Налог на недвижимость в испании

Опубликовано: 23.04.2024

Испанские налоги на недвижимость довольно либеральные, если сравнивать с другими странами континента. Но планировать покупку жилья всё равно нужно после изучения испанской системы налогообложения.

Налоги на покупку недвижимости в 2021 году

Ставка одинаковая для граждан Испании и иностранцев. Налог оплачивают сразу после оформления сделки, иначе её могут признать недействительной.

Процентная ставка зависит от типа объекта и целей использования. При покупке жилья в новостройке взимают НДС 10 %. За подержанную недвижимость берут налог на переход во владение нового хозяина. В разных частях страны действуют разные ставки. Обычно это 8%, в Каталонии 10 %, на Канарах 6,6 %.

Эти цифры касаются покупки жилья в Испании. На недвижимость для коммерческой деятельности ставка НДС – 21%.

Дополнительно придётся оплатить гербовый сбор, взнос за переоформление документов, услуги юриста. Добавится 2-4% от стоимости объекта. Ипотека будет дороже ещё на несколько процентов.

Итоговая сумма сделки будет на 13-15% больше цены недвижимости.

Налоги при продаже недвижимости

Если сделку совершает нерезидент Испании и других стран Европейского Союза, ему нужно платить два налога при продаже недвижимости:

3% от цены объекта, указанной в документах. Это налог на доход. Если прибыли не было, агент оформит возврат средств в течение нескольких месяцев после продажи.
Налог на прирост цены недвижимости. Сумму сбора устанавливают местные власти. Каждый случай рассматривают отдельно.

Продавец недвижимости предоставляет энергетический сертификат на неё. Оформление стоит до 250 евро.

За услуги риэлтора придётся заплатить от 2000 до 5000 евро. В каждом регионе свои цифры.

Налоги для владельцев имущества

Владельцы коммерческого имущества или жилья облагаются налогом на недвижимость, который называется Impuesto Bienes Inmuebles. Его должны платить все собственники, проживают они в стране или нет, физические и юридические лица, резиденты и нерезиденты Испании.

Арендодатели дополнительно оплачивают подоходный налог.

Подоходный налог

Подоходный налог начисляют раз в год. Размер зависит от полученной ренты за отчётный период. Ставка составляет 19% для граждан ЕС и 24% для остальных.

Сумму налога устанавливают по кадастровой стоимости недвижимости. Она всегда ниже рыночной цены. Сроки и размеры выплат каждая служба устанавливает свои.

На утилизацию мусора

Муниципальный взнос за вывоз мусора платят все собственники домов и квартир. Его устанавливают местные органами власти. Средства идут на чистоту региона.

Выплаты ежегодные. Сумма зависит от расположения объекта.

Налоги в Испании

На роскошь

Налог на роскошь Impuesto sobre el Patrimonio был установлен в 2011 году. Он касается сверхбогатых граждан.

Налогом облагаются вся недвижимость, финансовые активы, права.

Декларацию подают, если:

После расчёта вычетов и льгот итоговая сумма – положительное число. Тогда в графе «результат» появится сумма «к уплате».
В итоге получилась отрицательная сумма, но всё имущество оценивается в 2 000 000 евро.

Пошлину не взимают, если основное жильё даёт доход до 300 000 евро.

В некоторых регионах цифры другие:

Каталония – до 500 000 евро;
Валенсия – до 600 000;
Арагон – 400 000.

Сумма увеличивается, если налогоплательщик – инвалид.

Отчетность и оплата налога осуществляется в конце года. Декларацию подают вместе с другими документами. Процентная ставка – 0,2-2,5%.

Налог для оффшорных холдингов

Этот налог называется GEBI. Если недвижимость куплена через оффшорный холдинг, нужно выплачивать каждый год 3% от кадастровой стоимости. В некоторых случаях для нерезидентов делают исключения. О возможности льгот нужно узнать у юриста или в налоговой службе. Оплату вносят в конце года, обычно до 31 декабря.

Другие расходы на содержание жилья

Регулярно нужно оплачивать газ, электроэнергию и воду. Дополнительно собственники платят Comunidad. На сумму влияет наличие лифта, бассейна, сада, охранников и др. В год чек может составить 30-1 300 евро.

Пример расчётов

Возьмём для примера виллу 130 квадратов с частным садом. Территория большая, охраняемая. Есть общий бассейн.

На ежегодный годовой налог IBI уйдёт порядка 1 500 евро. Нужно оплатить Comunidad 500 евро. Услуги по уходу за садом – 2 600 евро в год.

Вода в год обойдётся в 500 евро, газ – 240 евро (8 баллонов по 30 евро), электричество будет стоить около 79 евро ежемесячно, в год получается 840 евро.

Расходы на жильё составят 5 880-6180 евро.

Местный налоги в Испании

Неуплата налогов

За нарушения законодательства иммиграционные органы могут отказать в оформлении или продлении ВНЖ. Если это произошло, недвижимость можно продать, переоформить или подарить.

За неуплату налогов грозят большие штрафы. Муниципалитет может в принудительном порядке взыскать недостающую сумму, заблокировав денежные счета и карточки. Может дойти и до потери имущества.

Будет ли плательщик налогов в розыске за долги в Испании

До международного розыска дело о неуплате налогов в основном не доходит. Но будет запрещено совершать операции купли-продажи недвижимости. Государство может подать в суд на нарушителя.

Интерпол будет разыскивать, если:

остались невыплаченные задолженности по кредитам и ипотеке;
не была полностью оплачена недвижимость при покупке;
есть задолженность перед застройщиком;
долг превысил стоимость недвижимости.

Подробнее о налогах в Испании смотрите в видео.

Пока оценок нет

Нашли неточность? Сообщите нам.

Ваш комментарий отправлен и будет опубликован на сайте после модерации

Поделитесь своим мнением Прямо Сейчас.

Visasam.ru - это портал о самостоятельных путешествиях, эмиграции и жизни в России и заграничных странах. Авторами сайта являются опытные путешественники и миграционные юристы. На нашем портале вы узнаете о поездках, оформлении визы, получении ВНЖ, ПМЖ и гражданства из первых рук.

Получение и оформление гражданства Германии

Получение и оформление гражданства Чехии

Эмиграция и переезд на ПМЖ в Норвегию

Особенности жизни в Исландии

Эмиграция в Испанию - жизнь в развитой европейской стране

Работа и доступные вакансии в Голландии

Абхазия
Австралия
Австрия
Азербайджан
Албания
Аргентина
Армения
Бахрейн
Беларусь
Бельгия
Болгария
Бразилия
Великобритания
Венгрия
Вьетнам
Германия
Гонконг
Греция
Грузия
Дания
Доминикана
Египет
Израиль
Индия
Индонезия
Иордания
Иран
Ирландия
Исландия
Испания
Италия
Казахстан
Камбоджа
Канада
Катар
Кипр
Киргизия
Китай
Коста-Рика
Куба
Латвия
Ливан
Литва
Люксембург
Македония
Малайзия
Мальдивы
Мальта
Марокко
Мексика
Молдова
Монако
Монголия
Нидерланды
Новая Зеландия
Норвегия
ОАЭ
Польша
Португалия
Россия
Румыния
Саудовская Аравия
Северная Корея
Сербия
Сингапур
Словакия
Словения
США
Таджикистан
Таиланд
Танзания
Тунис
Туркменистан
Турция
Узбекистан
Украина
Филиппины
Финляндия
Франция
Хорватия
Черногория
Чехия
Чили
Швейцария
Швеция
Шри-Ланка
Эстония
ЮАР
Южная Корея
Япония

Номер государственной регистрации товарного знака на сайте Федеральной Службы по интеллектуальной собственности РФ 734897

Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 80064 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.12.2020

Главный редактор: Соколов Б.А., электронная почта: info@visasam.ru Фактический адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Красная Пресня, 24. Телефон: +74951284185

Редакция не несет ответственности за размещенную рекламу, мнения, предложения об услугах и работе, оставленные в комментариях читателями. Информация на сайте предоставлена для ознакомления.

Пользователь сайта visasam.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.

Налогообложение недвижимого имущества, находящегося в собственности лиц, не являющихся налоговыми резидентами Испании.

Какие налоговые обязательства несет собственник недвижимости в Испании, не являющийся налоговым резидентом?

Очень важно знать ответ на этот вопрос, так как в последнее время испанские налоговые органы активизировали проверки в отношении выполнения налоговых обязательств иностранцами собственниками недвижимости в Испании.

Многие собственники в последнее время получили уведомления от налоговых органов с предложением добровольно урегулировать ситуацию с оплатой налогов на недвижимое имущество.

О каких же налогах идет речь?

В случае, если мы не являемся налоговыми резидентами Испании и мы являемся собственниками недвижимости, находящаяся на территории этой страны, то мы обязаны оплачивать следующие налоги:

1) Налог на доход лиц, не являющихся резидентами (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

2) Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio), временно восстановленный в 2011, 2012 и 2013.

3) Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). О том, как определить, являетесь Вы налоговым резидентом Испании или нет, мы рассказали в нашей прошлой статье.

Налог на доход лиц, не являющихся резидентами (Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Указанный налог регулируется Королевским Законодательным Декретом 5/2004 и Законом 35/2006.

Объектом налогообложения по указанному налогу является вмененный доход, получаемый лицами, не являющимися резидентами, от испанской недвижимости.

Сразу же возникает резонный вопрос: "О каких доходах идет речь, если мы используем наше имущество в Испании только два раза в году для отдыха?"

Следует иметь ввиду, что испанским законодателем установлена презумпция получения дохода от "пустующей" недвижимости.

В соответствии со ст. 85 закона 35/2006 если мы являемся собственниками недвижимости, которая не используется как постоянное место жительства, не используется в предпринимательских целях и не сдается в аренду, то мы обязаны оплачивать налог на вмененный доход от городской недвижимости (rentas inmobiliarias imputadas).

Проще говоря, если у нас на правах собственности есть недвижимость, которой мы пользуемся, к слову, два месяца в году, то мы обязаны уплатить указанный налог на вмененный доход.

Размер вмененного дохода по общему правилу составляет 2 % от кадастровой стоимости недвижимости.

В случаях, если кадастровая стоимость недвижимости была пересмотрена после 1 января 1994 года, размер вмененного дохода составляет 1,1 % от кадастровой стоимости.

Датой фактического получения дохода считается 31 декабря. При этом, если недвижимость находилась в собственности менее года или в течение года сдавалась в аренду, то полученный вмененный доход уменьшается соответственно.

Налоговая ставка на вмененный доход от недвижимого имущества составляет 2013 год составляет 24,75%.

Срок подачи налоговой декларации составляет один год с момента даты, считающейся датой фактического получения прибыли. При этом подается декларация по форме 210.

Например: гражданин РФ Н., не являющийся налоговым резидентом Испании, владеет на праве собственности квартирой в Бенидорме, кадастровая стоимость которой составляет 90.000,00 евро. Указанная квартира используется как вторая летняя резиденция. Кадастровая стоимость квартиры была пересмотрена после 1 января 1994 года.

Налоговая база (вмененный доход) = 90.000,00*0,011=990,00 евро

Сумма налога на вмененный доход= 990,00*0,2475= 245,03 евро

Декларация на вмененный доход, полученный за 2012 отчетный год должна быть подана гражданином Н. до 31 декабря 2013 года.

О налогообложении доходов, полученных от аренды и продажи недвижимого имущества в Испании лицами, не являющимися налоговыми резидентами Испании, мы поговорим в одной из наших следующих статей.

Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio).

В связи со сложившейся экономической ситуацией в Испании, законодатель восстановил обязанность уплаты налога на имущество в период с 2011 по 2013 годы.

Это своего рода "налог на богатых" и им облагаются в настоящий момент крупные состояния физических лиц.

Указанный налог регулируется Законом 19/1991.

Налоговую базу указанного налога составляет чистая стоимость имущества налогоплательщика. Из налоговой базы вычитается минимальная необлагаемая налогом сумма в 700.000,00 евро.

Таким образом, на практике не платят налог на имущество лица, чистая стоимость имущества которых не превышает 700.000,00 евро.

Тем не менее, нужно помнить, что лица, стоимость имущества которых превышает 2.000.000,00 евро (брутто) обязаны подать декларацию, даже если после осуществления налоговых вычетов окажется, что они не обязаны уплатить налог.

Ставка налога является прогрессивной и колеблется от 0,2 до 2,5 % в зависимости от чистой стоимости имущества.

Например: гражданин РФ П. обладает на праве собственности домом в г. Бегур, стоимостью в 2.100.000,00 евро. Данный дом приобретен с привлечением заемных средств. Сумма невыплаченного займа составляет 1.470.000,00 евро.

Налоговая база: 2.100.000,00-1.470.000,00=630.000,00 евро.

Налоговый вычет: 630.000,00-700.000=-70.000,00 евро.

Тем не менее, гражданин П. обязан подать декларацию, не смотря на то исходя из расчета, обязательство по оплате налога не возникает, так как стоимость его имущества превышает 2.000.000,00 евро.

Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Указанный налог является муниципальным налогом, чью ставку и сроки оплаты определяет каждое муниципальное образование отдельно.

Общие положения указанного налога регулируются Королевским Законодательным Декретом 2/2004.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта. Сумма налога исчисляется исходя из указанной стоимости по ставкам, которые утверждаются муниципальным образованием по месту нахождения объекта недвижимости.

Так, например, в соответствии с Положением о налоге на недвижимое имущество мэрии Барселоны ставка указанного налога по общему правилу составляет 0,75 %.

Отчетным периодом, как правило, является календарный год. Сроки оплаты устанавливаются каждым муниципальным образованием отдельно.

Как мы и убедились, налоговых обязательств, вытекающих из факта владения собственностью на территории Испании сравнительно немного.

Тем не менее, о наличии указанных обязательств должны знать все лица, купившие или собирающиеся покупать недвижимость в Испании, для того, чтобы избежать конфликтов с налоговыми органами.

Суммы указанных налогов могут показаться на первый взгляд незначительными и это верно.

Но необходимо учитывать тот факт, что срок давности для выявления и взыскания налоговой недоимки в Испании составляет 4 года.

Таким образом, в случае невыполнения указанных обязательств, сумма неоплаченных налогов может накопиться довольно значительная даже без учета штрафов и налоговых пеней.

Поэтому важно не только знать о существовании указанных обязательств, но и строго их выполнять.

В одной из наших следующих статей, как мы и обещали, мы поговорим о налогообложении доходов, полученных от аренды и продажи недвижимости в Испании, лицами, не являющимися налоговыми резидентами Испании.

ЗАТРАТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Помимо непосредственной стоимости объекта недвижимости в Испании, покупатель несет целый ряд затрат в виде налогов, сборов и пошлин, которые способны значительно увеличить бюджет покупки. И перед совершением покупки необходимо четко рассчитать все суммы – и взвесить все «за» и «против». Сделать это самостоятельно довольно проблематично, поэтому необходимо обратиться к услугам проверенного риэлторского агентства.

Эксперты настоятельно рекомендуют всем покупателям испанского жилья непременно сохранять копии всех счетов-фактур – причем желательно как в печатном, так и в электронном виде. Это же касается и проводящихся строительных и ремонтных работ после покупки. Сохранность всех лицензий и платежных документов в будущем поможет компенсировать расходы на прирост капитала при продаже объекта, и, таким образом, уменьшить сумму налоговых сборов.

В зависимости от типа сделки – приобретение нового жилья у девелопера или покупка «вторички» у частного лица – покупателю придется заплатить НДС, плюс гербовый сбор либо налог на передачу прав собственности. Ниже описаны оба варианта, а также налоги и сборы, которые характерны для обоих случаев.

Новостройка от девелопера или банка

НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются для жилых помещений, продаваемых в первый раз, то есть для только что построенных новых объектов. Этот же тип налогообложения распространяется на коммерческую недвижимость и на земельные участки. НДС – национальный (или федеральный) налог, поэтому его ставка одинакова вне зависимости от места расположения недвижимости (за исключением Канарских островов, которые имеют свою собственную версию НДС). В настоящее время НДС (известный в Испании как IVA) составляет 10% от стоимости жилой недвижимости (дом, квартира и т.д.), и 21% для коммерческой недвижимости и земельных участков. НДС для новых домов на Канарских островах, известный как IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), в настоящее время составляет 4,5%. До января 2012 года НДС для всей новой недвижимости составлял 4%, после чего резко вырос до текущих 10%. Здесь исключением была Каталония, где налог всегда был равен 6%, затем увеличен до 7%, а впоследствии уравнялся до единого показателя в 10%.

Госпошлина или гербовый сбор (AJD – Actos Jurídicos Documentados)

Составляет около 1% от стоимости покупки, но может варьироваться в зависимости от региона, поэтому о его величине стоит уточнить заранее. Например, в Каталонии гербовый сбор составляет 1,5% от стоимости объекта. Если продавец и покупатель являются юридическими лицами, то при покупке коммерческого объекта НДС не платится, а уплачивается только гербовый сбор, который в этом случае будет составлять 1,8%. И НДС, и гербовый сбор оплачиваются покупателем, а если до завершения процесса купли-продажи вносился депозит, то он тоже будет облагаться НДС в момент внесения. В этом сценарии нет необходимости платить налог на передачу прав собственности.

Пример. Покупка квартиры в новостройке (кроме Канарских островов) стоимостью €120 000 повлечет за собой необходимость уплаты НДС и гербового сбора в размере около €12 000 и €1200 соответственно. Сумма налога и гербового сбора при покупке нового дома по цене €700 000 составит €77 000.

«Вторичка» от частного лица

Налог на передачу прав собственности (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

Этот налог также оплачивается покупателем и применяется в том случае, если объект сменил не одного собственника, то есть в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Если до завершения сделки выплачивался депозит, то он не подлежит пропорциональному начислению ITP. Однако ITP в полном объеме необходимо будет заплатить после завершения процесса купли-продажи. В этом случае не надо платить НДС, а гербовый сбор уже включен в этот налог.

Ставка налога зависит от региона – муниципалитеты могут по своему усмотрению принять общую ставку или установить ее индивидуальный размер. Общий (национальный) размер ITP составляет 7%, но многие автономные области установили более высокую ставку. Например, в Валенсийском сообществе, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.

Резервный налог на прибыль при покупке у нерезидента

Если продавец недвижимости не является резидентом Испании, то покупатель обязан уплатить в налоговые органы 3% от стоимости покупки (форма заявки 211). Если этого не сделать, то недвижимость будет рассматриваться налоговыми органами как актив продавца (фактически бывшего владельца) и войдет в налогооблагаемую базу при расчете налога на прирост капитала.

Пример. Налог ITP при покупке квартиры стоимостью €120 000 в Барселоне составит €9600, поскольку в Каталонии утвержденный размер ITP составляет 8%. На Канарских островах, напротив, ставка налога ITP чуть ниже национальной величины – 6,5%, следовательно, покупка квартиры аналогичной ценовой категории обязывает владельца единовременно оплатить €7800.

ЗАТРАТЫ, КОТОРЫЕ ОДИНАКОВО КАСАЮТСЯ ОБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО И ВТОРИЧНОГО РЫНКОВ

Агентское вознаграждение

Агентский гонорар или комиссия оплачиваются продавцом, если при совершении сделки не оговариваются иные условия. Если покупатель воспользовался помощью агентства, то комиссию риелтору платит именно он.

Несмотря на современную возможность интернета «свести» покупателя и продавца, избавив его тем самым от необходимости платить гонорар агенту, большинство людей все же пользуются помощью профессионалов – это надежное и оправданное решение в таком непростом деле, как совершение сделки о покупке недвижимости за рубежом. Агенты, как правило, взимают от 2% до 15% от стоимости продажи, в зависимости от региона и вида собственности (в среднем 3-7%). В случае, когда покупатель не оговорил отдельную оплату агентского вознаграждения, гонорар риелтора будет включен в сумму сделки.

Юридические услуги

Несмотря на возможность самостоятельно найти подходящий объект недвижимости, помощь специалистов значительно облегчит задачу. Особенно это касается иностранцев, которые не владеют ни испанским языком, ни тонкостями процесса купли-продажи, ни знаниями испанского законодательства. С последним поможет юрист (Abogado), который ознакомится с контрактом, сможет делать запросы от своего имени и объяснит все правовые и административные вопросы, с которыми можно столкнуться в процессе. Также он должен проверить юридическую чистоту сделки (проверить наличие права собственности у продавца, обременений, разрешений и т. д.) и подготовить все необходимые документы для завершения процесса (регистрация собственности, налоговые платежи и т.д.).

Стоимость услуг юриста напрямую зависит от количества и сложности предоставленных услуг. В среднем надо ориентироваться на сумму в 1% от стоимости объекта. 1,5% и более уже считаются завышенным ценами, и даже 1% может быть неоправданно высоким расходом, учитывая, что, например, приобретается дорогостоящий объект без каких-либо юридических осложнений. Возможно, лучший вариант – попытаться найти хорошего юриста, который работает на почасовой основе. В этом случае (простая сделка, объект без каких-либо осложнений и обременений) затраты на оплату услуг юриста с почасовой ставкой составят €1000-2500.

Ипотечные платежи

Если покупка недвижимости осуществляется с привлечением заемных средств, то это повлечет за собой и дополнительные затраты. Перед принятием решения о предоставлении ипотеки, кредитор проводит оценку недвижимости. Эта услуга оплачивается покупателем и может стоить около €500.

Следующими затратами станут непосредственные ипотечные платежи, размер которых зависит не только от заемной суммы и срока погашения, но и от банка и даже от его конкретного отделения. Как правило, заявитель, он же потенциальный покупатель, должен открыть в банке текущий счет, а плата за открытие и обслуживание счета составит около 1% от размера одобренного ипотечного кредита. Наконец, ипотека увеличит нотариальные расходы.

Нотариальные расходы

Нотариальные расходы почти всегда оплачиваются покупателем и рассчитываются по отношению к цене покупки. Как правило, они составляют 0,3-0,5%, от стоимости объекта.

Расходы на регистрацию недвижимости

Запись в земельный кадастр почти всегда делается за счет покупателя. В среднем эта сумма также составляет около 0,3-0,5% от стоимости покупки, хотя, опять же, зависит от объекта и региона.

Прочие расходы

Возможно, разумным шагом при покупке недвижимости в Испании будет обследование состояния объекта (надежность строительства, качество почвы и т. д.), что, безусловно, потребует от покупателя дополнительного бюджета.

В целом сопутствующие расходы без ипотеки удорожают покупку примерно на 11%, а с ипотекой – на 13%, что в денежном выражении при покупке объекта за €120 000 составит ориентировочно €13 000-15 000.

Банковские издержки

Как правило, процесс оплаты недвижимости производится безналичным путем или выпиской банковского чека. Для этого необходимо заранее открыть счет в испанском банке и перевести туда деньги со счета банка в своей стране. Комиссия за перевод средств может составить до 0,4% от суммы перевода. Банковский чек скорей всего будет стоить от 0,05 до 0,3% от суммы.

Меблировка

Сразу после осуществления процесса купли-продажи и оформления недвижимости, первостепенным желанием собственника является обустройство своего нового жилья. Безусловно, эти расходы полностью зависят от вкуса и кошелька. В среднем, меблировка двухкомнатной квартиры обойдется в €10 000-15 000, при условии покупки полностью новой мебели. Свести эти затраты к минимуму можно, купив всю домашнюю утварь в сетевом магазине, таком как IKEA.

Муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости (Impuesto de Plusvalía)

Этот налог оплачивается продавцом, но иногда его соглашается оплатить покупатель. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, и зависит от срока владения имуществом: чем дольше срок, тем выше налог. В 2014 году в Испании действовала ставка 21%, а в 2015 году доходы от прироста капитала, полученные нерезидентами, облагались налогом по ставке 20%. В 2016 году налоговая ставка для нерезидентов будет снижена до 19%, однако она будет действовать только на первые €6000 дохода, все, что свыше этой суммы будет облагаться 21-процентным налогом.

ЗАТРАТЫ НА ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ

Безусловно, затратами на приобретение жилого объекта в Испании расходы не ограничатся. К ним «приплюсуются» стоимость технического обслуживания дома, выполняющееся силами управляющей компании: ремонт, уборка территории, вывоз мусора, а также оплата коммунальных услуг, размер которых зависит от индивидуального уровня потребления энергоресурсов. Общие суммы будут формироваться исходя из размеров и типа недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больших усилий и затрат, чем небольшая квартира. Помимо общих расходов, упомянутых выше, существует целый ряд затрат в виде налогов и сборов, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости в Испании.

Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)

Местный налог на владение недвижимостью платится вне зависимости от того является ли собственник резидентом или нерезидентом Испании. Он рассчитывается на основе кадастровой стоимости (административное значение, как правило, гораздо ниже рыночной стоимости) и устанавливается местной администрацией. В зависимости от региона, ставка этого налога варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости объекта. Следует понимать, что кадастровая стоимость всегда намного ниже реальной, поэтому IBI на квартиру с двумя спальнями реальной стоимостью €200 000 может составлять порядка €400-600 в год.

Ежегодный налог на богатство (Impuesto Sobre Patrimonio)

За последние годы этот налог менялся несколько раз. Он рассчитывается по прогрессивной шкале, и чем дороже недвижимость, тем выше будет ставка налога. Начальная ставка составляет 0,2% (для объектов стоимостью до €167 129), а самая высокая ставка – 2,5% применяется к объектам дороже €10,7 млн. Таким образом, минимальная сумма налога составит €334 в год. Исключение делается только жителям Мадрида, где действует нулевая ставка налога на богатство.

Личный подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, должны платить ежегодный налог на прибыль, в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет. Если жилье не сдается в аренду и собственники не имеют другого источника дохода на территории Испании, то они платят подоходный налог, основанный на стоимости их недвижимости. Ставка налога установлена на уровне 25% от 2% кадастровой стоимости, то есть четверть от двух процентов надо будет заплатить в качестве налога.

Пример. Кадастровая стоимость недвижимости составляет €700 000 (при этом реальная стоимость объекта может достигать €5 млн), значит, расчет налогов будет выглядеть следующим образом. Налогооблагаемая стоимость недвижимости: €700 000. Налогооблагаемая база (2%) = €14 000. Налог (25%) = €3500.

Если нерезиденты сдают свою недвижимость в аренду и получают доход, по испанским законам они обязаны декларировать его и платить налоги. Налоговая база и налоговая ставка будут определяться в соответствии с законодательством, учитывая конкретные обстоятельства налогоплательщика (с учетом двойного налогообложения – если таковые имеются – между Испанией и страной происхождения нерезидента). В большинстве случаев нерезиденты просто платят фиксированную ставку в размере 25% от валового дохода. В свою очередь резиденты платят налог на прибыль в зависимости от их доходов, полученных в течение года. Ставка налога зависит от уровня дохода.

Услуги управляющей компании

Владельцы объектов недвижимости, которые являются частью кондоминиумов, зданий или комплексов, где общие зоны используются совместно с другими владельцами, по закону становятся членами общества собственников жилья (Comunidad de Propietarios). Это влечет за собой обязанность оплачивать коммунальные услуги за содержание помещений общего пользования, а также любые другие услуги, за которые проголосует сообщество. Плата будет варьироваться в зависимости от размеров помещений общего пользования, расходов на их содержание и от набора утвержденных услуг. Бюджет ежегодных расходов утверждается большинством голосов всех собственников (или их представителей), присутствующих на ежегодном общем собрании Comunidad de Propietarios.

Счета, как правило, выставляются ежеквартально или сразу за весь год. В последнем случае цифра может подлежать корректировке, когда становятся известны фактические расходы, а годовой отчет одобрен комитетом. Чтобы узнать точную сумму, можно попросить продавца предоставить квитанции, причем желательно за продолжительный период (по возможности за пять лет), чтобы узнать, на чем экономили жильцы и примерно определить предстоящий уровень затрат.

К примеру, платежи за маленькую студию в старом жилом блоке могут быть менее €150 в год, при этом владельцу роскошного пентхауса в современном жилом комплексе придется заплатить управляющей компании более €3000 в год. Годовое содержание стандартной квартиры с двумя спальнями стоимостью около €120 000 будет обходиться от €100 до €600, хотя элитные жилые комплексы могут выставлять счета и на €3000/год. Высокие сборы – не обязательно отрицательный момент (конечно, если собственник может их себе позволить), за свои деньги владелец получит хорошее управление. Но стоит помнить, что менее половины всех управляющих компаний в Испании действительно качественно выполняют свою работу.

Коммунальные услуги

При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Самостоятельная организация этого процесса повлечет дополнительные затраты: газ около €70, водоснабжение и электричество – ориентировочно по €120.

Размеры коммунальных платежей строго индивидуальны. В среднем отопление, электро- и водоснабжение, а также вывоз мусора обходятся владельцу стандартной квартиры (85 кв. м) в €120 в месяц. Для тех, кто не привык самостоятельно убираться в квартире, наведение чистоты сторонними силами стоит €10 в час.

Страхование

Размер страховки напрямую зависит от типа и стоимости недвижимости, а также от индивидуальных обстоятельств собственника жилья. В любом случае, эти затраты также стоит заложить в свой бюджет.

_{photocredits: дмитрий кругляк flickr / estate barcelona / inmorusa}

Приобретая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку, носящую фискальный характер, и, соответственно, должны заплатить в бюджет страны определенные налоги. Испания отличается сравнительно низкими ставками налогов. При покупке недвижимости в Испании налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты страны. Налоги в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.

Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости

Налоги

Налог на добавленную стоимость (IVA)

Уплачивается покупателем только в случае приобретения нового жилья от строительной компании.

В последние годы ставка НДС на покупку новой недвижимости в Испании много раз менялась. Ее снижали, увеличивали и снова снижали. В настоящее время размер НДС, который необходимо уплатить в испанскую казну при покупке новой недвижимости, составляет 10%.

Уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке.

Регистрационные, нотариальные и прочие расходы

Общая сумма налогов и расходов, которую несет покупатель, приобретая недвижимость, составляет в среднем 10 – 15% от общей стоимости.

Заказать консультацию

Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)	Налог на недвижимость в Испании уплачивает владелец недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года. Размер налога составляет в среднем 0,4% – 1,10% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)	Иностранным гражданам-нерезидентам Испании приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. С этого дохода должен уплачиваться налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости, а необходимость уплаты – от ряда условий, которые необходимо уточнять в каждом конкретном случае.
Расходы, связанные с владением недвижимостью	Оплата услуг жилищного кооператива, страхование (обязательное или добровольное) жилья, коммунальные платежи.

Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов

Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия (IAJD)	Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,1 до 2% от общего ипотечного долга и варьируется в зависимости от региона.
Оценка стоимости жилья (Tasación)	Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья и составляет в среднем от 200 до 500 евро. В случае элитной недвижимости стоимость оценки может варьироваться от 500 до 1500 евро.
Регистрационные расходы (Gastos registrales)	Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
Нотариальные расходы (Gastos notariales)	Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
Страхование жилья (Seguro de hogar)	Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Многие банки имеют договоры со страховыми компаниями, зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит.
Страхование жизни (Seguro de vida)	Не является обязательным согласно законодательству, но тем не менее зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита.
Иные программы страхования	Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как, например, потеря работы.

Центр услуг в Испании

Центр услуг «Испания по-русски» – это надежный партнер на рынке недвижимости в Испании. Покупка, аренда, жилая и коммерческая недвижимость, получение ипотеки, индивидуальный подбор объектов.

Метки: испания, недвижимость, покупка недвижимости в испании, недвижимость в испании, налоги при покупке недвижимости в испании, покупка недвижимости

Налоги на недвижимость в Испании

Владение недвижимостью в Испании – заветная мечта многих граждан Украины и стран СНГ (См. «Недвижимость в Испании«). Однако, при покупке и дальнейшем содержании недвижимости каждый покупатель обязательно столкнется с дополнительными расходами и оплатой налогов. Это касается как физических лиц, так и юридических лиц, резидентов и нерезидентов страны. Налоги при покупке/продаже платит продавец и покупатель.

Налоги на недвижимость в Испании по сравнению с другими высокоразвитыми европейскими странами считаются сравнительно низкими. При покупке недвижимости размер дополнительных расходов и налогов зависит от объекта приобретения, а именно это недвижимость от застройщика или вторичное жилье от частного лица, в каком регионе страны приобретается.

Налоги при приобретении новой недвижимости:

В случае приобретения жилья на первичном рынке, покупателю необходимо оплатить в испанскую казну налог на добавленную стоимость (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) в размере 10 % от стоимости объекта. Оплата налога осуществляется сразу после подписания Купчей. При приобретении земельного участка НДС составит 21 %.

Также при приобретении новой недвижимости необходимо оплатить налог на документальное оформление юридических актов – Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), который составляет 1,5 % от указанной стоимости в Купчей.

Размер налога при покупке новой недвижимости в Испании

Налог	Размер, %
Налог на добавленную стоимость при покупке у застройщика (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)	10
Налог на добавленную стоимость при покупке земельного участка (El Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)	21
Гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.)	1,5

Налоги при приобретении вторичной недвижимости:

В случае покупки жилья на вторичном рынке, покупателю необходимо оплатить налог на передачу прав собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Величина налога колеблется от 6 до 11 % в зависимости от региона Испании (автономного сообщества) и стоимости объекта. Оплата данного налога осуществляется в течении месяца с момента подписания Купчей, и квитанция подается для регистрации сделки-купли продажи недвижимости в Реестре собственности Испании (Registro de la Propiedad).

В нескольких регионах страны применяется ступенчатая система применения ставки налога в зависимости от стоимости жилья. Например, шкала налога в Андалусии применяется следующим образом: 8 % для недвижимости стоимостью менее 400 тыс. евро, 9 % для объектов стоимостью от 400 тыс. евро до 700 тыс. евро, и 10 % для недвижимости стоимостью более 700 тыс. евро.

Ставки ITP в регионах (автономные сообщества) Испании, %

Регион Испании	Ставка налога, %
Алава (Alava)	6
Андалусия (Andalucia)	8, 9 или 10
Арагон (Aragon)	7
Астурия (Asturias)	8, 9 или 10
Балеарские острова (Baleares)	8, 9 или 10
Бискайя (Bizkaia)	6
Валенсия (Com. Valenciana)	10
Галисия (Galicia)	7
Гипускоа (Gipuskoa)	7
Канарские острова (Canarias)	6,5
Кантабрия (Cantabria)	8 или 10
Кастилия — Ла Манча (Castilla – La Mancha)	8
Касти́лия-Лео́н (Castilla y Leon)	7
Каталония (Catalunya)	10
Ла Риоха (La Rioja)	7
Мадрид (Madrid)	6
Мурсия (Murcia)	7
Наварра (Navarra)	6
Эстремадура (Extremadura)	8, 10 или 11

Общие расходы при покупке новой и вторичной недвижимости в Испании:

Помимо выше указанных налогов необходимо оплатить нотариальные расходы, расходы на регистрацию недвижимости в Регистре собственности Испании, возможные услуги юриста (адвоката).

Дополнительные расходы	Размер, %
Услуги нотариуса и расходы на регистрацию в Регистре собственности Испании (Registro de la Propiedad)	от 0,5 до 2,0
Услуги юриста/адвоката (Abogado)	1-1,5

Подытожив вышеизложенную информацию, дополнительные расходы при покупке недвижимого имущества в Испании могут составить от 10 до 16 % от стоимости выбранного объекта.

Дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита

Оформление ипотечного кредита увеличит сумму дополнительных расходов на покупку на 3-6 % от стоимости объекта, включая оплату банковских комиссий при оформлении ипотеки, страхования недвижимости.

Стоимость кредита зависит от выбранной процентной ставки: фиксированная – стабильная, но превышающая плавающую ставку или плавающая ставка, которая может меняться один раз в пол года или в год. Но плавающая ставка отличается востребованностью и выгодностью для кредитозаемщика (Подробнее — «Ипотечное кредитование для иностранцев в Испании«).

Единоразовые расходы при оформлении ипотечного кредита, как правило, составляют около 1 % от стоимости объекта.

Оценка стоимости объекта (Tasación)	от 200 до 500 евро
Оценка стоимости дорогостоящей недвижимости	от 1000 евро
Банковская комиссия за оформление ипотеки	1 % от суммы кредита
Страхование объекта недвижимости (Seguro de hogar), зависит от страховых рисков, франшизы, состояния и технических особенностей объекта	до 0,3 % страховой тариф от стоимости объекта в год
Возможно страхования жизни (Seguro de vida) в зависимости от условий кредитования банком	до 0,2 % в зависимости от возраста кредитозаемщика, рисков страхования
Штрафные санкции за досрочное погашение кредита	0,3 — 0,5 % от оставшейся суммы кредита (зависит от выбранного банка)

Важно знать:

Услуги агентства (риелтора) в Испании всегда оплачивает продавец.
При покупке недвижимости стоимостью не менее 500 тыс. евро покупатель становится участником программы «Золотая виза» (Подробнее — «Программа «Золотая виза«).
Покупка недвижимости в Испании не возможна без открытия идентификационного номера иностранца (Подробнее).

Читайте также: