Какие нарушения органов местного самоуправления приводят к незаконному завышению земельного налога

Опубликовано: 25.03.2024


Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.


Обзор документа

Письмо Федеральной налоговой службы от 17 марта 2015 г. № ЗН-4-11/4198@ “О земельном налоге”

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо УФНС по вопросу о налогообложении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, неиспользуемых для сельскохозяйственного производства, и сообщает следующее.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 394 Налогового кодекса Российской Федерации налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

Для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3 процента, необходимо соблюдение одновременно двух условий: отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах) и использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

На основании статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 Положения о государственном земельном надзоре, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 02.01.2015 № 1, государственный земельный надзор осуществляется уполномоченными Правительством Российской Федерации федеральными органами исполнительной власти, в частности, Россельхознадзором, осуществляющим государственный земельный надзор за соблюдением требований, связанных с обязательным использованием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Если земельный участок признан органом Россельхознадзора неиспользуемым для сельскохозяйственного производства и представлены в налоговый орган копии протокола об административных правонарушениях и постановления по делам об административных правонарушениях, то при налогообложении такого земельного участка земельный налог исчисляется в отношении всего этого участка по налоговой ставке, установленной представительным органом муниципального образования в отношении прочих земель и не превышающем 1,5 процента.

В отношении периода применения повышенной налоговой ставки следует руководствоваться разъяснениями Минфина России, изложенными в письме от 16.07.2014 № 03-05-04-02/34879, согласно которым в случае если земельный участок признан уполномоченным органом неиспользуемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по повышенной ставке, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

Перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369.

Из письма УФНС следует, что постановлением Управления Россельхознадзора о назначении административного наказания установлено, что на земельных участках сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - «для ведения сельского хозяйства», предоставленных ООО на праве собственности, не выполняются установленные требования и обязательные мероприятия по улучшению, защите земель и охране земель. Работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы не проводятся.

По мнению ФНС России, налогообложение земельных участков данной организации должно производиться по повышенной ставке, начиная с налогового периода 2014 года, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации 2 класса
Н.С. Завилова

Обзор документа

В силу НК РФ ставки земельного налога определяются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать 0,3% в отношении участков, отнесенных к землям с/х назначения или к землям в составе зон с/х использования в населенных пунктах и используемых для с/х производства.

Если участок признан органом Россельхознадзора неиспользуемым для с/х производства, в инспекцию представлены копии протокола об административных правонарушениях и постановления по делам об административных правонарушениях, то налог исчисляется в отношении всего этого объекта по ставке, не превышающей 1,5%.

Последняя применяется начиная с периода, когда выявлено нарушение, до начала периода, в котором оно устранено.

Автор: Серова А. И., эксперт журнала

Сразу скажем, что обратиться к данной теме нас побудило Письмо ФНС России от 26.01.2018 № БС-4-21/1390@. В этом письме Федеральная налоговая служба направила нижестоящим налоговым органам для изучения копии судебных постановлений по делу № А41-90821/2016 (включая Определение ВС РФ от 15.01.2018 № 305-КГ17-20424) и перечислила обстоятельства, свидетельствующие об использовании участков в предпринимательской деятельности и, соответственно, о необоснованности применения льготной ставки налога.

Рассмотрим, какие это обстоятельства и есть ли у налогоплательщиков (организаций и ИП) шансы доказать право уплачивать налог исходя из пониженных ставок.

Подробнее о содержании Письма № БС-4-21/1390@.

Тема письма – размер налоговой ставки в отношении земельных участков, предназначенных для дачного строительства, принадлежащих индивидуальным предпринимателям. Сославшись на обстоятельства дела № А41-90821/2016 и учитывая, что судьи (в том числе на уровне Верховного суда) признали доначисления обоснованными, ФНС сообщила, что о неправомерности применения льготной ставки земельного налога (0,3 % вместо 1,5 %) могут свидетельствовать следующие обстоятельства:

большое количество земельных участков принадлежит одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;

имеются признаки коммерческого землепользования (для извлечения прибыли), в том числе создание на соответствующей территории инфраструктуры (построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки и т. п.), наличие фактов дальнейшей реализации участков, то есть их использования налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Иными словами, ФНС призвала налоговые органы на местах выявлять перечисленные обстоятельства, производить доначисления и отстаивать свою точку зрения в судебных инстанциях, обращая внимание арбитров на позицию, выраженную в Определении ВС РФ от 15.01.2018 № 305-КГ17-20424.

Подробнее о деле № А41-90821/2016.

В проверяемом периоде ИП на праве собственности принадлежали 137 земельных участков с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» и видом разрешенного использования «для дачного строительства».

Инспекция начислила недоимку, пени и штраф.

Три судебные инстанции единодушно встали на сторону налогового органа, отметив следующее:

исходя из системного толкования пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ, п. 2 ст. 7, ст. 77, 78 и 81 ЗК РФ, ст. 1 Закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ допускается использование льготного налогообложения по ставке 0,3 % тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для целей дачного строительства в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан либо непосредственно физическим лицам;

по смыслу действующего налогового законодательства пониженные ставки земельного налога установлены для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

основным видом деятельности ИП является покупка и продажа земельных участков;

на территории построены дороги, подведено электричество для дальнейшей застройки;

участки реализовывались физическим лицам, в аренду не предоставлялись.

Таким образом, если земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного строительства», используются в коммерческих целях, то применение ставки земельного налога 0,3 % неправомерно. При этом статус правообладателя (юридическое лицо или ИП) не имеет значения. Иными словами, используя участки в предпринимательской деятельности, льготную ставку не вправе применять как коммерческие организации, так и ИП.

Отказывая в передаче дела для пересмотра, судья ВС РФ отметил: подход судов согласуется с позицией, изложенной Судебной коллегией в Определении ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13.

Подробнее о правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Определение ВС РФ от 18.05.2015 № 305-КГ14-9101 по делу № А41-63325/13 касается налогоплательщика-организации, в собственности которой было 354 земельных участка, отнесенные к землям сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «для дачного хозяйства» (144 участка) и «для дачного строительства» (210 участков).

В данном случае, признавая решение инспекции незаконным, суды исходили из того, что земельные участки классифицируются по правовому режиму, который не зависит от статуса собственника земли, а устанавливается на основании сведений о целевом назначении и виде разрешенного использования, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. В связи с этим, по мнению судов, пониженная ставка земельного налога:

подлежит применению в отношении земельных участков с соответствующим правовым режимом;

может использоваться как некоммерческими, так и коммерческими организациями при условии использования этих земельных участков по целевому назначению.

Установив, что организация на спорных участках ведет строительство дачного комплекса, то есть, по мнению судов, земельные участки используются обществом по целевому назначению, суды пришли к выводу о правомерности применения пониженной ставки налога.

Однако Верховный суд признал мнение судов ошибочным и разъяснил, что по смыслу налогового законодательства пониженные ставки земельного налога устанавливаются для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, в то время как организация осуществляет на этих участках строительство дачного комплекса для последующей реализации юридическим и физическим лицам земельных участков, объединенных в этот комплекс, в целях извлечения прибыли.

Земельный налог: ставка для юридических лиц.

Обратите внимание:

Позиция Коллегии ВС РФ взята налоговиками на вооружение, поскольку она была направлена инспекторам для использования в работе Письмом ФНС России от 24.12.2015 № СА-4-7/22683@ (см. п. 25 письма).

Появление данной правовой позиции означало, что попытки коммерческих организаций доказать в суде обоснованность использования льготной ставки земельного налога обречены на неудачу. И этот вывод был многократно подтвержден впоследствии (определения ВС РФ от 06.12.2017 № 305-КГ17-17796 по делу № А40- 230150/2016, от 04.12.2017 № 305-КГ17-17315 по делу № А41-64401/2016, от 05.09.2017 № 305-КГ17-12101 по делу № А41-68338/2016).

Вместе с тем некоторые ИП считали, что эта позиция к ним не применима, поскольку они являются физическими, а не юридическими лицами и условие об использовании земли в целях удовлетворения личных потребностей не является определяющим. Январское определение ВС РФ, упомянутое в январском же письме ФНС, свидетельствует о том, что данная правовая позиция распространяется и на предпринимателей.

Как налоговики собирают доказательства?

Напомним, ФНС в Письме № БС-4-21/1390@ назвала два обстоятельства, свидетельствующие о необоснованности применения пониженной ставки налога. Во-первых, наличие в собственности ИП большого количества земельных участков. Во-вторых, наличие признаков коммерческого землепользования (в том числе создание инфраструктуры для дальнейшей застройки) и фактов дальнейшей реализации участков.

Рассмотрим пару судебных актов, чтобы понять, какие доказательства приводят контролеры, чтобы убедить судей в обоснованности доначислений.

Постановление АС ВВО от 15.02.2018 № Ф01-6676/2017 по делу № А28-12335/2016

Предпринимателю на праве собственности принадлежали 157 земельных участков категорий:

«земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного использования», «для сельскохозяйственного производства»;

«земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства», «огороды», «для индивидуального жилищного строительства», «строительство жилого дома».

В отношении спорных земельных участков предприниматель при исчислении земельного налога применил пониженную ставку в размере 0,3 %.

Арбитры обосновали свое решение так. Из абзаца 2 пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ следует, что для применения налоговой ставки в размере, не превышающем 0,3 %, необходимо соблюдение одновременно двух условий:

отнесение земельного участка к определенной категории или виду разрешенного использования (к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах);

использование этого земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В случае если земельный участок признан уполномоченным органом не используемым для сельскохозяйственного производства, налогообложение в отношении всего этого участка должно производиться по налоговой ставке, установленной в отношении прочих земель и не превышающей 1,5 %, начиная с налогового периода, в котором вынесено решение о выявленном нарушении, до начала налогового периода, в котором нарушение устранено.

Исчерпывающий перечень признаков неиспользования земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства утвержден Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 № 369.

На основании информации, представленной администрациями сельских поселений, установлено, что спорные земельные участки:

не вспахивались, не использовались под сенокос, под пастбища для выпаса сельскохозяйственных животных, не засеивались сельскохозяйственными культурами;

заросли сорными растениями, кустарником и деревьями;

на землях населенных пунктов с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома» строительство не ведется.

Из договоров, первичных документов, оборотов по расчетным счетам предпринимателя установлено, что в проверяемом периоде отсутствовали операции по закупке удобрений, ядохимикатов, сельскохозяйственной техники, скота, стройматериалов, реализации сельскохозяйственной продукции, оплате услуг сторонним организациям за организацию и проведение сельскохозяйственных работ.

Арбитры приняли во внимание и такие обстоятельства:

общая площадь земельных участков составляет более 2 тыс. га, ИП провел их межевание с целью дальнейшей перепродажи, часть участков продана;

согласно постановлениям по делам об административных правонарушениях ИП неоднократно привлекался к ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель и других обязательных мероприятий по их улучшению и охране почв;

покупатели земельных участков, приобретенных у налогоплательщика, подтвердили, что на момент покупки земельные участки представляли собой пустое поле без насаждений и построек, заборов и ограждений, электричества, газа, воды, дорог и прочих коммуникаций.

Указанные обстоятельства позволили судьям сделать вывод о том, что земельные участки не используются для сельскохозяйственного производства, возведения жилых домов, ведения личного подсобного хозяйства, что свидетельствует об отсутствии у коммерсанта права применять льготную налоговую ставку в размере 0,3 %.

Важно, что арбитры отклонили ссылку ИП на п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, согласно которому неосвоение земельного участка, приобретенного (предоставленного) для жилищного строительства, не является основанием для отказа в применении пониженной ставки земельного налога, предусмотренной п. 1 ст. 394 НК РФ. Судьи указали:

в рассматриваемом случае установлено, что у предпринимателя не было намерений использовать по назначению земельные участки с видами разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и «строительство жилого дома»;

коммерсант осуществлял реализацию участков в целях извлечения прибыли.

Постановление АС ПО от 24.10.2017 № Ф06-25127/2017 по делу № А65-706/2017.

Этот случай интересен тем, что налогоплательщик (организация) пытался создать видимость использования земельных участков для сельскохозяйственного производства. В материалы дела был представлен договор подряда, в соответствии с условиями которого налогоплательщик поручил ООО выполнить работы по однократной поверхностной обработке спорного земельного участка площадью более 4,7 га путем дискования в период с 5 по 30 октября 2015 года.

Налоговый орган выяснил, что среднесписочная численность работников ООО за 2015 и 2016 годы составляет 0 человек и у него нет в собственности соответствующей специальной техники.

Налогоплательщик возражал:

имеется договор аренды сельскохозяйственной техники и акт приема-передачи, из которых следует, что ООО получило во временное пользование трактор с дискатором без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации;

есть письмо ООО о том, что в целях экономии все работы по договору были выполнены силами директора, в связи с чем дополнительная рабочая сила не привлекалась, вся площадь земельного участка была обработана в 2015 году.

Инспекция не сдавалась:

ООО заключило договор на обработку почвы не только с налогоплательщиком, но и еще с тремя лицами. При этом сроки выполнения работ во всех четырех договорах идентичны – октябрь 2015 года;

суммарная площадь земельных участков и сроки выполнения работ по всем четырем договорам свидетельствуют о том, что выполнить работы одному лишь руководителю ООО (при отсутствии иных работников) было невозможно;

руководитель ООО не имеет удостоверения тракториста-машиниста;

привлечение ООО сторонних работников опровергается письмом данной организации;

выполнение работ подтверждено только договором и актом сдачи-приема, отсутствуют счет-фактура и платежные документы.

Суд не принял во внимание представленную налогоплательщиком фотографию земельного участка, отметив, что она не позволяет каким-либо образом идентифицировать изображенный на фотографии земельный участок.

Судьи учли:

информацию, отраженную в акте обследования земельного участка, которое было проведено органом муниципального земельного контроля и показало, что земля не используется для сельскохозяйственного производства;

сведения из ЕГРЮЛ о видах деятельности налогоплательщика: деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Вердикт суда:

налогоплательщик является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг;

налогоплательщик не осуществляет выпуск сельскохозяйственной продукции, не несет обычные для сельхозпроизводителей риски, не использовал в проверяемый период спорный земельный участок по его целевому назначению;

у налогоплательщика не возникло права применения пониженной налоговой ставки в размере 0,3 %. Иное понимание норм закона может привести к нарушению публичных интересов, поскольку по одной и той же налоговой ставке будут облагаться как возделываемые земли сельскохозяйственного назначения, так и заброшенные земельные участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.

Отметим, что налогоплательщику не удалось добиться передачи дела для пересмотра. Приняв такое решение, судья ВС РФ в Определении от 14.02.2018 № 306-КГ17-22570 отметил:

налогоплательщик не доказал ведение сельскохозяйственной деятельности на спорном земельном участке;

совокупность установленных обстоятельств дает основания полагать, что общество является коммерческой организацией, созданной не в целях ведения сельскохозяйственного производства, а для оказания иных услуг.

Выводы.

Пониженные ставки земельного налога установлены:

для некоммерческих организаций и физических лиц, непосредственно использующих земли сельскохозяйственного назначения в целях удовлетворения личных потребностей при ведении дачного хозяйства или дачного строительства, а не в целях извлечения прибыли;

для коммерческих организаций и физических лиц, использующих земли в целях ведения сельскохозяйственного производства.

Указывая на необоснованность применения льготной ставки налога, инспекторы в качестве доказательств ссылаются на следующее:

в собственности налогоплательщика находится большое количество земельных участков;

на спорных землях создаются объекты инженерной инфраструктуры в целях дальнейшего строительства объектов недвижимости;

выявлены факты реализации земельных участков.

Налоговые органы представляют в суды акты осмотров земельных участков, протоколы допросов покупателей земли и даже постановления по делам об административных правонарушениях.

Земельный налог: как добиться справедливости налогообложения
Наступил срок уплаты земельного налога. Однако жители Подмосковья в этом году не спешат выполнять свою, предусмотренную 57 статьей Конституцией Российской Федерации, обязанность по уплате этого налога, поскольку суммы, которые они увидели в полученных налоговых уведомлениях, ввергли всех в шок.

Ситуацию с земельным налогом комментирует председатель Комитета по земельным отношениям и строительству Государственной думы Алексей Юрьевич Русских.

- Алексей Юрьевич, земельный налог в связи с его многократным увеличением для огромного количества жителей Московской области стал неподъемным бременем, что в свою очередь грозит возникновением социальной напряженности в регионе. Каким Вы видите выход из этой ситуации, что можно сделать?

А.Ю. - Обращениями граждан и организаций, не согласных с размером земельного налога завалены органы государственной власти, муниципалитеты, прокуратура, суды. Письма на эту тему поступают в Государственную Думу, Правительство и даже Президенту Российской Федерации. В конце октября мы провели в Госдуме парламентские слушания на тему «Земельный налог: современное состояние законодательства и направления совершенствования», где обсуждались основные болевые точки законодательства, регулирующего земельное налогообложение.

- Вообще, налоговые вопросы сложны для понимания простым человеком. Это специалист знает, что земельный налог зависит от ряда факторов, регулируемых не только земельным, но и налоговым законодательством. Он включает в себя ставку налога, кадастровую оценку, льготы для отдельных лиц. А человека интересует только сумма, которую он видит в квитанции. Он не понимает, откуда она взялась, почему стала в разы выше?

А.Ю. – Знаете, я считаю, что одним из ключевых аспектов земельного налога должна быть ответственность перед налогоплательщиками. А сейчас получается, что гражданин находится в неравном положении с государством. Для органов местного самоуправления земельный налог является одним из немногих источников пополнения местных бюджетов, что приводит к тому, что муниципалитеты устанавливают максимальные ставки, предусмотренные Налоговым кодексом Российской Федерации. Люди недоумевают: почему инфраструктура муниципального образования не изменилась, характеристики участка остались прежними, рыночные цены на землю тоже значительно упали, а кадастровая стоимость увеличилась в десятки раз. Зачастую адекватного ответа налогоплательщики получить не могут.

- Люди жалуются, что кадастрового оценщика они даже в глаза не видели…

А.Ю. - Институт кадастровой оценки зарекомендовал себя далеко не с лучшей стороны. Мы видим, что в нынешних условиях он не способен обеспечить соблюдение основных принципов налогового законодательства, таких как равенство и всеобщность налогообложения, а также фактическая возможность уплаты налога налогоплательщиком. Вот и получается, что одинаковые участки могут иметь в разы отличающуюся кадастровую оценку, а некоторые из них под тем или иным предлогом вообще не попадают под налоговое обложение. Участники парламентских слушаний сошлись во мнении, что оценку должны проводить специально уполномоченные государственные органы, а не выбранные на рынке за наименьшую цену оценщики.

- Алексей Юрьевич, чрезвычайно важным является информирование населения о том, как же защитить свои налоговые права и добиться справедливости налогообложения. Что Вы посоветуете?

А.Ю. – Мы подготовили пошаговую инструкцию для жителей Подмосковья, с чего начинать, куда обращаться.

Шаг 1. Вы получили налоговое уведомление
- в налоговом уведомлении должны быть указаны сумма налога, подлежащая уплате, объект налогообложения, налоговая база, а также срок уплаты налога.
- размер земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Министерством экологии и природопользования Московской области, и ставки земельного налога, установленной органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок.

Во-первых, необходимо проверить сведения о самом объекте налогообложения и, прежде всего, сопоставить эти сведения с документами о правах на землю, которые имеются у Вас. В рамках этого шага Вы должны определить, принадлежит ли Вам объект, указанный в налоговом уведомлении, совпадают ли сведения о кадастровом номере, площади и адресе земельного участка, в отношении которого Вам пришел налог, с имеющимися у Вас документами.

Во-вторых, требуется сопоставить сумму налога и налоговый период (календарный год), которые указаны в налоговом уведомлении, с имеющимися у Вас платежными документами по ранее уплаченному земельному налогу для того, чтобы определить, не начислен ли Вам земельный налог за предыдущие годы, за которые такой налог был Вами уже уплачен.

В-третьих, следует установить, применены ли имеющиеся у Вас льготы (если Вы имеете на них право) при расчете земельного налога.

Если Вам не известно о том, относитесь ли Вы к какой-либо льготной категории граждан, данный вопрос следует уточнить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Кроме того, как правило, решения органов местного самоуправления об установлении земельного налога имеются в открытом доступе в сети «Интернет». Здесь же следует уточнить, совпадает ли ставка земельного налога, указанная в налоговом уведомлении, со ставкой, установленной органом местного самоуправления.

В-четвертых, желательно удостовериться, верно ли указана кадастровая стоимость принадлежащего Вам земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости и могут предоставляться органом кадастрового учета бесплатно любому лицу в виде кадастровой справки. Предоставление иных документов государственного кадастра недвижимости, из которых можно получить сведения о кадастровой стоимости земельного участка, таких как кадастровый паспорт и кадастровая выписка, осуществляется за плату. Получить кадастровую справку можно через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

Шаг 2. Вы не согласны со ставкой земельного налога

В большинстве случаев муниципалитеты устанавливают максимальные ставки земельного налога, однако они вправе своим решением установить и пониженную ставку земельного налога.

Налоговые ставки не могут превышать 0,3 процента в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства.

Вы вправе обратиться в соответствующий орган местного самоуправления с просьбой об установлении пониженной ставки земельного налога. Однако следует учитывать, что снижение ставок не является обязанностью органов местного самоуправления, а установление земельного налога является полномочием, реализуемым исходя из социально-экономического положения муниципального образования.

Шаг 3. Вы не согласны с кадастровой стоимостью

Напомню, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области либо в суде. При этом в случае судебного оспаривания соответствующее заявление направляется в Московский областной суд, а не в районный или мировой суд.

А.Ю. - Хотел бы отметить, что в Правительство Московской области, понимая, взрывоопасность ситуации с земельным налогом, предлагает, параллельно с установленными законом процедурами по оспариванию кадастровой стоимости, воспользоваться и такой возможностью:
на сайте Правительства Московской области размещены:
- калькулятор расчета земельного налога;
- портал приема жалоб на завышенную кадастровую стоимость
- почта министра имущественных отношений (andreyaverkiev@mosreg.ru)

Данный способ является более простым и не требующим каких-либо затрат для заявителей.

- Алексей Юрьевич, благодарю Вас за предоставленную информацию, уверен, что жителям Подмосковья теперь понятно, с чего начинать, и как отстаивать свои интересы.

Многие собственники участков в Подмосковье столкнулись с проблемой: суммы в платежках, выставленные для уплаты земельного налога за 2011–2012 годы, в разы превышающие те, что были начислены годом ранее. Прежде всего это коснулось земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования «для дачного строительства».

- Причина - не совсем корректный механизм кадастровой оценки земельных участков, проведенной в 2009 году, когда кадастровая стоимость земли выросла в 10-20 раз, превысив рыночную стоимость земли, - вот отсюда и высокий земельный налог, - считает генеральный директор УК ТМ «Своя земля» Павел Романов.

К слову, это касается и жителей других регионов. Ведь проблемы, связанные с кадастровой оценкой, существуют не только в Подмосковье. А с введением единого налога на недвижимость, когда по кадастровой стоимости мы будем платить и за жилье, могут и усугубиться.

Для начала стоит сориентироваться в ситуации.

Откуда берутся завышенные суммы?

По словам Павла Романова, кадастровая оценка, как правило, проводится методами массовой оценки. То есть создается модель оценки земельного участка, с помощью которой определяется средний удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м по муниципальному району. Стоимость конкретного земельного участка кадастровая палата рассчитывает путем умножения площади земельного участка на удельный показатель стоимости 1 кв. м.

После таких подсчетов в 2009 году кадастровая стоимость земли увеличилась в 10-20 раз, по сравнению с кадастровой стоимостью земли в 2005 году – при том, что рыночная стоимость земли за эти годы изменилась не очень значительно.

- Такой скачок цен, скорее всего, образовался в силу создания оценщиками не совсем корректной модели оценки земель, - объясняет Павел Романов. - Четыре года назад для кадастровой переоценки была построена модель на основе рыночной стоимости земельных участков в дачных поселках, где уже построены дома, живут люди и обеспечена необходимая инфраструктура. И эту модель оценки применили ко всем земельным участкам, в том числе еще не освоенным, которые, безусловно, стоят на рынке гораздо меньше. В результате этого во многих случаях получилось так, что человек, купивший участок на рынке за 100 000 руб. - без дома, без коммуникаций - должен заплатить земельный налог как за дачный участок в обжитом дачном поселке, который стоит на рынке более 2 000 000 руб.

Важно знать: согласно закону, кадастровая стоимость земли НЕ может быть выше рыночной. Если такое случилось, есть все основания кадастровую оценку обжаловать. Вопрос – как.

Первый путь, согласно закону, по словам нашего эксперта, - жаловаться в специальную комиссию. Но в нее надо успеть обратиться в течение шести месяцев после того как новые данные кадастровой оценки были занесены в государственный кадастр недвижимости.

Подмосковные дачники с этим сплошь опоздали. Не по своей вине. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре по Московской области была создана в 2012 году, а оценка кадастровой стоимости - проведена в 2009 году. Шесть месяцев никак не получается.

Остается еще второй путь – судебный. Для споров по поводу кадастровой оценки срок давности составляет три года. Таким образом, если в 2011 году пришло требование об уплате завышенного земельного налога, то в 2013 году еще есть возможность обратиться в суд и обжаловать завышенную кадастровую стоимость земельного участка. При положительном решении суда размер земельного налога обязаны будут снизить. Плюс вернуть излишне уплаченные в качестве налога деньги. Уточненная кадастровая стоимость вносится в государственный кадастр недвижимости на основании вступившего в законную силу решения суда и действует до следующей кадастровой оценки земли.

В суде собственнику предстоит доказать, что рыночная стоимость его земельного участка ниже, чем кадастровая. Сделать это можно, заказав независимую оценку рыночной стоимости земельного участка на ту дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Если собственник по какой-либо причине не может представить отчет независимого оценщика, то он вправе попросить суд назначить судебную экспертизу рыночной стоимости земельного участка за его счет. Этого не стоит сильно бояться: если собственник выигрывает суд, то расходы по оплате судебной экспертизы несет проигравшая сторона.

Прецеденты, когда дачники выигрывали такие суды, есть – по словам Павла Романова, подобные случаи уже исчисляются тысячами. При грамотно составленном исковом заявлении и присутствии доказательств того, что реальная рыночная цена земли ниже кадастровой, выиграть суд большой проблемы не составляет.

Судиться с налоговыми органами по завышенному земельному налогу нет смысла, так как не кадастровую стоимость земли, исходя из которой этот налог рассчитывается. Налоговики только используют те цифры, которые им передала кадастровая палата.

Собственники земельных участков, а также лица, обладающие участками на основании иных вещных прав, обязаны уплачивать земельный налог. Однако далеко не все земельные участки облагаются таким налогом. Кроме того, налоговые органы могут по ошибке доначислить уплату земельного налога, что повлечет определенные негативные последствия для налогоплательщика.

Нередко такая ситуация возникает при объединении нескольких земельных участков в один, когда регистрация права собственности на новый земельный участок происходит не сразу. Также на практике не всегда бывает определена кадастровая стоимость земельного участка. В таком случае налоговый орган может неверно рассчитать сумму налога, подлежащую уплате.

Подобные спорные ситуации нередко приводят налогоплательщика в суд, где ему будет необходимо доказать правильность расчетов, а также законность оснований таких доначислений.

Арендаторы земельных участков не должны платить налог на землю

Часть спорных вопросов освещена в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — Постановление № 54).

Земельный налог устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (ст. 387 НК РФ). В городах Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается законами указанных субъектов РФ.

Объектом налогообложения по земельному налогу являются земельные участки, части земельных участков, расположенные в пределах муниципальных образований, на территориях которых введен налог.

Главой 1.1. Земельного кодекса РФ закреплен перечень оснований образования земельных участков. Так, земельные участки образуются при разделе (ст. 11.4), объединении (ст. 11.6), перераспределении земельных участков (ст. 11.7) или выделе из земельных участков (ст. 11.5), а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Каждой статьей регламентируется вид образования земельного участка. Обособленно стоит образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование (или создание) объекта недвижимости означает постановку такого объекта на учет, а прекращение существования объекта недвижимости выражается в снятии его с учета.

Однако существует категория земельных участков, которые не облагаются земельным
налогом (п. 2 ст. 389 НК РФ):
— земельные участки, изъятые из оборота;
— земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами;
— земельные участки, ограниченные в обороте, предоставленные для обеспечения
обороны, безопасности и таможенных нужд;
— земельные участки из состава земель лесного фонда;
— земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

С 1 января 2010 года были внесены изменения в п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ относительно формулировки плательщиков земельного налога. Плательщиками земельного налога являются организации и физические лица, не просто обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненно наследуемого владения, а обладающие участками, признаваемыми объектами налогообложения на основаниист. 389 НК РФ.

Подтверждающими документами, удостоверяющими право собственности на земельный участок, полученный в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненно наследуемое владение являются:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, полученное после 31.01.1998;
— государственные акты на право пожизненно наследуемого пользования земельным участком или иные акты, удостоверяющие право пользования, выданные до 31.01.1998.

Что касается иностранных граждан, то они могут оформить земельный участок в собственность, но их права ограничены по сравнению с российскими гражданами.

Исключением из правил являются земельные участки паевых инвестиционных фондов. Плательщиком земельного налога будет являться управляющая компания, оплата производится за счет имущества паевого инвестиционного фонда. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды (п. 2 ст. 388 НК РФ).

Обязанность по уплате земельного налога возникает вместе с государственной регистрацией права

Относительно вопросов начисления и уплаты земельного налога часто возникают споры с налоговыми органами.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у налогоплательщика с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок (п. 1 Постановления № 54).

Данные разъяснения, касающиеся исчисления земельного налога, теперь указывает в своих письмах и Минфин России (письма от 27.10.2010 № 03-05-05- 02/78, от 15.06.2011 № 03-05-06-02/57, от 20.01.2012 № 03-05-05-02/03).

Кроме того, Минфин России в своем письме от 12.05.2011 № 03-05-05-02/26 «О моменте возникновения обязанности по уплате земельного налога» отмечает: для того чтобы земельный участок стал объектом обложения земельным налогом, а у налогоплательщика возникла обязанность исчисления и уплаты, необходимо выполнение сразу двух условий:

— объект налогообложения возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован;
— обязанность уплачивать земельный налог возникает у налогоплательщика с момента регистрации за ним права собственности, либо права постоянного (бессрочного) пользования, либо права пожизненно наследуемого владения на земельный участок, то есть внесения записи в ЕГРП.

При этом налоговые органы забывают о данных разъяснениях и порой необоснованно доначисляют земельный налог.

Об этом свидетельствует и арбитражная практика.

Так, например, по одному из дел суд указал, что налоговая инспекция неправомерно доначислила земельный налог до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2012 по делу № А01-1564/2011).

Аналогичный вопрос был предметом другого судебного дела.

ПРАКТИКА. Налоговая инспекция доначислила организации земельный налог. Однако общество не согласилось с таким решением налоговой и обратилось в арбитражный суд. При этом основным доводом налогоплательщика было то, что земельный участок не принадлежал обществу на каком-либо праве. Суды двух инстанций встали на сторону налогового органа и высказали мнение, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не служит основанием для освобождения фактического
землевладельца и землепользователя от платы за землю. Однако суд кассационной инстанции не согласился с выводами нижестоящих судов, поскольку они противоречат как нормам материального права, так и правоприменительной практике, и отменил указанные решения по вопросу, связанному с доначислением авансовых платежей по земельному налогу. Суд отметил, что в кадастровых выписках на земельные участки общество не указано в качестве правообладателя земельных участков (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2010 по делу № А46-23667/2009).

Также по другому делу суд отменил решение налогового органа о доначислении авансовых платежей по земельному налогу и штрафных санкций по налогу, потому что право собственности на земельный участок зарегистрировано обществом позже (постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2010 по делу № А62-3524/2009).

Не стоит забывать и о том, что при продаже налогоплательщиком принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, смена налогоплательщика по уплате земельного налога не происходит, поскольку в реестре на недвижимое имущество не внесена запись о смене собственника. Пока в ЕГРП не будет внесена запись о праве собственности нового лица на эту землю, плательщиком налога остается ее прежний собственник.

В случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него переходит принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком даже в том случае, когда приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со ст. 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Так, в арбитражный суд обратилось общество с требованием признать недействительным решение налогового органа о привлечении его к ответственности за неуплату земельного налога в отношении участка, на котором расположено проданное третьему лицу здание. Однако судом в удовлетворении требования обществу было отказано.

Суд указал, что общество-налогоплательщик обязано уплачивать земельный налог в отношении участка, зарегистрированного за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При этом с позиции гражданско-правовых отношений переход права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого имущества (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.08.2012 по делу № А05-9977/2011).

Временное свидетельство о землепользовании не является основанием начисления налога

Существует множество вопросов относительно земельных участков садоводческих и огороднических товариществ, дачно-строительных кооперативов, гаражно-строительных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья. Кто в этом случае является плательщиком по земельному налогу? Разъяснения по данному вопросу содержатся в письме Минфина России от 10.11.2010 № 03-05-06-02/106.

В отношении земельных участков, принадлежащих садоводческому товариществу, которые составляют земли общего пользования, земельный налог уплачивает юридическое лицо — садоводческое товарищество.

Если члены садоводческих и огороднических товариществ, дачно-строительных кооперативов, гаражно-строительных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов имеют документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок, налоговые органы начисляют земельный налог каждому из них. Оплата земельного налога осуществляется самостоятельно по уведомлениям налоговых органов.

За остальных членов, не оформивших права на участок, земельный налог перечисляется в бюджет централизованно правлением кооператива (товарищества).

На практике также возникает вопрос о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, — собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или товарищество собственников жилья? Суды в таких ситуациях указывают, что факт создания товарищества собственников жилья сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме (п. 6 Постановления № 54).

Если товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив, зарегистрированные в качестве юридических лиц, не являются правообладателями земельных участков, занятых многоквартирными домами (то есть не имеют соответствующих документов о вещном праве на землю), то данные организации не могут признаваться налогоплательщиками земельного налога.

Этот вывод подтверждается и судебно-арбитражной практикой. Так, суды отменили решение налогового органа о начислении и уплате земельного налога ТСЖ. В управлении организации находится многоквартирный дом в целом и земельный участок в частности. Помещений на праве собственности организация не имеет. По мнению налогового органа, некоммерческие организации, в том числе ТСЖ, являются плательщиками налогов и при осуществлении операций, признаваемых объектом налогообложения земельным налогом на общих основаниях, в нарушение норм ст. 387 НК РФ, общество не исчисляло и не уплачивало указанный налог (определение ВАС РФ от 14.06.2007 по делу № А56-31339/2006).

При приобретении здания, сооружения или другой недвижимости к приобретателю (покупателю) переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Налоговая база в отношении данных земельных участков для указанного лица определяется пропорционально его доле в праве собственности на данный земельный участок (п. 3 ст. 392 НК РФ).

В этом случае плательщиками земельного налога будут субъекты общей долевой собственности.

ПРАКТИКА. Налоговый орган отказал в возврате излишне уплаченного земельного налога, полагая, что у кооператива имелась обязанность по уплате налога за принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок.

Кооператив обратился в арбитражный суд с требованием об отмене решения налогового органа. Суд удовлетворил заявленные требования. При этом в судебном акте было указано, что плательщиками земельного налога являются субъекты общей долевой собственности, а не объединяющие их интересы юридические лица. Доказательств того, что кооператив являлся собственником помещений в многоквартирном доме в спорный период, в дело представлено не было (постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2010 по делу № А60-32813/2009-С6).

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2010 по делу № А32-26937/2008-19/491).

Временные свидетельства о землепользовании, выданные в соответствии с распоряжениями органов исполнительной власти субъектов РФ, не являются документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок и не могут являться основанием для привлечения юридических лиц к уплате земельного налога.

Это подтверждается постановлением Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.11.2008 № 7297/08, признавшим незаконным решение налогового органа, так как налоговый орган не представил доказательств того, что земельный участок принадлежит предприятию на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования.

Следовательно, в силу ст. 388 Налогового кодекса РФ оно не является плательщиком земельного налога. Кроме того, с момента вступления в силу ч. 2 НК РФ временное свидетельство о землепользовании не является основанием для уплаты земельного налога.

Налоговая инспекция после камеральной проверки приняла решение о начислении предприятию земельного налога за неуплату земельного налога. Свое решение налоговый орган мотивировал тем, что временное свидетельство о землепользовании является документом, удостоверяющим право предприятия на земельный участок, и является основанием для уплаты земельного налога.

Если кадастровая стоимость участка не определена, налог следует исчислять исходя из нормативной цены земли

Налоговой базой для расчета земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст.ст. 390, 391 НК РФ). Налоговая база в отношении земельного участка, находящегося на территориях нескольких муниципальных образований (на территориях муниципального образования и городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга), определяется по каждому из них отдельно.

Если земельный участок сформирован в течение налогового периода, то налоговая база определяется как кадастровая стоимость на дату постановки земельного участка на кадастровый учет.

Организации – плательщики земельного налога определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости (п. 2 ст. 396 НК РФ).

Получить информацию о кадастровой стоимости земельного участка налогоплательщик может бесплатно в территориальном отделении Росреестра (ст. 14 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Порядок доведения сведений о кадастровой стоимости земли определен постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52.Данным документом предусмотрено два способа получения информации.

Первый способ – обратиться с письменным запросом в территориальное отделение Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Второй способ — получить сведения в сети Интернет на официальном сайте Росеестра (rosreestr.ru).

В свою очередь обоснованность применения для расчета земельного налога кадастровой стоимости земли является предметом большинства судебных споров по земельному налогу. Так, налоговые органы часто начисляют налог на землю исходя из неустановленной кадастровой стоимости земельного участка (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2010 по делу № А32-16456/2009-33/181, от 28.01.2011 по делу № А32-53844/2009).

Суды при рассмотрении таких дел руководствуются правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления № 54, согласно которой арбитражным судам рекомендовано руководствоваться положениями ст. 65 Земельного кодекса РФ и п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если кадастровая стоимость земельного участка на момент возникновения спорных правоотношений не установлена. В этом случае для целей налогообложения применяется нормативная цена земли.

Анализ судебных решений свидетельствует о том, что арбитражные суды признают тот факт, что у обществ не возникает обязанность исчислять земельный налог исходя из неустановленной кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании. Поэтому в таких случаях арбитражные суды признают решения налоговых органов неправомерными

Читайте также: