Торговая площадь в договоре аренды енвд

Опубликовано: 24.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

ИП (ЕНВД) арендует помещение под магазин. В договоре аренды указана общая площадь торгового помещения. Арендуемое помещение оборудуется за счет арендатора, помещение делится на торговый зал и подсобное помещение. Подсобное помещение отделено от торгового зала некапитальной перегородкой, достигающей потолка арендуемого помещения. Такое изменение арендуемого имущества с арендодателем согласовано.
Какими документами можно подтвердить площадь торгового зала для расчета ЕНВД?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Площадь торгового зала, фактически используемая для розничной торговли, может подтверждаться любыми имеющимися у ИП документами на объект стационарной торговой сети, содержащими необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом. По нашему мнению, в рассматриваемом случае в таком качестве могут выступать приложения к договорам аренды, согласовывающие обустройство некапитальных перегородок и связанное с этим изменение конфигурации арендуемого помещения с указанием площадей образовавшихся подсобного помещения и торгового зала.

Обоснование вывода:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли (пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) либо осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети (пп. 7 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 346.29 НК РФ для исчисления суммы единого налога на вмененный доход в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, используется физический показатель "площадь торгового зала (в квадратных метрах)".
Согласно ст. 346.27 НК РФ площадь торгового зала - часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
В целях главы 26.3 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у ИП документы на объект стационарной торговой сети, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).
С позиции Минфина России, если помещение используется на правах аренды, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (письмо Минфина России от 19.12.2014 N 03-11-11/65811). Иными словами, стороны должны согласовать передачу объекта с определенными характеристиками, в том числе и указать площадь торгового зала.
И, например, если часть арендуемого имущества передается в субаренду, то арендатор исчисление единого налога на вмененный доход вправе осуществлять исходя из арендуемой площади торгового зала за вычетом площади торгового зала, переданной в субаренду. Основанием для уменьшения объекта налогообложения единым налогом на вмененный доход является договор субаренды, заключенный арендатором - налогоплательщиком указанного налога (письмо Минфина России от 09.12.2013 N 03-11-11/53554).
В то же время на вопрос налогоплательщика о величине физического показателя при фактическом использовании не всей имеющейся площади и наличии нестационарных перегородок было разъяснено, что фактическая величина физического показателя базовой доходности "площадь торгового зала" определяется на основании данных, указанных в правоустанавливающих и инвентаризационных документах на торговый объект, имеющий торговый зал, а не исходя из фактически используемой организацией или индивидуальным предпринимателем в целях ведения розничной торговли площади торгового зала (письмо Минфина России от 07.03.2013 N 03-11-11/94). Таким образом, величина физического показателя "площадь торгового зала (в квадратных метрах)" при расчете ЕНВД в сфере розничной торговли, осуществляемой через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, зависит от размера площади торгового зала в квадратных метрах, указанных в инвентаризационных документах магазина (письмо Минфина России от 04.12.2012 N 03-11-11/356). Если данные инвентаризационных и правоустанавливающих документов на помещение, используемое в целях ведения предпринимательской деятельности (в частности, розничной торговли), не соответствуют данным фактического использования помещения (по причине перепланировки, реконструкции, переоборудования и т.д.), то следует внести соответствующие изменения в указанные документы (письмо Минфина России от 11.04.2014 N 03-11-11/16532).
Таким образом, официальная позиция подразумевает, что в договоре аренды должны быть указаны необходимые данные о выделенной площади торгового зала, либо соответствующие сведения содержат инвентаризационные документы на помещение. Данная точка зрения поддерживается судами (постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2015 N Ф07-4631/15 по делу N А52-1132/2014, Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.07.2015 N Ф01-2718/15 по делу N А31-9631/2014 и Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 N 12АП-6644/15).
В то же время суды, рассматривая споры о величине площади, используемой в целях ведения облагаемой ЕНВД деятельности, принимают во внимание и то обстоятельство, что инвентаризационный документ (технический паспорт) здания, при отсутствии в нем действительных данных, касающихся размеров, других характеристик и назначения арендованного налогоплательщиком помещения, не может служить источником информации о таковом. При этом, если проведенные в помещении работы по возведению временных перегородок фактически состояли в изменении внутреннего пространства помещений, существенно не затрагивая несущие элементы здания, то данные факты не повлекли изменение назначения всего помещения, не повлекли образование нового объекта и не требуют внесения изменений в технический паспорт здания. Например, сказано, что установка временных перегородок не требует внесения изменений в технический паспорт здания, поскольку не является перепланировкой в том смысле, в каком это необходимо для внесения изменений в инвентаризационные документы, поскольку перепланировка - это изменение конфигурации. В случае установления временной перегородки конфигурация не меняется (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 15АП-6016/15).
В таком случае величина фактически используемой площади помимо характеристик из договора аренды также может подтверждаться, например, внутренним распорядительным документом, свидетельствующим об ее обособлении, или результатами инвентаризации (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-25285/15 по делу N А65-23207/2014 и Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 N 19АП-4163/15).
Поэтому с учетом официальных разъяснений и арбитражной практики мы считаем, что обосновать примененный при расчете налоговой базы показатель "площадь торгового зала" следует с помощью согласованных в дополнительном соглашении к договору аренды внесенных изменений в конфигурацию арендуемого помещения, указав при этом площади подсобного помещения и торгового зала.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Волкова Ольга

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член МоАП Мельникова Елена

11 сентября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС". Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО "НПП "ГАРАНТ-СЕРВИС", 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Единый налог на вмененный доход предполагает работу организации или ИП по определенным направлениям деятельности. Среди них – торговля (ст. 346.26 НК РФ). Торговая площадь — это один из показателей, по которому исчисляется налог. В силу общих формулировок законодательства вопрос определения торговой площади и, соответственно, суммы налога вызывает немалые споры между налогоплательщиками и ФНС.

Торговая площадь, торговая точка и ЕНВД

Казалось бы, всё достаточно просто: бизнесмен, убедившись, что в регионе применяется ЕНВД и его фирма соответствует требованиям НК РФ (ст. 346.26 — 2.1, 2.2), переходит на ЕНВД. Далее он умножает величину базовой доходности по соответствующему виду деятельности на величину физического показателя (ст. 346.29 НК РФ).

Однако при определении этого показателя в торговле как раз и возникают сложности. Разберемся, почему так происходит. Для осуществления торговли могут быть использованы (ст. 346.27 НК РФ):

стационарная торговая сеть, оснащенная торговыми залами;
стационарная торговая сеть, без торговых залов;
торговое место.

Торговля должна вестись в зданиях, строениях, оснащенных специальным оборудованием и имеющих специальные помещения, площадки для ведения торговли – торговые залы. К таковым относятся магазины и павильоны. И магазин, и павильон предназначены для продажи товаров (услуг), имеют отдельные помещения для торговли, складирования товара, подсобные помещения. Павильон отличается лишь малым количеством торговых мест.

Существует вариант, когда в помещении не выделено специальное место для торговли, торгового зала нет: рынок, ярмарка, торговый комплекс и др.

Наконец, можно говорить о торговом месте. Это здание, сооружение, часть сооружения, как правило, малой площади, предназначенные для торговли: палатка, ларек, киоск, контейнер. Таким местом может быть и земельный участок.

Если торговый объект имеет торговый зал, налог рассчитывается по физическому показателю «площадь торгового зала», причем площадь не должна быть выше 150 м. кв., иначе ЕНВД применять нельзя.

Если торгового зала нет, смотрят на площадь объекта (ст. 346.29 НК РФ):

менее 5 кв. м. – используют показатель «торговое место»;
более 5 кв. м. – берут за основу показатель «площадь торгового места».

Как видим, верное определение торговой площади выходит для налогоплательщика на первый план.

Какие документы берутся в качестве подтверждающих указанные данные – об этом не раз высказывались чиновники Минфина и ФНС (например, письмо Минфина №03-11-11/93627 от 21/12/18, ФНС №3-2-12/83 от 27/07/09).

Это инвентаризационные и устанавливающие права коммерсанта документы: техпаспорта помещений, планы, схемы, экспликации; арендные договоры нежилых помещений, их частей.

Как рассчитывают налог по площади торговли

Применение указанных норм, подтвержденное в том числе судебной практикой, разберем далее.

Если магазин либо иной объект торговли представляет собой комплекс складов, подсобных помещений, а также помещений, специально выделенных, оборудованных для торговли, считается, что он имеет торговый зал. Ошибочно здесь применять показатель «площадь торгового места», правомерно использовать «площадь торгового зала».

Площадь торгового места считается полностью: как та, на которой происходит непосредственная торговля, так и площадь хранения, подготовки товара к выкладке. Чиновники считают, что в данном случае нельзя говорить об отдельном складе или «подсобке», а значит, и исключение части площади, где нет покупателей, противоречит НК РФ.

Если розничная торговля идет непосредственно со склада, к его площади необходимо отнестись внимательно.

В данном случае ФНС считает, что имеет место торговый объект, не имеющий торгового зала. Применяется расчет по торговой площади либо по торговой точке.

Однако если площадь торгового места выше 150 кв. м., компания автоматически утрачивает право на применение ЕНВД.

Обычно споры вызывает площадь перед торговой точкой. Включать ли ее в расчет? Фискальные органы зачастую стремятся «упростить» процесс, добавляя к площади, где непосредственно происходит торговля, и площадь перед ней. Соответственно, налогоплательщик вынужден либо оплачивать площадь торгового места, а не площадь точки торговли, либо вообще может утратить право на применение вмененного режима, если общие подсчеты дают площадь более 150 кв. м.

Однако здесь их позиция не бесспорна. К примеру, если бизнесмен использует магазин стройматериалов для торговли, а прилегающий к нему участок фактически как склад, без указания цен на товары, без расчетов с покупателями на территории участка, то считать общую площадь неправомерно, считают судьи (пост. АС ВВО №А79- 9851/2015 от 19/01/17).

В то же время если по договору аренды коммерсанту передается часть площади перед торговой точкой либо в площадь торгового зала по арендным документам включен вход в павильон, магазин, налоговая будет брать в расчет всю площадь. Об этом сказано в ряде писем Минфина за разные периоды (например, письма Минфина №03-11-09/185 от 26/05/09, №03-11-04/3/159 от 15/05/07 г. и ряд других).

Если налогоплательщик считает, что имеет право уменьшить расчетную площадь, нужно быть готовым к спорам с ФНС.

Важный вывод! При определении величины торговой площади ФНС руководствуется прежде всего документацией на объект торговли. Назначение помещений и их площадь должны быть обозначены в договорах, планах, схемах как можно более четко.

Пример

Озвученную мысль можно проиллюстрировать следующим типичным примером. Налогоплательщик арендует площадь в торговом центре. Из них часть составляет подсобное и складское помещение, а часть непосредственно используется для торговли.

ФНС настаивает, что у фирмы торгового зала нет, но имеется торговое место. Аргументируют чиновники свою позицию тем, что перегородка между складским и торговым помещением не капитальная. Такая позиция предполагает охват ЕНВД всей арендуемой площади, включая коридор и склад.

В этом случае недостаточно сослаться на ст. 346.27 НК РФ, где указаны признаки торгового зала: (часть магазина, павильона, оснащенная специальным торговым оборудованием, где ведется розничная торговля, и обслуживаются покупатели). Необходимо предоставить документы, например, договор аренды, где указано назначение помещения именно как торгового зала. Кроме того, необходимо подтвердить соответствующими документами наличие стены (перегородки) между складом и торговым залом.

Как документ позволит сэкономить. Для организаций и индивидуальных предпринимателей удобно и гораздо выгоднее с экономической точки зрения осуществлять розничную торговлю по образцам и каталогам. В этом случае товар демонстрируется в магазине, а выдается покупателям напрямую со склада. А при наличии такой возможности предпочтительнее перейти на уплату ЕНВД по данному виду деятельности.

Но, согласно статье 346.27 НК РФ, подобный вид деятельности относится к розничной торговле лишь при наличии объекта стационарной торговой сети. Доказать, что к таким объектам относится арендованное компанией помещение поможет договор аренды.

Если принадлежность помещения к объектам стационарной торговли подтверждается инвентаризационными и правоустанавливающими документами, проблем не возникает. Это относится и к случаям, когда доставка товара осуществляется со складов (письма Минфина России от 07.03.12 № 03-11-11/77, от 21.09.12 № 03-11-11/282, от 22.02.12 № 03-11-06/3/12, от 20.06.11 № 03-11-06/3/71, постановление Президиума ВАС РФ от 16.04.13 № 15460/2012).

Но, когда торговля осуществляется через такие объекты, как офисы, склады, иные нежилые помещения, могут возникнуть споры. Продавцам необходимо доказать, что данные объекты являются стационарной торговой сетью. Иначе те же самые инстанции будут против применения ЕНВД (письма Минфина России от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381, от 21.03.12 № 03-11-11/94, от 23.01.12 № 03-11-06/3/2, от 07.10.2011 № 03-11-06/3/111, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11, от 15.02.11 № 12364/10).

При этом Минфин России в письме от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381 обратил внимание на два нюанса. Продажа товаров по образцам регулируется соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.97 № 918. Исходя из пунктов 13 и 14 Правил, выставочный зал, демонстрационная комната, в которых обустроены подиумы, витрины, стенды, следует классифицировать как торговые залы, которые относятся к объектам стационарной торговой сети.

Имеют значение также правоустанавливающие документы. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети, содержащие информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке его помещений, а также сведения, подтверждающие право пользования данным объектом, например договор аренды (ст. 346.27 НК РФ).

Согласно статье 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если назначение арендуемого помещения – склад или офис, то доходы от предпринимательской деятельности арендодателя, связанной с реализацией товаров по образцам через это помещение, не облагаются ЕНВД.

Аналогичные доводы привел ВАС РФ в постановлении № 14139/11. Суд учел, что фактически помещение использовалось для ведения торговли. Но поскольку в соответствии с договором аренды оно было арендовано для использования под офис, судьи признали, что налогоплательщик был не вправе применять ЕНВД.

Данную практику стоит учитывать налогоплательщикам, арендующим площади для осуществления розничной торговли по образцам и каталогам. Имеет смысл включить в договор формулировки, которые укажут на целевое назначение арендуемых площадей – продажу товаров в розницу. Впоследствии это будет аргументом в пользу права налогоплательщика на уплату ЕНВД (постановления Восточно-Сибирского округа от 13.02.13 № А78-3569/2012, от 26.07.10 № А33-14088/2009, определение ВАС РФ от 26.10.10 № ВАС-12426/10).

В каком виде составляется. Договор аренды недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Отметим, что из указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ способов заключения договора в данном случае применим только такой – стороны должны составить один документ и подписать его. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой его недействительность. Если срок договора составляет не менее одного года, то его необходимо регистрировать. В этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).

Что обязательно должно быть в документе. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Такими данными могут быть указание площади и точного местонахождения помещения или торгового места. Можно приложить к договору схему с обозначенным на ней объектом аренды. При отсутствии условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, он считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Для договора аренды недвижимости не обязательно указание срока, на который он заключается. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

А вот размер арендной платы является обязательным условием. Без него договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Стоит обратить внимание на то, что при аренде недвижимости не применяется общее правило об определении арендной платы, исходя из рыночных цен, в случае ее неустановления договором (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

И чтобы обеспечить возможность уплачивать ЕНВД, в договоре нужно указать, что помещение будет использоваться для организации розничной торговли. В данном случае можно также сослаться на пункт 1 статьи 611 ГК РФ. Согласно этой норме, арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем его назначению, что предполагает определение назначения в договоре.

Дополнительные меры безопасности. Для отнесения арендуемой площади к стационарным торговым сетям не обязательно, чтобы она была предназначена для торговли. Достаточно, чтобы она использовалась в этих целях. Но необходимым условием является присоединение здания, сооружения к инженерным коммуникациям (ст. 346.27 НК РФ).

Если этого нет, то сеть будет признана нестационарной (постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного от 28.11.12 № Ф03-4818/2012, Поволжского от 01.11.12 № А65-33258/2011 округов). В этом случае компания может уплачивать ЕНВД при осуществлении в таком месте обычной розничной торговли. Но при торговле по каталогам и образцам придется применять УСН или общую систему налогообложения.

Вторым моментом, на который стоит обратить внимание, является условие о том, что в помещении должны заключаться договоры купли-продажи. Если оно будет использоваться только для демонстрации, а договоры фактически заключаться в другом месте (на дому у покупателя, в офисе), налоговая также укажет на несоответствие условий деятельности тем, которые позволяют уплачивать ЕНВД (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.11.12 № А32-44214/2011).

Алексей Крайнев Юрист по налоговым, трудовым и гражданским правоотношениям

Бухгалтеры уже привыкли, что порядок налогообложения той или иной операции напрямую зависит от ее документального и, в первую очередь, договорного оформления. А вот в случаях с арендой от формулировок договора может зависеть система налогообложения в целом — ЕНВД или УСН. Налоговые последствия таких ошибок способны довести предприятие до банкротства. И обиднее всего, когда причина ошибки и краха бизнеса — одна неправильная строчка в договоре аренды. О том, на какие моменты в договорах аренды, кому и в каких именно случаях надо обратить особое внимание, мы расскажем в нашей сегодняшней статье.

Арендатору

Торговля по образцам

Представим ситуацию: организация или предприниматель арендуют помещение, где проводится демонстрация образцов товаров и оформляется договор купли-продажи. Сам товар выдается покупателю в другом месте, например, на складе. Формально в таком случае мы имеем дело с торговлей по образцам. Это означает, что ЕНВД применяется, когда помещение находится в объекте стационарной торговой сети. И, соответственно, «вмененка» не применятся, если арендуемое помещение находится вне объекта стационарной торговой сети.

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор лучше следующим образом:

«….Арендатор использует помещение в целях размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора….».

«…помещение передается Арендатору для целей размещения в нем офиса…».

Можно также указать, что:

«…помещение не имеет торговых залов. Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации не является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих документов. Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД налогоплательщику закрыт.

Если же арендуется помещение в объекте стационарной сети (ЕНВД есть), то надо, во-первых, прямо указать на это в договоре:

«…Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346.27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

А во-вторых, надо обязательно запастись дополнительными документами. Например, экспликацией помещения, где бы указывалось целевое назначение помещения (торговое) и назывались другие признаки торгового помещения — наличие складов, торговых залов, мест для прохода покупателей и т. д. (см., в частности, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11 и от 15.02.11 № 12364/10, а также письма Минфина России от 01.04.11 № 03-11-11/80 и от 31.12.10 № 03-11-06/3/175). Лишь эти документы позволят избежать споров с налоговиками о системе налогообложения и применять ЕНВД.

Арендуем площадь или часть здания?

Опишем другую распространенную ситуацию: предприниматель или организация арендуют небольшую площадь в стационарном магазине, имеющем, как и положено, торговый зал. В регионе, где находится магазин, введен ЕНВД для розничной торговли. В описанной ситуации от того, что именно зафиксировано в договоре аренды, может зависеть величина уплачиваемого налога.

Например, если в договоре арендуемое помещение не выделено как «часть здания, специально оборудованная и предназначенная для ведения торговли», то налог нужно уплачивать с площади торгового места.

Если же в договоре четко указано, что арендуется «часть помещения, имеющая торговый зал определенной площади», то налог будет рассчитываться уже на основании площади торгового зала (см. письма ФНС России от 06.05.10 № ШС-37-3/1247@ и от 27.07.09 № 3-2-12/83, письмо Минфина России от 26.05.09 № 03-11-09/185).

Таким образом, если торговля реально ведется через небольшой торговый зал, то в целях уменьшения суммы налога необходимо позаботиться о правильной фиксации этого момента в договоре аренды. Формулировка в данном случае может быть такой:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал, площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

Дополнительно можно указать, что помещение передается с торговым оборудованием — прилавками, местами для установки кассовых аппаратов, витринами и т.п. Либо отметить, что арендатор вправе подобное оборудование устанавливать самостоятельно. Это будет дополнительным подтверждением того, что речь идет о торговом помещении.

Один договор — один объект

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию, касающуюся налогообложения у арендатора. Речь идет о случаях, когда одна и та же компания или предприниматель арендует несколько помещений с торговыми залами. Особенно это важно, если помещения находятся в одном здании. Тут главная задача — составить договоры таким образом, чтобы было понятно: арендуется несколько самостоятельных объектов. А их объединение не планируется или даже прямо запрещено. Или, наоборот, арендуемые помещения будут объединены в единый торговый объект с единым торговым залом.

Как вы понимаете, от этого тоже может зависеть система налогообложения. Ведь розничная торговля, которая осуществляется с использованием торговых объектов с площадью торгового зала не более 150 кв. метров, переводится на ЕНВД, а если торговый зал превышает 150 кв. метров — не переводится.

Если вы, арендуя несколько торговых помещений, хотите сохранить возможность применять ЕНВД, составляйте на каждое из них отдельный договор аренды. Кроме того, на каждый объект должны быть оформлены отдельные инвентаризационные документы. В таком случае оснований для суммирования площадей не будет (см. письма Минфина России от 24.06.10 № 03-11-06/3/90, от 15.04.10 № 03-11-11/101), даже если эти помещения находятся в одном и том же здании и даже в одном торговом зале. Это подтверждают постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.09 № Ф04-8161/2008(18804-А81-27) и ФАС Северо-Западного округа от 06.04.10 по делу № А56-59468/2008.

Арендодателю

Часть магазина или торговое место

Теперь обратим внимание на налоги у арендодателя. И вернемся к ситуации, когда решается вопрос о том, что же является предметом аренды: торговое место или часть торгового здания с залом. В данной ситуации грамотно сформулировать договор гораздо важнее именно для арендодателя. Ведь, в отличие от арендатора, который рискует лишь немного переплатить налог, если площадь его торгового зала меньше 5 «квадратов», у арендодателя от формулировок зависит система налогообложения в целом. Поясним, что мы имеем в виду.

Если по договору аренды передаются части магазина, имеющие торговый зал, то данная деятельность не подпадает под единый налог на вмененный доход. Если же речь идет о деятельности по сдаче торговых мест в торговом центре, не имеющем торговых залов, то доходы от этой деятельности облагаются единым налогом на вмененный доход.

Разграничить эти два вида предпринимательской деятельности можно с помощью договора аренды. В первом случае (ЕНВД нет) формулировка будет примерно следующей:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

А во втором (ЕНВД есть) она будет такой:

«….предоставляемое помещение, согласно правоустанавливающим документам, не имеет зала обслуживания и предназначено для организации торговых мест…».

Ну, и конечно, данные формулировки должны соответствовать другим правоустанавливающим документам — техническому паспорту на объект, экспликации и т.п. (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.09.10 по делу № А11-14602/2009).

Оборудуй сам!

Отметим еще один момент, важный для арендодателя. Система налогообложения может также зависеть от указания в договоре аренды обязанностей сторон по оборудованию передаваемых в наем торговых мест.

Так, если организация сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре значатся как отдельные торговые места, то этот вид деятельности подпадает под ЕНВД.

Если же в договоре мы видим формулировку вроде:

«….Арендодатель передает в аренду площади, на которых арендатор собственными силами и за свой счет вправе оборудовать торговые места…».

то деятельность арендодателя на ЕНВД не переводится. То есть налоги нужно уплачивать по общей или упрощенной системе налогообложения. Естественно, что в правоустанавливающих или инвентаризационных документах данные площади не должны быть обозначены как отдельные стационарные торговые места (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.11.10 по делу № А19-11748/09).

Бесплатно вести учет и готовить отчетность по УСН

Наша организация (ООО) имеет в аренде две торговые площади в одном здании магазина, но на разных этажах. Первый этаж: 15 кв. м. – отдел розничной торговли (продукты питания); второй этаж: 152,9 кв. м. – отдел промышленных товаров. Собственники помещений разные, первый этаж – индивидуальный предприниматель, второй этаж – администрация города. В помещениях отдельные входы, между собой помещения не сообщаются. В каждом помещении свои кассовые аппараты и обслуживающий персонал, отдельные вывески и разные режимы работы.

Имеем ли мы право применять вмененку или это УСН?

Налоговый кодекс РФ не разъясняет порядок применения системы налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли, осуществляемой через отдельные помещения, расположенные в одном здании.

Из Вашего вопроса не ясно, что Вы имеете в виду под понятием «торговая площадь» – площадь торгового зала или общую площадь, включая площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема и хранения товаров и подготовке их к продаже, поэтому рассмотрим оба варианта.

В первом случае (в вопросе указана площадь торгового зала) розничная торговля продуктами питания будет подпадать под ЕНВД, так как п.п. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ установлено, что розничная торговля, осуществляемая через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, подлежит переводу на уплату ЕНВД.

Площадь торгового зала отдела промышленных товаров превышает 150 кв. м, поэтому розничная торговля промышленными товарами подлежит налогообложению в соответствии с общим режимом налогообложения или упрощенной системой налогообложения.

Если площадь отдела промышленных товаров (152,9 кв. м) включает в себя площадь торгового зала, площадь подсобных, административно-бытовых помещений, помещений для приема и хранения товаров и подготовке их к продаже, то Вам нужно определить отдельно площадь торгового зала.

Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.

Согласно ст. 346.27 НК РФ к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).

Если площадь торгового зала отдела промышленных товаров выделена отдельно на основании правоустанавливающих документов и не превышает 150 кв. м, то Вы имеете право на применение «вмененки».

Если же площадь торгового зала будет больше 150 кв. м, то деятельность, связанная с розничной торговлей промышленными товарами, будет подлежать налогообложению в соответствии с общей системой налогообложения или УСН.

Вариант второй. Исходим из того, что Ваша организация арендует 2 помещения в одном здании магазина, расположенных на разных этажах, с площадью торгового зала :

1) 15 кв. м – отдел продуктов питания;

2) 150 кв. м – отдел промышленных товаров.

Вопрос о том, нужно ли в целях применения «вмененки» суммировать площади торговых залов, если магазин занимает два этажа или имеет разные входы (как в Вашем случае), до сих пор является спорным.

Минфин РФ, который разъясняет тонкости применения «вмененки», не может выработать единой позиции.

В случае если для осуществления розничной торговли оформлено несколько отдельных правоустанавливающих документов на приобретенные (арендуемые) помещения, в каждом из которых площадь торгового зала не превышает 150 квадратных метров, и в каждом зале предполагается установить отдельный контрольно-кассовый аппарат, то данные помещения рассматриваются как отдельные объекты организации торговли, и, соответственно, площадь торгового зала должна определяться отдельно по каждому объекту организации торговли.

В случае если для осуществления розничной торговли оформлен один правоустанавливающий документ на все помещения, то указанные помещения рассматриваются как один объект организации торговли, и при определении площади торгового зала суммируется площадь всех помещений, используемых для торговли (письмо Минфина РФ от 27.01.2006 г. № 03-11-05/24).

В 2007 году количество правоустанавливающих документов перестало быть для Минфина определяющим признаком.

Чиновники считали, что осуществляемая розничная торговля подпадает под налогообложение ЕНВД, если используемая площадь торгового зала по всем договорам аренды в здании магазина не более 150 кв. м (письма от 06.02.2007 г. № 03-11-05/20, от 08.02.2007 г. № 03-11-04/3/39).

Однако чуть позднее Минфин заявил, что необходимо иметь в виду, что площади торговых залов учитываются в целях применения системы налогообложения в виде ЕНВД раздельно в том случае, если в указанных объектах торговли установлены отдельные аппараты контрольно-кассовой техники (письмо Минфина от 07.05.2007 г. № 03-11-04/3/142).

В 2008 году чиновники вновь декларировали: если согласно инвентаризационным документам арендуемые организацией торговые залы, расположенные на разных этажах одного здания, относятся к одному объекту розничной торговли , имеющему торговый зал (магазину или павильону), то для целей исчисления ЕНВД определяется общая площадь этих залов .

Если арендуемые торговые залы относятся к разным объектам торговли, то при исчислении ЕНВД площадь торгового зала учитывается отдельно по каждому объекту торговли (письмо Минфина от 14.02.2008 г. № 03-11-04/3/71).

И, наконец, в письме от 17.04.2009 г. № 03-11-09/142 Минфин сообщил, что если в многофункциональном комплексе административно-торгово-бытового назначения помещения, используемые под магазины, конструктивно обособлены и в каждом магазине ведется раздельный учет полученных доходов с применением контрольно-кассовой техники, то предпринимательская деятельность в сфере розничной торговли может быть переведена на «вмененку» по каждому объекту розничной торговли при условии, что площадь торгового зала каждого магазина не превышает 150 квадратных метров.

Таким образом, позиция чиновников более-менее определилась.

Что касается арбитражной практики, то во главу угла судьи ставят обоснованность.

Судьи указывают на то, что НК РФ не содержит правовой нормы, позволяющей объединять площади торговых залов объектов организации торговли по основанию нахождения их в одном торговом зале и принадлежности одному субъекту, осуществляющему предпринимательскую деятельность.

Поэтому выводы налоговых служб о том, что при осуществлении налогоплательщиками розничной торговли через принадлежащие им объекты стационарной торговой сети, имеющие несколько обособленных торговых залов, учет торговой площади для целей применения ЕНВД производится по совокупности всех торговых площадей таких объектов, используемых налогоплательщиками для ведения розничной торговли, являются необоснованными.

Признаками раздельности и обособленности обладают торговые объекты, у которых в каждом отделе имеется контрольно-кассовый аппарат, продавцы и обслуживающий персонал, ведется раздельный бухгалтерский учет, единый налог на вмененный доход исчисляется раздельно по каждому отделу, о чем представляются соответствующие налоговые декларации, в каждом отделе реализуется товар разного ассортимента, видов и групп (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.01.2009 г. № Ф04-8161/2008(18804-А81-27)).

ФАС Поволжского округа добавляет к признакам обособленности еще наличие разных штатных расписаний, разных директоров магазина, самостоятельных входов в отделы (постановления ФАС Поволжского округа от 14.04.2009 г. № А12-11976/2008, от 28.09.2006 г. № А12-5432/06-С10).

ФАС Уральского округа считает признаками обособленности раздельные штатные расписания, зарегистрированные контрольно-кассовые машины, отдельные приказы о режиме работы, журналы кассиров-операционистов, отдельные вывески (постановление ФАС Уральского округа от 27.05.2008 г. № Ф09-3742/08-С3).

Таким образом, учитывая позицию чиновников и арбитражную практику, Вы имеете право применять «вмененку» при условии, что площадь каждого торгового зала не превысит 150 кв. м и будут соблюдены все перечисленные судами признаки обособленности торговых залов.

Читайте также: