Договор инвестирования бухгалтерский и налоговый учет

Опубликовано: 16.04.2024

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 18 декабря 2012 г. N 03-03-06/1/661 О налогообложении операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора

Вопрос: Заказчиком заключен инвестиционный договор с Инвестором, согласно условиям которого Заказчик получает денежные средства от Инвестора, владеет и распоряжается ими по целевому назначению (строительство объекта недвижимого имущества), договором определен размер вознаграждения Заказчика. Строительство объекта осуществляется подрядной организацией на основании договора подряда, заключенного с Заказчиком (без выполнения строительно-монтажных работ силами Заказчика).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 (далее - постановление) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В постановлении указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами, в частности, в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Пунктом 17 статьи 270 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Также подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ предусмотрено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего, в частности, агенту в связи с исполнением обязательств по агентскому договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов агента в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Исходя из изложенного, просим разъяснить, правильно ли мы понимаем, что:

- в целях исчисления налога на прибыль, Заказчик включает в состав доходов при исчислении налога на прибыль только сумму своего вознаграждения;

- в целях исчисления налога на добавленную стоимость, средства, полученные от Инвестора на строительство объекта, являются средствами целевого назначения, а не предварительной оплатой стоимости строительного объекта.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения операций, возникающих в связи с исполнением инвестиционного договора, и сообщает следующее.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление) при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В Постановлении указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

На основании пункта 3 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

Соответственно, расходы, понесенные организацией-застройщиком (заказчиком) в ходе строительства объекта недвижимости, также не учитываются для целей налогообложения прибыли на основании пункта 17 статьи 270 Кодекса.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

Таким образом, денежные средства, полученные организацией-застройщиком (заказчиком) от инвестора на строительство объекта и не связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин

Обзор документа

Передача имущества, носящая инвестиционный характер, не признается реализацией товаров, работ, услуг. В частности, это вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности).

При налогообложении прибыли в доходах не учитываются средства целевого финансирования. К последним относится в т. ч. имущество в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Расходы, понесенные застройщиком (заказчиком) в ходе строительства недвижимости, также не учитываются при налогообложении прибыли.

Денежные средства, полученные застройщиком (заказчиком) от инвестора на строительство объекта и не связанные с оплатой реализованных им товаров (работ, услуг), не включаются в налоговую базу по НДС.

«Клерк» Рубрика Учет в строительстве

Инвестор – лицо, финансирующее строительство за счет собственных или заемных средств. В рамках данной статьи под инвесторами мы будем понимать юридических лиц – инвесторов, дольщиков и соинвесторов, которые сами не организуют строительство и не выполняют работы, то есть не совмещают функции застройщиков, заказчиков или подрядчиков.

Как правило, основными целями участия инвестора в строительстве являются увеличение собственных капитальных вложений (соответствующая доля готового объекта будет зачислена в состав основных средств) либо получение доли объекта для последующей перепродажи. Вместе с тем инвестор может уступить свои права другому лицу, не дожидаясь окончания строительства (передача имущественных прав). Поэтому в зависимости от преследуемой цели строительства бухгалтерский и налоговый учет у инвесторов может различаться.

Инвестирование строительства объектов для собственных нужд

Доля завершенного строительством объекта будет использоваться инвестором либо в производственной деятельности, либо для управленческих нужд, либо для сдачи в аренду. Известно, что в этом случае сформированная по дебету счета 08 первоначальная стоимость объекта списывается в дебет счета 01 «Основные средства» либо 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Первоначальная стоимость объекта основных средств формируется по правилам ПБУ 6/01 «Учет основных средств»[1]. В случае если при его создании использовались привлеченные денежные средства (кредиты и займы), бухгалтеру необходимо учитывать нормы ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»[2], в соответствии с п. 7 которого в стоимость инвестиционного актива включаются проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива.

Обратите внимание: В силу п. 8 ПБУ 15/2008 дополнительные расходы по займам могут включаться равномерно в состав прочих расходов в течение срока займа (кредитного договора).

При приостановке сооружения инвестиционного актива на длительный период (более трех месяцев) проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), прекращают включаться в стоимость строительства с первого числа месяца, следующего за месяцем приостановления приобретения, сооружения и (или) изготовления такого актива. В указанный период проценты списываются в состав прочих расходов организации.

При возобновлении строительства начисленные проценты включаются в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем возобновления его сооружения.

Не считается периодом приостановки срок, в течение которого производится дополнительное согласование технических и (или) организационных вопросов, возникших в процессе строительства объекта.

Проценты за пользование заемными денежными средствами прекращают включаться в стоимость инвестиционного актива с первого числа месяца, следующего за месяцем окончания строительства.

В случае если организация начала использовать инвестиционный актив для изготовления продукции, выполнения работ, оказания услуг несмотря на незавершенность работ по его сооружению, проценты прекращают включаться в стоимость такого актива с первого числа месяца, следующего за месяцем начала использования объекта (п. 13 ПБУ 15/2008).

В случае если на финансирование строительства инвестиционного актива израсходованы средства займов (кредитов), полученных на цели, не связанные с его сооружением, суммы начисленных процентов включаются в стоимость этого актива пропорционально доле указанных средств в общей сумме займов (кредитов), причитающихся к оплате заимодавцу (кредитору), полученных на цели, не связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением данного актива. Пример такого расчета приведен в п. 14 ПБУ 15/2008.

Налоговая первоначальная стоимость объекта амортизируемого имущества формируется по правилам ст. 257 НК РФ и не включает в себя проценты, начисленные за пользование долговыми обязательствами (кредитами и займами). Суммы процентов на основании пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ учитываются в составе внереализационных расходов инвестора (письма Минфина России от 03.02.2009 № 03‑03‑06/1/37, от 19.12.2008 № 03‑03‑06/1/699, от 05.12.2008 № 03‑03‑06/1/667 и др.).

Если инвестор планирует использовать полученную долю в готовом объекте в облагаемой НДС деятельности, то суммы налога, предъявленные ему застройщиком со стоимости его доли в готовом объекте, он может принять к вычету (п. 6 ст. 171, п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ). Для этого необходимо соблюсти два условия: оприходовать объект и получить от застройщика сводный счет-фактуру.

Обратите внимание: При выполнении этих условий право на вычет не зависит от наличия у инвестора в конкретном налоговом периоде оборотов по кредиту счета 68‑НДС. Если инспекция отказала в вычете только в связи с неосуществлением в данном квартале облагаемых операций, инвестор сможет доказать обоснованность предъявления НДС к вычету в судебном порядке (Постановление ФАС МО от 17.03.2009 № КА-А41/1603-09 и др.).

По мнению Минфина (Письмо от 21.11.2008 № 03‑07‑10/11), суммы НДС, предъявленные подрядной организацией, принимаются к вычету у налогоплательщика-инвестора по счетам-фактурам заказчика, оформленным на основании счетов‑фактур подрядчика по выполненным работам, при условии принятия данных работ к учету, в том числе на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако на практике налоговые инспекторы нередко придерживаются иной позиции – право на вычет возникает после зачисления объекта в состав основных средств (отражения по дебету счета 01 или 03). В этом случае инвестор может отстоять свою точку зрения в судебном порядке (постановленияФАС МО от 08.04.2009 № КА-А40/2579-09, ФАС ПО от 23.04.2009 № А55-9765/2008 и др.).

Впрочем, предъявление НДС к вычету до момента отражения объекта по дебету счета 01 (либо 03) – не единственное основание для споров с инспекторами. Практика свидетельствует, что инспекции отказывают инвесторам в вычете по самым разным поводам. Например, потому, что счет-фактура составлен застройщиком с нарушением пятидневного срока, установленного п. 3 ст. 168 НК РФ. Однако суды неоднократно указывали, что нарушение срока составления счета-фактуры не входит в перечень требований к счету-фактуре, установленных п. 5 и 6 ст. 169 НК РФ, и не может являться основанием для отказа в принятии сумм налога к вычету (постановления ФАС ПО от 19.05.2009 № А55-12068/2008, ФАС ВСО от 05.09.2007 № А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07 и др.).

Отражение операций в бухгалтерском учете рассмотрим на примере.

Пример 1.

ООО «Инвестор» заключило инвестиционный договор с застройщиком на строительство офисного центра, предназначенного для сдачи в аренду. Взнос ООО «Инвестор» равен 59 000 000 руб. (в том числе НДС – 9 000 000 руб.). Финансирование строительства осуществляется тремя траншами:

– в августе 2008 г. – 17 700 000 руб.;

– в феврале 2009 г. – 14 160 000 руб.;

– в мае 2009 г. – 27 140 000 руб.

Доля в построенном здании принята в июле 2009 г. В августе ООО «Инвестор» произвело государственную регистрацию и ввело объект в эксплуатацию.

Операции отражаются в учете следующим образом:

(59 000 000 - 9 000 000) руб.

Если объект предназначен для продажи

Порядок ведения бухгалтерского учета при инвестировании строительства для целей последующей продажи мало отличается от инвестирования для собственного потребления. Для учета взаимоотношений с застройщиком по инвестиционному договору инвестор также использует счет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком». Получив от застройщика долю в готовом объекте, инвестор отражает ее стоимость на счете 41 «Товары». Соответственно, формирование фактической себестоимости производится по правилам ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»[3] (затраты на государственную регистрацию права собственности включаются в фактическую себестоимость доли). Использовать в данном случае счета 01 и 03 не правильно, поскольку объект у инвестора не соответствует требованиям п. 4 ПБУ 6/01, так как изначально предназначен для перепродажи. Таким образом, у инвестора не возникает обязанности уплачивать с его стоимости налог на имущество. (В соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств.) Правомерность данного вывода подтверждена постановлениями ФАС ВСО от 13.01.2009 № А33-2017/08‑Ф02-6774/08, ФАС ЦО от 03.04.2007 № А14-3166-200677/28 и др. Вместе с тем, если инспекторы установят факт использования объекта в хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду), избежать доначисления налога на имущество не удастся (постановления ФАС СЗО от 06.03.2009 № А56-19655/2008 и ФАС ПО от 30.05.2008 № А12-12669/07).

Обратите внимание: Проценты по кредитам и займам, а также дополнительные расходы, связанные с привлечением долговых обязательств, в фактическую себестоимость полученной от застройщика доли не включаются, поскольку данный актив не является инвестиционным для целей применения ПБУ 15/2008.

Если дальнейшая реализация доли готового объекта облагается НДС, то сумму налога, полученного от застройщика, инвестор может принять к вычету. В противном случае НДС учитывается в стоимости доли.

Инвестирование строительства объектов,
предназначенных для уступки прав

В данном разделе мы рассмотрим ситуацию, когда инвестор финансирует строительство с целью получения дохода от дальнейшей уступки своего имущественного права к застройщику. Заметим, что при передаче доли в строительстве речь идет не о денежных требованиях, а о передаче имущественных прав, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве либо инвестиционных контрактов. Дело в том, что дольщик (инвестор) передает право требовать выполнения застройщиком своих обязательств по созданию объекта недвижимости и передаче его инвестору-дольщику.

Налог на добавленную стоимость

Передача имущественных прав признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ установлены перечни операций, освобождаемых от налогообложения. Поскольку в данные перечни операции по передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, а также доли в них не включены, передача налогоплательщиками права требования (имущественных прав) на оплаченное ими строительство таких объектов является объектом налогообложения. Согласно п. 1ст. 153 НК РФ при передаче имущественных прав налоговая база по НДС определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.

На основании п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Данная позиция нашла свое отражение в Письме Минфина России от 16.04.2008 № 03‑07‑11/149. С этой точкой зрения согласны и арбитражные суды (постановления ФАС ЗСО от 10.11.2008 № Ф04-6806/2008(15526‑А46-42), ФАС ВВО от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 и др.).

Моментом определения налоговой базы является дата государственной регистрации сделки уступки (п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092).

К сведению:гл. 21 НК РФ не определено, какие затраты признаются расходами на приобретение уступаемого имущественного права. В связи с этим арбитры ФАС ВВО в Постановлении от 07.08.2008 № А28-370/2008-10/21 указали, что для определения расходов на приобретение данных прав, на которые можно уменьшить налоговую базу по НДС, следует руководствоваться пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, то есть учитывать не только цену приобретения этих имущественных прав, но и расходы, связанные с их приобретением и реализацией.

Сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет при уступке имущественных прав, определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Пример 2.

До окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию дольщик в августе 2009 г. заключил договор уступки прав требования, по которому уступил свои имущественные права на квартиры и машино-места в строящихся домах другой организации. В результате налогоплательщик получил доход в общей сумме 23 600 000 руб. Общая сумма расходов, связанных с приобретением имущественных прав, равна 20 650 000 руб.

Налоговая база составит 2 950 000 руб. (23 600 000 - 20 650 000). Размер начисленного по сделке НДС равен 450 000 руб. (2 950 000 руб. х 18/118).

При передаче долей в строительстве нежилых зданий порядок определения налоговой базы по НДС ни ст. 155, ни другими нормами гл. 21 НК РФ не установлен. В связи с этим финансовое и налоговое ведомства считают, что бухгалтеру следует руководствоваться п. 2 ст. 153 НК РФ, согласно которому при определении налоговой базы выручка от передачи имущественных прав формируется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных имущественных прав (письма Минфина России от 14.07.2008 № 03‑07‑11/254, УФНС по г. Москве от 28.03.2008 № 19-11/30092). Причем в данном случае момент определения налоговой базы устанавливается по общему правилу – на основании п. 1 ст. 167 НК РФ, то есть начислить НДС необходимо в наиболее раннюю из следующих дат:

1) день передачи имущественных прав;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи имущественных прав.

Пример 3.

Участник долевого строительства бизнес-центра инвестировал денежные средства в размере 70 000 000 руб. В последующем была произведена уступка права на площади в строящемся здании другой организации за 86 140 000 руб.

Налоговая база по НДС составит 86 140 000 руб., а сумма налога – 13 140 000 руб. (86 140 000 руб. x 18/118).

Справедливости ради заметим, что некоторые специалисты считают возможным не начислять НДС при уступке имущественных прав на доли в нежилых зданиях. Эта позиция основана на том, что в данном случае имеется объект налогообложения (передача имущественных прав), но гл. 21 НК РФ не установлен порядок определения налоговой базы. Очевидно, что доказывать правомерность налоговой экономии инвестору (дольщику) придется в судебном порядке. К сожалению, нельзя утверждать, что арбитры встанут на сторону налогоплательщика, поскольку имеющиеся в справочно-правовых базах положительные судебные решения относятся к периоду до 2006 года, когда ст. 155 НК РФ вообще не регулировала уступку прав на доли в строящихся зданиях. Вместе с тем, поскольку новая редакция этой статьи, как было отмечено выше, не устанавливает правил определения налоговой базы по «нежилым» уступкам, не исключено, что суды по‑прежнему будут на стороне налогоплательщиков.

И еще один нюанс, касающийся вычета НДС. УФНС по г. Москве в Письме от 28.03.2008 № 19-11/30092 справедливо заметило, что особенностей применения вычета суммы НДС, уплаченной налогоплательщиком при приобретении имущественных прав, ст. 171 и 172 НК РФ не установлено. Это означает, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Вместе с тем этот документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет НДС со стоимости доли (суммы денежных средств, перечисленных застройщику) не возможен. После окончания строительства этот инвестор уже не является инвестором, поскольку он передал свои права другому лицу. Значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст, то есть вычет НДС не возможен и в более поздний период.

Поскольку проблема налогообложения и применения вычетов в отношении уступки прав на доли в нежилых зданиях законодательно не решена, можно рекомендовать инвесторам (дольщикам) по возможности не совершать таких сделок. Альтернативой является купля-продажа доли в завершенном строительством здании (НДС начисляется с цены договора, но предъявленный застройщиком налог принимается к вычету в общеустановленном порядке).

Налог на прибыль

Определение налоговой базы при уступке требования не зависит от вида недвижимости: жилая или нежилая. Налоговая база рассчитывается на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, без учета НДС (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ) и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). К расходам на реализацию имущественного права инвестор может отнести, например, затраты на оплату услуг по заключенным агентским договорам по поиску покупателей имущественных прав (Письмо УФНС по г. Москве от 06.12.2007 № 20-12/116732).

Обратите внимание: Уступка прав инвестором (дольщиком) не подпадает под действие п. 1 ст. 279 НК РФ, поскольку данная статья применяется только к договорам уступки денежных требований. На этом основании считаем, что при уступке доли в строительстве с убытком нужно руководствоваться общими нормами, изложенными в ст. 268 НК РФ.

Бухгалтерский учет

Поскольку изначально планируется уступка права на долю в строящемся объекте, возникшее у инвестора имущественное право следует квалифицировать как финансовое вложение (п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»[4]) и отражать на одноименном счете 58. Реализация (уступка) имущественного права отражается через счета учета продаж.

Пример 4.

ООО «Старт‑Строй» уступило ООО «Комфорт» права на площади в строящемся здании офисного центра за 86 140 000 руб. (в том числе НДС – 13 140 000 руб.). Согласно договору уступки денежные средства поступали на расчетный счет ООО «Старт‑Строй» в следующем порядке:

– предоплата 70% цены договора (60 298 000 руб.);

– 30% (25 842 000 руб.) после государственной регистрации сделки.

Фактические затраты ООО «Старт‑Строй» на приобретение данного имущественного права составили 70 000 000 руб.

В бухгалтерском учете необходимо сделать такие проводки:

На вопросы читателей отвечает ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

Компания-застройщик строит офисное здание на протяжении двух лет на продажу, привлекает для строительства кредитные средства банка. НДС, входящий от подрядных организаций, берет к вычету. Затраты на строительство накапливает на счете 08. Проценты по привлеченным кредитам в целях налогового учета учитываются в составе прочих расходов. Спустя 2 года на строящийся объект находится инвестор, заключается инвестиционный договор.

Как в бухгалтерском и налоговом учете отразить этот переход? Необходимо ли уплатить в бюджет суммы НДС, принятые к вычету? Необходимо ли будет проценты по кредитам, учтенные как прочие расходы, восстановить и отнести на увеличение стоимости строящегося объекта?

При ответе на вопрос исходим из предположения, что компания-застройщик заключила инвестиционный договор в отношении всего объекта незавершенного строительства, то есть у нее в данный момент отсутствует статус соинвестора.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (инвесторами, заказчиками, подрядчиками и пользователями капитальных вложений), регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и осуществляются на основании заключенного между указанными субъектами договора (контракта) (ст. 2, 4 и п. 1 ст. 8 Закона № 39-ФЗ).

В данном случае после заключения инвестиционного договора организация выступает при строительстве офисного здания в качестве заказчика-застройщика — уполномоченного инвесторами лица, осуществляющего реализацию инвестиционного проекта.

Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены инвестиционным договором (абз. 2 п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

При отражении в бухгалтерском учете затрат на строительство заказчик-застройщик руководствуется Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина РФ от 30.12.1993 г. № 160, ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденным приказом Минфина РФ от 24.10.2008 г. № 116н.

В соответствии со сложившейся практикой поступившие от инвесторов целевые средства на строительство отражаются заказчиком-застройщиком на счете 86 «Целевое финансирование» (п.п. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций; Инструкция по применению Плана счетов).

Поступившие от инвесторов средства на строительство не включаются в налоговую базу по НДС, поскольку не являются средствами, поступающими в оплату услуг, оказываемых заказчиком.

Поступающие от инвесторов средства в части, приходящейся на стоимость услуг заказчика-застройщика, должны учитываться им как суммы полученной предоплаты за услуги и могут быть отражены по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» (обособленно) и дебету счета 86.

При подрядном способе строительства выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы отражаются у заказчика-застройщика на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08-3 «Строительство основных средств», в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций (п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций; Инструкция по применению Плана счетов).

Затраты заказчика-застройщика по возведению строительных объектов, учтенные на счете 08, субсчет 08-3, составляют незавершенное строительство до их сдачи инвестору (п. 3.1.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Учет затрат, связанных с деятельностью организации в качестве заказчика-застройщика, ведется организацией, специализирующейся на данной деятельности, в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов на счете 20 «Основное производство».

Деятельность организации в качестве заказчика рассматривается как оказание услуг инвесторам.

Выручка от оказания инвесторам услуг заказчика-застройщика является для организации доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н), для учета которых Инструкцией по применению Плана счетов предназначен счет 90 «Продажи».

Выручка признается при выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99, то есть после фактического оказания инвесторам данных услуг в соответствии с условиями инвестиционного договора.

Отражение признания выручки от оказания услуг заказчика осуществляется в общеустановленном Инструкцией по применению Плана счетов порядке (по кредиту счета 90 «Продажи», субсчет 90-1 «Выручка» в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов с инвесторами (в данном случае – счета 62, субсчет 62-и)).

Одновременно затраты на содержание заказчика-застройщика признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н) и списываются со счета 20 в дебет счета 90, субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».

На основании п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций при передаче инвесторам построенного объекта его стоимость списывается со счета 08, субсчет 08-3 в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование».

Что касается сумм НДС, принятых ранее к вычету с сумм капитальных вложений, в отношении которых организация ранее обладала правами инвестора, нужно учитывать следующее.

В связи с тем, что организация-застройщик передает построенный объект инвестору, то такая передача реализацией в целях налогообложения на основании п. 1 ст. 39 НК РФ не признается.

Связано это с тем, что право владения, пользования и распоряжения (то есть право собственности согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ) на построенный объект принадлежит инвестору).

Таким образом, заказчик не имеет права принимать к вычету суммы «входного» НДС по строительству здания.

Такое право может возникнуть только у инвесторов после принятия на учет капитальных вложений в построенный объект (п. 6 ст. 171, п.п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).

Организация-застройщик передает инвесторам суммы «входного» НДС по сводной счету-фактуре, что отражается в бухгалтерском учете записями по кредиту счета 19 «НДС по приобретенным ценностям» в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование».

Таким образом, принятые ранее к вычету суммы «входного» НДС с сумм капитальных вложений, в отношении которых организация ранее обладала правами инвестора, подлежат восстановлению на момент заключения инвестиционного договора.

По вопросу расходов, связанных с выплатой процентов по кредитам банка, привлеченных для приобретения (сооружения, достройки, дооборудования, реконструкции и т.п.) объектов основных средств.

Порядок признания процентов за пользование заемными денежными средствами в налоговом учете заказчика (заказчика-застройщика) будет зависеть от условий инвестиционного договора.

Так, если условиями договора компенсация затрат заказчика (заказчика-застройщика) не предусмотрена, то расходы не будут удовлетворять критериям ст. 252 НК РФ.

Согласно положениям названной статьи одним из ключевых условий признания расходов для целей налогообложения является то, что расходы должны быть произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Затраты в виде процентов за пользование заемными средствами, которые заказчик (заказчик-застройщик) направляет на строительство объекта инвестирования, не связаны с извлечением доходов у заказчика, поскольку производятся в интересах инвестора.

Поэтому с данной точки зрения проценты за пользование заемными денежными средствами в учете заказчика (заказчика-застройщика) признать налогооблагаемым расходом нельзя.

Если по условиям договора проценты за пользование заемными средствами, которые заказчик (заказчик-застройщик) направляет на строительство объекта, компенсируются инвестором за счет средств целевого финансирования, то они не признаются расходом заказчика-застройщика.

На основании п. 17 ст. 270 НК РФ расходы налогоплательщика, произведенные за счет средств целевого финансирования, не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организации.

Поэтому если в инвестиционном договоре между инвестором и заказчиком (заказчиком-застройщиком) будет предусмотрена компенсация затрат заказчика по привлеченным займам и кредитам, то такие расходы не будут учитываться в целях налогообложения налогом на прибыль заказчика (заказчика-застройщика), а будут включены в первоначальную стоимость объекта строительства.

То есть проценты за пользование заемными средствами, которые заказчик (заказчик-застройщик) направляет на строительство объекта, следует исключить из состава налогооблагаемых расходов и на основании положений инвестиционного договора либо отразить их в первоначальной стоимости объекта строительства, либо отразить в составе расходов, не уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

Балашенко Е.В., директор ООО «Интерком-Аудит Екатеринбург»

«Клерк» Рубрика Учет в строительстве

Иллюстрация: Клерк

Автору неоднократно задавали вопрос: — Мы, как заказчик-застройщик, заключили инвестиционный договор. Какие при этом будут проводки?

Сразу вспоминается историческая байка (правдивая или нет — неизвестно) о том, что российская императрица Екатерина II в слове «еще» делала четыре ошибки. Она якобы писала «исчо».

То же самое и при заключении инвестиционного договора заказчиком-застройщиком. Нет такого вида договора в гражданском законодательстве, как «инвестиционный», и нет такого субъекта в строительстве, как «заказчик-застройщик».

И самое крутое, что довелось услышать:— Договор, заключаемый при ведении инвестиционной деятельности.

Если продолжить эту логику дальше, то инвестиционной следует тогда признать деятельность, при которой заключаются инвестиционные договоры.

Во-первых, остановимся на понятии «инвестиции».

Определение этого термина дано в трех законодательных актах.

1. Закон РСФСР от 26.06.91 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».

В нем сказано, что инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (п. 1 ст. 1).

2. Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Здесь (ст. 1) инвестиции определяются, как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

3. Федеральный закон от 09.07.99 № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации». Под иностранными инвестициями в нем понимается вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации(ст. 2).

Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.

Для коммерческих организаций это, естественно, получение прибыли любым законным способом.

Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации) должна быть признанная инвестиционной. Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором.

Таким образом, можно сделать вывод, что само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит.

Но обычно под инвестициями понимается вложение капитала с целью получения прибыли в течение длительного периода времени.

Инвестиции в уставный капитал (акции) другой организации, в нематериальные активы, основные средства — вопросов не вызывает.

А вот инвестиции в партию обуви или бананов — как-то не звучит.

И упомянутый выше Закон № 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями.

Под ними (ст. 1 Закона № 39-ФЗ) понимаются инвестиции (то есть денежные и другие вложения) в основные средства— затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр.

И другие виды инвестиционной деятельности — например, долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т. п.) — не являющимися капитальными вложениями, либо создание (приобретение) нематериальных активов, Закон № 39-ФЗ не касается.

Поэтому когда говорят об инвестиционном договоре, сразу необходимо уточнить: — А что Вы конкретно имеете в виду, и что под этим подразумеваете?

Способы получения в собственность внеоборотного актива (в том числе и объекта основных средств) могут быть самыми разными. И вот в зависимости от выбранного инвестором следует уже разбираться в складывающихся в связи с этим гражданско-правовых отношениях, налогообложении, отражении в регистрах бухгалтерского учета и т. д.

Эти выводы (которые автор настойчиво пытался и пытается донести до своих оппонентов лет пятнадцать, если не больше), в конце концов получили поддержку и у высших судебных органов.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, равно как и постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11, сказано, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Теперь обратимся к термину «заказчик-застройщик».

Под ним до сих пор часто понимаются организации, специализирующиеся на организации строительства объектов недвижимости и контроля за его ходом (п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.93 № 160).

При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика (там же).

Однако в соответствии с действующим законодательством застройщиком признается лицо, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее на нем строительство, реконструкцию либо капитальный ремонт объекта недвижимости (п. 13 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ). Только застройщик, имея на руках правоустанавливающие документы на землю, может получить разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), и только на него, после завершения стройки, может быть выдано разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 ГСК РФ).

А организацию, специализирующуюся на организации строительства (по поручению и за счет застройщика) и контролю за его ходом, надлежит именовать техническим заказчиком (п. 22 ст. 1 ГСК РФ).

В случае противоречия между кодексом и нормативно правовым актом приоритет остается за кодексом (ст. 3 ГК РФ).

Кроме того, можно ли считать Положение по бухучету долгосрочных инвестиций нормативно-правовым актом?

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти издаются в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений. Издание нормативных правовых актов в виде писем и телеграмм не допускается (п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.97 № 1009).

Положение по бухучету долгосрочных инвестиций утверждено письмом Минфина России, следовательно, одно условие подготовки нормативно-правового акта не соблюдено.

Кроме того, нормативно-правовые акты, устанавливающие правовой статус организаций, имеющие межведомственный характер и т. д., подлежат государственной регистрации в Минюсте России (п. 10 Правил подготовки НПА).

Вышеуказанное Положение в Минюсте не регистрировалось и на регистрацию не подавалось. Не соблюдено и второе требование.

Следовательно, правовой статус Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина Россииот 30.12.93 № 160, и не подававшегося на регистрацию в Минюст,по мнению автора, такой же, как и писем Минфина России — мнение чиновников по тому или иному вопросу, касающегося проблем отражения в учете, либо для целей налогообложения той или иной ситуации. Организация сама решает, принимать во внимание это мнение, или нет.

В настоящее время же под «заказчиком-застройщиком» чаще всего подразумевают организацию, обладающую правами на земельный участок (то есть застройщика по п. 16 ст. 1 ГСК РФ), но возводящую объект (полностью или частично) для другого лица (то есть заказчика по п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).

Налицо попытка объединения в одной конструкции понятий и определений из нескольких законодательных актов — Градостроительного кодекса, Закона № 39-ФЗ, Гражданского кодекса.

Автору опять вспоминается байка (но уже из более близких времен — где-то сорокалетней давности).

В своем выпускном сочинении по «Войне и миру» ученик красочно описал первый бал Наташи Ростовой и ее танец со Штирлицем.

Да, и Андрея Болконского, и штандартенфюрера Штирлица (полковника Исаева М. М.) талантливо сыграл гениальный актер В. В. Тихонов. Но кина то разные!

Только это лицо, то есть застройщик, после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию сможет зарегистрировать на свое имя возникновение права собственности на этот объект (п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как правильно заметила в свое время И. А. Аллегрова: — Каждый, кто не первый, тот у нас второй.*

*Про первую часть припева этой песни автор, как и всякий мужчина, очень слабо разбирающийся в женской психологии, ничего сказать не может.

А вот «соинвестор», «участник совместного строительства» и прочие желающие приобрести в собственность объекты недвижимости всегда будут вторыми. Они могут только получитьправа собственности от первого владельца — застройщика.

И пришедший в Росреестр с каким-нибудь «актом реализации инвестиционного контракта» «или протоколом распределения площадей», и желающий зарегистрировать на себя именно возникновение, а не переход права собственности на объект может услышать: — А ты кто такой? Давай, до свидания!

Вначале застройщик («заказчик-застройщик») должен зарегистрировать это право на себя, а уже потом, по какому-то возмездному договору, передать его «соинвестору». Это подтверждено и упомянутым выше Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

И не обращать внимания на последние требования судов — по прежнему заключать «инвестиционные договоры» и предавать недвижимость по «протоколу о реализации инвестиционного контракта» (либо иной подобной бумажке, не имеющей юридической силы для Росреестра) — весьма опасно. Можно оставить партнера по сделке, заплатившего к тому же немалые деньги, без собственности на объект. А последствия в этом случае могут быть гораздо более серьезные.

Автор является активным участником строительного форуме сайта Клерк. И когда получается помочь коллегам в решении той или иной проблемы, то он испытывает чувство глубокого удовлетворения. Но, зачастую, возникает ощущение, что задавший вопрос жаждет в ответ услышать, что именно его мнение единственно правильное и обсуждению не подлежит.

Реальный пример из (недолгой, правда) дискуссии, превратившийся в полемику пару лет назад. (За точность цитирования не ручаюсь, но очень близко к тексту).

Топик-стартер (далее — ТС): — Мы заключили с застройщиком инвестиционный договор. Нам по акту передали строительную площадку. Какими проводками мне отразить ее получение?

Я: — А кого права на землю и разрешение на строительство?

ТС: — А какая, в сущности, разница? Я спрашиваю не про права, а про проводки.

Я: — А какой, конкретно, договор вы заключили?

ТС: — ИНВЕСТИЦИОННЫЙ, КЭП. Я же ясно написал. Что тут непонятного?

Затем мне, не в очень вежливой форме, предложили дальше в обсуждение темы не вмешиваться, так как помочь в решении важной проблемы занятым людям я все равно не смогу, а эти юридические тонкости (у кого права на землю, на кого оформлено разрешение строительство и пр.), правильному бухгалтеру глубоко до фонаря. Главное, какой проводкой оформить акт о передаче строительной площадки?

Далее кто-то из коллег предложил оформить приемку площадки по дебету 08, а потом тема заглохла.

Но как я понял из вышесказанного, застройщик (правообладатель участка, на котором планируется построить какой-то объект) заключил с подрядной организацией договор, названный сторонами инвестиционным. По нему подрядчик возводит объект, а затем ему гасится задолженность за выполненные СМР путем передачи в собственность части построенного здания.

Этот «инвестиционный» договор следует признать смешанным. В первой части это обычный договор подряда, во второй — договор купли-продажи будущей недвижимости. При этом покупатель, он же подрядчик предварительную оплату производит не перечислением денег на расчетный счет продавца, а выполняет СМР.

Передача застройщиком (заказчиком по ГК РФ) строительной площадки подрядчику («соинвестору», или как его еще назвали в договоре, значения не имеет) никакими проводками в регистрах бухгалтерского учета не отражается.

В предусмотренный договор срок и на условиях, также в нем предусмотренными (по окончанию строительства, по выделенным этапам ежемесячно), результат выполненных работ будет передаваться заказчику.

Реализация выполненных СМР по вполне стандартной схеме подлежит отражению записями:

Дебет счета 62 Кредит счета 90 (субсчет «Выручка») — отражена передача результата СМР заказчику;

Дебет счета 90 (субсчет «НДС») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — НДС от стоимости реализованных СМР;

Дебет счета 90 (субсчет «Себестоимость продаж») Кредит счета 20 — списаны затраты на выполнение реализованных СМР.

Подлежащая получению от заказчика выручка, так как подрядчик является и будущим покупателем части возводимого им объекта одновременно подлежит отражению, как предварительная оплата (в виде переданных работ).

Дебет счета 60 Кредит счета 60.

После получения от заказчика «авансового» счета-фактуры (оформленного согласно требованиям п. 5.1 ст. 169 НК РФ) подрядчик имеет право принять указанный в нем НЛДС к вычету проводкой:

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 (АВ).

И так вплоть до завершения строительства которое может быть оформлено составлением акта (по форме сводной форме КС-2, КС-11, или по какому либо иному, предусмотренному договором).

Заказчик (он же — застройщик, он же в будущем — продавец), приемку на баланс результата работ, выполненных подрядчиком (он же — «соинвестор», то есть будущий покупатель) отражает записями:

Дебет счета 08 Кредит счета 60 — принят результат работ от подрядчика;

Дебет счета 19 Кредит счета 60 — НДС, предъявленный подрядчиком;

Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — предъявленный подрядчиком НДС принят к вычету.

Принятый результат работ одновременно является и полученной (в виде этих самых работ) предварительной оплатой за ту часть здания, которая затем будет передана (точнее, продана) подрядчику.

Дебет счета 62 Кредит счета 60 — стоимость выполненных работ признана предоплатой:

Дебет счета 76 (АВ) Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — начислен НДС от стоимости полученной предоплаты.

И так вплоть до завершения строительства.

После того, как строительство будет завершено, у застройщик начнутся походы по инстанциям по получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а затем пол регистрации возникновенияправа собственности на построенный объект.

При этом следует обратить внимание, что застройщик будет регистрировать права на два объекта (с уплатой двух госпошлин). Первый он оставляет за собой и будет его использовать (эксплуатировать) в заранее намеченных целях: организует там производство, разместит в нем свой управленческий аппарат, начнет сдавать в аренду и т. п.

Второй объект по условиям договора предназначен к передаче (а, точнее, к продаже) подрядчику, который его и возвел.

И первый объект застройщик принимает к учету, как объект основных средств на дату признания его пригодным к эксплуатации. Здесь все зависит от решения руководства. Будет ли оно принято после того, как будет зарегистрировано право собственности, либо до этого, значения не имеет.

Минфин России (Письмо от 20.01.2010 № 03-05-05-01/01) в свое время настойчиво утверждал, что в состав основных средств надо ввести на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 16.11.2010 № ВАС-4451/10 (доведенным до сведения налоговых органов письмом ФНС России от 12.08.2011 № СА-4-7/13193@) отметил, что выдаваемое на основании ст. 55 ГСК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию само по себе не может рассматриваться в качестве безусловного доказательства, свидетельствующего о доведении строящегося объекта до состояния готовности и возможности его эксплуатации. Этот документ удостоверяет иные характеристики объекта, а именно его соответствие градостроительному плану земельного участка и проектной документации и выполнение строительства согласно разрешению на строительство. В дальнейшем такие же выводы сделаны и в определении ВАС РФ от 01.12.2011 № ВАС-11429/11 по делу № А27-13785/2010.

Уплата госпошлины и другие затраты по оформлению документов на регистрацию права собственности на объект основных средств оптимально включить в его первоначальную стоимость. Проводки, следовательно, будут:

Дебет счета 08 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на объект основных средств.

И после того, как соответствующим решением руководства организации (актом по форме ОС-1, либо аналогичным другим) будет установлено, что объект полностью соответствует условиям, при которых он может эксплуатироваться, бухгалтерия должна признать его основным средством:

Дебет счета 01 Кредит счета 08.

Вторую часть объекта, возведенную с целью передачи «соинвестору» (это по условиям договора), а по действующему законодательству — продаже его по цене полученной ранее предварительной оплаты (пусть и полученной в виде принятого результата выполненных работ), надлежит признать готовой продукцией, то есть отразить (уже после регистрации права собственности) на балансовом счете 43.

И проводки будут:

Дебет счета 43 Кредит счетов 68 (субсчет «Госпошлина»), 76 — отражены затраты на уплату государственной пошлины и оформлению документов по регистрации права собственности на готовую продукцию;

Дебет счета 43 Кредит счета 08 — сформирована стоимость предназначенной для продажи единицы готовой продукции.

Далее, после подписания приемопередаточного акта между покупателем и продавцом (в девичестве — между застройщиком и подрядчиком) продавец отразит у себя продажу объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с зачетом полученной ранее предоплаты).

Покупатель (он же «соинвестор», а точнее — подрядчик) отразит покупку объекта недвижимости по цене, предусмотренной договором (с учетом произведенной ранее предоплаты).

Вот такой, получается, инвестиционный договор.

Добрый день, дорогой читатель!

Каждый предприниматель нуждается в привлечении дополнительных денег на развитие бизнеса. Но где их взять? Банк не всегда предлагает выгодные условия финансирования, поэтому можно прибегнуть к помощи сторонних лиц – инвесторов. Сегодня я расскажу вам, что такое договор инвестирования, каково его содержание и правила составления.

Что это такое

Если кратко, договор инвестирования – это нотариально заверенная бумага, подтверждающая, что инвестор выделил заказчику деньги в соответствии с оговоренными условиями.

Какова его роль

В рассматриваемом контракте прописаны обязательства, которые берет на себя каждая сторона – заказчик и инвестор. В случае разногласий в судебном порядке будет рассматриваться невыполнение только тех условий, которые были прописаны.

Договор инвестирования выступает в качестве доказательства, что инвестор и заказчик обговорили все вопросы, связанные с реализацией проекта.

Правовая база

В законодательной базе Российской Федерации нет определения договора инвестирования. В связи с этим нет возможности регулировать взаимоотношения заказчика и инвестора, если возникли спорные вопросы.

Контракт составляется на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, где прописано, что физические и юридические лица свободны в оформлении документов.

Особенности инвестиционного договора по ГК РФ

Если обратиться к ГК РФ, вижу некоторые особенности соглашения:

Все действия, происходящие между инвестором и заказчиком, должны быть задокументированы.

Все полученные деньги должны быть вложены в оговоренный в документах проект, запрещено использовать их не по назначению, а также для личных нужд.

Соглашение, оформленное в устной форме, не имеет юридической силы в случае судебного разбирательства.

Каждая сторона самостоятельно формирует налоговую отчетность, учитывая свою процентную ставку.

Прибыль выплачивается по договоренности – процент от полученной заказчиком суммы или прописанный фиксированный размер.

Инвестиционные деньги могут передаваться частями по мере реализации контракта или сразу.

Виды соглашения

Существует два вида соглашения:

Договор инвестиционного товарищества. Сумма вносится полностью.

Документ, по которому инвестирование разрешается отдельными взносами. Заключается, если заказчик не требует единовременно всей оплаты, между сторонами нет доверия и если на момент подписания бумаги у инвестора нет полной суммы.

Особняком стоит договор страхования жизни. Страхуется жизнь инвестора, но размер компенсации формируется от средств, вложенных в проекты.

Необходимые документы

Для оформления договора инвестирования необходимо предоставить следующий пакет документов:

для юридического лица – регистрационные данные;

для физического – удостоверение личности;

доверенность, если в сделке участвует человек от имени инвестора или заказчика;

бизнес-проект, требующий финансовых вложений;

акт приема денег.

Существенные условия

Основное – это предмет договора инвестирования. Остальные считаются второстепенными, однако не рекомендую ими пренебрегать, поэтому отражайте их в тексте документа.

Стороны соглашения

Заказчик – человек, преимущественно руководитель компании, который ведет проект. Он отчитывается за то, куда и с какой целью были направлены выделенные на инвестирование деньги.

Инвестор – физическое или юридическое лицо, вкладывающее собственные средства в финансирование проекта. Основная цель – приумножение капитала.

Между юридическими лицами

Договор между юридическими лицами – это процесс, при котором одна компания передает другой деньги, чтобы она инвестировала их в производство, а вторая получила прибыль.

Необходимо учитывать форму налогообложения каждой организации.

Между физическими лицами

Документ, подтверждающий инвестирование, может заключаться между физическими лицами. Например, один гражданин желает передать деньги другому, обладающему необходимыми навыками, для торговли финансовыми инструментами.

В случае получения прибыли она облагается налогом.

Между физическим и юридическим лицом

Договоренность компании с инвестором – гражданским лицом – встречается на практике наиболее часто. Физическое лицо передает деньги организации на развитие бизнеса, взамен юридическое лицо выплачивает определенный процент от прибыли.

По сути, выигрывают обе стороны. Однако физическое лицо некоторым образом рискует. Если бизнес ненадежен, гражданин может потерять все деньги, так как вклад не застрахован.

В строительной сфере может встречаться соинвестирование. Компания оформляет с физическим лицом договор, однако последний привлекает третьего участника. Соинвестор вкладывает деньги в возведение объекта, а после его завершения имеет право на часть, которой обладает сам инвестор.

Как выглядит акт передачи

Акт передачи допустимо оформлять в любой удобной для обеих сторон форме. Основное, что он должен содержать, – дата и сумма переданных средств. Каждая из сторон знакомится с содержанием и ставит свою подпись.

Во что можно инвестировать

Основное, во что целесообразно инвестировать – компании, занимающиеся IT-технологиями и строительством. Для каждой сферы необходим анализ.

Вложения в бизнес IT-технологий окупят себя, если правильно определить тенденцию рынка на несколько лет. Немаловажную роль играет выбор заказчика, способного правильно реализовать полученные деньги.

Строительство – это всегда надежное вложение. Основное в рассматриваемом инвестировании – компания-застройщик, ее репутация и район, где возводится объект.

Образец заполнения

Договор инвестирования должен содержать следующее:

название, реквизиты;

предмет рассматриваемого документа и условия (срок, сумма);

нюансы, имеющие значение для сторон.

В нижней части документа о привлечении инвестиций ставятся печати, дата и подписи сторон.

Срок действия

В договоре должна быть указана дата или событие, когда оканчивается его срок действия.

Заключение

На этом мой обзор о договоре инвестирования подошел к концу. Я постарался максимально раскрыть вам его сущность, надеюсь, эти знания пригодятся.

Оставляйте комментарии, делитесь статьями с друзьями в социальных сетях.

Читайте также:


Инфинити ех 35 налог

Организация налогового учета на предприятии отчет по практике

Налог на роскошь прадо 150

Налог на пежо тревеллер

Земельный налог в хмао в 2020 году