Обеспечительный платеж при усн доходы минус расходы

Опубликовано: 21.04.2024

«Клерк» Рубрика Арендные отношения
Фото Бориса Мальцева, Клерк.Ру

Условия договора аренды определяют порядок учета обеспечительного платежа в расходах арендатора и доходах арендодателя, применяющих упрощенную систему налогообложения.

На практике довольно распространена ситуация, когда арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора обеспечительный платеж для обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329, ст. 381.1 ГК РФ). Рассмотрим нюансы бухгалтерского и налогового учета обеспечительного платежа у арендатора и арендодателя при применении ими УСН.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

ПРИМЕР

Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго - 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"

- 10 000 руб. - получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51

- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"

- 15 000 руб. - получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 76 субсчет "Арендная плата"

- 15 000 руб. - в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет "Арендная плата" КРЕДИТ 91 субсчет "Прочие доходы"

- 15 000 руб. - полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по "упрощенному" налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

При этом отметим, что арендатор не должен учитывать данную сумму и в составе доходов в момент возврата (письмо Минфина России от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

ПРИМЕР

Согласно договорам аренды фирма на УСН перечисляет обеспечительные платежи арендодателю 1 в сумме 10 000 руб., арендодателю 2 - 15 000 руб.

При этом в договоре с арендодателем 1 указано, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного платежа фирме. А по договору с арендодателем 2 будет позднее произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51

- 10 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"

- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж" КРЕДИТ 51

- 15 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет "Арендная плата" КРЕДИТ 76 субсчет "Обеспечительный платеж"

- 15 000 руб. - в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен его зачет в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 "Арендная плата"

- 15 000 руб. - учет обеспечительного платежа в составе арендной платы в качестве расхода на дату составления акта о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа.

Понятие обеспечительного платежа охарактеризовано в ст. 381.1 ГК РФ. Он всегда имеет денежное выражение, но в его роли могут выступать не только денежные знаки, но и ценные бумаги, облигации. Нормами гражданского права предусмотрены исключительные случаи, когда осуществленный обеспечительный платеж может быть возвращен.

Вопрос: Между организациями заключен договор аренды помещения. По договору арендатор вносит сумму обеспечительного платежа для компенсации расходов при расторжении договора аренды. Впоследствии договор аренды расторгается и арендодатель засчитывает сумму обеспечительного платежа в счет компенсации коммунальных расходов. Должен ли арендодатель применять ККТ при приеме суммы обеспечительного платежа, а также при его зачете в счет компенсации расходов?
Посмотреть ответ

Суть обеспечительного платежа

Экономическое содержание обеспечительного платежа сводится к формированию денежной гарантии возмещения потенциальных убытков или неустоек при заключении сделки. Одна из сторон вносит оговоренную участниками соглашения сумму денежных средств в пользу второй стороны, чтобы подтвердить намерение выполнить условия соглашения.

Вопрос: По условиям договора аренды в случае просрочки перечисления арендатором арендной платы обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы. При получении обеспечительного платежа арендодатель исчислил НДС в порядке, предусмотренном для получения аванса. В связи с прекращением договора аренды обеспечительный платеж был возвращен арендатору. Вправе ли арендодатель принять к вычету НДС, исчисленный при получении обеспечительного платежа, если с момента его получения прошло более трех лет?
Посмотреть ответ

Если обстоятельства, предусмотренные в договорной документации и для предотвращения которых перечислялся обеспечительный платеж, наступают, то внесенные ранее средства засчитываются в погашение появившегося обязательства. Если эти специфические обстоятельства в течение срока действия договора не проявились, то сумма обеспечительного платежа подлежит возврату в полном объеме.

Вопрос: Покупателем перечислен продавцу обеспечительный взнос по предварительному договору купли-продажи. Должен ли он быть включен в налоговую базу по НДС в момент его получения?
Посмотреть ответ

СПРАВОЧНО! В размер платежа обеспечительного типа может закладываться величина возможной задолженности по сделке поставки товаров и сумма неустойки.

По нормам ГК РФ внесенные средства в качестве обеспечительного платежа должны быть возвращены, если:

нежелательные обстоятельства, для предотвращения которых уплачивалось обеспечение, не наступили;
обеспечиваемые обязательства прекратились.

ВНИМАНИЕ! Обеспечительный платеж не может использоваться в качестве инструмента наказания или привлечения к ответственности одного из участников сделки. Он используется только для погашения имущественных убытков, его разрешается засчитывать в средствах, покрывающих возникшие долговые обязательства.

Кредитор за счет суммы обеспечительного платежа не имеет права удовлетворять свои материальные претензии, превышающие величину основных обязательств или покрывать долги по другим договорам с этим клиентом. Обеспечительный платеж – форма залога, в которой в качестве гарантии выступает не дорогостоящее имущество, а зарезервированные и перечисленные денежные средства. Такой тип подстраховки действует только в рамках одного договора и не распространяется на другие сделки между контрагентами.

Вопрос: Как отразить в учете организации-арендатора выплату обеспечительного платежа в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору аренды?
Организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на 11 месяцев. Согласно условиям договора арендатор перечисляет обеспечительный платеж в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору на расчетный счет арендодателя в размере ежемесячного арендного платежа, который составляет 60 000 руб. (в том числе НДС 10 000 руб.). В случае невнесения арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодатель вправе удержать соответствующую сумму в счет погашения задолженности арендатора из суммы обеспечительного платежа. В случае надлежащего исполнения арендатором договорных обязательств обеспечительный платеж арендатору не возвращается, а засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.
По окончании срока аренды сумма обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды помещения. Организация для целей налогообложения прибыли применяет метод начисления.
Посмотреть ответ

ВАЖНО! Договор субаренды нежилых помещений с условием об обеспечительном платеже от КонсультантПлюс доступен по ссылке

Перед осуществлением операции по внесению обеспечительного платежа стороны должны прописать алгоритм его расчета и зачета в договорной документации. Соглашение об этом виде платежа должно содержать информацию о таких элементах:

что является основным обязательством;
величина платежа, выступающего обеспечением для оговоренных обязательств;
условия, при появлении которых производится зачет внесенных средств для погашения задолженности перед кредитором;
срок, в течение которого обеспечительный платеж может быть израсходован.

КСТАТИ, практика обеспечительных платежей позволяет кредитору получить часть средств по обязательствам еще до того, как обязательство будет сформировано.

Применение инструментария обеспечительных платежей присуще договорам аренды и поставки. При расторжении договора, предусматривающего внесение обеспечительных денежных гарантий, сумма страхового платежа подлежит возврату. Сроки возвращения денег их владельцу могут быть оговорены в договорной документации. Если пограничные даты возврата не прописаны, то осуществить эту операцию надо в течение 7 дней с момента прекращения действия соглашения.

Если кредитор при отсутствии оснований для использования средств обеспечительного вида отказывается возвращать их, вторая сторона выставляет письменное требование. Игнорирование кредитором имеющихся претензий – повод для урегулирования проблемы в судебном порядке. Судебные органы принимают сторону кредитора только в том случае, если средства из обеспечительного платежа направляются на погашение неустоек или убытков, понесенных в связи с невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств.

Цели введения обеспечительного платежа

Внесение в договорную документацию пункта об обеспечительном платеже позволяет решить такие задачи:

Повышение уровня доверия между сторонами сделки.
У кредитора появляется гарантия того, что понесенные убытки при неисполнении вторым участником соглашения его обязательств будут покрыты.
Подтверждение серьезности намерений. Например, стороны согласовали долгосрочный проект, по которому будут осуществляться регулярные перечисления. Но реализацию сделки по определенным причинам решили перенести во времени на более поздний срок. В этой ситуации внесение обеспечительного платежа выступит гарантией того, что заказчик услуги не передумает и не отдаст контракт конкуренту. Если сделка в итоге не будет подписана, то заказчик потеряет внесенные деньги, а предполагаемый исполнитель за счет этих ресурсов сможет покрыть понесенные в связи с подготовкой к сотрудничеству издержки.

Бухгалтерский и налоговый учет обеспечительного платежа

Для целей налогового учета сумма платежа, сформированного для обеспечения обязательств одной из сторон сделки, является формой залога. Такая аналогия приведена в Письме Минфина от 31.05.2016 г. №03-03-06/1/31325, подтверждение этому имеются и в Письме от 18.02.2016 г. под №03-03-06/8968, документе, датированном 03.11.2015 г. под регистрационным №03-03-06/2/63360. До тех пор пока срок актуальности договора не истек, обеспечительный платеж нельзя признавать доходом или расходом.

Правила обложения размера платежа НДС соотносятся с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ. Величина внесенных средств не подлежит учету в базе налогообложения НДС до момента их использования для покрытия убытков при наступлении особых условий. Эта позиция порождает споры – Минфин придерживается другого мнения. Если рассматривать порядок налогового учета обеспечительных платежей на примере договора аренды, то ключевыми будут такие положения:

Когда речь идет о средствах, которые могут быть использованы для оплаты реализованных услуг, то на сумму такого обеспечительного платежа должен начисляться НДС. При этом оба участника сделки столкнутся с проблемами, в частности при заявлении налогового вычета.
Если обеспечительный платеж приравнять к авансовой оплате услуг, то арендодатель его размер облагает налогом и выставляет арендатору счет-фактуру (что нельзя было сделать в первом случае).

В отношении налога на прибыль эксперты указывают, что обеспечительный платеж по аналогии с залогом не должен учитываться в расчете базы налогообложения. Сумма внесенного гарантийного перевода в налоговом учете при выведении налогового обязательства по прибыли не отражается ни в составе доходов, ни как расходная составляющая. Правило прекращает свое действие в момент, когда оговоренные договором обстоятельства проявились и возникли финансовые обязательства одного участника сделки перед другим.

При таких условиях платеж засчитывается для покрытия обязательства и приобретает признаки дохода для одной стороны и признаки затрат для второго предприятия.

В бухгалтерских данных факт получения обеспечительного платежа отражается при наличии соответствующего договора. Вносимая сумма в учете отождествляется с кредиторской задолженностью, ее появление отражается записью между дебетом 51 и кредитом 76. Одновременно с этим должна быть показана величина гарантийного перевода на забалансовом счете 008 (дебетовым оборотом).

Когда производится возврат средств, полученных ранее в форме обеспечения обязательств, составляется корреспонденция Д76 – К51 с параллельным кредитованием счета 008. При условии, что обстоятельства, которые воспринимаются сторонами основаниями возникновения обязательств, проявились и кредитор понес убытки, обеспечительный платеж используется для погашения возникшей задолженности. В учете эта операция отражается через дебетование счета 76 и кредитование счета 90 (или 91). Удержанный с суммы обеспечения НДС показывается записью Д90.3 – К68.

Если речь идет о ситуации, когда обеспечительный платеж погашает стоимость оказываемой услуги за последний отчетный период, он списывается корреспонденцией Д76/Обеспечение – К76/Текущие платежи. Введение дополнительных субсчетов позволяет разграничить в учете текущие платежи с гарантийным обеспечением. Налоговый вычет показывается проводкой Д76 – К68.

До недавнего времени обеспечительный платеж не был предусмотрен Гражданским кодексом. Тем не менее на практике такой вид подтверждения намерения заключить договор и обеспечения его добросовестного исполнения весьма популярен. В марте прошлого года законодатели дополнили Гражданский кодекс положениями об обеспечительном платеже, что, несомненно, дает более широкие возможности для его безопасного использования в различных договорах. Однако и про налоговую сторону данной операции забывать не стоит.

Аренда склада: как на УСН принять обеспечительный платеж, чтобы не платить налоги

Ольга Сумина, эксперт по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения интернет-бухгалтерии «», рассказывает об особенностях приема обеспечительного платежа на УСН при аренде складского помещения и о том, как избежать налоговых выплат

Сдавая дорогостоящее имущество в аренду, арендодатель хочет быть уверен, что арендатор будет не только своевременно выполнять свои обязательства, но и вернет имущество в надлежащем виде. Для этого в договорах аренды прописывают оплату обеспечительного платежа.

Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, которое обеспечивается внесением денежных средств (ст. 381 ГК РФ). Обеспечительный платеж может взиматься как в сумме арендной платы за месяц, так и в фиксированном размере.

Однако если сумма платежа приравнена к ставке аренды, то в случае ее изменения сумму обеспечения нужно скорректировать. Сумма гарантийного взноса никак не влияет на условия его возврата, которые должны быть четко сформулированы в договоре. В будущем это поможет избежать конфликтных ситуаций между сторонами арендной сделки.

От формулировки в договоре аренды условия о возврате обеспечительного платежа зависит его налогообложение.

Если платеж возвращается в полном размере, то он не является ни доходом в момент его получения, ни расходом в момент его возврата при расчете УСН. Возврат обеспечительного платежа не поименован в перечне расходов (п.1 ст. 346 НК РФ).

Иначе обстоит дело, если платеж засчитывается в оплату какого-либо месяца аренды или для покрытия ущерба, нанесенного арендатором. Тогда получение обеспечительного платежа признается авансом по договору и учитывается в доходах. В момент возврата арендатору необходимо будет произвести дохода на сумму возврата.

Не важно, что будет покрывать гарантийный взнос — арендный платеж или ущерб — необходимо составить Акт о зачете взаимных требований. После истечения срока аренды договор может быть пролонгирован или расторгнут

В случае расторжения прежнего договора возвращать обеспечительный платеж не обязательно. Однако в новом договоре аренды нужно прописать, что оплаченный обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечения обязательств по текущему договору

После истечения срока аренды договор может быть пролонгирован или расторгнут. В случае расторжения прежнего договора возвращать обеспечительный платеж не обязательно. Однако в новом договоре аренды нужно прописать, что оплаченный обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечения обязательств по текущему договору.

Нужно ли возвращать обеспечительный платеж арендатору, если вы решили продать склад?

Нет, не нужно. Смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ). К новому собственнику переходят все права и обязанности по действующим договорам.

Однако арендатора необходимо уведомить о смене владельца имущества, предоставив новые реквизиты для оплаты.

Если нового владельца не устраивают текущие условия договора аренды, то прежнему собственнику следует расторгнуть свой договор аренды и вернуть обеспечительный платеж арендатору.

Не исполнили и не вернули

Следующий вариант, возможность которого предусмотрена Гражданским кодексом, — в случае неисполнения обязательства, которое обеспечивал платеж, эта сумма может полностью или частично остаться у получившей платеж стороны. Например, если неисполнение обязательства произошло по вине стороны, выдавшей обеспечение. В рассматриваемой ситуации у обеспечения платежная функция прекращается, а обеспечительная функция переходит в формат штрафных санкций.

Другими словами, сумма обеспечения, оставшегося у поставщика (подрядчика, исполнителя), по своей сути является штрафом за нарушение договорных обязательств. Поэтому перечислившая обеспечение сторона может учесть данную сумму в составе внереализационных расходов на дату признания факта неисполнения обязательств (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). А вот упрощенцы такого права лишены — данный вид расходов не поименован в п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

У получающей стороны вне зависимости от применяемой системы налогообложения сумма оставшегося у нее обеспечительного платежа войдет в состав доходов (п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Он возникает на дату признания виновной стороной факта нарушения обязательств (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В части НДС последствия смены статуса обеспечительного платежа на штраф приведут к тому, что данные суммы вообще выпадут из налоговой базы. Ведь штрафы за неисполнение договорных обязательств НДС не облагаются (подп. 1 п. 1 ст. 146, подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, письма Минфина России от 04.03.2013 № 03-07-15/6333, ФНС России от 03.04.2013 № ЕД‑4-3/[email protected]). Если полученная сумма была квалифицирована получателем как связанная с оплатой товаров, работ, услуг, то ему для возврата налога придется подготовить уточненную декларацию.

Облагаются ли субсидии налогом при УСН?

ᐈ К доходам при УСН не относится полученное в рамках целевого финансирования имущество, но список, что именно относить к целевому финансированию, в НК РФ сильно ограничен.

К данному пункту в большинстве своем не относятся полученные ИП субсидии (исключение в некоторых случаях может быть для целевого финансирования на научные разработки и инновационную деятельность).

При этом для субсидий можно применить льготные правила учета доходов и расходов, которые могут в ряде случаев сократить налоговые затраты. Подробный материал, например, по субсидиям на открытие своего дела от Центра занятости можно прочесть на сайте субсидии-по-кредитам.рф.

Доходы от продажи недвижимости и «упрощенный» налог

ᐈ Если недвижимость не используется в коммерческой деятельности и была приобретена до того момента, как получен статус ИП, доход от продажи можно не учитывать в рамках УСН.

Если недвижимость была приобретена для личного пользования, ее продажа — это не предпринимательская деятельность.

Коммерческая недвижимость, расходы на покупку которой не были учтены при УСН, и если к моменту продажи она не используется в бизнесе — также может быть исключена из налогообложения при УСН. Так считает Минфин и ФНС. В этом случае доход от продажи будет попадать под НДФЛ, и будет возможность воспользоваться льготами по НДФЛ (при их наличии).

Со льготами стоит быть «на стороже». В судебной практике есть случаи, когда при продаже коммерческих площадей, которые незадолго до этого использовались в бизнесе, в применении НДФЛ и льгот отказывали, начисляя УСН. Однако есть и противоположенные решения судов.

Если вам наоборот выгодно, чтобы средства от продажи были учтены в доходах по УСН, — недвижимость должна использоваться в бизнесе. Также лучше внести в ЕГРИП соответствующий вид деятельности (по реализации недвижимого имущества и по доходам, которые приносит недвижимость). Кроме того, заранее проверьте: доходы от продажи могут стать причиной потери права применять УСН, если превысят установленный для спецрежима лимит.

Доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью

ᐈ Если доход получен физическим лицом и не связан с предпринимательством, «упрощенный» налог платить не нужно.

Предприниматель несмотря на свой статус не перестает быть человеком и может получать доходы, не относящиеся к бизнесу.

Например, Иванов И.И. продал жилую квартиру. Несмотря на то что Иванов является предпринимателем, полученные от продажи жилья деньги не имеют отношения к его предпринимательской деятельности. Иванов также может устроиться на работу наемным сотрудником — и его зарплата также не будет иметь отношение к его статусу ИП.

В указанных случаях предприниматели платят НДФЛ — налог на доходы физических лиц, как обычные граждане.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет. Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по “упрощенному” налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/).

ПРИМЕР Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго – 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет “Обеспечительный платеж” – 10 000 руб. – получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет “Обеспечительный платеж” КРЕДИТ 51 – 10 000 руб. – произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет “Обеспечительный платеж” – 15 000 руб. – получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет “Обеспечительный платеж” КРЕДИТ 76 субсчет “Арендная плата” – 15 000 руб. – в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;

ДЕБЕТ 76 субсчет “Арендная плата” КРЕДИТ 91 субсчет “Прочие доходы” – 15 000 руб. – полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.

Исполнили — зачли

Начнем со стандартной ситуации, когда по условиям договора обеспечительный платеж засчитывается в счет обязательства, для обеспечения которого он выдан. Сразу скажем, что мы не будем рассматривать ситуацию, когда обеспечительный платеж в момент зачета в счет обеспечиваемого обязательства выполняет функцию аванса (то есть когда зачет производится в счет предоплаты — аренды за следующий месяц, например).

Налог на прибыль

Пунктом 32 ст. 270 НК РФ предусмотрено, что для целей налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества и имущественных прав, переданных в качестве залога, задатка. Обеспечительный платеж и задаток имеют общую правовую природу (см. письма Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360, от 28.10.2015 № 03-03-06/2/61826, от 27.07.2015 № 03-03-06/2/42967). Поэтому у перечислившей платеж стороны эта сумма в момент уплаты на основании подп. 32 ст. 270 НК РФ не будет включена в состав расходов. После того как платеж выполнит свою обеспечительную функцию и будет зачтен в счет соответствующего обязательства, у перечислившей стороны может возникнуть соответствующий расход.

У получателя платежа данная сумма в доходы в момент поступления тоже не включается на основании подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ, по которому не отражаются доходы в виде имущества и имущественных прав, полученных в качестве залога, задатка. Соответственно, доход образуется не раньше того, как будет выполнена обеспечивающая функция (произойдет зачет платежа в счет обязательства).

«Упрощенка»

Аналогичным образом обстоит ситуация, если выдавшая обеспечение сторона применяет УСН. Здесь также расход может появиться только после зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства. При этом нужно следить, чтобы зачет проводился не в счет предварительной оплаты (аванса), ведь авансы в состав расходов, уменьшающих доходы, при УСН не включаются (п. 2 ст. 346.17 НК РФ, письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 30.03.2012 № 03-11-06/2/49).

У получающей стороны при применении УСН данная сумма дохода не образует. Основание — подп. 2 п. 1 ст. 251 и подп. 1 п. 1.1. ст. 346.15 НК РФ по аналогии с задатком и залогом.

В письме от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360 Минфин России обратил внимание на тот факт, что если платежная функция у обеспечительного платежа изначально предусмотрена соответствующим договором, то есть в нем установлено, что данная сумма будет зачтена в счет исполнения обеспечиваемого денежного обязательства, то обеспечительный платеж изначально является суммой, связанной с оплатой товаров, работ или услуг по обеспечиваемому договору.

Соответственно, у получающей стороны эта сумма увеличивает налоговую базу по НДС на основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. При этом у стороны, перечислившей платеж, права на налоговый вычет не возникает. Ведь по таким суммам счет-фактура составляется в одном экземпляре и другой стороне не выставляется (п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Но на данную ситуацию можно посмотреть и с той точки зрения, что до момента фактического зачета платежа в счет обеспечиваемого обязательства он выполняет исключительно обеспечительную функцию, а не платежную. Этот подход основан на буквальном толковании положений абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которым сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства именно при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Следовательно, до наступления таких обстоятельств обеспечительный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию и не является предварительной оплатой (авансом) или суммой, связанной с оплатой реализованных товаров, работ или услуг.

Если придерживаться такого подхода, в момент получения обеспечительного платежа обязанности по исчислению НДС вообще не возникает, а значит, и речь об оформлении счетов-фактур и получении вычета идти не может. Все налоговые последствия при таком подходе будут возникать в дальнейшем, при зачете обеспечительного платежа в счет исполнения обеспечиваемого обязательства.

Что касается арбитражной практики по данному вопросу, то она имеется по делам, рассмотренным до внесения в ГК РФ норм про обеспечительный платеж. Отметим, что на практике некоторые налоговые органы расценивали обеспечительный платеж как аванс и требовали уплаты НДС с полученных сумм.

Есть судебные решения как в пользу налогоплательщиков, так и в пользу налоговиков. Так, в постановлении ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 № А12-22792/2013 (Определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ для пересмотра в порядке надзора) суд признал, что сумма обеспечительного взноса в налоговую базу по НДС включается не при его получении, а при зачете обеспечительного взноса, полученного от покупателя, в счет оплаты по заключенному договору (подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ). Именно в этот момент такой взнос, как и задаток, перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости товара. Суд отметил, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Таким образом, задаток обеспечивает исполнение обязательства и авансом (частичной оплатой) не является. Более того, нормами Гражданского кодекса он четко отграничен от аванса, который выступает только как средство платежа и не обладает обеспечительными функциями. Поскольку обеспечительный взнос, как и задаток, в момент его получения платежную функцию не выполняет, рассматривать его в качестве частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров оснований нет.

А вот в постановлении ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 № А12-16130/2010 (Определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС‑8319/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ) суд пришел к выводу, что если обеспечительный платеж наделен платежной функцией, то он обладает признаками аванса. В этом деле стороны сделки при заключении предварительного договора предусмотрели, что получаемые в качестве обеспечительного платежа денежные средства будут входить в цену основного договора, а также обеспечат заключение основного договора и исполнение иных обязательств по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей, что свидетельствует о наличии в нем признаков задатка, предусмотренного нормой ст. 380 ГК РФ, а также о том, что данный обеспечительный платеж является одновременно и способом обеспечения обязательств.

Доходы при упрощенной системе налогообложения

Независимо от выбранного объекта налогообложения установлен единый порядок учета доходов при упрощенной системе налогообложения.

Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса РФ в состав доходов включаются:

— выручка от продажи товаров, работ, услуг, имущества и имущественных прав;

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Налоговый учет. Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.

Расчеты с арендатором 1:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.

Расчеты с арендатором 2:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»

Обеспечительный платеж в учете арендатора

Налоговый учет. Вопрос налогового учета обеспечительного платежа является актуальным для арендатора, который применяет объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».

Ситуация практически аналогична рассмотренной выше. При наличии условия о возврате обеспечительного платежа по окончании договора он не может быть учтен арендатором при расчете базы по «упрощенному» налогу в силу того, что не поименован в перечне расходов, приведенном в Налоговом кодексе (п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Бухгалтерский учет обеспечительного платежа у арендатора также рассмотрим далее на примере.

Расчеты с арендодателем 1:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

- 10 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

- 10 000 руб. - произведен возврат обеспечительного платежа по окончании договора аренды.

Расчеты с арендодателем 2:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51

- 15 000 руб. - произведен обеспечительный платеж в счет обеспечения обязательств по договору аренды;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 «Арендная плата»

Аренда склада: как на УСН принять обеспечительный платеж, чтобы не платить налоги

От формулировки в договоре аренды условия о возврате обеспечительного платежа зависит его налогообложение.

Нужно ли возвращать обеспечительный платеж арендатору, если вы решили продать склад?

Не исполнили и не вернули

Облагаются ли субсидии налогом при УСН?

Доходы от продажи недвижимости и «упрощенный» налог

Доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью

В указанных случаях предприниматели платят НДФЛ — налог на доходы физических лиц, как обычные граждане.

Учет обеспечительного платежа у арендодателя

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/).

Расчеты с арендатором 1:

Расчеты с арендатором 2:

Исполнили — зачли

Налог на прибыль

«Упрощенка»

Доходы при упрощенной системе налогообложения

Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса РФ в состав доходов включаются:

— выручка от продажи товаров, работ, услуг, имущества и имущественных прав;

Читайте также: