За изъятие земли государством требуется ли уплачивать налог с компенсационных выплат

Опубликовано: 26.03.2024

Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.

Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.

Компенсация за изъятое имущество

Предметно вопрос с выплатой компенсации разберем на примере земельных участков (поскольку именно этот вид имущества чаще всего изымается у собственников) с учетом положений земельного законодательства.

Статьей 57 ЗК РФ предусмотрено, что убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях их изъятия для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов (в отношении жилых помещений такая компенсация предусмотрена ст. 32 ЖК РФ). Добавим: земельное законодательство предусматривает также, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен выкуп. Однако в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения.

Кроме того, отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются положениями ст. 279 – 281 ГК РФ, из которых также следует, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю предоставляется возмещение.

Основания и порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытков, причиненных их изъятием, установлены Правилами (Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262).

В соответствии с ними плата за изымаемый участок включает убытки, а ее размер определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Итак, из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Из истории вопроса

На протяжении нескольких лет Минфин с завидной регулярностью выпускает разъяснения, в которых указывает, что в связи с изъятием земельного участка путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход.

К примеру, в Письме от 26.08.2010 № 03-11-06/2/136 на вопрос о том, является ли компенсация за изымаемое для муниципальных нужд имущество доходом, учитываемым в налоговой базе по «упрощенному» налогу, финансисты ответили следующее.

При определении объекта налогообложения «упрощенцы» согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ не должны учитывать доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Однако в данной статье установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, и в него не включены средства, которые организация получает в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Поэтому указанные средства в случае отсутствия перехода права собственности на сносимое здание следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы.

К сведению: согласно п. 3 ст. 250 НК РФ во внереализационные доходы включаются суммы санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба.

Учитывая изложенное, финансисты в Письме № 03-11-06/2/136 пришли к выводу, что денежные средства, полученные в счет компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при УСНО. Датой получения этого дохода в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Не преминули они напомнить и о том, что признание в составе налогооблагаемых доходов сумм такой компенсации в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ несет дополнительные риски утраты права на применение спецрежима.

Аналогичные по сути разъяснения были адресованы плательщикам налога на прибыль. В Письме от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 Минфин дополнительно привел еще два довода.

1. Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией участка.

2. Компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ (доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить).

Причем к данной теме Минфин обращался неоднократно, есть еще много писем с аналогичным содержанием. Одни из них выпущены раньше (см., например, письма от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171), другие позже (см., например, письма от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

Не остались в стороне и коллеги из ФНС. К примеру, в ее Письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@ сделан схожий вывод: если по соглашению сторон собственнику земельного участка компенсируются убытки, понесенные при его изъятии и сносе расположенного на нем здания, то сумма компенсации учитывается в составе доходов.

При таком подходе чиновников максимум, на который мог рассчитывать собственник (правообладатель) участка, – уменьшить налогооблагаемые, по мнению контролеров, доходы на затраты, связанные с приобретением земельного участка (или здания). Но опять же, подобная корректировка правомерна только в том случае, если изымаемое имущество изначально не было предоставлено правообладателю на безвозмездной основе.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

Разворот на 180 градусов…

С учетом того, что принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд производится только при условии предварительного и равноценного возмещения, суды, руководствуясь позициями Президиума ВАС, стали принимать решения в пользу налогоплательщиков (см., например, постановления ФАС МО от 18.05.2012 по делу № А40-77804/11-91-333, ФАС ЗСО от 01.03.2011 по делу № А81-1212/2009).

Федеральная налоговая служба, приняв во внимание тенденции, складывающиеся в правоприменительной практике, в письмах от 01.07.2015 № ГД-4-3/11409 и от 16.07.2015 № ЕД-4-3/12506@ указала, что при решении вопроса о налогообложении денежных сумм, полученных собственниками при изъятии земельных участков, приоритет имеет позиция высших арбитров, а не чиновников Минфина.

Территориальные налоговики в большинстве своем вняли этим рекомендациям, но не все. К примеру, АС ДВО в Постановлении от 20.09.2016 № Ф03-3974/2016 по делу № А51-11277/2013 призвал налоговиков наконец-то начать руководствоваться не только правовой позицией Президиума ВАС, но и вышеупомянутыми разъяснениями ФНС.

…но не для всех

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2018 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

У компании на основании соглашения изъяли земельный участок для государственных нужд города. Соглашением определено, что денежная компенсация, выплачиваемая правообладателю, представляет собой полное возмещение убытков (причиненного ущерба и упущенной выгоды) правообладателя, в том числе всех расходов и убытков, которые он понес и/или понесет в связи с изъятием земельного участка, включая реальный ущерб и упущенную выгоду, а также расходов, которые правообладатель несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. Балансовая стоимость земельного участка составила 500 000 руб. Сумма денежной компенсации составила 15 000 000 руб.

Какой порядок налогообложения этой операции? Является ли доходом эта операция? Как отражать операцию в налоговом учете?

1. Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, которая определяется как «доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов» (подп. 1 ст. 247 НК РФ).

Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций» НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В сумму возмещения включаются: рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (п. 2 ст. 281 ГК РФ).

Таким образом, сумма денежной компенсации, выплачиваемая в соответствии со ст. 281 ГК РФ правообладателю при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, не соответствует понятию дохода, определенному в ст. 41 НК РФ. Сумма указанной компенсации представляет собой именно равноценное возмещение стоимости земельного участка и убытков правообладателя, т.е. не влечет возникновения у правообладателя изымаемого земельного участка какой-либо дополнительной экономической выгоды. Следовательно, соответствующее возмещение не является доходом, учитываемым в целях налогообложения прибыли.

К такому выводу в частности пришёл Президиум ВАС РФ, установив, что поскольку в рассматриваемом случае имело место прекращение права владения и пользования земельным участком при его изъятии, средства, полученные в виде компенсации указанных убытков, не подлежали включению в налоговую базу при исчислении налога на прибыль (Постановление от 23.06.2009 № 2019/09).

Президиум ВАС РФ учёл следующие обстоятельства: «Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262, не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Следовательно, взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев».

С учётом выводов указанного постановления складывается и судебная практика (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу №А40-77804/11-91-333, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.09.2016 по делу №А51-11277/2013, Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу №А05-3048/2016, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу №А81-1212/2009 и др.).

На указанную выше позицию Президиума ВАС РФ ссылается и ФНС России, подчеркивая, что при рассмотрении вопроса о налогообложении налогом на прибыль доходов в виде суммы возмещения, полученной налогоплательщиком в результате изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, налоговым органам следует принимать во внимание сложившуюся судебную практику", в частности Постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2019/2009 (Письмо Минфин России и ФНС России от 03.07.2018 №СД-4-3/12727@, письма ФНС России от 16.07.2015 №ЕД-4-3/12506@, от 01.07.2015 №ГД-4-3/11409, от 11.07.2017 N СД-4-3/13419@).

При этом ФНС указывает, что, в случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации, налоговые органы начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети Интернет либо со дня их официального опубликования в установленном порядке при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов (Письмо Минфина России от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 26.11.2013 №ГД-4-3/21097@).

Таким образом, с учётом общих норм, регулирующих порядок определения дохода в целях налогообложения прибыли, а также сложившейся судебной практики, Компания вправе не учитывать полученную по соглашению денежную компенсацию в целях налогообложения прибыли, если никаким условием соглашения или дополнительным расчётом не предусмотрено возмещение в составе этой компенсации суммы налога на прибыль, подлежащего уплате в бюджет с указанной суммы.

Вместе с тем обращаем внимание на то, что указанная позиция не является безрисковой. Несмотря на сложившуюся судебную практику и позицию ФНС России, Минфин России неоднократно указывал на то, что сумма компенсации правообладателю при изъятии у него земельных участков учитывается в составе доходов в целях налогообложения прибыли (письма Минфин России от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

При этом Минфин России опирается на то, что средства, полученные в качестве возмещения за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в статье 251 НК РФ, определяющей закрытый перечень доходов, не учитываемых в целях налогообложения, не поименованы.

Также Минфин России предлагает учитывать соответствующую сумму компенсации как внереализационный доход на основании подп. 3 ст. 250 НК РФ в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба (Письма Минфина России от 16.07.2009 № 03-03-06/1/474, от 05.12.2008 № 03-03-06/1/678, от 13.03.2008 № 03-03-06/4/15).

На наш взгляд, положения подп. 3 ст. 250 НК РФ не могут быть применены в отношении учёта суммы денежной компенсации, полученной при изъятии земельного участка для государственных нужд города, поскольку здесь речь не идёт о нарушении должником договорных отношений. Изъятие осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, а компенсация выплачивается в силу требований законодательства в соответствии с заключенным соглашением.

С учётом вышеизложенного сумму компенсации, выплачиваемую при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, компания вправе не включать в доходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль. В то же время наличие противоположного подхода Минфина России создает риски того, что свою позицию компании придется отстаивать в суде.

Шансы на разрешение спора в пользу компании мы оцениваем как высокие.

С другой стороны, если компания примет решение руководствоваться позицией Минфина России и учесть полученную сумму денежной компенсации в составе доходов от реализации, соответствующую сумму доходов она вправе уменьшить на цену приобретения рассматриваемого земельного участка (ст. 264.1, ст. 268 НК РФ).

2. НДС

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Перечень операций, которые не признаются объектами обложения НДС, законодательно закреплен (п. 2 ст. 146 НК РФ). Операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Таким образом, суммы рассматриваемой денежной компенсации, полученные компанией за изъятие земельного участка, в налоговую базу по НДС не включаются. К аналогичному выводу пришел Минфин России (Письмо от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

Письмо Министерства финансов РФ №03-07-11/8736 от 17.03.2016

Минфин России рассмотрел вопрос о налогообложении налогом на прибыль и НДС денежных средств, полученных из бюджета в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. А именно – компенсацию за изъятие части земельного участка и компенсацию расходов по ликвидации основных средств.

Правоотношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируют статьи 279–283 Гражданского кодекса РФ. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка (в том числе возникшие перед третьими лицами), а также упущенную выгоду (ст. 281 ГК). А согласно статье 57 Земельного кодекса РФ убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков возмещаются в полном объеме за счет бюджетных средств.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов (п. 1 ст. 247 НК РФ). Доходы, в свою очередь, подразделяются на доходы от реализации (подп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ) и внереализационные доходы (подп. 2 п. 1 ст. 248 НК РФ).

Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, установлены статьей 251 Налогового кодекса РФ. Этот перечень является исчерпывающим. В нем не упомянута ни компенсация за изъятие части земельного участка, ни компенсация расходов по ликвидации основных средств. Значит, эти суммы нужно рассматривать в налоговом учете как внереализационные доходы, облагаемые налогом на прибыль в общем порядке.

В предшествующих разъяснениях Минфин России уточнял: при изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у организации возникает доход от реализации, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с его приобретением (письмо от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742). В этом случае у организации возникает «налоговый» доход – то есть экономическая выгода в денежной форме, которую можно оценить (ст. 41 НК РФ).

Однако позиция финансового ведомства небесспорна. Возьмем хотя бы постановление Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 (далее – Постановление ВАС РФ). В нем высший суд пояснил: при изъятии участка происходит прекращение права владения и пользования участком, а также лишение организации права собственности на иное имущество, расположенное на этом участке. Поэтому средства, полученные в виде компенсации таких убытков, не следует включать в налоговую базу при исчислении налога на прибыль. Налогообложение омпенсации нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Упорство Минфина России в отнесении компенсации к доходам тем более непонятно, что еще в 2013 году был решен вопрос о том, что делать при разногласиях между его мнением и решениями высших судов. Согласно письму ФНС России от 26.11.2013 № ГД-4-3/21097 в случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами ВАС РФ, налоговые органы должны при реализации своих полномочий руководствоваться указанными актами и письмами судов начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети Интернет либо со дня их официального опубликования в установленном порядке.

Вышеуказанное Постановление ВАС РФ было опубликовано. Значит, организации могут руководствоваться мнением высшего суда и не включать сумму компенсации в налогооблагаемые доходы. Однако в этом случае есть риск возникновения спора с налоговой инспекцией.

Среди операций, не облагаемых НДС, названа реализация земельных участков и долей в них (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). По мнению Минфина России, действие этой льготы распространяется и на компенсацию за изъятие части земельного участка. Значит, начислять НДС на данную компенсацию не нужно.

Однако организация получает еще и компенсацию расходов по ликвидации находящегося на участке недвижимого имущества, в данном случае - объекта основных средств. В комментируемом письме Минфин России высказал мнение, что такую компенсацию можно считать оплатой услуг организации по ликвидации объекта, находящегося на участке. Из чего следует: эту сумму нужно включить в налоговую базу по НДС.

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику. То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой. Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд. В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Редакция сайта klerk.ru «Клерк» — крупнейший сайт для бухгалтеров. Мы не берем денег за статьи, новости или скачивание документов. Мы делаем все, чтобы сделать работу бухгалтеров проще.
«Клерк» Рубрика Налог на прибыль

Минфин России настаивает на том, что компенсация за изъятые земельные участки облагается налогом на прибыль. Однако это мнение не бесспорно. Проанализируем ситуацию.

Случаи, при которых участок могут изъять

Земельный участок может быть изъят у предприятия-собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа (п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ). Сделать это могут только в исключительных случаях (ст. 49 Земельного кодекса РФ). При этом собственник участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно об этом уведомляется (п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса РФ). Решение об изъятии может быть принято федеральными, региональными или местными властями.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость самого земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества и все убытки, причиненные изъятием земельного участка. Имеются в виду убытки, возникшие в связи с досрочным прекра­щением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода и другие (п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ).

Приведем несколько примеров случаев, в которых могут изыматься земельные участки:

1) в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) в связи с размещением объектов государственного или муниципального значения:

– объектов использования атомной энергии;

– объектов обороны и безопасности;

– объектов, обеспечивающих космическую деятельность;

– объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения;

Кроме того, участок может быть изъят в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства или жилищного строительства, но не используется для этих целей в течение трех лет (ст. 284 Гражданского кодекса РФ) или если участок используется с нарушением правил (ст. 284 Гражданского кодекса РФ). Если в этих случаях участок изымается с согласия собственника, он продается с публичных торгов, а при отсутствии согласия опять же с публичных торгов, но по судебному решению. Вырученные от продажи участка средства передаются владельцу.

Облагается ли выкупная плата

В кодексе не сказано, нужно ли уплачивать налог на прибыль со средств, полученных организациями в качестве платы за изымаемый земельный участок.

Чиновники придерживаются позиции, что нужно. Поскольку доходы, не учитываемые при налогообложении, указаны в статье 251 Налогового кодекса РФ в виде исчерпывающего (закрытого) перечня. Средства, полученные в качестве выкупа за участок, в этом перечне как необлагаемые не упомянуты. Следовательно, выкупная цена за изымаемый земельный участок включается в расчет облагаемой базы по налогу на прибыль. При этом облагается лишь разница, возникшая в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с его приобретением (письма Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334, от 6 июля 2012 г. № 03-03-07/32, от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/242, от 24 марта 2011 г. № 03-03-06/1/171, от 25 августа 2010 г. № 03-03-06/1/567).

Иначе складывается арбитражная практика. Президиум ВАС РФ в постановлении от 23 июня 2009 г. № 2019/09 указал, что средства, полученные организацией в виде компенсации убытков за изъятие земельного участка, не включаются в налоговую базу. Ведь доход представляет собой экономическую выгоду в денежной или натуральной форме.

В статье 35 Конституции РФ указано, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может происходить только при условии предварительного и равноценного возмещения. Собственнику в полном объеме возмещаются убытки и упущенная выгода, причиненные изъятием участков (п. 1 ст. 57 Земельного кодекса РФ). А взимание с собственника земельного участка налога на прибыль нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Солидарны с Президиумом ВАС и нижестоящие суды.

К аналогичным выводам пришел ФАС Московского округа в постановлениях от 18 мая 2012 г. № А40-77804/11-91-333, от 9 июля 2008 г. № КА-А41/5975-08, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009(4504-А70-49).

Статья напечатана в журнале "Учет в производстве" №10, октябрь 2012 г.

Читайте также: