Перспективы введения единого налога на недвижимость

Опубликовано: 22.09.2022

Есть в современной России такие налоги, которые физическим лицам платить не жалко, по причине незначительности сумм. Это налог на имущество и земельный налог. Изменить ситуацию государство планирует уже давно. Два имущественных налога планируется объединить, повысив при этом налоговую нагрузку на население и юридических лиц.

Самые свежие новости, касающиеся нововведений, определены «Основными направлениями налоговой политики Российской Федерации на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов». Среди прочих мероприятий, Министром финансов Кудриным утверждены те, что обеспечат введение местного налога на недвижимость. Планируется, что к концу 2012 года все подготовительные мероприятия будут завершены, и будет подготовлена ко второму чтению в Государственной думе соответствующая глава Налогового кодекса.

СМИ и интернет-сообщества активно обсуждают эту тему вот уже два года. Ежегодно дата введения налога на недвижимость переносится на следующий год. Почему? Сегодня мы вернемся назад и проследим ход дискуссий, сделаем выводы о вреде или пользе налогового нововведения, коснемся прогнозов на будущее со стороны Минфина и других, не менее авторитетных, источников.

Имущественные налоги сегодня

На сегодняшний день Российским налоговым законодательством предусмотрено три имущественных налога. Первый – налог на имущество организаций (гл. 30 НК РФ). Плательщиками налога являются организации, имеющие на балансе движимое и недвижимое имущество, учитываемое в составе основных средств. В качестве налоговой базы выступает среднегодовая стоимость основных средств, учитываемых по остаточной стоимости. Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но не могут превышать максимальной ставки в 2,2 %, установленной НК РФ. Получателями налога являются региональные бюджеты.

Второй действующий сегодня налог, базой для начисления которого является имущество налогоплательщика, – земельный (гл. 31 НК РФ). Его платят организации и физические лица, владельцы земельных участков. Налоговая база равна кадастровой стоимости участков, определяемой в соответствии с Земельным кодексом РФ. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налог уплачивается по ставкам не выше 0,3% в отношении сельскохозяйственных земель, земель, занятых жилыми строениями, а также дачных участков. В отношении остальных земельных участков налоговая ставка не может превышать 1,5%. Налог пополняет бюджет на местном уровне.

Третий – налог на имущество физических лиц. Он установлен ст. 15 НК РФ и Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Физическое лицо, имеющее в собственности жилой дом, квартиру, комнату, дачу, гараж или иное строение, помещение и сооружение, является плательщиком налога. Базой является инвентаризационная стоимость объектов. Ставки дифференцированы и устанавливаются в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Максимальная ставка – 2%. Поступления от уплаты налога пополняют местную казну.

Один за всех?

Идея заменить все имущественные налоги одним, заодно изменив порядок расчета и ставки для увеличения налоговой нагрузки и пополнения бюджета, витает в умах законотворцев с 2004 года. Именно тогда в Думу был внесен законопроект, призванный узаконить изменения.

Проект ФЗ № 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" принят в первом чтении и сейчас находится на рассмотрении. Обсуждение законопроекта зашло в тупик, поскольку эта инициатива разбилась о множество проблем, которые требовали немедленного решения.

Суть нововведения – замена двух налогов одним. Законопроект предусматривает, что для налогоплательщиков – физических лиц и организаций будет введен новый местный налог на недвижимость. Главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы.

…главное нововведение, которое отличает новый налог на имущество от всех старых имущественных налогов – это размер налоговой базы…

Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, потому что база для исчисления имела или кадастровую или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной.

Новый налог будет взиматься с оценочной стоимости объектов налогообложения. Оценку будет проводить некий государственный орган по методике, которая на сегодняшний день не разработана. Важно то, что оценка стоимости объектов недвижимости по новым правилам приводит к тому, что имущественный налог мы заплатим с рыночной стоимости имущества.

налог на недвижимость

Например, сегодня я проживаю в квартире S = 65 м 2 . ТСЖ в доме нет, поэтому земля под многоквартирным домом не является моей собственностью. Сейчас я плачу налог на имущество физических лиц в сумме до 100 рублей в год. По новым правилам мне придется отдать по самым скромным подсчетам 1600,00 рублей за год. Рост налоговой нагрузки в 16 раз. Думаю, что чиновники упростят процедуру приобретения в собственность земли под многоквартирными домами, обязав собственников квартир стать собственниками надела земли. Ведь это позволит еще увеличить размер налога.

Планируется, что налог будет взиматься по ставкам от 0,1% до 1% от базы. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены. При нарушении нормативного срока строительства собственнику земли придется раскошелиться дополнительно.

Для налога установлен период – календарный год. Считать налог для всех категорий налогоплательщиков будут налоговые органы, налогоплательщику не требуется заполнять никаких деклараций. Его задача в течение 2 месяцев со дня получения уведомления уплатить исчисленную налоговиками сумму в бюджет. После этого можно еще 1 год «спать спокойно». На начало каждого налогового периода рыночная стоимость имущества будет пересчитываться, соответственно сумма налога не будет статичной.

Все против одного!

Первое думское чтение, как упоминалось выше, законопроект прошел. Почему же тогда ежегодно откладывается введение такого нужного для экономики России в целом и каждого ее гражданина в частности налога? Есть проблемы, и немалые. В первую очередь рассмотрим социальные:

1) увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Текущий доход налогоплательщика может не позволить ему платить непомерно много. Ведь имущество, составляющее налоговую базу, могло быть унаследовано или приобретено в собственность в порядке бесплатной приватизации. Фактическая неспособность человека уплачивать налог на недвижимость может привести к дополнительным социальным проблемам;ежегодная переоценка недвижимости требует дополнительных финансовых и временных затрат. Такая оценка предполагает ежегодный осмотр. Для проведения осмотра объекта недвижимости необходимо участие ее собственника. У налогоплательщика не всегда найдется время для приема уполномоченных лиц. Непонятно и то, кто за оценку заплатит;

2) несправедливость налогообложения. На территории одного и того же региона могут быть объекты недвижимости со сходными параметрами, но разной рыночной стоимостью. В результате налоговая нагрузка на представителей одного социального слоя будет различной. Социально-политические причины могут привести к перекладыванию налоговой нагрузки с неблагополучных слоев населения на средний класс и предприятия. Это облегчит жизнь одних за счет других. Государство же не прогадает;трудности администрирования. Налог на недвижимость трудно ввести в действие, но еще труднее его будет собирать. Чтобы его правильно исчислить, необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации;трудности оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Как оценивать имущество, на сегодняшний день не знает никто. Планируется производить оценку рыночной стоимости объектов недвижимости на основе применения методов массовой оценки. По каким критериям будет отбираться массив, насколько процедура и результат оценки будут понятны налогоплательщику, об этом законопроект умалчивает. Помимо отсутствия адекватного нормативного обеспечения, касающегося проведения оценки стоимости недвижимости, нет специалистов должной квалификации, которые оценку будут производить;отсутствует государственный кадастр недвижимости. В настоящее время в России не реализована задача по формированию кадастра, а вопрос регистрации прав на единые объекты недвижимости законодательно не урегулирован. Мероприятия по формированию государственного кадастра и результатов государственной кадастровой оценки недвижимости, по мнению «Роснедвижимости», могут быть завершены не ранее 2012 года;не определен получатель налогового платежа. До сих пор остается не ясно, к какому уровню налогообложения целесообразно отнести налог на недвижимость и в бюджет какого уровня должен зачисляться этот налог. Скорее всего, налог действительно будет уплачиваться в бюджеты субъектов РФ, поскольку именно они, в большинстве своем, являются дотационными;увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Для некоторых граждан приобретение недвижимости является долгосрочным инвестированием средств. В результате введения налога на недвижимость такие капиталовложения перестают быть выгодными. Строители потеряют и клиентов, и прибыли.

Победит сильнейший

Трудности преодолимы, как считают авторы законодательной инициативы. И продолжают работу по реформированию системы налогообложения и введению нового налога на недвижимость. Среди плюсов называют следующие:

1) введение налога на недвижимость сократит число имущественных налогов, упростит процедуру их исчисления, улучшит администрирование и сократит расходы на него;

2) его введение позволит наполнить местные бюджеты и сделает прозрачнее расходование средств от налоговых поступлений;

3) налоговое бремя среди населения будет распределено равномерно. Новый налог на недвижимость не будет противоречить основным принципам действующего налогового законодательства о равенстве всех налогоплательщиков и прозрачности налоговой базы;

4) увеличение налоговой нагрузки сократит спрос на недвижимость за счет отказа обеспеченных людей инвестировать деньги в эту отрасль. Это приведет к снижению цен на жилье;

5) организации смогут на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Удивляет аргумент инициативной группы, высказанный в пользу нового налога: «Большинство стран в мире такой налог платят». С этим трудно поспорить - во многих странах владельцы имущества являются плательщиками налога, связанного с приобретением права собственности на это имущество. Но налогоплательщики большинства стран, уплачивая налоги, получают от государства социальные преференции в виде строительства новых больниц, детских садов, школ и прочих учреждений. Наполняемость бюджета и прозрачность трат местных чиновников может стать главным средством мотивации платить налоги, в том числе и в случае, если налоговая нагрузка растет.

В заключение законотворцам хотелось бы пожелать решить все технические, правовые и организационные проблемы, связанные с внедрением новаций в налоговую систему РФ. Всех вышеперечисленных проблем, связанных с введением нового налога на недвижимость можно избежать. Введения этого налога уже не один год требует президент России. Вот и в середине 2010 года в бюджетном послании президента сказано, что подготовка введения налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества, должна быть ускорена.

Думается, что перспективы у налога на недвижимость хороши не для всех участников бюджетных отношений. Государство сможет пополнить бюджет, и это положительная сторона нового налога. Для плательщиков же налога его размер может стать непомерно большим. Либо за всех заплатит средний класс, для которого эти траты будут «налогом на роскошь» в завуалированной форме. К чему это приведет, покажет жизнь.

Сверчкова Дина Юрьевна, юрист юридической компании «Налоговик»


Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование


Конончук Марина Игоревна
МФЮА, юридический факультет,
2 курс, магистратура
E-mail: Kononchuk.M@yandex.ru

Налоговая политика любого государства, соответствующая существующим экономическим, социальным, а также политическим условиям экономики направлена на обеспечение эффективного использования налогов в решении социально-экономических проблем.

На современном этапе развития рыночных отношений, проявляется весомая значимость налогового института, вследствие чего возникает необходимость в реформировании налоговой системы в целом. Данное направление модернизации диктуется инновационными тенденциями развития рынка и общества, тем самым способствует реализации мероприятий, направленных на изменения в налоговой системе Российской Федерации. В условиях современной российской экономики, государственная налоговая политика так же динамично совершенствуется, что подтверждает последними нововведениями в налоговом законодательстве. На сегодняшний день в России действует реформа, улучшающая технологию и процесс исчисления и взимания налогов, а также качество и достоверность официальной отчетности доходов и имущества. Наиболее активно проявляется внедрение единого налога на недвижимость по всей территории РФ, предусматривающий повышение доходов бюджетной системы Российской Федерации. Так с 1 января 2015 года в Налоговый кодекс РФ введена новая глава 32, «Налог на имущество физических лиц», которая заменила Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № «О налогах на имущество физических лиц».

Цель введения данного налога — переход к более справедливому налогообложению, и повышение фискального значения налога на имущество.

Проблемой внедрения налогов на имущество является то, что их взимание не учитывает индивидуальную платежеспособность налогоплательщика и определяется только характеристиками имущества, что негативно сказывается на платежеспособности слоев населения с низкими доходами, и вызывает ряд недовольств в обществе. Для сглаживания социальной напряженности законодатели разработали поэтапное внедрение данного налога, расчитаный на 5 лет. Особенности переходного периода отображены в Федеральном законе от 04.10.14 № о внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую НК РФ.

С принятием закона о введении налога на недвижимое имущество физических лиц, законодателям пришлось столкнуться с рядом проблем:

1) На рынке недвижимости практически отсутствует достоверная информация о состоянии цен, что делает невозможным объективно оценить объект налогообложения;

2) Отсуствие необходимого количества специалистов — оценщиков недвижимости, для проведения столь масштабной реформы в сфере налогообложения;

3)Отсутствие данных о объектах недвижимости в реестре Государственного кадастра недвижимости;

4) Большое количество незарегистрированных объектов налогообложения;

5) Слаборазвитая взаимосвязи между государственными органами, что проявляется в обмене информацией о налогоплательщиках;

6) Уклонение высокообеспеченных граждан регистрации вновь построенных объектов, имеющих высокую стоимость, а также отсутствие возможности у оценщиков проникновения на эти территории;

7) Отсутствие законодательной базы, которая бы позволила беспрепятственно осуществлять оценку любых объектов недвижимости, в том числе санкций за препятствие проведению оценочных работ;

8) Опасение снижения спроса на недвижимость;

9) Недовольство граждан в связи с увеличением расходов на содержание жилья;

Налог на имущество является местным налогом, в первую очередь регулируется Налоговым Кодексом РФ, а также нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и городов федерального значения. Расчет сумм налога, уведомление об уплате собственникам имущества и контроль осуществляются местными налоговыми инспекциями.

Значимым изменением, введенным 32 главой НК РФ, является то, что исчисление налога на имущество исчисляется не из инвентаризационной стоимости имущества и земли, а исходя из их кадастровой стоимости имущества. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной стоимости имущества, а инвентаризационная стоимость может быть существенно ниже рыночной цены. Поэтому, рассчитанный по кадастровой стоимости налог в большинстве случаев будет выше.

Основная разница в том, что для оценки инвентаризационной стоимости основными факторами являются возраст и материал стен, а для кадастровой стоимости основной фактор — местоположение. Исходя из этого, налоговое бремя должно сместиться с новостроек на краю города на старые дома в центре.

Кадастровая стоимость устанавливается — в результате проведения государственной кадастровой оценки на дату проведения этой оценки.

С принятием закона, кадастровая оценка проводилась массово и основывалась прежде всего на не всегда корректных и зачастую устаревших данных БТИ (Бюро Технической Инвентаризации), вследствие чего кадастровая стоимость недвижимости во многих случаях оказалась выше рыночной. Процесс государственной кадастровой оценки проходит без участия собственника. О результатах которой владелец недвижимости может узнать при официальном опубликовании ее результатов; просмотрев в общем доступе на официальном сайте Росреестра, либо обратившись с запросом с Росреестр.

В связи с тем что информация о состоянии цен на рынке недвижимости зачастую делает невозможным объективно оценить объект налогообложения, кадастровую стоимость можно оспорить, если будут представлены основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Для этого следует обратиться в специальную комиссию созданную при Росреестре, или непосредственно в суд. Количество обращений по оспариванию кадастровой стоимости за 2016 год увеличилось на 85% по сравнению с 2015 годом. В 2016 году комиссиями рассмотрено 48,6 тыс. заявлений в отношении 102,6 тыс. объектов (преимущественно земельные участки — более 80% объектов). Решение в пользу заявителя принято в отношении 62,6% заявлений. Кадастровая стоимость объектов недвижимости после оспаривания в комиссиях суммарно снизилась на 372 млрд рублей (8,7%).

На практике, более трети поданных заявлений по оспариванию кадастровой стоимости удовлетворяются.

К компетенции Росреестра не относится проведение кадастровой оценки объектов недвижимости, но участвует в ее исправлении. До 1 января 2017 года кадастровую стоимость определяли независимые оценщики, а затем утверждали региональные и местные органы власти. С 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке», согласно которому будет введен институт государственных кадастровых оценщиков. Новый закон предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям на постоянной основе. Новые правила будут действовать во всех субъектах Российской Федерации с 2020 года, но регионы, по своему усмотрению, могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. Новые государственные структуры по проведению кадастровой оценки будут подведомственны региональным органам власти.

С введением нового закона ожидается, что результатом нововведения будет недопущение ошибок, с помощью внедрения единой методики кадастровой оценки на всей территории России, и, соответственно, сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

Реформирование системы кадастровой оценки напрямую влияет на точность определения налоговой базы. Предпринятые изменения действительно необходимы для роста экономики России, для благополучия граждан и стимулирования бизнеса. Поэтому данной реформе необходим переход к единой методике кадастровой оценки. В следствие чего в бюджеты будут поступать налоги с объектов, которые по какой-то причине были недооценены. А добросовестные владельцы недвижимости не будут переплачивать, и не будут вынуждены доказывать свою правоту в судах и комиссиях.

Налог на недвижимость введен с целью сокращения и в дальнейшем полного устранения дефицита местных бюджетов, из которых финансируются такие функциональные виды расходов как организация, развитие и содержание муниципального жилищно-коммунального хозяйства, инвестиции в местную инфраструктуру, развитие средств связи, развитие сети образования и здравоохранения, благоустройство территорий, охрана окружающей среды, освещение улиц, парков отдыха и огромное количество других расходов.

Укрепление муниципальных финансов призвано решить не только экономические задачи, но и решить важную социально-политическую задачу — способствовать самоорганизации населения, росту его активности в обеспечении его интересов, развивать демократические начала в жизни общества в целом.

С введением налога на недвижимость платежи растут постепенно, для этого законодатели предусмотрели пятилетний льготный период. Из которого мы видим, что в первый год рост платежей должен составить не более 20%, потом 40%, 60 и так далее. С 2020 налог на имущество будет оплачиваться в полном объеме.

Введение налога позволяет решить такую важную проблему, как налогообложения дорогостоящего имущества. При введении налога на недвижимость (жилые и нежилые помещения, строения, здания, земельные участки находящиеся в собственности физических лиц) установлена прогрессивная ставка налогообложения которая зависит от совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости в собственности физического лица в диапазоне от 0,1% до 2%.

При этом максимальная ставка в 2%(без возможности ее снижения на местном уровне) будет установлена для совокупной кадастровой стоимости всех объектов недвижимости свыше 300 млн. рублей. Эта повышенная налоговая ставка, применяется вне зависимости от количества собственников, а также наличия различных льгот у собственников.

Реформирование налогообложения на имущество подразумевает что увеличение поступлений в муниципальные бюджеты будет производиться не только за счет повышения налоговой нагрузки на среднего плательщика, но и за счет применения прогрессивных налоговых ставок на нежилую и элитную недвижимость, ограничения льгот, а также — принятия мер, направленных на обложение налогом ранее неоцененных и неучтенных объектов.

Внедрение налога на недвижимость несет положительный характер, заключающийся в том, что значительно снизятся затраты на администрирование налога за счет слияния двух налогов — на имущество и землю, перспектива создания единой базы данных по объектам недвижимости, начал действовать и будет прогрессировать постоянный и надежный источник налоговых поступлений в местные бюджеты, в основе которого кроется справедливый принцип распределения налогового бремени. Помимо этого, постоянные доходы местного бюджета будут постепенно стимулировать реализацию социально — экономических проектов, призванных повысить уровень жизни населения.

Основные перспективы внедрения налога на имущество физических лиц:

• Введение налога повлияет на развитие и становление налогового управления;

• Будут снижены затраты на администрирование налога, в связи со слиянием налогов на имущество и землю;

• Упрощена уплата налога в связи с унификацией платежей;

• Создание единой базы данных по объектам недвижимости;

• Принятие мер усовершенствования системы и методов оценочной деятельности;

• Разработаны методы профессиональной оценки недвижимости;

• Реальный учет возведенных и возводимых строений на подведомственных территориях;

• Появление постоянного и надежного источника налоговых поступлений в местные бюджеты;

• Перспектива благоустройства социально значимой недвижимости;

• Перспектива повышения уровня жизни населения;

• Появление возможности у местных бюджетов на реализацию различных социально — экономических проектов.

• Разработан законопроект позволяющий оценивать объекты недвижимости по единой методике по всей России.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что введение единого налога на недвижимость, действующего на всей территории России, и полный переход на кадастровое исчисление налога позволит муниципалитетам существенно пополнить свои бюджеты в первую очередь для более полного обеспечения насущных интересов населения, что значительно повлияет на уровень жизни населения, благоустройство социальной недвижимости, а так же повысит заинтересованность местных властей в развитии своей территории. Планируется что пополнение бюджетов будет происходить, в большей степени, за счет владельцев значительных объемов недвижимости.

ЛУЧШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ РГР 2013, 2018 ЛИДЕР ОТРАСЛИ 2018



НАПИСАТЬ ПИСЬМО/ЗАДАТЬ ВОПРОС:

Шурыгину
Артемию Юрьевичу,Президенту ГРМО

Симко
Елене Борисовне,Председателю Управляющего Совета ГРМО

Шуранову
Александру Валерьевичу,Председателю Комитета по развитию членской базы

Петяевой
Оксане Владимировне,Председателю Комитета по Этике и защите прав потребителей

Кочекаевой
Лине Александровне,Председателю Комитета по взаимодействию с отраслевыми партнерами

Закатовой
Наталье Алексеевне,Председателю Комитета по PR и рекламе ГРМО

Власовой (Мамонтовой)
Ольге Евгеньевне,Председателю Комитета по стандарту профессиональной деятельности

Власенко
Сергею Владимировичу,Председателю Комитета по МЛС

Хромову
Андрею Александровичу,Председателю Комитета по информационным технологиям и сервисам

Мазуриной
Наталье Юрьевне,Исполнительному директору ГРМО

Подписаться на рассылку

Президент РФ Дмитрий Медведев в последнее время неоднократно требовал ускорить введение налога на недвижимость, расчет которого будет осуществляться исходя из рыночной стоимости имущества. По его словам, переход к самостоятельному регулированию и сбору единого налога на недвижимость взамен разных налогов на землю и имущество станет одним из важнейших направлений в создании собственной налогооблагаемой базы в финансово необеспеченных регионах.

Мотивы президента, ратующего за введение единого налога на недвижимость, вполне понятны и очевидны. Как и в большинстве стран с развитой экономикой, этот налог должен стать надежным источником стабильных поступлений в местные бюджеты.

Предполагаемые изменения в налогооблагаемой базе позволяют также говорить о некой попытке создать по крайней мере видимость социальной справедливости: по задумке президента обладатели элитного и комфортного жилья должны платить гораздо больше владельцев дешевой недвижимости. Однако для малообеспеченных собственников жилья, введение налога на основе рыночной стоимости недвижимости таит в себе массу нешуточных, но пока только гипотетических проблем.

Налоги на недвижимость сегодня

В настоящее время налог на имущество взимается с организаций в региональные бюджеты, исходя из балансовой стоимости имущества предприятия, максимальная ставка при этом составляет не более 2,2 %. С физических лиц налог на имущество взимается в муниципальные бюджеты, по ставке, не превышающей 2%.

Стоимость имущества определяется согласно оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая, как правило, на порядок ниже рыночной.

Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка для земель сельхозназначения и располагающихся над жилым фондом равна 0,3 %, для других - 1,5 %.

Каким видится будущий налог на недвижимость

Переход на единый налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, задумывался российскими властями достаточно давно. С этой целью создан и продолжает функционировать Единый кадастр недвижимости. На сегодняшний день кадастровый учет в России покрывает около 80 % от общей площади территории страны. Согласно последним заверениям Минфина, единый налог на недвижимость будет принят в 2013 году. При этом ожидается, что ставка единого налога составит 0,1 % от кадастровой стоимости недвижимости, исчисляемой по рыночным ценам.

Для подготовки к введению налога на недвижимость Минэкономразвития РФ разработало и в 2010 году утвердило методику кадастровой оценки недвижимости. Массовая оценка недвижимости будет проводиться независимыми оценочными компаниями и должна стартовать в 2011 году, а ее завершение запланировано на 2012 год. Заказчиком для проведения оценки является Росреестр.

Предполагается, что собственники, не согласные с итогами оценки своей недвижимости могут подать апелляцию и самостоятельно заказать оценку, представив ее результаты на комиссию, в которую должны будут входить представители Росреестра, оценочного сообщества и местных органов власти. Думается, что расходы по проведению оценки недвижимости лягут на плечи не согласных с величиной налога на недвижимость собственников, а таких может быть достаточно много.

Возможные негативные последствия от принятия налога на недвижимость

С момента своего появления, идея пересмотра налогооблагаемой базы имущества вызывает серьезную озабоченность среди малообеспеченной части населения. Если сегодня при ставке налога на недвижимость максимум в 2% от оценки БТИ этот самый налог на любую квартиру составляет, как правило, не более 1 000 рублей в год для разных слоев налогооблагаемого населения, то в будущем он может доходить до нескольких десятков тысяч.

К примеру, в Москве рыночная стоимость типовой двухкомнатной квартиры может быть порядка 6 000 000 миллионов рублей, надо думать, что и оценочная комиссия будет отталкиваться от этой суммы. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 6 000 рублей в год. А скажем, в Подмосковье такая же квартира стоит 3 500 000 рублей и заплатить надо будет 3 500 рублей. Для малообеспеченного гражданина сумма довольно серьезная.

Правда, правительство обещает освободить от налогового бремени определенные слои населения, но какие - пока не ясно. С квартирами более-менее все понятно. Все-таки среди малообеспеченного населения мало найдется обладателей элитных квадратных метров с ценой в миллионы рублей. А вот с землей ситуация сложнее. Приведем пример: стоимость земли в ближнем Подмосковье может доходить до 1 500 000 рублей за сотку. А если этих соток двадцать и достались они в наследство внуку от бабушки - придется раскошелиться на 30 000 рублей в год, причем без учета коммерческой стоимости строения, расположенного на этой земле!

Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному. Не меньше вопросов возникает и в связи со стоимостью квадратного метра жилья в зависимости от местоположения не только отдельно взятой улицы или дома, но даже и конкретной квартиры.

Помимо этих проблем, негативный момент от введения единого налога на недвижимость заключается в том, что подобный шаг правительства может спровоцировать передел на жилищном рынке. Тысячам семей, возможно, придется покинуть занимаемое ими жилье из-за невозможности платить по высокой налоговой ставке, т.е. может произойти отток малоимущих граждан из престижных районов.

В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации.

Другая проблема связана с тем, что будет, мягко говоря, несправедливо проводить рыночную оценку жилья в условиях, когда расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов. Не до конца просчитанный и продуманный единый налог на недвижимость может стать дополнительным препятствием для развития ипотеки, т.к. спрос на жилье бизнес-класса неминуемо упадет. Также может замедлиться процесс приватизации из-за страха россиян перед большим налогом.

Помимо всего вышеперечисленного, увеличение суммы налога может оказать существенное влияние на стоимость недвижимости за счет увеличения объемов продаж жилья большого метража в престижных районах, принадлежащего малообеспеченным гражданам. Им станет накладно содержать свои большие квартиры. Как результат, еще больше вырастет спрос на квартиры с небольшим метражом.

Помимо изменений на рынке купли-продажи жилья, увеличение налога на недвижимость может отразиться и на рынке аренды, поскольку многие арендодатели вынуждены будут включать размер налога на жилье в стоимость арендной платы.

Но и это еще не все. Возможно, некоторые чиновники на местах захотят «погреть руки» на работе оценочных комиссий. Для этого им будет достаточно «договориться» с оценщикам, чтобы те намеренно завышали рыночную стоимость объектов. В таком случае, несогласные с результатами оценки, вынуждены будут платить деньги за рассмотрение апелляции или «обращаться» напрямую в местную администрацию.

А может не стоит пугаться…

К счастью, время для устранения вышеупомянутых негативных моментов есть. В правительстве понимают, что необдуманные, скоропалительные шаги в этом направлении могут привести к эскалации в обществе. Недаром введение единого налога на недвижимость неоднократно откладывалось.

Минэкономразвития, к примеру, предлагает установить универсальный вычет при введении единого налога на недвижимость, т.е. установить такую норму площади жилья, за которую не нужно будет платить налоги вообще. Или другой вариант - введение денежного «социального вычета» в определенную сумму, в пределах которой будущий налог на недвижимость взиматься не будет. Есть и следующий подход - сделать дифференцированную систему ставок и облагать повышенным налогом только элитную недвижимость.

К другим возможным положительным факторам можно отнести следующий момент: после введения налога на недвижимость цены на квартиры и дома бизнес-класса могут пойти вниз. При введении налога, исчисляемого по рыночной стоимости, владельцам элитных квадратных метров придется уже, что называется, «содержать» свою недвижимость, каждый год, оплачивая внушительные счета. И, вероятно, часть жилья, приобретенного с инвестиционной целью, вернется на рынок, что должно поспособствовать ликвидации дефицита и, соответственно, уменьшению цены.

Желание президента поскорее перейти к практике взимания единого налога на недвижимость может привести к самым неожиданным последствиям, которые могут быть как негативные, так и позитивные. Правда в последнее верится с трудом. Как бы то ни было, прежде чем что-то предпринять, необходимо «семь раз отмерить».


Введение единого налога на недвижимость, которое обсуждается ещё с 2004 года и планировалось уже в начале 2013 года, похоже снова откладывается по ряду причин, среди которых такие, как затянувшийся процесс по постановке всех объектов недвижимости на кадастровый учет, доработка методики определения кадастровой стоимости, а также неоднозначная реакция общественности и оценка экспертов по этому поводу. Новый срок назначен на январь 2015 года, но учитывая нерешенность ряда важных задач он может затянуться и до 2018 года.

В настоящее время для собственников недвижимости предусмотрены налоги двух видов: земельный налог и налог на имущество.

Земельный налог рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка на местном уровне, выполненной Росреестром. Он равен 0,3 % для земель с/х назначения и предназначенных для использования под жилыми строениями; для участков иных категорий земельный налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости. По ставкам это не сильно отличается от того, что в проекте.Однакосегодня зачастую не учитываются наличие на участке улучшений. Более того, из-за несовершенства существующей системы кадастровой оценки, созданной чиновниками, не редки совсем уж парадоксальные случаи, когда владельцам участка, купленного за 9 млн рублей, приходило уведомление о кадастровой стоимости земли в 250 млн рублей.

Что же касается второго, то «налог на имущество физлиц в России до сих пор находится в архаичном состоянии, — говорит ведущий научный сотрудник Института "Центр развития" ВШЭ Андрей Чернявский. — Оценку имущества для формирования налоговой базы осуществляет БТИ по инвентаризационной стоимости, тем самым владельцы старых и новых квартир ставятся в неравное положение: рыночная стоимость их квартир может быть одинаковой, а налоги, которые они платят, – различаться в разы».Инвентаризационная оценка привязана к стоимости строительства и износу зданий, но не учитывает его месторасположение и рыночные цены. Отсюда - погрешности при начислении налога.
Размер налога на имущество после увеличения в 2011 году сейчас составляет 0,1 % при инвентаризационной стоимости объекта менее 300 000 рублей; до 0,3 % при цене от 300 000 до 500 000 рублей; при цене имущества свыше последней цифры налог составит от 0,3 до 2 %.

Удобство единого налога на недвижимость эксперты не подвергают сомнению. Как правило, недвижимость и земля у физических лиц территориально представляют собой единый объект, поэтому очевидно, что и налог с этого объекта должен быть один. Это несомненно оптимизирует процессы администрирования налога, сократит затраты времени и сил.

Однако при этом налоговая нагрузка на граждан, даже с учетом возможных послаблений со стороны местных властей, может вырасти в 2-3 раза.

Единый налог на недвижимость планируется рассчитывать на основе кадастровой стоимости недвижимости.

Основой реформы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки, вещь весьма трудоемкая и затратная. Ее создание было поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряд частных профессиональных оценщиков, что опять таки не исключает ценовой сговор, новые возможности для коррупции. «В России попробовали пойти по такому пути при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика. Однако такой подход оказался не бесспорным: земельный кадастр получился не вполне совершенным. Сейчас сделана попытка передать эту работу на аутсорсинг профессиональным оценщикам. Параллельно вводится процедура досудебного оспаривания результатов оценки, механизм имущественной ответственности оценщика. Как это сработает — жизнь покажет. Пока это метод проб и ошибок, такой ползучий эмпиризм», — комментирует вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

Минфин обещает, что при кадастровой стоимости принадлежащей физическому лицу недвижимости до 300 млн рублей ставка налога не будет превышать 0,1% для жилья, 0,5% - для иных зданий, 0,3% - для земель сельхозназначения, занятых жилищным фондом, для дачных и приусадебных участков, 1,5% - для прочих земель.

Также власти акцентируют внимание на социальной составляющей реформы. Предусматривается ряд налоговых послаблений. Стандартные, применяемые ко всем собственникам жилья без исключений: за жилье общей площадью менее 20 кв. м налог платиться не будет (т.е первые 20 кв.м жилья налогом облагаться не будут), так же как и за земельные участки площадью меньше 6 соток. Специальные льготы распространяются на отдельные категории налогоплательщиков -инвалидов первой и второй групп, пенсионеров, ветеранов и участников ВОВ- они освобождены от налога на недвижимость при владении жильем площадью до 50 кв. м.

На важность разработки «хорошо выстроенной» системы льгот и компенсаций указывает также эксперт направления «Муниципальные финансы и межбюджетные отношения» Института экономики города Юлия Чалая. «В противном случае пенсионер, владеющий квартирой в центре Москвы, будет обязан платить с нее настолько большие налоги, что ему придется продать свою квартиру» - поясняет эксперт. Такая ситуация, в свою очередь, вызовет увеличение спроса, а следовательно, цен на жилье эконом-класса и, возможно, арендных ставок.

«Вообще, налог на недвижимость — это налог для умного государства, а не для сильного. Наломать дров с этим налогом можно выше крыши. Например, спровоцировать обострение социальной напряженности, если ввести его неграмотно. Недавно в Латвии по требованию банка реконструкции и развития с целью уменьшения дефицита бюджета был одномоментно введен налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости. В итоге во многих городках люди побросали все и уехали в Евросоюз, поскольку бремя оказалось неподъемным», — комментирует один из экспертов по недвижимости.

Единый налог на недвижимость, который должен был пополнить бюджеты муниципалитетов и увеличить налогообложение богатых, не будет введен с 2013 года. Он еще долго не появится в России, сообщила министр экономического развития Эльвира Набиуллина. Население не готово к введению налога, признают эксперты: власть решила не нервировать граждан, когда их недовольство и без того нарастает.

Единый налог на недвижимость не будет введен с 2013 года. Об этом в понедельник сообщила министр экономического развития Эльвира Набиуллина. По ее словам, решение по вопросу было принято еще несколько месяцев назад на совместном совещании с Минфином.

« Единый налог — перспектива не раньше пяти лет. Мы обсуждали у меня на совещании с Минфином несколько месяцев назад. Все мы хотели, чтобы был единый объект недвижимости, но у нас законодательство пошло другим путем», — сообщила министр.

Оформление собственности в России осуществлялось на разные объекты, пояснила она: « Заставить людей и организации все переоформлять в отдельный документ будет очень сложно. Мы даже не можем заставить людей зарегистрировать существующие права собственности — у нас заявительный порядок регистрации прав собственности».

Вместо единого в России будут работать по-прежнему два налога — земельный налог и налог на недвижимое имущество, но второй из них будет определяться, исходя из кадастровой оценки.

« Мы к концу 2012 года должны завершить кадастровую оценку объектов капитального строительства», — сказала министр. Одновременно надо создать « нормально работающий режим ее оспаривания». Лишь потом можно вводить налог на недвижимое имущество по рыночной оценке, признала министр, но на это нужно время.

Набиуллина уточняет, что с 2013 года нововведение может заработать в тестовом режиме. Апробировать новый порядок, по ее оценкам, заинтересованы около десяти регионов. Они будут вводить его в добровольном порядке, но с установленным максимумом ставки на федеральном уровне, например, 0,01%, рассказала министр.

Что же касается единого налога на недвижимость, то переходить на него можно будет лишь тогда, когда « из-за удобства оборота люди сами начнут регистрировать это как единый объект», сказала Набиуллина.

Идею объединения налога на землю и налога на недвижимое имущество правительство обсуждает уже около десяти лет, но ее реализация все время откладывается. Еще в начале 2011 года предполагалось, что единый налог на недвижимость, который должен опираться на рыночную стоимость объекта, вступит в силу с 2012 года. Но летом Минфин признал, что и этот срок нереалистичен. « Я просто не представляю, как это можно сделать. Должна быть массовая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Пока этого нет», — заявил статс-секретарь — замминистра финансов Сергей Шаталов.

В ноябре еще один чиновник Минфина, замдиректора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин, признал, что и в 2013 году введения налога по всей стране ждать не приходится. Он сообщил, что с этого момента налог может появиться лишь в отдельных регионах России, а точнее, в двенадцати. Но о переносе срока окончательного перехода на пять лет речь не шла. Разгулин в очередной раз говорил о сдвиге на год — на начало 2014 года.

Правительство связывало большие планы с единым налогом на недвижимость. В сентябре 2011 года на съезде партии « Единая Россия» премьер Владимир Путин назвал его как одну из мер, которые позволят увеличить налоговые поступления с богатых граждан.

А в понедельник на Госсовете в Кремле, посвященном децентрализации власти, вице-премьер Александр Хлопонин говорил, что введение единого налога на недвижимость с 1 января 2013 года позволит местным властям обрести большую финансовую самостоятельность.

Эксперты признают, что введению налога мешают технические проблемы. « Надо создать кадастр всех объектов недвижимости. Плюс ко всему надо регулярно проводить оценку и переоценку недвижимости», — говорит руководитель аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Необходимо оценить всю землю, все дома, все дачи, перечисляет заместитель гендиректора аудиторско-консалтинговой компании « Гамма Престиж» Александр Беличко. « Кадастрового учета нет в половине регионов, — говорит партнер Taxadvisor Дмитрий Кастальгин. — А если ввести налог на недвижимость лишь в части регионов, это нарушает рамки принципа равенства. Налоги везде должны быть одинаковыми».

Но дело не только в отсутствии кадастра, убеждены эксперты. « На решение отодвинуть сроки влияет предвыборная ситуация, — считает Репченко. — Недовольство людей в последнее время и так стало нарастать». К 2013—2014 годам население не будет готово к введению единого налога, соглашается партнер компании, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн:

« Людей надо готовить постепенно. Сейчас наблюдается огромная разница между коммерческой стоимостью и стоимостью БТИ. Необходимо привести эти данные к единому знаменателю и уж потом вводить налог».

Важный момент — льготы по налогу, добавляет Беличко: если их не предусмотреть, может ухудшиться положение малообеспеченных граждан.

« Льготы надо определить законодательно, но они должны быть явно разными, потому что квадратный метр в Орле — это не квадратный метр в Москве, квартира в центре Москвы не равна квартире на окраине, качество дома тоже имеет значение».

ТЕКСТ: Ольга Болотова , Сюзанна Камара , Глеб Климентьев

Читайте также: