Возмещение налога на недвижимость арендатором рб

Опубликовано: 03.05.2024

Ответ: Сумма возмещаемого земельного налога не может быть учтена арендатором в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.

Обоснование: Уплата земельного налога возложена непосредственно на того, кто является его плательщиком. В свою очередь, плательщиком земельного налога является организация, у которой земельный участок находится на праве постоянного или временного пользования или собственности .

Арендные отношения подразумевают под собой передачу имущества за плату во временное владение и пользование или временное пользование. При этом право пользования земельным участком от арендодателя к арендатору не переходит. А значит, в данном случае при заключении договора аренды здания земельный налог начисляет и уплачивает арендодатель .

Таким образом, возмещаемая арендатором сумма земельного налога, плательщиком которого он не является, не может быть учтена им в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли.
--------------------------------
П. 1 ст. 36, п. 2 ст. 37, ч. 1 п. 1 ст. 192 НК.
Ч. 1 ст. 577 ГК, ст. 16 Кодекса о земле.

О.А.ПИМОШЕНКО,
специалист центра
бухгалтерской аналитики
ООО «ЮрСпектр»
19.04.2017

кстати, если вдруг он вам + 20% ндс выставит (что тоже возможно на практике, т.к. с сумм поступлений он должен заплатить ндс), то к вычету вы его взять не вправе (т.к. для вас это не работа(услуга)

было много примеров про это, сейчас некогда искать

если иное не установлено договором

ОТВЕТ: Внереализационными расходами признаются расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.1 ст.129 Налогового кодекса РБ).
В рассматриваемом случае арендатор возмещает арендодателю налог на землю и налог на недвижимость в соответствии с условиями договора аренды.
Поэтому вышеуказанные расходы включаются у арендатора в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении, в соответствии с подп.3.27 п.3 ст.129 Налогового кодекса РБ как другие расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Ольга Кишко, заместитель начальника инспекции - начальник управления налогообложения организаций инспекции Министерства по налогам и сборам по г.Минску

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Налог на прибыль в 2013 году»

это древнее, что нашла в интернете, но нового тоже много материалов подобных

ЗАПРОС
АССОЦИАЦИИ БЕЛОРУССКИХ БАНКОВ
В АДРЕС МИНИСТЕРСТВА ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
от 17 мая 2011 г. N 03-02/212

О ВОЗМЕЩЕНИИ НАЛОГА НА ЗЕМЛЮ И НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В связи с возникающими у банков вопросами практического применения налогового законодательства просим разъяснить следующее.
Банки арендуют нежилые помещения у физических и юридических лиц, и при этом в договорах аренды предусматривается, что арендатор возмещает арендодателю кроме арендной платы платежи по налогу на землю и налогу на недвижимость.
Поскольку у арендодателя данные суммы возмещения налогов относятся на увеличение налогооблагаемой базы при исчислении налога на прибыль, просим разъяснить, имеет ли право арендатор учесть указанные суммы в своих расходах при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

ОТВЕТ
ИНСПЕКЦИИ МИНИСТЕРСТВА ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ПО СОВЕТСКОМУ РАЙОНУ Г. МИНСКА
от 2 июня 2011 г. N 5-10/1748
НА ЗАПРОС АССОЦИАЦИИ БЕЛОРУССКИХ БАНКОВ
от 17 мая 2011 г. N 03-02/212

ОТВЕТ НА ОБРАЩЕНИЕ

На Ваше обращение от 17.05.2011 N 03-02/212, направленное в Министерство по налогам и сборам Республики Беларусь, инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь по Советскому району г. Минска сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) внереализационными расходами признаются расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав.
В рассматриваемом случае банки заключают договоры с юридическими и физическими лицами на аренду нежилых помещений для использования их в своей предпринимательской деятельности. Договорами аренды предусмотрено возмещение арендодателю сверх арендной платы сумм платежей за землю и налога на недвижимость.
Следовательно, такие затраты включаются в состав внереализационных расходов, учитываемых при налогообложении, в соответствии с подпунктом 3.27 пункта 3 статьи 129 НК как другие расходы, потери, убытки, произведенные плательщиком для осуществления своей деятельности и непосредственно не связанные с производством и реализацией товаров (работ, услуг), имущественных прав.
У получающей стороны суммы возмещения платежей за землю и налога на недвижимость у юридических лиц формируют внереализационные доходы, учитываемые при налогообложении (у физических лиц подлежат налогообложению в общеустановленном порядке), а платежи за землю и налог на недвижимость, уплаченные в бюджет, в полном размере включаются юридическими лицами в состав затрат, учитываемых при налогообложении, в соответствии с пунктом 1 статьи 203 и статьи 190 НК.
Обращаем Ваше внимание: пунктом 1 статьи 184 НК предусмотрено, что в случае заключения договора аренды с иностранной организацией или с физическим лицом на принадлежащие им помещения плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор. Таким образом, налог на недвижимость по таким договорам аренды не может быть предъявлен арендодателем к возмещению. На основании статьи 190 НК суммы налога на недвижимость у банка-плательщика включаются в затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.
В соответствии с подпунктом 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 N 498 «О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц» при несогласии с результатами рассмотрения обращения Вы вправе обратиться в вышестоящий орган (инспекцию Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь по г. Минску, Министерство по налогам и сборам Республики Беларусь).

как у них спрашивают, так они и отвечают. В самом первом вопросе про затраты, они ответили, что это не затраты Арендатора, ссылаясь на НК, ГК, Кодекс о Земле. Совершенно верно.

это внереализационные расходы арендатора для налога на прибыль, но принципиально Учитываемые при условии, что возмещаемые четко расписаны в договоре. Если в договоре этого не будет - тогда будут вопросы со стороны имнс обоснованны

См.«Круглый стол» 23.06.2017, на котором начальник управления прямого налогообложения главного управления налогообложения организаций МНС Ольга ТАРАСЕВИЧ ответила на вопросы участников, касающиеся практики применения норм законодательства при исчислении налога на прибыль в 2017 году.
Организация-арендодатель по договору аренды здания кроме арендной платы и коммунальных услуг выставляет к возмещению земельный налог. Здание используется арендатором в предпринимательской деятельности. Может ли арендатор сумму земельного налога учесть в составе затрат, учитываемых при налогообложении прибыли?
Законодательством предусмотрено, что налоговое обязательство исполняет непосредственно плательщик . Плательщиком земельного налога является организация, у которой земельный участок находится на праве постоянного или временного пользования либо собственности .
При заключении договора аренды недвижимости право пользования земельным участком или право собственности не переходит от арендодателя к арендатору . Поэтому в данном случае арендатор не становится плательщиком земельного налога.
По общему правилу плата за пользование земельным участком покрывается за счет арендной платы, установленной договором аренды недвижимости . Следовательно, если возмещаемые суммы земельного налога не включены в арендную плату, то они не могут быть учтены арендатором при налогообложении прибыли ни в составе затрат, ни в составе внереализационных расходов .

я просто хотела помочь автору из предложенных вариантов, принять решение для себя. ГК тоже надо учитывать, а потом уже рассматривать налоги исходя из конкретной сделки.

С 09 сентября 2018 ГОДА ИЗМЕНИТСЯ порядок возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущество (кроме жилфонда). В силу вступает новый документ — Положение о порядке возмещения арендаторами расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное Постановлением Совмина РБ от 07.06.2018 №433.

Документ, конечно же ожидаемый. Так как уже дано назрела ситуация с урегулированием споров между Арендатором и Арендодателем по вопросам правил расчета расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду недвижимого имущество.

Требования распространяются и на сданное в безвозмездное пользование имущество.

Основные изменения.

Порядок возмещения должны быть предусмотрены либо договором аренды, либо отдельным договором на возмещение расходов.

Введено понятие «места общего пользования», которое активно используется при определении возмещаемых расходов.

Определение размера, возмещаемых расходов будет происходить следующим образом:

— водоснабжение, обслуживание лифта, санитарное содержание – пропорционально доле работников арендатора (иных лиц), работающих в сданном помещении в общем количестве физических лиц работающих в объекте недвижимости.

— теплоснабжение – пропорционально общей доле площади (если помещения имеют различную высоту, пропорционально объему отапливаемого помещения).

Сумма затрат увеличивается на «содержание» мест общего пользования. Для этого определяется % арендуемой площади в общей площади имущества (принадлежащего арендодателю) без учета мест общего пользования и умножается на места общего пользования.

— электроснабжение – пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников в общей мощности и продолжительности работы.

Сумма затрат увеличивается на затраты, приходящиеся на:

— места общего пользования («-» лифты). % арендуемой площади в общей площади имущества без учета мест общего пользования и умножается на места общего пользования;

— работу лифтов. Рассчитывает % соотношения работников работающих в арендованном помещении к общему количеству работников и умножается на потребленную лифтами электроэнергию. Возмещается только если арендуемое помещение расположено выше 1 этажа (условия распространяется также на – техническое обслуживание лифта).

— газоснабжение – по показанию работы приборов учета расхода газа, установлены у арендатора

— обращение с отходами – пропорционально доле площади без учета мест общего пользования (договоров аренда можно предусмотреть иную систему определения возмещаемых расходов)

— прочие расходы (охрана здания, охранно-пожарная сигнализация, видеонаблюдение и иное) пропорционально доле площади.

Если у арендатора имеются локальные счетчики учета тепловой, электрической энергии, води и иные, возмещение осуществляется на основании их показателей, включая расходы на обслуживание мест общего пользования.

Изменения в арендных отношения при ремонте:

При безвозмездном пользовании имуществом капитальный ремонт за счет арендатора.
Расходы арендодателя на содержание, эксплуатацию, ремонт сдаваемого имущества, возмещается арендатором исходя их фактических затрат (при условии участия сторонней организации!).
Если содержание, эксплуатацию, ремонт сдаваемого имущества осуществляется собственными силами арендодателя, к возмещению могут быть выставлены фактически понесенные расходы, увеличенные не более чем на 5%! (моржа арендодателя).

Бюджетные организации, предоставляющие имущество в аренду при поступлении возмещения от арендатора в течение 3 дней! перечисляют деньги на соответствующий счет.

После прочтения осталось много вопросов. Ожидаем комментарии.

Профсоюзные новости

Сплав на байдарках 2020
План работы первичной профсоюзной организации на 2020 г.
Корпоративная лига Мозгобойни в г. Брест
Опросы профсоюза

Изменения в арендных отношениях

24 апреля 2020 подписан Указ Президента Республики Беларусь № 143 «О поддержке экономики» (далее - Указ).
Указом предусматривается реализация мер поддержки субъектов хозяйствования отдельных отраслей экономики, наиболее подверженных неблагоприятному воздействию сложившейся эпидемиологической ситуации. Перечень таких отраслей определен в приложении к Указу.
Вводятся арендные каникулы, мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы. Кроме того, предоставляется право местным распорядительным и исполнительным органам уменьшать имущественные налоги. Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям - собственникам имущества - рекомендовано предоставлять арендаторам отсрочку по оплате арендной платы, а также уменьшать ее размер с учетом объема их выручки.

Положения пунктов 6 и 7 Указа распространяются на арендаторов (ссудополучателей) недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее - недвижимое имущество), осуществляющих виды экономической деятельности, включенные в перечень согласно приложению к Указу, а также оказывающих бытовые услуги населению.
Указом предусмотрено предоставление до 30 сентября 2020 года отсрочки с рассрочкой уплаты по 31 декабря 2020 года:

арендаторам - по оплате арендной платы за пользование недвижимым имуществом;
ссудополучателям - по возмещению начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость.

Арендодатель (ссудополучатель) обязан предоставить арендатору (ссудополучателю), осуществляющему вид деятельности, включенный в перечень согласно приложению к Указу (далее - перечень), либо оказывающему бытовые услуги населению, отсрочку уплаты арендной платы (возмещения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества), арендующему (безвозмездно пользующемуся) недвижимое имущество, с последующей рассрочкой при наличии соответствующего заявления арендатора (ссудополучателя). Отсрочка предоставляется независимо от объема выручки арендатора и от того, является ли осуществляемый вид деятельности для него основным.

Если арендатор (ссудополучатель) осуществляет вид деятельности, не включенный в перечень, право на отсрочку он не имеет.
Предоставление отсрочки осуществляется на основании соответствующего заявления, которое подается в обязательном порядке.
Кроме того, в этом заявлении также должны быть указаны сроки и размеры ежемесячных платежей по предоставляемой рассрочке.
Отсрочка оформляется путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды (безвозмездного пользования) недвижимого имущества, которое должно быть заключено в течение 3 рабочих дней со дня поступления арендодателю (ссудодателю) от арендатора (ссудополучателя) заявления о ее предоставлении.

Пункт 11 Указа распространяется на всех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей независимо от формы собственности.
При этом арендодатели - государственные организации и хозяйственные общества, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц (далее - хозяйственное общество с долей государства), в силу пункта 6 Указа обязаны предоставлять отсрочку уплаты арендной платы арендаторам недвижимого имущества.
В силу пункта 11 Указа такие арендодатели также вправе уменьшить размер арендной платы (за счет коэффициента спроса или процента рентабельности) арендаторам - субъектам хозяйствования с учетом объема их выручки.

Решение об уменьшении арендатору размера арендной платы за счет коэффициента спроса может быть принято государственной организацией, хозяйственным обществом с долей государства на основании положений Указа Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150).

Названный арендодатель имеет право (но не обязан!) снизить размер арендной платы за счет корректировки коэффициента спроса, установленного в договоре в размере от 0,5 до 3.

Если арендатор осуществляет один из видов деятельности, включенный в перечень, но эта деятельность не связана с арендуемым им имуществом, то отсрочка ему не предоставляется. Отсрочка предоставляется, если вид деятельности, указанный в перечне согласно приложению к Указу, осуществляется на арендованном имуществе.

Если на арендованном имуществе арендатором осуществляются виды деятельности как включенные в перечень, так и не включенные в него, отсрочка уплаты арендной платы предоставляется только в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.

Указом предусмотрено, что к бытовым услугам относятся бытовые услуги, определенные законодательством о ведении государственного информационного ресурса «Реестр бытовых услуг Республики Беларусь».

В соответствии с подпунктом 2.1 пункта 2 Указа Президента Республики Беларусь от 24 июля 2014 г. № 371 «О создании государственного информационного ресурса "Реестр бытовых услуг Республики Беларусь"» (далее - Указ № 371) деятельность в сфере бытового обслуживания населения вправе осуществлять только юридические лица и индивидуальные предприниматели, включенные Министерством антимонопольного регулирования и торговли в реестр бытовых услуг. Факт включения субъекта, оказывающего бытовые услуги, в реестр бытовых услуг подтверждается свидетельством о включении в реестр бытовых услуг, выдаваемым Министерством антимонопольного регулирования и торговли по установленной им форме.

Пунктом 4 Указа № 371 определено, что субъекты, оказывающие бытовые услуги на дату вступления в силу этого Указа, вправе осуществлять такую деятельность без включения в реестр бытовых услуг до 1 июня 2015 г. При намерении в дальнейшем осуществлять эту деятельность они должны до истечения указанного срока обратиться в Министерство антимонопольного регулирования и торговли для включения в реестр бытовых услуг.
Таким образом, действие Указа распространяется только на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, включенных в реестр бытовых услуг.

Указом установлен мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, независимо от деятельности арендатора.
Мораторий на увеличение базовой арендной величины и арендной платы за пользование недвижимым имуществом длится до 30 сентября 2020 г. включительно.

Таким образом, до 1 октября 2020 г. размер базовой арендной величины сохранен в размере 16 рублей 90 копеек. С 1 октября 2020 г. размер базовой арендной величины будет составлять 17 рублей 85 копеек согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2020 г. № 162.
Арендная плата в период с 1 апреля до 30 сентября 2020 г., включая арендую плату за март 2020 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта 2020 г., должны определяться исходя из базовой арендной величины 16 рублей 90 копеек.
Если арендная плата за март и апрель 2020 г. были уплачены после 1 апреля 2020 г. с учетом увеличенного размера базовой арендной величины, излишек арендной платы не возвращается, а засчитывается в счет последующих платежей.

Отсрочка уплаты арендной платы (возмещения ссудодателям начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость) за апрель и май предоставляется при наличии заявления арендатора (ссудополучателя), поданного не позднее 20 мая 2020 г. В остальной период рассрочка предоставляется на будущий период (не ранее даты подачи заявления).
Если арендная плата, рассчитанная с увеличенным размером базовой арендной величины, не была уплачена арендатором в апреле и мае, он имеет право указать в заявлении срок предоставления ему отсрочки с 1 апреля 2020 г. В данном случае штрафные санкции за несвоевременное внесение арендной платы не применяются.

Если арендатором (ссудополучателем) не было подано заявление об отсрочке уплаты арендной платы (возмещения ссудодателю расходов, связанных с содержанием и использованием имущества), то при наличии задолженности штрафные санкции применяются.

Указ распространяет свое действие на договоры аренды, действие которых началось с 1 апреля 2020 г., а также на все действующие договоры аренды, заключенные до 1 апреля 2020 г., в том числе срок действия которых истекает до 1 января 2021 г.

Информация подготовлена по материалам сайта Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь

Применение УСН и сдача в аренду недвижимости

В соответствии с подпунктом 5.1.2-3 пункта 5 статьи 286 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее – НК) не вправе применять упрощенную систему организации и индивидуальные предприниматели, предоставляющие в аренду (финансовую аренду (лизинг), иное возмездное или безвозмездное пользование капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, не находящиеся у них на праве собственности (общей собственности), хозяйственного ведения, оперативного управления, если иное не установлено настоящим подпунктом. При этом под капитальными строениями (зданиями, сооружениями) понимаются капитальные строения (здания, сооружения), признаваемые таковыми в соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 185 НК.

Таким образом, организация, сдающая внайм арендуемые объекты недвижимости, теряет право на применение упрощенной системы налогообложения.

Когда физическое лицо признается плательщиком налога?

Пунктом 1 статьи 185 НК установлено, что для целей налогообложения капитальным строением (зданием, сооружением), его частью (включая жилые дома, садовые домики, дачи, жилые помещения в многоквартирных или блокированных домах, хозяйственные постройки), а также машино-местом, принадлежащим физическому лицу, признаются капитальное строение (здание, сооружение), его часть, а также машино-место (доли в праве собственности на указанное имущество).

Таким образом, жилые помещения у физического лица признаются объектом налогообложения налогом на недвижимость, и, соответственно, в отношении указанных объектов физическое лицо обладает статусом плательщика налога на недвижимость (при наличии оснований в соответствии с законодательством, в частности в соответствии с подпунктом 1.17 пункта 1 статьи 185 НК, применяется освобождение от налога на недвижимость для физических лиц).

Является ли плательщиком налога компания-арендатор?

В соответствии с пунктом 1 статьи 184 НК по капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории через постоянное представительство, или у физических лиц (как признаваемых, так и не признаваемых налоговыми резидентами Республики Беларусь), плательщиком признаётся организация-арендатор (лизингополучатель, ссудополучатель).

Таким образом, организация-арендатор в отношении таких объектов недвижимости признается плательщиком налога на недвижимость вне зависимости от того освобождалось ли физическое лицо от уплаты налога, согласно подпункту 1.17 пункта 1 статьи 185 НК, или нет. Физическое лицо по сданному в аренду юридическому лицу помещению не признается плательщиком налога на недвижимость (в данном случае не имеет место ни оплаты налога за физическое лицо, ни возмещение затрат физического лица).

Как определяется база налога на недвижимость?

В соответствии с пунктом 2 статьи 187 НК налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, указанной в договорах аренды, но не менее стоимости этих объектов, определенной исходя из их оценки:

по оценочной стоимости зданий и сооружений, определенной территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по обращениям собственников на 1 января текущего года (подп. 2.1 п. 2 ст. 187 НК);
указанной в заключении об оценке (по рыночной стоимости) зданий и сооружений на 1 января текущего года, выданной оценщиком (индивидуальным предпринимателем либо работником индивидуального предпринимателя или юридического лица), имеющим свидетельство об аттестации оценщика на право проведения независимой оценки соответствующего вида объекта оценки (подп. 2.2 п. 2 ст. 187 НК);
произведенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (подп. 2.3 п. 2 ст. 187 НК).

Статьёй 188 НК годовая ставка налога на недвижимость устанавливается для организаций – в размере 1 процента.

Кто исчисляет подоходный и земельный налоги?

Согласно подпункту 1.4 пункта 1 статьи 154 НК, объектом обложения подоходным налогом признают доходы, полученные плательщиками от источников в Республике Беларусь, к которым относят доходы, полученные от сдачи в аренду (передачи в финансовую аренду (лизинг) или от иного использования имущества, находящегося на территории Республики Беларусь. Таким образом, организация, являясь источником выплаты арендной платы физическому лицу, обязана исчислить и перечислить подоходный налог.

Пунктом 3 статьи 202 НК определено, что основаниями для исчисления земельного налога являются государственный акт на земельный участок, удостоверение на право временного пользования земельным участком, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, решение уполномоченного государственного органа, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок. Таким образом, исчисление земельного налога производится лицом, у которого имеются основания для его исчисления.

Какие строения освобождаются от налога на недвижимость?

В соответствии со статьёй 186 НК от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), их части:

государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций одноквартирных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами);
классифицируемые в соответствии с законодательством как здания для целей определения нормативных сроков службы основных средств и используемые в сферах образования и здравоохранения;
включенные в реестр физкультурно-спортивных сооружений;
организаций культуры, санаторно-курортных и оздоровительных организаций.

Организации, признаваемые плательщиками налога на недвижимость в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), их частей, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование у физических лиц, вправе использовать указанную в подпункте 1.1 пункта 1 статьи 186 НК льготу: от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), их части государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций одноквартирных жилых домов, жилых помещений в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами).

Особенности применения налоговых льгот

Для применения льготы по объектам жилого фонда, которые собственники-организации сдают в наем физическим лицам, необходимо наличие договора найма жилого помещения, зарегистрированного в местных исполнительных и распорядительных органах. Если договор найма не зарегистрирован, то у организации отсутствуют правовые основания для применения данной льготы.

Таким образом, организации, в собственности которых находятся объекты жилищного фонда, могут применять льготу в отношении только тех объектов, которые используются для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что тот или иной объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения.

Следует отметить, что договоры найма, заключаемые организациями в отношении принадлежащих им жилых помещений, в обязательном порядке регистрируются в местных исполнительных и распорядительных органах. В случае отсутствия факта регистрации договора найма данный договор считается незаключенным, в связи с чем у организации отсутствует документ, подтверждающий факт проживания в данном жилом помещении физического лица.

«Клерк» Рубрика Арендные отношения

Фото Евгения Смирнова, ИА «Клерк.Ру»

Если земля принадлежат арендодателю, то он вправе переложить на арендатора уплату земельного налога. При этом арендатор, конечно, не будет непосредственно осуществлять платеж в бюджет, поскольку плательщиком данного налога является владелец участка – арендодатель. Но условиями сделки на арендатора может быть возложена обязанность компенсировать арендодателю сумму уплаченного земельного налога. Между тем экономия на земельном налоге в подобной ситуации может обернуться для арендатора дополнительными расходами, в частности, в виде НДС, так как обозначенную сумму компенсации следует включить в налоговую базу по нему. Судьи категоричны – сумма возмещения земельного налога является дополнительным доходом от реализации, подлежащим налогообложению.

Арендатор не является плательщиком земельного налога

Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ [1] является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).

Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03‑05‑04‑02/51336.

С учетом сказанного логичен такой вывод: если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то не является плательщиком земельного налога. Вместе с тем в договоре аренды можно предусмотреть компенсацию этого налога арендодателю, которая будет считаться составной частью арендной платы.

О компенсации суммы земельного налога

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пп. 5 ч. 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В части 1 ст. 424 ГК РФ сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предписанных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, в гражданско-правовых отношениях цена договора определяется соглашением сторон договора, если закон не требует иного. Но если сумма компенсации земельного налога имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду (то есть фактически связана с оплатой аренды участка), ее следует рассматривать в качестве дополнительной платы по договору аренды. Значит, с точки зрения уплаты НДС компенсация квалифицируется как денежная сумма, связанная с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и учитывается в базе при налогообложении.

Компенсацию земельного налога нужно включить в налоговую базу. Почему?

При определении облагаемой базы выручка от реализации определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).

По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется какстоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ). Проще говоря, базой для исчисления НДС является стоимость товаров (работ, услуг), рассчитанная на основании указанных в договоре цен, без учета налога.

Кроме того, п. 8 ст. 154 НК РФ установлено, что в зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со ст. 155 – 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закреплено, что облагаемая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:

является составной частью арендной платы;
прямо связана с оплатой аренды земельного участка.

Добавим: АС МО в Постановлении от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 по делу № А40-144005/2015 пришел к выводу, что арендодатель обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС с денежных средств, полученных от арендатора земельного участка в виде возмещения расходов по уплате земельного налога. Более того, выводы кассационной инстанции были поддержаны судьей Верховного суда. В Определении от 12.08.2016 № 305-КГ16-10312 (по данному делу) указано, что возмещение арендодателю сумм земельного налога, который налогоплательщик в соответствии с законом обязануплачивать в бюджет за свой счет, представляет собой экономическую выгоду в размере сумм земельного налога, компенсируемых арендатором. А раз так, дополнительная плата в виде компенсации затрат арендодателя на уплату земельного налога в силу ст. 39, 153, 154 и 162 НК РФ подлежит учету в базе по НДС.

Таким образом, если цена в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ включает в себя не только арендную плату за использование земельного участка, но и компенсацию расходов на уплату земельного налога, то обложению НДС в равной степени подлежит и арендная плата (ст. 146 НК РФ), и сумма обозначенной компенсации (п. 2 ст. 162 НК РФ), так как возмещаемая сумма земельного налога представляет собой экономическую выгоду. Подобная квалификация указанной компенсации (см. Определение ВС РФ № 305-КГ16-10312), на наш взгляд, является экономически корректной.

В соответствии с условиями договора аренды арендатор возмещает арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога. Так, авансовый платеж за II квартал 2016 года в размере 143 524 руб. был возмещен арендатором в августе 2016 года.

Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 3, 7 – 11, 13 – 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:

день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Следовательно, арендодатель должен учесть обозначенную сумму компенсации в облагаемой базе за III квартал 2016 года и уплатить налог по сроку 20.10.2016. С полученной компенсации НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).

При этом счет-фактура при увеличении базы по НДС в порядке, установленном ст. 162 НК РФ, оформляется в одном экземпляре (п. 18 Правил ведения книги продаж [2] ).

Если арендодатель не перечислит указанную сумму, он будет оштрафован на основании ст. 122 НК РФ. Размер штрафа – 4 378 руб. (21 894 руб. х 20%).

И это не считая пеней, исчисление которых производится за каждый календарный день текущей просрочки уплаты налогового платежа исходя из 1/300 ставки рефинансирования (п. 3, 4 ст. 75 НК РФ). В данном случае пени начнут исчисляться с 21.10.2016. День погашения налоговой задолженности не должен учитываться при ее расчете, что следует из Письма Минфина России от 05.06.2016 № 03‑02‑07/39318.

Итак, Гражданский кодекс не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога по участку, являющемуся предметом аренды. Между тем сумма компенсации налога (если она имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду) может быть квалифицирована в качестве дополнительной платы по договору аренды. С точки зрения уплаты НДС обозначенная компенсация связана с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Следовательно, ее нужно учесть в базе при налогообложении. Такой вывод сделан в Определении ВС РФ № 305-КГ16-10312. Не учитывать его – рискованно.

[1] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.

Читайте также: