Ндс при авансе за квартиру

Опубликовано: 26.04.2024

Аванс — это форма оплаты

Под авансом понимают предоплату за будущую поставку товаров или услуг. Аванс бывает частичным или полным. Такой способ расчетов распространен в сферах контрактного производства, строительства, продажи дорогостоящего оборудования и так далее.

НДС с полученных авансов у поставщика

Рассмотрим ситуацию с НДС, когда покупатель перечислил аванс поставщику. В течение 5 дней с момента получения предоплаты оформите счет-фактуру на аванс в двух экземплярах (п. 3 ст. 168 НК РФ). Первый отдайте клиенту, второй зарегистрируйте в книге продаж.

В фактуре укажите НДС. Для его расчета используйте формулу:

НДС = Аванс × 20/120

Ставку 20/120 меняют на 10/110, если продают товары с НДС 10 % (перечень смотрите в п. 2 ст. 164 НК РФ). Если аванс получен за поставку товаров с разными ставками НДС, то налог считайте по общей ставке 20/120.

НДС с аванса в счет передачи имущественных прав рассчитайте по формуле:

НДС = (Аванс Расходы на приобретение прав) × 20/120

Начислите НДС в день получения аванса. Этот день станет моментом определения базы для расчета налога.

Сумма аванса из счета-фактуры попадает в графу 3 строки 070 раздела 3 декларации по НДС. Сумма НДС с аванса попадает в графу 5 той же строки.

Кроме того, в бухучете строим проводку:

Дт 51 Кт 62 — покупатель перечислил предоплату;

Дт 76/62 Кт 68 — с аванса начислили НДС.

НДС с полученных авансов после отгрузки

После получения аванса происходит отгрузка. Срок между авансом и передачей товара не ограничен. Это условие обязательно фиксируйте в договоре.

При передаче товаров покупателю одновременно начислите НДС с сумм отгрузки и примите к вычету НДС, уплаченный с аванса ранее (п. 8 ст. 171 НК РФ, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Вычет можно сделать и с авансов из предыдущих налоговых периодов. Например, аванс получен в 1 квартале 2020 года, а отгрузка произошла во втором квартале. Тогда предъявите аванс к вычету во 2 квартале 2020 года.

При передаче товаров оформляйте «отгрузочный» счет-фактуру в двух экземплярах. Один передайте покупателю, а второй зарегистрируйте в книге продаж. Выданный ранее «авансовый» счет-фактуру зарегистрируйте уже в книге покупок.

Отгрузка товара сопровождается следующими бухгалтерскими проводками:

Дт 62 Кт 90.1 — получена выручка от продажи;

Дт 62.02 Кт 62.01 — зачтен аванс от покупателя;

Дт 90.3 Кт 68 — начислен НДС с реализации;

Дт 68 Кт 76/62 — принят к вычету НДС с аванса.

К вычету можно принять только ту часть НДС с аванса, которая соответствует НДС с отгруженных товаров. Скажем, если аванс 100 %, а отгружено только 50 % товаров, к вычету вы примете только половину НДС с аванса. Оставшийся НДС примите к вычету после отгрузки последней партии. В декларации принятый к вычету НДС укажите в графе 3 стр. 170 раздела 3.

Предоплата и отгрузка в одном квартале

Если предоплата и отгрузка произошли в разных кварталах, то в одном периоде вы начислите НДС, а в другом — примете его к вычету. На первый взгляд кажется, что в рамках одного квартала документооборот можно упростить, то есть не начислять и не принимать к вычету «авансовый» НДС. Но это не так.

Обязательно оформляйте «авансовые» счета-фактуры. Если этого не делать, вас ждут штрафы со стороны ФНС. Это расценят как нарушения, хотя бюджет ничего не теряет.

Возврат аванса покупателю

Продавец может вернуть аванс покупателю. Основания для этого разные — от соглашения сторон до решения суда. НДС с возвращенного аванса можно принять к вычету, после отражения возврата в учете и расторжения договора.

Возврат аванса подтвердите документами, например платежным поручением с выделенным НДС на перечисление денег покупателю. Платежку зарегистрируйте в графе 7 книги покупок.

В бухучете постройте следующие проводки:

Дт 62 Кт 51 — возврат аванса покупателю;

Дт 68 Кт 76 — принят к вычету НДС.

Использовать вычет можно в течение года, право на возмещение налога в течение трех лет тут не действует.

НДС к вычету занесите в строку 120 раздела 3 декларации.

НДС с выданного аванса у покупателя

После перечисления предоплаты вы получите от поставщика «авансовый» счет-фактуру. На его основании у вас есть право принять налог к вычету. Но соблюдайте условия из п. 12 ст. 171 НК РФ:

оформление счета-фактуры соответствует требованиям;
есть документ, подтверждающий оплату;
условие о предоплате есть в договоре.

У покупателя в бухучете при перечислении аванса должны быть следующие проводки:

Дт 60 Кт 51 — аванс перечислен поставщику;

Дт 68 Кт 76 — НДС с «выданного» аванса принят к вычету.

Полученный «авансовый» счет-фактуру зафиксируйте в книге покупок. НДС с аванса указывайте в строку 130 раздела 3 декларации по налогу.

Принять «авансовую» фактуру к вычету можно только в том квартале, в котором её получили. Перенести ее на будущее нельзя. Правило о переносе вычетов на срок до 3 лет на авансы не распространяется (Письмо Минфина РФ № 03-07-11/67480 от 17.10.2017 года).

НДС с выданного аванса после отгрузки

В момент получения товара поставщик передаст вам «отгрузочный» счет-фактуру. В этот момент принятый ранее к вычету «авансовый» НДС нужно восстановить, а к вычету принять уже «отгрузочный» налог. Восстановление НДС происходит по алгоритму:

строим проводку Дт 76/60 Кт 68 на сумму восстанавливаемого НДС;
в книге продаж фиксируем «авансовый» счет-фактуру;
НДС с аванса вносим в строку 090 раздела 3 декларации.

В бухучете покупателя в момент отгрузки строим следующие проводки:

Дт 10/41… Кт 60 — оприходованы ТМЦ;

Дт 19 Кт 60 — выделен НДС из стоимости ТМЦ;

Дт 68.2 Кт 19 — НДС принят к возмещению;

Дт 60.01 Кт 60.02 — зачтен аванс поставщику;

Дт 76 Кт 68.2 — восстановлен НДС с предоплаты.

Поставщик может вернуть аванс. В таком случае его нужно восстановить в том периоде, в котором были возвращены деньги. В учете стройте следующие проводки:

Дт 51 Кт 60 — возвращена предоплата от поставщика;

Дт 76 Кт 68.2 — восстановлен НДС с предоплаты.

Когда НДС с авансов не начисляют

НДС с авансов не начисляют в случаях, перечисленных в п. 1 ст. 154 НК РФ:

организация, получившая предоплату, не плательщик НДС;
реализуемые товары освобождены от НДС;
реализуемые товары облагаются НДС по ставке 0 % (для экспорта);
длительность производственного цикла продаваемых товаров более 6 месяцев (длительность цикла должна быть подтверждена справкой Минпромторга РФ, а сам товар должен входить в Перечень из Постановления Правительства РФ № 468 от 28.07.2006 года);
место продажи товаров за пределами РФ.

С Контур.Бухгалтерией учет НДС становится проще. Ведите учет полученных и выданных авансов, начисляйте НДС, оформляйте вычеты и зачет. Регулярно заносите операции в систему, чтобы в конце квартала получить автоматически сформированную декларацию по налогу. Ее можно будет бесплатно сдать в налоговую прямо из сервиса. Также в Бухгалтерии можно вести расчеты сотрудниками и бухгалтерский учет, формировать отчетность, проверять контрагентов и получать консультации экспертов. Новые пользователи получают 14 дней работы в сервисе в подарок.

При покупке недвижимости покупатель вносит задаток, чтобы подтвердить серьезность намерений. Казалось бы, всё просто: внесли — и можно спокойно готовиться к сделке. На самом деле в процессе множество нюансов. Не зная их, можно потерять деньги, нервы и время.

Рассказываем, как правильно вносить и принимать задаток, как его оформить и что делать, если задаток не отдают.

Задаток и аванс: в чем разница

Задаток — это обязательство

Задаток — это некоторая денежная сумма , которую передают в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Проще говоря, если вы внесли или приняли задаток — значит, должны заключить договор. Задаток защищает интересы как продавца, так и покупателя.

Важно: Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия договора — нужно заключать именно договор задатка с собственниками недвижимости. Сумма задатка при этом засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Вернуть задаток можно только при определенных условиях.

Сделку отменили по обоюдному желанию сторон или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Это главное. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи.

Аванс за квартиру — это просто предоплата, которую учтут при заключении договора купли-продажи. Она останется у продавца, только если в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за того, что покупатель передумал.

Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Часто в обиходе именно «авансом» называют внесение денег для символического подтверждения намерения. Такой «аванс» не дает никаких гарантий. А значит, вы не можете быть уверены, что сделка состоится и именно на тех условиях, о которых вы договорились.

Всё это может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет «аванс». Возможные убытки покупателю при этом никто не компенсирует.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что такое обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж по сути похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться полностью или частично — в зависимости от того, о чем договорились, тогда как задаток или не возвращается или возвращается в двойном размере. Обеспечительный платеж гарантирует выполнение любых обязательств по договору, а задаток по большей части служит для обеспечения подписания основного договора купли-продажи.

Обеспечительный платеж используют не так часто, а между тем это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Что выбрать: «аванс», задаток или обеспечительный платеж

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», помните — он не дает никаких гарантий.

Как оформить соглашение о задатке

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что обязательно должно быть в соглашении о задатке

✅ Паспортные данные сторон
✅ Подробная информация о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных
✅ Сумма и срок, на который вносится задаток. Если сделка альтернативная, задаток лучше вносить на одинаковый срок
✅ Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее
✅ Каким образом, в каких случаях и в какой срок задаток возвращается
✅ Дата, к которой жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру
✅ Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка
✅ Если квартиру покупают в ипотеку, обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком
✅ Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной
✅ И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы, и как это компенсируется

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.

Что нужно сделать перед внесением задатка

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него выписку из ЕГРН и проверьте другие важные моменты. О них мы подробно рассказали в отдельной статье: «Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист» .

Средний размер задатка

В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Нужна ли расписка о передаче денег

Да, нужно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно. Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

✅ Паспортные данные сторон
✅ Сумма задатка
✅ На основании чего происходит передача денег
✅ Дата
✅ Подпись продавца — такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Что делать, если задаток не отдают

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если всё сделано правильно, и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

В последние годы в порядке исчисления НДС произошла масса изменений, которые усложняют и без того непростые процессы ведения налогового учета и отчетности. Помимо нововведений налогового законодательства, практическую работу налогоплательщикам затрудняет большое количество спорных вопросов по НДС, в частности: «Как учесть авансы полученные при расчете НДС?» Ответ на этот вопрос читайте далее.

Отражение авансовых операций в декларации: проводки, восстановление

В бухучете начисление с аванса, поступившего от покупателя, НДС осуществляется следующими проводками:

Для отражения начисления НДС с аванса в плане счетов предусмотрен субсчет «НДС с полученных авансов (предоплаты)» к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Это позволяет:

в учете сохранить данные об авансах полученных и НДС с них (по Кт 62, 76);
в бухгалтерском балансе отразить суммы авансов, полученных (без НДС, учитываемого по Дт соответствующих счетов) в качестве кредиторской задолженности.

Отметим, что ранее полученный аванс в момент реализации товаров (услуг или работ) зачитывается в сумме предоплаты. На отгружаемый товар (услугу или работу) выписывается счет-фактура. На дату зачета авансов компания принимает к вычету НДС с авансов полученных. Обратите внимание, что вычет производится в сумме налога, исчисленного с отгруженных товаров (услуг или работ), в оплату которых были получены авансы. Здесь подразумевается, что если НДС с авансов начислен по ставке 20/120 %, а товар (услуга или работа) отгружен по ставке 10 %, то зачет НДС с полученных авансов осуществляется по ставке 10/110 %.

В декларации по НДС полученный аванс отражается в разделе 3 по строке 070 в графе 3, а сумма налога с аванса — в графе 5.

Вычет НДС с авансов полученных отражается в разделе 3 декларации по строке 170 в графе 3 за тот налоговый период, в котором отгружен товар.

Отражение в бухучете НДС с аванса, уплаченного поставщику, отражается проводками.

Счет 19 применяется в целях обособления НДС с аванса, когда выдача аванса и принятие к вычету НДС разделены во времени. Если авансовый НДС на отчетную дату не принят к вычету, то налог, отраженный по счету 19, фиксируется в бухгалтерском балансе как оборотный актив обособленно от «дебиторки» по перечисленному авансу.

Для обособления НДС с аванса выданного можно использовать отдельные субсчета «НДС с выданных авансов (предоплаты)» к счету 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». За счет этого:

в учете сохраняются данные об уплаченных авансах, в том числе НДС (по Дт 60, 76);
в бухгалтерском балансе показывается «дебиторка» (за вычетом НДС, учтенного по Кт соответствующих счетов) в виде авансов выданных.

НДС с авансов полученных, учтенный по Дт 62-НДС (76-НДС), в балансе не указывается, так же как и НДС с авансов выданных, учтенный по Кт 60-НДС (76-НДС). В бухгалтерском балансе суммы налога уменьшают «дебиторку» в виде авансов выданных и «кредиторку» в виде авансов полученных.

Отраженный по счету 19 с аванса выданного НДС, который не был принят к вычету к концу отчетного периода, нужно включить в бухгалтерский баланс. Этот НДС указывается в строкe 1220 «НДС по приобретенным ценностям».

В декларации НДС авансы выданные не отражаются, но налог с этих авансов, принятый к вычету, указывается в разделе 3 по строке 130.

Обратите внимание, что по перечисленным поставщикам авансам покупатель действует по следующей схеме:

1) получает счет-фактуру на аванс, записывает его в книге покупок, авансовый НДС принимает к вычету;

2) после отгрузки товаров (услуг, работ) фиксирует в книге покупок счет-фактуру отгрузочный;

3) ранее зарегистрированный авансовый счет-фактуру указывает в книге продаж, таким образом, восстанавливает с выданного аванса НДС.

Контур.НДС+ позволяет избежать расхождений по КВО, сверяет счета-фактуры по операциям с авансами по всем кварталам.

По восстановлению НДС с полученного аванса ситуация следующая. Продавец, получив предоплату, начисляет с нее НДС. Реализовав товар (услугу, работу), он составляет на реализацию счет-фактуру и принимает НДС с полученного ранее аванса к вычету. То есть в данном случае термин «восстановление» использовать некорректно. Продавец в книге продаж фиксирует авансовый счет-фактуру, а позднее, после отгрузки товара (услуги, работы), счет-фактуру на реализацию. Одновременно в книге покупок продавец регистрирует счет-фактуру на аванс, тем самым принимая к вычету авансовый НДС. Отметим, что срок «восстановления», то есть вычета, НДС с аванса полученного не ограничен, главное, чтобы вычет был заявлен в квартале, в котором выполняются все условия для вычета.

Применение КВО при авансах

Все авансы, выданные и полученные, оформляются счетом-фактурой, реквизиты которого фиксируются в книгах покупок и продаж под соответствующими КВО кодами видов операций.

В книге продаж продавец указывает данные счета-фактуры при выдаче исполнителю аванса, а покупатель восстанавливая НДС с аванса продавцу.

Запись в книге покупок продавец делает по счету-фактуре с аванса, выданного ему, чтобы принять к вычету НДС, а покупатель по счету-фактуре с аванса, выданного им, чтобы принять НДС от продавца к вычету.

При этом по полученному авансу продавец в книге продаж фиксирует счет-фактуру по КВО «02», а покупатель с этим же кодом в книге покупок указывает счет-фактуру с аванса, который он выдал.

Когда сделка совершилась, покупатель с поступившего аванса принимает НДС к вычету, что возможно только после того, как счет-фактура на аванс будет зафиксирован продавцом в его книге покупок с КВО «22».

Продавец, отгрузив товар, обязан восстановить с аванса вычет НДС после того, как покупатель укажет в своей книге продаж счет-фактуру с аванса с КВО «21».

При отгрузке счет-фактура на реализацию фиксируется продавцом и покупателем в книге продаж и покупок соответственно с КВО «01».

Чтобы не путать, какие КВО указывать при регистрации счетов-фактур, воспользуйтесь шпаргалкой ниже. Она наглядно показывает, как действовать продавцу и покупателю при отражении сделок в книгах покупок и продаж.

Расчет НДС и вычета НДС в авансовых операциях

Чтобы лучше разобраться в порядке расчета НДС с авансов, а также в отражении в декларации авансового НДС, рассмотрим следующие примеры.

Пример 1 — Получен аванс от покупателя.

ООО «Мастер» 14.01.2019 заключило контракт с ООО «Сатурн» на поставку мебели на сумму 43 000 руб., включая НДС 7 167 руб.

16.01.2019 ООО «Мастер» получило аванс от ООО «Сатурн» в размере 19 000 руб., в том числе НДС 3 167 руб.

Бухгалтер ООО «Мастер» начисление НДС с аванса полученного отразил проводками:

Дт 51 Кт 62.2 — 19 000 руб. — Поступил аванс от ООО «Сатурн».

Дт 76.НДС Кт 68.НДС — 3 167 руб. — Начислен НДС с аванса.

04.02.2019 ООО «Мастер» отгрузило ООО «Сатурн» мебель, а ООО «Сатурн», в свою очередь, оплатило поставку.

Бухгалтер ООО «Мастер» делает следующие записи:

Отгружена мебель ООО «Сатурн»: проводка — Дт 62.1 Кт 90, сумма 43 000 руб.

Начислен НДС с отгруженной ООО «Сатурн» мебели: проводка — Дт 90.3 Кт 68.НДС, сумма 7 167 руб.

НДС с полученного аванса принят к вычету: проводка — Дт 68.НДС Кт 76.НДС, сумма 3 167 руб.

Аванс от ООО «Сатурн» зачтен: проводка — Дт 62.2 Кт 62.1, сумма 19 000 руб.

В декларации за I квартал 2019 года указанные операции отразятся в разделе 3:

Получен аванс 19 000 руб., в том числе НДС 3 167 руб.:

После отгрузки мебели принят к вычету НДС с аванса:

Пример 2 — Выдан аванс поставщику.

ООО «Мастер» 15.01.2019 заключило с ООО «Лес» договор на поставку заготовок для изготовления мебели на сумму 31 000 руб., в том числе НДС 5 167 руб.

16.01.2019 ООО «Мастер» перечислило ООО «Лес» аванс в размере 15 000 руб., включая НДС 2 500 руб.

Данная операция отразится в учете ООО «Мастер» следующим образом:

Перечислен аванс ООО «Лес»: проводка — Дт 60.2 Кт 51, сумма — 15 000 руб.

С уплаченного аванса поставщику отражен НДС: проводка — Дт 19 Кт 60.2, сумма — 2 500 руб.

НДС по авансу принят к вычету: проводка — Дт 68.НДС Кт 19, сумма — 2 500 руб.

Получение материалов от ООО «Лес»: проводка — Дт 10.1 Кт 60.1, сумма — 31 000 руб.

Отражен НДС со стоимости приобретенных материалов: проводка — Дт 19 Кт 60.1, сумма — 5 167 руб.

НДС по материалам принят к вычету: проводка — Дт 68.НДС Кт 19 — 5 167 руб.

Восстановлен НДС с аванса: проводка — Дт 60.1 Кт 68.НДС, сумма — 2 500 руб.

В декларации НДС с выданного аванса указывается в разделе 3 по строке 130:

НДС с авансов полученных — что это?
Учет авансов у продавца
Действия покупателя при перечислении предоплаты
Когда НДС с авансов полученных начислять не нужно
Как отразить НДС при получении предоплаты при переходе на УСН с ОСН и наоборот
Ответственность продавца, не начисляющего НДС с авансов полученных
Итоги

На нашем форуме можно уточнить любые моменты по начислению НДС и других федеральных налогов. Так, узнать, как проходит камеральная проверка по НДС, какие документы запрашиваются налоговиками в ходе это проверки, можно по ссылке.

НДС с авансов полученных — что это?

Начислять НДС с авансов полученных заставляет налогоплательщиков подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ. Если пришла оплата в счет будущей поставки, следует начислить НДС. При этом налоговой базой будет сама предоплата, а НДС начисляется по расчетным ставкам 10/110 или 20/120 в зависимости от реализуемого объекта (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Учет авансов у продавца

1. Делаются следующие проводки:

Дт 51 Кт 62 — поступила предоплата.

Дт 76 Кт 68 — отражен НДС с предоплаты.

2. Готовится авансовый счет-фактура (ст. 169 НК РФ).

На то, чтобы его выписать, поставщику отводится 5 дней. Его составляют в 2-х экземплярах: один — для себя, второй — для покупателя. Правила выписки счета-фактуры по полученным авансам регулируются Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 года № 1137 (далее — Постановление № 1137).

О том, как правильно заполнить счет-фактуру на аванс, см. материал «Принятие к вычету НДС с полученных авансов»

3. Авансовый счет-фактура фиксируется в книге продаж.

Регистрируют счет-фактуру в том периоде, в котором была получена предоплата (п. 3 Правил ведения книги покупок, утвержденных Постановлением № 1137).

Далее у продавца возможны 3 ситуации:

продажи в периоде перечисления аванса не было;
продажа в периоде перечисления аванса была;
аванс возвращен покупателю.

Вариант, когда отгрузки в периоде получения аванса не было

Продавцу нужно внести сумму предоплаты и НДС с аванса полученного в строку 070 в графах 3 и 5 соответственно раздела 3 декларации по НДС (приказ ФНС России от 29 октября 2014 года № ММВ-7-3/558@).

Вариант, когда продавец вернул аванс покупателю

Продавец принимает НДС с авансов полученных к вычету (п. 5 ст. 171 НК РФ), делая проводки:

Дт 62 Кт 51 — возврат аванса.

Дт 68 Кт 76 — прием НДС с полученных авансов к вычету.

Отражает НДС к вычету в книге покупок.
Заполняет строку 120 раздела 3 декларации по НДС.

Вариант осуществления реализации ранее оплаченных ТМЦ

Продавец принимает НДС с аванса полученного к вычету (п. 8 ст. 171 НК РФ), делая проводки:

Дт 62 Кт 90 — получена выручка от реализации.

Дт 90 Кт 68 — начислен НДС от реализации.

Дт 68 Кт 76 — НДС с полученных авансов взят к вычету.

Показывает вычет по НДС с авансов полученных в книге покупок с номером счета-фактуры, который был выписан продавцом при получении аванса.
Заполняет декларацию, в которой вносит вычет в строку 170 раздела 3.

Обратите внимание! Налоговики считают, что НДС с аванса полученного начисляется в любом случае, даже если периоды получения предоплаты и реализации совпадают (письмо ФНС России от 20.07.2011 № ЕД-4-3/11684).

Кроме того, согласно подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ продавец, реализовав ТМЦ на сумму меньшую, чем аванс, может принять к вычету НДС только с суммы продажи, а не со всей предоплаты.

Подробнее о правилах вычета НДС с авансов см. материал «Принятие к вычету НДС с полученных авансов»

Как отразить полученные авансы в декларации по НДС, разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и бесплатно переходите к примерам заполнения отчета.

Действия покупателя при перечислении предоплаты

Покупатель в силу п. 12 ст. 171 НК РФ может принять авансовый НДС к вычету, если:

есть корректно оформленный счет-фактура;
имеется документ, подтверждающий оплату;
в договоре зафиксирована возможность предоплаты.

Перечислив аванс, покупатель:

Делает следующие проводки:

Дт 60 Кт 51 — перечислен аванс.

Дт 68 Кт 76 — авансовый НДС взят к вычету.

Заносит вычет по НДС с авансов выданных в книгу покупок с номером счета-фактуры, который был выписан продавцом.
Отражает авансовый НДС по строке 130 раздела 3 декларации по НДС.
Восстанавливает авансовый НДС в периоде продажи: Дт 76 Кт 68.
Отражает в книге продаж восстановление НДС.
Отражает в декларации НДС с авансов по строке 090 раздела 3 (по ставкам 10/110 и 20/120).

По вопросу заполнения строки 090 декларации см. материал «Как заполняется строка 090 раздела 3 декларации по НДС»

Когда НДС с авансов полученных начислять не нужно

Налогоплательщик может не начислять НДС с аванса полученного в следующих случаях:

при получении аванса по необлагаемым операциям (ст. 149 НК РФ);
если авансируются операции, место реализации которых — не территория РФ (ст. 147, ст. 148 НК РФ);
продавец не платит НДС как «спецрежимник» (гл. 26.1–26.5 НК РФ);
продавец освобожден от уплаты НДС (ст. 145 - 145.1 НК РФ);
сделана предоплата по операциям со ставкой НДС 0% (п. 1 ст. 164 НК РФ);
аванс перечислен за операции, по которым предусмотрен длительный цикл производства — более полугода (п. 13 ст. 167 НК РФ).

О том, кого не причисляют к плательщикам НДС, см. материал «Кто является плательщиком НДС?»

Как отразить НДС при получении предоплаты при переходе на УСН с ОСН и наоборот

Согласно ст. 346.12 НК РФ налогоплательщик на УСН не платит НДС, за исключением некоторых случаев. Следовательно, в ситуации, когда продавец на ОСН начислил НДС с суммы полученных авансов, а потом перешел на УСН, после чего осуществил реализацию, оснований для принятия НДС к вычету нет. Но и НДС с отгрузки ему начислять будет не нужно.

Если же продавец, наоборот, работал на УСН, а потом перешел на общий режим, ему придется начислить НДС с реализации, а вот уменьшить налоговую базу на сумму ранее полученной предоплаты не получится (письмо Минфина России от 30 июля 2008 года № 03-11-04/2/116).

О последствиях перехода с УСН и на УСН см. материал «НДС при переходе на УСН с ОСНО: учет и восстановление налога»

Ответственность продавца, не начисляющего НДС с авансов полученных

Ст. 122 НК РФ введена ответственность за неполную уплату суммы НДС в случае занижения налоговой базы. Размер штрафа согласно указанной норме может составлять от 20 до 40% от недоплаченной суммы налога в зависимости от умышленности нарушения.

О том, что грозит за просрочку уплаты НДС, см. материал «Какая ответственность за несвоевременную уплату НДС?»

В какие сроки уплачивать НДС с аванса покупателю макулатуры, узнайте в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите пробный онлайн-доступ к системе бесплатно.

Итоги

Учет НДС при получении авансов имеет для продавца большое значение, ведь, начисляя и уплачивая НДС с сумм предоплаты, налогоплательщик снижает налоговую нагрузку в будущие периоды, так как далее принимает начисленный НДС к вычету.

Покупателю же, наоборот, перечисление аванса дает возможность снизить налоговую нагрузку в текущие налоговые периоды. Однако если для покупателя заявление вычета по авансовому НДС является правом, то начисление НДС для продавца — обязанность, не исполнив которую он может быть привлечен к ответственности.

Аванс при покупке квартиры — это платеж, передаваемый покупателем продавцу в счет стоимости, перед оплатой полной цены. Аванс передается на основании письменного документа с предварительными договоренностями по условиям сделки.

Аванс при покупке квартиры

Р азмер аванса определяется соглашением обеих сторон сделки, всех ее участников. Часто в качестве аванса передают продавцу большие суммы, например для погашения им ипотеки и выведения квартиры из залога банка.
Такие большие платежи рекомендуется вносить непосредственно на ссудный счет покупателя, во избежании расходования этих средств не по назначению.

Если аванс вноситься исключительно как демонстрация серьёзных намерений покупателя, его размер составляет 5-10% от стоимости квартиры.

Основанием для передачи задатка является предварительный договор купли-продажи.

Передавать аванс рекомендуется крайне редко. Во избежания ситуации с несостоявшейся сделкой. Гораздо правильнее будет передать залог (задаток).

Отличие задатка от аванса велико. А именно, в случае отказа покупателя в сделке задаток останется у продавца.
Если сделку решит расторгнуть продавец, то он будет вынужден заплатить двойную сумму задатка.

Основной договор купли-продажи квартиры с авансом — является договором с отсрочкой платежа. Не забудьте прописать сроки и каким образом покупатель совершит полный расчет по состоявшейся сделке, пропишите об этом в разделе договора «Порядок расчетов».

Аванс продавцу

Учитывая факт возврата аванса покупателю в полном размере, его передают в сделках, где заключение договора купли-продажи не гарантировано обстоятельствами. На результат сделки влияют различные факторы.
Рассмотрим несколько примеров:

Покупатель запланировал использование кредитных средств, без одобрения ипотеки
Покупатель запланировал использование кредитных средств после одобрения ипотеки, но есть возможность получить отказ от банка, по причине высокой стоимости квартиры (превышающей рыночную стоимость)
При использовании средств материнского капитала, возрастает риск того, что квартира не будет соответствовать требованиям Пенсионного фонда
Возможен отказ на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, если собственник является недееспособным, либо не достигшим совершеннолетия.

Перейдя по ссылке вы увидите образец договора аванса, который понадобится вам во время покупки квартиры.

Оформление аванса при купле-продаже квартиры

Аванс при покупке квартиры оформляется предварительным договором купли-продажи, если требуется время для того чтобы подготовить полный пакет документов для Росреестра.
В договоре аванса прописывается дата подписания основного договора купли-продажи.
А также фиксируется порядок полного расчета за квартиру.
Возможно перечислить, что остается в квартире: мебель, бытовая техника, различные предметы интерьера

Посмотрите видео урок о составлении предварительного договора с помощью сервиса «Конструктор договоров«

Расписка об авансе за квартиру

Главным подтверждением получения аванса продавцом является написанная им расписка. Без нее не рекомендуется передавать деньги. Расписка должна соответствовать требованиям ГК РФ.

Для подробной информации об этом, советую прочесть статью «Правильная расписка о получении денег»

Передавая деньги юридическом лицу — убедитесь в том, что они будут переданы в кассу предприятия, либо на расчетный счет в банке ( не в руки директору или подписанту договора)

Возврат аванса покупателю квартиры

Если сделка по каким либо причинам не состоялась — аванс возвращается покупателю. Для этого участникам сделки необходимо прописать сроки и порядок возврата аванса в предварительном договоре.
Иначе возврата денег вам не дождаться.

Также прописывайте штрафные санкции за задержку возврата аванса.

Аванс оформляется Соглашением о расторжении договора. В случае, если у обеих сторон нет претензий, можно уничтожить все ранее подписанные документы.

Часто задаваемые вопросы

1. Аванс или задаток передать лучше?

Задаток — это платеж, обеспечивающий выполнение условий договора.

Аванс — просто частичная оплата.

Риски несостоявшейся сделки при купле-продаже недвижимости оборачиваются финансовыми потерями.
Ведь порой приходится тратится на аренду жилья или неизбежным становится потеря задатка во встречной (альтернативной) сделке.

Поэтому, я рекомендую передавать задаток.

2. Не возвращают аванс за квартиру. Что делать?

Если сделка не состоялась, продавец обязан вернуть задаток в сроки, оговоренные в предварительном договоре купли-продажи (договоре аванса).

Устные требования не помогают?

PS. Рекомендации основаны на опыте успешных сделок

← Правильная расписка о получении денег
Расчет при покупке квартиры без ошибок и потерь →

Консультант Слободчикова Ольга

Риэлтор-эксперт. Сопровождаю сделки с недвижимостью с 2006 года. Более 250 личных успешных сделок купли-продажи. Более 1000 успешных сделок по выделению долей детям без нотариуса. Около 750 оформленных успешных сделок агентов по недвижимости. Образование - высшее. Дополнительное обучение АН "Адвекс", АН "Этажи".

Читайте также: