Налог с продажи квартиры в 2016 году новый закон

Опубликовано: 26.04.2024

Правила оплаты налога при продаже жилой недвижимости скоро подвергнутся некоторым изменениям. В чем заключаются эти изменения, как они повлияют на рядового владельца квартиры в случае решения ее продажи, и как принятие новых законодательных актов отразится на рынке недвижимости в целом, пойдет речь в данной статье.

Не секрет, что рынок недвижимости в его теперешнем состоянии не является настолько прозрачным, насколько этого хотелось бы налоговым органам. В Правительстве РФ уже давно зрели планы относительно повышения собираемости налогов со сделок купли-продажи жилья. Эти планы получили реализацию в конце ноября, когда Государственная Дума приняла пакет поправок, который вносит изменения в налоговый кодекс, и эти изменения непосредственно коснутся всех владельцев жилой недвижимости. Несколько позже законодательный акт подписал президент страны, а с 1 января 2016 года новые правила налогообложения вступят в силу и начнут действовать на территории РФ.

Что изменится в налогообложении

Суть изменения сводится к тому, что продать жилье без необходимости уплаты налога собственник сможет только после пяти лет владения недвижимостью (квартира, дом, дача, земельный участок). В данный момент этот срок ограничивается тремя годами, и если владелец жилья хотел его продать в промежуток между получением свидетельства права собственности и до истечения трех лет, он должен оплатить НДФЛ.

Кроме того, изменится сам механизм исчисления суммы налога, который необходимо будет оплатить в случае продаже жилья раньше установленного новым законом срока. Налоговая ставка, как и прежде, составит 13%, однако ставка привязывается не к сумме, которая указана в договоре, а к кадастровой стоимости жилья. При этом сумма, из которой исчисляют налог, не может быть менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости (стандартный коэффициент для вычета 0,7).

Цели принятия поправок

Введенные поправки направлены против сделок с недвижимостью, имеющих спекулятивный характер, то есть, предполагающих получение прибыли за счет перепродажи жилья. Теперь те, кого называют инвесторами, будут обязаны заплатить государству налог, поскольку получают прибыль в результате данной деятельности.

Введение поправок в правительстве считают своевременным, поскольку доля инвестиционных сделок продолжает расти. Особенно после ослабления национальной валюты, когда инвесторы спешно выводили денежные средства из привычных активов и покупали недвижимость, которой, в принципе, не страшны экономические потрясения (квартиру всегда можно продать).

Сделки с недвижимостью практически всегда привлекали корпоративных инвесторов и частных лиц, имеющих в распоряжении свободный капитал. Как правило, использовалась достаточно простая схема вложений, квартира приобреталась на стадии строительства, и через два-три года продавалась, прибыльность могла достигать порядка 40% от суммы первоначальных вложений. Благодаря использованию простых обходных маневров, налог либо не платился вообще, либо оплачивалась символическая сумма.

Побочный эффект и льготы

Стремясь всеми силами обеспечить соответствующие налоговые отчисления в бюджет, законодатели не учли, что вместе с теми, кто занимается перепродажей квартир, пострадают и те, кто вынужден продать жилье в связи с изменением жизненных обстоятельств. Так, при необходимости поменять жилье на более просторное (что весьма актуально при пополнении в семействе), при желании переехать в другой город (например, к новому месту работы), владелец квартиры теперь вынужден платить налог или ждать, пока пройдут пять лет. Необходимость уплаты налога, в данном случае, может привести к невозможности реализовать упомянутые выше потребности, на новую квартиру денег может оказаться уже недостаточно.

Впрочем, со стороны представителей Минфина во время рассмотрения законопроекта прозвучало весьма простое и разумное предложение – налог не должен касаться тех, кто продает единственное жилье. Таким образом, легко отделить инвесторов от частных лиц, которые продают квартиру для того, чтобы изменить свои жилищные условия. Но в итоге был принят несколько иной порядок разделения, новые поправки предполагают отсутствие налогообложения в следующих случаях – недвижимость (приватизированная) передается по договору дарения, в наследство или же приобретено по договору пожизненной ренты. Да и то, льгота действует только по истечении трех лет с момента принятия недвижимости в собственность.

Лазейки закроются

В данный момент основные схемы ухода от налога основаны на льготах, предусмотренных законов в его теперешней редакции. Так, при продаже квартиры, которая находится в собственности менее трех лет, освобождается от налога продаваемая недвижимость в случае, если цена ее продажи меньше (или равна) цены покупки или в случае, если цена недвижимости составляет менее чем 1 млн. рублей.

Первый вариант обусловлен отсутствием получаемого дохода - за сколько купили, за столько и продали, доход при этом образоваться не может, следовательно, НДФЛ платить не из чего. Второй вариант был предусмотрен для собственников, которые не приобретали квартиру, поэтому не могут подтвердить цену покупки, а приобрели права собственности по наследству, по договору дарения или в результате приватизации.

Для того чтобы избежать уплаты налога, было достаточно указать в договоре сумму менее 1 млн. рублей или, соответственно, указать сумму, которая меньше цены приобретения. Таким образом, по оценкам независимых специалистов, заключались сделки более, чем в 50% случаев, когда жилье продавалось до трехлетнего срока.

Теперь данные маневры более не будут работать, новые поправки не предусматривают ограничение в 1 млн. рублей, а базой для исчисления налога стоит кадастровая стоимость недвижимости.

Будет ли оживление рынка

Как считают профильные специалисты, меры должны привести к прогнозируемому результату. Кроме того, что в казну станет поступать намного больше денег в качестве налогов, рынок должен несколько оживиться еще до вступления закона в силу. Граждане, которые имеют планы относительно изменения своих жилищных условий, теперь вынуждены приложить все силы для того, чтобы сделать это до нового года. В противном случае придется ждать определенное время или платить налог.

Количество инвестиционных сделок также возрастет, поскольку до вступления закона в силу продолжают действовать старые правила. Другими словами те, кто приобретает новостройки с целью дальнейшей продажи (особенно это относится к инвесторам, которые вложились в жилье на фоне падения рубля), будут искать возможность выгодно продать недвижимость.

Впрочем, для инвесторов сейчас главное – выгодно купить, поскольку до вступления закона в силу еще остается целых полгода, этого времени, например, достаточно для того, чтобы новостройка со стадии котлована была возведена наполовину. Подобные изменения уже достаточно существенно повлияют на цену, так что выгода от продажи будет обеспечена, правда, в том случае, если у застройщика в этот непростой период будет все в порядке и он станет придерживаться оговоренных роков.

Таким образом, на оживление рынка уже сейчас повлияет желание рядовых собственников провести задуманные операции, а также желание инвесторов «успеть запрыгнуть в последний вагон», то есть, выгодно приобрести жилье и почти тут же его продать. Несколько позже может иметь место активная продажа недвижимости инвесторами, в это время может наблюдаться даже некоторый спад цен.

Что дальше?

А вот после того, как изменения вступят в законную силу, можно ожидать спад активности на рынке недвижимости. На фоне ожиданий все операции с жильем, которые планировали провести собственники и инвесторы, будут уже выполненными. Ситуация с ипотечными кредитами, скорее всего, продолжит оставаться не самой привлекательной (в любом случае, нет предпосылок для кардинальных изменений).

Рынку будет необходимо время, инвесторы должны адаптироваться к новым условиям, средняя стоимость жилья может несколько вырасти из-за естественного желания последних переложить налоговое бремя на плечи покупателей. Возможно появление новых, более или менее законных схем ухода от уплаты налога при продаже недвижимости до истечения пятилетнего срок.

Этот калькулятор позволяет рассчитать точную суму налога на продажу недвижимого имущества.

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

Жилье получено в наследство.
Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.

2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

S – стоимость объекта недвижимости
S0 – налоговый вычет
R – налоговая ставка, %

Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:

Доход Васи составил 12 000 000 – 6 000 000 = 6 000 000 руб.

С этой суммы необходимо заплатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7

— Хотелось бы разобраться с налогом при продаже недвижимости, которая находится в собственности менее трех лет (по новым правилам менее пяти лет). А именно — в тонкостях вроде того, со всей ли суммы берется налог, берется ли, если квартира является единственным жильем и продается с целью покупки нового жилья?

Отвечает ведущий юрист агентства недвижимости «Тройка Лидер Эстейт» (troykarealty.ru) Владимир Козлов:

С 01.01.2016 года изменился срок владения имуществом, после которого налогоплательщик может быть освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). А именно: с прежних трех лет до сегодняшних пяти лет владения собственностью.

Тут важно знать, что эти изменения касаются только того имущества, которое было приобретено после 01.01.2016. Если Вы продаете имущество, которое находится в вашей собственности более трех лет, а приобрели Вы его до 01.01.2016 года, то вы свободны от уплаты налога!

Все сроки владения имуществом начинают действовать от даты оформления в собственность, а не даты покупки (по ДДУ, например).

Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%.

Как рассчитывается налог и с какой суммы?

1) Если происходит продажа имущества, которое находится в собственности продавца менее трех лет и было приобретено до 01.01.2016 года,

2) если происходит продажа имущества, которое было оформлено в собственность после 01.01.2016 года, и в договоре отчуждения указана продажная стоимость более 70 % от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, в котором происходит переход права собственности,

3) если вы продаете имущество, которым вы стали владеть после 01.01.2016 года, раньше, чем через пять лет, а кадастровая стоимость на это имущество не определена на 1 января того года, когда происходит переход права, то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % (если сумма отрицательная, то налог не платится вовсе);
продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

Вполне возможно снизить налог до нуля, если стоимость продажи не превышает сумму расходов продавца на это имущество, подтвержденные документально.

4) Если Вы продаете имущество, которое приобрели после 01.01.2016, указав в договоре отчуждения продажную стоимость равную или менее 70% от кадастровой стоимости, определенной на 1 января того года, когда происходит переход права,

то в расчете налога участвуют следующие величины (на выбор налогоплательщика):

70% кадастровой стоимости минус налоговый вычет 1 млн рублей;
70% кадастровой стоимости имущества минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор купли-продажи, платы за любые согласования и другие расходы, подтвержденные документально).

5) Если реализуется право переуступки прав собственности, то тут играют роль следующие величины:

цена переуступки, указанная в договоре, минус общая сумма расходов на это имущество, документально подтвержденная (договор паевого участия, платы за любые согласования и другие расходы).

6) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, а сделка осуществляется по одному договору, тогда ровно, пропорционально владению, распределяется и обязательства по выплате налогов:

продажная стоимость имущества по договору отчуждения минус (если полагается по закону) налоговый вычет 1 млн рублей, а с оставшейся суммы платится налог 13 % ровно пропорционально владению продаваемого имущества.

7) При продаже имущества, которым владеют несколько собственников, и сделка осуществляется по нескольким договорам (то есть каждый собственник продает свою долю) продавец оплачивает свой налог из расчетов лично его сделки.

В этом случае каждый собственник может воспользоваться налоговым вычетом (если полагается по закону) в 1 млн рублей, если выберет для себя этот вариант расчета налога.

По-прежнему срок владения имуществом составляет три года, после которого любое отчуждение освобождает от уплаты налога, остается на то имущество, которое попадает в следующие категории:

- право собственности на имущество получено по наследству или дарению от ближайших членов семьи;

- право собственности на имущество получено в результате приватизации;

- право собственности на имущество получено в результате передачи плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Важно отметить, что на сумму налога от продажи имущества, которое было приобретено в собственность до 01.01.2016 года, не влияет кадастровая стоимость этого имущества в момент его отчуждения.

Изначально предлагалось освободить от налогообложения доходы, полученные физическим лицом от продажи недвижимости, которое является на дату его продажи единственным жильем, находящимся в собственности физического лица. Однако, в силу неясности понятия «единственное жилое помещение», а также из-за появления дополнительной возможности «ухода» от налога, законодатель отказался от такого варианта.

Внимание: данная статья содержит общие сведения, является информативной и не может быть использованной в суде в качестве доказательной базы. Формулировки в тексте для удобства восприятия упрощены.

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

Автор проекта: учеба и опыт работы специалистом по недвижимости 3 года. Уверен, что положительный опыт должен жить! Подробнее о нас на странице "Наша команда"

Александра, добрый день. так как в вашем случае цена реализации меньше 1 млн рублей, вы смело можете прождать свою квартиру, сдать декларацию до 30 апреля года следующего за продажей и в ней заявит имущественный вычет по продаже ( 1 млн рублей0

Добрый день, вычет в размере 1 млн предоставляется на 1 объект, но в случае если вы будете продавать доли отдельными договорами, то объектом будет считаться доля и тогда каждый сможет заявить вычет в размере 1 млн рублей. при продаже одним договорам вычет будет единый 1 млн. Так как у вас раскрытие наследства произошло в 2010 году, но право собственности оформлено в 2016 то продать вообще без каких либо вопросов со стороны инспекции вы сможете через 3 года

если акт приёма-передачи квартиры оформлен при выплате взносов в ДДУ в 2013 году, то право собственности у вас возникло тогда и платить налог по прошествии 3 лет вам не нужно. Если же считаем право собственности с 2016 года, то при указании реальной цены вы уплатите налог с разницы между покупкой и продажей, если укажите сумму по ДДУ то платить ничего не нужно.

Добрый день, по действующему законодательству расчёт налога производится от от большей суммы: либо цена реализации либо 70% от кадастровой стоимости. В вашем случае это цена реализации. Для вас актуальны 2 варианта: 1) продаёте как 1 объект и заявляете льготу в размере 1 млн. рублей (платите налог с 300 тыс) 2) продаёте каждую долю по отдельному договору и каждый заявляете льготу в размере 1 млн рублей

Если вы хотите продать квартиру без уплаты налога, то вам нужно указать в договоре купли-продажи сумму не более цены покупки, но не ниже 70% от кадастровой стоимости. потому что в данный момент выбирается большая из цены или продажная или 705 от кадастровой

Добрый день.
Помогите определить, какой налог с прибыли я могу заплатить при продаже квартиры.
Итак, квартира была куплена по ДДУ в 2013 году за 2,7 млн руб. Собственность была получена в 2016 году. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2,4 млн руб.
Есть два варианта продажи квартиры: по реальной Ее стоимости за 4,5 млн руб (т.е. В договоре купли-продажи квартиры будет указана именно эта стоимость), и второй вариант — в договоре купли-продажи будет указана стоимость по дду (т.е. 2,7 млн руб). Какие варианты налогов мною будут уплачены в двух случаях?
Отмечу, что факт подтверждения первоначальной стоимости квартиры у меня есть.
И ещё квартира в общей долевой собственности с супругом. Правом использовать налоговый вычет с покупки оформляли полностью на супруга.
Как нам лучше продать квартиру, чтоб заплатить наименьший налог или вообще его не платить?

по старому,т.к собственность 2015 года. 4 300 000-3 250 000=1050000х13%=136 500 руб налог, но если не пользовались вычетом на 2 000 000. то вообще еще и НДФЛ получмите, 136 500 руб погасятся взаимозачетом

Добрый день. Подскажите пожалуйста: продаём квартиру за 1.300 тыс, в собственности менее 3 лет, получена по наследству. Два собственника, по 1/2 доле, на каждого есть свидетельство на права собственности. Кадастровая стоимость квартиры 850 тыс. Будет ли с нас браться налог и в каком размере? Спасибо

здравствуйте. подскажите по такой ситуации: квартиру получили от государства в 2010 году. оформили в собственность на три доли в 2016 году. через какой период сможем продать без уплаты налогов? налоговый вычет 1 млн. руб. предоставляется при уплате налогов на каждого из троих или всего на квартиру?

Данный расчет неправильный. Автор-неуч. 13% с дохода в 2 млн.

от 4300 отнимаете кадастровую стоимость квартиры( цену уточните в кадастровой палате и коэффициент района) и из той суммы что получится высчитайте 13% и это та сумма которую вы оплатите. если вы продаете не за ипотеку уменьшите сумму получаемую, чтоб уменьшить налог.

Жаль, все равно спасибо. Может быть кто-то из посещающих сайт знает нужно ли платить налог в моем случае, и как его рассчитать… Просто никак не могу найти информацию про мой случай с приватизацией.

Добрый день, Александра!
К сожалению по вычислению налога помочь Вам не смогу. На сайте был специалист, который этим занимался и вел рубрику по налогам. В настоящее время из-за нехватки времени раздел без специалиста. Благодарю Вас за понимание, Александра!

Добрый день!
Помогите пожалуйста рассчитать налог. 20.03.2016 приватизировала служебную квартиру, в Пригородном районе Свердловской области (не далеко от Нижнего Тагила). Кадастровая стоимость 85249,59руб, указана в кадастровом паспорте, на дату 07.08.2015г(это дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости), но меня терзают сомнения, что это просто указана цена из старого ордера, а не реальная кадастровая стоимость.
Так вот рыночная цена в этом районе в среднем 1100000руб. Я хочу продать ее в этом же 2016году. за 600000руб, так как она требует капитального ремонта, ну и желающих не так много на этот район.
Вопрос какой мне нужно будет заплатить налог, если квартира не была куплена, а приватизирована в 2016году и продана в этом же году именно в 2016г (ждать 3 или 5 лет нет возможности).
И еще вопрос при расчете налоговая будет использовать кадастровую стоимость указанную в кадастровом паспорте, или может взять среднюю кадастровую стоимость по региону?
Заранее спасибо за ответ.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Квартира приобретена в собственность в 2015 году за 3 250 000 руб. Если я продам ее в 2016 г. за 4 300 000 руб., как будет исчисляться налог?

Спасибо, Александр, за дельное дополнение!)

Спасибо, про 5 лет поняла. А если я хочу сейчас её продать до получения свидетельства на ПС, можно ли избежать оплаты налога?

Кадастровая стоимость берется из кадастрового паспорта объекта.

Не понятно, откуда взялась дата 31.12.2015. Почему-то автор решил отнять у всех у нас один день, хоть он и праздничный. И всё-таки в соответствии с 382 ФЗ изменения касаются объектов, приобретенных после 01.01.2016 г. Т.е. все цифры другие, и число, и месяц, и год.

Да, Татьяна, Вы не правы. И автор тоже не прав. Видимо ошибся или невнимательно читал кодекс. В примере с квартирой, купленной за 3 Млн. в 2016 году и проданной за 5 Млн. и кадастровой стоимостью 6,5 Млн. расчет проведен неверно. Кадастровая стоимость, умноженная на коэф. 0,7 равняется 4 550 000 руб. Эта сумма меньше суммы в договоре (5 000 000). Значит сумма к налогообложению после налогового вычета 2 000 000 руб. (5 000 000 — 3 000 000). Сумма налога — 260000 руб. Но это в том случае, если Вы не будете покупать недвижимость в этом же году. Если будете приобретать и Вы не использовали своё право на налоговый вычет как покупатель в размере 2 000 000 руб.( он предоставляется только один раз), то можете ничего не платить, добавив этот налоговый вычет к 3-м Млн.

Здравствуйте Юля! Вы сможете продать за любую стоимость и не платить налог через 5 лет после приобретения права собственности, в Вашем случае, получения свидетельства о регистрации права.

Здравствуйте Наталья! В соответствии с п.3 ст.4. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» изменения в порядке исчисления налогооблагаемой базы применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Т.е. Вас эти изменения не касаются. Вы можете смело указывать сумму, за которую приобрели, т.е. 1300000 руб. Только учтите, что Вам надо будет подать налоговую декларацию до 30 апреля 2017 года, если продадите в 2016. Неподача декларации может обернуться для Вас штрафом.

Если я купила квартиру в 2015 по ДДУ, но право собственности получу ( свидетельство) в августе 2016, я могу продать квартиру не учитывая её кадастровую стоимость? ( чтобы не платить налог)

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

Если квартиру купили в 2016 году или позже, минимальный срок владения — 5 лет. При продаже в 2019 году придется подавать декларацию и считать НДФЛ.
В 2020 году минимальный срок для таких квартир, комнат и домов снизят до 3 лет.
Снижение срока коснется только продажи единственного жилья. На момент сделки в собственности не должно быть другой квартиры.
Если продается не единственное жилье, минимальный срок все равно составит 5 лет.
Но если новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог, минимальный срок составит 3 года. Допустим, первую квартиру купили в январе 2017 года. В октябре 2019 года купили еще одну квартиру. В январе 2020 года старую можно продать без налога. Минимальный срок владения для нее составит 3 года, хотя на момент сделки это не единственное жилье.
Для квартир, которые покупали до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года даже сейчас.
Если квартира досталась в наследство, как подарок от близкого родственника или через приватизацию, ее можно продать без налога спустя 3 года. Требования к единственному жилью при этом нет.
При продаже раньше минимального срока можно применить вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку. Это тоже работает сейчас. Но декларацию придется подать даже при нулевом налоге.
Сейчас действуют прежние сроки. Новые условия — только с 2020 года.

Кого это касается?

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Читайте также: