Переуступка прав на квартиру ндс
Опубликовано: 03.05.2024
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 31 июля 2020 г. N 03-07-11/67418 Об определении налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав (уступке права требования долга)
Вопрос: В соответствии с п. 2 ст. 155 НК РФ налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
Согласно п. 4 ст. 155 НК РФ при приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ.
Исходя из указанных выше норм:
Может ли Общество применить положения п. 2 ст. 155 НК РФ и (или) п. 4 ст. 155 НК РФ и определить налоговую базу по НДС как сумму превышения дохода при последующей уступке требования над суммой расходов на приобретение указанного требования в случае приобретения этим Обществом у первоначального кредитора права требования денежных средств по договору купли-продажи акций и договору купли-продажи доли в уставном капитале и дальнейшей уступки этого права требования?
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел письмо и по вопросу определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при передаче имущественных прав (уступке права требования долга) сообщает следующее.
Согласно пункту 1 статьи 153 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 Кодекса.
При передаче имущественных прав в случаях, не предусмотренных статьей 155 Кодекса, налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 153 Кодекса, в соответствии с которым при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами.
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
| Заместитель директора Департамента | А.А. Смирнов |
Обзор документа
Минфин разъяснил, как определяется налоговая база по НДС при передаче имущественных прав (уступке права требования долга).
Практически каждый бизнесмен в своей работе сталкивается с дебиторской задолженностью. Относиться к ней можно по-разному: просто считать эти средства «замороженными» или же воспринимать «дебиторку», как актив, который в случае необходимости можно продать. О налоговых последствиях такой продажи мы сегодня и поговорим. А именно — расскажем о том, как рассчитывается НДС по договору уступки права требования.
Общая информация
Уступка права требования основана на положениях ст. 388–390 ГК РФ. В юридической практике этот тип сделок обычно называют договорами цессии (cessiō в переводе с латыни и означает — «уступка»).
Суть сделки в том, что кредитор за вознаграждение передает право требования долга другому лицу. Чтобы отличать продавца и покупателя долга от сторон в «обычной» сделке купли-продажи, для них тоже существуют специальные термины.
Экономический субъект, который «владел» долгом изначально и продает его, — называется цедентом, а покупатель задолженности именуется цессионарием.
Причины образования задолженности могут быть самыми различными, что влияет на расчет НДС. Основные варианты здесь следующие:
- в роли цедента выступает поставщик, который отгрузил товар (оказал услуги) с отсрочкой платежа;
- покупатель продает задолженность, образовавшуюся после выдачи им аванса в счет будущей поставки или оказания услуг;
- реализуемая задолженность возникла вследствие выдачи займа.
Облагается ли уступка права требования НДС
В общем случае продажа имущественных прав облагается НДС. Это установлено пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.
Однако налог следует начислять не всегда. Чтобы определить, облагается ли уступка права требования НДС, нужно рассмотреть порядок налогообложения основного обязательства (п. 1 ст. 155 НК РФ). По смыслу этой статьи НДС при продаже долга нужно исчислять по тем же правилам, что и по «исходному» обязательству.
Далее рассмотрим особенности налогообложения договоров переуступки долга, вытекающих из сделок различного вида.
Продажа долга поставщиком
Если продавец, заключивший договор поставки с отсрочкой платежа, хочет быстрее вернуть средства в оборот, он может продать долг покупателя. Налоговая база будет равна доходу поставщика (цедента), т.е. превышению суммы, полученной от цессионария над задолженностью покупателя (п. 1 ст. 155 НК РФ).
Однако чаще всего «первичная» продажа долга производится с дисконтом. Это понятно: цессионарий получит деньги позднее, кроме того — он берет на себя и риски невозврата. Поэтому цедент обычно получает убыток и не платит с этой операции НДС, база по налогу на прибыль также не возникает.
Никто не запрещает покупателю долга (цессионарию) продать обязательство еще раз. Тогда бывший цессионарий становится цедентом. Если скидка, полученная от первичного кредитора, была существенной, то новый цедент может перепродать долг с прибылью. Тогда он должен заплатить НДС с суммы своего дохода, т.е. с разницы между «закупочной» ценой долга и ценой его реализации (п. 2 ст. 155 НК РФ).
Продавец может попробовать снизить облагаемую базу, включив в нее не только сами затраты на покупку долга, но и сопутствующие расходы, например, курсовые разницы и проценты по кредитам. Но здесь нужно быть готовым к спорам с налоговиками и судебным разбирательствам с непредсказуемым результатом. Хотя шансы на положительный исход дела у налогоплательщика имеются (постановление ФАС ВВО от 26.07.2013 по делу № А82-9316/2012).
Сколько бы раз не перепродавалась «дебиторка», в итоге конечный покупатель получает деньги от должника. При любом договоре цессии, НДС у цессионария возникает при получении задолженности. База равна разнице между суммой взысканного долга и затратами на его покупку (п. 2, 4 ст. 155 НК РФ). НДС исчисляется по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).
ООО «Альфа» поставила ООО «Гамма» товар на сумму 720 тыс. руб. на условиях отсрочки платежа. После отгрузки ООО «Альфа» продало долг ООО «Гамма» за 540 тыс. руб. Покупатель — ООО «Дельта» в свою очередь перепродало задолженность ООО «Бета» за 600 тыс. руб. Т.к. ООО «Альфа» продало долг по цене ниже номинала, то облагаемая база по НДС у него не возникает. А вот ООО «Дельта» получило прибыль — 60 тыс. руб. (600 – 540).
Именно с этой суммы оно и должно заплатить НДС = 60 / 120 *20 = 10 тыс. руб. У ООО «Бета» база по НДС в размере 120 тыс. руб. (720 – 600) возникнет после получения долга от ООО «Гамма». Налог к уплате здесь определяется расчетным путем аналогично ООО «Дельта»: НДС = 120 / 120 *20 = 20 тыс. руб.
Особенности расчета НДС при частичном погашении долга
Должник может перечислять денежные средства цессионарию частями, в том числе и в течение нескольких налоговых периодов. Напрямую эта ситуация в НК РФ не урегулирована. Здесь возможно два подхода:
- Провести аналогию с разъяснениями Минфина по налогу на прибыль (письмо от 11.11.2013 № 03-03-06/2/48041). Чиновники рекомендуют учитывать расходы пропорционально суммам, полученным от должника в соответствующем периоде.
- Воспользоваться буквальным прочтением п. 2 ст. 155 НК РФ и начислять НДС только с того момента, когда поступления от должника превысят затраты на приобретение долга.
Предположим, что ООО «Гамма» из примера 1 перечислило ООО «Бета» 360 тыс. руб. в марте 2019 года и 360 тыс. руб. — в апреле 2019 года.
При первом варианте НДС по сделке за первый квартал 2019 года будет начислен с суммы: 360 – 600 / 720 * 360 = 60 тыс. руб. Такая же облагаемая база возникнет и во 2 квартале 2019 года. Поэтому ООО «Бета» заплатит по 10 тыс. руб. НДС за 1 и 2 квартал.
Если использовать второй вариант, то за 1 квартал платить НДС вообще не надо, т.к. поступившая от ООО «Гамма» сумма (360 тыс. руб.) меньше, чем расходы на покупку долга (600 тыс. руб.). База по НДС в размере 120 тыс. руб. (720-600) у ООО «Бета» возникает только в апреле, после получения всей суммы задолженности. Таким образом, компания заплатит 20 тыс. руб. НДС (120/120*20) уже по итогам 2 квартала.
Похожая ситуация возникает, когда цессионарий приобрел «пакет» из нескольких долгов, а в налоговом периоде получил возврат только по одному из них. Скорее всего, второй вариант «не понравится» контролерам, т.к. налог при этом поступает в бюджет позднее.
Но налогоплательщик вполне может отстоять свою позицию в суде. Так, ФАС ДВО в постановлении от 06.12.2012 № Ф03-5129/2012 указал, что при покупке долгов «единым пулом» затраты цессионария нужно учитывать в целом, независимо от того, сколько должников фактически рассчитались по своим обязательствам.
Продажа долга покупателем
«Дебиторка» у покупателя возникает, если он перечислил аванс. Чаще всего продают право на возврат аванса, например — при расторжении договора.
Возврат аванса сам по себе не облагается НДС, поэтому и операции по продаже права требования этого возврата — тоже не должны им облагаться.
Но речь идет именно о первой продаже долга. Если же цессионарий захочет перепродать приобретенное право требования, то эта операция уже облагается НДС в соответствии с п. 2 ст. 155 НК РФ. Это же относится и к дальнейшим сделкам по перепродаже указанного обязательства. Такова позиция ВАС РФ, изложенная в п. 13 постановления от 30.05.2014 № 33.
Продажа права требования поставки встречается относительно редко. Ведь для этого нужно найти цессионария, которому необходимы те же товары или услуги.
Здесь ситуация сложнее. Ведь формально передается не денежное требование, а имущественные права на товар или иной объект договора. Поэтому налоговики нередко пытаются начислить НДС со всей суммы сделки, ссылаясь на п. 2 ст. 153 НК РФ.
Но суды в подобных ситуациях чаще всего поддерживают бизнесменов. Так, в постановлении 9ААС от 28.04.2014 № 09АП-9335/14 указано, что передачу имущественных прав следует облагать НДС по тем же принципам, что и уступку денежных требований, т.е. в соответствии со ст. 155 НК РФ.
Переуступка задолженности по займу
Продажа долгов по договорам кредита и займа не облагается НДС (пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Несмотря на то, что в законе прямо говорится не только об уступке, но и о переуступке, налоговики иногда пытаются доказать, что льгота относится только к продаже долга по займу первичным кредитором. Причем контролеров, желающих любыми путями пополнить бюджет, не останавливает даже наличие разъяснений Минфина РФ (письмо от 27.03.2012 № 03-07-05/09).
Но судебная практика здесь обычно складывается в пользу бизнесменов (например, постановление ФАС СЗО от 31.01.2014 по делу № А56-72308/2012).
Важно отметить, что льгота распространяется только на займы, выданные в денежной форме. Если заемные средства предоставлены, например, в виде товаров, то НДС будет облагаться как сам займ, так и операции по его переуступке.
Нужно ли в договоре цессии указывать НДС
Необходимость выделения НДС в договоре цессии закон не предусматривает. Статья 389 ГК РФ лишь указывает на то, что форма договора (простая письменная или нотариальная) должна соответствовать форме основного обязательства.
Но, чтобы избежать в дальнейшем споров с проверяющими, все-таки лучше указать в договоре информацию о сумме НДС.
Если задолженность продается с убытком или по номиналу, то следует включить в текст формулировку «в том числе НДС — 0 рублей».
Если же цедент получает прибыль от сделки, то цессия облагается НДС. Поэтому в договоре нужно указать сумму налога, определенную расчетным путем, исходя из размера этой прибыли.
ООО «Альфа» продает ООО «Сигма» задолженность с номинальной стоимостью — 600 тыс. руб. Цена продажи — 660 тыс. руб. Следовательно, доход ООО «Альфа» составляет 660 – 600 = 60 тыс. руб. НДС с этой суммы равен 60 / 120 / 20 = 10 тыс. руб. Таким образом, в договоре следует указать «в том числе НДС — 10 тыс. рублей».
Как заполнить счет-фактуру
Оформление документа зависит от того, какая сторона сделки это производит.
Цедент выставляет цессионарию счет-фактуру при любом финансовом результате от продажи задолженности. Если задолженность продана с убытком или «по себестоимости», т.е. за сумму, равную номиналу, то облагаемая база (графа 5) и сумма налога (графа 8) будут равны 0.
Если же цедент получил прибыль, то в графе 5 нужно отразить ее сумму, которая и будет являться налоговой базой. НДС в графе 8 будет определен расчетным путем по ставке 20/120, которую следует указать в графе 7.
Исключение здесь делается только для ситуации, когда продается задолженность по кредиту или денежному займу. В этом случае счет-фактура не нужен вообще, т.к. для операций, освобожденных от НДС, его оформление не требуется (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
У цессионария облагаемая база по НДС возникает при получении денег от должника. В этот момент он выставляет счет-фактуру в одном экземпляре. В строке «покупатель» нужно указать должника, в графе 5 — разницу между поступлениями от должника, и затратами на приобретение долга.
Определение суммы НДС в графе 8 производится расчетным путем, аналогично цеденту.
Как учесть все нюансы расчета НДС и избежать проблем с налоговиками
НДС — один из основных налогов, формирующих госбюджет. А для налогоплательщиков — существенная часть фискальной нагрузки. Неудивительно, что бизнесмены пытаются различными путями снизить выплаты по этому налогу. И далеко не всегда применяемые способы соответствуют закону.
Существенная часть выявляемых налоговиками нарушений относится именно к НДС.
Поэтому проверки деклараций по НДС проводятся особенно тщательно. Случаи, когда «камералка» проходит «безболезненно» для налогоплательщика, очень редки. В большинстве ситуаций бизнесмену приходится давать многочисленные пояснения и предоставлять массу документов, чтобы отбиться от претензий, предъявленных контролерами.
Любые нестандартные операции немедленно вызывают подозрение проверяющих. К таким сделкам, несомненно, относятся и договора цессии, особенно, если цена продажи долга существенно меньше номинала.
Практически единственная возможность пройти проверку без проблем — это платить НДС в полном объеме и применять только законные варианты его оптимизации.
Методы контроля постоянно совершенствуются и «окно», в рамках которого можно использовать налоговые схемы, все больше сужается. Налоговикам в этой работе активно помогают и банки, которые руководствуются законом № 115-ФЗ и разъяснениями ЦБ РФ.
Но заниматься этой работой должны специалисты по налоговой оптимизации, иначе вряд ли удастся избежать проблем с контролирующими органами.
Подведем итог
Цессия — это перепродажа дебиторской задолженности, появившейся по различным основаниям. Реализуемый долг может возникнуть как после отгрузки товаров, так и в результате перечисления аванса или выдачи займа.
Начисление НДС по договору цессии зависит как от вида долга, так и от финансовых результатов сделки для каждого из участников.
Существуют определенные случаи, когда продавец должен исчислить с суммы дохода НДС по расчетной ставке. Это указано в пункте 4 статьи 164 Налогового кодекса России. К таким случаям относятся операции по переуступке имущественного права, предусмотренные статьей 155 НК РФ. А может ли покупатель принять к вычету этот НДС, ведь формально сумма налога не была предъявлена продавцом? И имеет ли право последний учесть эту сумму в составе расходов? Рассмотрим эти вопросы более подробно на примере переуступки права требования по договору реализации.
Расчет НДС
Кредитор за определенное вознаграждение переуступает право требования по договору реализации, которое он приобрел (купил) ранее. При этом с разницы между доходом от переуступки и расходами на приобретение этого права продавец должен уплатить НДС. В соответствии с пунктом 4 статьи 164 НК РФ, в этой ситуации применяется расчетная ставка, равная 18% / 118%. Предположим, права были приобретены за 100 тыс. рублей, а позже переуступлены за 110 тыс. рублей. НДС с межценовой разницы в 10 тыс. рублей составил 1525,42 рубля.
О вычете НДС покупателем
Может ли новый кредитор, который приобрел право требования по договору реализации, заявить НДС по этой операции к вычету? При первом взгляде на ситуацию на ум приходит отрицательный ответ. Действительно, пункт 1 статьи 172 НК РФ говорит о том, что принять к вычету покупатель может лишь суммы НДС, предъявленные ему продавцом. Какие же суммы считаются предъявляемыми? На основании пункта 1 статьи 168 НК РФ, это суммы, которые продавец начисляет дополнительно к стоимости реализуемых товаров, работ, услуг либо имущественных прав. Кроме того, к предъявленным относятся суммы НДС, исчисленного с полученного аванса.
Получается, что НДС, возникающий у продавца прав требования по договору реализации, не считается предъявленным. Вообще, из всех случаев, перечисленных в пункте 4 статьи 164 НК РФ, предъявленным считается только НДС, исчисленный с предоплаты. Исходя из этих рассуждений, последующий приобретатель имущественных прав НДС по ним принять к вычету не сможет.
О том же говорят и в Минфине. В частности, в письме от 17.02.10 № 03-07-08/40 подтверждается, что новый кредитор не может принять к вычету НДС, возникший у первоначального кредитора.
Однако мнение финансового ведомства не является нормативно-правовым актом, и, как показывает практика, нередко с успехом оспаривается налогоплательщиками. Обратимся к правилам ведения книги покупок, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26.12.11 № 1137. Пункт 18 этих правил содержит перечень случаев, которые сопровождаются составлением счета-фактуры в единичном экземпляре. Подразумевается, что при этих операциях покупатель не получает счета-фактуры и не может принять НДС к вычету. В этом перечне есть операции из статьи 162 НК РФ, а вот операции по переуступке имущественных прав (статья 155 НК РФ) в нем отсутствуют. Нет здесь также и прочих операций, при которых НДС исчисляется с разницы между ценой реализации и приобретения с применением расчетной ставки, а именно:
- реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога (пункт 3 статьи 154 НК РФ);
- реализации сельхозпродукции, закупленной у физических лиц (пункт 4 статьи 154 НК РФ);
- реализации автомобилей, приобретенных у физических лиц (пункт 5.1 статьи 154 НК РФ).
Таким образом, несмотря на то что в указанных случаях формально продавец не предъявляет покупателю исчисленный по расчетной ставке НДС, он расценивается как предъявленный для целей применения налогового вычета.
А вот НДС по операциям, поименованным в статье 162 НК РФ, считать предъявленным нельзя. Дело в том, что при этих операциях НДС не является непосредственно выручкой и не формирует, а лишь увеличивает, налоговую базу.
Вывод
Исходя из сказанного выше, при переуступке прав требования продавец с межценовой разницы рассчитывает НДС по ставке 18% / 118% и составляет счет-фактуру в двух экземплярах. Покупатель прав на основании своего экземпляра счета-фактуры принимает НДС к вычету.
Можно ли списать уплаченный НДС на расходы?
Теперь обратимся к кредитору, переуступившему имущественные права. Может ли он уменьшить на сумму НДС базу для расчета налога на прибыль?
Пункт 1 статьи 248 НК РФ гласит, что из доходов можно исключить суммы налогов, которые в соответствии с Налоговым кодексом были предъявлены налогоплательщиком покупателю. Как было указано выше, исчисленный по расчетной ставке НДС (кроме налога с аванса) не считается предъявленным покупателю. Постановление № 1137, которое дает возможность отнести этот НДС к разряду предъявленных, в плане налога на прибыль не применяется. Таким образом, сумма дохода кредитора, переступившего права требования по договору реализации, полностью отражается в составе доходов.
В то же время сумма НДС в этом случае включается в состав расходов, формирующих базу по налогу на прибыль. Это следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ, в соответствии с которым суммы начисленных налогов относятся к прочим расходам. Исключение составляют перечисленные в статье 270 НК РФ случаи. В пункте 19 этой статье определено, что налог, предъявленный покупателю, не включается в расходы по налогу на прибыль. Однако чуть раньше мы пришли к выводу, что НДС, который был исчислен по расчетной ставке, для целей налога на прибыль не считается предъявленным. Таким образом, он отвечает требованиям подпункта 1 пункта 1 статья 264 НК РФ, и его сумма может быть отнесена на расходы по налогу на прибыль.
Отметим, что суды также признали правомерным в целях определения базы по налогу на прибыль включение в расходы НДС, начисленного и подлежащего уплате из собственных средств налогоплательщика при следующих операциях:
- при неподтвержденном экспорте;
- по договорам безвозмездного пользования имуществом;
- начисление налога по результатам проверки.
К слову, все, что сказано выше относительно налога на прибыли, распространяется и на ситуацию с погашением долга. На основании пункта 2 статьи 155 НК РФ, налоговая база по НДС в этом случае исчисляется как разница между доходом, полученным кредитором при прекращении кредитного обязательства, и расходами, которые он понес в связи с приобретением этого обязательства. С этой суммы кредитор исчисляет по расчетной ставке НДС и уплачивает его, отражает полученную сумму, включая НДС, в составе доходов по налогу на прибыль, а сумму исчисленного НДС – в составе расходов.
При этом в адрес должника счет-фактура не выставляется, ведь ни одной из ситуаций, предусмотренных пунктом 3 статьи 168 НК РФ (отгрузки, выполнения работ или услуг, получения сумм оплаты либо предоплаты) в случае погашения долга не возникает. Однако факт отсутствия счета-фактуры никак не влияет на невозможность вычета НДС должником. Поскольку в момент оприходования товара он уже воспользовался налоговым вычетом с сумм, подлежащих оплате, то больше права на него он не имеет.
Напряженный график не позволяет посещать мероприятия по повышению квалификации?
Консультация предоставлена 10.06.2015 г.
С организацией (подрядчик) в сентябре 2014 года заключен договор подряда на выполнение работ по разработке рабочей документации и строительно-монтажных работ на территории жилого дома. Работы по разработке рабочей документации выполнены в октябре 2014 года. С ноября 2014 года и по настоящий момент никакие работы по данному договору не ведутся.
Также в октябре 2014 года был заключен договор об уступке права требования, по которому третья организация передает в собственность организации (подрядчику) двухкомнатную квартиру, расположенную в здании вышеуказанного жилого дома (подразумевается, что в счет оплаты за предстоящие работы по вышеуказанному договору подряда). Сумма, указанная в договоре уступки права требования, НДС не содержит. Квартира будет впоследствии реализована. Из договора следует, что организация будет обязана рассчитаться денежными средствами в определенный в договоре срок. Договор уступки зарегистрирован в октябре 2014 года, с расчетного счета была уплачена госпошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как организация должна отразить у себя в бухгалтерском учете полученное право требования на квартиру? Как организация должна отразить у себя в налоговом учете полученное право требования на квартиру (также и при условии, что НДС будет выставлен продавцом имущественного права)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В бухгалтерском учете стоимость полученных имущественных прав на квартиру следует отражать на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" с последующим включением ее в стоимость приобретенной квартиры.
В налоговом учете затраты на приобретение имущественного права организация вправе учесть при расчете налога на прибыль или после реализации приобретенной квартиры, или в том периоде, когда они фактически были произведены, в зависимости от того, к какому виду расходов (прямым или косвенным) отнесены в учетной политике для целей налогообложения у организации приобретенные имущественные права.
Если предъявляется сумма НДС при уступке имущественных прав, то данная сумма к вычету не принимается, так как в дальнейшем приобретенная квартира не будет использоваться в деятельности, облагаемой НДС. НДС, не принятый к вычету, учитывается в стоимости приобретенных имущественных прав и в бухгалтерском, и в налоговом учете.
Обязательства сторон
В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) при подписании договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь, у участника долевого строительства возникает обязательство уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст.ст. 384, 389 ГК РФ.
Уступка прав требования по договору
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В данном случае право (требование) к застройщику, принадлежащее участнику долевого строительства (первоначальному кредитору), передается им организации (новому кредитору) по сделке, то есть на основании п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ имеет место уступка имущественного права (требования) по договору участия в долевом строительстве.
Уступка права (требования), вытекающего из договора долевого участия в строительстве, а также сам договор оформляются в соответствующей письменной форме и подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
В соответствии с абзацем пятым пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (в редакции, действовавшей в 2014 году) за государственную регистрацию уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве государственная пошлина с 01.01.2015 уплачивалась в размере 200 руб. (с 01.01.2015 эта сумма составляет 350 руб. - изменение внесено в данную норму Федеральным законом от 21.07.2014 N 221-ФЗ).
Если при регистрации каждого из договоров уступки права требования за совершением юридически значимого действия одновременно обращаются обе стороны сделки, не имеющие права на льготы, установленные гл. 25.3 НК РФ, то государственная пошлина уплачивается сторонами сделки в равных долях (пп. 1 п. 1 ст. 333.17, абзац второй п. 2 ст. 333.18 НК РФ, письма Минфина России от 20.08.2010 N 03-05-04-03/98, от 01.04.2009 N 03-05-05-03/03, от 09.12.2008 N 03-05-05-03/54).
Бухгалтерский учёт
Приобретённое право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Поскольку это право в рассматриваемой ситуации не предназначено для последующей переуступки, а будет учитываться до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства, такое право не признается в составе финансовых вложений по смыслу абзаца шестого п. 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений".
В этом случае на основании Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - Инструкция)), приобретенное право требования принимается к учету по счёту 76, например на субсчете "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства", и учитывается на этом счете до момента принятия от застройщика объекта долевого строительства.
Суммы налогов и сборов, уплачиваемых организацией, подлежат отражению в учете по кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", так как государственная пошлина относится к федеральным налогам (п. 10 ст. 13 НК РФ).
В бухгалтерском учете организации, приобретающей имущественное право, будут произведены следующие записи:
Дебет 68, субсчет "Расчеты по госпошлине" Кредит 51
- перечислена госпошлина в бюджет;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты по договору уступки права (требования)"
- отражено право (требование), вытекающее из договора участия в долевом строительстве, и задолженность перед третьим лицом исходя из договора уступки права (требования).
После окончания строительства и получения свидетельства о праве собственности на построенную квартиру в соответствии с п. 2, п. 5, п. 6 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов" ее необходимо принять на учет в качестве товара по фактической себестоимости. В стоимость квартиры будет включена и стоимость приобретенного на нее имущественного права.
Дебет 41 Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком по объекту долевого строительства"
- стоимость приобретенного имущественного права включена в стоимость квартиры, полученной по договору долевого участия, предназначенной для перепродажи и принятой к учету в качестве товара.
Налог на прибыль
Объектом налогообложения по налогу на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, признается прибыль, определяемая как разница между полученными доходами и величиной произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (ст. 247 НК РФ).
Приобретение права (требования), вытекающего из договора участия в долевом строительстве, расценивается в налоговом учете как приобретение имущественного права.
Согласно п. 1 ст. 268 НК РФ стоимость имущественных прав учитывается налогоплательщиком при реализации указанных имущественных прав.
Однако погашение права требования в результате получения квартиры от застройщика не рассматривается как реализация.
В то же время полагаем, учёт расходов в виде приобретения имущественных прав возможен с учётом общих норм главы 25 НК РФ.
По общему правилу в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных им расходов.
При этом расходами, уменьшающими базу для исчисления налога на прибыль, признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно п. 2 ст. 252 НК РФ расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, которые связаны с производством и реализацией, и внереализационные расходы.
В свою очередь, расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на прямые и косвенные затраты (п. 1 ст. 318 НК РФ).
К прямым расходам могут быть отнесены, в частности:
- материальные затраты, определяемые в соответствии с пп. 1 и пп. 4 п. 1 ст. 254 НК РФ;
- расходы на оплату труда персонала, участвующего в процессе производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, а также суммы единого социального налога и расходы на обязательное пенсионное страхование, идущие на финансирование страховой и накопительной части трудовой пенсии, начисленные на указанные суммы расходов на оплату труда;
- суммы начисленной амортизации по основным средствам, используемым при производстве товаров, работ, услуг.
К косвенным расходам относятся все иные суммы расходов, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществляемых налогоплательщиком в течение отчетного (налогового) периода.
Налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг).
При этом сумма косвенных расходов на производство и реализацию, осуществленных в отчетном (налоговом) периоде, в полном объеме относится к расходам текущего отчетного (налогового) периода с учетом требований, предусмотренных НК РФ. В аналогичном порядке включаются в расходы текущего периода внереализационные расходы.
Прямые расходы относятся к расходам текущего отчетного (налогового) периода по мере реализации продукции, работ, услуг, в стоимости которых они учтены в соответствии со ст. 319 НК РФ (п. 2 ст. 318 НК РФ).
Обратите внимание! Перечень расходов, которые в соответствии со ст. 318 НК РФ могут быть отнесены к прямым расходам, носит рекомендательный характер.
При отнесении затрат к прямым или косвенным следует учитывать, что прежде всего налоговый учет любой организации должен быть достоверным (ст. 313 НК РФ).
Соответственно, отнесение к косвенным расходам затрат, связанных только с производством и реализацией продукции, может быть расценено налоговым инспектором как действие, направленное на уменьшение налоговых обязательств в отчетном (налоговом) периоде.
Если в учетной политике Вашей организации затраты на приобретение имущественных прав включены в состав косвенных расходов, то учесть расходы на их приобретение Вы можете в том периоде, когда такие расходы фактически были произведены. Если же в учетной политике затраты на приобретение имущественных прав отнесены к прямым, то учесть их Вы сможете только после реализации (продажи) квартиры.
НДС
Согласно п. 2 ст. 171 НК РФ вычетам по НДС подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории РФ в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, за исключением товаров, предусмотренных п. 2 ст. 170 НК РФ.
В соответствии со ст. 172 НК РФ вычетам подлежат, если иное не установлено данной статьей, только суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Российской Федерации, либо фактически уплаченные им при ввозе товаров на территорию РФ, после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, и при наличии соответствующих первичных документов.
Таким образом, обязательным условием для принятия НДС к вычету является использование приобретенных товаров (работ, услуг) для осуществления облагаемых НДС операций.
Согласно п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от уплаты НДС. Таким образом, приобретаемое Вами имущественное право не будет использоваться для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения НДС, поэтому в данной ситуации Вы не вправе принять к вычету НДС по приобретенному имущественному праву на квартиру.
В соответствии с п. 4 ст. 170 НК РФ суммы налога, предъявленные продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав налогоплательщикам, осуществляющим как облагаемые налогом, так и освобождаемые от налогообложения операции, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с п. 2 ст. 170 НК РФ - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, используемым для осуществления операций, не облагаемых налогом на добавленную стоимость.
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
«Клерк» Рубрика НДС
Екатерина Анненкова, аудитор, аттестованный Минфином РФ, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА "Клерк.Ру". Фото Б. Мальцева ИА «Клерк.Ру»
Передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС в соответствии с положениями 21 главы Налогового кодекса. В соответствии с положениями ст.128 и ст.129 ГК РФ, имущественные права относятся к объектам гражданских прав и могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.
При осуществлении предпринимательской деятельности организации становятся участниками сделок, что влечет за собой возникновение взаимных обязательств.
Согласно ст.307 Гражданского кодекса, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то:
- передать имущество,
- выполнить работу,
- уплатить деньги,
- и т.п.,
При заключении договора купли-продажи продавец берет на себя обязательство предоставить покупателю определенные товары (работы, услуги), а покупатель – данные товары (работы, услуги) принять и оплатить.
По возмездному кредитному договору (договору займа) займодавец предоставляет заемщику не товары и услуги, а денежные средства на условии возвратности.
Возникшая при исполнении продавцом/займодавцем своих обязательств по договорам дебиторская задолженность, является имущественным правом, принадлежащим продавцу-кредитору по не оплаченным покупателем денежным обязательствам.
В соответствии с положениями ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке уступки требования или перейти к другому лицу на основании закона.
*Данные правила не применяются к регрессным требованиям. Регрессным называют обратное требование о возмещении уплаченной суммы. Такое требование предъявляется одним физическим или юридическим лицом к другому обязанному лицу. Право на регрессное требование характерно для солидарных обязательств.
При этом согласия должника для передачи его долга не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором.
После передачи права требования кредитор уведомляет должника о новом кредиторе.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Согласно ст.383 ГК РФ, не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора:
- требований об алиментах,
- о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью,
- и т.п.
Налоговая база при передаче имущественных прав
При уступке денежного требования*, вытекающего из договора реализации товаров, работ или услуг, облагаемых НДС (не указанных в ст.149 НК РФ), налоговая база по операциям реализации указанных товаров (работ, услуг) определяется:
- в порядке, предусмотренном ст.154 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
То есть, сама реализация товаров облагается НДС в обычном порядке.
Налоговая база при уступке первоначальным кредитором денежного требования, вытекающего из такого договора, определяется:
- как сумма превышения дохода, полученного первоначальным кредитором при уступке права требования, над размером денежного требования, права по которому уступлены.
Налоговая база при уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг), определяется:
- как сумма превышения дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или при прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
При передаче имущественных прав налогоплательщиками*:
- на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях,
- гаражи или машино-места,
- как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
НДС в этом случае начисляется по расчетной ставке 18/118 в соответствии с п.4 ст.164 НК РФ.
При приобретении денежного требования у третьих лиц налоговая база определяется (п.4 ст.155 НК РФ):
- как сумма превышения суммы доходов, полученных от должника и (или) при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение указанного требования.
- в порядке, предусмотренном ст.154 настоящего НК РФ.
Кроме вышеуказанных операций по передаче имущественных прав в хозяйственной деятельности компаний может осуществляться передача таких имущественных прав, как:
- Интеллектуальная собственность,
- Прав на прочие нежилые помещения (не упомянутые в ст.155 НК РФ),
- И т.д.
Согласно положениям п.1 ст.146 НК РФ – передача имущественных прав подлежит налогообложению НДС.
Кроме того, перечни операций:
- не признаваемых объектом налогообложения в соответствии с п.2 ст.146 НК РФ,
- освобождаемых от налогообложения согласно ст.149 НК РФ,
На основании п.2 ст.146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС:
- операции, указанные в п.3 ст.39 НК РФ, в принципе не признаваемые реализацией товаров, работ или услуг (пп.1 п.2 ст.146 НК РФ);
- операции по реализации земельных участков (долей в них) (пп.6 п.2 ст.146 НК РФ);
- передача имущественных прав организации ее правопреемнику (правопреемникам) (пп.7 п.2 ст.146 НК РФ);
- исключительных прав на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для электронных вычислительных машин, базы данных, топологии интегральных микросхем, секреты производства (ноу-хау), а также прав на использование указанных результатов интеллектуальной деятельности на основании лицензионного договора (пп.26 п.2 ст.149 НК РФ);
- передача имущественных прав в безвозмездном порядке в рамках благотворительной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 11.08.1995г. №135-ФЗ «О благотворительной деятельности и благотворительных организациях» (за исключением подакцизных товаров) (пп.12 п.3 ст.149 НК РФ);
- передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (пп.23 п.3 ст.149 НК РФ);
- операции по уступке (переуступке, приобретению) прав (требований) кредитора по обязательствам, вытекающим из договоров по предоставлению займов в денежной форме и (или) кредитных договоров, а также по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором по первоначальному договору, лежащему в основе договора уступки (пп.26 п.3 ст.149 НК РФ);
- передача имущественных прав (в том числе предоставление права использования результатов интеллектуальной деятельности и (или) средств индивидуализации) общероссийским общественным объединением, Олимпийской хартией Международного олимпийского комитета и на основе признания Международным олимпийским комитетом, и общероссийским общественным объединением, Конституцией Международного паралимпийского комитета и на основе признания Международным паралимпийским комитетом, в рамках исполнения обязательств по соглашениям, заключенным с российскими и иностранными организаторами XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи в соответствии со ст.3 Федерального закона от 01.12.2007 №310-ФЗ (пп.31 п.3 ст.149 НК РФ);
- передача имущественных прав в виде вклада по договору инвестиционного товарищества, а также передача имущественных прав участнику договора инвестиционного товарищества в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников указанного договора, или раздела такого имущества - в пределах суммы оплаченного вклада данного участника (пп.34 п.3 ст.149 НК РФ).
Момент определения налоговой базы при передаче имущественных прав
Согласно пп.1 п.1 ст.167 НК РФ, для целей налогообложения НДС моментом определения налоговой базы*, является наиболее ранняя из следующих дат:
- день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Так как передача права требования долга первоначальным кредитором отдельно в статье 167 НК РФ не поименована, при определении налоговой базы в этом случае следует руководствоваться именно пп.1 п.1 данной статьи.
Аналогичным образом следует определять дату возникновения налоговой базы и в случае передачи имущественных прав, не поименованных в ст.155 НК РФ.
В соответствии с п.8 ст.167 НК РФ, при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п.2 ст.155 НК РФ*, момент определения налоговой базы определяется:
- как день уступки денежного требования,
- или день прекращения соответствующего обязательства.
В случаях, предусмотренных п.3* и п.4** ст.155 НК РФ:
- как день уступки (последующей уступки) требования,
- или день исполнения обязательства должником.
** При приобретении денежного требования у третьих лиц.
В случае, предусмотренном п.5 ст.155* НК РФ:
- как день передачи имущественных прав.
Ставки НДС при передаче имущественных прав
В соответствии с п.4 ст.164 НК РФ, при получении оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, а так же при передаче имущественных прав, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 155 НК РФ*, а также в иных случаях, когда в соответствии с Налоговым Кодексом сумма налога должна определяться расчетным методом, налоговая ставка определяется:
- как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 (10%) или пунктом 3 (18%) настоящей статьи, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.
- При уступке новым кредитором, получившим денежное требование, вытекающее из договора реализации товаров (работ, услуг) (п.2 ст.155 НК РФ).
- При передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места (п.3 ст.155 НК РФ).
- При приобретении денежного требования у третьих лиц (п.4 ст.155 НК РФ).
Следует отметить, что даже если право требования возникло в связи с реализацией товаров, облагаемых по ставке НДС 10%, при налогообложении операций по такому требованию ставка 10/110 не применяется, так как объектом налогообложения в данном случае является не сам товар, облагаемый по ставке НДС 10%, а имущественное право, которое в п.2 ст.164 не поименовано.
Соответственно, к таким имущественным правам следует применять п.3 ст.164 НК РФ и ставку 18%.
Как следует из вышеприведенного анализа статьи 164 НК РФ, положения Налогового кодекса не регламентируют отдельно порядок применения ставки НДС для операций по передаче имущественных прав, передаваемых первоначальными кредиторами.
Соответственно, каждый налогоплательщик самостоятельно принимает решение, какую именно ставку налога применять при передаче имущественных прав в соответствии с п.1 ст.155 НК РФ:
- Расчетную ставку 18/118, как к операциям, расчет налоговой базы по которым производится исходя из сумм, учитывающих НДС.
- Ставку 18%, так как пункт 4 ст.164 НК РФ не содержит указаний на п.1 ст.155 НК РФ, т.е. на передачу права требования первоначальным кредитором.
Налоговые вычеты по НДС у цессионария при приобретении имущественных прав
В случае получения налогоплательщиком сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав, реализуемых на территории РФ, налогоплательщик обязан предъявить покупателю этих имущественных прав сумму налога, исчисленную в порядке, установленном п.4 ст.164 НК РФ (по расчетной ставке 18/118).
В соответствии с п.3 ст.168 НК РФ, при передаче имущественных прав, а также при получении сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав:
- выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав или со дня получения сумм оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.
В соответствии с п.1 ст.169 НК РФ счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом имущественных прав (включая комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени) сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном 21 главой НК.
Согласно п.2 ст.171 НК РФ, вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику при приобретении имущественных прав на территории РФ в отношении:
- имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с 21 главой НК РФ.
Читайте также: