. Учитываются ли расходы, произведенные арендатором (арендная плата, расходы по ремонту и другие), при исчислении налоговой базы по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН? Возможно ли признание организацией-арендатором расходов в виде арендной платы и расходов на ремонт арендованного здания при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2017 г.)
    - Вопрос: Учреждение применяет УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы". От учредителя в качестве целевого поступления получены земельный участок и жилое здание, которое планируется использовать в качестве платного общежития. Ремонт финансируется за счет выручки учреждения. Можно ли в расходы по УСН включить суммы на текущий и капитальный ремонт данного объекта при условии, что здание будет в последующем использоваться для оказания услуг по одному из кодов ОКВЭД данной организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2020 г.)

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

    Ответ прошел контроль качества

    20 августа 2020 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    -------------------------------------------------------------------------
    *(1) Смотрите письма Минфина России от 07.04.2016 N 03-11-06/2/19835, от 07.05.2015 N 03-11-03/2/26501, от 24.10.2014 N 03-11-06/2/53908.
    *(2) При оценке соответствия осуществленных затрат указанным критериям следует принимать во внимание правовые позиции, выраженные в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, постановлении Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53 (смотрите письма Минфина России от 26.05.2015 N 03-03-06/1/30165, от 06.02.2015 N 03-03-06/1/4993, от 10.02.2010 N 03-03-05/23, от 02.02.2010 N 03-03-05/14).
    *(3) Смотрите письма Минфина России от 12.05.2009 N 03-11-06/2/84, от 07.05.2009 N 03-11-06/2/83, от 10.01.2007 N 03-11-04/2/3, от 25.07.2006 N 03-11-05/187, УФНС России по г. Москве от 08.06.2007 N 18-11/3/054228@, от 05.10.2005 N 18-11/3/71035, от 31.12.2004 N 21-14/85240, УМНС по г. Москве от 18.10.2004 N 21-09/67299.
    *(4) Кроме того, в данном постановлении суд пришел к выводу, что руководитель получил выгоду в виде безвозмездно отремонтированного объекта за счет организации.

    На вопросы читателей отвечает ООО «НК Ваш налоговый представитель»
    Телефоны в Екатеринбурге: 378-33-29, 213-59-35

    Предприниматель находится на УСН (доходы, уменьшенные на величину расходов). Основной вид деятельности – торговля запчастями к автомобилям по безналичному расчету. В собственности имеется производственная база – здание конторы и бокс. Часть здания конторы сдается в аренду.

    Объясните, пожалуйста, правомерно ли принятие затрат по содержанию зданий (ремонт, коммунальные платежи, амортизация, электроэнергия и т.д.) в расходы? Какие затраты можно принимать в расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по виду деятельности «Сдача в аренду собственного нежилого помещения» код 70.20.2? Из письма МНС РФ № 04-3-01/398, опубликованного в «АМБ-Экспресс» № 36 можно сделать вывод, что эти расходы в затраты не принимаются, что противоречит ст. 254, ст. 346.16 НК РФ.

    Перечень и порядок определения расходов при применении специального режима УСН, предусмотренный ст. 346.16 НК РФ, как для налогоплательщиков-организаций, так и для налогоплательщиков — индивидуальных предпринимателей, единый.

    Необходимым условием для принятия расходов для целей налогообложения является соответствие их критериям п. 1 ст. 252 НК РФ, таким как обоснованность расходов и их документальное подтверждение.

    Также нужно учитывать, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    При этом в целях применения УСН расходы не подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и на внереализационные расходы.

    В письме МНС РФ от 06.07.2004 г. № 04-3-01/398 высказана позиция, что затраты индивидуальных предпринимателей — собственников имущества по содержанию имущества, по уплате коммунальных платежей не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания ими услуг по сдаче имущества в аренду, то есть,по мнению МНС РФ, деятельностьпо сдаче имущества в аренду указанными лицами не является предпринимательской.

    В свою очередь, в силу п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность определена как самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном порядке.

    Согласно ст. 34 Конституции РФ и ст. 18 ГК РФ каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной, не запрещенной законом, экономической деятельности.

    Индивидуальный предприниматель в силу статетей 23, 49 ГК РФ может осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом, за исключением тех, для занятия которых требуется лицензия (сдача собственником имущества в аренду не требует получения лицензии).

    Ограничение же в правах возможно только в случаях и в порядке, предусмотренном законом.

    Сведения о видах деятельности по ОКВЭД, осуществляемых налогоплательщиком — индивидуальным предпринимателем содержатся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (п.п. «о» п. 2 ст. 5 Федерального закона РФ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

    Последствия непредставления или несвоевременного представления необходимых для включения в госреестры сведений установлены ст. 25 указанного Закона.

    Однако закон не содержит запрета на занятие теми видами деятельности, которые не внесены индивидуальными предпринимателями в государственный реестр.

    Таким образом, основным определяющим условием для отнесения осуществляемых физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, видов деятельности (в том числе такого вида деятельности, как сдача имущества в аренду) к предпринимательской деятельности является их направленность на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ), о чем также свидетельствует арбитражная практика (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 г. № А38-4668-5/85-2004, постановление ФАС Уральского округа от 12.02.2004 г. № Ф09-248/04-АК).

    Отношения, возникающие в связи с предоставлением имущества в аренду, в том числе, если такая деятельность является предпринимательской (отвечает признакам ст. 2 ГК РФ), регулируются главой 34 ГК РФ.

    Так, ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, а также обязанность по текущему ремонту и осуществлению расходов по содержанию арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

    На арендодателе, в свою очередь, лежит обязанность осуществлять капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

    Таким образом, текущие расходы на ремонт основных средств, включенные в перечень расходов ст. 346.16 НК РФ (п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), могут быть учтены налогоплательщиком (как организацией, так и индивидуальным предпринимателем) при исчислении налоговой базы по единому налогу у арендодателя только в том случае, если обязанность по их осуществлению будет по условиям договора аренды возложена на арендодателя.

    Капитальные расходы, также включенные в указанный перечень (п.п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), учитываются при исчислении налоговой базы по единому налогу у арендодателя, если в договоре нет иных указаний.

    Следует заметить, что амортизационные отчисления по основным средствам при УСН не начисляются.

    Вместо них для целей определения налоговой базы принимаются расходы на приобретение основных средств (п.п. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

    Порядок определения таких расходов закреплен в п. 3 ст. 346.16 НК РФ.

    Что касается коммунальных услуг, то есть несколько способов отражения в договоре аренды вариантов их оплаты, которые влекут различные налоговые последствия для сторон договора аренды.

    В первом случае арендатор сам заключает договоры с энергоснабжающими организациями и самостоятельно оплачивает услуги.

    В этом случае бремя содержания имущества, возложенное в силу ст. 210 ГК РФ на собственника имущества, условиями договора перекладывается на арендатора.

    При втором варианте стоимость коммунальных услуг включена в соответствии со ст. 614 ГК РФ в состав арендной платы и перечисляется арендодателю.

    В третьем случае стоимость коммунальных услуг может быть не включена в арендную плату, и сама обязанность по их оплате не возложена на арендатора (то есть бремя содержания имущества лежит на арендодателе).

    При выборе того или иного варианта оплаты коммунальных услуг нужно учитывать следующее.

    Коммунальные расходы не поименованы в перечне расходов, приведенном в ст. 346.16 НК РФ, в связи с чем, по мнению налоговых органов, оплата коммунальных услуг вообще не учитывается при исчислении налоговой базы по единому налогу.

    Вместе с тем, Минфин РФ в своем письме от 27.02.2004 г. № 04-02-05/1/19 указал, что в соответствии со ст. 346.16 НК РФ при определении налоговой базы учитываются материальные расходы, принимаемые применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254 НК РФ.

    В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ в составе материальных расходов принимаются к вычету из налоговой базы расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

    Таким образом, Минфин РФ предусматривает возможность уменьшения полученных доходов на сумму расходов по оплате коммунальных услуг в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ.

    Учитывая вышеизложенное, а также исходя из содержания письма Минфина РФ № 04-02-05/1/19, при использовании индивидуальным предпринимателем третьего варианта оплаты коммунальных услуг он может уменьшить доходы, получаемые от сдачи имущества в аренду (при условии, что такая деятельность будет отвечать критериям предпринимательской деятельности, установленным ст. 2 ГК РФ), на все документально подтвержденные и обоснованные расходы, которые предусмотрены ст. 346.16 НК РФ.

    Зам. директора ООО «НК Ваш налоговый представитель» Д.В. Меркушев

    © ООО «НК Ваш налоговый представитель»

    Читайте также: