Уступка по дду при усн доходы минус расходы
Опубликовано: 17.04.2024
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация, находящаяся на УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", планирует приобрести у застройщика квартиру по договору долевого участия в строительстве для последующей перепродажи. Не исключен вариант, что квартира поступит в собственность организации в 2018 году, а продана будет в 2019 году. Как отражается данная операция в бухгалтерском и налоговом учете?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом и подлежит отражению в составе финансовых вложений на счете 58 "Финансовые вложения". Подробнее бухгалтерские проводки приведены ниже.
Доходы от последующей продажи квартиры включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
В то же время Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве.
Обоснование вывода:
Бухгалтерский учет
Для целей бухгалтерского учета объект, подлежащий учету, классифицируется в соответствии с установленными определениями видов активов и критериями признания их. По общему правилу указанная классификация производится первоначально при признании объекта в бухгалтерском учете исходя из соответствия его на момент признания установленным определениям видов активов и критериям признания их (Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2006 год, утвержденные письмом Минфина России от 19.12.2006 N 07-05-06/302).
При принятии к бухгалтерскому учету имущества в качестве актива определенного вида следует руководствоваться критериями (условиями), установленными в том числе ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) и ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов" (далее - ПБУ 5/01) (письмо Минфина России от 08.09.2009 N 03-05-05-01/54). Так, из п. 4 ПБУ 6/01 следует, что в составе основных средств могут быть учтены объекты, в отношении которых одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, ьл есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В рассматриваемом случае указанные выше условия в отношении квартиры выполняться не будут, поэтому квартира не должна учитываться в качестве основного средства.
Если бы квартира приобреталась по договору купли-продажи, ее следовало бы считать товаром. Исходя из п. 2 ПБУ 5/01 товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
В этой связи приобретенные для последующей перепродажи квартиры следовало бы отражать в качестве товаров на счете 41 "Товары". Аналогичное мнение нашло отражение в письмах Минфина России от 15.11.2011 N 03-05-05-01/87, Управления МНС по г. Москве от 29.11.2002 N 23-10/2/58571.
Однако в анализируемой ситуации Организацией будет заключен договор долевого участия в строительстве.
Приобретённое по договору участия в долевом строительстве право (требование) является имущественным правом (ст. 128 ГК РФ).
Если Организация в дальнейшем планирует переуступить такое право, то в этой ситуации возникают предпосылки для отражения приобретенного права в составе финансовых вложений на счете 58 "Финансовые вложения", субсчет "Права участника долевого строительства" на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений" (далее - ПБУ 19/02). Вместе с тем допускается учет прав и на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не образуется экономической выгоды (дохода), например, в виде разницы между ценой продажи финансового вложения и затратами на его приобретение.
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности Организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
В связи с этим рекомендуем сделать в 2018 году при заключении договора долевого участия следующие записи по счетам бухгалтерского учета:
Дебет 58, субсчет "Права участника долевого строительства" (или 76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве"), Кредит 76, субсчет "Расчеты с застройщиком"
- принято к учету требование к застройщику;
Дебет 76, субсчет "Расчеты с застройщиком", Кредит 51
- перечислены причитающиеся застройщику денежные средства по договору.
Как мы поняли, Организация собирается не переуступать право, а получить объект долевого строительства (квартиру) от застройщика.
В силу п. 4 ПБУ 19/02 активы, имеющие материально-вещественную форму, такие как основные средства, материально-производственные запасы, а также нематериальные активы, не являются финансовыми вложениями. Следовательно, после того, как жилой дом будет сдан в эксплуатацию, а квартиры по актам приема-передачи будут переданы дольщикам, в бухгалтерском учете следует отразить выбытие финансовых вложений.
Тогда в учете Организации будут сделаны следующие бухгалтерские проводки:
Дебет 41, Кредит 58, субсчет "Права участника долевого строительства"
- на дату подписания акта приема-передачи стоимость приобретенных имущественных прав включена в стоимость квартиры.
При (возможной) уступке прав требования:
Дебет 62, Кредит 91
- отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91, Кредит 58 (76, субсчет "Расчеты по договору участия в долевом строительстве")
- списана стоимость прав требования;
Дебет 51, Кредит 62
- получены денежные средства от покупателя.
Если же Организация будет продавать уже полученную в собственность квартиру, в том числе в 2019 году:
Дебет 62, Кредит 91
- отражен доход от продажи квартиры;
Дебет 91, Кредит 41
- списана на прочие расходы стоимость квартиры;
Дебет 51, Кредит 62
- получены денежные средства от покупателя.
Налоговый учет
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, в частности, от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ.
Статьей 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Исходя из изложенного, при определении налоговой базы налогоплательщик, применяющий УСН, должен учитывать доходы от реализации как товара (квартиры), так и от уступки имущественных прав.
Таким образом, независимо от того, будет ли Организация продавать права по договору долевого участия или непосредственно квартиру, выручка от такой реализации включается в налогооблагаемый доход того периода, когда произведена реализация и получены денежные средства от покупателя.
На основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе учесть, в частности, расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации.
Однако в случае заключения договоров долевого участия в строительстве необходимо учитывать следующее.
Установленный п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечень расходов, уменьшающих полученные доходы, является исчерпывающим и не содержит такой вид расходов, как расходы на приобретение имущественных прав.
Полагаем, что при реализации имущественных прав (дальнейшей переуступке) нельзя применить норму пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, так как из положений п.п. 2, 3 ст. 38 НК РФ следует, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, за исключением имущественных прав.
В связи с тем, что имущественные права не относятся к товарам, а также в ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы такие расходы, как расходы на приобретение имущественных прав, данные расходы не учитываются при определении налоговой базы и не могут быть отнесены к расходам, предусмотренным пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Учитывая изложенное, считаем, что в рассматриваемой ситуации Организация не сможет признать при расчете налоговой базы расходы на приобретение прав требования по договору участия в долевом строительстве. Этот вывод сохраняет силу независимо от налогового периода, в котором будет произведена продажа квартиры (или уступка имущественного права).
Схожие выводы нашли отражение, например, в письмах Минфина России от 20.06.2013 N 03-11-06/2/23302, от 09.12.2013 N 03-11-06/2/53599, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 21.11.2008 N 03-11-04/2/175, определениях ВАС РФ от 27.01.2012 N ВАС-15173/11, от 08.12.2010 N ВАС-13295/10.
К сведению:
Расходы в виде стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). При этом факт оплаты товаров покупателями не имеет значения для признания налогоплательщиком расходов на их приобретение (смотрите, например, письма Минфина России от 20.12.2017 N 03-11-11/85174, от 08.12.2014 N 03-11-11/62822, от 27.10.2014 N 03-11-06/2/54127, от 17.02.2014 N 03-11-09/6275, от 24.08.2012 N 03-11-06/2/115, ФНС России от 06.12.2010 N ШС-17-3/1908@, постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 N 808/10).
Следовательно, если бы Организация, применяющая УСН и выбравшая в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, приобрела квартиру по договору купли-продажи, она была бы вправе учесть при расчете налоговой базы расходы в виде стоимости приобретённой для дальнейшей перепродажи квартиры. Эти расходы были бы признаны в налоговом периоде реализации квартиры (возможно, в 2019 году).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член Российского Союза аудиторов Буланцов Михаил
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
«Клерк» Рубрика УСН
Большинство налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения, уже давно поняли, что упрощенной она является только на бумаге. Любая нетиповая операция для рядового «упрощенца» сразу же выливается в проблему определения правильности ее налогообложения. Одной из таких нетиповых операций, тем не менее достаточно часто встречающейся на практике, является перемена лиц в обязательстве – заключение договора цессии. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 20.06.13 № 03-11-06/2/23302)
Правовые основы договора цессии
Отношения по договору цессии регулируются главой 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Иными словами, по договору цессии кредитор продает дебиторскую задолженность, предоставляя иному лицу право получить средства от должника при ее погашении.
Продать дебиторскую задолженность может любой налогоплательщик, в том числе применяющий «упрощенку», гражданское законодательство не содержит каких-либо запретов или ограничений на этот счет. При этом Гражданский кодекс устанавливает перечень случаев запрета уступки требования. Такая уступка запрещена, когда требование неразрывно связано с личностью кредитора, это, в частности, требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 383 ГК РФ). К той же группе следует отнести требования, связанные с личными неимущественными правами авторов произведений литературы, науки.
Ситуация
В комментируемом письме Минфина России речь идет о ситуации, когда организация, применяющая «упрощенку», приобретает по договору цессии у физических лиц принадлежащие им права требования возмещения убытков и реализует эти права путем взыскания задолженности в судебном порядке. В частности, организацию интересовало два вопроса.
Во-первых, облагается ли налогом, уплачиваемым в связи с применением «упрощенки», полученная в указанном случае организацией выплата (страховая выплата), если она произведена для возмещения убытков?
И во-вторых, вправе ли налогоплательщик, применяющий спецрежим с объектом «доходы минус расходы», учесть в расходах, уменьшающих налоговую базу, затраты на приобретение прав требования (выплаты цедентам по договорам цессии)?
Разберемся с каждым из них в отдельности.
Поступления нужно включить в доходы
Минфин России не увидел в данных договорах никаких особенностей, которые бы позволили налогоплательщику, использующему «упрощенку», не включать поступления по ним в состав своих доходов.
Как отмечают финансисты, на основании пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, устанавливаемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, исчисляемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.
При этом не учитываются поступления, указанные в статье 251 НК РФ (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 250 НК РФ, внереализационными являются доходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней, иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба.
Таким образом, если налогоплательщику поступают денежные средства в счет возмещения причиненных убытков (или ущерба), независимо от того, в добровольном порядке должник их выплачивает или новый кредитор добивается присуждения страховых выплат в судебном порядке, в целях исчисления единого налога указанные суммы учитываются в качестве дохода организации.
Причем сделать это надо на дату их фактического получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
В отношении доходов по договорам цессии финансисты уже неоднократно указывали, что в налоговую базу субъекту В«упрощенкиВ» следует включать только фактически поступившие от цессионария суммы непосредственно в момент их получения (письма от 02.06.11 № 03-11-11/145, от 27.02.09 № 03-11-06/2/30, от 12.05.08 № 03-11-04/2/83).
Расходов по сделке не возникает
А вот учесть затраты на приобретение имущественных прав цессионарию, применяющему упрощенный режим, никак не удастся. Причем даже если объект налогообложения «доходы минус расходы».
Дело в том, что перечень затрат, которые можно признать в налоговом учете при В«упрощенкеВ», ограничен статьей 346.16 НК РФ.
Расходы на приобретение имущественных прав здесь не предусмотрены. На это обстоятельство внимание налогоплательщиков уже давно обратил Минфин России (письмо от 31.07.07 № 03-11-04/2/191). И арбитры его поддерживают (определение ВАС РФ от 08.12.10 № ВАС-13295/10).
Не отступили от своей позиции финансисты и в данном письме. Они указали, что затраты на приобретение прав требования не поименованы в закрытом перечне разрешенных расходов, учитываемых при определении объекта налогообложения при «упрощенке».
Таким образом, все средства, поступившие цессионарию от должника в счет погашения дебиторской задолженности, являются его доходом и учитываются при определении налоговой базы по «упрощенке» в полном объеме вне зависимости от того, какую сумму он сам заплатил за приобретенное право требования. Поэтому при заключении договора данного типа субъектам В«упрощенкиВ» следует помнить, что, даже если объектом налогообложения являются В«доходы минус расходыВ», операции по приобретению прав требования (вытекающих из условий договоров поставки, выполнения работ, оказания услуг, а также практически всех иных обязательств) будут для них менее выгодными, чем для налогоплательщиков, применяющих обычную систему налогообложения.
Ищем выход
Единственный вид долгов, приобретение которых выгодно цессионариям на В«упрощенкеВ» с любым объектом налогообложения (В«доходыВ» или «доходы минус расходы»), – это долги, вытекающие из заемных обязательств (договоров займа или кредита).
В этом случае включать в облагаемую единым налогом базу нужно только доходы в виде процентов (дисконта), полученные по договору кредита или займа, то есть по существу разницу между ценой приобретения самого заемного обязательства и суммами, полученными при его погашении должником. Чиновники Минфина России стабильно разделяют это мнение на протяжении многих лет (письма от 09.07.12 № 03-11-06/2/85, от 07.02.11 № 03-11-06/2/14, от 22.12.10 № 03-11-06/2/192, от 22.01.07 № 03-11-05/5), так что следовать ему безопасно.
Обосновывается данный правовой подход следующим.
Как мы уже отмечали, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, не от-ражают доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ. А в подпункте 10 пункта 1 этой статьи сказано, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде средств или иного имущества, которые получены по договорам кредита или займа (иных аналогичных средств или иного имущества независимо от способа оформления заимствований, включая ценные бумаги по долговым обязательствам), а также средств или иного имущества, которые получены в счет погашения таких заимствований. Так как в результате совершения сделки по уступке прав требования происходит перемена кредитора в обязательстве, то само обязательство не прекращается и новый кредитор вступает в ранее существовавшее правоотношение, изменяя лишь его субъектный состав. Таким образом, приобретя по договору цессии право требования долга по кредитному договору, цессионарий с полным основанием имеет право именоваться кредитором по заемному обязательству.
Если уступка долгов производится с участием дружественных компаний или просто надежных партнеров, то при уступке долга фирма на «упрощенке» сможет сэкономить, даже если первоначально такая задолженность возникла не из заемного, а из иного вида обязательства. Что же для этого надо сделать?
Все достаточно просто: фирма-цедент (то есть продающая принадлежащий ей долг третьего лица) по договоренности с последним (в случае с независимым контрагентом ее можно достичь, предложив незначительное смягчение обязательств, например снижение штрафных санкций) должна первоначально произвести замену существующих денежных обязательств по хозяйственным договорам на заемное обязательство. Данная операция будет являться новацией долга.
В силу статьи 414 ГК РФ новацией признается соглашение сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения, в результате заключения которого первоначальное обязательство прекращается. Таким образом, к моменту продажи дружественной фирме, применяющей В«упрощенкуВ», продаваться будет уже не первоначальное обязательство, а заемное обязательство, что и позволит В«упрощенцуВ» после его погашения должником добиться налоговой экономии, то есть включить в облагаемую базу только разницу между полученной суммой и расходами на приобретение займа.
Услуги
ООО «В» (Участник), применяющий УСНО с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» и ООО «П» (Застройщик») заключили Договор о долевом участии (ДДУ) в строительстве коммерческой недвижимости 01.04.2017г. Общая сумма договора 4 000 000,0 руб.
ООО «В» 01.09.2017г. по договору цессии приобрело право требования задолженности у ООО «П», следующее по новации из договора займа у ООО «В» на 4 000 000,0 руб. (основной долг 3900000,0 руб. и начисленные проценты 100000,0 руб.)
ООО «В» и ООО «П» 01.10.2017 г. заключают соглашение о зачете взаимных требований по ДДУ на сумму 4 000 000,0 руб.
Вопрос:
Возникает ли объект налогообложения по УСНО у ООО «В» в 2017г.?
Ответ специалиста
Статья 346.17. Порядок признания доходов и расходов (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 101-ФЗ)
1. В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
ст. 346.17, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 11.10.2018)
2. Расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. В целях настоящей главы оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. При этом расходы учитываются в составе расходов с учетом следующих особенностей:
4) расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, а также расходы на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемые в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 346.16 настоящего Кодекса, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности;
(пп. 4 в ред. Федерального закона от 17.05.2007 N 85-ФЗ)
ст. 346.17, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 11.10.2018)
Как учитывать доходы при УСН
Все доходы учитывайте кассовым методом, т.е. в день поступления денег на счет или в кассу. Это касается и авансов. Включайте их в доходы на дату получения (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
При взаимозачете доход признавайте на дату зачета.
Все полученные доходы фирма отражает в книге учета доходов и расходов на дату погашения обязательства в любом виде. В данном случае основанием для отражения доходов будет акт (соглашение, протокол, заявление) о проведении взаимозачета. Отразить доходы нужно на дату подписания акта либо на дату, предусмотренную этим документом. Если взаимозачетом погашается не вся задолженность по договору, то в доходах нужно отразить только сумму, указанную в акте взаимозачета.
Финансовое ведомство также разъяснило, что "упрощенцы" в случае проведения взаимозачета доход от операций должны учитывать в составе доходов на дату погашения задолженности, то есть на дату проведения зачета взаимных требований (письмо Минфина России от 28.12.2011 № 03-11-06/2/185). С такой позицией соглашаются и суды. Так, арбитры указывают, что зачет взаимных требований является одним из способов прекращения обязательств. Поэтому на дату подписания акта (соглашения) о зачете взаимных требований у фирмы возникает обязанность учесть полученные доходы на основании пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса (пост. ФАС СЗО от 25.10.2010 № А56-70159/2009, Семнадцатого ААС от 26.01.2009 № А60-19148/2008, ФАС ВВО от 09.03.2010 № А28-8506/2009).
Из выше сказанного понимаем, что ООО «В» принимает в расход оплату по ДДУ на строительство коммерческой недвижимости на момент оплаты.
Доход - в виде средств, полученных от уступки права требования по договору займа на день подписания акта взаимозачета.
В связи с этим считаем, что налогооблагаемой базы по году как таковой не будет, если других доходов организация не получала. Но данную операцию необходимо указать в КУДиР.
Отчетными периодами при УСН признается квартал. Авансовые платежи платятся ежеквартально.
Статья 346.19. Налоговый период. Отчетный период
1. Налоговым периодом признается календарный год.
2. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.
ст. 346.19, "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 11.10.2018)
Подборка документов:
Вопрос: О дате получения доходов строительной организацией - подрядчиком, применяющей УСН, если оплата услуг осуществляется путем заключения договоров долевого участия в строительстве жилья. (Письмо Минфина России от 31.07.2017 N 03-11-11/48724)
Типовая ситуация: Как учитывать доходы при УСН (Издательство "Главная книга", 2018)
Статья: Покупка и продажа имущественных прав (Мокроусов О.) ("Малая бухгалтерия", 2018, N 4)
Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» бухгалтером-консультантом ООО НТВП «Кедр-Консультант» Петровой Натальей Борисовной в октябре 2018 г.
При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.
Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).
Данная консультация прошла контроль качества:
Рецензент – Чувыгин Александр Павлович, к.э.н., директор ООО «Эксперт-Центр».
Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках
Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)
В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.
В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.
«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.
Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.
Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт); - документ об уплате госпошлины;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».
«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».
Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
ООО применяет УСН (доходы – расходы). Приобрели право требования к организации по договору займа. Должник вернул всю сумму.
Как нам отразить это в учете?
Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа может предусматривать уплату процентов, а может быть и беспроцентным, если это прямо оговорено в договоре.
Вступая в гражданско-правовые отношения с контрагентом, организация становится стороной обязательства.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (п. 1 ст. 307 ГК РФ).
В обязательстве, вытекающем из договора, каждая из сторон является одновременно должником и кредитором.
Гражданское законодательство предусматривает, что как должник, так и кредитор в обязательстве могут быть заменены на нового должника или нового кредитора.
Если в обязательстве меняется кредитор, то есть требование кредитора переходит к другому лицу, это называется уступкой требования.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
В таких случаях договор, на основании которого происходит уступка требования, называется договором цессии, первоначальный кредитор иначе именуется цедентом, а новый кредитор – цессионарием.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Ведь если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.
В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (п. 2 ст. 388 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (ст. 384 ГК РФ).
То есть если, к примеру, должник был обязан вернуть кредитору заем в размере 500 000 руб., и данное обязательство было обеспечено поручительством третьего лица, то в случае уступки требования кредитором другому лицу новый кредитор (цессионарий) имеет право требовать от должника возврат займа, а в случае неисполнения должником своей обязанности – требовать исполнение обязательства от поручителя.
Согласно ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования).
Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому кредитору.
Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена соответственно в простой письменной или нотариальной форме.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Доходы в виде средств, которые получены по договору займа, не учитываются при определении налоговой базы при УСН (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, п.п. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ).
В связи с этим Минфин РФ считает, что при возвращении суммы займа налогоплательщик-цессионарий денежные средства, полученные в счет погашения долгового обязательства по договору уступки права требования, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитывает.
В целях налогообложения в составе доходов будут учитываться суммы процентов, полученные за пользование займом (кредитом), штрафы и пени за просрочку уплаты задолженности по договору займа и процентов за пользование займом, судебных расходов по уплате госпошлины (письма от 03.04.2015 г. № 03-11-11/18813, от 12.05.2014 г. № 03-11-06/2/22059, от 05.11.2013 г. № 03-11-06/2/47088).
Следует иметь в виду, что если Вы получили от должника сумму большую, чем Вы уплатили цеденту (первоначальному кредитору), то, по мнению Минфина РФ, в случае поступления от должника по договору цессии денежных средств в сумме, превышающей цену, уплаченную цессионарием цеденту за приобретенные права, у организации-цессионария в состав доходов при определении налоговой базы по налогу при УСН включается разница между суммой денежных средств, полученной от должника, и суммой, уплаченной цессионарием цеденту (письма от 09.07.2012 г. № 03-11-06/2/85, от 02.11.2011 г. № 03-11-06/2/151).
П. 2 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», утвержденного приказом Минфина РФ от 10.12.2002 г. № 126н, установлено, что для принятия к бухгалтерскому учету активов в качестве финансовых вложений необходимо единовременное выполнение следующих условий:
– наличие надлежаще оформленных документов, подтверждающих существование права у организации на финансовые вложения и на получение денежных средств или других активов, вытекающее из этого права;
– переход к организации финансовых рисков, связанных с финансовыми вложениями (риск изменения цены, риск неплатежеспособности должника, риск ликвидности и др.);
– способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п.).
К финансовым вложениям организации относятся, в частности, займы, дебиторская задолженность, приобретенная на основании уступки права требования.
Финансовые вложения принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости.
Первоначальной стоимостью финансовых вложений, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации на их приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ о налогах и сборах).
Фактическими затратами на приобретение активов в качестве финансовых вложений являются, в частности:
– суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу;
– иные затраты, непосредственно связанные с приобретением активов в качестве финансовых вложений.
ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 76
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
Проценты, полученные за предоставление в пользование денежных средств организации, признаются прочими доходами.
Указанные проценты для целей бухгалтерского учета начисляются за каждый истекший отчетный период в соответствии с условиями договора (п. 7, 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
КРЕДИТ 51 ДЕБЕТ 76
В соответствии с п. 25 ПБУ 19/02 выбытие финансовых вложений признается в бухгалтерском учете организации на дату прекращения действия условий принятия их к бухгалтерскому учету.
Согласно п. 3 ПБУ 9/99 не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц в погашение кредита, займа, предоставленного заемщику.
В этом случае сумма, полученная от должника, отражается:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76.
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1.
Одновременно первоначальная стоимость финансового вложения признается прочим расходом:
Читайте также: