Продажа помещения при усн доходы минус расходы

Опубликовано: 19.05.2024

1. Документы покупки
2. Покупка нового или не требующего вложений объекта
3. Покупка ОС, требующего доработки
4. Документация при принятии к учету
5. Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
6. Продажа ОС физическому лицу

Стоимость таких объектов, как здания, склады, офисы — немаленькая и, в дальнейшем, если возникнет желание продать ОС, можно столкнуться с неожиданными затратами, ведь учет основных средств на упрощенной системе обладает рядом особенностей и лучше узнать о них до приобретения недвижимости.

Документы покупки

Главный документ – это договор. Цена, момент перехода права собственности, состояние и составляющие (если речь о комплексе помещений) — все будет прописано в нем. Если организация покупает ОС в рассрочку, то, возможно, оно будет передано ей в собственность, но при этом останется в залоге у продавца до полного расчета.

Договором может быть предусмотрено, что право на владение переходит только после оплаты всей суммы и процентов (если есть). Чаще всего это условие действует при лизинге (фактически особый вид аренды с правом выкупа). Условия лизинга могут предусматривать как учет на балансе лизингодателя, так и лизингополучателя, от этого зависит бухгалтерский и налоговый учет.

Если для продавца объект является:

• основным средством, то он составляет акт ОС-1а в одном экземпляре, который оставляет себе и накладную ТОРГ-12 в двух экземплярах;
• товаром, то составляется только ТОРГ-12.

Кстати! Форма ОС-1а может составляться в двух экземплярах и подписываться в качестве передаточного документа между продавцом и покупателем. В некоторых случаях покупатель учитывает срок использования, указанный продавцом для целей собственного учета.

Дополнительно предоставляются продавцом:

1. Технический план.
2. Кадастровый паспорт.
3. Выписка из ЕГРН (реестр недвижимости) – обратите внимание на отсутствие упоминаний об обременении в ней.
4. Акты о передаче водяных и электрических счетчиков. В них указывают номер счетчика и его показания на дату передачи объекта, чтобы не пришлось оплачивать чужие коммунальные долги.
5. Акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – необходим, чтобы определить, откуда начинается ответственность за состояние сетей и оборудования абонента.
6. Заключение экспертизы о состоянии недвижимости и соответствия ее противопожарным и санитарным нормам. Не обязательно, если у сторон нет разногласий по этому поводу, то данные о состоянии просто указываются в тексте договора.
7. Другие технические и регистрационные документы.

Для заключения сделки и регистрации понадобятся:

1. Документы, подтверждающие оплату, если момент перехода права собственности зависит от нее.
2. Решение собрания участников (единственного участника) об одобрении сделки. Причем такое решение обычно просят, даже если сделка не является крупной, для перестраховки. Либо стоит запастись доказательствами, подтверждающими, что сделка не относится к крупным и не требует отдельного решения. Как правило, это еще сложнее.
3. Договор и акт передачи.
4. Документы представителей. Если от лица организации действует руководитель, то ничего не нужно, кроме паспорта. Если другой сотрудник, то необходима доверенность.

Итак, купля-продажа состоялась, и организация стала обладателем недвижимости. Дальнейшие действия зависят от готовности ее к использованию.

Покупка нового или не требующего вложений объекта

«Въезжай и живи» — коммуникации присутствуют, состояние помещения хорошее. В этом случае можно сразу ввести объект в эксплуатацию.

В БУ это делается двумя проводками:

• Д 08 К 60- получено ОС от поставщика
• Д 01 К 08 – ОС введено в работу

Обратите внимание! Ввод в эксплуатацию в бухучете недвижимости производится независимо от даты регистрации права на них (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом №91н от 13.10.03 г.). ОС, находящиеся в процессе регистрации, отражаются на счете 01 обособленно.

Даже при покупке нового здания не избежать трат: государственная пошлина, экспертные услуги. Возможно, для принятия и оформления объекта пришлось привлекать собственных работников, направлять их в командировку. Поэтому редкий случай, когда цена по договору купли-продажи и первоначальная стоимость совпадают.

В отличие от бухгалтерского, для налогового учета первостепенно получение официального документа о праве собственности. Уменьшение налогооблагаемой базы на затраты начинается после регистрации (п. 4 ст. 346.16 НК и п.1 ст. 256 НК). Причем имеет значение момент приобретения, если до упрощенной организация применяла иную систему и именно тогда было куплено ОС. Возможны несколько ситуаций перехода на УСН:

С общей системы (ОСНО). Расчет первоначальной стоимости: разница между стоимостью приобретения и начисленной по правилам ОСНО амортизации за время действия общей системы. Период списания: СПИ до 3-х лет — в первый год применения упрощенки. Свыше 3-х, но меньше 15-ти – 3 года, по системе: первый год — 50%, второй — 30%, третий — 20%. СПИ больше 15 лет — списание растягивается на 10 лет.

Важно! Определить группу амортизации и СПИ поможет Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

Учитывая, что у зданий и вообще капитальной недвижимости большой срок службы, то, скорее всего, он составит более 15 лет. Правда, если вы купили не новое здание, есть шанс уменьшить СПИ. В этом случае ОС включается в амортизационную группу, которую использовал продавец (п. 12 ст. 258 НК РФ), а покупатель вправе установить внутренней учетной политикой, что СПИ для бывших в употреблении основных средств определяется с учетом срока пользования у продавца.

Пример: Фирма приобрела здание. СПИ составил 30 лет, здание находилось в эксплуатации 12 лет. Компания решила продать объект недвижимости. Новый владелец вправе установить в учете СПИ, равный 18 годам (30-12=18).

С единого сельхозналога (ЕСХН). Определение стоимости ОС: остаточная стоимость на дату перехода на ЕСХН минус расходы, учтенные в период применения сельхозналога. Период списания: аналогично пункту 1.

С ЕНВД. Стоимость определяется как разница между стоимостью приобретения и начисленной за время применения ЕНВД амортизацией, рассчитанной по правилам БУ. Период списания: аналогично пункту 1.

С УСН «доходы». Списание расходов не происходит. Самый, наверное, невыгодный вариант из всех.

Объект куплен непосредственно во время применения УСН «доходы минус расходы». Первоначальная стоимость принимается к учету по правилам БУ. Период списания: с момента ввода в эксплуатацию в налоговом периоде приобретения.

Во всех случаях списание происходит равными долями в каждом отчетном периоде, т.е. квартале, с учетом суммы, приходящейся на данный налоговый период (год), а не ежемесячно.

Пример 1. Компания купила склад 10 сентября 2019 года, ценой 900 000 рублей, находясь на УСН «Д-Р». В НУ она списывает стоимость ОС следующим образом: в 3 квартале 30 сентября 2019 года — 900000/2=450000, делим на два, потому что до конца года остается два отчетных периода. В 4 квартале 31 декабря 2019 — еще 450000.

Пример 2. Фирма приобретает офисное здание ценой 15 млн рублей и амортизирует его какое-то время, находясь на ЕНВД. С 1 января 2020 переходит на УСН. Первоначальная стоимость для учета на упрощенной системе составит 13 млн рублей, СПИ – 30 лет. Начиная с 1 января 2020 года, т.к. СПИ превышает 15 лет, списываться в УСН затраты будут таким образом: 3 млн/10=300000 в год (потому что списание займет 10 лет), соответственно 300000/4= 75000 в квартал.

Обратите внимание! Списываются расходы в пределах фактически оплаченных сумм. Если применяется рассрочка платежа, то надо учитывать только оплаченную часть.

Как видите, эта система не похожа на обычную амортизацию при ОСНО и несколько сложнее.

Покупка ОС, требующего доработки

В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:

1. Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
2. Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.

Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.

Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:

• Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
• Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
• Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.

1. Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
2. Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.

Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН.

Обособить на счете 01 законсервированные ОС на отдельном субсчете.

В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.

Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.

Документация при принятии к учету

На каждый объект заводится карточка ОС-6 (для группы объектов ОС-6а), в ней отражается ключевая информация. Применение этих форм не обязательно, можно разработать и свой вариант, главное, чтобы он содержал все необходимые данные.

Малые предприятия могут использовать не карточки, а книгу учета (унифицированная ОС-6б, допускается собственная форма). Сведения для заполнения берутся из полученной при покупке документации. В период владения заполняются данные о проведенных ремонтах, а также модернизации, реконструкции и списании.

Для ввода в эксплуатацию назначается приказом комиссия и составляется акт.

Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно

Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.

Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).

Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.

Продажа ОС физическому лицу

Организация продает объект, а покупателем выступает частное лицо. В такой ситуации появляется одна трудность: независимо от того как физик оплатит покупку (наличными или через банк) пробивается чек онлайн-кассы. Организация, не использующая кассу, вынуждена ради одной операции ее приобрести.

Обратите внимание! Даже если по распоряжению физического лица оплату произвести на расчетный счет другой организации, то обязанность по использованию кассы сохраняется, ведь покупателем все равно остается физик.

Несколько выходов все же есть:

• Перепродать недвижимость другой компании, которая владеет кассой, она уже от своего имени проведет сделку. Но это процесс трудоемкий и, вероятно, выльется для физика в дополнительные расходы.
• Физическое лицо регистрируется в качестве ИП и покупает здание уже в статусе предпринимателя, тогда при безналичном перечислении средств касса не нужна. Затраты тоже будут, но небольшие, хотя и здесь понадобится подготовка документов, сдача отчетов. После этого ИП снимается с регистрации.

Подобный ход, правда, может вызвать вопросы инспекции, к тому же ФНС считает, что раз приобретение оплачено со счёта ИП, то оно предназначено для предпринимательской деятельности. Это несмотря на право предпринимателя оплачивать любые покупки, в том числе и личные со счёта.

• Арендовать онлайн-кассу (не запрещается) и провести сделку. Здесь тоже будут расходы – фискальный накопитель покупается на определенный срок и его невозможно перепрограммировать для работы другой организации. Стоимость накопителя начинается примерно от 7 тысяч (самые дешевые, все зависит еще и от модели кассы). Но это самый экономичный и разумный вариант.

Если вы собираетесь купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то для вашей компании она является товаром. Нужно учитывать ее на счете 41. Ошибку в этой операции иногда совершают начинающие бухгалтера. При оформлении сделки в отношении товара действуют обычные правила продажи. Если покупатель захочет получить акт ОС-1, укажите ему на то, что для вас объект не относится к ОС. Конечно, это прямо прописывается в договоре – совершается продажа основного средства или товара.

«Клерк» Рубрика Основные средства
На фото Денис Корнилов, генеральный директор ООО «Корн-Аудит»

Реализация основного средства - дело хлопотное и вызывает множество вопросов и проблем. Проблемы могут возникнуть не только со стороны нерадивого покупателя, но самое главное от налоговиков. Так как необходимо помнить, что организации, применяющие УСН, учитывают доход от реализации основного средства с учетом ряда особенностей. Дело в том, что в случае реализации ОС организации на УСН придется пересчитать налоговые обязательство. Обо всем этом в данной статье.

В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ, а так же главой 25 НК РФ, организации, применяющие УСН, в состав основных средств включают имущество, которое признается амортизированным.

Амортизированным имуществом в свою очередь признается средство, отвечающее следующими признаками (ст. 256 НК РФ):

1. срок полезного использования, которого более 12 месяцев;
2. первоначальная стоимость имущества в текущем году - более 100 000 руб.;
3. используется для получения дохода;
4. находящееся в собственности налогоплательщика.

В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ, расходы понесенные на приобретение основных средств учитывают в составе затрат с момента их ввода в эксплуатацию. Данные расходы в течение налогового периода распределяются равными долями по отчетным периодам.

Расходы на приобретение основных средство отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Эти расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Бывает так, что основное средство приобретается до момента перехода на УСН, следовательно, учесть при переходе на УСН, организация с может только остаточную стоимость объекта на дату перехода. Остаточной стоимостью является разница между ценой объекта и суммой амортизации, которая была начислена. Принятие остаточной стоимости зависит от срока полезного использования основного средства.

Если срок полезного использования составляет три года, то всю стоимость основного средства включают в расходы в течение первого года применения УСН и данные расходы распределяются равными долями по отчетным периодам в течение налогового периода.

А если срок полезного использования ОС от 3 до 15 лет, то расходы учитываются в течение первых трех лет применения УСН, причем в первый год в расходы включаются 50% стоимости, во второй год - 30% от стоимости и в третий год - 20% стоимости.

Остаются основные средства со сроком полезного использования свыше 15 лет, в этом случае их стоимость учитывается в расходах равными долями в течение 10 лет (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

При принятии решения реализовать основное средство у организации, применяющей УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы, в некоторых случаях возникает обязанность в корректировки налогового учета. Это зависит от двух показателей:

1. срока полезного использования объекта;
2. момента приобретения ОС, принятия расходов.

И если с момента учета стоимости которого в составе расходов прошло менее трех лет, и если срок полезного использования объекта меньше 15 лет, либо с момента приобретение ОС, которого прошло менее 10 лет - при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет, то плательщику необходим пересчет налоговой базы по УСН, за весь период с момента учета стоимости объекта в составе расходов до даты продажи.

В соответствии с абз. 14 п. 3 ст. 346.16 и ст. 81 НК РФ, «упращенщику», придется:

1. уплатить дополнительную сумму налога и пени;
2. подать уточненные декларации за предыдущие периоды.

Так же налоговики при сдачи уточнёнок рекомендуют плательщикам прикладывать бухгалтерские справки-расчеты, объясняющие причины внесения изменений в ранее представленную налоговую отчетность (Письмо ФНС России от 14.12.2006 N 02-6-10/233@).

Но есть и исключения, так если три года прошло по объектам со сроком полезного использования до 15 лет либо десять лет по объектам со сроком свыше 15 лет, то пересчитывать размер налоговой базы не нужно.

Документальное оформление пересчета

Фискалы рекомендуют результаты исправления расходов за налоговые (отчетные) периоды не вносить в разд. I и II книг учета доходов и расходов за указанные предшествующие налоговые периоды (Письмо ФНС России N 02-6-10/233@).

Они рекомендуют оформить бухгалтерскую справку и отразить в ней сторно сумму расходов по реализуемому имуществу.

Отразить по данной справке начисленные пени, а так же привести расчет налога.

Справка необходимо приложить к книгам учета доходов и расходов за налоговые периоды - начиная с года, в котором были учтены в расходах затраты на приобретение проданного основного средства, и заканчивая годом, предшествующим году, в котором основное средство было продано.

Рассмотрим пример пересчета налоговой базы при досрочной реализации ОС на УСН с объектом Доходы минус Расходы.

ООО «Стальные нервы» принимает упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы минус расходы. В июле 2015 г. Фирма приобрела основное средство стоимостью 400 000 руб., со сроком полезного использования - 62 месяц. Расходы на приобретение учтены в затратах при УСН в 2015 г. ( в III квартале 2015 г. -200 000 руб. и 200 000 руб. - в IV квартале 2015 г.). Организация принимает решение о реализации основного средства. Продажа ОС оформлена в сентябре.

Таким образом, в учете организации:

1) ООО «Стальные нервы» исключает из расходов 2015 г. затраты на приобретение данного имущества в сумме равной приобретения, т.е. 400 000 руб.;

2) Необходимо учесть в расходах года приобретения амортизацию по данному средству в сумме учитывает в расходах 2015 г. амортизацию по ОС в общей сумме 32 257 руб., в том числе:

• в III квартале 2015 г. – 12 903 руб. (400 000 руб. x (1/62 x 100%) x 2 мес.);
• в IV квартале 2015 г. – 19 354 руб. (400 000 руб. x (1/62 x 100%) x 3 мес.);

3) Организации необходимо доплатить авансовый платеж за 9 месяцев 2015 г., а так же налог за 2015 г. и пени;

4) учесть в налоговой базе по УСН в 2016 г. расходы по амортизации выбывшего основного средства, за 9 месяцев 2016 года (с января по сентябрь 2016 г.), в сумме 51 612 руб. (400 000 руб. x (1/62 x 100%) x 8 мес.).

Таким образом: «Упращенщику» при реализации основного средства необходимо включить в доходы цену реализации ОС, причем списать на расходы ничего не получится, так как организация применяющая УСН с объектом Доходы минус расходы, эти расходы учла в году введения в эксплуатацию или в году оплаты данного ОС средства (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Необходимо помнить, что придется пересчитать данные расходы, о чем свидетельствует п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Данной позиции придерживаются и финансовое ведомство в своих письмах (Письмо Минфина от 29.07.2016 N 03-11-06/2/44660, от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822):

Пересчет расходов происходит:

• если ОС со сроком полезного использования до 15 лет включительно продано до истечения 3 лет с окончания года, когда его стоимость учтена в расходах;
• если ОС со сроком полезного использования свыше 15 лет продано до истечения 10 лет с момента его приобретения.

При этом необходимо, исключить стоимость ОС, ранее учтенную в расходах при расчете "упрощенного" налога. По данному ОС так же необходимо начислить амортизацию в соответствии с гл. 25 НК, и включить ее в расходы. Рассчитать и оплатить налог при УСН, а так пени за год (либо годы), когда расходы на приобретение ОС были учтены по правилам УСН. Представить уточненные декларации за этот год (годы), а также за все остальные годы, в которых в расходы была включена амортизация. Оставшуюся стоимость основного средства в расходах учесть не получится (Письмо Минфина от 30.12.2015 N 03-11-06/2/77822, Письмо Минфина от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557).

В перечень расходов (статья 346.16 НК РФ), которые может учесть плательщик налога УСН, входят расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на их достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение. Расходы на приобретение ОС значительны, поэтому ошибки в учете могут дорого обойтись налогоплательщику. Посмотрим, как правильно учесть расходы.

Основные средства — это часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг), для управления организацией или сдачи в аренду, сроком полезного использования (СПИ) более 12 месяцев. Первоначальную стоимость объекта для отнесения к основным средствам для целей бухучета организация устанавливает самостоятельно — нижнюю границу стоимости можно установить не выше 40 000 рублей.

Налоговый учет ОС ведут только упрощенцы на УСН «доходы минус расходы». В состав ОС включается имущество, которое признается амортизируемым в соответствии со ст. 346.16 НК РФ. Должны соблюдаться следующие условия:

• имущество находится в собственности или является неотделимым улучшением арендованного имущества;
• имущество используется для получения дохода;
• срок полезного использования превышает 12 месяцев;
• первоначальная стоимость ОС превышает 100 000 рублей (40 000 рублей — до 2016 года);

Налоговый кодекс предписывает включать в первоначальную стоимость объекта ОС расходы на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Дополнительные расходы, которые включаются в первоначальную стоимость ОС, — это расходы на госпошлину, монтаж, ремонт (если приобретенное ОС требует ремонта) и так далее.

Теперь посмотрим, как правильно отнести основные средства на налоговые расходы

Если организация работает на УСН «Доходы», стоимость купленных или созданных ОС не списывается в расходы. Если же объект налогообложения «доходы минус расходы», стоимость имущества уменьшает налоговую базу. Для этого важно выполнение следующих условий:

• ОС введено в эксплуатацию ;
• оплачено поставщику;
• поданы документы на регистрацию (для ОС, требующих государственной регистрации);
• расходы документально подтверждены, а имущество фактически используется в деятельности для получения дохода.

Помните, что для ОС, приобретенных во время применения УСН, и для ОС, приобретенных в период до применения УСН, порядок признания в расходах разный.

Сначала разберем ситуацию, когда основное средство приобретается в период применения УСН

Алгоритм признания в расходах для таких ОС:

• следим за выполнением всех вышеперечисленных условий;
• определяем, сколько отчетных дат осталось до конца года (это 31.03, 30.06, 30.09, 31.12);
• делим первоначальную стоимость ОС на количество отчетных дат, оставшихся до конца года;
• получившуюся после деления сумму включаем в расходы последними числами отчетных периодов.

Пример 1.

15 августа приобрели компьютер стоимостью 60 000 рублей, оплатили его поставщику и стали использовать в предпринимательской деятельности. До конца года две отчетных даты: 30 сентября и 31 декабря. Этими двумя датами по 30 000 рублей (60 000 руб. / 2 = 30 000 руб.) включаем стоимость компьютера в расходы.

Срок полезного использованния объекта ОС не влияет на порядок учета. В том числе, если приобретенный объект уже был в эксплуатации у другой компании.

Пример 2.

В декабре 2020 года приобретено оборудование стоимостью 38 000 руб. Его транспортировка, монтаж и настройка обошлись в 10 000 рублей. В итоге первоначальная стоимость ОС составила 48 000 руб. Монтаж оборудования закончился в январе 2021 года, и тогда же оборудование было введено в эксплуатацию и стало использоваться в предпринимательской деятельности.

48 000 руб. /4 = 12 000 руб.

31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2021 года в расходы будет включено по 12 000 рублей.

Теперь рассмотрим порядок учета стоимости основных средств, приобретенных до перехода на упрощенку

Основные средства, приобретенные до перехода на УСН принимаются к учету по остаточной стоимости. Определим остаточную стоимость ОС по данным налогового учета по состоянию на начало первого года применения УСН. Она определяется:

• при переходе с ОСНО — цена приобретения (сооружения, изготовления) – амортизация, начисленная по данным налогового учета;
• при переходе с ЕНВД — цена приобретения (сооружения, изготовления) – амортизация, начисленная по данным бухучета.

Если имущество на момент перехода на УСН не оплачено полностью, к учету нужно принять лишь оплаченную часть остаточной стоимости. Для этого распределите сумму оплаты между остаточной стоимостью и амортизационными отчислениями по формуле:

Остаточная стоимость ОС для отражения в учете = Остаточная стоимость ОС на дату перехода / Первоначальная стоимость ОС × Оплаченная часть стоимость ОС

Включение в расходы стоимости ОС, приобретенных до перехода на УСН, зависит от срока полезного использования. Речь идет о том сроке, который установлен при вводе объекта в эксплуатацию, а не о том, который осталось доработать. В зависимости от срока полезного использования возможны три ситуации.

1. При сроке полезного использования до 3 лет включительно остаточная стоимость ОС включается в расходы в течение первого календарного года применения УСН равными долями на дату окончания каждого отчетного периода: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

Пример 3.

При приобретении копировального аппарата установлен срок полезного использования 3 года.

1 января 2020 года организация перешла на УСН. Остаточная стоимость копировального аппарата по данным налогового учета равна 42 000 рублей.

Организация отразит в расходах 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2020 года по 10 500 рублей (42 000 руб. /4 = 10 500 руб.) при условии, что отсутствует задолженность перед поставщиком копировального аппарата.

1. При сроке полезного использования свыше 3 лет и до 15 лет включительно в первый год применения УСН включается в расходы 50% остаточной стоимости ОС, во второй год — 30% и в третий год — 20%. Отнесение на расходы производится равными долями: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

Пример 4.

1 января 2020 года организация перешла с ОСНО на УСН. Остаточная стоимость автомобиля со сроком полезного использования 4 года (48 месяцев) на 1 января 2020 года составила 600 000 рублей. В течение 2020 года в расходах учитывается 50% остаточной стоимости автомобиля.

600 000 руб. × 50% = 300 000 руб.

300 000 руб. / 4 = 75 000 руб.

31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря включается в расходы по 75 000 руб.

В течение 2021 года в расходах учитывается 30% остаточной стоимости автомобиля.

600 000 руб. × 30% = 180 000 руб.

180 000 руб. / 4 = 45 000 руб.

31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря включается в расходы по 45 000 руб.

В течение 2022 года в расходах учитывается 20% остаточной стоимости автомобиля.

600 000 руб. × 20% = 120 000 руб.

120 000 руб. / 4 = 30 000 руб.

31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря включается в расходы по 30 000 руб.

1. При сроке полезного использования свыше 15 лет остаточная стоимость ОС включается в расходы равными долями последними числами отчетных периодов в течение первых 10 лет применения УСН.

Пример 5.

1 января 2020 года организация перешла с ОСНО на УСН. До перехода на УСН организация приобрела здание, остаточная стоимость которого на 01.01.2020 составила 10 млн рублей.

В течение 10 лет, с 2020 года по 2029 год, организация включит в расходы остаточную стоимость ОС последними числами отчетных дат (31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря) равными долями по 10 000 000 руб. / 10 лет / 4 = 250 000 рублей.

При переходе с ОСНО на УСН дополнительно появляется обязанность восстановить налог, принятый к вычету. НДС восстанавливается не целиком, а пропорционально остаточной стоимости ОС в последнем квартале перед переходом и учитывается среди прочих расходов.

Пример 6.

Организация на ОСНО в 2016 году приобрела производственную линию стоимостью 500 000 рублей, в том числе НДС 20%. НДС в размере 100 000 рублей (500 000 × 20%) был полностью принят к вычету. С 01.01.2020 организация переходит на УСН. Остаточная стоимость объекта ОС на момент перехода составляет 300 000 рублей.

НДС нужно восстановить в сумме 60 000 рублей (100 000 рублей × 300 000 рублей / 500 000 рублей).

Выручку от реализации и выбытия основного средства нельзя уменьшить на любые расходы, связанные с его выбытием. То же самое, если выбытие ОС произошло по причинам, которые не зависят от организации: похищение, пожар, затопление и т.п., а расходы на его приобретение списаны не полностью.

Пример 7.

В 1 квартале организация приобрела сооружение стоимостью 1 млн рублей, выполнив все условия, необходимые для включения в расходы стоимости ОС. 31 марта в расходах учтено 1 000 000 / 4 = 250 000 рублей.

1 апреля этого же года сооружение уничтожено стихией. В этом случае организация не сможет учесть в расходах оставшиеся 750 000 рублей, так как не выполняется одно из условий для признания расходов: ОС перестало использоваться в деятельности организации.

Как быть, когда основные средства приобретается в рассрочку?

Стоимость имущества, приобретенного в рассрочку, можно списывать на затраты по мере оплаты. Но учитывать уплаченную сумму сразу в текущем квартале нельзя — ее надо разделить по оставшимся до конца года отчетным периодам. То есть поступать по аналогии с тем, как если бы учитывали полностью полученное ОС. Если же до конца года задолженность погасить не удастся, то неоплаченные части переходят на следующий год и учитываются в том же порядке.

Разберем этот алгоритм на примерах.

Пример 8.

2 сентября 2020 года организация приобрела в рассрочку, приняла к учету и стала использовать в своей деятельности катер стоимостью 3 600 000 рублей, оплатив при этом продавцу 600 000 рублей. По условиям договора организация должна ежеквартально погашать задолженность в сумме 600 000 рублей. Рассмотрим, в каком размере будут учитываться в расходах затраты на приобретение катера.

30 сентября 2020 года в расходы включается половина оплаченной суммы 600 000 рублей / 2 = 300 000 рублей. Оставшаяся половина учитывается в расходах 31 декабря 2020. Кроме того, в 4 квартале 2020 года организация перечислит еще 600 000 рублей, которые тоже должны быть учтены в расходах. В итоге 31 декабря 2020 года организация отразит в расходах 300 000 руб. + 600 000 руб. = 900 000 руб.

В 2021 году организация ежеквартально перечислит продавцу катера по 600 000 рублей.

600 000 рублей, уплаченные в 1 квартале, будут отнесены на расходы равными долями — по 150 000 рублей = 600 000 руб. /4, последними числами четырех отчетных дат: 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

600 000 рублей, уплаченные во 2 квартале, будут отнесены на расходы равными долями по 600 000 руб. / 3 = 200 000 руб. последними числами трех отчетных дат 30 июня, 30 сентября и 31 декабря.

600 000 рублей, уплаченные в 3 квартале, будут отнесены на расходы равными долями по 600 000 руб./ 2 = 300 000 руб. последними числами двух отчетных дат 30 сентября и 31 декабря.

600 000 рублей, уплаченные в 4 квартале, будут отнесены на расходы единовременно 31 декабря.

В результате в 2021 году в расходах учитывается:

31 марта: 150 000 рублей

30 июня: 150 000 + 200 000 = 350 000 рублей

30 сентября: 150 000 + 200 000 + 300 000 = 650 000 рублей

31 декабря: 150 000 +200 000 + 300 000 + 600 000 = 1 250 000 рублей

С приобретением разобрались. Осталось выяснить, что произойдет при выбытии основных средств

Стоимость выбывающих объектов ОС, которая была недоамортизированна , подлежит списанию с бухучета организации. Операция формируется на дату выбытия проводками: Дт 02 Кт 01 и Дт 91 КТ 01.

Разные основания выбытия ОС могут повлечь разные налоговые последствия.

Рассмотрим несколько ситуаций. Прежде всего, нужно отделить случаи выбытия ОС, при которых происходит передача права собственности от тех случаев, когда право собственности не передается.

В случаях, когда право собственности на объект основных средств не передается (ликвидировано, похищено, уничтожено стихией и т д.), расходы восстанавливать не нужно и подавать уточненные декларации тоже.

Когда происходит передача права собственности (продажа, дарение, передача в уставный капитал другой организации и т д.), расходы на приобретение ОС не придется восстанавливать в следующих случаях:

• передача права собственности на ОС со сроком полезного использования до 15 лет включительно произошла по истечении 3 и более лет после окончания года, в котором стоимость ОС включена в расходы.
• передача права собственности на ОС со сроком полезного использования более 15 лет произошла по истечении 10 и более лет после окончания года, в котором стоимость ОС включена в расходы.

В остальных случаях расходы на приобретение (сооружение, изготовление и т д.) ОС придется исключить из налоговых расходов, включив вместо них амортизацию, начисленную по правилам Главы 25 НК РФ. Пересчитать налоговую базу нужно за весь период пользования объектом. Ту часть стоимости, которая не будет отнесена на расходы путем начисления амортизации, учесть для целей налогообложения УСН не получится.

При этом необходимо подать уточненные декларации по УСН за все налоговые периоды, в которых база пересчитывается и доплатить налог в бюджет. Также надо доплатить пени за период просрочки и внести исправления в КУДиР за текущий год.

Пример 9.

15 апреля 2020 года организация приобрела ноутбук за 72 000 рублей и включила в расходы 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2020 по 24 000 рублей. При принятии ОС на учет установлен срок полезного использования 36 месяцев.

5 мая 2021 года ноутбук продан за 60 000 рублей. Как изменятся расходы организации в 2020-2021 гг?

Вместо 72 000 рублей в расходах следует отразить амортизацию, которая ежемесячно составит 72 000 руб. / 36 мес. = 2 000 руб.

По итогам 1 полугодия 2020:

• Исключаются из расходов затраты на приобретение ОС в сумме 24 000 руб.
• Включается в расходы амортизация в сумме 2 000 руб.

Итого расходы по итогам полугодия 2020 года уменьшатся на 22 000 руб.

По итогам 9 месяцев 2020:

• Исключаются из расходов затраты на приобретение ОС в сумме 24 000 руб. × 2 = 48 000 руб.
• Включается в расходы амортизация за июнь-сентябрь в сумме 2 000 руб. × 4 = 8 000 руб.

Итого расходы по итогам 9 месяцев 2020 года уменьшатся на 40 000 руб.

По итогам 2020 года:

• Исключаются из расходов затраты на приобретение ОС в сумме 24 000 руб. × 3 = 72 000 руб.
• Включается в расходы амортизация за июнь-декабрь в сумме 2 000 руб. × 7 = 14 000 руб.

Итого расходы по итогам 2020 года уменьшатся на 58 000 руб. — на эту же сумму увеличится налоговая база.

Необходимо доплатить налог в сумме 58000 руб. × 15% = 8 700 руб, пени и подать уточненную декларацию по УСН за 2020 год.

В расходах 2021 года с января по май следует учесть амортизацию в сумме 2 000 руб. ежемесячно.

Вопрос о том, можно ли при продаже ОС учесть в расходах его остаточную стоимость, — спорный. Из кодекса прямо не следует, что этого делать нельзя, но Минфин и ФНС считают, что это запрещено, так как перечень расходов при УСН ограничен, и такой вид расходов, как остаточная стоимость ОС, в нем не предусмотрен. Суды решают этот вопрос по-разному — иногда упрощенцам удается доказать, что они имели право списать и амортизацию, и остаточную стоимость ( решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.02.2018 по делу № А81-8554/2017 , постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2017 № Ф10-1838/2017 по делу № А54-5594/2016 ).

Учет основных средств при УСН «Доходы»

Упрощенцы, которые выбрали УСН «Доходы» не могут учитывать никаких расходов для целей налогообложения. Поэтому уменьшить налог за счет расходов, связанных с приобретением ОС, тоже не могут. Но это не значит, что объекты основных средств можно игнорировать — вести учет все-таки придется.

Остаточная стоимость основных средств важна как критерий или ограничение, позволяющее перейти на УСН и применять его. Соблюдать его должны все упрощенцы, независимо от выбранного объекта налогообложения. Порог остаточной стоимости ОС в 2020 году составляет 150 млн рублей и рассчитывается по данным бухучета.

При продаже ОС организации и предприниматели на УСН 6% учитывают поступления от реализации в общем порядке.

Автор статьи: Наталья Сорокина, эксперт сервиса Контур.Бухгалтерия

Рассмотрим ситуацию, когда организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения "доходы минус расходы", реализует объект недвижимости.

Как же выгоднее при налогообложении учесть данный объект: как основное средство или как товар?

В соответствии со статьей 346.16 Налогового кодекса (НК) организация, применяющая УСН, уменьшает полученные ею доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 статьи 346.16 НК).

Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Указанные расходы принимаются в налоговом учете только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности и только с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.

В течение налогового периода за отчетные периоды расходы отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.

Расходы принимаются в налоговом учете только по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.

Амортизируемым признается имущество в соответствии со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., кроме земли и объектов природопользования (статья 256 НК).

Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.

Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Кроме того, согласно пп. 3 п. 1 статьи 346.16 НК организации на УСН могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств.

В соответствии со статьей 346.16 НК в случае реализации основных средств до истечения 3-х лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК, и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию – уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСН, на остаточную стоимость реализованных основных средств статьей 346.16 НК не предусмотрено (Письмо Минфина России от 18.04.2007 №03-11-04/2/106).

При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органов проверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 статьи 40 НК, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 21.03.2007 №03-02-07/1-132).

Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1), объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования (СПИ) по группам:

• к седьмой (свыше 15 до 20 лет);
• к восьмой (свыше 20 до 25 лет);
• к девятой (свыше 25 до 30 лет);
• к десятой (свыше 30 лет).

Если налогоплательщики-"упрощенцы" хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет.

Налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства; то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо.

Согласно п. 3 статьи 38 НК товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если лицо, находящееся на УСН, приобрело объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01 он не может принять его к учету в качестве основного средства.

Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются по мере реализации данных товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.

Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров.

Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:

• по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
• по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
• по средней стоимости;
• по стоимости единицы товара.

Согласно Письму Минфина от 18.12.2007 №03-11-04/2/308 под реализацией товаров при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями.

Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством (Письмо Минфина от 01.02.2008 №03-11-04/2/25). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 статьи 346.17 НК).

Организация применяет УСН (объект налогообложения - доходы) и ЕНВД. Она планирует приобрести квартиру для сдачи в аренду, которая будет использоваться в деятельности по УСН. Как отразить в налоговом учете операции по дальнейшей продаже квартиры (если квартира будет продана в период нахождения на УСН и если квартира будет продана в период применения общей системы налогообложения)?

Реализация квартиры в период применения УСН

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - налог), являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Таким образом, при продаже квартиры юридическое лицо, прежде всего, должно признать в налоговом учете доход от его реализации. Данный доход признается исходя из сумм, фактически поступивших в его оплату по договору купли-продажи (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Так как организация применяет УСН с объектом налогообложения "доходы", налоговых последствий, связанных с отражением в учете затрат, у нее не возникает.

Организациям, применяющим УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", при продаже основных средств (в том числе квартир) необходимо учитывать следующее.

Во-первых, напомним, что при применении УСН списание расходов на приобретение основного средства происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарный год) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Во-вторых, п. 3 ст. 346.16 НК РФ определено, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с учетом положений главы 25 НК РФ с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Отметим, что срок полезного использования квартиры должен быть определен исходя из срока полезного использования здания, в котором она находится*(1). Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденному постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, к подразделу "Жилища" относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает в себя также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Таким образом, квартиры должны быть отнесены к подразделу "Жилища" (код ОКОФ 13 0000000). А в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, данные активы включаются в десятую амортизационную группу со сроком полезного использования свыше 30 лет.

Таким образом, если купленная квартира будет реализована организацией, применяющей УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", до истечения 10 лет с момента ее покупки организации необходимо:

1) "убрать" из расходов уже списанную стоимость основных средств;

2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию, которая включается в расходы;

3) пересчитать налог, уплачиваемый в связи с применением УСН и начислить пени;

4) осуществить доплату налога и пеней.

Обращаем Ваше внимание, что указанный пересчет производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 12.04.2010 N 03-11-06/2/58, от 30.06.2009 N 03-11-06/2/113, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).

С примером такого перерасчета можно ознакомиться в следующем материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Следует учитывать, что, по мнению Минфина России, остаточная стоимость реализованного объекта основных средств не может быть учтена в составе расходов для целей расчета налоговой базы по налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 04.02.2013 N 03-11-11/50, от 07.07.2011 N 03-11-06/2/105, от 28.01.2009 N 03-11-06/2/9, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106, УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 18-11/3/56403@). Данная точка зрения основана на том, что перечень расходов, которые могут быть учтены при расчете налоговой базы по налогу, установленному п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является закрытым. При этом положения п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривают возможности учета в составе расходов остаточной стоимости реализованного объекта основных средств.

Реализация квартиры в период применения ОСН (после перехода на ОСН с УСН)

При переходе с УСН на ОСН налогоплательщик автоматически становится плательщиком налога на прибыль, налога на имущество организаций и НДС.

1. НДС

Операции по реализации товаров на территории РФ признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, в общем случае при реализации объекта основных средств возникает объект обложения по НДС.

Вместе с тем в ст. 149 НК РФ приведен перечень операций, не подлежащих обложению НДС. В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них.

Обращаем Ваше внимание, что для освобождения от налогообложения налогоплательщику не требуется получать разрешение налогового органа или уведомлять его о переходе на освобождение.

Таким образом, при реализации квартиры НДС организации начислять не нужно.

Отметим, что с 1 января 2014 года согласно пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при совершении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счет-фактуру.

Напомним также, что при осуществлении операций, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, за налогоплательщиком оставлено право отказаться от освобождения таких операций от обложения НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Налогоплательщику, осуществляющему операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), следует иметь в виду, что он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

2. Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признается разница между полученными доходами и произведенными расходами, определяемыми в соответствии с главой 25 НК РФ. Доходы определяются в порядке, установленном ст. 248 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ при формировании налогооблагаемой прибыли учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

Таким образом, при применении ОСН, при продаже квартиры в налоговом учете также необходимо отразить доход от реализации, равный сумме выручки от реализации. Доход, полученный от реализации квартиры, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в основном договоре купли-продажи (смотрите также письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30).

Главой 25 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика уменьшить доходы на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую как разницу между его первоначальной стоимостью и суммой, начисленной за период эксплуатации амортизации (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Особенности перехода организаций с УСН, в частности, на ОСН содержатся в ст. 346.25 НК РФ.

Отметим, что в настоящее время порядок определения остаточной стоимости основных средств, построенных или приобретенных во время применения УСН с объектом налогообложения "доходы", нормами НК РФ не регламентируется.

По мнению Минфина России, на дату перехода налогоплательщика с УСН с объектом налогообложения в виде доходов на ОСН остаточная стоимость основных средств, приобретенных в период применения УСН, не определяется (письма от 17.03.2010 N 03-11-06/2/36, от 29.12.2008 N 03-11-04/2/205, от 13.11.2007 N 03-11-02/266).

Представители налоговых органов ранее придерживались мнения, что налогоплательщики, применяющие УСН с объектом обложения "доходы" и приобретающие в этот период основные средства, при переходе на ОСН в целях применения главы 25 НК РФ определяют остаточную стоимость этих основных средств в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета (письма УФНС России по г. Москве от 14.10.2008 N 18-11/096328, от 20.03.2008 N 19-11/026459).

В то же время в письме ФНС России от 02.10.2012 N ЕД-4-3/16539@ также сообщается (со ссылкой на письма Минфина России от 19.01.2012 N 03-03-06/1/20, от 29.12.2008 N 03-11-04/2/205, от 13.11.2007 N 03-11-02/266 (доведено письмом ФНС России от 28.11.2007 N СК-6-02/912@), от 17.03.2010 N 03-11-06/2/36) о невозможности учесть обсуждаемые расходы в целях налогообложения прибыли. По мнению налогового ведомства, организации, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, суммы понесенных ими в период применения УСН расходов при исчислении налоговой базы не учитывают. Следовательно, если основное средство было приобретено и оплачено организацией, а также введено в эксплуатацию в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то остаточная стоимость такого основного средства на момент перехода на общий режим обложения не определяется. Аналогичные выводы представлены в разъяснениях Управления ФНС России по Брянской области от 18 июля 2011 г.

В письме Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/633 рассматривается ситуация, когда недвижимое имущество было приобретено организацией в период применения УСН с объектом обложения "доходы" и реализовано в период применения общего режима налогообложения. Финансовое ведомство при таких обстоятельствах выразило мнение, что при реализации основного средства, приобретенного в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, налогоплательщик, находясь на ОСН, не вправе уменьшить доходы от такой реализации на остаточную стоимость амортизируемого имущества, рассчитанную по данным бухгалтерского учета, для целей исчисления налога на прибыль организаций.

Таким образом, учитывая разъяснения официальных органов, полагаем, что учесть расходы, осуществленные в целях строительства недвижимого имущества в период применения УСН, в целях налогообложения прибыли после перехода на ОСН организация не может.

В случае учета таких расходов в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, претензии налоговых органов весьма вероятны. При этом арбитражная практика по данному вопросу не сложилась.

Здесь также напомним, что пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ предусмотрено право налогоплательщиков на получение письменных разъяснений Минфина России по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах, выполнение которых является одним из обстоятельств, исключающих вину лица в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

29 октября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Согласно пп. 2 п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартира, часть квартиры относятся к жилым помещениям. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, квартира является неотделимой частью жилого здания (ее эксплуатация осуществляется только в составе многоквартирного дома). Следовательно, сроки эксплуатации (полезного использования) квартиры связаны со сроками эксплуатации здания, в котором находится данная квартира.

Читайте также:

  
• Выплата дивидендов ип на усн
  
• Как отразить займ в 1с при усн
  
• Срок уплаты налогов при закрытии ип на усн
  
• Предоплата за товар при усн доходы минус расходы
  
• Дата признания расходов при усн доходы минус расходы