Право аренды земельного участка ндс

Опубликовано: 04.05.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Коммерческая организация, применяющая общую систему налогообложения, является арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (собственность субъекта РФ), право аренды которого она планирует возмездно уступить индивидуальному предпринимателю.
Каков порядок отражения в бухгалтерском учете и для целей налогообложения (налог на прибыль и НДС) такой операции, при условии, что треть цены договора перечисляется в качестве задатка в течение десяти банковских дней с момента заключения предварительного договора, а остальные средства уплачиваются в течение десяти банковский дней с момента государственной регистрации непосредственно договора уступки?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Уступка организацией права аренды земельного участка третьим лицам облагается НДС на общих основаниях; в целях налогообложения прибыли при этом признается доход от реализации.
В бухгалтерском учете эта операция отражается как уступка имущественного права. Бухгалтерские записи приведены непосредственно в ответе.

Обоснование позиции:
В силу п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ субарендаторы осуществляют все права и обязанности арендаторов земельных участков (ст.ст. 40-42 ЗК РФ). На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ, п. 2 ст. 607 ГК РФ к договору субаренды земельного участка применимы положения ГК РФ об аренде и субаренде, не противоречащие ЗК РФ.

НДС

При решении вопроса об обложении НДС операций, осуществленных при уступке прав и обязанностей по договору аренды, следует рассматривать две отдельные операции: уступка прав по договору аренды (арендных прав) и перевод долга по арендным платежам.
При переводе долга объект обложения НДС не возникает. Учитывая, что передача имущественных прав является объектом налогообложения НДС в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, передающая сторона должна уплатить НДС в бюджет. Так, согласно п. 1 ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ. А ее пункт 5, в свою очередь, отсылает для данной ситуации налогоплательщика к статье 154 НК РФ, которая предусматривает общий порядок определения налоговой базы.
Тем самым операция по уступке права аренды земельного участка организацией третьим лицам облагается НДС на общих основаниях (письмо Минфина России от 01.02.2011 N 03-07-11/21, письмо ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/12444@, письмо Управления МНС по г. Москве от 26.08.2003 N 24-11/46409). Моментом определения налоговой базы в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, является день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Неоднозначным является вопрос о том, включается ли в налоговую базу по НДС получение задатка. При наличии разных точек зрения менее спорна официальная позиция и меньше риск налогового спора, если начислять НДС (смотрите Энциклопедию решений. Обложение НДС сумм, связанных с расчетами по оплате товаров (работ, услуг)).

Налог на прибыль организаций

В целях налогообложения прибыли организация-арендатор признает доход от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 271 НК РФ) на дату государственной регистрации договора о передаче прав по договору аренды земельного участка. В этом случае доход определяется как стоимость переданных прав в соответствии с договором без НДС.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ не учитываются при налогообложении прибыли доходы организации в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.
В свою очередь, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ определяет, что при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией. И, если у организации не было затрат по приобретению реализуемых арендных прав, а также иных расходов, связанных с приобретением и реализацией этих прав, то данная норма ею не применяется.

Бухгалтерский учет

Уступка права по договору аренды земельного участка отражается в бухгалтерском учете как обычная операция по уступке имущественного права.
В таком случае доходы и расходы, связанные с выбытием права, признаются в бухгалтерском учете организации в качестве прочих доходов и расходов на основании соответственно п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации" и п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации".
Кроме того, необходимо зафиксировать факт того, что предоставленный в аренду земельный участок уже ею не используется.
В силу п. 3 ПБУ 9/99 суммы поступлений от других юридических и физических лиц в качестве авансов в счет оплаты продукции, товаров, работ, услуг и задатка не признаются доходами организации. Сумма полученного задатка отражается по дебету счетов учета денежных средств и кредиту счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" или к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". К этим счетам целесообразно открыть субсчет "Расчеты по полученным задаткам (обеспечительным платежам)".
Тогда в учете арендатора отражаются записи:
1. При получении задатка:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты по полученным задаткам"
- получены денежные средства в качестве задатка;
Дебет 008
- сумма полученного задатка учтена за балансом;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по полученным задаткам" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"
- начислен НДС с суммы задатка;
Дебет 68 Кредит 51
- перечислен НДС в бюджет.
2. Уступка прав и обязанностей:
Дебет 76, субсчет "Расчеты по договору с субарендатором" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы"
- отражена стоимость переданных арендных прав;
Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"
- начислен НДС, предъявленный субарендатору, при передаче арендных прав;
Дебет 76, субсчет "Расчеты по полученным задаткам" Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору с субарендатором"
- зачтена сумма задатка в счет расчетов;
Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 76, субсчет "Расчеты по полученным задаткам"
- принят к вычету НДС, уплаченный при получении задатка;
Кредит счета 001 "Арендованные основные средства"
- отражено выбытие земельного участка из объектов аренды;
3. Получение окончательной оплаты:
Дебет 51 Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору с субарендатором"
- субарендатор перечислил причитающиеся средства;
Кредит 008
- списана сумма задатка с забалансового счета.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
- Энциклопедия решений. Субаренда земельного участка;
- Энциклопедия решений. Права, которые не могут быть предметом цессии;
- Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет при получении задатка (иных денежных обеспечений);
- Энциклопедия решений. Получение залога или задатка (обеспечительного платежа) в целях налогообложения прибыли;
- Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
- Вопрос: Организация зарегистрировала договоры аренды на земельные участки в октябре 2018 года, а 03.12.2018 передала по Договору передачи прав и обязанностей другому юридическому лицу. Организация находится на общей системе налогообложения. В договоре прописано, что арендную плату арендодателю будут оплачивать новые арендаторы. Новый(е) арендатор(ы) выплачивает(ют) обозначенную в договоре сумму за перенаем несколькими платежами в течение одной недели в декабре 2018 года. Как правильно отразить этот процесс в бухгалтерском учете? Какими проводками и документами это следует оформить? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.)
- Уступка права аренды земельного участка сельхозназначения (В.В. Козлов, Н.Г. Фроловский, "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 2, февраль 2014 г.);
- Вопрос: Можно ли в условиях договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключаемого на срок менее пяти лет, предусмотреть необходимость получения согласия собственника на уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2013 г.)
- Вопрос: Организация, применяющая общую систему налогообложения, арендует земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности. Стоимость аренды земельного участка составляет 500 тыс. руб. в квартал. Организация намерена переуступить права аренды земельного участка другой организации за 100 млн. руб. Облагается ли НДС операция по переуступке прав аренды земельных участков? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2011 г.)
- Вопрос: В 2009 году организацией "А" был заключен и зарегистрирован в установленном законом порядке договор аренды земельного участка с администрацией города под жилищное строительство. Однако в связи с отсутствием инвестиций строительство так и не было осуществлено. Так как оплата за аренду производилась не в полном объеме, возник долг перед администрацией города. В настоящее время все права и обязанности по договору аренды земли переданы другому застройщику - организации "Б" за 100 000 рублей. Как отразить в бухгалтерском учете передачу прав и перевод долга за арендованный участок у организаций "А" и "Б"? Каков порядок налогообложения таких операций? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2011 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

6 августа 2020 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Региональный оператор по обращению с ТКО освобожден от уплаты НДС 20%. Сдает в аренду землю и имущество, находящееся у него в оперативном управлении. Плата начисляется с учетом НДС?

Сообщаю Вам следующее:

Справочно-поисковая система КонсультантПлюс по данному вопросу содержит действующую редакцию Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), консультации экспертов, письма Минфина, а также подборки с документами и разъяснениями Готовые решения, путеводитель по налогам.

Найденные документы подтверждают, что сдача в аренду земли облагается НДС в общем порядке, за исключением сдачи в аренду государственной или муниципальной земли, так как она освобождена от налогообложения (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Анализ информации из найденных документов показал, что, если государственные унитарные предприятия или федеральные государственные учреждения (за исключением казенных) сдают в аренду федеральное имущество, переданное им в оперативное управление или хозяйственное ведение, НДС уплачивает арендодатель. Плата начисляется с учетом НДС.

Региональный оператор на основании пп. 36 п. 2 ст. 149 НК РФ освобождён от НДС при оказании услуг по обращению с ТКО, если органом регулирования тарифов утвержден предельный единый тариф без учета НДС.

Документы КонсультантПлюс для ознакомления:

Документ 1

Облагаются ли НДС арендные платежи за земельный участок

Да, облагаются в общем порядке (Письма ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@, Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436).

НДС с аренды государственной или муниципальной земли не начисляйте, так как она освобождена от налогообложения (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина России от 04.03.2016 N 03-07-07/12728).

Готовое решение: Как учитывать товары, приобретенные в качестве образцов (КонсультантПлюс, 2020)

Документ 2

Вопрос: Об НДС при предоставлении ГБУ в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления.

Ответ: Согласно пункту 3 статьи 161 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27 ноября 2018 г. N 424-ФЗ (далее — Кодекс) при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

В отношении услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за государственными бюджетными учреждениями на праве оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость главой 21 Кодекса не предусмотрено. Поэтому при оказании государственным бюджетным учреждением услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за данным учреждением на праве оперативного управления, исчисление и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость должен осуществлять арендодатель этого имущества.

Вопрос: Об НДС при предоставлении ГБУ в аренду государственного (муниципального) имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления. (Письмо Минфина России от 30.08.2019 N 03-07-14/67227)

Документ 3

Письмо Минфина России от 23.07.2012 N 03-07-15/87 (направлено ФНС России для сведения и использования в работе нижестоящим налоговым органам Письмом от 19.10.2012 N ЕД-4-3/17737@)

Разъяснено, что, если государственные унитарные предприятия или федеральные государственные учреждения (за исключением казенных) сдают в аренду федеральное имущество, переданное им в оперативное управление или хозяйственное ведение, НДС уплачивает арендодатель.

Аналогичные выводы содержит:

Письмо Минфина России от 27.03.2012 N 03-07-11/86

Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по НДС

И. А. Невский, ведущий аудитор КГ «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ», к. э. н.

Хозяйство взяло в аренду земельный участок. Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

Практические аспекты сделки

На практике сделки по уступке права аренды земельного участка являются достаточно распространенными. Ведь максимальный срок аренды, если участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, составляет 49 лет. Основание – пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

А для других категорий земель срок аренды вообще не ограничен.

При длительной же аренде арендатор получает практически такие же права в отношении земельного участка, как и его собственник (за исключением только права распоряжения землей).

Кроме того, действующее законодательство не ограничивает количество сделок по уступке права аренды земли в отношении одного и того же участка. Иными словами, возможна последовательная замена не одного, а даже нескольких арендаторов.

Уведомление о сделке арендодателя земли

Хозяйство может владеть землей не только на праве собственности (ст. 15 Земельного кодекса РФ), но и на праве аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ). Нас интересует второй случай.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), только получив на это согласие арендодателя.

Данная норма является общей. А касаемо именно земли, ее уточняет пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Здесь указано, что арендатор земельного участка может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Иначе говоря, для переуступки права аренды земли получать согласие арендодателя не нужно, его достаточно лишь уведомить о сделке.

При этом в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 разъяснено, что такое уведомление должно быть направлено собственнику земли в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом. В противном случае арендодатель вправе предъявить хозяйству (первоначальному арендатору) требование о возмещении возникших в связи со сделкой убытков. Такое право ему дает статья 22 Земельного кодекса РФ.

Разумеется, передать свои права и обязанности арендатор может на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, права по которому он передает. Основание – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

И последнее…

При передаче права пользования участком третьему лицу ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключать с собственником земли новый договор аренды ему не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Земля является одним из видов недвижимого имущества, поэтому права на нее подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Регистрации подлежит и договор аренды земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, которая подпадает под государственную регистрацию, также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Таким образом, договор уступки права аренды земельного участка, если срок аренды превышает один год, должен быть зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

НДС при передаче права аренды

Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется. Правда, есть исключение.

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права. Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Порядок исчисления налога

Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость.

Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.

При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Важно запомнить

Уступить право пользования земельным участком новому арендатору хозяйство может, уведомив о сделке арендодателя в разумный срок. При этом ему придется заплатить со стоимости сделки НДС. Начислить налог нужно на дату передачи имущественных прав сторонней организации.

Каждый в своей жизни когда-то сталкивался или ещё столкнётся с ситуацией, когда нужно что-то арендовать. Это может быть что угодно: квартира для дальнейшего проживания, здание для собственного магазина или сооружение под маленький цех. В большинстве случаев люди даже не задаются вопросом о том, облагается ли взятая во временное владение собственность налогом на добавочную стоимость или нет.

Облагается ли арендованная земля налогом на добавленную стоимость?
Передается право на землю, находящуюся в муниципальной собственности
Частный собственник выступает в роли арендодателя
Порядок исчисления обязательства

Облагается ли арендованная земля налогом на добавленную стоимость?

Это зависит от того, кто является арендодателем. В его качестве может выступать как государство в форме органов местного самоуправления, так и отдельные лица и компании, находящиеся в собственности у определённого человека или круга лиц, которые не имеют отношения к власти федерации.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

Передается право на землю, находящуюся в муниципальной собственности

Аренда земли не облагается сборами, если она является государственной или муниципальной собственностью.

Основываясь на ст.9 Конституции РФ, п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, собственность, представленная земельным участком, относится к природным ресурсам. Благодаря этому закону платежи в бюджет за пользование участком земли, взимаемые государством, органами местного самоуправления, иными уполномоченными лицами, не облагаются налогом.

Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ арендуемое имущество должно принадлежать органам субъектов Российской Федерации. Собственность также может быть федеральной или муниципальной.

Арендодателем должен выступать орган государственной власти и управления (местное самоуправления) непосредственно или вместе с балансодержателем имущества, который не имеет никакого отношения к госвласти.

Если в сделке участвует балансодержатель, то обязан быть заключён договор между тремя представленными сторонами. В том случае если арендодатель, который не относится к органам государственной власти и управления, органам местного самоуправления или казенным учреждениям, вступает в дело договор субаренды.

Таким образом, фактический субарендатор не выступает в роли налогового агента и не несёт его обязанностей: он переводит плату за аренду, учитывая НДС, балансодержателю, который должен самостоятельно уплатить данную пошлину в бюджет. Данная информация была представлена в Письме ФНС России от 18.06.2015 N ГД-3-3/2391@.

Частный собственник выступает в роли арендодателя

При условии того, что участок находится во владении частного собственника, в его аренду будет входить НДС.

Предлагаем прочитать другие наши материалы об аренде ЗУ:

Как правильно составить договор аренды дома с земельным участком?
Правила и основания для составления дополнительного соглашения.
Основания и порядок расторжения договора.
Нюансы и порядок регистрации договора через Росреестр.
Можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность.
Можно ли продавать арендуемую землю?
Как арендовать ЗУ у администрации города под павильон или киоск?
Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Порядок исчисления обязательства

Для того чтобы рассчитать сумму налога на арендуемую у государства землю, нужно умножить налоговую базу на текущую ставку.

База налога определяется определённо каждым субъектом.

С 1ого января 2019 года ставка налога на добавочную стоимость составляет 20 процентов, вместо 18-ти.

При плате за арендованное муниципальное имущество НДС в 2019 году делится на три равные части и уплачивается не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, которые идут в след за периодом отчёта. При задержке оплаты НДС арендатор должен заплатить сумму, указанную в неустойке.

Если в счёте обнаружена ошибка в расчёте ставки, следует обратиться в налоговую службу за дальнейшими разъяснениями.

В течение пяти дней, начиная с дня перечисления суммы, направленной на погашение арендной платы, налоговый агент обязан составить счет-фактуру (согласно п. 3 ст. 168 НК РФ). Данный счёт в последующем должен быть отмечем в книге продаж. Несмотря на то что в НК нет конкретного срока, в одном из писем ФНС порекомендовала ориентироваться на общепринятый срок для выставления счетов-фактур, если дело касается вопросов об обложении или освобождении арендных платежей за землю.

Подводя итоги, следует напомнить, что:

Аренда собственности, находящейся во владении государства РФ, не облагается налогом.
В субаренду земли, которая принадлежит частному владельцу, не входит сумма НДС.
Главным фактором является то, что следует учитывать, что участок на временное пользование вы берёте у текущего арендодателя, а не у законного владельца. Учитывая это, вы поймёте, облагается ли дополнительными сборами арендуемая земля или нет.

О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.

В том случае, если у вас присутствуют сомнения на тему того, должны ли вы оплачивать указанную в статье пошлину, вам следует обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Задать вопрос оценщикам и экспертам
Найти оценщика или эксперта
Поиск оценщика или эксперта по карте

Вопрос про НДС и стоимость земли.

НДС и продажа прав собственности (НДС отсутствует): Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (НК РФ), Часть 2, ГЛ. 21, ст. 146, п. 2 операции по реализации земельных участков (долей в них) не облагаются НДС.

НДС и продажа прав аренды (долгосрочной) (НДС присутствует): В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется.

Вопросы:
1. Верно ли я понимаю присутствие и отсутствие НДС (вышеупомянутые рассуждения)?

2. Если все верно, то получается, что при расчете земельного участка в собственности, если аналогами являются участки по которым передается долгосрочная аренда, из стоимости последних необходимо вычесть НДС перед проведением корректировок, чтобы очистить их стоимость?

Ответы 3

В принципе, Ваши рассуждения верны. Но термины, которые Вы применяете (НДС присутствует/не присутствует) могут ввести Вас в заблуждение.

Правильные формулировки – НДС облагается/НДС не облагается, при этом те объекты, которые облагаются, бывают с НДС и без НДС.

Получается всего 3 правильные и информативные формулировки «НДС не облагается», «с НДС», «без НДС». Именно они позволят Вам корректно описать объекты и в дальнейшем внести поправки. Поправки между объектами не нужно вводить только в одном случае: если один из них «НДС не облагается», а другой – «без НДС» (ну, и если они не имеют различий по этому параметру).

Есть еще один момент.

В случае, когда один из объектов аренда, а второй – собственность на участок, то кроме НДС еще возникает вопрос про поправку на вид права. Важный вопрос, который следует себе задать, таков: «как при расчете поправки на вид права учтено наличие или отсутствие НДС в аналогах по аренде?» От ответа на этот вопрос зависит, допустите ли Вы двойной учет поправки на НДС.

Допустим, что расчет поправки я буду производить самостоятельно, не используя справочники. Рассчитаю затраты временные и финансовые на получение собственности.

Объект оценки - продажа прав собственности на участок, объекты-аналоги - продажа прав аренды (49 лет) на участки. Стоит ли вычитать НДС из аналогов?

Прежде, чем решиться вносить корректировку таким способом, надо трижды подумать. О чем? О нескольких вещах.

1. Про эффективность. В отчете надо будет доказать, что выкуп по той схеме, которая будет применена в оценке, выгоден арендатору (то есть надо будет доказать, что затратив деньги на выкуп, арендатор не потеряет в стоимости права на землю).

2. Про схему. А по какой схеме моделировать выкуп? Их две, насколько мне известно: а) муниципалитеты продают землю (собственность) на аукционах. По какой цене? Очевидно, что по цене, близкой к рыночной;

б) собственники зданий имеют право выкупить землю по льготной цене (однако, я не всегда вовремя отслеживаю земельное законодательство, поэтому не готов утверждать, что льгота сохранилась до сих пор); при этом, если вы земельный участок оцениваете для оспаривания кадастровой стоимости, анализ усложняется: появляются вопросы, которые лично я бы не захотел поднимать в своем отчете об оценке: льготная цена составляет 20% от кадастровой стоимости… от какой кадастровой? От той, которую Вы оспариваете? Зачем ее применять в расчетах, если Вы с ней не согласны? От предыдущей? На каком основании? И вообще, на каком основании эта схема выкупа рассматривается, если земельный участок при оспаривании должен быть оценен как условно свободный? То есть в задачке на входе нет никаких улучшений, собственник которых мог бы претендовать на льготный выкуп.

3. А вообще ответ на Ваш вопрос «Стоит ли вычитать НДС из аналогов?» очень прост: это зависит от того, включает ли заявленная цена аналога НДС (спросить риэлтора), и содержат ли НДС затраты на выкуп (изучить соответствующее законодательство и практику его применения, разъяснения МНС).

Читайте также: