При продаже ипотечной квартиры нужно ли платить налог

Опубликовано: 03.05.2024

Продажа квартиры осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством. Особенности процедуры могут быть связаны со статусом жилья.

Это касается и квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств. Рассмотрим в статье как рассчитывается размер выплаты, а также каким образом не платить или существенно сэкономить на выплате налога при продаже квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Расчет размера выплаты

Продажа любого жилья является сделкой, приносящей доход. По этой причине такая продажа облагается налогом, который обязаны платить и собственники квартир, приобретенных в ипотеку. Размер налога установлен статьей 224 НК РФ. Порядок расчета и необходимость выплачивать определенную денежную сумму зависит от того, сколько лет в собственности находится квартира. В данном случае не имеет значения каким образом человек получил недвижимость – приобрел за счет ипотечных средств, получил по наследство или в дар.

Основным правилом, которое определяет уплату налога со сделки купли-продажи недвижимости является факт получения прибыли. Если квартира была реализована по цене большей чем она приобреталась изначально – денежные средства выплачиваются. В противном случае налог не вычитывается.

Сумма рассчитывается по следующей формуле:

НС – начальная стоимость жилья.
СП – сумма продажи.
ПП- полученная прибыль.
13% – налоговая ставка, установленная законом налоговая ставка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что важно знать владельцу о том, через сколько можно продавать квартиру после покупки, и о порядке налогообложения?
Рука государства: ставки налога на приватизированную квартиру для работающих граждан и пенсионеров
В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
Жилье в залоге. Может ли банк продать квартиру в ипотеке?
«Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Законные основания заключения

Какое значение имеет срок владения недвижимостью?

Время нахождения квартиры в собственности – это одно из условий выплаты налога. Если такой срок составляет более трех фактических лет, то выплата с прибыли не производится. Такое правило нашло свое отражение в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Такое правило касается права собственности на объект полученный:

по наследству, либо в дар от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
на основании договора пожизненного содержания.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. Сама процедура продажи осуществляется по общим правилам. Стороны оговаривают условия сделки, заключают договор и производят взаимный расчет. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как продать ипотечное жилье, находящееся в собственности менее 3 лет?

Сделка с ипотечной квартирой, которая находится в собственности менее трех фактических лет не имеет особых отличий. Стороны заключают договор и производят взаимный расчет.

Отличие заключается в уплате налога. Если сделка принесла продавцу доход, то выплату необходимо осуществить. В противном случае налог платить не нужно.

Каким образом не платить налоговый вычет?

Продажа жилья, как сделка приносящая прибыль, предусматривает уплату налогов. Освобождение от них возможно только по двум причинам:

Отсутствие прибыли от сделки. В данном случае срок владения имуществом не играет роли.
Нахождение квартиры в собственности более трех лет. Наличие прибыли от сделки в такой ситуации не имеет значения.

В остальных случаях налог заплатить придется. Но его можно значительно снизить за счет полученного вычета, либо если учтены расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Использование имущественного вычета

Он состоит из двух частей:

налоговый вычет за расходы на приобретение;
вычет по процентам за ипотеку.

Такие средства очень выгодны и для лица, которое продает квартиру. Плюс такой ситуации для продавца заключается в том, что можно уменьшить доход, с которого необходимо выплачивать налог. Сумма вычета составит один миллион рублей. Для того, чтобы получить вычет необходимо собрать определенные документы и обратиться в налоговый орган с заявлением.

К обращению нужно приложить:

Паспорт.
Индивидуальный номер плательщика налогов.
Декларацию о доходах.
Договор купли-продажи.
Сведения о денежной сумме, полученной от покупателя.

Документы направляются лично, либо пересылаются через интернет. Получить имущественный вычет можно и по месту работы. Для этого необходимо обратиться к своему нанимателю с заявлением. Кроме этого потребуется договор и сведения о полученной сумме. Других документов представлять не нужно.

Срок и порядок возврата зависит от того, куда человек обращался:

Если вопрос решается через налоговую, то деньги будут выплачены человеку в течение девяносто дней.
При обращении к нанимателю процедура происходит иначе.

Отчисление по схеме доход минус расход

Способ доход минус расход определен правилами статьи 220 НК РФ . В ней указано, что вместо вычета, человек вправе уменьшить ставку за счет расходов, связанных с приобретением имущества в прошлом. Перечень таких причин в законе четко не определен. На практикеэто может быть ремонт, который собственник производил за свой счет.

Выгода такого варианта для продавца будет зависеть от суммы затрат. Если они составляют меньше одного миллиона рублей, то проще оформить имущественный вычет. Все дело в том, что способ доход минус расход предполагает документальное доказывание затрат на недвижимость в прошлом.

Например, необходимо подтвердить стоимость ремонта, а это не всегда легко сделать. Для применения данной схемы необходимо представить в налоговый орган:

Заявление.
Паспорт.
Документ, содержащий в себе стоимость жилья.
Сведения, подтверждающие затраты собственника, например, договор и акт о выполненных ремонтных работах.
Декларацию о доходах.

Х – размер налога.
У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи.
Z – расходы на покупку, ремонт, услуги риэлтора.
13% – ставка налога на доходы физических лиц.

Что выгодней для продавца?

Каждый продавец вправе использовать как способ получения имущественного вычета, так и схему доход минус расход. Правильным будет исходить из суммы затрат, которые человек понес в результате приобретения жилья и его содержания. Необходимо учитывать, что потребуется документально подтвердить все расходы, чтобы использовать схему доход минус расход.

Если человек рассчитывает подтвердить, что имели место затраты на проведение ремонтных работ, то может потребоваться не только соответствующий договор, а также подтверждение того факта, что квартира изначально приобреталась без отделки и ремонт действительно требовался.

Налоговые органы всегда детально изучают все, что связано с дополнительными затратами продавца. Необоснованность таковых может стать причиной отказа. Поэтом, если сумма не превышает установленного размера вычета, то лучше всего использовать последний. В то же время схема доход минус расход позволяет учесть массу затрат, например, компенсировать услуги риэлтора. В любом случае выбор остается за продавцом, поскольку выбор способа снижения налога является его правом.

Реализация квартиры, купленной за счет ипотечных средств, осуществляется на общих основаниях. Определяющими моментами здесь являются срок нахождения недвижимости в собственности продавца, а также факт получения прибыли по результатам сделки. Следует помнить, что можно снизить затраты, связанные с выплатой налогов, за счет получения имущественного вычета, либо понесенных расходов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

В среднем ипотечный кредит выплачивается за 15-20 лет. За это время с семьей, купившей квартиру в кредит через банк, может случиться очень многое: рождение детей, смена работы, ее потеря, болезни, переезды. И в какой-то момент придется задуматься о новом жилье – но как быть, если уже имеющаяся собственность все еще находится в залоге банка?

Многие по своему незнанию полагают, что продать жилье, находящееся в залоге банка, невозможно. Однако если же вам вдруг понадобилось переехать и избавиться от старой недвижимости, есть варианты ее продажи. Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке? В чем особенности этой процедуры и стоит ли игра свеч? Расскажем в этой статье.

Причины для продажи квартиры
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
Способы продажи
Досрочное погашение ипотеки
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки
Продажа жилья вместе с долгом
Продажа недвижимости банком
Список документов
Каковы риски?

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе? Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку. Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга.

Что это значит для участников сделки? Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее. Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит. Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ).

Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье. Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика. Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе. Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т. д. Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи. Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж. И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку.

Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом? Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства. Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

Способы продажи

Как продать ипотечную квартиру? Как мы уже отметили выше, обычная схема с договором купли-продажи здесь не работает. Любой из описанных нами далее способов начнется с обращения в банк.

Всего существует четыре варианта продажи собственности в залоге банка:

Досрочное погашение ипотеки,
Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки,
Продажа жилья вместе с долгом,
Продажа недвижимости банком.

Расскажем о каждом способе подробнее.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле?

Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты. Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;
Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
Подписание договора и регистрация нового права собственности;
Получение остатка от покупателя.

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный. С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь. Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги. Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время. Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Продажа с погашением ипотеки по ходу сделки

Как продать ипотечную квартиру с большей вероятностью? Во втором способе банк участвует как получатель задатка, а сделку проводит владелец. Но при этом используются две банковские депозитарные ячейки. Как это выглядит?

Продавец получает согласие банка и определяет сумму оставшегося долга;
Покупатель открывает две депозитарные ячейки: одна в размере невыплаченной ипотеки, другая с остатком – для продавца;
Подписывается договор купли-продажи, регистрируется сделка;
Продавец получает деньги, чтобы погасить остаток долга, а залоговое обязательство переходит покупателю;
Покупатель получает погашенную закладную, после – выписку об отсутствии обременения;
После выполнения всех перечисленных условий продавец получает оставшиеся деньги из второй ячейки.

Сделку контролирует банк, поэтому она безопасна для всех ее сторон. Продавец не исчезнет, покупатель сможет вернуть деньги в случае форс-мажорных обстоятельства, а банк гарантированно получает остаток долга.

Продажа жилья вместе с долгом

Этой схемой пользуются покупатели, у которых нет достаточных средств для покупки – вместе с квартирой им передаются обязательства предыдущего владельца. При этом условия по ипотеке могут остаться прежними или поменяться. Главный плюс для покупателя – возможность купить новую собственность на лучших условиях, чем при оформлении «свежей» ипотеки.

Как продать квартиру в ипотеке по схеме «перезайма»?

Сообщите в банк о желании досрочно погасить кредит;
Найдите покупателей, готовых взять жилье в ипотеку, уже имеющих сумму не меньше, чем оставшийся долг по кредиту;
Заключите договор задатка с покупателем и заверьте его у нотариуса;
Покупатель вносит первый взнос, которым полностью погашает ваш долг;
С недвижимости снимается обременение;
Далее оформляется новая ипотека, но уже в банке, в котором ее хочет оформить покупатель;
Происходит оценка жилья;
После одобрения сделки подписывается новый договор купли-продажи и регистрируется право перехода собственности.

Риски обеих сторон – минимальны. Единственный ее минус – это сложный процесс поиска покупателя. Чаще всего этим занимаются агентства недвижимости, прикрепленные к банку.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке. Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют. Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют. Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
Технический паспорт жилья;
Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;
Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
Справка об оценке недвижимости.

Каковы риски?

Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.

Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.

Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.

Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.

Бытует мнение, что продать квартиру в ипотеке невозможно. Но это не совсем так. У собственника несколько путей при заключении сделки купли-продажи своей недвижимости. Какой вариант окажется наиболее подходящим зависит от банка, продавца и покупателя.

Можно ли продать ипотечную квартиру, как договориться с покупателем и какой вариант сделки выбрать, расскажет Бробанк.

Можно ли по закону продать жилье в ипотеке

Для всех заемщиков действует одно и то же правило – ипотечное жилье находится в залоге у банка до тех пор, пока клиент не вернет весь кредит. Такое правило позволяет банкам снизить свои риски, а значит установить меньшую процентную ставку, чем при потребительском кредитовании. Как только заемщик перестает выплачивать регулярные платежи и накапливает большую задолженность, банк выставляет недвижимость на торги, и компенсирует свои затраты.

Заемщик, который купил жилье в ипотеку, может его завещать или регистрировать в нем кого угодно. Также он вправе сдавать недвижимость в аренду или передавать во временное пользование, если это не противоречит договору кредитования. При этом клиент обязан продолжать вносить ежемесячные платежи. Но некоторые юридические права собственника ограничены. Чаще всего продать ипотечную квартиру собственник сможет только с разрешения банка или путем досрочного погашения кредита.

Почему иногда требуется продажа ипотечного жилья

Ипотечные кредиты долгосрочные. За 20-30 лет у заемщика несколько раз могут измениться жизненные обстоятельства. Причин, по которым заемщики решают продать ипотечное жилье, несколько:

Переезд в другой город или за пределы страны.
Нет возможности выполнять взятые на себя кредитные обязательства.
Получение недвижимости, находящейся в ипотеке, по наследству.
Появилась возможность купить более привлекательную недвижимость, например, сменить квартиру в городе на загородный дом.
Способ заработать. Если семья брала жилье в новостройке, когда строительство еще не завершено, продажа квартиры, купленной в ипотеку, становится источником прибыли. На этапе котлована недвижимость стоит меньше, чем тогда, когда ее введут в эксплуатацию.
Желание улучшить жилищные условия. Например, семья взяла однокомнатную квартиру в ипотеку, а через несколько лет у пары родились дети, необходимо расширять жилплощадь.

Некоторые заемщики решают продать залоговую квартиру по другим причинам:

плохие отношения с соседями;
проведение рядом строительства;
наличие поблизости ночного клуба с плохой шумоизоляцией или другого некомфортного соседства – свалка, кладбище;
расторжение брака.

Чтобы получить от банка разрешение на продажу ипотечного жилья, заемщик должен указать причину такого решения. Подробнее обо всех подводных камнях ипотеки, можно узнать в отдельной статье Бробанка.

Продажа ипотечной квартиры без участия заемщика

Продать недвижимость, находящуюся в ипотеке, может как заемщик, так и банк-кредитор, причем без наличия желания у должника. Происходит это в тех случаях, когда клиент отказывается выполнять обязательства по ипотеке.

В этом случае заемщику выгоднее самому найти покупателя, так он сможет получить выгоду от сделки, а банку важно только погасить накопленные долги и вернуть свои деньги. Но если клиент отказывается это сделать, банк сам реализует недвижимость. Сначала кредитор обращается в суд, и, после вынесения решения в свою пользу, выставляет недвижимость на торги.

Процедура занимает много времени, иногда процесс длится от года до двух лет. Заемщик при этом несет большие потери:

Из-за просрочек и накопления задолженности ухудшается кредитная история.
Стоимость квартиры при продаже через торги может оказаться даже ниже залоговой.
Из вырученных средств банк удержит сумму на оплату всех штрафов, неустоек и судебные издержки.

Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.

Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.

Досрочное погашение задолженности до продажи квартиры

Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку. Это самый простой вариант. Некоторых покупателей ипотечной недвижимости может отпугнуть то, что жилье находится в залоге, поэтому лучше об этом предупредить заранее.

У владельца квартиры, за которую еще не выплачен весь ипотечный долг, 4 пути:

Погасить задолженность собственными средствами.
Взять взаймы деньги у родственников, чтобы закрыть ипотеку и снять обременение. После того как покупатель заплатит за жилье, вернуть одолженную сумму.
Оформить на себя другой кредит.
Взять предоплату у покупателя и погасить ипотеку из этих денег.

Однако найти человека, который согласится отдать часть денег на погашение долга перед банком, достаточно сложно. При такой сделке покупателю приходится отдавать предоплату под расписку и надеяться на порядочность продавца. Если собственник передумает продавать квартиру, но «забудет» про аванс, придется обращаться в суд. Даже если суд встанет на сторону покупателя получить обратно всю сумму довольно сложно. Из-за того, что риски для покупателя слишком велики, этот способ продажи недвижимости наиболее редко встречается в практике.

Но если и найдется покупатель на таких условиях, скорее всего, он потребует скидку на жилье, чтобы снизить собственные риски. Как правило, продавцы уступают не меньше 10-20% от среднерыночной цены.

В любом из 4 вариантов досрочного погашения ипотеки схема одна:

заемщик закрывает долг в банке;
снимает обременение с недвижимости в Росреестре;
проводит сделку купли-продажи.

Во всех этих случаях согласие банка не обязательно. Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.

Продажа квартиры при участии банка

При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже. Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.

У сделки с участием банка такие этапы:

Покупатель, погашает задолженность собственника перед банком.
Остальные деньги за жилье покупатель отдает собственнику. Но эту сумму передают не лично, а через банковскую ячейку или аккредитив.

Бывший собственник получит деньги с аккредитива или из сейфовой ячейки только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья в собственность покупателя. Подтверждает регистрацию и переход права собственности выписка из ЕГРН. Ее необходимо показать сотруднику банка, который проведет к сейфовой ячейке или тому, который перечислит деньги с аккредитива.

Если оформляют передачу денег через банковскую ячейку, то прописывают условия по совместному доступу и документы, которые надо принести продавцу для вскрытия сейфа. Если открывают аккредитив, то также прописывают условия, после выполнения которых, бывшему собственнику переведут положенную сумму.

После того как клиент погасит ипотеку, банк выдаст заемщику справку об отсутствии долга и закладную на снятие обременения. Некоторые банки самостоятельно обращаются в Росреестр со сведениями о погашении задолженности и документами для снятия обременения.

В большинстве случаев продавец и покупатель заключают предварительный договор, в котором указывают условия будущего договора купли-продажи. В предварительном соглашении прописывают стоимость жилья, сумму аванса, дату подписания основного договора, ответственность сторон. Последний пункт особенно важен, если на каком-либо этапе одна из сторон передумает завершать сделку. Кроме того указывают срок, за который покупатель обязан уложиться при снятии обременения.

Переоформление ипотеки на нового покупателя

Наиболее сложный вариант, когда переоформляют не только квартиру, но и кредит с оставшимся сроком и процентной ставкой. Таким способом продают и покупают недвижимость в ипотеке немногие россияне. На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.

Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают. После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.

На совершение такой сделки обязательно разрешение банка. Нередки отказы финансовых компаний, тогда заемщику приходится рассматривать другие способы продажи.

Как продать жилье, купленное с деньгами из маткапитала

Продажа квартиры в ипотеке, в которую вложили средства из материнского капитала, отличается рядом особенностей. Такую недвижимость можно продать только в нескольких случаях:

Когда ребенку, на которого выдали сертификат, уже исполнилось 3 года.
Если органы опеки дали разрешение на совершение сделки.
Если семья приобретает новое жилье, где доля каждого ребенка будет не меньше, чем в предыдущей квартире. Соблюдение этого условия тщательно отслеживают в органах опеки, и, если будут выявлены нарушения, сделку не одобрят.

Сначала родители обязаны выделить долю детям, а только потом приступать к заключению договора купли-продажи. В противном случае сделка будет недействительной. Но мало кому удастся получить согласие банка на проведение подобной сделки. Для выделения долей с недвижимости должно быть снято обременение, а это риск для кредитной организации. Кроме того при выделении долей несовершеннолетние становятся совладельцами недвижимости, а банки этого не допускают.

Чтобы продать жилье с обременением, нужно:

получить согласие банка на совершение сделки;
получить разрешение органов опеки;
определить стоимость квартиры или дома;
провести сделку;
в течение полугода найти новое жилье и выделить в нем долю детям.

Приобретенное жилье должно соответствовать нормам по площади, техническому состоянию, размеру выделяемой доли. После этого нужно обязательно зарегистрировать соглашение о распределении долей.

Можно ли продать жилье, которое приобрели по военной ипотеке

Собственники, которые приобретали квартиру по военной ипотеке, вправе продать недвижимость. Но только тогда, когда выплатят задолженность, снимут с жилья обременение и вернут деньги, которые были потрачены по программе НИС.

Чтобы продать квартиру, нужно:

Оповестить банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с жилья для продажи.
Подать заявление на повторное свидетельство участника НИС.
Узнать в банке размер оставшейся задолженности по ипотеке.
Взять залог у покупателя или найти другие источники и погасить ипотеку.
Компенсировать сумму, вложенную Росвоенипотекой по программе НИС.
Получить документ, который подтверждает отсутствие обременений.
Получить свидетельство о праве собственности на квартиру.
Заключить сделку купли-продажи.

Деньги, которые выделяли контрактнику по программе НИС, уходят не государству. Они снова поступают на индивидуальный счет военного. Поэтому и нужно подавать заявление на получение свидетельства участника НИС. В этом случае у контрактника сохраняется право повторно воспользоваться программой и купить другое жилье за счет Росвоенипотеки.

Как поступить с налогами с продажи жилья

Если квартира находится в собственности заемщика больше 5 лет, платить налог от продажи не придется. Но при меньшем сроке владения надо задекларировать доход и выплатить НДФЛ. Можно уменьшить сумму расходов, если оформить налоговый вычет или уменьшить налогооблагаемую сумму на величину фактически понесенных трат.

Если выберете вычет, то из вырученных от продажи жилья денег нужно вычесть 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы оплатить налог. Например, заемщик продает квартиру за 2,5 миллиона рублей. Если вычесть 1 миллион, останется еще 1,5 миллиона. 13% от этой суммы составляют 195 тысяч рублей. Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.

Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.

Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку. За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.

Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость. Если продали квартиру дешевле, чем сумма в кадастре на 1 января года продажи, сотрудники налоговой инспекции подсчитают налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, стоимость при продаже квартиры 2,5 млн руб., а в кадастре на 1 января 2020 года 3,6 млн руб. Налоговая служба посчитает размер налога, как 3,6 млн руб. * 0,7 = 2,52 млн. Это больше, чем сумма продажи в 2,5 млн. Поэтому налог удержат от 2,52 млн. * 13% = 327 600 рублей.

Найти кадастровую стоимость любой недвижимости можно на специальной карте Росрестра.

Резюме

Продажа жилья, которое находится в ипотеке, долговременная процедура. От 1 до 4 месяцев уходит на получение одобрений и подготовку всех этапов. Кроме того залоговое жилье дешевле, чем по рынку на 10-20%, поэтому продавец в любом случае теряет деньги на сделке. Чаще всего скупают такую недвижимость профессиональные риелторы, которые досконально знают законодательство и схемы. Они готовы заниматься подготовкой бумаг и итоговая разница в цене позволяет им неплохо заработать на таких сделках. Но среди них нередко встречаются мошенники, поэтому следует быть очень внимательным, чтобы не остаться без квартиры, но с долгами.

Клавдия Трескова - высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

С каждым годом продать квартиру становится сложнее. Когда совершается та или иная сделка по продаже недвижимости, необходимо разобраться в сопутствующих этой сделке обстоятельствах. Например, какой берется процент налога с продажи обычной квартиры или ипотечной собственности.

В налоговом кодексе РФ указано, что при продаже недвижимости, размер пошлины составляет 13% от суммы продажи. Чтобы эту сумму можно было не уплачивать, то жилье (дом, дача, квартира) должно быть собственностью продавца не менее 3-х лет.

Примечание: это правило было действительно для всех владельцев недвижимости (не коммерческой), которая приобреталась до 1 января 2016 года.

Что касается квартир и другого жилья, которое покупалось после этой даты, вступают в силу новые правила налогообложения:

налог при продаже квартиры отсутствует, если она приобреталась за собственные или ипотечные средства, и была в собственности продавца больше 5 лет;
также НДФЛ при продаже не облагается жилье, полученное в дар, в качестве наследства, было приватизировано или получено вследствие договора на пожизненное содержание. Но опять же, оно должно пробыть в собственности не менее 3 лет;
пошлина уплачивается в обычном размере, если недвижимость пробыла к моменту продажи меньше срока, указанного в 1 и 2 пунктах.

Для лучшего понимания вышесказанного, приведем пример:

Пример 1: Петров И.П. является владельцем двухкомнатной квартиры с 2011 г. В марте 2016 г. он решил выставить ее на продажу за 1500000 рублей. Нужно ли Петрову И.П. выплачивать НДФЛ, если на квартиру, при ее покупке, были потрачены собственные средства?

Ответ: Петрову И.П. платить налог не требуется, потому что жилье было им приобретено до 01.01.2016 г., и он считался его владельцем не меньше 3-х лет.

Пример 2: Сидорова А.А. приобрела в ипотеку однокомнатную квартиру за 1200000 рублей в марте 2016 года. А в сентябре 2016 решила продать ее за 1500000 рублей. Какой налог придется заплатить Сидоровой А.А?

Ответ: в данном случае Сидорова А.А. пробыла владельцем жилья меньше 5 лет, и налог при продаже ипотечной квартиры, будет равен 13% от суммы прибыли (1 500 000 – 1 200 000 = 300 000 руб.). Прибыль от сделки равна 300 тыс. рублей, а налог будет равен 39 000 руб.

Налоговый вычет

Для того чтобы уменьшить сумму налога при продаже недвижимости, которая пробыла в собственности меньше 3-х лет, можно использовать налоговый вычет. Размер его, согласно закону, составляет 1 млн. рублей. Этот вычет отнимается от суммы стоимости жилья. Пошлиной в 13% облагается остаток.

Например, если стоимость собственности равна 2000000 руб., то НДФЛ в 13% будет рассчитываться с суммы 1000000 руб.

Если вы хотите продать квартиру в Москве, то особых отличий в процедуре вы не увидите. Она ничем не отличается от проведения аналогичных сделок в других частях России. И налог с продажи ипотеки в Москве останется прежним. Но есть одна особенность, которую можно применить только для собственности в Москве – это высокая стоимость жилья. Именно этот нюанс заставляет людей, желающих продать свою жилплощадь, задумываться, как уменьшить налоговые выплаты.

Не секрет, что доход от сделки сильно увеличивается за счет сокращения налогов. Московские цены на недвижимость всегда были высокими. Поэтому продавать квартиру выгодно в любом случае. Даже если взять 1% всей суммы, то получается хорошая прибыль.

Но как уже говорилось, освобождены от пошлины могут быть лишь те, кто является хозяином жилья не менее 3 лет (с 01.01.2016 – не менее 5 лет), а стоимость недвижимости не должна превышать 1 млн. рублей. Если применить это правило к Москве, то становится ясно, что найти жилье стоимостью меньше 1 млн. рублей столице, достаточно проблематично. И все равно придется платить 13%.

Сэкономить на продаже недвижимости в Москве, можно изначально занизив стоимость жилплощади. Этот вид «махинации», до недавнего времени, считался самым популярным и позволял избегать уплаты НДФЛ. Смысл ее таков: продавец указывал в документах сумму меньшую 1 млн. руб., а оставшуюся – получал на руки.

На данный момент такая сделка стала практически невозможной, из-за ужесточения контроля со стороны налоговых служб. Такая махинация легко может быть раскрыта, даже по тому факту, что в Москве нет недвижимости по такой цене. Вследствие чего, нарушение законодательства при купле-продаже жилья влечет за собой большие неприятности для продавца и покупателя.

Следует знать о введении новых правил для определения цены сделки. Это может быть полезным, например, если сильно занижена сумма сделки. С 01.01.2016 г. сумма НДФЛ будет высчитываться исходя из кадастровой стоимости, будь это: дом, дача, квартира или земельный участок.

Примечание: кадастровая стоимость, это цена на жилье, которая занесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Определяют ее по заказу органов власти, а производят оценку независимые оценщики. Выбор оценщиков делают органы власти (они могут быть местными или региональными), которые в последствии подписывают с ними договоренность.

Если в документе о купле-продаже будет указана цена меньшая, чем 70% от кадастровой, то не имеет значения то, что было написано в договоре. При нахождении налоговой базы нужно будет применить сумму, которая равна 70% этой стоимости. При этом, стоимость, указанная в кадастре, должна быть актуальна на 1 января того года, в котором будет производиться регистрация собственности на нового владельца.

Но на жилье, которое было куплено до 01.01.2016 года, при начислении налога на доход от продажи, кадастровая стоимость этой недвижимости не учитывается.

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Читайте также: