Ко инвест с ндс или нет

Опубликовано: 30.04.2024

Затратный подход в ФСО-1 определяется как:

«совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Таким образом, при реализации затратного подхода необходимо определить затраты на воспроизводство (замещение) Объекта оценки с применением таких же, либо аналогичных материалов и технологий. Как правило, для этих целей оценщики используют всевозможные вспомогательные источники: справочники оценщика «КО-ИНВЕСТ», справочники укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ, справочники укрупненных сметных норм на виды работ и пр. Кроме этого, возможна разработка полной сметы на строительство оцениваемого объекта с использованием единичных расценок. Указанные выше источники, а также и большинство других аналогичных источников, как правило, публикуют нормативы стоимости строительства без НДС. Такая ситуация наиболее типична и, следовательно, итоговая величина стоимости, полученная в рамках затратного подхода будет очищена от НДС. Для получения итоговой стоимости, включающей в себя НДС, можно воспользоваться рекомендациями, приведенными выше, в части посвященной сравнительному подходу.

Поскольку, как мы выяснили ранее, стоимость земельного участка может иметь различную структуру (с НДС/ без НДС, в зависимости от объема прав), то при выведении итоговой величины стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода необходимо обращать на это внимание и складывать величины с одинаковой структурой.

Помимо описанных методов определять затраты на воспроизводство (замещение) можно с помощью индексации фактических капитальных вложений в строительство оцениваемого объекта. Этот метод имеет ряд особенностей, и поэтому мы подробнее рассмотрим учет НДС при его применении.

Суть этого метода заключается в последовательной индексации фактических понесенных затрат на возведение оцениваемого объекта недвижимости с последующим их суммированием. Как правило, информация о таких затратах предоставляется по данным бухгалтерского учета. Таким образом, структура итоговой стоимости будет определяться предоставленной информацией, отраженной в бухучете в соответствии с нормативными документами РФ.

До 2001 года затраты Заказчика по уплате НДС подрядным организациям признавались расходами, формирующими стоимость объекта капитальных вложений, и не принимались к возмещению. Учет данных расходов осуществлялся на 08 счете бухгалтерского учета «Вложения во внеоборотные активы» (ранее – «Капитальные вложения»). Следовательно, такие затраты, понесенные до 2001 года и отраженные в бухгалтерском учете дают представление о стоимости объекта строительства с учетом НДС.

В 2001 г . вступила в действие глава 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость», которая изменила порядок формирования стоимости объекта строительства , и теперь, расходы по уплате НДС подрядным организациям подлежат возмещению при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, в большинстве случаев исходная информация будет включать в себя НДС по капитальным вложениям до 2001 г. и не включать НДС по капитальным вложениям 2001 г. и более поздним. При этом в ходе сбора исходной информации об объеме капитальных вложений у представителей Заказчика необходимо уточнять, включают ли предоставленные капитальные вложения, осуществленные до 2001 г., НДС или нет.

Поскольку, как правило, затраты на воспроизводство (замещение) объекта определяются на текущую дату, то при индексации фактических капвложений их необходимо привести к единой структуре, например, капитальные вложения «с НДС» до 2001 г. очистить от НДС, и тогда полученная суммарная индексированная стоимость строительства будет представлять собой стоимость без НДС. Для справки, в Табл. 3 представлены ставки НДС, действовавшие ранее.

Табл. 3 . Информация о действовавших ставках налога на добавленную стоимость

Год	Ставка НДС	Ссылка на нормативный документ
28%	Инструкция «О порядке исчисления и уплаты налога на добавочную стоимость» Государственной налоговой службы РСФСР от 09.12.1991 г. № 1
с 1993	20%	Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений в налоговую систему России» №3317-1 от 16.07.1992 г.
с 2004	18%	Федеральный Закон «О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса российской федерации и некоторые другие законодательные акты российской федерации, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» № 117-ФЗ от 07.07.2003 г.

Список литературы

1. Федеральный закон от 31.07.98 г. №146-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть первая».

2. Федеральный закон от 05.08.00 г. №117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть вторая».

2. Федеральный закон от 25.10.01 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

4. Приказ Министерства Финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств (ПБУ 6/01)».

5. Международные стандарты оценки 2007: Восьмое издание, - М.: Российское общество оценщиков, 2008 – 422 c.

6. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков / Правление Российского общества оценщиков. – М., 2005.

7. Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». Оценка НЕДВИЖИМОСТИ. 2008 год.

8. В. Ястребов, М. Круглов «Проблема учета НДС при оценке недвижимого имущества для целей залогового обеспечения». – М. Информационный бюллетень «Оценочная деятельность» № 1/04 2009.

9. В. А. Шогин «Проблематика учета налогов при оценке рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода».

10. А.В. Леб «К вопросу о формировании рыночной стоимости и налоге на добавочную стоимость».

11. Кудимов И.С., Шакин В.А. Городские памятники. Сколько они стоят? В сб. Вопросы оценки, № 1, 2004 г.

12. РОО . Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97

13. ТЕР-2001 (ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЕДИНИЧНЫЕ РАСЦЕНКИ НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ).

14. ФСН-2001 (ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМЫ НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ)

15. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004,2007 гг.

16. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.

17. 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)»

18. № 28-ПП (Москвы) от 27.01.2004 г. « О реализации положений Федерального Закона «Об объектах культурного наследия.

19. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД-1. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 50 с.

20. Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 48 с.

21. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия. М. НЦПО. 2004, 2008 гг.(www.cpcpa.ru)

[1] Конгруэнтность целей в данном случае означает, что целевые установки владельца объекта и арендатора, осуществляющего инвестиции, главным образом в плане их исполнения, могут не совпадать в полном объеме, однако эти различия не носят сколько-нибудь критического характера с позиции владельца.

Дата добавления: 2017-03-29 ; просмотров: 1395 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ

Разбираемся что такое НДС, откуда он взялся, почему важен и на примерах смотрим кто его платит и когда

НДС — три буквы, которые определённо слышал каждый из нас. Даже если вы никак не связаны с бизнесом. Аббревиатуру можно встретить в любом чеке при походе в магазин. Но что это такое, и почему оно есть везде, куда не посмотри, знают далеко не все. И даже если задаться таким вопросом, то простая расшифровка сокращения — «налог на добавленную стоимость» вообще может ни о чём не сказать, кроме разве того, что это опять какой-то налог. А меж тем, знать это нужно. Ведь касается НДС абсолютно каждого, даже если вы простой менеджер по продажам или труженик предприятия.

Самое простое, что нужно знать изначально — налог этот накладывается на любой товар и на любую услугу, которая продаётся фирмой по цене хоть чуть-чуть выше её себестоимости. В таком варианте, НДС будет вычисляться исходя из разницы между себестоимостью продукта и его ценой при продаже.

Откуда взялся НДС

Целых сто лет назад (двадцатые годы двадцатого века) налог на добавленную стоимость пришёл на смену бытующему тогда налогу с продаж. До этого налог брался со всей выручки. И предпринимателям было сложно, ведь приходилось совершать постоянные одинаковые платежи, которые совсем не учитывали возможный доход. Они базировались только на голой выручке, а не прибыли. Но на территории Российской Федерации НДС был введён только лишь в 1992 году.

До недавнего времени ставка НДС была равна 18%. К этой цифре многие успели привыкнуть. Так что, когда стало известно, что НДС планируют повышать, общественность начала сильно возмущаться. Многие политологи и экономисты выступали с критикой новых законов. Ведь повышение на 2%, которое могло показаться некритичным, на самом деле привело бы к повышению цен абсолютно на всё.

Тем не менее, с 1 января 2019 года, НДС в России стал официально равняться 20%.

Такая ставка распространяется за некоторым исключением на большинство товаров и услуг. Но существуют и другие её варианты. Так, ставкой в 10 процентов, например, облагаются медицинские препараты, детские товары и некоторые продукты сферы питания. А вот продукт на экспорт (вывоз) вообще этим налогом не облагается. Там ставка НДС равна нулю.

Кто платит НДС

В голове обывателя может родиться схема, предполагающая, что его этот налог совсем не касается. Ну, платит себе предприниматель, и пусть платит. Но это ошибочное мнение. Потому что в реальности всю сумму этого налога оплачивает в итоге сам покупатель. Чтобы понять, почему же так происходит, обратимся к простенькому примеру и посмотрим какие этапы проходит формирующийся налог на добавленную стоимость.

Одна компания заказывает у другой фирмы материал, чтобы изготовить свой товара из него. Она этот материал оплачивает. На эту сумму стоимости материала, которую компания заплатила будет накладываться НДС.
Далее эта компания из купленного материала производит свой товар, а потом решает, какую же стоимость готового изделия поставить? Да так, чтобы и самим в убытке не быть, и клиенты не разбежались от завышенных цен? Первым делом, берётся сумма денег, которую затратили на производство единицы нового товара. Размер налога при этом тоже рассчитывается, но записывается в «налоговый кредит».
Дальше, компании нужно определиться, сколько будет стоить товар для конечного покупателя. Здесь складывается себестоимость товара, подсчитываются акцизы, вписывается та доля, которая после продажи пойдёт на прибыль и уже прибавляется НДС. То есть он уже будет входить в стоимость товара, которую заплатит при покупке потребитель.
Когда товар в определённом количестве продан, компания сядет подсчитывать прибыль. Из полученных денег высчитывается 20 процентов налога, которые уже оплатил покупатель. И эти деньги уходят на налоговые обязательства по оплате НДС.

Вот такая простая схема, которая показывает, что цена товара в магазине уже включает в себя налог на добавленную стоимость. И если бы его не учитывалось, товар бы стоил меньше.

Расчёт НДС

Для понимания всего процесса, снова обратимся к примеру.

Открыли мы точку, где будут продаваться джинсы. Чтобы что-то продать, нужно сначала это произвести или купить. В нашем случае, мы находим фирму, которая продаёт джинсы оптом. И тратим 100 тысяч рублей на покупку партии товара, где одна пара джинсов обходится в 10 тысяч рублей (дорогие джинсы получаются, но для примера сойдёт). То есть мы приобрели 10 единиц товара.

В эти 100 тысяч рублей, которые были потрачены на товар, уже вошёл НДС 20 процентов. Так как джинсы нам продал их поставщик, который уже включил в стоимость этот налог, ведь он его должен будет оплатить государству за то, что продаёт товар выше себестоимости. То есть именно мы оплатили 20 процентов налога. Если бы его не было, партия стоила бы не 100 тысяч рублей, а 80 тысяч рублей.

Эту сумму мы рассчитываем как входящий взнос или вычет. И нам нужно будет иметь доказательства, что оплачивали мы джинсы с уже включённым НДС. Поэтому важно иметь один из подтверждающих документов — это либо счёт-фактура, либо чек, либо накладная, где отдельно сумма налога указывается. Вот почему на всех подобных документах мы можем встретить строчку с НДС.

Далее, когда мы сами формируем цену, по которой будем сбывать в розницу уже наши джинсы, эту сумму НДС мы убираем из цены за товар. И следующий НДС, которым будет облагаться уже наша продажа, будет рассчитываться из полученной суммы. То есть мы складываем наши затраты на товар (туда будет входить не только себестоимость, но и другие наши расходы, которые мы несём во время организации продажи) без НДС и уже к этой сумме прибавляем 20 процентов.

Формулы расчёта НДС

Предварительно отметим, что формулы для расчёта налогов не так просты, особенно для человека, не привыкшего иметь дело с математическими уравнениями. Поэтому существует не один калькулятор, который сам вам высчитает НДС или сумму без НДС. Найти их можно на просторах сети интернет, на специализированных сайтах. Учиться пользоваться им не нужно, там всё предельно просто — есть пара полей для ввода суммы и всё. Для тех же, кто хочет разобраться в алгоритме просчёта процента налога, разберём формулы подробнее.

Формула расчёта НДС

Возьмём известную нам сумму и обозначим её буквой «Х». Чтобы понять, сколько будет составлять налог НДС, воспользуемся простой формулой:

НДС=Х*20/100

То есть, если наша сумма товара равна 100 тысячам рублей, то НДС, на неё станет равен, исходя из формулы, 20 000 рублям. Столько мы заплатили, покупая товар у поставщика, чтобы обеспечить ему оплату его налога на добавленную стоимость.

Ещё раз, если мы хотим купить джинсы на сумму 100 000 рублей, то либо заплатим 120 000 рублей, потому что нужно будет включать туда ещё и НДС (это делает поставщик), либо заплатим 100 000 рублей с уже включённым НДС, и по факту купим меньшее количество товара.

Потому что на самом деле цена будет составлять 83 333 руб. 33 коп., а ещё 16 666 руб. 67 коп. — это цена НДС на эту сумму, которая уже включена в счёт для нас поставщиком. Можете открыть любой калькулятор НДС в интернете и проверить расчёт, а мы пока перейдём как раз к формуле, которая покажет нам почему получается 120 тысяч.

Формула расчёта суммы с НДС

Сумма — Х.
Сумма с налогом — Хн.
Хн = Х+Х*20/100
Либо
Хн=Х*(1+20/100)=Х*1,20

То есть от нашей суммы 100 000 рублей сумма с НДС будет равна 120 000 рублей. Это мы уже описали выше, то есть если хотим купить 10 пар джинсов, то придётся заплатить на самом деле 120 тысяч, а не 100, ведь поставщик включит в счёт НДС.

Формула расчёта суммы без НДС

Сумма с НДС = Хн. Требуется понять, чему будет равна сумма Х — сумма без НДС. Для понимания формулы, вспомним вторую формулу, которая рассчитывала сумму с налогом. И вводим обозначение самого налога — это будет Y. Y, если НДС равен 20 процентам = 20/100. Тогда формулы будут выглядеть так:

Хн = Х+Y*Х
Либо
Хн = Х*(1+Y)
Отсюда получаем, что Х = Хн/ (1+Y) = Хн / (1+0,20) = Хн / 1,20

Мы хотим купить товара на сумму 100 000 рублей, но так, чтобы в эту цифру уже входил НДС, и при этом понять, сколько составит истинная сумма, которую мы платим за товар, а не за налог. Пользуемся расчётом:

Сумма без НДС (Х в данном случае) = 100 000 рублей (Хн) / 1,20 = 83 333 рублей с копейками.

То есть, если действительно нам одна пара джинсов обходится без НДС в 10 тысяч рублей, то заплатив всего 100 000 рублей мы сможем приобрести у поставщика не более чем 8 пар (денег чуть-чуть останется). Либо же, если мы всё-таки потратили 100 000 рублей и купили именно 10 пар, а НДС был уже учтён в этой сумме, то значит, пара джинсов стоит 10 000 рублей с уже включённым в неё НДС. И мы его всё равно заплатили за поставщика (который в свою очередь также платил НДС за поставщика материалов, из которых эти джинсы сделаны).

Налоговый кредит и налоговое обязательство

Мы посмотрели на формулы, но, сколько же должно быть заплачено нами в бюджет этого налога, спросите вы. Давайте «добьём» тему с джинсами и решим этот вопрос, а заодно разберёмся с такими составляющими понятиями налога на добавленную стоимость, как кредит и обязательство.

Купили мы всё-таки джинсов на 120 000 рублей. Из которых 20 тысяч заплатили как НДС для поставщика. У нас есть от этого поставщика счёт-фактура на нашу партию джинсов, где чёрным по белому написано, что цена товара без НДС — 100 000 рублей, сумма НДС — 20 000 рублей, а общая стоимость — 120 000 рублей.

Далее, цифру НДС при расчётах мы отложили и запомнили как налоговый кредит.

Налоговый кредит — эта та сумма, на которую можно будет в конце отчётного периода сделать налоговый вычет из налогового обязательства — то есть уменьшить сумму налога, оплачиваемого нами в бюджет. А то, что мы должны будем оплатить в бюджет и есть — налоговое обязательство.

Смотрим дальше на джинсы.

В реальности мы будем из суммы в 120 000 рублей для формирования своей цены вычитать уплаченный нами уже НДС. То есть сумма составит те самые 100 тысяч рублей.

Допустим, включив все остальные факторы себестоимости и затрат, да прибавив процент желаемой прибыли, мы получили цену в 200 000 рублей. Именно за столько и будут проданы наши джинсы в нашем магазине конечному потребителю. И именно с этой суммы будет вычитываться наше налоговое обязательство — то есть налог, который мы должны заплатить в бюджет.

От 200 тысяч рублей, по формуле или калькулятору выходит, что НДС равен 33 333 рублей. Это наше налоговое обязательство. Но! У нас ведь есть ещё документы, которые подтверждают наш налоговый кредит в 20 000 рублей (то есть то, что мы уже заплатили 20 тысяч в виде налога на добавленную стоимость). А значит, мы из 33 тысяч можем вычесть 20 уже выплаченных. Итого получим 13 тысяч рублей, которые мы будем платить после продажи всех 10 пар джинсов (допустим, это произошло за один отчётный период).

В бюджет от нас с 200 тысяч рублей 13 000 пошли в виде налога. Но не нужно забывать, что наш поставщик также заплатил свои 13 тысяч в бюджет, которые получил от нас во время покупки джинсов изначально.

Виды НДС

0%
10%
20% (пришла на замену ставке в 18%)

Как уже было сказано выше, существует ряд товаров и услуг, на которые не накладывается данный налог. Поэтому можно говорить о существовании нулевой ставки. Это экспорт товара, продукты космической ниши, ниши перевозки газа и нефти и некоторые другие виды товаров. Регулирует список таких позиций 164-ая статья налогового кодекса РФ.

Также существует список товарных наименований, которые подлежат обложению налогом в десять процентов. Это в основном продукты сферы питания — мясо, овощи, молочные продукты. Также туда относят детскую одежду, детскую мебель и другое. Опять же, список немаленький, лучше с ним ознакомиться лично в налоговом кодексе, если этот вопрос вас заинтересовал.

Ну и ставка 20 процентов — самая популярная. Её вы можете повстречать почти везде.

Примечание: так как изменения в законодательстве произошли сравнительно недавно (01.01.2019), в интернете ещё можно встретить устаревшие данные, где описана ставка в 18%.

Операции подлежащие обложению НДС

Импорт любого товара
Любые работы по строительству зданий без заключения договора подряда
Передача услуг и товаров для личного применения, затраты на что не учитываются при расчёте налога.

С каких процессов не взимается НДС

Работа органов госвласти, которая относится к прямым её обязанностям.
Процесс покупки и приватизации муниципальных и госпредприятий.
Инвестирование.
Реализация земельных участков.
Передача денег предприятиям, работающим на некоммерческой основе.

Способы начисления НДС

Вычитание. В этом варианте налог накладывается на полную сумму выручки, а уже из этой суммы высчитывается НДС, подлежащий уплате за покупку материалов для товара или услуги.
Сложение. В этом случае НДС накладывается по фиксированной ставке по базе налогообложения. Её складывают из добавленной стоимости каждого вида продаваемого товара.

Так, как второй вариант сложен для реализации, потому что зачастую таких отдельных наименований чрезвычайно много, первый вариант применяется гораздо чаще.

Отчётность по НДС

Вроде бы стало немного понятнее, что же собой представляет налог на добавленную стоимость, откуда он берётся, как высчитывается и кто его платит. Однако за него ведь нужно ещё отчитываться в органы ФСН. Давайте разбираться, как это делается.

Первое, что нужно знать — отчитываться нужно ежеквартально. Причём по срокам — до 25 числа послеотчётного месяца. В ином случае ждут некрасивые штрафы.

Важно! Если вы отправляете отчёт по НДС почтой, то учитывайте обозначение даты подачи — это дата, которая будет стоять в штампе на письме.

Пример: От отделения почты, где вы отправляли заказное письмо с декларацией до самой налоговой посылка шла 10 дней. Отправили 18-ого, пришло 28-ого. Будет ли считаться, что вы подали отчёт не в установленный срок? Ответ — нет. Ведь 18-ое число будет значиться на штампе письма.

Налоговые вычеты

В случае налога на добавленную стоимость, вычетами считается та сумма налога, которая предъявляется к оплате поставщиком товара. На эту цифру и будет уменьшен налог, который пойдёт в бюджет от вас.

Но есть свои нюансы, которые нужно знать и понимать. Это касается условия принятия налоговой этих вычетов. Нужно, чтобы было соблюдено три правила:

Сам товар, который был вами приобретен с целью последующей продажи, облагается НДС.
У фирмы имеются все подтверждающие документы, в том числе и правильно оформленная счёт-фактура.
Товар, который был приобретён, прошёл через процедуру бухучёта.

И только после выполнения этих условий, фирма сможет в конце налогового периода принять в качестве вычета целиком сумму платежей. Естественно, если все процедуры были налогооблагаемыми.

Счёт-фактура

В этом документе будет отражены несколько сумм. Во-первых, — стоимость товара без НДС. Во-вторых, конечная сумма с учётом НДС.

Счёт-фактура предоставляется на проданный товар клиенту. Сделать это нужно в течение 5 дней. Вся документация подшивается и отмечается в книге продаж.

Бывает так, что проверка выносит решение, вычеркнуть все высчитанные вычеты и начислить неуплаченный НДС. Такое может произойти, если в счёт-фактуре допущены ошибки. А допустить их не так и сложно, ведь счёт-фактуру оформляет контрагент, а не налогоплательщик.

Знать, что такое НДС — важно для любого. Уметь его рассчитывать — важно для тех, кто непосредственно занимается заполнением документов и сдачей отчётности в налоговое ведомство. С непривычки делать это по формулам сложно и муторно. Поэтому для проверки себя и своих контрагентов существует множество электронных ресурсов, где можно найти калькулятор НДС, который вычислит вам его за два клика. Главное, помните, что внимательность — важная составляющая в деле об НДС, а опаздывать со сдачей отчётности в налоговую никак нельзя.

Определение рыночной стоимости строений[]
Определение рыночной стоимости строений[]
Определение рыночной стоимости строений[]

Затратный подход состоит из следующих этапов:

Определение полной стоимости замещения здания (помещения);
Определение величины общего накопленного износа (физического, функционального, экономического) здания (помещения);
Определение стоимости замещения здания (помещения) путем вычета общего накопленного износа из полной стоимости замещения здания (помещения);
Определение рыночной стоимости земельного участка;
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сложения рыночной стоимости земельного участка и стоимости замещения здания (помещения).

6.1. Определение полной стоимости замещения.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности”, утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. № 519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Под полной стоимостью замещения в настоящем отчете понимается стоимость замещения без учета износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения оцениваемого объекта определялась по следующей методике:

Определение полной стоимости замещения объекта в ценах базисного года
Определение полной стоимости замещения объекта на дату проведения оценки при помощи коэффициентов пересчета сметной стоимости строительства.
Определение полной стоимости замещения объекта с учетом действующих налогов и сборов, а также прибыли застройщика.

Методика определения данных показателей приведена ниже:

Восстановительная стоимость сараев в ценах 2003-го года определяется на основе сборников Укрупнённых показателей стоимости строительства (УПСС) как произведение площади оцениваемого объекта на стоимость 1 единицы площади аналогичного объекта недвижимости, приведенного в сборнике УПСС разработанного Ко-Инвест г. Москва.

Индекс перехода от цен 2003 г. к ценам на дату проведения оценки рассчитывается на основе расчетных индексов пересчета стоимости строительно-монтажных работ, приведенных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве».

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) – это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль застройщика отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск. Последний на российском рынке достаточно высок. Минимальный уровень дохода для девелоперских фирм составляет до 30% от затрат на строительство. Аналитики по-разному оценивают предпринимательскую прибыль при строительстве.

На нижеприведенном графике представлены зависимости предпринимательской прибыли по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

к.т.н. Яскевич Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя», источник: Вестник оценщика .Appraiser.ru

С целью защиты кредитора от завышения стоимости а так же его назначение в расчетах использовалась минимальная норма прибыли в 15 % как наиболее типичная в настоящих условиях.

Таблица 6. Определение полной стоимости замещения сарая (Г1)

Наименование	Показатель
Общий объем сарая, м.куб.	42
Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой)	540,27
Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60)	2,151
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.	48809
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб.	57594
Прибыль застройщика 15 %, руб.	8639
Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб.	66233

Таблица 7. Определение полной стоимости замещения сарая (Г2)

Наименование	Показатель
Общий объем сарая, м.куб.	10
Восстановительная стоимость удельной единицы, руб. в ценах 01.01.2003 г. Справочник оценщика «Жилые дома» УПСС 2003 г. (сараи деревянные, стены с каркасные с односторонней обшивкой)	540,27
Индекс перехода к ценам февраля 2008 г. (КО-ИНВЕСТ, № 60)	2,151
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., руб.	11621
Восстановительная стоимость в ценах февраля 2008 г., с НДС 18%, руб.	13713
Прибыль застройщика 15 %, руб.	2057
Полная стоимость замещения в ценах февраля 2008 г. с учетом НДС и предпринимательской прибыли, сарая, руб.	15769

Определения величины общего накопленного износа.

Общая величина накопленного износа здания складывается из физического, функционального и внешнего износа.

Следующий этап затратного метода – определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

физический износ;
функциональный износ;
износ внешнего воздействия.

Расчет физического износа

Физический износ является результатом возникновения в процессе эксплуатации ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым

Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.

Расчет величины физического износа производится с учетом возраста и данных визуального осмотра; описание состояния конструктивных элементов здания приведено в разделе настоящего Отчета «Описание объекта оценки»;

Оценка степени физического износа конструктивных элементов и здания в целом производилась в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий [ВСН 53-86 (р)] с точностью до 5…10%.

Физический износ конструкций, элемента или системы элементов определяется по формуле :

где Фki – физический износ конструкции, элемента, %;

Фi- физический износ участка конструкции, элемента, %;

Pi – размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м.кв. или м;

Рk – размеры всей конструкции, м.кв. или м;

n – число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом определяется по формуле:

где Ф3 – физический износ здания, %;

Li – коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов, систем.

Физический износ сарая (Г1) составляет 20%.

Физический износ сарая (Г2) составляет 50%.

Что подтверждается на основании визуального осмотра и ШКАЛЫ ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК принятую Московской академией оценки:

№	Оценка состояния	Характеристика физ. состояния	Коэффициент износа в %
1	Новое	Новое, построенное и еще не эксплуатировавшееся имущество в отличном состоянии	0-10
2	Очень хорошее	Практически новое имущество, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	10-20
3	Хорошее	Бывшее в эксплуатации имущество, полностью работоспособное или отремонтированное	20-35
4	Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации имущество, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей	40-60
5	Условно-пригодное	Бывшее в эксплуатации имущество, работоспособное или отремонтированное, но требующее значительного ремонта или замены основных деталей	65-80
6	Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации имущество, требующее капитального ремонта	85-90
7	Негодное к применению	Имущество, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости материалов, которые можно из него извлечь	91-100

Где состояние сарая Г1 граничащее между очень хорошим и хорошим, а состояние сарая Г1 граничащее между хорошим и удовлетворительным.

Расчет функционального износа.

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости имущества из-за несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ уже учтен методикой определения восстановительной стоимости объекта. Таким образом, функциональный износ для расчета равен 0%.

Расчет внешнего износа.

Внешний (экономический) износ – есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Оценщиками не были обнаружены признаки внешнего износа. Таким образом, внешний износ определен в 0%.Расчет стоимости замещения

Стоимость замещения здания (помещения) определяется путем вычитания из полной стоимости замещения общего, накопленного износа.

Таблица 9. Определение стоимости замещения домовладения

Наименование объекта	Полная стоимость замещения, руб.	Износ физический	Износ функциональный	Износ внешний	Износ общий	Стоимость замещения руб.
Сарай (Г1)	66233	20 %	0%	0%	20 %	52986
Сарай (Г2)	15769	50 %	0%	0%	50 %	7884
ИТОГО	60870

Вывод: Рыночная стоимость сарая (Г1) и сарая (Г2) рассчитанная в рамках затратного подхода составляет 60870 рублей.

Оцениваемые надворные постройки являются встроено – пристроенными к жилому дому и другим надворным постройкам, т.е. вплотную примыкают. Перенос строений Лит Г1 и Г2 с технической точки зрения возможен, однако для этого потребуется полная разборка строений. Выполнение данных работ будет производится в условиях стесненности и потребуют особой осторожности мастеров при демонтаже материалов с сохранением и сохранением других строений, что существенно скажется на стоимости.

Стоимость переноса строений Лит Г1 и Г2 (при условии переноса на соседний участок до 50 м.) составляет 98726 рублей и 22 100 рублей соответственно.

Мнение Пленума не является основанием для переквалификации

Как позиция ВАС РФ поможет перераспределить налоги в группе

Какие аргументы использовать застройщику при доначислениях

П ленум ВАС РФ в своем постановлении от 11.07.11 № 54 (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 54) разъяснил, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с финансированием строительства или реконструкцией объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи*. При этом, согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ № 54, данный вывод распространяется и на правоотношения в рамках Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Как показал проведенный нами анализ арбитражной практики, налоговики активно используют новую гражданско-правовую квалификацию инвестиционных сделок. Причем мнение ВАС РФ было неоднозначно воспринято нижестоящими судебными инстанциями, что привело к разнообразию судебных решений.

Однако на текущий момент в данном вопросе стоит ориентироваться на прецедентное постановление Президиума ВАС РФ от 26.06.12 № 1784/12, в котором судьи решили, что указанное постановление Пленума ВАС не распространяется на налоговые правоотношения.

Позиция Пленума ВАС позволяет инвестору получить налоговую выгоду

До выхода в свет указанного постановления Пленума получение застройщиком денежных средств на строительство недвижимости однозначно считалось инвестиционной операцией, не являющейся реализацией (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). В рамках же гражданско-правовой конструкции, предложенной Пленумом, полученные застройщиком деньги квалифицируются как авансы, которые по общему правилу должны облагаться НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому налоговики могут потребовать исчислить налог с такой предоплаты (п. 1 ст. 167 НК РФ).

При этом инвестор может заявить авансовый НДС к вычету. Что не противоречит положениям пункта 6 статьи 171 НК РФ. Поскольку нормы этого пункта не конкретизируют, кто именно понимается под налогоплательщиком, применяющим вычет. А также по каким затратам и кем именно предъявленный НДС принимается к вычету. Следовательно, положения пункта 6 статьи 171 НК РФ не препятствуют использованию разъяснений Пленума ВАС РФ в части применения вычета.

Таким образом, применяя данный подход, сэкономить на НДС сможет только инвестор. Причем лишь по согласованию с застройщиком. Который при этом понесет убыток в виде отвлечения оборотных средств на уплату налога. Такая экономия имеет смысл лишь в рамках холдинга как средство перераспределения налоговой нагрузки. Для этого в договоре между инвестором и застройщиком перечисляемые деньги должны квалифицироваться как предоплата. Тогда у застройщика появится основание после их получения выставить счет-фактуру (п. 5.1 ст. 169 НК РФ), а у инвестора – принять НДС к вычету.

Для снижения налоговых потерь застройщику целесообразно и в отношениях с подрядчиком применить авансовый способ расчета. И чем больше будет размер предоплаты, уплаченной подрядчику, тем полнее застройщик компенсирует свои потери по НДС. Опять же перечисление значительных авансовых сумм выгодно только в рамках группы компаний.

Отметим также, что данная экономия имеет смысл в ситуации, когда функции инвестора и застройщика принадлежат разным лицам. При этом застройщик выполняет также и функции организатора строительства, привлекая или не привлекая для этого иное лицо, ныне именуемое техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса).

То есть отдельная от застройщика фигура организатора строительства в данной схеме неэффективна. Обусловлено это тем, что с 2012 года технический заказчик не участвует в расчетах по НДС между другими субъектами строительной деятельности, в том числе и путем перевыставления счетов-фактур. Поскольку может действовать исключительно по договору поручения или агентскому договору (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса, Федеральный закон от 28.11.11 № 337-ФЗ). Следовательно, технический заказчик, не имея более возможности заключать договоры с подрядчиками от своего имени, может предъявить НДС другому лицу только по своему вознаграждению.

И преодолеть запрет на применение в отношениях между застройщиком и техническим заказчиком агентской схемы по модели договора комиссии путем ссылки на свободу договора (ст. 421 ГК РФ) не получится. Так как эта свобода в свою очередь ограничена рамками закона. В пункте 1 статьи 422 ГК РФ говорится, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

Следовательно, если между застройщиком и техническим заказчиком действует агентский договор по модели договора комиссии или договор оказания услуг, заключенный до 29 ноября 2011 года, то его можно не менять. Если такой договор был заключен после указанной даты, то он противоречит пункту 1 статьи 422 ГК РФ, поэтому в него должны быть внесены соответствующие изменения. И, как показывает аудиторская практика, именно так и поступают большинство компаний.

Нормы НК РФ не препятствуют налоговикам использовать выводы Пленума ВАС в своих целях

Между тем уже много лет судебная практика исходит из того, что использование в налоговых спорах положений, изложенных в постановлениях Пленума ВАС РФ, в целях разрешения гражданско-правовых споров неправомерно (постановления Президиума ВАС РФ от 22.06.04 № 14161/03, от 15.11.05 № 5348/05). Данный подход обусловлен тем, что к налоговым правоотношениям нормы гражданского законодательства не применяются (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Тем более что в самом постановлении Пленума ВАС РФ № 54 однозначно обозначена область его применения – гражданско-правовые споры.

Налогообложение субъектов хозяйственной деятельности регулируется исключительно прямыми нормами НК РФ (п. 5 ст. 3 НК РФ). Следовательно, если порядок налогообложения не поставлен в зависимость от вида заключенного контракта, то гражданско-правовая переквалификация договора не имеет значения для целей налогообложения. Такую позицию разделяют и Минфин России (письма от 10.03.11 № 03-03-10/18, от 18.10.11 № 03-07-10/15), и судьи (к примеру, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.02.11 № КА-А40/17495-10).

Отметим также, что, как неоднократно указывал Конституционный суд РФ, нормы НК РФ должны быть гармонизированы с носящими диспозитивный характер нормами гражданского законодательства (постановления от 14.07.03 № 12-П, от 23.12.09 № 20-П, определение от 13.06.06 № 319-О). Это означает, что если в ГК РФ допускается выбор одного из нескольких гражданско-правовых институтов (к примеру, выбор способа оплаты или вида договора), то нормы НК РФ не должны обязывать компанию использовать только один определенный институт. Все вышеперечисленные аргументы застройщики могут использовать в свою защиту в случае, если фискалы, руководствуясь мнением Пленума, доначислят им НДС.

В то же время глава 21 НК РФ не устанавливает особых правил для определения налоговой базы при осуществлении строительства. Поэтому нужно руководствоваться общими нормами, которые связывают возникновение объекта обложения НДС с фактом реализации. Ведь при участии каких субъектов строительной деятельности возникает факт реализации, НК РФ не устанавливает. Регламентирует это только гражданское законодательство, толкование которого применительно к рассматриваемым ситуациям и дал Пленум ВАС. Следовательно, нормы главы 21 НК РФ не препятствуют контролерам квалифицировать отношения между субъектами строительной деятельности именно таким образом, как это сделано в постановлении Пленума ВАС РФ № 54.

Таким образом, если фискалы пришли проверять застройщика, то, сославшись на позицию Пленума, они могут доначислить НДС. А если проверяют инвестора, то налоговики «забудут» про названное постановление и снимут вычет.

Президиум ВАС решил, что все должно оставаться постарому

Впрочем, в настоящий момент вопрос можно считать решенным. В большинстве случаев применяется прежняя схема налогообложения субъектов строительной деятельности. Начало этому положил Минфин России, указав: если строительство осуществляется подрядными организациями, передача застройщиком на баланс инвестора части объекта операцией по реализации не является. И, соответственно, не признается объектом обложения НДС у застройщика (письмо от 18.10.11 № 03-07-10/15). При этом услуги по организации строительства, оказываемые застройщиком инвестору, подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.

Аналогичного мнения чиновники придерживаются и в более поздних разъяснениях (письма от 04.05.12 № 03-07-10/10, от 18.12.12 № 03-03-06/1/661). Отмечая, что средства, полученные застройщиком от инвестора, не рассматриваются как авансы под реализацию будущей недвижимости по договору купли-продажи.

Президиум ВАС РФ поддержал позицию Минфина, придав ей прецедентный характер (постановление от 26.06.12 № 1784/12). Особенность этого решения в том, что оно было вынесено по налоговому спору, возникшему до принятия постановления Пленума ВАС РФ № 54. Тем не менее в основе позиции контролеров лежала идея о том, что сводные счета-фактуры, перевыставленные инвестору застройщиком, применяющим упрощенку, были по своей сути счетами-фактурами продавца построенного объекта. Поэтому в соответствии с пунктом 5 статьи 173 НК РФ застройщик должен был перечислить НДС в бюджет. Иными словами, фискалы согласились с переквалификацией застройщика из промежуточной посреднической фигуры между инвестором и подрядчиком в самостоятельного продавца недвижимости.

Президиум ВАС РФ добавил, что действия застройщика по перевыставлению счетов-фактур в адрес инвестора соответствуют позиции Минфина (письмо от 18.10.11 № 03-07-10/15). И направлены на реализацию инвестором права на возмещение НДС в размере, соответствующем стоимости полученного в собственность объекта. По этой причине основания для исчисления НДС отсутствуют (подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ).

К тому же в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.13 № 09АП-3366/2013 судьи, опровергая ссылки фискалов на постановление Пленума ВАС РФ № 54, указали, что доводы налоговиков противоречат вышеуказанному решению Президиума ВАС РФ. Согласно которому передача инвестору результата инвестиционной деятельности не является реализацией. Указанная позиция Президиума позволяет констатировать тот факт, что и денежные средства, полученные застройщиком от инвестора в порядке финансирования строительства, не являются предварительной оплатой за имущество, которое будет создано в будущем. Таким образом, мнение Пленума, выраженное в постановлении № 54, не должно автоматически повлечь за собой изменение квалификации инвестиционных сделок для целей налогообложения.

В то же время действительный смысл постановления Президиума ВАС РФ от 26.06.12 № 1784/12 был воспринят нижестоящими инстанциями не сразу. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.08.12 № А56-59583/2011 позиция Пленума была использована судом как аргумент в пользу наличия у инвестора права на вычет по перечисленным застройщику средствам. Судьи сочли, что речь идет именно о вычете НДС с аванса в счет оплаты будущей недвижимости.

Однако многие судебные акты по НДС, в которых использовалось названное постановление Пленума, были приняты до выхода в свет прецедентного решения Президиума ВАС РФ. И поэтому не могут однозначно свидетельствовать о том, что позиция Пленума будет и в дальнейшем применяться в судебной практике.

Стороны могут добиться симметричных корректировок НДС

Между тем в одном из подобных споров компания в рамках инвестиционного контракта осуществляла совместную деятельность по реконструкции объекта недвижимости. Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что передача на возмездной основе права собственности на результаты работ в обмен на долю в праве собственности на имущество является реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). И подтвердили правомерность вычета у инвестора, передавшего право на результаты подрядных работ. Отметив при этом, что инвестиционный контракт, заключенный в рамках совместной деятельности, содержит в себе элементы договоров подряда и мены (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.11.12 № А43-22566/2011).

Впрочем, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 27.02.12 № А56-35205/2011 отверг ссылку инвестора на мнение Пленума, с помощью которого налогоплательщик пытался обосновать свое право на вычет НДС с перечисленных застройщику денежных средств. Опираясь на пункт 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания лиц, заключивших предварительный договор, продавцом и покупателем объекта незавершенного строительства.

В другом деле Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа отказал инвестору в вычете, сославшись на постановление Пленума (постановление от 23.03.12 № Ф03-7040/2011). Указав при этом, что инвестор приобрел не СМР, а объект недвижимости в виде жилого дома. Поэтому в этом случае должны применяться положения подпунктов 22 и 23 пункта 3 статьи 149 НК РФ, лишающие инвестора возможности применить вычет.

Отметим также, что попытка инвестора получить экономию по НДС, сославшись на мнение Пленума, может натолкнуться на возражения проверяющих, которые теперь могут апеллировать и к указанным разъяснениям Минфина, и к постановлению Президиума ВАС РФ от 26.06.12 № 1784/12. Тем не менее если инвестору сняли вычет, то застройщик, уплативший НДС в бюджет, может подать уточненку к уменьшению своих налоговых обязательств. Заявив при этом, что у него договор инвестирования, а не купли-продажи будущей вещи. Ведь так считает суд, который переквалифицировал сделку у инвестора.

Что касается исчисления НДС с сумм, поступивших застройщику от инвестора, то, к примеру, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа признал полученные средства инвестиционными. И отменил доначисления (постановление от 01.02.13 № А61-422/2012). И опять же если застройщику доначислен НДС, то инвестор может подать уточненку, зафиксировав в ней НДС к вычету. Конечно, при наличии счета-фактуры от застройщика и условий об авансовом платеже в договоре. Однако автоматические симметричные корректировки в сторону уменьшения предусмотрены только в рамках трансфертного ценообразования (ст. 105.18 НК РФ). Поэтому не исключено, что правомерность уменьшения своих обязательств компании придется отстаивать в суде.

Коростелев С.П., д.т.н., профессор,
профессор кафедры "Организация строительства и
управление недвижимостью" МГСУ,
руководитель Экспертного совета по оценке РООС

Выход в свет нового русского издания Международных стандартов оценки (МСО-2003) /1/ и предстоящие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, позволяют по новому взглянуть на те методы оценки недвижимости, которые применяются в практических оценках.

Как сказано в МСО-2003 недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. "Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение (выделено автором). Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют" (МР 1 "Оценка стоимости недвижимого имущества").

Практика работы Экспертного совета по оценке РООС свидетельствуют о том, что, несмотря на существенные достижения российской теории и практики оценки, в вопросах оценки недвижимости имеются существенные проблемы, которые только подтверждают тезис МР 1 МСО 2003 о том, "что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта ".

К сожалению, оценкой недвижимостью в настоящее время занимаются оценщики, имеющие разное базовое образование, среди которых профессионалы в области строительного дела встречаются крайне редко. Считается, что достаточно прослушать краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях и можно приступать к оценке.

Чаще всего на этих курсах очень подробно разбираются технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. В некоторых высших учебных заведениях достигли буквально совершенства в этом вопросе /2/, что является одной из причин, побудившей написать настоящую статью.

Автор настоящей статьи одним из первых подробно изложил методологию проведения расчетов с использованием сборников УПВС с конкретными примерами /3/. Тогда, в 1997г. рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить "рыночную стоимость", в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

Панельный жилой дом
2-секционный 22-этажный со встроенными нежилыми помещениями технико-экономические показатели

Приведенные значения стоимости можно рассматривать как стоимость замещения или воспроизводства нового строительства (в трактовке Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519) или амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для нового строительства (в трактовке МСО 2003). Рассмотрим далее возможность применения части III справочника для определения стоимости замещения нетиповых объектов недвижимости, расположенных в других регионах в процессе применения затратного подхода оценки бизнеса. В этом случае необходимо скорректировать стоимость СМР, оборудования и прочих затрат застройщика с учетом местоположения объекта.

ВСоб = (Vстр х ПСан) х Ц04-до, (1)

ВСоб - стоимость замещения (воспроизводства) объекта недвижимости, Vстр - строительный объем, м3, ПСан - индекс по капитальным вложениям с 01.01.2004 на дату оценки, Ц04-до - приведенная стоимость аналога руб/м3

ПСан = (ПС ан стр x К к тер x К к кон x К к масш) + ПС ан об + К об ст + ПСпр + К пр ст, (2)

ПС ан стр - приведенная стоимость строительно-монтажных работ (СМР), К к тер - региональный коэффициент для аналогичных конструктивных решений (КО-Инвест), К к кон - коэффициент отличия конструктивной системы зданий и сооружений (КО-Инвест), К к масш - коэффициент влияния масштаба объекта (можно по УПВС), ПС ан об - приведенная стоимость оборудования, руб/м3, К об ст - региональный коэффициент стоимости оборудования (данные Госкомстата РФ), ПСпр - приведенная стоимость прочих работ застройщика, К пр ст - региональный коэффициент прочих затрат застройщика (данные Госкомстата и местных органов власти) Ниже в табл. 2 приведен пример определения восстановительной стоимости лечебного корпуса оздоровительного учреждения в г.Тюмени, на основе аналогов, приведенных в РСС 2004.

Следует отметить, что в состав оборудования входит не только стоимость оборудования, входящего в состав здания, но усредненные данные по стоимости типового медицинского оборудования в составе сводного сметного расчета. Расчеты про УПВС подобного объекта показало, что восстановительная стоимость по УПВС в 7,9 раза меньше, а по СМР в 5,7 раза. Необходимо всемерно приветствовать выход в свет сборников РСС, которые могут стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Нам как - бы предлагается взять на веру рассчитанные значения стоимости без критического их осмысления. Весьма узок и состав аналогов, представленных в РСС. Нам представляется, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

Читайте также: