Услуги по предоставлению в пользование жилых помещений ндс
Опубликовано: 02.05.2024
Освобождение от налогообложения НДС услуг по предоставлению жилья в пользование
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Жилым помещением, к которым относятся жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ), признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Статьей 671 ГК РФ установлено, что жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Положения пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не связывают возможность применения освобождения от налогообложения НДС операций по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности с фактом соблюдения норм гражданского и жилищного законодательства, с категорией лиц, в пользование которым передается жилое помещение, а также с целевым назначением таких операций. Так, в письме Минфина России от 21.10.2011 N 03-07-07/63 сделан вывод, что операции по предоставлению жилого помещения в рамках договора финансовой аренды (лизинга) подлежат освобождению от налогообложения НДС (дополнительно см. письмо Минфина России от 14.03.2011 N 03-07-05/02).
Структура платы за жилье определена ст. 154 ЖК РФ. В связи с этим в постановлении Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 (далее - Постановление N 57) разъяснено, что при применении пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ необходимо иметь в виду, что гражданское законодательство различает правоотношения по предоставлению (передаче) имущества во владение и (или) пользование и правоотношения, возникающие по поводу эксплуатации, содержания и ремонта полученного во владение (пользование) имущества. В п. 1 Постановления N 57 также указано, что льгота, установленная подпунктом 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, применяется лишь в отношении платы за пользование жилым помещением (см. также постановления ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-21074/2010, ФАС Северо-Западного округа от 11.10.2010 по делу N А56-4367/2010).
Не урегулирован и является спорным вопрос обложения НДС услуг по предоставлению мест в общежитиях. На основании пп. 2 п. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в частности, и жилые помещения в общежитиях. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (п. 1 ст. 94 ЖК РФ). Однако Минфин России в письмах от 02.07.2010 N 03-07-11/283 и от 18.06.2010 N 03-07-07/37, ссылаясь на ст. 16 ЖК РФ, а также на ст. 27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ, в соответствии с которой с 1 января 2004 года, с введением в действие пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, была отменена ранее действующая норма, где было прямо указано, что реализация услуг по предоставлению жилья в общежитиях освобождается от обложения НДС, пришел к выводу, что с 1 января 2004 года освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению мест в общежитиях НК РФ не предусмотрено. Аналогичная позиция высказывалась контролирующими органами и ранее (см., например, письма Минфина России от 19.12.2005 N 03-04-15/116, ФНС России от 25.01.2006 N ММ-6-03/62@, УФНС России по г. Москве от 11.12.2008 N 19-11/115219, от 24.05.2007 N 19-11/048190).
При этом судебные органы в своих решениях поддерживают налогоплательщиков, считая освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению жилплощади в общежитиях правомерным. Так, например, ФАС Поволжского округа в постановлении от 03.02.2009 N А55-9273/2008 указал, что довод налогового органа о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению жилья в общежитиях отменено с 1 января 2004 года, не основан на нормах налогового законодательства, поскольку, исключив из нормы, действовавшей до вступления в силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, абзац, касающийся предоставления в пользование жилых помещений в общежитиях, законодатель устранил дублирование смысла данной статьи в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда, так как "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в общежитиях" являются составляющей понятия "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности", каких-либо оговорок НК РФ в этой части не содержит. К аналогичным выводам пришел и ФАС Северо-Западного округа в постановлениях от 10.11.2008 N А05-6146/2008, от 01.08.2008 N А05-151/2008. Данная правовая позиция подтверждена и выводами ВАС РФ (см., например, определения от 30.09.2008 N 12638/08, от 29.07.2008 N 9219/08, от 16.06.2008 N 7507/08, от 11.06.2008 N 6191/08, от 24.03.2008 N 3271/08).
Учитывая наличие обширной положительной арбитражной практики, а также п. 7 ст. 3 НК РФ, в соответствии с которым все неустранимые противоречия и неясности законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков, полагаем, что проблем с доказательством обоснованности применения освобождения по НДС при реализации услуг по предоставлению жилплощади в общежитиях у налогоплательщика не возникнет.
В соответствии со статьей 27 Федерального закона от 05.08.2000 №118-ФЗ "О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах" пп. 10 п. 2 статьи 149 Налогового кодекса (НК), согласно которому не подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость (НДС) услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, был введен в действие с 1 января 2004 года.
До 1 января 2004 года освобождается от налогообложения НДС реализация на территории РФ услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности, услуг по техническому обслуживанию, текущему ремонту, капитальному ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, осуществляемых за счет целевых расходов в домах жилищно-строительных кооперативов, а также услуг по предоставлению жилья в общежитиях (за исключением использования жилья в гостиничных целях и предоставления в аренду).
Таким образом, операции по реализации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности подлежали освобождению от налогообложения НДС как до 1 января, так и после 1 января 2004 года.
Согласно пп. 1 п. 1 статьи 146 НК объектом налогообложения по НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. При этом в статье 149 НК приведен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем; юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Учитывая вышеизложенное, освобождение от налогообложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности юридическим лицам по договору аренды применяется начиная с 1 января 2004 года. Такой вывод сделала ФНС РФ в своем Письме от 16.03.2005 №03-4-02/371/28
При этом, как указывает ФНС, от налогообложения НДС освобождается только плата за наем жилья и плата за предоставление жилых помещений в пользование юридическим лицам по договору аренды.
В том случае, если по условиям договора аренды предусмотрено, что в стоимость арендной платы помимо платы за найм жилья (платы за предоставление жилого помещения) включена стоимость коммунальных или иных услуг, то в налоговую базу стоимость не включается только плата за найм жилья (плата за предоставление жилого помещения).
Что же касается иностранных организаций или организаций, аккредитованных в РФ, то согласно п. 1 статьи 149 НК предоставление им арендодателем в аренду на территории РФ помещений не подлежит налогообложению НДС (освобождается от налогообложения).
Указанное положение применяется в случаях, если законодательством соответствующего иностранного государства установлен аналогичный порядок в отношении граждан РФ и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве, либо если такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) РФ.
Перечень иностранных государств, в отношении граждан и (или) организаций которых применяются нормы настоящего пункта, определяется федеральным органом исполнительной власти в сфере международных отношений (МИД) совместно с Минфином. Действующий в настоящее время перечень утвержден Приказом от 08.05.2007 №6498/40н:
При предоставлении арендодателем в аренду на территории РФ помещений иностранным гражданам или организациям, не имеющим соответствующую аккредитацию, освобождение от налогообложения не предоставляется и услуги по предоставлению в аренду помещений подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке.
В соответствии с п. 4 статьи 149 НК налогоплательщики, осуществляющие операции, подлежащие освобождению, и операции, не подлежащие освобождению, обязаны вести раздельный учет таких операций.
К тому же, согласно п. 4 статьи 170 НК налогоплательщик обязан вести раздельный учет сумм налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления как облагаемых налогом, так и не подлежащих налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.
При отсутствии раздельного учета сумма налога по приобретенным товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, не включается.
В том случае если налогоплательщик при реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не подлежат налогообложению НДС, выставил покупателю счет-фактуру с выделенной суммой налога, то данная сумма налога подлежит уплате в бюджет на основании п. 5 статьи 173 НК .
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения" при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
«Клерк»
Организации принадлежит жилое помещение на праве аренды (заключен договор с иным юридическим лицом). Данная организация предоставила указанное жилое помещение в пользование физическому лицу. Возник ли в рассматриваемой ситуации у организации объект налогообложения НДС?
В рассматриваемой ситуации объекта налогообложения НДС не возникает. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
На основании части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Согласно абзацу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДС реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации: услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
В статье 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В соответствии с пунктом 2 статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.
Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.Арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, которые имеют стоимостную характеристику. По условиям договора аренды не было предусмотрено компенсации за произведение неотделимых улучшений, поэтому они были переданы арендодателю на безвозмездной основе. Признается ли такая безвозмездная передача неотделимых улучшений арендованного имущества арендатором арендодателю реализацией в целях исчисления НДС?
В рассматриваемой ситуации передача неотделимых улучшений арендатором арендодателю на безвозмездной основе признается реализацией в целях налогообложения НДС (главы 21 НК РФ), что подтверждается судебной практикой.В пункте 3 статьи 39 НК РФ установлен перечень действий, которые не признаются реализацией товаров, работ или услуг. Передача неотделимых улучшений на безвозмездной основе арендатором арендодателю в данный перечень не включена. На основании пункта 1 статьи 623 НК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 3 статьи 623 НК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 1 статьи 38 НК РФ объект налогообложения — это реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход или иное обстоятельство, имеющее стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.
В пункте 2 статьи 146 НК РФ установлен исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом налогообложения НДС, рассматриваемая операция также не включена в данный перечень. Таким образом, исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм НК РФ и ГК РФ следует вывод, что если арендатор передает неотделимые улучшения арендованного объекта арендодателю на безвозмездной основе, то в такой ситуации возникает объект налогообложения НДС, который облагается налогом в общеустановленном порядке по правилам главы 21 НК РФ.
Судебная практика
Постановление № 07АП-983/2016 было оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.06.2016 № Ф04-2228/2016. Суд кассационной инстанции разъяснил нижеследующее: поскольку неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, то безвозмездная передача их арендодателю признается реализацией в целях главы 21 НК РФ и образует самостоятельный объект налогообложения НДС.
Таким образом, исходя из системного анализа вышеприведенных норм ГК РФ и НК РФ, судебной практике и разъяснений официального органа, следует вывод, что в рассматриваемой ситуации возникает объект налогообложения НДС (реализация неотделимых улучшений на безвозмездной основе).
Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?
Консультация предоставлена 25.08.2016 года
Организацией была оказана услуга, не подлежащая налогообложению, поименованная в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ. Организация предоставляет в пользование своим работникам жилые помещения и в составе оплаты, полученной от них, выделяет сумму НДС. Если организация данную операцию облагает НДС и уплачивает, является ли это нарушением и наступают ли какие-либо штрафные санкции?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Организация, осуществляющая операции по реализации услуг по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма, обязана по таким операциям применять освобождение от налогообложения НДС.
В НК РФ не предусмотрено ответственности за неприменение налоговой льготы в случае, когда ее обязательное применение обусловлено специальными нормами НК РФ.
В настоящее время вопрос обложения НДС услуг по предоставлению мест в общежитиях не имеет окончательного решения.
Обоснование вывода:
Согласно ст. 671 ГК РФ предоставление собственником жилого помещения или управомоченным им лицом (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем осуществляется на основе договора найма жилого помещения.
В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению оказание услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Следовательно, в рамках нормы пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ плата за пользование жилым помещением по договорам найма (плата за наем) освобождается от налогообложения НДС (смотрите также письма Минфина России от 01.08.2016 N 03-07-11/44922, от 15.06.2016 N 03-07-11/34799, от 14.03.2011 N 03-07-05/02, от 25.10.2013 N 03-07-11/45082)*(1).
На основании общей нормы п. 2 ст. 56 НК РФ налогоплательщик имеет право на отказ от использования льготы либо на приостановление ее использования на один или несколько налоговых периодов, если иное не предусмотрено НК РФ (дополнительно смотрите п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).
Однако в приведённых обстоятельствах возникает необходимость рассмотрения нормы специальной, которая предусмотрена главой 21 НК РФ, и в силу этого обладающей приоритетом перед нормой общей.
Согласно п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. Такой отказ или приостановление возможен только в отношении всех осуществляемых налогоплательщиком операций, предусмотренных одним или несколькими подпунктами пункта.
В связи с этим налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 2 ст. 149 НК РФ, не вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Аналогичный вывод сделан в письмах Минфина России от 14.03.2011 N 03-07-05/02, УФНС России по г. Москве от 16.05.2007 N 19-11/045476, УФНС России по Новгородской области от 28.12.2010 N 2.6-20/10695 (вопрос 11).
Таким образом, организация, осуществляющая операции по реализации услуг по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма, обязана по таким операциям применять освобождение от налогообложения НДС.
Кроме того, данная точка зрения представлена в судебной практике. В п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 N 57 говорится, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению в пользование жилых помещений означает невозможность начисления названного налога на такой вид платежа, как плата за пользование жилым помещением (плата за наем, плата за жилое помещение), поскольку именно эта сумма представляет собой оплату услуг, названных в пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ.
То есть положения пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не связывают возможность применения освобождения от налогообложения НДС операций по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности:
- с фактом соблюдения норм гражданского и жилищного законодательства;
- с категорией лиц, в пользование которым передается жилое помещение;
- с целевым назначением таких операций.
Например, в письме Минфина России от 21.10.2011 N 03-07-07/63 говорится, что подлежат освобождению от налогообложения НДС операции по предоставлению жилого помещения в рамках договора финансовой аренды (лизинга).
Ответственность за неприменение льготы по НДС, которая должна применяться в силу п. 2 ст. 149 НК РФ
Мерой ответственности за совершение налогового правонарушения выступает налоговая санкция, которая устанавливается и применяется в виде денежных взысканий (штрафов) (п.п. 1 и 2 ст. 114 НК РФ).
Основанием для привлечения лица к налоговой ответственности является совершение им деяния, содержащего признаки состава налогового правонарушения (ст. 106, п. 1 ст. 107, п. 3 ст. 108 НК РФ).
Перечень налоговых правонарушений, за которые НК РФ установлена ответственность, является исчерпывающим. Организации и физические лица отвечают:
- за налоговые правонарушения, совершенные ими в качестве налогоплательщиков (ст. 106, 116, п. 1 ст. 119, ст. 119.1, 120, 122, п. 1 ст. 126, ст. 129.2, 129.3, 129.4 НК РФ);
- за налоговые правонарушения, совершенные ими в качестве налоговых агентов (ст. 123 НК РФ);
- за неисполнение и других возложенных на них обязанностей (ст. 106, п. 2 ст. 119, ст. 119.2, 122.1, п. 2 ст. 126, ст. 128, 129, глава 18 НК РФ).
В НК РФ не предусмотрено ответственности за совершение правонарушения, связанного с неприменением льготы в случае, когда ее обязательное применение обусловлено специальными нормами НК РФ*(1). Следовательно, ответственность в виде денежных взысканий (штрафов) не наступает.
Предоставление мест в общежитиях
В настоящее время вопрос обложения НДС услуг по предоставлению мест в общежитиях не имеет окончательного решения.
На основании пп. 2 п. 1 ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в частности, и жилые помещения в общежитиях. Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (п. 1 ст. 94 ЖК РФ).
Несмотря на это Минфин России в письмах от 22.08.2012 N 03-07-07/88, от 18.06.2010 N 03-07-07/37, ссылаясь на ст. 16 ЖК РФ, а также на ст. 27 Федерального закона от 05.08.2000 N 118-ФЗ, в соответствии с которой с 1 января 2004 года, с введением в действие пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, была отменена ранее действующая норма, где было прямо указано, что реализация услуг по предоставлению жилья в общежитиях освобождается от обложения НДС, сделал вывод о том, что с 1 января 2004 года освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению мест в общежитиях НК РФ не предусмотрено. То есть в случае оказания услуг по предоставлению в пользование части комнаты в общежитии освобождение от налогообложения НДС не применяется.
Аналогичная позиция высказывалась контролирующими органами и ранее (смотрите, например, письма Минфина России от 19.12.2005 N 03-04-15/116, ФНС России от 25.01.2006 N ММ-6-03/62@, УФНС России по г. Москве от 30.06.2010 N 16-15/068676, от 11.12.2008 N 19-11/115219, от 24.05.2007 N 19-11/048190).
При этом судебные органы в своих решениях поддерживают налогоплательщиков, считая освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению жилплощади в общежитиях правомерным.
Так, например, и ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 03.03.2008 N Ф08-743/2008-251А указал, что операции по реализации услуг по предоставлению в пользование койко-мест в жилых помещениях общежитий подлежали освобождению от обложения НДС как до 1 января, так и после 1 января 2004 года.
В свою очередь, ФАС Поволжского округа в постановлении от 03.02.2009 N А55-9273/2008 отметил, что довод налогового органа о том, что освобождение от обложения НДС услуг по предоставлению жилья в общежитиях отменено с 1 января 2004 года, не основан на нормах налогового законодательства, поскольку, исключив из нормы, действовавшей до вступления в силу пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ, абзац, касающийся предоставления в пользование жилых помещений в общежитиях, законодатель устранил дублирование смысла данной статьи в отношении жилых помещений специализированного жилищного фонда, так как "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в общежитиях" являются составляющей понятия "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности", каких-либо оговорок НК РФ в этой части не содержит. К аналогичным выводам пришел и ФАС Северо-Западного округа в постановлениях от 10.11.2008 N А05-6146/2008, от 01.08.2008 N А05-151/2008. Данная правовая позиция подтверждена и выводами ВАС РФ (смотрите, например, определения от 30.09.2008 N 12638/08, от 29.07.2008 N 9219/08, от 16.06.2008 N 7507/08, от 11.06.2008 N 6191/08, от 24.03.2008 N 3271/08).
Как следует из постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2015 N 07АП-9059/14, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2016 N Ф04-13050/14 по делу N А67-1002/2014 (определением Верховного Суда РФ от 29.04.2016 N 304-КГ16-4547 отказано в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации), налоговые органы, отказывая в предоставлении вычетов по НДС по счетам-фактурам, полученным от подрядных организаций при строительстве студенческого общежития, тем самым косвенно подтвердили согласие с тем, что операции по сдаче койко-мест в общежитиях не облагаются НДС. Но нужно подчеркнуть, что это мнение было использовано налоговиками в контексте предоставления налоговых вычетов. Поэтому говорить об изменении их позиции полагаем преждевременным.
Таким образом, при решении вопроса обложения НДС услуг по предоставлению койко-мест в общежитиях организации необходимо учесть, что данный вопрос в настоящий момент окончательно не урегулирован.
К сведению:
Организация, которая осуществляет операции по реализации услуг по предоставлению в пользование физическим лицам квартир и жилых домов (коттеджей) по договорам найма, на основании п. 4 ст. 149 НК РФ должна вести раздельный учет данных операций и операций, подлежащих обложению НДС, также сумм НДС, уплаченных при приобретении товаров (работ, услуг) (п. 4 ст. 149 НК РФ, абзац пятый п. 4 ст. 170 НК РФ). Смотрите также материалы:
- Вопрос: Нужно ли вести раздельный учет НДС, если, реализуя отходы черных металлов, образовавшиеся в процессе обработки металла, организация выставляет покупателю НДС? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.) (если организация осуществляет операции, указанные в п. 2 ст. 149 НК РФ, у нее появляется обязанность вести раздельный учет вне зависимости от того, начисляет она или нет на стоимость этих отходов НДС);
- постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.2016 N Ф07-4538/16 по делу N А56-15345/2015 (о связи заявленных к вычету сумм НДС с реализацией товара, операции по реализации которого освобождены от обложения НДС).
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена
*(1) В том случае, когда льгота не была оформлена документально, это фактически означает, что сумма налога является уплаченной ошибочно. В этом случае может идти речь о возможности произведения перерасчёта обязательств с заказчиком и налоговых обязательств по НДС.
ФНС РФ в письме от 04.02.2010 г. № ШС-22-3/86@ озвучила согласованную с Минфином РФ позицию по вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Поэтому оплачивать коммунальные услуги и электроэнергию должен арендатор (если договором аренды не предусмотрено иное).
ФНС РФ рассмотрела три варианта расчетов по коммунальным услугам по договору аренды
Напомним, что п. 2 ст. 616 ГК РФ позволяет сторонам договора аренды закрепить в договоре аренды условие о том, что расходы по оплате коммунальных услуг несет арендодатель.
В этом случае арендодатель будет за свой счет производить оплату коммунальных услуг по счетам, выставленным ему поставщиками.
При этом арендодатель сможет отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль на основании п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (либо налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Обязанностью арендатора будет являться своевременное внесение установленной договором арендной платы, в составе которой фактически будет заложена компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг.
По мнению ФНС РФ, арендная плата может состоять из основной (постоянной) части арендной платы, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части арендной платы (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание (включая, например, пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений.
В данном случае налоговая база в целях исчисления суммы НДС арендодателем определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.
В подтверждение данной позиции налоговики сослались на постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 г. № 12664/08, в котором указывается, что несмотря на то, что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
Обратите внимание на этот момент. Мы еще вернемся к данному судебному решению и к своеобразной его трактовке налоговиками.
О составляющих частях арендной платы сказано в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 г. № 6219/08, от 22.05.2008 г. № 4855/08.
Судьи отмечают, что реальное использование предмета аренды по назначению без потребления электроэнергии не представляется возможным, а расходы арендатора на ее использование для производства товаров, реализация которых облагается НДС, являются составляющей арендной платы.
Когда арендная плата состоит из двух частей, постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывается из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.
Следовательно, резюмирует ФНС РФ, налогоплательщики — арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) вправе применять налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (включая услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).
При этом арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в котором, вне зависимости от даты расчетов за переменную величину арендной платы, указывает единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины.
В счете-фактуре можно заполнить либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин.
Арендатор на основании такого счета-фактуры может принять НДС к вычету в общеустановленном порядке.
Налоговики отмечают, что основанием для применения налоговых вычетов по НДС является:
– наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;
– приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;
– принятие приобретенной услуги на учет;
– наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.
Вариант расчетов за коммунальные услуги, когда расходы по оплате коммунальных услуг несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками услуг, а возмещает коммунальные расходы арендодателю, является наиболее распространенным.
Однако этот вариант – самый спорный.
Напомним историю вопроса.
Арендодатель не имеет права непосредственно оказывать арендатору коммунальные услуги.
Значит, предоставление арендодателем арендатору коммунальных услуг не является операцией по реализации товаров (работ, услуг) в целях налогообложения НДС.
На этом основании Минфин РФ в письмах от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 и от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39, от 14.06.2008 г. № 03-03-06/2/51 сделал вывод о том, что счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится.
Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта налогообложения НДС не возникает.
Таким образом, считают чиновники, суммы НДС по уплаченным арендатором счетам за потребленную в рамках договора аренды электроэнергию не подлежат возмещению и не учитываются в качестве расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Позиция судов по данному вопросу была неоднозначной.
Так, в Определении от 29.01.2008 г. № 18186/07 ВАС РФ поддержал налоговиков и указал, что операции по поставке арендодателем арендатору электроэнергии не относятся к операциям по реализации товаров, подлежащих обложению налогом на добавленную стоимость, следовательно, счета-фактуры в данном случае выставляться не должны.
А раз нет счетов-фактур, то нет и вычета.
Однако в постановлении от 25.02.2009 г. № 12664/08 Президиум ВАС РФ указал, что поскольку коммунальные услуги были потреблены непосредственно налогоплательщиком, их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделены суммы НДС, то выставление счетов-фактур на оплату данных услуг арендодателем арендатору (налогоплательщику) не противоречит нормам гражданского и налогового законодательства.
В соответствии со статьями 171, 172 НК РФ налогоплательщик вправе заявить к налоговому вычету сумму НДС, предъявленного ему арендодателем по счетам-фактурам.
Таким образом, высшая судебная инстанция «узаконила» право на вычет сумм НДС по «перепредъявленным» коммунальным услугам по договору аренды.
Выше мы обращали Ваше внимание на то, что ФНС РФ в комментируемом письме уже ссылалась на данное постановление Президиума ВАС РФ (говоря о двух составляющих арендной платы).
Но налоговики процитировали указанное постановление под удобную им позицию, как бы не заметив, что ВАС РФ рассматривал дело именно о перепредъявлении счетов-фактур по коммунальным услугам.
И именно по этому вопросу арбитры вынесли положительный вердикт.
А выборочное цитирование текста постановления налоговиками объясняется просто.
ФНС РФ, как и раньше, убеждена, что если платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений взимаются арендодателем как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.
То есть вычет арендатору не положен.
При этом налоговики указывают, что если суммы возмещения затрат арендодателя являются дополнительной (переменной) частью арендной платы, то препятствия для применения вычета нет.
Учитывая, что и налоговики и Минфин категорически возражают против вычетов НДС при перепредъявлении «коммунальных» счетов-фактур, что однозначно приведет несогласных налогоплательщиков к судебным тяжбам, проще воспользоваться первым вариантом, предложенным ФНС РФ в данном письме.
В том случае, если арендодатель арендатору оказывает посреднические услуги по приобретению коммунальных услуг, включая услуги связи, а также услуги по охране и уборке помещений (в том числе и на основании отдельного договора на оказание посреднических услуг), то исчисление арендодателем НДС по оказанным арендатору посредническим услугам производится в соответствии с порядком, определенным ст. 156 НК РФ, а составление счетов-фактур по таким посредническим услугам – в соответствии с п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 914.
Этот вариант неудобен тем, что посреднические договоры являются возмездными.
Поэтому в договоре следует согласовать размер вознаграждения.
Кроме того, добавляется хлопот со счетами-фактурами.
МНС РФ в письме от 21.05.2001 г. № ВГ-6-03/404 указывало, что комиссионер может указать сумму посреднического вознаграждения в одном счете-фактуре со стоимостью товаров (работ, услуг) отдельными строками с указанием соответствующих сумм НДС, то есть в одном счете-фактуре с суммами возмещаемых коммунальных платежей.
Однако п. 24 Постановление № 914 такой вариант не предусмотрен.
Читайте также: