Возмещение налога на недвижимость арендатором 2019
Опубликовано: 03.05.2024
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 18 ноября 2020 г. N 03-04-05/100259 О налогообложении НДФЛ суммы возмещения арендатором арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг, фактически потребляемым арендатором
Департамент налоговой политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц суммы возмещения арендатором арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг, фактически потребляемым арендатором, и сообщает, что в соответствии с регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34 2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность, в частности, нести расходы на содержание имущества, переданного ему в аренду.
Таким образом, поскольку на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных услуг, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, возмещение арендатором суммы таких расходов арендодателю, не образует у арендодателя экономической выгоды и, следовательно, дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц, в случае возможности документального подтверждения указанных расходов.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | В.А. Прокаев |
Обзор документа
Как пояснил Минфин, поскольку арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги исходя из фактического потребления на основании показаний счетчиков, возмещение арендатором суммы таких расходов арендодателю не образует у него дохода, облагаемого НДФЛ. При этом требуется документально подтвердить указанные расходы.
«Клерк» Рубрика Арендные отношения
Фото Евгения Смирнова, ИА «Клерк.Ру»
Если земля принадлежат арендодателю, то он вправе переложить на арендатора уплату земельного налога. При этом арендатор, конечно, не будет непосредственно осуществлять платеж в бюджет, поскольку плательщиком данного налога является владелец участка – арендодатель. Но условиями сделки на арендатора может быть возложена обязанность компенсировать арендодателю сумму уплаченного земельного налога. Между тем экономия на земельном налоге в подобной ситуации может обернуться для арендатора дополнительными расходами, в частности, в виде НДС, так как обозначенную сумму компенсации следует включить в налоговую базу по нему. Судьи категоричны – сумма возмещения земельного налога является дополнительным доходом от реализации, подлежащим налогообложению.
Арендатор не является плательщиком земельного налога
Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации (ч. 1 ст. 131 ГК РФ), которая в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ [1] является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проще говоря, если лицо в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не указано как обладающее правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на участок, такое лицо не признается плательщиком земельного налога (см. п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).
Отметим: обязанность уплачивать земельный налог обусловлена лишь наличием одного из названных прав в отношении земельного участка и не зависит от применяемой его владельцем системы налогообложения (ОСНО, УСНО или ЕНВД). Это следует из п. 1 ст. 388 НК РФ, а также из Письма Минфина России от 02.09.2016 № 03‑05‑04‑02/51336.
С учетом сказанного логичен такой вывод: если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то не является плательщиком земельного налога. Вместе с тем в договоре аренды можно предусмотреть компенсацию этого налога арендодателю, которая будет считаться составной частью арендной платы.
О компенсации суммы земельного налога
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пп. 5 ч. 2 данной статьи арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. В части 1 ст. 424 ГК РФ сказано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предписанных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Таким образом, в гражданско-правовых отношениях цена договора определяется соглашением сторон договора, если закон не требует иного. Но если сумма компенсации земельного налога имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду (то есть фактически связана с оплатой аренды участка), ее следует рассматривать в качестве дополнительной платы по договору аренды. Значит, с точки зрения уплаты НДС компенсация квалифицируется как денежная сумма, связанная с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), и учитывается в базе при налогообложении.
Компенсацию земельного налога нужно включить в налоговую базу. Почему?
При определении облагаемой базы выручка от реализации определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами (п. 2 ст. 153 НК РФ).
По общему правилу налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется какстоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ (п. 1 ст. 154 НК РФ). Проще говоря, базой для исчисления НДС является стоимость товаров (работ, услуг), рассчитанная на основании указанных в договоре цен, без учета налога.
Кроме того, п. 8 ст. 154 НК РФ установлено, что в зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со ст. 155 – 162 НК РФ. А в пп. 2 п. 1 ст. 162 закреплено, что облагаемая база по НДС увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Получается, что сумма компенсации земельного налога подлежит включению в базу по НДС, так как:
- является составной частью арендной платы;
- прямо связана с оплатой аренды земельного участка.
Таким образом, если цена в договоре аренды в соответствии со ст. 614 ГК РФ включает в себя не только арендную плату за использование земельного участка, но и компенсацию расходов на уплату земельного налога, то обложению НДС в равной степени подлежит и арендная плата (ст. 146 НК РФ), и сумма обозначенной компенсации (п. 2 ст. 162 НК РФ), так как возмещаемая сумма земельного налога представляет собой экономическую выгоду. Подобная квалификация указанной компенсации (см. Определение ВС РФ № 305-КГ16-10312), на наш взгляд, является экономически корректной.
В соответствии с условиями договора аренды арендатор возмещает арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога. Так, авансовый платеж за II квартал 2016 года в размере 143 524 руб. был возмещен арендатором в августе 2016 года.
Сумму компенсации земельного налога арендодатель в силу пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ должен включить в базу по НДС.
Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено п. 3, 7 – 11, 13 – 15 настоящей статьи, является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
В описанной ситуации размер налога к уплате в бюджет составит 21 894 руб. (143 524 руб. х 18/118).
При этом счет-фактура при увеличении базы по НДС в порядке, установленном ст. 162 НК РФ, оформляется в одном экземпляре (п. 18 Правил ведения книги продаж [2] ).
Если арендодатель не перечислит указанную сумму, он будет оштрафован на основании ст. 122 НК РФ. Размер штрафа – 4 378 руб. (21 894 руб. х 20%).
И это не считая пеней, исчисление которых производится за каждый календарный день текущей просрочки уплаты налогового платежа исходя из 1/300 ставки рефинансирования (п. 3, 4 ст. 75 НК РФ). В данном случае пени начнут исчисляться с 21.10.2016. День погашения налоговой задолженности не должен учитываться при ее расчете, что следует из Письма Минфина России от 05.06.2016 № 03‑02‑07/39318.
Итак, Гражданский кодекс не запрещает сторонам арендных отношений включать в договор условие об обязанности арендатора компенсировать арендодателю затраты, связанные с уплатой земельного налога по участку, являющемуся предметом аренды. Между тем сумма компенсации налога (если она имеет прямое отношение к сдаче земельного участка в аренду) может быть квалифицирована в качестве дополнительной платы по договору аренды. С точки зрения уплаты НДС обозначенная компенсация связана с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Следовательно, ее нужно учесть в базе при налогообложении. Такой вывод сделан в Определении ВС РФ № 305-КГ16-10312. Не учитывать его – рискованно.
[1] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137.
Собственники недвижимости платят два вида налогов:
- Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду;
- Налог на имущество.
Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду
Ставка, а соответственно и размер налога на доходы зависит от того, сдаете вы объект недвижимости как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или как организация. Рассмотрим различия в налогообложении и ставках налога. И определим, как лучше оформить помещение в собственность, чтобы налог на доходы был минимальным.
Сдача помещения в аренду от физического лица и уплата НДФЛ
При сдаче в аренду объекта недвижимости как физическое лицо, вы должны заплатить в бюджет 13 % от полученного дохода (НДФЛ). При этом если ваши доходы превысят 5 000 000 рублей в год, то с дохода свыше 5 миллионов вы должны заплатить 15 %. Прогрессивная шкала расчета НДФЛ начала действовать с 1 января 2021 года, в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ.
Если в стоимость аренды не включены коммунальные платежи, и арендатор оплачивает их дополнительно, то от суммы полученной в счет компенсации коммунальных платежей вы также платите 13 %. Исключение – платежи арендатора по счетчикам. Они относятся к деятельности арендатора и НДФЛ не облагаются.
Преимуществом сдачи помещения от физического лица является возможность получить налоговый вычет по НДФЛ на величину 13 % от расходов на:
— Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);
— Средств, вложенных на индивидуальный инвестиционный счет.
Пример расчета НДФЛ.
Вы сдаете в аренду торговое помещение, площадью 60 квадратных метров за 100 000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно оплачивает все коммунальные платежи, которые составляют 4 000 рублей в месяц, а также возмещает расходы на электроэнергию и воду по счетчикам.
Сдавать недвижимость в аренду от физического лица и платить НДФЛ целесообразно только в том случае, когда вы сдаёте небольшой офис или квартиру. И доходы от аренды не существенно больше, а может быть и меньше, чем расходы по категориям на которые можно применить налоговый вычет.
Налог на доходы для ИП на УСН
Самая распространённая, простая и понятная форма налогообложения. При сдаче в аренду недвижимости от ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН) у вас есть выбор:
- Платить 6 % от общей величины полученных доходов;
- Платить 15 % с доходов за вычетом расходов.
Уплата 15% по варианту «доходы минус расходы» целесообразно, когда размер расходов превышает 60 % от величины доходов. При сдаче недвижимости в аренду расходы существенно меньше 60 %, поэтому для собственника недвижимости выгоднее платить 6% с общей величины доходов.
Рассмотрим подробнее механику расчета налога на доходы для ИП на УСН.
Вне зависимости от величины доходов, даже если ваше помещение пустовало и приносило одни расходы, вы должны заплатить фиксированные платежи в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. В 2021 году фиксированный платеж в пенсионный фонд составляет 32 448 рублей. А страховой взнос на обязательное медицинское страхование 8426 рублей. Таким образом в независимости от размера доходов вы обязаны уплатить 40 874 рубля.
Если ваш годовой доход превысит 300 000 рублей, то с суммы, превышающей 300 000 вы должны дополнительно заплатить 1 % на пенсионное страхование.
Посчитаем сумму налога на примере торгового помещения 60 кв.м. по которому мы делали расчет НДФЛ выше.
По этому помещению мы имеем доход в год: 104 000 x 12 = 1 248 000 рублей.
Фиксированные взносы = 40 874 рубля
Налог в год = 1 248 000 x 6% = 74 880 рублей
Дополнительные отчисления в ПФР с суммы, превышающей 300 000 рублей = (1 248 000 – 300 000) x 1 % = 9 480 рублей.
Рассчитать размер взносов, в том числе за неполный расчетный период поможет электронный сервис ФНС России на сайте www.nalog.ru
Рассчитываем налог в год за вычетом взносов:
74 880 — 40 874 — 9 480 = 24 526 рублей
Хочу дополнительно отметить, что оформляя ИП и уплачивая взносы в ПФР вы формируете свою будущую пенсию. Конечно, правила расчета пенсий часто меняются, и рассчитывать на государство не всегда приходится, но все же.
При действующей системе расчета пенсий, взносы в ПФР по нашему торговому помещению 60 кв.м. за 15 лет сформируют пенсию в размере 9 452 рубля в месяц.
Рассчитайте, какую пенсию будете получать вы, сдавая в аренду ваше помещение. Для этого достаточно заполнить поля, выделенные желтым цветом в калькуляторе расчета пенсии для ИП:
Налог для ИП на патентной системе налогообложения
Патентная система налогообложения (ПСН) — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за год и освобождается от других налогов.
На ПСН вы также платите 6% от доходов, но не фактически полученных вами, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения.
Важно, что с 1 января 2021 года плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.
Соответственно этот вариант налогообложения выгодно применять, когда ставка аренды по вашему помещению выше средних значений по рынку.
Узнать стоимость патента по вашему помещению поможет сервис на сайте ФНС. Укажите регион, город, выберете вид деятельности «сдача в аренду (наем) собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков», а также укажите площадь помещения.
Ссылка на сервис расчета стоимости патента: https://patent.nalog.ru/info/
Сумма патента применительно к нашему примеру получилась 36 000 рублей. Вычитая сумму фиксированных взносов в размере 40 874 рубля, налог составит 0 рублей!
Налог на профессиональный доход
Налог на профессиональный доход (НПД) — налоговый режим для самозанятых граждан, который действует с 2019 года. Планируется его действие до 2029 года. Действует он во всех субъектах РФ.
Ставки налогов по НПД составляют:
- 4 %, если вы сдаете помещение физическому лицу.
- 6 %, если вы сдаете помещение юридическому лицу или ИП.
Чтобы использовать эту систему налогообложения ваш доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год.
При уплате НПД вы освобождаетесь от уплаты страховых взносов в пенсионный фонд и фонд обязательного медицинского страхования. Соответственно будущих пенсионные выплат у вас не будет.
В 2021 году действует налоговый вычет для плательщиков НПД в размере 10 000 рублей в месяц, который уменьшает налоговую ставку по доходам от физических лиц до 3%, а по доходам от юридических лиц и ИП до 4%.
Для нашего примера налог НПД, если мы сдаем помещение юридическому лицу или ИП получается:
1 248 000 x 4% = 49 920 рублей в год.
Налог на имущество
Ставки налога на имущество физических лиц с каждым годом растут. И составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости. В зависимости от типа помещения, региона страны и города.
Также кадастровая палата регулярно пересматривает кадастровую стоимость объектов в сторону увеличения. Иногда кадастровая стоимость получается выше рыночной в полтора – два раза.
Высокие налоги на имущество снижают показатели окупаемости и доходности коммерческой недвижимости на 1 – 2 процентных пункта.
Льготы или как не платить налог на имущество
Есть способ абсолютно законно уйти от уплаты налога на коммерческую недвижимость. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога на имущество освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной системе налогообложения и использующие это имущество в своих предпринимательских целях.
Иными словами, если вы ИП и платите 6% с дохода от сдачи объекта в аренду (а это оптимальный вариант уплаты налогов в арендном бизнесе), вы освобождаетесь от уплаты налога на имущество. Для применения льготы достаточно написать и передать в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости соответствующее заявление.
Заявление пишется в свободной форме. Пример текста:
Важно! Получить льготу не получится на объект недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.
Если с отдельно стоящими торговыми и офисными зданиями относительно все понятно, то по каким критерия в список попадают объекты коммерческой недвижимости в МКД я разгадать не смог.
Будем надеяться, что данная льгота будет действовать дальше и с ее помощью инвесторы смогут повысить доходность инвестиций в недвижимость. Но ее могут отменить. Поэтому важно перед покупкой объекта недвижимости проверять его кадастровую стоимость. А также по какой ставке налоговая делает расчет налога на имущество по рассматриваемому объекту.
Сравнение видов налогообложения. Какой выбрать.
Конечно, расчёт будет зависеть от региона и самого помещения, которое вы сдаете в аренду. Ниже сравнительная таблица для помещения из нашего примера. Теперь, зная механику расчета по каждому виду налогообложения вы сможете сделать такую сравнительную таблицу по вашему объекту (или объектам) недвижимости.
Таким образом, если объект недвижимости приносит небольшой доход, и у вас есть статьи расходов, которые подпадают под налоговый вычет – применяйте НДФЛ.
Если ставка аренды по вашему помещению ниже средне рыночных значений (например вы сдаете в аренду склад), вам подойдет упрощенная система налогообложения. А если помещение можно сдавать дороже среднестатистических значений – нужно выбирать патентную систему налогообложения.
Если вы не верите в будущие пенсионные выплаты от государства и налог на имущество небольшой, то можно сдавать помещение как самозанятый.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки? Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрела вопрос о том, может ли налогоплательщик-арендатор учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды (Определение ВС РФ от 1 февраля 2020 г. № 309-ЭС20-16872 по делу № А76-8895/2019).
Решение о доначислении налогов не устояло в первой кассации
По итогам налоговой проверки МИФНС по крупнейшим налогоплательщикам по Челябинской области доначислила АО «Промышленная группа “Метран”» НДС и налог на прибыль по двум эпизодам.
Первый связан с тем, что общество несколько лет арендовало у госпредприятия производственные помещения и за это время произвело ряд неотделимых улучшений: обустроило вентиляцию, водопровод, ливневую канализацию, систему отопления, реконструировало шахты лифта, установило окна и провело работы по отделке корпуса. Все эти улучшения «Метран» учитывал как амортизируемое имущество и включал в состав расходов при исчислении налога на прибыль. Позднее общество расторгло договоры аренды, потому что построило свои производственные корпуса, а остаточную стоимость неотделимых улучшений отнесло во внереализационные расходы, которые учитываются при исчислении налога на прибыль. По мнению инспекции, это было сделано неправомерно. Налоговая также посчитала, что при передаче неотделимых улучшений арендодателю арендатор должен был заплатить НДС.
Вышестоящий налоговый орган согласился с таким подходом. Суды первой и апелляционной инстанций также поддержали инспекцию. Однако в АС Уральского округа «Метрану» удалось признать решение налоговой недействительным. Суд не согласился с тем, что общество передало арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно. Они были произведены в период действия договоров аренды, то есть со стороны арендодателя имелось встречное представление – передача арендатору права пользования недвижимостью, пояснила кассация. В таком случае списывать остаточную стоимость неотделимых улучшений в состав внереализационных расходов можно. Кроме того, добавил суд, прекращение использования имущества не установлено в ст. 170 НК в качестве основания для восстановления налога в части остаточной стоимости улучшений, то есть доначислять НДС при возврате имущества арендодателю также неправомерно.
Второй эпизод связан с договором, по которому иностранная компания Emerson Process Management Shared Service Ltd оказывала «Метрану» консультационные услуги. Инспекция установила, что налогоплательщик также воспользовался «услугами по цифровой обработке данных (EDP)». По мнению налоговой, это вспомогательная услуга по отношению к консультационным, а значит местом ее реализации является РФ. То есть общество неправомерно не удержало НДС при оплате этой вспомогательной услуги.
Рассмотрев дело по этому эпизоду, АС Уральского округа указал, что спорные услуги нельзя квалифицировать как связанные с обработкой информации. По мнению суда, налоговая должна была доказать, что «Метран» передавал Emerson информацию, а та анализировала, обобщала, систематизировала сведения и передавала результаты обработки обратно обществу. При этом, добавила кассация, спорные услуги также не могут расцениваться и как вспомогательные, поскольку инспекция не доказала, что Emerson оказывала их «исключительно с целью передачи информации по консультационным и иным подобного рода услугам».
Налоговый орган подал кассационную жалобу в Верховный Суд.
Позиция ВС о неотделимых улучшениях
Верховный Суд согласился с тем, что ст. 258 НК прямо не решает судьбу расходов арендатора в виде капитальных вложений в имущество, которые за время аренды не были учтены при налогообложении (когда стоимость капитальных вложений не амортизирована полностью из-за того, что срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды). «Однако из этого, вопреки выводу арбитражного суда кассационной инстанции, не вытекает, что налогоплательщик-арендатор имеет безусловное право учесть в составе расходов оставшуюся стоимость капитальных вложений при прекращении аренды», – подчеркнул ВС.
Для налогообложения важно, что неотделимые улучшения – это не только ремонт, который необходим арендатору. Ими также являются достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация и техническое перевооружение имущества, указал Суд. В таких случаях имущество получает существенные качественные улучшения, которые, как правило, имеют экономическую ценность не только для арендатора, но и для собственника.
«Принимая во внимание изложенное, если улучшения в арендованном имуществе имели вид достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, но арендованный объект возвращен арендодателю без получения встречного предоставления за произведенные в него капитальные вложения, расходы налогоплательщика в части, оставшейся не списанной через амортизационные отчисления в течение срока аренды, по общему правилу, не могут быть учтены при налогообложении как не отвечающие критерию экономической оправданности (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса)», – подытожил ВС. При этом, подчеркнул он, само по себе получение арендатором имущества во владение и пользование встречным предоставлением не является.
В то же время Суд отметил, что в НК РФ не используется понятие экономической целесообразности и не регулируются порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. «А потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата, на что неоднократно указывал КС», – сказано в определении. Поэтому презумпция экономической неоправданности затрат налогоплательщика на улучшение чужого имущества при отсутствии компенсации их стоимости со стороны собственника носит опровержимый характер и не исключает права налогоплательщика доказывать экономическую обоснованность произведенных им капитальных вложений в полном объеме, считает ВС.
Так, пояснил он, суд может учесть доказательства, которые с бесспорностью подтверждают необходимость капитальных вложений, прежде всего для деятельности арендатора, наличие у него на момент заключения договора намерения и возможности окупить стоимость таких вложений за счет использования имущества во время аренды, а также разумные экономические причины для прекращения аренды до истечения срока полезного использования улучшений. В споре об обоснованности капитальных вложений арендатора, когда собственник не обязан компенсировать их, суд также вправе учесть доказательства наличия или отсутствия экономической ценности улучшений для собственника на момент прекращения аренды.
«Возвращение арендованного имущества собственнику в качественно улучшенном состоянии без получения встречного предоставления в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, по общему правилу, также влечет необходимость восстановления налога на основании подп. 2 п. 3 ст. 170 НК», – напомнил ВС. Однако, добавил он, возврат улучшенного имущества не говорит об использовании арендованного имущества в необлагаемых операциях, если налогоплательщик собирался окупить капитальные вложения за время аренды, но не сделал этого по не зависящим от него обстоятельствам, а также если улучшения не имеют экономической ценности для собственника или последующего арендатора.
В итоге по этому эпизоду доначисления налогов ВС отменил акты всех нижестоящих инстанций. «При новом рассмотрении дела необходимо установить характер произведенных обществом неотделимых улучшений, устранить противоречия в оценке наличия у собственника имущества обязательства по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений и фактического исполнения этого обязательства (зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы)», – подчеркнул он.
Позиция ВС о спорных услугах
Не поддержал Верховный Суд и выводы АС Уральского округа по поводу отношений налогоплательщика с Emerson.
ВС отметил, что при определении места оказания услуги значение имеет объективное содержание операций. «Само по себе наименование оказанных услуг, как оно приведено в договоре, а равно их раздельное оформление и оплата не могут предопределять вывод о том, является ли территория РФ местом оказания соответствующих услуг для целей взимания НДС», – пояснил он.
Когда российская организация приобретает у иностранной несколько услуг, тем более по одному договору, в первую очередь нужно установить, не являются ли одни из них основными, а другие вспомогательными, считает ВС. «Вспомогательными могут быть признаны услуги, оказание которых объективно служит цели обеспечения потребления основных услуг, и отсутствует разумный практический смысл в оплате и потреблении одних услуг без потребления других», – напомнил Суд. Вопрос о том, являются ли спорные услуги услугами по обработке данных (абз. 5 подп. 4 п. 1 ст. 148 НК), нужно выяснять лишь тогда, когда установлено, что они не являются вспомогательными.
В данном случае первая и апелляционная инстанции проанализировали акты об оказании услуг, показания работников общества и на этом основании решили, что услуги «по цифровой обработке данных (EDP)» обеспечивали техническую возможность оказания обществу консультационных услуг в рамках одного и того же договора. «Ссылаясь на то обстоятельство, что предоставленные компанией Emerson услуги, связанные с обеспечением работы электронной почты, коммуникаций между работниками, могли использоваться вне зависимости от оказания консультационных услуг, общество в то же время не представило какого-либо разумного обоснования отдельному приобретению этих общераспространенных услуг за установленную соглашением существенную плату», – заметил ВС.
В этой части постановление АС Уральского округа было отменено, а решения первой инстанции и апелляции оставлены в силе.
Адвокаты о налогообложении и неотделимых улучшениях
«Вопрос о возможности учета в расходах недоамортизированной части капитальных вложений в арендованный объект и необходимости восстановления НДС при досрочном расторжении договора аренды напрямую законодательством не урегулирован, на что совершенно справедливо обратила внимание Экономколлегия», – указал управляющий партнер компании TAXMANAGER, адвокат Василий Ваюкин.
Он напомнил, что есть ряд разъясняющих писем Минфина (от 11 августа 2017 г. № 03-03-06/1/51578, от 3 августа 2012 г. № 03-03-06/1/384, от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158), в которых ведомство весьма категорично высказывалось о невозможности учета арендатором таких затрат при досрочном расторжении договора аренды. «А сами неотделимые улучшения признавались имуществом, безвозмездно переданным арендодателю, что автоматически влечет невозможность учета затрат и необходимость начисления НДС», – рассказал эксперт.
Подход Экономколлегии, по его мнению, довольно интересен: «Предлагается оценить капитальные вложения с точки зрения их предназначения либо как только для арендатора помещения, либо для всего здания. И арендатор вправе обосновать, что он имел намерения и возможность окупить эти капитальные вложения в течение срока аренды. Причем суд должен исследовать экономическую ценность таких вложений не только для арендатора, но и для собственника имущества. То есть во главу угла поставлена деловая цель как определяющий фактор экономической обоснованности затрат. Аналогичный подход предлагается применить и в части НДС».
Данное дело вполне можно назвать прецедентным, оно может изменить сложившуюся на уровне писем Минфина правовую позицию и дать возможность налогоплательщикам уменьшить свои издержки, считает Василий Ваюкин.
Адвокат, партнер Five Stones Consulting Екатерина Болдинова добавила: «Интересно, что дело было передано в Верховный Суд по жалобе налогового органа, что в очередной раз показывает внимание налоговиков к формированию негативной для бюджета судебной практики. Ни для кого не секрет, что интересы территориальных налоговых органов в такого рода крупных делах все чаще представляют юристы ФНС России по доверенностям от территориальных инспекций, что заметно меняет и качество проработки правовой позиции, и уровень подготовки специалистов».
Что касается выводов суда, то здесь ВС, по мнению эксперта, занял достаточно осторожную позицию. «Ранее в определении о передаче дела на рассмотрение СКЭС ВС был заявлен тезис о невозможности учета остаточной стоимости неотделимых улучшений в расходах налогоплательщика в такой ситуации. По итогам рассмотрения дела суд сформулировал ряд условий, при наличии которых налогоплательщик вправе как учесть расходы, так и не начислять НДС, – пояснила Екатерина Болдинова. – По мнению Суда, ценность таких неотделимых улучшений может быть различной для арендодателя, в связи с чем действительно ценные улучшения (например, достройка) не могут считаться экономически оправданными расходами арендатора, тогда как неценные (например, капитальный ремонт) – могут. Этот подход, хоть и половинчатый, компромиссно-острожный, можно все же считать определенным позитивом для налогоплательщиков, поскольку, например, позиция Минфина и ФНС по этому вопросу, к сожалению, бескомпромиссно отрицательная».
Конечно, согласилась адвокат, это определение ВС сложно считать совсем уж позитивным. «Мы всегда ждем от Верховного Суда неких сформулированных правил игры – когда налогоплательщикам будет четко разъяснено, как можно действовать, а как нет, в каких случаях и какие расходы на неотделимые улучшения можно включать в состав налоговой базы по налогу на прибыль, а какие нельзя. Увы, здесь этого не произошло, дело отправлено на новое рассмотрение, а правила игры, пусть и стали чуть более понятными и приобрели некоторые очертания, все равно не получили четкой формы. Впрочем, наверное, установить такие правила должен не Верховный Суд, а законодатель, который пока не проявил пристального внимания к этой теме», – заключила Екатерина Болдинова.
Если решили сдавать ее легально
Этот материал обновлен 14.04.2021
Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.
Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.
Законодательная основа
Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.
В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.
С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:
- Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
- Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
- Главой 26.5 об ИП с патентом.
- Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
- Разделом 4 о том, как платить налоги.
Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:
- Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
- Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
- С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
- Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
- Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
- Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
- Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
- Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
- Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
- Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
- Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
- Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Мы разобрали этот закон в отдельной статье
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
- Предмет.
- Срок действия.
- Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
- Условия уплаты арендной платы и других расходов.
- Ответственность.
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
- ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
- Сумму прописью.
- Факт получения денег собственником.
- Дату составления документа.
- Подпись собственника.
Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ
Читайте также:
- С организацией на осно за выполненные работы рассчитались жилой квартирой
- Может ли муж получить налоговый вычет за квартиру если оформлена на жену
- Нужен ли при продаже квартиры снилс и инн
- О льготе по налогу на имущество физических лиц для собственников коммунальных квартир
- Куда сдавать декларацию по налогу на имущество по недвижимому имуществу