Агентский договор возмещение коммунальных услуг ндс

Опубликовано: 03.05.2024

В 2018 году организации заключили агентский договор на оплату коммунальных услуг. Согласно условиям агентского договора по окончании месяца одна из организаций имеет право выставить счет на перевыставление расходов другой организации. Агентское вознаграждение по условиям договора установлено в твердой сумме и перечисляется на расчетный счет одновременно с денежными средствами на приобретение коммунальных услуг. В статье рассматриваются правовые и налоговые последствия заключения данного договора, а также особенности документального оформления. Статья поступила 27 апреля 2018 года

In 2018, the organizations signed an agency agreement for the utility payments. According to the terms of the agency agreement, one of the organizations has the right to issue the invoice to another organization to recharge the cost at the end of the month. Agency fees under the terms of the agreement are stated in a fi xed amount and transferred to the settlement account simultaneously with the sum for the purchase of utility services. The article examines the legal and tax implications of this agreement, as well as the specifi cs of processing documents. The article was received on April 27, 2018

В январе 2018 года ООО «А» (агент-арендодатель) заключило с ООО «Б» (принципал-арендатор) агентский договор на оплату коммунальных услуг. Согласно условиям агентского договора по окончании месяца ООО «А» имеет право выставить счет на перевыставление расходов ООО «Б». Агентское вознаграждение по условиям договора установлено в твердой сумме и перечисляется на расчетный счет ООО «А» одновременно с денежными средствами на приобретение коммунальных услуг. ООО «А» (агент-арендодатель) использует право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, согласно п. 1 ст. 145 НК РФ. Организация «А» как агент действует от своего имени. Поставщики коммунальных услуг выставляют организации «А» соответствующие счета-фактуры. Принципал-арендатор (организация «Б») применяет УСН.

У руководителя и главного бухгалтера организации возникли следующие вопросы. Нужно ли в данном случае:

агенту-арендодателю, приобретающему коммунальные услуги для арендатора, от своего имени формировать на принципала-арендатора счет-фактуру с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом арендодателю;
агенту-арендодателю исчислять НДС в части своего вознаграждения за оказанные услуги по ставке 18%;
агенту-арендодателю вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур и представлять его в налоговые органы;
агенту-арендодателю заполнять разделы 10 и 11 налоговой декларации по НДС и сдавать декларацию в налоговые органы;
составлять отчет агента, если в договоре установлено, что агент выставляет счет на перевыставление расходов, а не отчет агента?

Кратко на поставленные вопросы можно ответить следующим образом.

Рекомендуем организации «А» перевыставлять организации «Б» счета-фактуры на коммунальные услуги с отражением в них показателей из счетов-фактур, полученных от продавцов коммунальных услуг.
Организация «А» не должна начислять НДС по ставке 18% на сумму своего агентского вознаграждения.
Организация «А» обязана вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении посреднической деятельности и представлять его в налоговый орган по месту своего учета по установленному формату в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи через оператора электронного документооборота в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом (кварталом).
Организация «А» не обязана представлять в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию по НДС (соответственно, необходимость заполнения разделов 10 и 11 указанной отчетности у нее также отсутствует).
Организация «А» обязана составлять и представлять организации «Б» отчеты агента, несмотря на то что в договоре прописана обязанность агента выставлять счета на возмещение расходов, а не указанные отчеты.

В обоснование указанных выводов можно привести следующие аргументы со ссылкой на нормативные документы.

При некоторых видах сделок стороны возмещают друг другу расходы, связанные с исполнением договорных обязанностей. Порядок налогообложения таких компенсаций нередко вызывает споры с проверяющими. Рассмотрим, как исчисляется НДС при возмещении расходов по услугам.

Что такое возмещаемые расходы

К возмещаемым относят расходы, которые один из участников сделки производит в интересах другой стороны.

При аренде недвижимости арендатор компенсирует собственнику объекта затраты, связанные с его обслуживанием. Это могут быть коммунальные платежи, страховки и т.п.

Часто возмещаемые расходы связаны с транспортными услугами. Многие договоры купли-продажи предусматривают, что поставщик сам организует доставку товара покупателю. Если у продавца нет транспортных средств или их использование в данном случае невыгодно (маленькая партия товара, неудобная логистика и т.п.), он может воспользоваться услугами сторонней компании-перевозчика.

В итоге все расходы, связанные с доставкой, конечно, ложатся на покупателя. Но то, каким образом возмещение затрат облагается НДС, будет зависеть от документального оформления этих операций.

Далее на примере транспортных услуг рассмотрим различные варианты оформления возмещаемых затрат и их налоговые последствия.

Возмещение расходов: облагается НДС или нет, если услуга «перевыставлена» поставщиком

Рассмотрим распространенный вариант, когда поставщик перевыставляет сумму транспортных расходов, используя отдельный счет-фактуру, или же выделяет ее специальной строкой в отгрузочных документах.

Поставщик в этом случае включает в облагаемую базу всю сумму реализации, в том числе и «перевыставленные» услуги. Сумму налога, уплаченную перевозчику, продавец может взять к вычету на общих основаниях (письмо Минфина РФ от 22.10.2013 № 03-07-09/44156).

А вот покупатель, по мнению чиновников, в данном случае не имеет права возместить НДС по транспортным услугам (письмо Минфина РФ от 21.03.2013 № 03-07-09/8906). Специалисты Минфина ссылаются на то, что сам поставщик не оказывает услуги по перевозке, следовательно — у него нет оснований для включения соответствующих сумм в счет-фактуру.

Стоимость реализованных товаров — 120 тыс. руб., в том числе НДС (20%) — 20 тыс. руб. Кроме того, поставщик отдельной строкой выделил в счете-фактуре расходы по их доставке, произведенной транспортной компанией, в сумме 12 тыс. руб., в том числе НДС (20%) — 2 тыс. руб. Общая сумма НДС по счету-фактуре составит 20 + 2 = 22 тыс. руб. Но возместить, по мнению чиновников, покупатель в данном случае может только 20 тыс. руб., относящиеся непосредственно к товару.

При таком варианте оформления документов явно страдает покупатель. Но и для поставщика это невыгодно, ведь покупатель может не захотеть продолжать сотрудничество, приводящее его к дополнительным потерям.

Правда, нужно отметить, что суды в подобных ситуациях обычно встают на сторону налогоплательщиков. Примером может служить Постановление ФАС Центрального округа от 01.07.2009 по делу № А54-3828/2008С8. Суд указал, что для возмещения НДС не существенно, кем именно оказывались услуги по перевозке — непосредственно поставщиком или сторонней организацией.

Но далеко не каждый бизнесмен захочет спорить с налоговиками и участвовать в судебных разбирательствах.

Как оформить возмещение затрат, чтобы избежать конфликтов с проверяющими — рассмотрим далее.

Возмещение расходов по агентскому договору

Когда продавец заказывает перевозку товара в интересах покупателя, он, по сути, выполняет функции агента. Поэтому возмещение транспортных услуг можно осуществить в рамках агентского договора или договора комиссии.

Указанный договор заключается дополнительно к основному договору купли-продажи. Продавец (он же агент) заказывает для покупателя (принципала) услуги по перевозке.

В этом случае в счете-фактуре на транспортные услуги указывается не продавец товара, а их фактический поставщик (т.е. компания-перевозчик).

Продавец не начисляет и не возмещает НДС по транзитной услуге, а покупатель — принимает налог к возмещению. Такие рекомендации содержит упомянутое выше письмо Минфина № 8906.

Но следует также помнить, что агентские и комиссионные договоры относятся к возмездным сделкам (ст. 990 и 1005 ГК РФ). Поэтому просто переоформить счет-фактуру по перевозкам недостаточно. Необходимо еще предусмотреть в договоре вознаграждение агенту и оформить все соответствующие документы.

А если оплата за агентские услуги будет символической, то не исключены и споры с проверяющими по поводу ее соответствия рыночным ценам. Таким образом, этот вариант, хотя и предпочтительнее предыдущего, но тоже не идеален с точки зрения налоговых рисков. К тому же он ведет и к усложнению документооборота.

Как учесть возмещаемые расходы без лишних сложностей

Принцип свободы договора, отраженный в ст. 421 ГК РФ, применим и в данном случае. Стороны свободны в своих действиях, в том числе и при согласовании правил определения цены. Поэтому они могут установить плавающие расценки, которые зависят от порядка получения товара поставщиком.

Цена единицы товара составляет:

при самовывозе со склада Поставщика — 1000 руб. без учета НДС;
при доставке Покупателю железнодорожным транспортом — 1100 руб. без учета НДС;
при доставке Покупателю автомобильным транспортом — 1150 руб. без учета НДС

В этом случае у обеих сторон сделки не возникает проблем. Поставщик выставляет счет-фактуру, включающую только сведения о товаре (или товарах) без каких-либо упоминаний о транспортных расходах. Поэтому покупатель без проблем может взять всю выделенную сумму НДС к вычету.

Для поставщика, в свою очередь, услуги перевозчика будут являться расходами на продажу. Поэтому и продавец возмещает «транспортный» НДС на общих основаниях.

Как без проблем возместить НДС

В связи с исчислением (и особенно — возмещением) НДС часто возникают споры с проверяющими. Особенно много проблем с налоговиками появляется, если вычеты по декларации превышают сумму начисленного налога.

Мы способны в любой ситуации помочь бизнесменам выбрать наиболее выгодный вариант расчета и отстоять свои права. Если при подготовке декларации по НДС мы определяем, что налог подлежит возмещению, то предлагаем клиенту выбор: получить возврат из бюджета или перенести вычеты на следующий период.

Если клиент выбирает возмещение — завершаем работу над декларацией и сдаем ее в ИФНС. Далее мы проводим полное сопровождение всей процедуры возврата. В рамках камеральной проверки предоставляем необходимые документы и даем обоснованные ответы на запросы налоговиков. В случае необходимости — готовим документы для суда и принимаем активное участие в ведении дела.

Для нас возврат НДС из бюджета — стандартная процедура, успешно проведенная много раз. В этом преимущество 1C-WiseAdvice перед штатными бухгалтерами, которые нечасто сталкиваются с возмещением налога и воспринимают его, как форс-мажор.

Высокая квалификация и разносторонний опыт сотрудников компании позволяет аргументированно ответить на вопросы проверяющих. В итоге — наши клиенты получают возмещение всех заявленных сумм.

Подведем итог

Дополнительные затраты поставщика, связанные с исполнением договора, подлежат возмещению покупателем (заказчиком).
Начисление и возмещение НДС в этом случае зависит от положений договора и оформления счетов-фактур.
При простом перевыставлении поставщиком услуг сторонних организаций налоговики могут отказать покупателю в праве на вычет НДС.
Избежать этого можно, если заключить договор оказания агентских услуг или комиссии. Однако в этом случае нужно оформлять дополнительные документы. Кроме того, возможны споры с проверяющими по поводу цены услуг агента (комиссионера).
Оптимальный вариант — включение всех сторонних услуг в договорную цену. В этом случае требуется минимальное количество документов, и у обеих сторон сделки не возникает проблем, связанных с расчетом НДС.

Заказать услугу

Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.

Можно выбрать одну из следующих схем:

включить сумму коммунальных платежей в состав фиксированной арендной платы;
включить сумму коммунальных расходов в состав арендной платы в качестве переменной величины;
перевыставлять арендатору для возмещения суммы расходов на коммунальные услуги;
заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;

арендатору заключить с поставщиками коммунальных услуг прямые договоры.

Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.

Фиксированный платеж

Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы – самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.

Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговой базой является вся сумма арендной платы (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Если арендная плата выражена в фиксированной сумме, не возникает и проблем с принятием к вычету НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг. Арендатор платит лишь за аренду помещения, и предполагается, что арендодатель уже учел свои затраты на оплату таких услуг (электричество, тепло, вода и т. д.) в стоимости аренды. А арендодатель может принять к вычету суммы налога, предъявленного организациями ЖКХ, в полном объеме (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это бесспорный плюс.

Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.

Арендная плата с переменной составляющей

Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:

либо пропорционально занимаемой арендатором площади;
либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги.

Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.

При таком способе расчетов арендодатель вправе учесть и предъявить к вычету «входной» НДС по услугам, предоставленным коммунальными службами (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это плюс. Главное, чтобы счета‑фактуры за коммунальные услуги были выставлены непосредственно арендодателю и в них был выделен отдельной строкой НДС (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 21.12.2009 № А63‑8994/ 2004‑С4‑9, от 11.06.2009 № А53‑18515/ 2008‑С5‑27).

Теперь о минусах

Минус первый. Начислять НДС нужно будет и на переменную часть арендной платы, поскольку оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет‑фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (п. 3 ст. 168 НК РФ). Выделять в счете‑фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи, арендодатель не обязан (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

Еще один минус – это завышение сумм дохода для целей налога на прибыль. В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03‑11‑11/72).

Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Возмещение сверх арендной платы

В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.

По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.

Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).

Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

С точки зрения НДС операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации товаров. Арендодатель не может выступать поставщиком данных товаров для арендатора, поскольку сам выступает в роли покупателя (абонента). Объект налогообложения по НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03‑07‑11/392, от 26.12.2008 № 03‑07‑05/51, ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@, УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16‑15/58069).

Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).

Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).

Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).

И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Посреднический договор

Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.

Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).

При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

При таком варианте плюсов больше, чем минусов.

Первый – арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).

Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).

Есть и небольшой минус. Необходимо начислить НДС с агентского вознаграждения. Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе посреднических договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из указанных договоров (п. 1 ст. 156 НК РФ). Следовательно, арендатору необходимо начислить НДС со стоимости вознаграждения (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.

Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Данная статья опубликована в закрытом разделе портала «Практическая бухгалтерия». Конкретные бухгалтерские вопросы с примерами решений и экспертными мнениями - максимум полезной и нужной информации на одном портале.
Получите доступ >>

Если у Вас есть вопрос - задайте его здесь >>

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

Полная информация о правилах учета и налогах для бухгалтера.
Только конкретный алгоритм действий, примеры из практики и советы экспертов.
Ничего лишнего. Всегда актуальная информация.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

У арендодателя (индивидуальный предприниматель на УСН, доходы – расходы) заключены договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг (электроэнергия, вода, отопление) в целом на все сдаваемое в аренду помещение. Поставщик коммунальных услуг выставляет ИП (арендодателю) счета-фактуры в целом на все помещение. С одним из арендаторов заключен агентский договор, в соответствии с которым «Агент (Арендодатель), имеющий договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала (Арендатора) все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению нежилых помещений, находящихся в аренде у Принципала, электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением по заключенным договорам на вышеперечисленные услуги, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказанные услуги». Вознаграждение агенту за оказанные услуги НДС не облагается, так как агент использует УСН. Принципал является плательщиком НДС.

Какие документы должен предоставлять агент принципалу в рамках данного договора?

П. 1 ст. 1005 ГК РФ установлено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Поскольку по агентскому договору ИП действует от своего имени, то поставщик коммунальных услуг выставит счет-фактуру на его имя.

Этот счет-фактуру агент должен перевыставить принципалу (арендатору).

Агент, применяющий УСН, не признается налогоплательщиком НДС.

Порядок составления счетов-фактур агентами, приобретающими для принципала товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, установлен Правилами заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по НДС, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 г. № 1137.

Согласно данному порядку указанные агенты составляют принципалам счета-фактуры по приобретенным для них товарам (работам, услугам) на основании счетов-фактур, полученных от продавцов.

Как указал Минфин РФ в письме от 30.09.2014 г. № 03-07-14/48815, исключений в отношении агентов, применяющих УСН, указанными Правилами не установлено.

Согласно п. 3.1 ст. 169 НК РФ налогоплательщики, в том числе освобожденные от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, лица, не являющиеся налогоплательщиками, в случае выставления и (или) получения ими счетов-фактур при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоровкомиссии, агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика обязаны вести журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур в отношении указанной деятельности.

При этом в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур не подлежат регистрации счета-фактуры, выставленные на сумму дохода в виде вознаграждения при исполнении указанных договоров.

Счет-фактура, полученный агентом от поставщика, регистрируется агентом в графе 1 части 2 журнала учета.

Счет-фактуру с отражением показателей счета-фактуры поставщика агент должен выставить принципалу (арендатору) и зарегистрировать в части 1 журнала учета.

Агент вместе со счетом-фактурой, выставленным принципалу, предоставляет принципалу заверенную в установленном порядке копию счета-фактуры, выставленного агенту поставщиком.

НДС по приобретенным принципалом товарам, предъявленный агентом, применяющим УСН, и указанный в счетах-фактурах, составленных на основании счетов-фактур продавца, принимается к вычету у принципала в общеустановленном порядке.

При этом обязанности по ведению книги покупок, книги продаж, представлению декларации по НДС, а также уплате НДС, выделенного агентом в таких счетах-фактурах, у агента не возникает.

В письмах от 14.03.2014 г. № 03-07-15/11221, от 02.08.2013 г. № 03-07-11/31045 Минфин РФ разъяснил, что при приобретении агентом товаров (работ, услуг) для нескольких покупателей-принципалов указание в графе 3 «Количество (объем)» счета-фактуры, выставленного агентом принципалу по приобретенным для него товарам (работам, услугам), меньшего их количества (объема), чем указано в копии счета-фактуры, выставленного агенту продавцом, не является основанием для отказа в принятии к вычету у принципала суммы НДС, указанной в таком счете-фактуре и составляющей часть суммы налога, указанной в счете-фактуре, выставленном агенту продавцом.

С Минфином согласна и ФНС РФ (письмо от 18.04.2014 г. № ГД-4-3/7473@).

Следовательно, агент может рассчитать стоимость услуг, потребленных принципалом, на основании показаний счетчиков или иным образом и указать соответствующую сумму НДС в счете-фактуре, предъявляемом принципалу.

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте "почему?" - вопрос риторический). Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле. Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Арендатор настаивал на том, что да, несмотря на то, что тариф завышен, но это все равно тариф, а потому нарушений условий договора нет. "Все очень просто, - говорит Арендодатель, - я содержу сети в помещении, деньги, которые поступают от Арендатора, делю на два – часть отправляю непосредственно на оплату электроэнергии, а вторую часть оставляю себе, чтобы содержать сети". Возможно, такой аргумент «выстрелил» бы, если бы Арендодатель именно в таком порядке и делал указанные действия. Но вмешался его величество случай – Арендодатель сам не знал, что тарифы завышены, а потому полностью отправлял все денежные средства энергоснабжающей организации. В связи с чем, сработал аргумент Истца об отсутствии встречности (ст. 328 ГК РФ), отсутствии свободы договора в данной части (ст. 421 ГК РФ) и императивности стоимости услуг по поставке электроэнергии. Арендодатель выступает посредником, а не оказывает какие-либо услуги/не осуществляет поставку электрической энергии. Денежные средства идут транзитом и даже, с учетом судебной практики, не облагаются налогом.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей. Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст. 393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

Арендатору внимательно отнестись к формулировкам, связанным с компенсацией коммунальных платежей. Ни в коем случае, нельзя называть их переменной арендной платой. Именно данная формулировка, на мой взгляд, сбила суды нижестоящих инстанций. Назовите ее компенсация или возмещение, тогда более чем понятно будет для третьих лиц, что стороны имели ввиду.
Если Арендодатель желает, чтобы Арендатор возмещал ему потери и расходы на содержание, связанное с обеспечением ресурсами помещения, можно предусмотреть такой вид арендной платы и определить по своему усмотрению. Кстати, именно такой вариант только в виде вопроса был озвучен судьей в процессе.

Читайте также: