Госпошлина за регистрацию договора аренды при усн доходы минус расходы

Опубликовано: 17.04.2024


  • Включаются ли госпошлины в расходы при упрощенке
  • В составе каких затрат при упрощенке принимается к учету государственная пошлина
  • Как учитывается госпошлина при упрощенке: проводки
  • Итоги

Включаются ли госпошлины в расходы при упрощенке

Перечень издержек, принимаемых к вниманию при определении единого налога при упрощенке, указан в ст. 346.16 НК РФ. Данный список является закрытым. Это значит, что уменьшить сумму доходов налогоплательщик вправе только на затраты, поименавнные в перечне.

Госпошлина относится к федеральным сборам. Поэтому на основании подп. 22 п. 1 вышеупомянутой статьи госпошлина при УСН доходы минус расходы снижает базу для налога. Но согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ затраты должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 Кодекса.

В первую очередь, в этом пункте упоминается экономическая обоснованность расходов. Это значит, что в результате уплаты госпошлины должен быть получен какой-то значимый результат. В противном случае уплаченный сбор к расходам отнести нельзя.

Это касается, например, ситуаций, когда при подаче заявки о внесении изменений в ЕГРЮЛ был получен отказ в регистрационном действии из-за допущенной сотрудником предприятия ошибки при заполнении формы. В данной ситуации уплаченный государственный сбор не возвращается юрлицу, но и в расходы принят быть не может.

ВАЖНО! В случае возмещения госпошлины предприятию по решению суда полученная сумма должна включаться в доходы. Таким образом Минфин РФ трактует нормы кодекса в письмах от 21.11.2014 № 03-11-06/2/59345, от 17.05.2013 № 03-11-06/2/17357. Почитайте о том, какие доходы принимаются к учету при УСН, здесь.

В составе каких затрат при упрощенке принимается к учету государственная пошлина

То, каким образом госпошлина принимается в расходы при УСН, зависит от того, для совершения какого действия пошлина была оплачена. Если госпошлина оплачена для подачи судебного иска, регистрации изменений в ЕГРЮЛ, выдачи дубликатов документов или иных подобных действий, то такой сбор относится к затратам для определения упрощенного налога по нормам подп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

С порядком уменьшения налогооблагаемой базы ознакомьтесь в этой публикации.

Но если госпошлина оплачивается для постановки на учет транспортного средства или оформления недвижимости, то такой сбор увеличит сумму амортизируемого имущества и будет снижать налогооблагаемую базу в соответствии с процедурой, описанной в п. 3 ст. 346.16 кодекса. Но это касается только тех сборов, которые оплачены до введения объекта амортизируемого имущества в эксплуатацию. Если сбор оплачивается после, то госпошлина входит в расходы при УСН единовременно согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Оформить платежное поручение на уплату госпошлины вам помогут рекомендации и образец от экспертов КонсультантПлюс. Получите пробный полный доступ к системе бесплатно и переходите в Типовую ситуацию.

Как учитывается госпошлина при упрощенке: проводки

Для отражения операции по начислению госпошлины в бухучете необходимо помнить о том, что согласно ст. 333.40 НК РФ в определенных случаях пошлина может быть возвращена плательщику или зачтена по его заявлению в счет иных действий госорганов. Поэтому до момента совершения ожидаемого юридически значимого действия (или получения отказа госоргана в его совершении) нельзя отнести пошлину в расходы ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете.

Для взаиморасчетов с госорганами по оплате госпошлины следует открыть специальный субсчет к счету 68. Проводки будут такими:

  • Дт 68 Кт 51 (50) — оплата госпошлины;
  • Дт 20, 23, 25, 26, 29, 44, 91 Кт 68 — начисление госпошлины;
  • Дт 91 Кт 68 — оплата госпошлины отнесена на внереализационные расходы в связи с отказом в совершении юридически значимого действия;
  • Дт 08 Кт 68 — пошлина увеличила первоначальную стоимость имущества;
  • Дт 51 Кт 68 — госсбор возвращен на счет плательщика.

Об учете госпошлины в бухучете читайте в материале «Основные проводки в бухучете по госпошлине».

Итоги

Отнесение госпошлины к расходам при упрощенке зависит от того, для чего такая пошлина уплачивалась, а также от того, было ли осуществлено это действие или был получен отказ от госорганов.

Елена Тарасова

Все расходы, которые можно учесть при УСН «доходы минус расходы», перечислены в ст. 346.16 НК РФ. Но кроме списка разрешённых расходов, нужно знать правила их признания. Из-за обобщённых и размытых формулировок упрощенцы сталкиваются со множеством неурегулированных ситуаций, в которых цена ошибки — доначисление налога, пени и штрафы. Разберемся с правилами учёта расходов, в признании которых часто встречаются ошибки.

  • Расходы на борьбу с коронавирусом
  • Расходы на переподготовку кадров
  • Расходы на компенсацию за использование личного автомобиля
  • Расходы на объекты интеллектуальной собственности
  • Расходы на внутренний туризм и отдых сотрудников

Расходы на борьбу с коронавирусом

Это новый вид расходов, который появился в 2020 году. В связи с ним п. 1 ст. 346.16 НК РФ в апреле дополнили пп. 39, который позволяет учесть на упрощёнке следующие расходы:

  • на покупку спецодежды, масок и перчаток для сотрудников;
  • покупку санитайзеров, термометров, лабораторного оборудования, обеззараживающих приборов;
  • дезинфекцию помещений.

Внимание! Работодатели, которые за свой счёт тестировали сотрудников на коронавирусную инфекцию COVID-19 и антитела к ней, не могут учесть эти расходы при расчёте налога на УСН (Письмо Минфина от 23.11.2020 № 03-11-06/2/101770).

Расходы на подготовку и переподготовку кадров

При расчёте налога на УСН можно учесть расходы на обучение, если они соответствуют следующим требованиям (пп. 33 п.1 ст. 346.16 НК РФ):

  1. На обучение отправили сотрудников налогоплательщика (письмо Минфина от 09.08.2013 № 03-11-11/167).
  2. У образовательного учреждения есть лицензия.
  3. Договор заключён между образовательным учреждением и работодателем. Оплату по договору, оформленному на сотрудника, учесть в расходах нельзя (письмо Минфина от 19.01.2018 № 03-03-06/1/2614).

Расходы на обучение должны быть экономически обоснованы. Это значит, что обучаемый сотрудник должен применять полученные знания на своём рабочем месте. Например, организация оплатила курсы английского языка. По запросу налоговой, возможно, придётся пояснить, как работники будут использовать полученные знания. Если для общения с иностранными клиентами или подготовки документов, то расход обоснован. А если курсы задумывались как способ повысить привлекательность компании как работодателя, затраты нельзя включать в расходы.

Расходы на компенсацию за использование личного автомобиля

Основная трудность в учёте компенсаций за использование личного транспорта — правильное документальное оформление. Если выплачивать деньги без обоснования, возможны проблемы не только с расходами при УСН, но и с НДФЛ и страховыми взносами. Чтобы избежать ошибок, необходимо сделать следующее:

  1. С каждым сотрудником, получающим компенсацию, оформить дополнительное соглашение к трудовому договору (ст. 188 ТК РФ).
  2. В соглашении закрепить порядок расчёта суммы компенсации, расход ГСМ (например, 5.5 л на 100 км).
  3. Продумать систему учёта использования автомобилей в служебных целях. Это могут быть путевые листы на поездки, общая ведомость учёта, в которой отражается дата, время убытия и прибытия, куда поехал, количество проеханных километров. Цель учёта — обеспечить возможность в конце месяца понять, сколько километров сотрудник проехал в служебных целях.
  4. Собрать чеки на ГСМ.

Если всё оформлено верно, с выплаченных компенсаций не придётся платить НДФЛ и страховые взносы (пп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ, письмо Минфина от 06.12.2019 № 03-04-06/94977, письмо ФНС от 13.11.2018 № БС-3-11/8304@).

Для целей налогообложения можно учесть расходы на компенсацию использования личного транспорта только в пределах норм (пп. 12 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, Постановление Правительства РФ от 08.02.2002 № 92):

  • 1200 рублей в месяц для автомобилей с рабочим объёмом двигателя до 2 000 куб. см.;
  • 1500 рублей в месяц — для автомобилей с двигателем более 2000 куб. см.

По мнению Минфина, в этот норматив входят ГСМ, ремонт, парковка и прочие расходы. Поэтому даже если вы установили ежемесячную компенсацию в большем размере, в расходах при УСН можно будет учесть только сумму в пределах лимита.

Расходы на объекты интеллектуальной собственности

Объекты интеллектуальной собственности перечислены в ст. 1225 ГК РФ. Это программы для ЭВМ, товарные знаки, аудиовизуальные произведения, полезные модели, базы данных и другое. Метод учёта затрат зависит от того, в какую статью НК РФ включен тот или иной объект.

  1. Нематериальные активы, которые будут использоваться более 12 месяцев (пп. 2 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). После оплаты их можно включать в расходы равномерно, по отчётным периодам, до конца года, в котором был приобретён нематериальный актив (п. 3 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Например, вы купили товарный знак за 100 000 рублей в феврале 2021 года и оплатили в этом же месяце. В течение четырёх кварталов года, нужно будет учитывать в расходах по ¼ суммы — по 25 000 рублей. Еще один товарный знак за 100 000 рублей купили в июле. Его стоимость будет учтена в расходах в третьем и четвёртом кварталах по ½ от стоимости — по 50 000 рублей.
  2. Объекты интеллектуальной собственности, перечисленные в пп. 2.1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — исключительные права на изобретения, полезные модели, промышленные образцы, программы для ЭВМ, базы данных, ноу-хау, топологии интегральных микросхем и права на их использование на основании лицензионного договора. Такие расходы можно учесть сразу в полной сумме.

Нередко приобретённый объект интеллектуальной собственности подпадает под оба пункта одновременно. Допустим, вам нужно учесть расходы на покупку базы данных, которая будет использоваться более 12 месяцев. Получается, можно применить как пп. 2 п. 1 ст. 346.16, так и пп. 2.1 п.1 ст. 346.16. В таких случаях выгоднее использовать пп. 2.1 п. 1 ст. 346.16 и списать в расход всю сумму сразу. А если приобретаете исключительные права на объекты интеллектуальной собственности, которые не упомянуты в пп. 2.1 п. 1 ст. 346.16, то тогда следует использовать только пп. 2 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

В отдельный пп. 19 п. 1 ст. 346.16 выделены расходы на приобретение неисключительных прав на использование программ для ЭВМ и баз данных, а также их обновление по договорам с правообладателем. Если вы используете Норматив или Экстерн, то расходы на их приобретение и обновление учитывают по правилам пп. 19 п. 1 ст. 346.16 НК РФ — в полной сумме после оплаты.

Расходы на внутренний туризм и отдых сотрудников

Оплату путёвок для сотрудников включают в состав расходов на оплату труда, перечисленных в ст. 255 НК РФ. Эти правила распространяются и на УСН, поэтому упрощенцы могут уменьшить налоговую базу за счёт расходов на внутренний туризм и отдых своих работников. Но есть несколько условий:

  1. Максимальный размер расходов — 50 000 рублей на человека (п. 24.2 ст. 255 НК РФ). Это значит, что если путёвка взрослого стоит 65 000 рублей, а ребёнка 30 000, то в расходы пойдёт 80 000 рублей, а не 95 000 рублей.
  2. В расходы можно включить не только стоимость путёвки для работника, но и для членов его семьи.
  3. Распространяется только на поездки по России.
  4. Это должен быть комплексный турпродукт — путёвка, которая куплена у туроператора. В неё могут входить проезд, проживание, питание, экскурсии, страховки и другое, но это должен быть единый пакет услуг по договору между туроператором или турагентом и работодателем.

С 01.01.2022 вступают в силу поправки в НК РФ, разрешающие работодателю учитывать расходы на санаторно-курортное лечение работников по прямому договору с санаторием, а также компенсировать затраты работников и членов их семей (Федеральный закон от 17.02.2021 № 8-ФЗ).

Есть лимит включения таких расходов в налоговую базу (п. 16 ст. 255 НК РФ). Совокупные социальные расходы организации, например, на медицинские страховки для сотрудников и расходы на внутренний туризм, не могут превышать 6 % от ФОТ работодателя.

Елена Тарасова, юрист, налоговый консультант
Подготовила Елизавета Кобрина, редактор-эксперт

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку, и мы поможем вам разобраться в требованиях законодательства, подскажем, что делать в спорных ситуациях, и научим больше зарабатывать.

За государственной регистрацией договора аренды может обратиться любая из сторон договора: арендатор или арендодатель. Порядок учета госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка зависит от того, кто из них подал документы на регистрацию.

Бухучет госпошлины за регистрацию договора аренды земли

Как правило, госпошлину за регистрацию договора аренды уплачивает арендатор.

Если организация ведет строительство здания на арендуемом земельном участке, то плата за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в бухучете арендатора относится к затратам, формирующим сметную стоимость объекта строительства.

Сумма госпошлины в бухгалтерском учете учитывается в стоимости объекта недвижимости, строящегося на земельном участке.

Это следует из пункта 1.1.3 приложения № 9 к Методике определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ на территории РФ) (утв. приказом Минстроя России от 04.08.2020 № 421/пр).

Согласно его положениям, в сметный расчет строительства включаются затраты, связанные с оформлением прав владения и пользования на земельные участки.

В таком случае расходы по госпошлине можно отнести к долгосрочным инвестициям, которые формируют первоначальную стоимость здания как объекта ОС (п. 1.2, 2.3, 3.1.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 № 160).

Если участок арендуется не для строительства объекта недвижимости, арендатор может учесть госпошлину в:

  • расходах по обычным видам деятельности, если аренда земли связана с производственной деятельностью организации (п. 5, 7 ПБУ 10/99);
  • прочих расходах, если земля арендуется не для осуществления обычных видов деятельности организации (п. п. 4, 11 ПБУ 10/99).

Если на государственную регистрацию договора аренды документы подает арендодатель, бухучет госпошлины у него зависит от того, является ли сдача земельных участков предметом его деятельности.

При этом расходы на уплату госпошлины либо включаются в состав расходов по обычным видам деятельности либо учитываются в качестве прочих расходов (если передача имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя).

Уплаченная госпошлина, как у арендатора, так и у арендодателя, признается расходом на дату подачи документов на государственную регистрацию (п. 16 ПБУ 10/99).

Порядок учета госпошлины за регистрацию договора аренды по налогу на прибыль

Расходы на приобретение права заключить договор аренды земельного участка в первоначальную стоимость строящегося здания не включаются (письмо Минфина России: от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418).

Минфин указывал, что расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством или реализацией, в порядке, установленном п. 3 и 4 ст. 264.1 Налогового кодекса.

В более поздних разъяснениях Минфин стал допускать, что сумму госпошлины за регистрацию договора аренды земельного участка, как федеральный сбор, можно учесть в прочих расходах на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса (письмо Минфина России от 28.08.2018 № 03-03-06/1/61105).

В случае, когда некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, организация сама вправе определить, к какой именно группе она отнесет такие затраты.

Если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна из сторон договора, то и плательщиком государственной пошлины является обращающаяся сторона.

Если на государственную регистрацию права аренды земельного участка документы подают обе стороны, то государственную пошлину они уплачивают в равных долях (письмо Минфина РФ от 04.10.2011 № 03-05-06-03/79).

Сумма госпошлины включается в расходы на дату подачи заявления для государственной регистрации права (пп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса).

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Организации находятся на УСН (доходы минус расходы). Одна – арендодатель, другая – арендатор. Арендодатель выставляет счет на возмещение затрат по аренде и коммуналке.

Как правильно сделать проводки? Подлежат ли данные доходы и расходы налогообложению по Книге учета…? Нужна информация и по арендодателю, и по арендатору.

Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.

Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата считается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Такие доходы отражаются на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка».

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата признается в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).

В этом случае суммы поступившей арендной платы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель сделает такие записи:

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные»

Начисление амортизации арендодатели, для которых предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности, отражают записью:

Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:

Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, сделает в бухучете такие записи:

ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные»

ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 91, субсчет «Прочие доходы»

Согласно п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 33н, расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества).

Расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии, в частности, условия о том, что имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из условий признания расходов, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность (п. 16 ПБУ 10/99).

Следовательно, стоимость коммунальных услуг, потребленная арендатором, при предъявлении стоимости данных услуг арендатору, отражается:

– отражено получение от арендатора денежных средств в возмещение стоимости коммунальных услуг.

Поскольку при получении возмещения стоимости коммунальных услуг арендатором у арендодателя не происходит увеличение экономических выгод, данные суммы не признаются доходом для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99).

По мнению Минфина РФ, суммы платежей, поступающие арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письмо от 18.07.2012 г. № 03-11-11/210).

Налоговые органы также настаивают на включении сумм полученного от арендатора возмещения в доходы, а сумм оплаты коммунальных услуг специализированным организациям – в расходы арендодателя.

При этом размер таких доходов равен размеру расходов на оплату коммунальных услуг.

То есть доходы и расходы, как правило, перекрывают друг друга и не увеличивают налоговую базу по налогу при УСН при применении объекта налогообложения «доходы минус расходы».

Хотя суды при рассмотрении налоговых споров по подобным вопросам часто принимают сторону налогоплательщиков, указывая, что сумма компенсации не является доходом (экономической выгодой) арендодателя (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 04.08.2009 г. № Ф09-4747/09-С2), фискальные органы во главе с Минфином РФ продолжают настаивать на своем.

Минфин не сдает своих позиций даже несмотря на Опреде­ление ВАС РФ от 29.01.2008 г. № 18186/07, в котором суд указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей арендатором не являются доходом арендодателя.

Поэтому в Книге учета доходов и расходов… в графе 3 «Доходы, учитываемые при определении налоговой базы» арендодатель должен отразить не только сумму полученной арендной платы, но и сумму возмещения стоимости коммунальных услуг.

Расходы на оплату коммунальных услуг арендодатель учтет в составе материальных расходов (п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

В соответствии с ПБУ 10/99 арендные платежи признаются для арендатора расходами по обычным видам деятельности.

Согласно п. 18 ПБУ 10/99 расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (допущение временной определенности фактов хозяйственной деятельности).

Если организацией — субъектом малого предпринимательства, за исключением эмитентов публично размещаемых ценных бумаг, а также социально ориентированной некоммерческой организацией принят порядок признания выручки от продажи продукции и товаров не по мере передачи прав владения, пользования и распоряжения на поставленную продукцию, отпущенный товар, выполненную работу, оказанную услугу, а после поступления денежных средств и иной формы оплаты, то и расходы признаются после осуществления погашения задолженности.

Если условиями договора аренды предусмотрено перечисление арендной платы авансом, то бухгалтерские записи у арендатора будут выглядеть так:

– арендная плата за текущий месяц зачтена в счет ранее выданного арендодателю аванса (предоплаты).

Расходы арендатора на оплату (возмещение) коммунальных услуг учитываются по дебету счетов учета затрат (20, 26, 44…) и кредиту счета 76.

Для целей налогового учета арендные платежи за арендуемое имущество учитываются в составе расходов на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Расходы на оплату коммунальных услуг учитываются как материальные расходы (п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Данные расходы принимаются в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ.

А согласно п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ затраты на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам.

Если решили сдавать ее легально

Этот материал обновлен 14.04.2021

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

  1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
  2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
  3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
  4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
  5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

  1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
  8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
  9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

  1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
  2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Мы разобрали этот закон в отдельной статье

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

  1. Предмет.
  2. Срок действия.
  3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
  4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
  5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

  1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
  2. Сумму прописью.
  3. Факт получения денег собственником.
  4. Дату составления документа.
  5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34 . Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53 ».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Апелляционное определение от 2.04.19 по делу № 33-5768/2019 PDF, 93 КБ

Читайте также: