Плата за сервитут с ндс или без

Опубликовано: 09.05.2024

Понятие «сервитут» известно из римского права, но в России оно законодательно закреплено Гражданским Кодексом РФ только в 1995 году. Слово латинского происхождения и в прямом переводе означает «рабство вещи».

В России данное понятие в упрощенной форме используется в качестве закрепления права использования участка третьего лица (если речь идет о земле). Но предметом сервитута могут быть земельные участки, сооружения на них, здания или части помещений.

Определение нашло свое закрепление и в Лесном и Земельном кодексах страны. Именно земля является основным предметом сервитута.

Понятие и предмет сервитута

Ситуации, когда требуется оформление сервитута:

Вы не можете использовать собственный участок без наложения сервитута на соседний;
Участки являются смежными и пользование одним без другого затруднено.

ВАЖНО: установить сервитут могут не только собственники, но и арендаторы с правом «постоянного бессрочного» пользования землей. Обычно понятие ассоциируется исключительно с землей. Если обратиться к ГК РФ, то подобные ограничения все- таки возможно ввести и в отношении помещений. Будет ли это именно ограничением или вещным правом? Законодательно это закреплено в качестве обременения в использовании вещного права.

ВАЖНО: участниками сервитута обязательно являются 2 и более сторон, в зависимости от характеристики участников сервитут бывает частным и публичным.

Сколько стоит сервитут

Стоимость сервитута может быть определена в формате единовременной выплаты или аннуитетного платежа. На практике чаще всего оценка сервитута и его закрепление происходят в судебном порядке. Ведь у противоположных сторон кардинально разное видение ситуации: плательщик не хочет платить много, а собственник участка наоборот. Для определения стоимости могут использоваться следующие методики:

По величине реального ущерба;
В размере упущенной выгоды;
По фактически понесенным убыткам.

Правила учета сервитута при различных формах оценки

При отражении стоимости сервитута в налоговом учете используются следующие правила:

1. Для определения величины реального ущерба рассчитывают разницу между стоимостью земли без обременения и с обременением. Обычно для этого изучают цены на рынке земельных участков. Однако на практике почти невозможно найти одинаковые участки в одной локации с подобным требованием.

На рынке действительно продаются земельные участки с обременениями, но корректно понять каким образом изменилась стоимость практически невозможно. Для этого есть всего 1 важная причина: низкий уровень развития рынка купли-продажи подобных участков.

2. Размер упущенной выгоды для целей налогового учета оценивается по величине денежных потоков, которые мог бы получать собственник до введения сервитута на свою недвижимость.

Например, на рассматриваемом земельном участке предполагалось строительство базы отдыха общей площадью 1 000 кв.м. А после установления бессрочного обременения на земельный участок общая площадь построенного объекта может быть не более 500 кв.м., ввиду конфигурации сервитута. Таким образом, сервитут снижает общую площадь планируемой к строительству базы отдыха, а оценщик может помочь определить стоимость такого сервитута.

3. Реальную величину понесенных убытков рассчитывают по факту расходов, понесенных сразу после установления ограничения, выявляя прямую зависимость между сервитутом и убытками.

Например, на земельном участке с/х назначения был установлен временный сервитут для проведения работ по укладке газопровода. После проведения всех работ, собственник участка обнаружил, что подрядная компания нанесла урон мелиоративной системе его участка. В таком формате восстановление системы является реальным убытком для собственника.

Варианты отражения сервитута в налоговом учете

Сервитут, когда компания на ОСНО

Признать в качестве расходов можно обоснованные документально подтвержденные затраты (см. ст. 252 НК РФ), а также понесенные налогоплательщиком убытки (см. ст. 265).

Получается, если расходы на сервитут экономически оправданы их можно признать при расчете налогооблагаемой прибыли.

В налоговом учете такие расходы относятся к прочим (см. ст. 264 НК РФ, п. 1, пп. 49, письмо Минфина 03-03-06/1/36 от «01» февраля 2010 г.).

Сервитут, когда компания на УСНО

Расходы, которые можно учесть «урощенцам» перечислены в перечне (см. ст. 346.16 НК РФ п. 1). Там нет затрат, относящихся к сервитуту. Значит, включить подобную плату в расходы при расчете налогооблагаемой базы не получится.

Пример № 1 – фирма платит за сервитут:

У компании есть недвижимость. Сервитут оформлен для прокладки трубопровода через участок соседней фирмы. Ежемесячная плата составляет 75 000 руб. (в т.ч. НДС 18% 11 440,68 руб.). В бухгалтерском учете сервитут является расходом по обычным видам деятельности начисляется проводками в дебет счета 20 «Основное производство» или 44 «Расходы на продажу» на сумму 63 559,32 руб., дебет счета 19 «НДС» на сумму 11 440,68 руб. в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками». Уплата госпошлины за оформление сервитута отражается в учете проводкой: Д-т 68 «Расчеты с бюджетом» К-т 51 «Расчетный счет».

В налоговом учете госпошлина будет отражена как прочий расход на производство и реализацию, ежемесячная плата будет прочим расходом для фирм на общем режиме налогообложения. Размер платы учитывается за минусом НДС.

Пример № 2 – фирма получает плату за сервитут:

В бухгалтерском учете такие доходы считаются прочими и отражаются по счету 91 «Прочие доходы» в корреспонденции со счетом 76 «Расчеты с прочими дебиторами (Д-1 76 К-т 91-1). Учет ведется в размере платы за сервитут. Расходы на НДС учитываются проводкой в дебет счета 91 «Прочие расходы» с кредита счета 68 «НДС». Полученная плата фиксируется по дебету счета 51 в корреспонденции с кредитом счета 76.

Доходы от сервитута в налоговом учете признаются и у налогоплательщиков на ОСНО и УСН. «Упрощенцы» признают такие доходы в момент получения платы за сервитут. Фирмы на общем режиме отражают их методом начисления в соответствии с условиями договора. Такие доходы признаются в качестве внереализационных при расчете базы для налогообложения прибыли.

Можно ли поставить сервитут на баланс

К примеру, ваша организация заключила договор сервитута на пользование земельным участком сроком 5 лет. Как отразить данную операцию в учете компании? Можно ли поставить участок на баланс или следует учесть его за балансом?

По правилам ведения бухгалтерского учета в финансовой отчетности организации найдет свое отражение только плата за сервитут. Поставить сервитут на баланс в качестве актива нельзя, так как у фирмы нет на него права собственности, да и самого объекта в материально-вещественной форме не существует. Поэтому учесть сервитут нельзя даже за балансом. В финансовой отчетности условия сервитута раскрываются в пояснительной записке.

Вот если бы фирма несла ответственность за утрату имущества, на которое оформлен сервитут, тогда такой объект мог бы отражаться за балансом, но не в самом балансе. Ведь это лишь обременение, а не отдельно существующий актив. Конечно, информация о его существовании вносится в кадастр недвижимости, но не на счета бухгалтерского учета компании, хотя сервитут и неразрывен с самим участком, на который он наложен и передать его отдельно от земли нельзя.

Используют сервитут обычно для прохода или проезда, прокладки инженерных сетей (временных или бессрочных), доступа к прибрежным полосам и другое. Причина возникновения сервитута обусловливает срок, на который он оформляется. Для бухгалтерского учета специфика отражения будет единой. В дебете собираются все расходы на сервитут в корреспонденции со счетом расчетов с поставщиками.

Забалансовый учет сервитута в казенном учреждении

Учет называют забалансовым т.к. его результаты не отражаются в бухгалтерском балансе. Он предназначен для контроля и наблюдения за операциями, которые не оказывают влияние на состояние капитала.

На счете 01 учитывается:

имущество, полученное в безвозмездное пользование;
аренда и лизинг (за исключением случаев, когда имущество числится на балансе лизингополучателя- т.н. финансовая аренда);
недвижимость, полученная в управление;
сервитут.

Сервитут предоставляет право пользоваться чужим земельным участком без изъятия этого участка у полноправного владельца. Установление сервитута требуется в случаях, когда не существует возможности решить проблему другим способом. Сервитут может рассматриваться как расход или как самостоятельный актив, но в отечественной практике он чаще всего выступает в качестве расхода.

Объект необходимо отражать на основании акта приема-передачи или другого документа, подтверждающего получение прав на пользования. Учет ведется отдельно по каждому объекту имущества, с указанием инвентарных номеров, присвоенных собственником.

Забалансовый учет не предусматривает двойной записи. Информация о поступлении и выбытии, а также образовании прав и обязательств проводят на одном счете, с указанием содержания и количественно-стоимостных показателей.

Первоначальная оценка сервитута осуществляется по фактической стоимости, установленной на дату принятия. Если сервитут признается расходом будущих периодов, необходимо определить срок полезного использования. Расходы по оплате сервитута включаются в состав расходов, связанных с обычной деятельностью предприятия. Ежемесячные расходы могут определятся по формулам, применяемым для расчета арендной платы за аналогичное имущество в том же регионе.

Для ведения сводного учета предназначены «Ведомости сводного учета сервитутов», это очень удобно для организаций, которые устанавливают большое количество сервитутов (предприятия занятые в сфере связи, энергетики, газоснабжения).

Списать объект с забаланса можно после возврата собственнику или постановки его на баланс как нефинансового актива.

Вопрос-ответ

Вопрос: "Нужно ли платить НДФЛ с платежа по сервитуту?

Ответ: Для оплаты НДФЛ одна из двух сторон, которые заключили сервитут, должна являться налоговым агентом (юридическое лицо, ИП). Именно на ней лежит ответственность по уплате НДФЛ с платежа по сервитуту. Некоторые организации, которые заключают такой договор с физическим лицом, должны обязательно об этом знать. Даже если в договоре прописать уплату НДФЛ с физического лица, то есть обязать его отчислять налог, то это будет ничтожное требование (вне закона), так как физическое лицо не является налоговым агентом. Если сервитут заключен между двумя юридическими лицами, то НДФЛ платит тот, кто получил доход (к примеру, ИП) И так же, нельзя обязать другую сторону отчислять НДФЛ (здесь обе стороны налоговые агенты).

Что касается собственника участка (если оно физическое лицо), то в соответствии со статьёй 274 п.5, он имеет право устанавливать соразмерную плату для тех, кто пользуется частью его земли. Собственник в свою очередь платит за эту землю, земельный налог в полном объёме, вне зависимости от того, что часть земельного угодья находится под сервитутом. Поэтому, в этом случае, законодатель решил, что денежные отношения здесь урегулированы и в казну средства так же поступают.

Ответ: ст. 346.16 НК РФ определяет перечень издержек, при которых затраты могут быть уменьшены (уменьшение налогооблагаемой базы). Что касается самих затрат, то они должны отвечать требованиям статьи 252 ч.1 НК РФ. Что касается самой госпошлины, то такой платеж относится к федеральным сборам. Поэтому, отнесение госпошлины к расходам при упрощенном порядке, всегда зависит от того, за что конкретно была уплачена госпошлина.

Для ответа на вопрос снова обращаемся к статье 346.16 НК РФ. В перечне нет расходов, которые как-то связаны с сервитутом, то есть в «упрощенку» нельзя внести расходы, которые не определены в закрытом списке.

Следовательно, расходы по госпошлине за оформление сервитута в упрощенном порядке не могут быть приняты в налоговом производстве. Так же об этом пишет в своем официальном письме Минфин ( № 03-11-06/2/81 от 02.07.2012 года). Если говорить коротко по разъяснениям, то данные расходы не являются экономически обоснованными со стороны упрощенного порядка, поэтому и не включены в список статьи НК РФ. Но, такие расходы можно включить во внереализованные расходы, если обратиться к статье 265 НК РФ.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

1 раз в месяц

Облагается ли плата за сервитут НДС? Кто обязан выставлять счет-фактуру сервитуарию? Надо ли ежемесячно составлять какие-либо акты или иные документы, в том числе для целей бухгалтерского учета?

" onclick="window.open(this.href,'win2','status=no,toolbar=no,scrollbars=yes,titlebar=no,menubar=no,resizable=yes,width=640,height=480,directories=no,location=no'); return false;" rel="nofollow"> Печать
E-mail

За ФГБНУ земельный участок закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Учредителем и собственником имущества ФГБНУ является Российская Федерация. Функции и полномочия учредителя ФГБНУ от имени Российской Федерации осуществляет ФАНО России.

По условиям заключенного соглашения плата за сервитут, заключенный между ОАО и ФГБНУ, должна быть перечислена на лицевой счет ФАНО России - получатель платежа.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Операция по реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) является объектом обложения НДС.

Налогоплательщиком НДС при реализации указанного права является ФГБНУ - Правообладатель. Соответственно, ФГБНУ обязано выставлять счета-фактуры ОАО - Сервитуарию.

Обоснование вывода:

С точки зрения гражданского законодательства право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) является имущественным (вещным) правом (п. 1 ст. 216 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ, п. 6 ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключает, в частности, землепользователь (п. 6 ст. 274 ГК РФ, п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса РФ). Под землепользователем в данном случае понимается лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, т.е. ФГБНУ (п. 3 ст. 5 Земельного кодекса РФ).

На основании п. 2 ст. 39.25 Земельного кодекса РФ, плата за сервитут в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном, соответственно, Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления. При этом в п. 3 ст. 39.25 ЗК РФ указано, что плата за сервитут поступает землепользователю, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, а в случае, если соглашение об установлении сервитута заключено с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, - по этому соглашению в соответствующие бюджеты бюджетной системы РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров, работ, услуг, а также имущественных прав на территории РФ.

Операции, не являющиеся объектом обложения НДС, ограничены п. 2 ст. 146 НК РФ. Предоставление права ограниченного пользования земельным участком или объектом недвижимости (сервитута), даже если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, в перечне п. 2 ст. 146 НК РФ не упомянуто. Кроме того, не поименована такая операция в п.п. 2, 3 ст. 149 НК РФ, которыми определены операции, освобожденные от обложения НДС.

Статья 161 НК РФ, устанавливающая особенности и порядок уплаты НДС налоговыми агентами в том числе в случае аренды или реализации имущества казны, также не содержит специальных норм в отношении предоставления права ограниченного пользования земельным участком или объектом недвижимости (сервитута), находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основываясь на анализе приведенных норм и главы 21 НК РФ в целом, мы делаем вывод, что операция по реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) является объектом обложения НДС.

Так как соглашение об установлении сервитута в соответствии с законодательством заключает землепользователь, в рассматриваемой ситуации - ФГБНУ, то обязанность налогоплательщика НДС возлагается на него. Следовательно, счет-фактуру по операции реализации имущественных прав составляет ФГБНУ - Правообладатель в порядке, установленном ст. 168 НК РФ.

Особенности определения налоговой базы при реализации имущественных прав установлены ст. 155 НК РФ. Однако особенности определения налоговой базы при реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) указанной ст. 155 НК РФ не установлены. Поэтому налоговая база определяется в соответствии со ст. 153 НК РФ исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав (п. 2 ст. 153 НК РФ).

Сделанный нами вывод в полной мере согласуется с мнением Минфина России высказанным в письмах от 04.12.2017 N 03-07-14/80371, от 31.08.2017 N 03-07-11/55858, от 16.08.2017 N 03-07-11/52468.

Обратите внимание, что письмо Минфина России от 16.08.2017 N 03-07-11/52468 является ответом на вопрос ФАНО России о налогообложении НДС при установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Каких-либо судебных решений по вопросу налогообложения НДС операций по реализации права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) нам найти не удалось.

К сведению:

Гражданским законодательством не предусмотрено составление каких-либо ежемесячных актов при передаче имущественных прав, в том числе при установлении сервитута.

Для целей налогообложения НДС в данном случае также не требуется иных документов, кроме самого соглашения об установлении сервитута, которым определен размер платы, и счетов-фактур, на основании которых формируется книга продаж.

Формы первичных учетных документов для целей бухгалтерского учета в организациях госсектора и методические рекомендации по их применению утверждены приказом Минфина России от 30.03.2015 N 52н. Но в отношении фактов хозяйственной жизни, таких как оказание услуг, передача имущественных прав и т.п., унифицированные формы первичных учетных документов Приказом N 52н не предусмотрены. Основанием для ежемесячного отражения подобных операций в бухгалтерском учете может быть Бухгалтерская справка (ф. 0504833), так как в данном случае составление каких-либо актов или иных документов, по нашему мнению, нецелесообразно. Вместе с тем в рамках разработки учетной политики может быть установлен документ, служащий основанием для отражения факта хозяйственной жизни в бухгалтерском учете.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

«Клерк» Рубрика ЕСХН

Организацию могут обязать через суд установить на своем земельном участке сервитут. Правда, за это ей полагается соразмерная плата. О том, как ее рассчитать и учесть при налогообложении, читайте далее.

Согласие на сервитут необходимо зарегистрировать

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что собственник может быть ограничен в правах пользования своим земельным участком в пользу другого субъекта в случае:

– обеспечения прохода и проезда через земельный участок;

– прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;

– обеспечения водоснабжения и мелиорации;

– обеспечения других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения.

Сервитуты бывают двух видов:

– частные – установлены в интересах конкретных граждан или юридических лиц;

– публичные – установлены в интересах государства, муниципальных образований или всего местного населения в целом.

На основании пункта 4 статьи 23 Земельного кодекса РФ сервитуты могут быть срочными или постоянными.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае если собственник земли возражает против сервитута или если стороны не достигли соглашения, то данный вопрос решает суд. Для этого лицо, требующее установления сервитута, может подать соответствующий иск.

Соглашение об установлении сервитута необходимо зарегистрировать. Порядок такой же, как при регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Собственник должен подать заявление об установлении сервитута, на основании которого в Едином реестре прав делается запись (ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Также порядок государственной регистрации сервитутов на земельные участки регламентируется Методическими рекомендациями, утвержденными приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. № 132. Если на одном земельном участке устанавливают несколько сервитутов, то в отношении каждого из них в Едином государственном реестре делают отдельную запись.

Собственник земельного участка вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ).

Она должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом.

Для расчета платы за сервитут можно руководствоваться Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17 марта 2004 г. (далее – Методические рекомендации). Пунктом 2.2 Методических рекомендаций определено, что величина соразмерной платы за сервитут складывается из следующих составляющих:

– размера реального ущерба;

– размера упущенной выгоды;

Под упущенной выгодой понимается неполученный доход, который собственник земельного участка получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его права не были ограничены. Размер упущенной выгоды рассчитывается путем дисконтирования будущих неполученных доходов, которые собственник земельного участка получил бы при обычных условиях ведения деятельности на этом участке, если бы его права не были нарушены (п. 4 Методических рекомендаций). Дисконтирование – это приведение всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

– величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности его собственником;

– доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков;

– безрисковую доходность капитала, то есть доходность при наименее рискованном варианте его использования, например при осуществлении депозита в банке, и пр.

Под убытками от установленного сервитута подразумеваются убытки, которые понес собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением его обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута. При этом убыток складывается из следующих составляющих (п. 5.1 Методических рекомендаций):

– сумм расходов, которые понес или должен понести собственник в соответствии с условиями договоров с третьими лицами (пени, штраф, неустойка);

– сумм недополученных доходов собственника, которые он мог бы получить по договору с третьими лицами.

Следует отметить, что применять Методические рекомендации не обязательно, так как данный документ не прошел регистрацию в Минюсте России и не был опубликован в установленном порядке. Такие разъяснения приведены в письме Минэкономразвития России от 21 октября 2009 г. № Д23-3470.

Согласно мнению, озвученному в этом письме, плата за пользование земельным участком должна соответствовать тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.

В бухгалтерском учете плату за сервитут можно учесть как операционный доход (п. 7 ПБУ 9/99).

Помимо соразмерной платы собственник может потребовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, возмещения расходов на содержание земельного участка.

Такое возмещение также является платой за сервитут, что, по сути, можно сопоставить с арендной платой.

С точки зрения налогообложения доход в виде платы за сервитут признается внереализационным. Если организация применяет общую систему налогообложения, внереализационные доходы учитываются в соответствии с пунктом 4 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Датой получения доходов в виде арендных и иных аналогичных платежей признается (подп. 3 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ):

– дата осуществления расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

– дата предъявления документов, служащих основанием для осуществления расчетов;

– последний день отчетного (налогового) периода.

Плата за сервитут, полученная собственником обремененного земельного участка, облагается и налогом на добавленную стоимость, и налогом на прибыль организаций.

Если организация уплачивает единый сельскохозяйственный налог, то доходы следует учитывать по кассовому методу, то есть в день фактического поступления денежных средств на расчетный счет. Об этом сказано в подпункте 1 пункта 5 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388, 389 Налогового кодекса РФ).

В письме Минфина России от 23 апреля 2009 г. № 03-05-05-02/23 приводятся в том числе разъяснения в отношении порядка исчисления и уплаты земельного налога, когда земельный участок обременен сервитутом.

Со ссылкой на определение Верховного суда РФ от 12 июля 2006 г. № 5-Г06-57 в письме указано, что объектом налогообложения по земельному налогу вправе выступать лишь сформированный земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая, что главой 31 Налогового кодекса РФ не определены особенности налогообложения земельных участков, частично обремененных сервитутом, собственник такого земельного участка признается плательщиком земельного налога в отношении всего земельного участка, в том числе часть которого обременена сервитутом.

Суды поддерживают позицию Минфина России: постановления ФАС Уральского округа от 23 июля 2009 г. № Ф09-5262/09-С3, от 13 апреля 2009 г. № Ф09-5772/08-С3, от 19 августа 2008 г. № Ф09-5794/08-С3.

Многие уверены, что право собственности на свой земельный участок дает возможность гражданину по своему усмотрению распоряжаться им. Но существует и ряд ограничений, которые могут касаться любого недвижимого объекта, в частности установление сервитута в отношении земельных участков.

Что такое сервитут земельного участка?

Гражданский кодекс РФ в ст. 274 дает понятие сервитута. Это предоставление возможности ограниченного пользования участком земли, находящимся по соседству, в случаях, когда это необходимо. Сервитут можно установить, например, чтобы обеспечить проход/проезд по территории участка.

Важно знать, что установление этого обременения считается крайней мерой, применяемой лишь в том случае, когда другие способы обеспечить нужды собственника земли отсутствуют.

Сервитут устанавливается между двумя сторонами по договору: владельцем участка и требующей установления обременения с последующей регистрацией в Росреестре. Если достигнуть согласия не представляется возможным, спор решается в судебном порядке.

Виды ограничений пользования землей

Обременения на земельный надел по правовому основанию различают:

Частный сервитут. Применяется на основании заключенного и зарегистрированного соглашения или решения суда, когда затронуты интересы определенного лица или организации. Обычно такое обременение имеет возмездный характер и владелец земли вправе затребовать от граждан или юридических лиц, в пользу кого обременение зарегистрировано, разумную плату. За исключением случаев, когда применяется федеральное законодательство, обязывающее применить безвозмездное ограничение или, когда сам собственник добровольно от платы отказался.
Публичный сервитут. Устанавливают при условии наличия нормативного документа органа государственной власти или муниципального образования. Он может быть наложен на территорию земли, по которой проводятся коммуникации общественного пользования, например, водопровод, газопровод. Здесь владелец земли не может рассчитывать на денежную компенсацию в связи с наложением обременения.

Различаются сервитуты так же по сроку, на который они устанавливаются,бывает:

постоянным, без установления срока;
срочным, когда определяется конкретный срок, в течение которого он будет действовать, или наступление события, по наступлении которого серветут будет снят. Как правило, он накладывается в случае производства определенных работ, связанных с прокладкой коммуникаций. Тогда, как только работы будут выполнены, обременение прекращается;

Основания возникновения сервитута

Причины и случаи применения сервитутов к земельным участкам перечислены в статье 23 Земельного кодекса.

Обременение в виде публичного сервитута применяют:

для обеспечения проезда/прохода через участок земли, если иной путь предусмотреть невозможно, например, к береговой полосе и общественному водоему;
когда частично участок используется для прогона сельхозживотных, сенокошения, для выпаса животных в определенное время;
для проведения дренажных работ;
при эксплуатации надела в качестве зоны охоты и рыболовства;
для ремонта коммуникаций и использовании этого участка;
когда участок задействован в целях исследовательских, изыскательских работ на определенный срок.

Сервитут на часть земли требуется для того, чтобы предоставить возможность иным лицам право эксплуатировать чужой участок, когда иного способа не существует. То есть, зарегистрировать этот вид обременения может лишь то лицо, чьи права реализовать без использования чужого надела нельзя. Налагается сервитут по обоюдной договоренности или принудительно по судебному решению.

Частное обременение может быть установлено только для реализации личных нужд. Например, гражданину принадлежит земельный надел, где имеется природный водный источник. Хозяева соседних территорий вправе попросить или затребовать разрешения на проход по территории частной земли к источнику для забора воды.

Установление земельного сервитута

Закон регулирует применение земельного обременения, он может устанавливаться на основании:

письменных договоренностей между двумя и более лицами, собственника земельного участка с одной стороны, заинтересованных в его использовании и инициирующих наложение сервитута — с другой;
принятого путем публичных слушаний решения органа государства или муниципального образования;
решения судьи.

Частный сервитут может устанавливаться при добровольном согласовании обеих сторон. Заинтересованное в ограниченном использовании чужого участка лицо и желающее иметь на то законные основания, обращается к владельцу земли с таким предложением.

Если удается договориться, обязательно нужно закрепить все устные договоренности письменно в соглашении, где указать:

цели, для каких будет использоваться участок, обременяемый сервитутом;
перечислить все права и обязанности участников договора;
установить определенную плату за пользование территорией земельного участка.

Затем право сервитута обязательно регистрируется в органе Росреестра. Только по завершении всей процедуры соглашение становится законным и действует с даты оформления обременения. С этого момента оговоренный в соглашении участок земельного надела может быть использован заинтересованным лицом, а владелец участка сможет затребовать за это соответствующую плату.

При невозможности договориться обычным путем, инициатор наложения сервитута может обратиться в суд, который поможет разрешить спорный вопрос. Такой вариант решения требуется и для документального подтверждения права пользования частью земли, когда ее хозяин позволяет это делать, но отказывается оформлять официально. Зачастую в случае любого конфликта собственник может пресечь использование и ограничить доступ к территории, на которую имеет законные права. Чтобы такого не случилось, заинтересованному лицу лучше получить гарантии того, что он сможет и в дальнейшем эксплуатировать часть чужой земли.

На решение суда может повлиять только доказательство того, что иной вариант, чем наложение сервитута на чужой участок, у истца отсутствует. Поэтому заинтересованное лицо должно доказать судье:

Его личные права без наложения обременения на участок соседской земли будут ущемлены. Например, проложить водопроводную трубу к своему дому, не касаясь чужого участка, невозможно.
Стороны не сумели придти к соглашению мирным путем и заключить договор. Возможно, владелец земли требует завышенную плату или выдвигает иные условия, на которые истец не согласен.

В ходе рассмотрения представленных материалов суд будет руководствоваться принципом прав каждой из сторон и разумного баланса их интересов. Применяемые к земле ограничительные меры должны доставлять неудобства собственнику земли наименьшим образом. Права истца также не должны быть ущемлены и реализованы лишь необходимые его потребности.

Срок действия

Сервитут может быть срочным и бессрочным. Определенные условия снятия обременения должны быть изложены в договоре. Сервитут может быть снят по следующим причинам:

наступление оговоренной даты, указанной в соглашении сторон;
наступление события, снимающего действие обременения.

Образец

Бланки соглашений об установлении сервитута на участок земли:

срочного, возмездного — скачать
бессрочного, безвозмездного — скачать
постоянного, возмездного — скачать

Плата за сервитут на земельный участок

Собственник земли вправе требовать плату за пользование своей территорией с заинтересованного лица на законных основаниях. Сам размер выплаты должен быть адекватным и соизмеримым. Договориться о том, насколько дорого использование части соседской земли выйдет инициатору наложения сервитута, обе стороны могут самостоятельно и указать тариф в договоре. При невозможности придти к обоюдному решению поможет только обращение в суд.

Собственник земли вправе не устанавливать плату и заключить договор о безвозмездном установлении сервитута.

Видео: Расчет стоимости сервитута

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Соглашению об установлении сервитута посвящена статья 39.25 ЗК РФ.

Земельный сервитут: понятие, характеристика, правовая регламентация

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. В российской правовой системе сервитут может быть установлен только в отношении недвижимости.

Правовая регламентация сервитутных правоотношений осуществляется с помощью ст. 216, 274 - 277, 613, 694 Гражданского кодекса РФ и отраслевого законодательства: Земельного (ст. 23), Водного и Лесного кодексов. Будучи вещным правом и обременением одновременно, сервитут подлежит регистрации в ЕГРП по правилам Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Институт земельного сервитута был разработан еще римскими юристами.

Ограниченное право пользования чужим участком устанавливалось с целью восполнения недостающих благ, свойств или удобств соседнего участка. Речь шла об установлении права прохода, прогона скота, использования водоема для водопоя и подобном. В дореволюционной России земельный сервитут назывался «правом участия частного».

Установление сервитутов допускается в связи с невозможностью или затруднительностью использования недвижимости. Обеспечивается разумный баланс интересов:

сервитут не должен препятствовать собственнику обремененного имущества использовать его согласно целевому назначению;
причиненные владельцу обремененного имущества неудобства компенсируются путем установления соразмерной платы за сервитут.

Сервитуты делятся на:

личные – установленные в пользу отдельных правообладателей на определенный срок или до конца их жизни;
предиальные – установленные в пользу собственника соседней или иной недвижимости, как правило, бессрочно.

Земельные сервитуты отнесены к предиальным. В рамках земельных правоотношений речь идет об обремененных и господствующих участках.

Но поскольку господствующий земельный участок – это объект, а не субъект права, говорить о его правах неправильно. Правами наделен исключительно правообладатель: собственник, арендатор, землепользователь господствующего участка.

Смена правообладателя влечет автоматическую смену носителя сервитутных прав. При этом их объем остается неизменным (ст. 275 ГК РФ).

Законодательство разных стран предусматривает возможность установления земельного сервитута в силу закона, обычая, договора. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении недвижимости устанавливается соглашением сторон. При отсутствии согласия между собственниками участков спор разрешается в суде. При этом:

собственник господствующего участка может добиться установления и государственной регистрации сервитута в ЕГРП без согласия владельца обременяемого;
собственник обременяемого участка может установить и в дальнейшем взыскивать плату за пользование (пусть и ограниченное) своим участком или частью его.

Содержание соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Такого рода соглашение должно содержать сведения, перечисленные в ст. 39.25 ЗК РФ. Это:

ФИО/наименование сторон соглашения, юридические адреса и идентификационные данные сторон (в отношении физлиц – дата рождения, налоговый код, серия и номер паспорта);
сведения о представителях, действующих от имени сторон и документарных подтверждениях их полномочий (приказ о назначении на должность, доверенность);
кадастровый номер господствующего участка, в пользу собственника которого устанавливается сервитут;
причины, цели, правовые и фактические основания обременения участка муниципальной или госсобственности сервитутом;
срок действия сервитута;
если сервитут устанавливается на часть участка, сведения, позволяющие идентифицировать такую часть и достоверно установить ее границы;
размер платы, взыскиваемой с правообладателя за ограниченное пользование публичными землями;
виды разрешенной деятельности сервитутодержателя на обременяемом участке;
исключительный перечень правомочностей на осуществление таких видов деятельности;
ссылка на обязательство лица, в интересах которого установлено сервитутное обременение, своевременно и в полном объеме вносить соответствующую плату;
обязательство правообладателя, в интересах которого установлен сервитут на публичные земли, привести участок в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению (если актуально).

Как определяется плата по соглашению об установлении сервитута

Органы власти, представляющие интересы государства или территориальных общин, не располагают свободой договора. В силу ст. 421 ГК РФ она гарантирована только частным лицам. Условия соглашения о сервитуте, в том числе касательно взимаемой платы, устанавливаются нормативно.

Порядок расчета платы за ограниченное пользование землями общефедеральной собственности установлен Постановлением Правительства РФ № 1461 от 23.12.14 г. Общее правило: размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,01% такой стоимости.

Если права сервитутодержателя по условиям договора распространяются на часть участка, плата за сервитут устанавливается из расчета охватываемых сервитутом площадей. Сведения о площади в зависимости от способа оформления соглашения о сервитуте (обычного или упрощенного) можно почерпнуть из:

специально разработанной кадастровой документации, касающейся установления сервитута;
схемы границ сервитута на кадастровом плане территории.

В случаях, когда земли общефедеральной собственности предоставлены в аренду, постоянное пользование либо пожизненное наследуемое владение, размер платы за установление сервитута определяется квалифицированным оценщиком по правилам Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

При расчете стоимости сервитута специалист принимает во внимание разницу рыночной стоимости соответствующих прав (аренды, пользования) до и после установления сервитута.

Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления. Правила аналогичны установленным на федеральном уровне.

Плата за сервитут вносится, как правило, раз в год. Смена правообладателя земельного участка не признается основанием пересмотра ранее установленной платы по соглашению о сервитуте. Однако при перезаключении сервитутного договора на новый срок условия оплаты могут измениться.

Лица, получающие плату по соглашению об установлении сервитута

Плата по договору об установлении сервитута перечисляется сервитутодержателем его контрагенту – тому, с кем заключено соглашение об установлении сервитута. Перечень лиц, уполномоченных на заключение таких соглашений от имени публичных образований, перечислены в ст. 39.24 ЗК РФ.

Если участок муниципальной или госсобственности передан в аренду, временное или постоянное пользование, соглашение о сервитуте подписывает правообладатель (арендатор, землепользователь), например, унитарное предприятие, коммунальное или госучреждение. Они же получают плату с сервитутодержателя.

Если участок публичных земель не передан в пользование, договор о сервитуте заключает собственник – государство или территориальная община в лице уполномоченного органа власти. Тогда плата за сервитут перечисляется непосредственно в государственную казну, региональный или местный бюджет.

Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь. При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.

Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:

хозяйственной необходимостью;
пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.

Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть. Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута.

Определение границы действия сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Если срок действия соглашения об установлении сервитута больше 3 лет, договор должен содержать ссылку на учетный номер части участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Предполагается следующий порядок действий:

проведение землеустроительных работ, документальное (не на местности) выделение части участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
осуществление учета части участка в ГКН с присвоением кадастрового номера;
заключение соглашения об установлении сервитута;
регистрация обременения участка сервитутом в ЕГРП.

Если срок действия договора об установлении сервитута на часть участка составляет менее 3 лет, по обоюдному согласию сторон процедуру заключения сделки можно упростить.

В силу п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ стороны вправе не ссылаться на кадастровый номер части участка.

Им достаточно согласовать и приложить к договору схему границ сервитута на кадастровом плане территории.

Для краткосрочного договора об установлении сервитута этого документа достаточно для установления территориальных рамок действия сервитута. При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется. В этом случае сведения об обременении участка сервитутом не становятся общедоступными.

Стоит учесть, что оформление краткосрочного договора об установлении сервитута в отношении части земельного участка публичной собственности в упрощенном порядке является правом, а не обязанностью сторон.

Лицо, претендующее на установление сервитута, вправе инициировать процедуру согласования границ по общим правилам. Однако землеустроительные работы и постановка части участка на учет в этом случае будут проводиться за его средства.

Читайте также: