Бухгалтерский учет агентства недвижимости на усн
Опубликовано: 13.05.2024
- Документы покупки
- Покупка нового или не требующего вложений объекта
- Покупка ОС, требующего доработки
- Документация при принятии к учету
- Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
- Продажа ОС физическому лицу
Стоимость таких объектов, как здания, склады, офисы — немаленькая и, в дальнейшем, если возникнет желание продать ОС, можно столкнуться с неожиданными затратами, ведь учет основных средств на упрощенной системе обладает рядом особенностей и лучше узнать о них до приобретения недвижимости.
Документы покупки
Главный документ – это договор. Цена, момент перехода права собственности, состояние и составляющие (если речь о комплексе помещений) — все будет прописано в нем. Если организация покупает ОС в рассрочку, то, возможно, оно будет передано ей в собственность, но при этом останется в залоге у продавца до полного расчета.
Договором может быть предусмотрено, что право на владение переходит только после оплаты всей суммы и процентов (если есть). Чаще всего это условие действует при лизинге (фактически особый вид аренды с правом выкупа). Условия лизинга могут предусматривать как учет на балансе лизингодателя, так и лизингополучателя, от этого зависит бухгалтерский и налоговый учет.
Если для продавца объект является:
- основным средством, то он составляет акт ОС-1а в одном экземпляре, который оставляет себе и накладную ТОРГ-12 в двух экземплярах;
- товаром, то составляется только ТОРГ-12.
Кстати! Форма ОС-1а может составляться в двух экземплярах и подписываться в качестве передаточного документа между продавцом и покупателем. В некоторых случаях покупатель учитывает срок использования, указанный продавцом для целей собственного учета.
Дополнительно предоставляются продавцом:
- Технический план.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЕГРН (реестр недвижимости) – обратите внимание на отсутствие упоминаний об обременении в ней.
- Акты о передаче водяных и электрических счетчиков. В них указывают номер счетчика и его показания на дату передачи объекта, чтобы не пришлось оплачивать чужие коммунальные долги.
- Акт разграничения балансовой принадлежности электросетей – необходим, чтобы определить, откуда начинается ответственность за состояние сетей и оборудования абонента.
- Заключение экспертизы о состоянии недвижимости и соответствия ее противопожарным и санитарным нормам. Не обязательно, если у сторон нет разногласий по этому поводу, то данные о состоянии просто указываются в тексте договора.
- Другие технические и регистрационные документы.
Для заключения сделки и регистрации понадобятся:
- Документы, подтверждающие оплату, если момент перехода права собственности зависит от нее.
- Решение собрания участников (единственного участника) об одобрении сделки. Причем такое решение обычно просят, даже если сделка не является крупной, для перестраховки. Либо стоит запастись доказательствами, подтверждающими, что сделка не относится к крупным и не требует отдельного решения. Как правило, это еще сложнее.
- Договор и акт передачи.
- Документы представителей. Если от лица организации действует руководитель, то ничего не нужно, кроме паспорта. Если другой сотрудник, то необходима доверенность.
Итак, купля-продажа состоялась, и организация стала обладателем недвижимости. Дальнейшие действия зависят от готовности ее к использованию.
Покупка нового или не требующего вложений объекта
«Въезжай и живи» — коммуникации присутствуют, состояние помещения хорошее. В этом случае можно сразу ввести объект в эксплуатацию.
В БУ это делается двумя проводками:
- Д 08 К 60- получено ОС от поставщика
- Д 01 К 08 – ОС введено в работу
Обратите внимание! Ввод в эксплуатацию в бухучете недвижимости производится независимо от даты регистрации права на них (п. 52 Методических указаний, утвержденных приказом №91н от 13.10.03 г.). ОС, находящиеся в процессе регистрации, отражаются на счете 01 обособленно.
Даже при покупке нового здания не избежать трат: государственная пошлина, экспертные услуги. Возможно, для принятия и оформления объекта пришлось привлекать собственных работников, направлять их в командировку. Поэтому редкий случай, когда цена по договору купли-продажи и первоначальная стоимость совпадают.
В отличие от бухгалтерского, для налогового учета первостепенно получение официального документа о праве собственности. Уменьшение налогооблагаемой базы на затраты начинается после регистрации (п. 4 ст. 346.16 НК и п.1 ст. 256 НК). Причем имеет значение момент приобретения, если до упрощенной организация применяла иную систему и именно тогда было куплено ОС. Возможны несколько ситуаций перехода на УСН:
-
С общей системы (ОСНО). Расчет первоначальной стоимости: разница между стоимостью приобретения и начисленной по правилам ОСНО амортизации за время действия общей системы. Период списания: СПИ до 3-х лет — в первый год применения упрощенки. Свыше 3-х, но меньше 15-ти – 3 года, по системе: первый год — 50%, второй — 30%, третий — 20%. СПИ больше 15 лет — списание растягивается на 10 лет.
Важно! Определить группу амортизации и СПИ поможет Постановление Правительства РФ №1 от 01.01.2002.
Учитывая, что у зданий и вообще капитальной недвижимости большой срок службы, то, скорее всего, он составит более 15 лет. Правда, если вы купили не новое здание, есть шанс уменьшить СПИ. В этом случае ОС включается в амортизационную группу, которую использовал продавец (п. 12 ст. 258 НК РФ), а покупатель вправе установить внутренней учетной политикой, что СПИ для бывших в употреблении основных средств определяется с учетом срока пользования у продавца.
Пример: Фирма приобрела здание. СПИ составил 30 лет, здание находилось в эксплуатации 12 лет. Компания решила продать объект недвижимости. Новый владелец вправе установить в учете СПИ, равный 18 годам (30-12=18).
Во всех случаях списание происходит равными долями в каждом отчетном периоде, т.е. квартале, с учетом суммы, приходящейся на данный налоговый период (год), а не ежемесячно.
Пример 1. Компания купила склад 10 сентября 2019 года, ценой 900 000 рублей, находясь на УСН «Д-Р». В НУ она списывает стоимость ОС следующим образом: в 3 квартале 30 сентября 2019 года — 900000/2=450000, делим на два, потому что до конца года остается два отчетных периода. В 4 квартале 31 декабря 2019 — еще 450000.
Пример 2. Фирма приобретает офисное здание ценой 15 млн рублей и амортизирует его какое-то время, находясь на ЕНВД. С 1 января 2020 переходит на УСН. Первоначальная стоимость для учета на упрощенной системе составит 13 млн рублей, СПИ – 30 лет. Начиная с 1 января 2020 года, т.к. СПИ превышает 15 лет, списываться в УСН затраты будут таким образом: 3 млн/10=300000 в год (потому что списание займет 10 лет), соответственно 300000/4= 75000 в квартал.
Обратите внимание! Списываются расходы в пределах фактически оплаченных сумм. Если применяется рассрочка платежа, то надо учитывать только оплаченную часть.
Как видите, эта система не похожа на обычную амортизацию при ОСНО и несколько сложнее.
Покупка ОС, требующего доработки
В случае если объект требует доработки – ремонта, монтажа коммуникаций (водопровод, канализация, электросеть и т.п.) без чего невозможно его нормальное использование по предназначению, то все расходы по доведению здания или помещения до пригодного вида собираются на счете 08. При этом можно:
- Нанять стороннюю организацию. Д 08 К 60,76 – отражен затраты на подрядчиков.
- Выполнить работы собственными силами. Д 08 К 10 – списаны использованные материалы, Д 08 К 70 и Д 08 К 69 – отражена зарплата рабочих, задействованных в работах, и отчисления с нее, Д 08 К 23,25,26 – показаны расходы вспомогательных производств и управления.
Аккумулировав затраты на 08 счете, вы получаете фактически первоначальную стоимость, которую затем переносите на 01 счет для введения объекта в эксплуатацию. Заметьте, при принятии ОС к учету на 01 счете не имеет значения фактическое использование, главное – готовность к работе.
Если несвоевременно отразить перевод в эксплуатацию, можно навлечь на себя проблемы:
- Занижение базы по налогу на имущество. Ранее упрощенцы освобождались от уплаты этого налога, но с 2015 года и они попали под раздачу. Правда изменения коснулись только тех, кто владеет недвижимостью определенного вида, с утвержденной местными властями кадастровой стоимостью. Подробнее в ст. 378.2 НК РФ.
- Искажение остаточной стоимости, влияющей на право применения УСН. Лимит составляет 150 млн в 2019 году, при превышении этого значения организация теряет право на упрощенную систему.
- Неправильное отражение финансового состояния и активов компании. Отсутствие амортизации в БУ искажает реальную картину прибылей и убытков и может повлиять на принятие решений собственниками и распределение дивидендов.
- Издать приказ о переводе ОС на консервацию с указанием периода и сопутствующих мероприятий (например, обесточивание здания, перекрытие воды, опечатывание помещений, вынос оборудования и прочее).
- Составить акт. Форма утверждается организацией самостоятельно. В нем перечисляются не только проведенные работы, но и затраты на них, а также указывается конкретная дата перевода объекта в новый статус.
Важно! Перечень затрат по УСН закрытый и определен в статье 346.16 НК. Поскольку в нем отсутствуют расходы на консервацию и последующие обслуживание подобных объектов, то они не включаются в расходы на УСН.
В БУ такие ОС не амортизируются, если срок их «спячки» более трех месяцев. Естественно на это время приостанавливается и списание в НУ. Налогом на имущество в общем случае они продолжают облагаться, разве что местное законодательство даст освобождение от налогообложения.
Аналогичное правило действует для модернизируемых или реконструируемых ОС (конечно, если при этом они никак не используются). Только срок их временного выбытия из строя должен быть уже не 3, а 12 месяцев.
Документация при принятии к учету
На каждый объект заводится карточка ОС-6 (для группы объектов ОС-6а), в ней отражается ключевая информация. Применение этих форм не обязательно, можно разработать и свой вариант, главное, чтобы он содержал все необходимые данные.
Малые предприятия могут использовать не карточки, а книгу учета (унифицированная ОС-6б, допускается собственная форма). Сведения для заполнения берутся из полученной при покупке документации. В период владения заполняются данные о проведенных ремонтах, а также модернизации, реконструкции и списании.
Для ввода в эксплуатацию назначается приказом комиссия и составляется акт.
Продажа недвижимости на УСН: торопиться надо медленно
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Представьте, что было куплено здание в 2019 году ценой в несколько десятков миллионов и успешно списаны все затраты по нему. Так вот, если в 2020 вы решите вдруг его продать, то придется пересчитать налоговую базу 2019-го. По итогу — доплата единого налога и пени. Учитывая многомиллионную цену, выйдет значительная сумма. А еще нужно уплатить налог с продажи (со всей продажной стоимости).
Несправедливо, но это страховка государства от недобросовестных налогоплательщиков. Ведь скоростное списание расходов — своего рода льгота, как амортизационная премия на ОСНО. Если основное средство продано ранее трех лет с момента учета расходов на приобретение (для ОС с СПИ более 15 лет – до истечения 10 лет), то за весь период включения в базу по УСН затрат придется произвести перерасчет. Такое правило установлено кодексом – п. п. 3, пункта 3 статьи 346.16 НК РФ.
Продажа ОС физическому лицу
Организация продает объект, а покупателем выступает частное лицо. В такой ситуации появляется одна трудность: независимо от того как физик оплатит покупку (наличными или через банк) пробивается чек онлайн-кассы. Организация, не использующая кассу, вынуждена ради одной операции ее приобрести.
Обратите внимание! Даже если по распоряжению физического лица оплату произвести на расчетный счет другой организации, то обязанность по использованию кассы сохраняется, ведь покупателем все равно остается физик.
Несколько выходов все же есть:
- Перепродать недвижимость другой компании, которая владеет кассой, она уже от своего имени проведет сделку. Но это процесс трудоемкий и, вероятно, выльется для физика в дополнительные расходы.
- Физическое лицо регистрируется в качестве ИП и покупает здание уже в статусе предпринимателя, тогда при безналичном перечислении средств касса не нужна. Затраты тоже будут, но небольшие, хотя и здесь понадобится подготовка документов, сдача отчетов. После этого ИП снимается с регистрации.
Подобный ход, правда, может вызвать вопросы инспекции, к тому же ФНС считает, что раз приобретение оплачено со счёта ИП, то оно предназначено для предпринимательской деятельности. Это несмотря на право предпринимателя оплачивать любые покупки, в том числе и личные со счёта.
- Арендовать онлайн-кассу (не запрещается) и провести сделку. Здесь тоже будут расходы – фискальный накопитель покупается на определенный срок и его невозможно перепрограммировать для работы другой организации. Стоимость накопителя начинается примерно от 7 тысяч (самые дешевые, все зависит еще и от модели кассы). Но это самый экономичный и разумный вариант.
Если вы собираетесь купить недвижимость для дальнейшей перепродажи, то для вашей компании она является товаром. Нужно учитывать ее на счете 41. Ошибку в этой операции иногда совершают начинающие бухгалтера. При оформлении сделки в отношении товара действуют обычные правила продажи. Если покупатель захочет получить акт ОС-1, укажите ему на то, что для вас объект не относится к ОС. Конечно, это прямо прописывается в договоре – совершается продажа основного средства или товара.
Рассмотрим порядок бухгалтерского и налогового учета затрат организации, связанных с приобретением объектов недвижимости, и порядок документального оформления.
Описание хозяйственной ситуации
Организация применяет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения «доходы минус расходы» с момента постановки на учет в налоговых органах.
По договору купли-продажи организация приобрела нежилое помещение стоимостью 5 750 000 руб. и 12/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок стоимостью 500 000 руб. Договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества (помещения и доли в земельном участке). С договором продавец предоставил организации технический паспорт на нежилое помещение и кадастровый паспорт на земельный участок.
Договором предусмотрен следующий порядок оплаты:
- 250 000 руб. в день подписания договора (27.02.2014) за счет собственных средств покупателя;
- 6 000 000 руб. за счет кредита банка не позднее рабочего дня, следующего за днем получения документов о госрегистрации объектов недвижимости.
Организация получила в банке долгосрочный кредит на 5 лет (2014 – 2018 г.г.) в размере 6 000 000 руб. под 12,25% годовых. Денежные средства перечислены банком 12.03.2014 г. По условиям кредитного договора организация уплачивает банку комиссию за ведение ссудного счета – 15 000 руб. в первый месяц и по 5 000 руб. в последующие месяцы. По условиям кредитного договора организация заключила договор поручительства с третьей стороной. Стоимость оформления договора поручительства составила 40 800 руб.
Права собственности организации на нежилое помещение и на долю в земельном участке зарегистрированы в марте 2014 г. При государственной регистрации объектов недвижимости организация уплатила 15 000 руб. за регистрацию помещения и 15 000 руб. за регистрацию доли в земельном участке.
Налоговый учет объектов недвижимости
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение основных средств. При этом порядок признания указанных расходов регулируется п.п. 3 и 4 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК РФ:
- расходы признаются с момента ввода основных средств в эксплуатацию;
- в течение отчетного периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями;
- стоимость основных средств принимается по первоначальной стоимости, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете (для налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения с момента постановки на учет в налоговых органах);
- основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав;
- в состав основных средств для целей налогообложения включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ;
- расходы на приобретение основных средств признаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях гл. 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 руб.
При этом согласно п. 2 ст. 256 НК РФ не подлежит амортизации земля.
Согласно п. 8 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина от 30.03.2001 № 26н, первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление, за исключением возмещаемых из бюджета налогов. Фактическими затратами на приобретение основных средств являются, в частности:
- суммы, уплачиваемые продавцу;
- государственная пошлина, уплачиваемая в связи с приобретением объекта основных средств;
- иные затраты, непосредственно связанные с приобретением основных средств.
Вывод
Для целей налогообложения расходы на приобретение доли в земельном участке не признаются в связи с тем, что земельный участок не относится к амортизируемому имуществу.
Примечание. Расходы на приобретение земельного участка (доли в земельном участке) признаются в случае его продажи налогоплательщиком.
Расходы на приобретение нежилого помещения признаются в сумме его первоначальной стоимости, которая складывается следующим образом:
- цена по договору купли-продажи – 5 750 000 руб.;
- государственная пошлина за регистрацию объекта – 15 000 руб.;
- плата за договор поручительства – 40 800 руб.
Итого первоначальная стоимость нежилого помещения – 5 805 800 руб.
Примечание. Плата за договор поручительства относится к расходам, непосредственно связанным с приобретением объекта основных средств, поскольку условием оплаты по договору купли-продажи является привлечение кредитных средств, а принципиальным условием кредитного договора является заключение договора поручительства.
- 31.03.2014 г. – 1 451 450 руб.;
- 30.06.2014 г. – 1 451 450 руб.;
- 30.09.2014 г. – 1 451 450 руб.;
- 31.12.2014 г. – 1 451 450 руб.
Указанные расходы отражаются в разделе II Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утв. приказом Минфина РФ от 22.10.2012 № 135н. Сумма расходов, указанная в разделе II переносится в раздел I на последнюю дату месяца соответствующего квартала (в размере квартальной суммы).
Расходы на уплату госпошлины в связи с приобретением земельного участка
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на суммы налогов и сборов, уплаченные в соответствии с законодательством о налогах и сборах. В налоговом учете расходы на уплату налогов и сборов признаются в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком (пп. 3 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В письме Минфина РФ от 06.09.2005 № 03-11-04/2/64 указано, что согласно п. 10 ст. 13 НК РФ государственная пошлина относится к федеральным налогам и сборам.
Вывод
В связи с тем, что по правилам главы 26.2 НК РФ земельные участки (доли в них) не принимаются к учету в качестве основных средств, то соответственно их первоначальная стоимость для целей налогообложения не формируется.
С учетом того, что доля в земельном участке под нежилым помещением приобретена для ведения предпринимательской деятельности, организация вправе включить в состав расходов госпошлину, уплаченную при государственной регистрации доли в земельном участке, на дату уплаты госпошлины.
Проценты по кредиту
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на проценты, уплачиваемые за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов). Указанные расходы учитываются в момент погашения задолженности перед банком путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика (пп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ указанные расходы принимаются в порядке, предусмотренном ст. 269 НК РФ.
Согласно п. 1.1 ст. 269 НК РФ с 01.01.2011 по 31.12.2014 г.г. предельная величина процентов, признаваемых расходом для целей налогообложения, принимается равной ставке процента, установленной соглашением сторон, но не превышающей ставку рефинансирования ЦБ РФ, увеличенную в 1,8 раза, при оформлении долгового обязательства в рублях.
Пунктом 1 ст. 269 НК РФ установлено, что в отношении долговых обязательств, не содержащих условие об изменении процентной ставки в течение всего срока действия долгового обязательства, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, действовавшая на дату привлечения денежных средств.
Согласно п. 1 ст. 269 НК РФ (в редакции закона от 28.12.2013 № 420-ФЗ) с 01.01.2015 г. проценты по долговым обязательствам будут признаваться в размере фактической ставки, установленной договором.
Вывод
В 2014 году организация вправе при определении налоговой базы включать в состав расходов фактически уплаченные банку проценты по кредитному договору, но не более предельного размера.
На дату привлечения организацией кредита (12.03.2014) ставка рефинансирования ЦБ РФ была установлена в размере 8,25% годовых. Соответственно, предельный размер процентов составляет 14,85% (8,25% х 1,8), что превышает процентную ставку по договору (12,25% годовых). Таким образом, в 2014 году Общество вправе включать в состав расходов фактически уплаченные банку проценты в полном размере.
В связи с отменой лимита с 2015 года Общество также сможет включать в состав расходов для целей налогообложения уплаченные банку проценты по кредиту в полном размере.
Проценты по кредиту включаются в состав расходов на дату их перечисления банку.
Расходы на обслуживание ссудного счета
Согласно пп. 9 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы, связанные с оплатой услуг, оказываемых кредитными организациями.
Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» к банковским операциям относятся открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.
Вывод
Расходы на ведение ссудного счета учитываются в составе расходов для целей налогообложения на дату их уплаты.
Бухгалтерский учет объектов недвижимости
Согласно п. 17 ПБУ 6/01 стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации в течение срока полезного использования. При этом земельные участки не подлежат амортизации.
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Срок полезного использования определяется организацией при принятии объекта к бухгалтерскому учету (п. 20 ПБУ 6/01).
Определение срока полезного использования объекта основных средств производится исходя из (п. 20 ПБУ 6/01):
- ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;
- ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;
- нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например, срок аренды).
Вывод
Для принятия приобретенных объектов недвижимости к бухгалтерскому учету необходимо оформить:
- односторонний акт о приеме-передаче нежилого помещения (форма № ОС-1а);
- односторонний акт о приеме-передаче доли в земельном участке (форма № ОС-1);
- приказ руководителя о принятии к бухгалтерскому учету нежилого помещения и доли в земельном участке.
В актах и приказе следует указать:
- первоначальную стоимость нежилого помещения - 5 805 800 руб.;
- срок полезного использования нежилого помещения;
- первоначальную стоимость доли в земельном участке – 515 000 руб. (цена по договору купли продажи 500 000 руб. и госпошлина 15 000 руб.).
Обратите внимание! Для целей бухгалтерского учета правило определения срока полезного использования с учетом срока фактической эксплуатации основного средства у прежних владельцев ПБУ 6/01 не предусмотрено. Организация устанавливает срок полезного использования объекта основных средств самостоятельно исходя из предполагаемого срока, в течение которого организация собирается эксплуатировать указанное основное средство, а также с учетом его физического износа. При этом применение Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы для целей налогообложения прибыли, не является обязательным для целей бухгалтерского учета (п. 1 Постановления Правительства РФ от 01.01.2002 № 1).
Недвижимость в ООО: купля-продажа, учет, налоги
Многие бизнесмены для своей деятельности приобретают различную недвижимость: производственные цеха, склады, офисные помещения и т.п.
Операции с недвижимостью в ООО, в отличие от «обычного» имущества, имеют ряд особенностей. Рассмотрим, как они отражаются на деятельности компании.
Приобретение и реализация недвижимости в ООО
Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:
- Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
- Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.
Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:
- Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
- Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.
Если объект больше не нужен, то его можно продать . Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.
В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.
Отражение в бухучете
Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, ведется на одноименном счете 01.
При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)
Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.
Из той части затрат, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:
Затем первоначальная стоимость переносится на 01 счет:
Во время эксплуатации стоимость объекта ежемесячно относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):
Д 20 (23,25,26…) – КТ 02
Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.
Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.
В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.
При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости
ДТ 62.1 – КТ 91.1 — выручка от реализации
ДТ 91.1 — КТ 68.2 — начислен НДС (если компания платит этот налог)
ДТ 02 – КТ 01 — списана накопленная амортизация
ДТ 91.2 — КТ 01 – списана остаточная стоимость
Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.
Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В любом случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:
ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)
Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования, то их следует оприходовать:
Налог на имущество
Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например — здания, которые являются объектами культурного наследия.
Налоговая база определяется в двух вариантах:
- Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности — это касается административно-торговых центров.
- Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.
Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.
Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.
Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.
Для тех, кто применяет УСН или ЕНВД, предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».
Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то «упрощенцы» и «вмененщики» будут платить по нему налог на общих основаниях.
А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.
Влияние на другие налоги
Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.
При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.
Использование спецрежимов освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли «специальный» налог от оборотов, или нет.
К «оборотным» спецрежимам относятся УСН и единый сельхозналог, а к «прочим» (в данном контексте) – «вмененка» и патентная система.
НДС при покупке и строительстве
При покупке, если продавец является плательщиком НДС, налог со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.
Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.
Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.
При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.
Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.
Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.
НДС при выбытии
Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включатся в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.
При ликвидации объекта собственными силами НДС начислять не нужно. Однако специалисты Минфина считают, что если здание демонтировали до его полной амортизации, то часть ранее принятого к вычету при его покупке НДС нужно восстановить пропорционально остаточной стоимости (письмо от 18.03.2011 N 03-07-11/61).
Нужно отметить, что данная позиция чиновников является весьма спорной т.к. в пункте 3 ст. 170 НК РФ не содержится указаний на досрочный демонтаж, как на одно из оснований для восстановления НДС по основным средствам. Поэтому суды в подобных ситуациях обычно поддерживают бизнесменов (например, постановление ФАС МО от 23.03.2012 по делу № А40-51601/11-129-222 ).
Если демонтаж объекта произведен с помощью сторонних организаций, то НДС по их услугам можно принять к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).
Налог на прибыль
В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.
Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.
ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении — как оценочная стоимость.
В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.
СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.
Обычно при расчете налога на прибыль применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых — обеспечивает отсутствие отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом.
В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:
Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость — отнести на внереализационные доходы.
«Специальные» налоги, исчисляемые от оборота
Расчет облагаемой базы при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако порядок признания отдельных видов расходов здесь будет отличаться.
Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ ).
Механизм, похожий на амортизацию, применяется только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.
Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.
При УСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки существует лимит остаточной стоимости основных средств – 150 млн. руб. Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.
Продажа ОС при обоих спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.
« Вмененка »
При использовании ЕНВД налог считается, исходя из потенциально возможного (вмененного) дохода. Фактическая выручка и расходы налогоплательщика при этом значения не имеют.
Однако операции с недвижимостью все равно могут оказывать влияние на расчет этих налогов. Дело в том, что вмененный доход для ряда видов деятельности определяется, исходя из наличия и площади помещений. Это относится, например, к торговле, общественному питанию и сдаче недвижимости в аренду.
Поэтому, если бизнесмен покупает или продает какой-либо объект, то он меняет свои параметры, влияющие на вмененный доход, а значит – изменяется и сумма налога.
Вывод
Недвижимость в ООО — это специфический вид имущества, учет которого связан с рядом особенностей.
Для бухучета основное отличие в том, что списание стоимости происходит не в момент покупки, а постепенно, через амортизацию. Таким же образом затраты на недвижимость учитываются и в целях налогообложения.
Почти все собственники недвижимости платят налог на имущество. Но, кроме этого, операции с подобными объектами влияют и на расчет других обязательных платежей: при ОСНО — налога на прибыль и НДС, а при использовании спецрежимов – УСН, ЕСХН, ЕНВД.
Автор: Полина Таланова Руководитель проектов
Автор: Полина Таланова
Руководитель проектов
Упрощенная система налогообложения позволяет во многих случаях экономить на обязательных платежах. Также бизнесмены, использующие УСН, могут упростить для себя и ведение бухучета. Рассмотрим, что говорит закон об организации бухгалтерии для «упрощенцев».
Варианты ведения бухгалтерского учета при УСН
Специального регламента ведения бухучета для компаний на УСН закон не предусматривает. Однако нужно отметить, что перечень критериев для «упрощенцев» во многом совпадает с параметрами субъектов малого бизнеса (ст. 4 закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии…).
Более того, конкретные требования к «упрощенцам» гораздо более жесткие. Например, лимит по годовой выручке у них — 150 млн руб. против 800 млн руб. у «малых» бизнесменов. Поэтому можно сказать, что практически любая компания, которая использует УСН, одновременно относится и к малому бизнесу.
Для руководителей малых предприятий ст. 7 закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухучете» предоставляет возможность выбора различных вариантов организации бухгалтерии:
- Вести учет самому.
- Принять в штат главного бухгалтера или сформировать отдел бухучета.
- Заключить договор с бухгалтерской фирмой или индивидуальным специалистом.
Кроме того, при любом из этих вариантов «малые» бизнесмены имеют право вести учет в упрощенном формате. Этот формат не следует путать с упрощенной системой налогообложения, т.к. он относится исключительно к бухгалтерии.
Подробно об особенностях учета при «упрощенке» расскажем в следующих разделах.
Бухучет ООО на УСН
Конкретный порядок «упрощения» учета закон не устанавливает. Особенности ведения бухгалтерии для небольших компаний «разбросаны» по различным ПБУ. В частности, они имеют право:
- Учитывать доходы и расходы «по оплате» (п. 12 ПБУ 9/99 и п. 18 ПБУ 10/99)
- Учитывать все проценты по кредитам, как прочие расходы, даже если кредит получен на приобретение основных средств (п. 7 ПБУ 15/2008).
- Исправлять существенные ошибки прошлых периодов в упрощенном порядке, т.е. в день выявления (п. 9 ПБУ 22/2010).
- Не переоценивать финансовые вложения (п. 19 ПБУ 19/02)
Все перечисленные поблажки применяются бизнесменами в рамках обычного бухучета: с использованием счетов, двойной записи и т.п. Однако возможны и другие варианты.
Институт профбухгалтеров РФ (ИПБ РФ) разработал и согласовал с Минфином (протокол от 25.04.2013 № 4/13) три варианта ведения учета малыми предприятиями:
- Обычный бухучет, но с сокращенным количеством счетов и упрощенным подходом к отражению отдельных хозяйственных операций.
- С двойной записью, но без использования учетных регистров. В этом случае все операции заносятся в специальную книгу.
- Простой учет. Здесь также используется книга учета, но счета и двойная запись не применяются. Такой вариант специалисты ИПБ РФ рекомендуют для микропредприятий с численностью до 15 чел.
Особенности составления учетной политики
С учетом особенностей малого бизнеса в учетной политике обязательно нужно отразить:
- Выбор варианта упрощенного учета
- Перечень используемых счетов и учетных регистров.
- Особенности отражения отдельных операций.
Иногда малые предприятия могут и не использовать все предоставленные законом возможности для упрощения учета.
Например, ведение бухучета «по оплате» во многих случаях неудобно. Такое отражение доходов и расходов часто не показывает реальное состояние бизнеса, особенно, если имеются существенные суммы полученных авансов или задолженностей.
Какую отчетность надо сдавать при УСН и когда?
Упрощение учета распространяется и на бухгалтерскую отчетность. Малые предприятия могут сдавать только две формы: баланс и отчет о финансовых результатах. Кроме того, эти отчеты можно предоставлять по сокращенной форме — с меньшей детализацией показателей (приложение 5 к приказу Минфина РФ от 02.07.2010 № 66н).
Все организации, в т.ч. и представители малого бизнеса, должны соблюдать требования п. 1 ст. 13 закона № 402-ФЗ. Там указано, что бухгалтерская отчетность должна давать полноценную информацию об экономическом субъекте.
Если организация, несмотря на формально малые масштабы, имеет сложную структуру активов и занимается разнообразными видами деятельности, то для полного отражения всех данных о бизнесе двух сокращенных форм может оказаться недостаточно. В этом случае следует заполнять отчетность на общих основаниях.
Бухгалтерская отчетность сдается ежегодно и сроки ее предоставления не зависят от состава форм. За 2018 год все организации должны были отчитаться перед налоговиками и органами статистики в течение трех месяцев. Начиная с 2019 года вводится обязательный электронный формат ее сдачи. Но при этом в статистику предоставлять данные будет уже не нужно.
Но и здесь для малых предприятий сделана поблажка: они могут перейти на электронный формат с 2020 года, а за 2019 последний раз сдать баланс и другие бухгалтерские формы на бумаге (п. 4 ст. 2 закона от 28.11.2018 № 444-ФЗ). Трехмесячный срок предоставления отчетов после перехода на онлайн-формат сдачи изменяться не будет.
Налоговый учет при упрощенной системе налогообложения
Здесь основной особенностью является признание доходов и расходов «по оплате». Этот вариант применяется при обоих вариантах «упрощенки»: объектах «Доходы» и «Доходы минус расходы». Также в налоговом учете при УСН фактически отсутствует амортизация: стоимость купленных основных средств списывается в периоде приобретения (за исключением «переходящих» объектов, которые были поставлены на учет до начала применения УСН).
Главным налоговым регистром, который используют «упрощенцы», является книга учета доходов и расходов (КУДиР). В книге отражаются основные доходы и расходы, которые формируют облагаемую базу, а также отдельно учитываются особые виды операций, влияющие на расчет налога, например, покупка основных средств.
Другие виды налогов, требующие специального отражения доходов и расходов (НДС и налог на прибыль) в общем случае при УСН не платятся. Поэтому и учет по ним «упрощенцы» не организуют.
Но в иногда бизнесменам приходится одновременно платить как «упрощенный», так и «общие» налоги. Например, НДС при ввозе импортных товаров платится вне зависимости от используемого налогового режима. Это же относится и к налогу на прибыль с дивидендов.
В подобных случаях компании на УСН приходится вести налоговый учет по нескольким видам обязательных платежей одновременно.
Основной налоговый отчет для «упрощенцев» — декларация по УСН. Она сдается ежегодно, а срок предоставления зависит от категории налогоплательщика: юридические лица должны сдать ее до 31 марта, а ИП – до 30 апреля. Если «упрощенец» платит другие «общие» налоги (например, НДС на таможне), то он должен сдавать отчетность по ним в обычные сроки, установленные для всех бизнесменов.
Если компания или ИП на УСН являются работодателем, то на них распространяется и вся отчетность, связанная с зарплатой: 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, РСВ, 4-ФСС, СЗВ-М и СЗВ-стаж.
Все указанные отчеты предоставляются «упрощенцами» в таком же порядке, как и бизнесменами, использующими общую налоговую систему.
Особенности ведения бухгалтерии ИП при упрощёнке
Основной особенностью бухучета ИП является то, что его можно вообще не вести. Закон освобождает предпринимателей от этой обязанности, если присутствует налоговый учет.
Однако многие ИП все равно ведут бухучет в добровольном порядке. Причины здесь следующие:
- Налоговый учет ориентирован на расчет базы для обязательных платежей, поэтому он не дает полноценной информации о состоянии бизнеса. Кроме того, КУДиР при УСН ведется «по оплате», а такой подход нередко ведет к неверному пониманию ситуации бизнесменом.
- Внешние пользователи часто запрашивают «стандартную» бухгалтерскую отчетность, потому что она позволяет быстро составить представление о бизнесе. Такая потребность возникает, например, при участии в госзакупках или подаче заявки на получение банковского кредита.
Т.к. для ИП порядок ведения бухучета не регламентирован, то они обычно выбирают один из описанных выше упрощенных вариантов, которые используют малые предприятия.
Как организовать учет при УСН, чтобы избежать претензий налоговиков
В первую очередь нужно отметить, что далеко не каждая компания, работающая на «упрощенке» может заинтересовать налоговиков. На многих малых предприятиях проверяющие не появляются годами. Но не следует думать, что инспектора вообще забыли о существовании этих компаний.
Все налоговые декларации проходят камеральную проверку, и если показатели не вызывают подозрений у инспекторов, то и вопросов к организации не появляется (приказ ФНС РФ от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@). Для «спецрежимников» опасность, в первую очередь, возникает, когда их параметры (выручка, численность, стоимость основных средств) приближаются к лимитам, после превышения которых бизнесмен теряет право на применение особых налоговых режимов.
Но специалисты ИФНС используют и другие критерии. В частности, визита проверяющих могут ждать те, кто участвует в налоговых схемах. Кроме того, инспекторы проводят анализ финансовых показателей налогоплательщика, чтобы выявить признаки, свидетельствующие о нарушениях.
Нельзя абсолютно точно предсказать, будет ли в вашей компании выездная проверка. Но нужно знать об этой опасности и максимально снизить ее вероятность.
Мы знаем, за что могут зацепиться контролеры и стараемся устранить все эти моменты, делая наших клиентов «невидимыми» для налоговиков.
При возникновении опасных ситуаций (например, при близости пороговых значений) мы сообщаем об этом нашим клиентам и помогаем избежать возможных рисков.
Вывод
Специальных правил ведения бухучета для «упрощенцев» закон не предусматривает.
Однако практически все компании, работающие на УСН, относятся к малому бизнесу, и в этом качестве имеют право вести бухгалтерию в упрощенном формате. Вариант ведения учета организация выбирает самостоятельно, с учетом масштабов и сложности бизнеса, а также других индивидуальных особенностей.
Индивидуальные предприниматели имеют право не вести бухучет, если производят расчет налоговой базы. Однако на практике они нередко ведут бухгалтерию по аналогии с малыми предприятиями. Это необходимо и для управления бизнесом, и для облегчения взаимодействия с контрагентами.
Рассмотрим ситуацию, когда организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (УСН), с объектом налогообложения "доходы минус расходы", реализует объект недвижимости.
Как же выгоднее при налогообложении учесть данный объект: как основное средство или как товар?
В соответствии со статьей 346.16 Налогового кодекса (НК) организация, применяющая УСН, уменьшает полученные ею доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 статьи 346.16 НК).
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходами признаются затраты после их фактической оплаты. Указанные расходы принимаются в налоговом учете только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности и только с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию.
В течение налогового периода за отчетные периоды расходы отражаются равными долями в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
Расходы принимаются в налоговом учете только по первоначальной стоимости этого имущества, определяемой в порядке, установленном законодательством о бухгалтерском учете.
Амортизируемым признается имущество в соответствии со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб., кроме земли и объектов природопользования (статья 256 НК).
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
Расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 статьи 257 НК.
Поскольку основные средства учитываются по правилам бухгалтерского учета, согласно ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (утверждено Приказом Минфина России от 30.03.2001 №26н) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Кроме того, согласно пп. 3 п. 1 статьи 346.16 НК организации на УСН могут учесть в составе расходов затраты на ремонт основных средств.
В соответствии со статьей 346.16 НК в случае реализации основных средств до истечения 3-х лет с момента учета расходов на их приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет - до истечения 10 лет) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации, исходя из положений гл. 25 НК, и уплатить дополнительную сумму налога и пени.
Учесть при расчетах можно только начисленную амортизацию при условии, если данный объект недвижимости был введен в эксплуатацию – уменьшение доходов от реализации основных средств, осуществленной при применении УСН, на остаточную стоимость реализованных основных средств статьей 346.16 НК не предусмотрено (Письмо Минфина России от 18.04.2007 №03-11-04/2/106).
При этом хотелось бы обратить внимание на право налоговых органов проверять правильность применения цен по сделкам в случаях, перечисленных в п. 2 статьи 40 НК, в частности когда сделки совершаются между взаимозависимыми лицами (Письмо Минфина России от 21.03.2007 №03-02-07/1-132).
Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 №1), объекты недвижимости в основном относятся к имуществу со сроком полезного использования (СПИ) по группам:
- к седьмой (свыше 15 до 20 лет);
- к восьмой (свыше 20 до 25 лет);
- к девятой (свыше 25 до 30 лет);
- к десятой (свыше 30 лет).
Если налогоплательщики-"упрощенцы" хотят избежать пересчета налоговой базы и доначисления единого налога и пеней за весь период использования, они должны реализовать объекты недвижимости, приобретенные при применении УСН, введенные в эксплуатацию и учтенные в расходах, только через 10 лет.
Налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу лишь в случае реализации или передачи основного средства; то есть при списании, ликвидации в результате аварии, хищении или недостаче и в других аналогичных ситуациях пересчет делать не надо.
Согласно п. 3 статьи 38 НК товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Если лицо, находящееся на УСН, приобрело объект недвижимости с целью перепродажи, то в силу ПБУ 6/01 он не может принять его к учету в качестве основного средства.
Согласно статьям 346.16 и 346.17 НК расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину НДС), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, принимаются по мере реализации данных товаров. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Расходы, непосредственно связанные с реализацией указанных товаров, в том числе расходы по их хранению, обслуживанию и транспортировке, включаются в состав расходов после их фактической оплаты.
Суммы НДС по товарам учитывают в расходах по мере реализации товаров.
Налогоплательщик вправе для целей налогообложения использовать один из следующих методов оценки покупных товаров:
- по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО);
- по стоимости последних по времени приобретения (ЛИФО);
- по средней стоимости;
- по стоимости единицы товара.
Согласно Письму Минфина от 18.12.2007 №03-11-04/2/308 под реализацией товаров при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в состав расходов включается стоимость приобретенных товаров, оплаченных поставщикам, реализованных и оплаченных покупателями.
Если объект недвижимости приобретен с целью перепродажи, он подлежит учету в качестве товара и не может быть основным средством (Письмо Минфина от 01.02.2008 №03-11-04/2/25). Расходы на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для дальнейшей реализации, могут быть учтены при определении налоговой базы в отчетном периоде реализации указанного объекта недвижимости в качестве расходов на товары (п. 2 статьи 346.17 НК).
Читайте также: