Продажа недвижимости после закрытия ип налоги

Опубликовано: 16.04.2024

Можно ли заплатить НДФЛ с использованием имущественных вычетов после закрытия ИП?

Часто у наших клиентов возникает вопрос – можно ли продать имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности индивидуальным предпринимателем, какие налоги нужно будет заплатить, и можно ли, например, закрыть ИП, а потом продать имущество как физическое лицо с использованием НДФЛ и имущественного вычета?

Итак, продажа такого имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:

объект применялся в бизнесе, в личных целях использован не использовался;
если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие
если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).
если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;

Соответственно, если ИП занимается продажей недвижимого имущества, которое использовалось в его предпринимательской деятельности, то выручка учитывается в составе доходов при определении базы по УСН-налогу. Об этом, в частности, говорится в разъяснениях Минфина РФ (письма от 18.07.2016 № 03-11-11/41910, от 25.10.2017 № 03-11-11/70108, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868).

Причем в этом случае не имеет значения дата регистрации в качестве ИП, а также то, использует ли ИП в целях реализации такого имущества текущий или расчетный счет физического лица (письмо Минфина РФ от 18.10.2017 № 03-11-11/68158). Таким образом, в ситуации, когда индивидуальный предприниматель продает сооружение, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, и при регистрации он заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимости, доход от реализации этого имущества облагается налогом по УСН 6%.

Вот тут в письме подробнее "О направлении обзора судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения" (Федеральная налоговая служба письмо от 07.05.2019 № СА-4-7/8614).

Следовательно, если реализованное гражданином имущество ранее использовалось им в предпринимательских целях – то продажа такого имущества будет идти в соответствие с налоговыми режимами предпринимателя.

В нашей практике МКА "Легис Групп" постоянно возникают вопросы о порядке применения налогового вычета по имуществу, ранее используемому в предпринимательской деятельности. В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи не предоставляется в случаях продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно (определения от 14.07.2011 № 1017-О-О, 19.11.2015 № 2552-О, от 29.03.2016 № 486-О, от 28.02.2017 № 238-О, от 28.06.2018 № 1634-О, от 17.07.2018 № 1678-О) указывал, что возможность применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) при продаже имущества для целей исчисления и уплаты НДФЛ не распространяется на физических лиц, использующих имущество в предпринимательской деятельности, что определено в статье 220 НК РФ.

Резюмируя, когда ИП закрыт - никаких вычетов и льгот, характерных для простых физических лиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, для вас также уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ, к сожалению, в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи. Если утаите информацию от налоговой инспекции, и подадите декларацию 3 НДФЛ, то скорее всего налоговая через суд доначислит вам сумму налога и освободит от имущественного вычета.

Если вам понадобилась помощь по вашему делу — звоните нам, предварительная консультация и оценка вашего дела по телефону будут честными и бесплатными!

Московская коллегия адвокатов "Легис Групп".

Нужна консультация адвоката?

Мы оценим перспективы Вашего дела
и найдем решение проблемы!

С 2019 года предприниматели, самозанятые и все, кто использует недвижимость и транспорт для бизнеса, могут избежать начисления НДФЛ . Об этом теперь есть федеральный закон — его приняли вместе с законом о налоге для самозанятых. Это очень важные поправки, о которых все давно мечтали, и вот наконец получилось.

👉 Теперь ИП , который сдает квартиру или работает в службе такси, может продавать квартиру или машину без опасений, что ему начислят НДФЛ от стоимости даже при владении в течение нескольких лет. И самозанятый тоже может сдавать квартиру или несколько, а потом продать их без налога. Но только после минимального срока владения и только жилье и транспорт — а не офис или гараж.

Как всегда, тут есть тонкости, но мы обо всем расскажем. Если вы зарабатываете на аренде или боялись становиться самозанятым из-за налогов при продаже имущества, эта новость для вас. И она очень хорошая.

Ну, вернее, как хорошая… Это новость о том, что кому-то можно будет платить меньше налогов. Налог сам по себе — это для многих болезненно, поэтому тут правильнее сказать не «стало лучше», а «стало не так болезненно».

Коротко об освобождении от НДФЛ при продаже имущества

С 2019 года можно будет не платить НДФЛ при продаже имущества, которое вы использовали в бизнесе или для получения дохода. Вот на каких условиях:

Имущество — это квартира, жилой или садовый дом, комната, дача, доля в них или транспорт.
Их продают после минимального срока владения.
Минимальный срок владения для транспорта — три года, для недвижимости — три или пять лет. Подробности про сроки ниже.

Раньше освобождение в связи с минимальным сроком для такого имущества не действовало и при продаже начисляли НДФЛ . Это касается ИП , самозанятых и обычных людей, которые получают доход от использования имущества.

При продаже раньше минимального срока другие условия. О них расскажем отдельно.

Кого это касается?

Изменения в налоговом кодексе касаются всех, кто использует жилую недвижимость или транспорт, чтобы получать доход. Таким людям приходится задумываться, как все оформить, чтобы потом не потерять деньги из-за начисления налога при продаже имущества. С этим бывали проблемы, причем внезапные: человек честно платил налоги, а потом все равно оказывался должен государству. С 2019 года все изменится.

Матчасть про налог при продаже имущества

При продаже недвижимости или машины ее владелец получает доход. С доходов нужно платить НДФЛ . Но есть условие, когда налоговой базы вообще не будет: если квартиру или машину продали позже минимального срока владения. Тогда за сколько ни продашь, с бюджетом делиться не придется: не будет ни декларации, ни налогов.

Минимальные сроки владения (при продаже после этого срока налога не будет)

Недвижимость купили до 2016 года	3 года
Недвижимость купили после 1 января 2016 года	5 лет
Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации	3 года
Любое имущество, кроме недвижимости	3 года

Например, Владимир купил квартиру за 3 млн рублей, а через семь лет продал ее за 5 млн. Он заработал 2 млн рублей, но налог вообще не платит, даже с разницы. И декларацию не подает. Так же и с машиной: если купить ее за 600 тысяч рублей, а продать за 800 тысяч через три года, то платить налог будет не нужно.

Как было раньше?

Все эти условия с минимальными сроками владения не касались недвижимости и машин, которые использовали для бизнеса. Например, если Владимир купил три квартиры специально для посуточной аренды и еще две машины, чтобы сдавать их для работы в такси, то при продаже этого имущества даже через пять лет ему могли начислить налог.

Потому что он использовал имущество для предпринимательской деятельности, а в налоговом кодексе есть такая вот оговорка:

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Получалась какая-то дичь, хоть и по букве закона. В итоге возникали две проблемы:

Люди боялись легализовать доходы. Они и рады были бы платить налог с арендных платежей или с выручки от перевозок, но никто не хотел при продаже имущества платить налог со всей суммы.
Кто честно платил налоги с доходов от использования имущества, потом попадал на налоги при его продаже. Это могли быть сотни тысяч рублей.

С 2019 года заработает новый закон о налоге на профессиональный доход. Многие владельцы квартир сдают их в аренду и хотят честно платить с этих платежей 3 или 4%. Напуганные историями о внезапных доначислениях налогов, они боятся регистрироваться в качестве самозанятых и показывать эти доходы. На самом деле повода для таких опасений нет.

Что изменится с 2019 года?

С 2019 года освобождение от налога после минимального срока касается даже того имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности — то есть чтобы систематически получать от него доход. Но изменения в законе касаются не вообще любого имущества, а только такого:

Жилых домов.
Квартир.
Комнат.
Садовых домиков.
Дач.
Долей в этих помещениях.
Транспорта.

Теперь, даже если это имущество использовали для бизнеса — сдавали его в аренду, использовали как домашний офис, возили на нем пассажиров, — при продаже после минимального срока платить НДФЛ и отчитываться о доходах будет не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

Имущество из перечня — то есть жилье или транспорт.
Его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения.

Условие о минимальном сроке владения — важное. Если продать квартиру или машину раньше, условия с налогами будут другими, причем для всех. Тогда спасаться от платежей нужно будет с помощью расходов и вычетов. Но получится не всегда.

ИП это освобождение касается?

Да, новое условие о продаже жилья и транспорта без налога касается даже тех, кто официально зарегистрирован как ИП и продает имущество позже минимального срока. Это не письмо Минфина и не вольная трактовка. Теперь это официальная норма налогового кодекса.

Самозанятым тоже не нужно бояться сдавать квартиры легально?

Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.

Раньше было опасно говорить налоговой: вот эту квартиру я использую для предпринимательской деятельности. А в 2019 году можно будет легально работать, платить небольшой налог и не бояться внезапных проверок и жалоб от соседей на нелегальных арендаторов.

А таксистам можно будет не платить налог при продаже машины?

Да, если таксист будет платить НДФЛ как физлицо, оформится как ИП на общей системе или зарегистрируется как самозанятый, он сможет ездить на машине для заработка, а потом продать ее без налога. Но только спустя три года. Если он продаст машину раньше, там будут другие условия. Хотя тоже есть шанс не платить налог, если уменьшить доходы от продажи на расходы от покупки.

Если продать имущество раньше минимального срока

Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.

ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424- ФЗ .

Самозанятый получал доход от использования имущества. Если сдавать квартиру и платить налог на профессиональный доход, ставка составит 4%. Доходы от аренды и любого использования недвижимости и машин подпадают под этот спецрежим. А вот продажа имущества под него уже не подпадает. Продавать эту же квартиру придется уже просто как физлицу: с вычетами, уменьшением доходов на расходы и ставкой 13%. Но при продаже раньше минимального срока это и сейчас так работает — самозанятый будет продавать квартиру и машину как обычное физлицо.

Как это использовать сейчас?

Если вы используете квартиру, дом или машину для бизнеса и боялись регистрироваться как самозанятый из-за налога с продажи, не бойтесь и регистрируйтесь, чтобы экономить на налогах. При продаже после минимального срока владения налог не начислят. При продаже до минимального срока вы сможете уменьшить доходы на расходы — как сейчас.

Если вы используете имущество как ИП и планируете его продавать, разберитесь с системой налогообложения. Возможно, вам больше подойдет общая или УСН «доходы минус расходы»: там можно не платить налог при продаже имущества или уменьшить его с помощью расходов на покупку. На УСН «доходы» так не получится: начислят по полной программе. Мы сделаем про это отдельный разбор, но пока советуем вам проконсультироваться с грамотным бухгалтером — и как можно быстрее. Не забудьте, что срок смены объекта на упрощенке — 31 декабря, а подать уведомление о переходе на общую систему нужно до 15 января 2019 года.

Если хотите стать самозанятым, подождите 2019 года. Пока регистрации нет. Как только появится, мы все расскажем и покажем.

Аудитор "Сибирская Юридическая Компания-Аудит"

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г. № 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях. В этой колонке я попробую выделить основные моменты, учитывая которые, можно с большой вероятностью избежать негативных последствий.

С 1 января 2019 года вступили в силу законодательные изменения, которые существенно улучшают положения некоторых налогоплательщиков. Так, теперь с указанной даты освобождаются от уплаты НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения недвижимости.

В своих разъяснениях к данным поправкам ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ "бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности". 1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о "бывших предпринимателях" нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий "систематическое получение прибыли"

Понятие "систематическое получение прибыли" прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ. В судебной практике при рассмотрении вопроса отнесения дохода к деятельности ИП или физического лица встречается следующее определение: деятельность является систематической, если в течение календарного года было совершено как минимум две аналогичные возмездные сделки, направленные на получение прибыли (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2017 г. № 13АП-8286/2017). Например, продажа физическим лицом одного объекта недвижимости, не попадает под понятие предпринимательской деятельности. Однако если вы периодически покупаете и продаете объекты недвижимости, не используя данные объекты в личных целях, то такая деятельность с большой вероятностью будет признана налоговыми органами предпринимательской, даже если вы не зарегистрировали ИП. Так, например, Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015 встал на сторону налоговых органов, подтвердив правомерность доначислений налога по УСН от операций по купле-продаже квартир, которые не использовались в личных целях, посчитав данные операции предпринимательской деятельностью.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих "льгот":

получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше "льготами".

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, "льготами" воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы "случайно" закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Указание деятельности ИП по продаже недвижимости или сдаче в аренду в ЕГРИП

ИП при государственной регистрации указывают виды экономической деятельности, которыми планируют заниматься. Данная информация вносится в ЕГРИП.

Например, ИП ведет зарегистрированную в реестре деятельность, используя при этом собственное помещение. Далее, принимает решение о продаже данного помещения, а такой вид деятельности как купля-продажа недвижимости не зарегистрирован в ЕГРИП.

Налоговые органы, учитывая сложившуюся судебно-арбитражную практику, согласились с тем, что факт отсутствия в ЕГРИП какого-то вида деятельности не влияет на определение налогоплательщиком своих налоговых обязательств (письмо ФНС России от 3 сентября 2018 г. № ЕД-19-2/263@).

Таким образом, при продаже недвижимости, даже если такой вид деятельности не зарегистрирован в ЕГРИП, ИП сможет применить по сделке используемый им налоговый режим.

Подводя итоги, можно отметить, что на данный момент вопрос отнесения доходов от предпринимательской деятельности или личных доходов физического лица законодательно не закреплен и будет рассматриваться налоговыми и судебными органами по совокупности фактов каждой конкретной ситуации. Так что прежде чем продать свое имущество, рекомендую внимательно оценить возможные риски и последствия.

Довольно часто в собственности у ИП находится коммерческая недвижимость, которая приносит доход. Соответственно, НК РФ устанавливает обязанность по уплате взносов в бюджет государства. Генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан рассказывает, как рассчитывается налог при владении и продаже коммерческой недвижимости, а также о сроках и условиях его уплаты.

Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст. 14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

Что делать предпринимателю, который решил приостановить свой бизнес? Сначала нужно заняться продажей имущества после закрытия ИП в 2020 году. Из судебной практики видно, что в работе ИП часто присутствует различная собственность, например, транспорт, помещение, техника. В законе отсутствуют ограничения и санкции на какое-либо имущество, ведь оно не разделяется между ИП и физ/лицом. Это правило действует, пока бизнесмен не решает его продать. Тогда и начинаются вопросы: какие налоги нужно выплачивать, как ведется процедура, есть ли налоговый вычет и т.д. Здесь имеет значение род занятий ИП, вид товара и другие факторы, которые мы рассмотрим.

Продажа собственности без закрытия ИП

Предположим, человек зарегистрировался, как ИП и купил специальную витрину для своего магазина, но она ему не понадобилась. Через какое-то время он решил приобрести более современный вариант. Как быть со старой моделью?

Закон относит прибыль от продажи к доходам от работы ИП. Значит, нужно приготовиться к уплате налога по работающей системе. Но заработка у физ/лица здесь нет, поскольку платит ИП. Есть 3 варианта:

УСН (упрощенная система) – самый популярный способ налогообложения. Платежи рассчитываются так: выручка складывается с доходами. Если предприниматель продает активы, затрат нет. Они учитывались ранее, при покупке собственности.

ИП нужно учитывать, что реализация собственности старше 3 лет во время ведения бизнеса имеет отрицательные последствия, особенно по налогам. Такая сделка требует перечисления платежа по УСН за все время использования собственности и доплаты налога за год ее приобретения, а также пени.

ЕНВД («вмененка»). Деньги за продажу собственности считаются дополнительной прибылью, не связанной с работой ИП. Если вы предварительно подадите заявление на УСН, доход от продажи будет обложена налогом по этой схеме. Деньги за основное средство не включится в расходы.

ИП, не подавшие заявление на переход, платят налоги по общим правилам (НДС, НДФЛ). К сожалению, у предпринимателя нет имущественных вычетов.

ЕНВД совместно с УСН. Доход от продажи ОС еще до ликвидации ИП относится к упрощенным.

Дело в том, что на ЕНВД могут быть переведены только некоторые виды бизнеса, а реализация имущества – это не вмененная деятельность. Даже если собственность использовалась в работе ИП на ЕНВД, прибыль от ее продажи все равно не относится к «вмененке». Налог уплачивается по упрощенной системе.

Продажа имущества, купленного до регистрации

Приведем пример. Человек приобрел авто, на котором ездил по своим личным делам, но затем он открыл ИП, и транспорт стал служебным. Все документы о покупке оформлялись на физическое лицо. Не важно, зачем приобреталась машина: для семьи, путешествий и т.д. Главное, что в итоге она стала средством ведения бизнеса. А как только собственность начала использоваться в коммерции, она перешла в категорию основных средств. Затраты предпринимателя могут быть списаны, как расходы, но не полностью, а согласно сроку полезного действия:

До 3 лет. Списание 1 года использования в бизнесе.
3-15 лет. В первый год списывается полцены, во второй – 30%, в третий – остальная часть.
От 15 лет. Цена учитывается в затратах равномерно, в течение 10 лет, потому что собственность применяется в коммерции, значит подпадает под все правила ведения дела. Если вы продали имущество, которому менее 3 лет, а у основного средства срок полезного применения более 15 лет, нужно убрать сумму прежних затрат и пересчитать налог по УСН за время пользования ОС.

Логично, что, если предприниматель покупает товар для своего дела, даже до оформления ИП, он и будет платить налог.

Но не любую собственность можно сразу правильно классифицировать. Например, сложности возникают с автомобилями и недвижимостью. Ведь ими человек может пользоваться не только для извлечения прибыли, но и лично для себя. Тогда будет проверяться род занятий ИП, а также особенности использования собственности.

Например, если бизнесмен приобрел дом и сдал его в аренду с регистрацией в ЕГРИП, то доход от продажи будет относиться к ИП. Но если в доме живет сам предприниматель и его родственники, прибыль уже считается личной и облагается НДФЛ.

Так же будет и с машиной. Если на ней ИП осуществляет грузоперевозки, доход от ее реализации – предпринимательский. Но при использовании данного авто для поездок по личным делам, физлицо уплатит подоходный налог.

Продажа имущества, когда ИП уже закрыто

Эта ситуация сложнее. Мы говорим не о временной, а о постоянной приостановке дела с вычеркиванием из ЕГРИП и получением документа об этом. Здесь предприниматель должен уплатить НДФЛ – 13% от полученных денег. Ведь ИП уже не существует, значит продавцом является рядовой гражданин, а не бизнесмен. Налог должен уплачиваться, согласно главе 23 НК РФ.

Не важно, сколько времени прошло с момента закрытия бизнеса и какая система налогообложения применялась во времена работы ИП. Не имеет значение также период владения собственностью. При всех обстоятельствах здесь применяется только НДФЛ без имущественных вычетов.

Продажа собственности физического лица

Если предприниматель продает активы, которые не могли ни в каком виде использоваться в бизнесе, к примеру, обычная дача, процедура осуществляется, как для обычного человека. Значит, полученная сумма облагается НДФЛ. В данном случае налоговые вычеты допустимы:

Если человек владел собственностью более 3 лет, вычет равен размеру суммы от продажи. Тогда, платить налог на доход не нужно.
Имущество было в собственности менее 3 лет — возможны 2 варианта вычета. Один – по количеству затрат на приобретение товара, если они указаны в документах. Второй – в размере 1 000 000 рублей. Подходит для недвижимости и других крупных приобретений при отсутствии бумаг на них.

Когда вычет меньше прибыли от продажи, разница облагается НДФЛ – 13%.

Важные моменты

Продавая имущество, индивидуальный предприниматель должен учитывать многие факторы. Реализация собственности ИП ведется от его имени. То есть в договоре продавцом числится индивидуальное предприятие и деньги поступают на счет организации, а не на личную карту физического лица.

Если по документам имущество применялось для бизнеса косвенно, продавалось обычным гражданином и средства поступили на его личный счет, Налоговая Инспекция вправе требовать полный объем выплат. Налоговый вычет здесь невозможен, так как активы использовались для ИП.

Обман всегда выявляется. Например, если вы покупаете 5 автомобилей на себя, как на физлицо, а потом перепродаете, вам рано или поздно придется платить налог в качестве ИП.

В России побеждает тот, кто знает свои права

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно

или по телефону:

Москва и область:+7 (495) 128-79-68

Санкт-Петербург и область:+7 (812) 660-52-27

Федеральный номер:+7 (800) 350-56-93

Заключение

Каждый случай индивидуален и должен рассматриваться отдельно. Мы проговорили только общие схемы продажи собственности при закрытии ИП. Но нужно учитывать вид активов, особенности составления документов, другие нюансы. ФНС волнует лишь одно – своевременная и законная уплата налога.

В форме комментариев Вы можете задать уточняющий вопрос, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая. Для более оперативного ответа свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте.

Читайте также: