Перспективы развития кадастровой оценки недвижимости и системы налогообложения и арендных платежей

Опубликовано: 22.04.2024

Государственная кадастровая оценка: изучаем нововведения

Francescoscatena / Depositphotos.com

Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Большая часть поправок уже вступила в силу (11 августа 2020 года), однако для некоторых положений предусмотрены иные сроки.

Отметим основные нововведения.

Применение сведений о кадастровой стоимости.

Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки.

Поправками предусмотрена единая периодичность проведения государственной кадастровой оценки. Очередная оценка будет проводиться через 4 года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения – в случае принятия мэром соответствующего решения – через 2 года.

в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;
в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;
в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

До 2022 году в отношении земельных участков и до 2023 году в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна.

Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

Эти положения начнут применяться с 2021 года.

Ответственность руководителей бюджетных учреждений, определяющих кадастровую стоимость.

С 11 августа 2020 года введено новое основание для увольнения руководителей бюджетных учреждений. Трудовой договор с лицом, осуществлявшим руководство бюджетным учреждением в течение календарного года, подлежит расторжению по инициативе работодателя в случае принятия судом в соответствующем календарном году 100 и более решений, вступивших в законную силу, которыми удовлетворены заявления об оспаривании решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в соответствии со ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке, при условии, что доля таких решений бюджетного учреждения превышает 20% от общего количества решений этого учреждения, принятых в соответствии со статьей 21 Закона.

Также предусмотрено, что лицо, осуществляющее руководство бюджетным учреждением, не должно иметь фактов расторжения трудового договора с ним по приведенному основанию в течение трех лет, предшествовавших дню его назначения на должность руководителя бюджетного учреждения или возложения на него обязанностей руководителя бюджетного учреждения.

Установление кадастровой стоимости вместо рыночной.

Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям этой статьи результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

Вместе с тем с 11 августа 2020 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости", введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По общему правилу, ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу лишь 1 января 2023 года. Однако перейти к применению новых правил, предусмотренных ст. 22.1 закона № 237-ФЗ, можно и раньше – соответствующее решение может принять высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ. В этом случае положения ст. 22 Закона о кадастровой оценке применяются до дня, указанного в таком решении.

На время переходного периода применения упомянутых ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке (до 1 января 2023 года) установлен ряд особенностей.

Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2021 года.

Федор Спиридонов

Оценка является очень важным инструментом рыночной экономики, но в настоящий момент происходит "стагнация" рынка оценки и самой профессии как таковой. Безусловно, в первую очередь, в этом виновато само сообщество, которое до последних пор было представлено Национальным советом по оценочной деятельности, который слабо функционировал в силу различных причин.

Анализ текущей ситуации в сфере регулирования оценочной деятельности

Одной из основных проблем, существующих сегодня, является проблема "безответственности" оценщиков и потери имиджа профессии. Это связано с совокупностью следующих факторов:

Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Все деловое сообщество винит в этом оценщиков, однако основные проблемы заключаются не только в несовершенной методике оценки, но и в недостоверных данных, которыми вынужден пользоваться оценщик, а также недостаточных объемах данных (в том числе и для усовершенствования методик), за которые государственный заказчик сейчас не несет ответственность. Более того, далеко не все понимают, что система оценки массовыми способами не только существенно снижает затраты государства на оценку, но и допускает погрешность результатов в отдельных "нетиповых" случаях.

Стоимость услуг по оценке постоянно снижается, и цена зачастую является основным и единственным фактором выбора оценщика при государственных закупках. Часто оценщик выбирается путем проведения закупочных процедур в виде аукциона. Все это вряд ли стимулирует развитие оценочной профессии и позволяет добросовестным участникам отрасли стремиться улучшать оценочную практику.

Редкие оценщики/оценочные компании дорожат своей репутацией. В редких случаях при выборе оценочной организации заказчик обращает внимание на имидж, практический опыт и репутацию. Как уже было описано выше, критерии качества, практического опыта, системы качества практически не влияют на выбор оценочных организаций (в первую очередь касается государственных заказчиков, в последующем эту практику перенимают и другие заказчики). При этом выбор качественных поставщиков оценочных услуг за адекватную стоимость обошелся бы в итоге заказчикам существенно дешевле (следствием некачественной оценки могут быть судебные тяжбы, заниженная стоимость государственного имущества, затягивание сроков крупных сделок и т.п.).

Отсутствие системного подхода при регулировании оценочной деятельности. В настоящий момент участники рынка не понимают перспектив развития оценочной деятельности, поскольку нет стратегических целей – куда же все-таки движется отрасль в среднесрочной перспективе (2-5 лет).

Перспективы развития оценочной деятельности

Учитывая большой уровень проблем, накопившихся в оценочной деятельности, постараюсь изложить кратко свое представление дальнейшего развития оценочной деятельности в РФ.

На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

1. Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.

2. Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик.

3. Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом.

4. Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных.

Стратегическое планирование

Как уже выше говорилось ранее, оценочному сообществу и государству необходимо понимать стратегические цели развития деятельности. В первую очередь, для этого необходимо создать рабочую группу при Министерстве экономического развития РФ, которая будет заниматься мониторингом проблем оценочной деятельности, выработкой концепции и стратегических целей развития оценочной деятельности, последующей "плавной" корректировкой этих целей, а также следить за их выполнением.

Далее, целесообразно организовать на системной основе мониторинг проблем, которые существуют в оценочной деятельности. Этот мониторинг должен проводиться путем анкетирования на системной основе (скажем, ежеквартально) и охватывать значимую часть участников рынка, включая все сегменты оценочной деятельности. Разработка анкеты является важной составляющей этого процесса и не должна существенно изменяться от опроса к опросу. Это позволит проследить динамику изменений результатов опроса, что в свою очередь будет являться показателем работы над изменениями, направленными на развитие оценочной деятельности.

Стандартизация деятельности

В 2013-2014 гг. велась активная работа разработке новых стандартов, а также по корректировке существующих. Стимулятором активной работы, в том числе, являлась дорожная карта развития оценочной деятельности, подготовленная Агентством стратегических инициатив. Процесс по усовершенствованию стандартов должен быть постоянным и может опираться, в том числе, на результаты мониторинга развития оценочной деятельности, о котором говорилось ранее. Кроме того, совершенствование базисов оценки должно происходить не только на уровне стандартов, но и на уровне методических рекомендаций.

Потребность в разработке методик существует, и вот некоторые примеры.

Методика оценки для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд

Необходимость разработки данной методики обусловлена тем, что при изъятии земельных участком и объектов недвижимости действующее законодательство предполагает кроме рыночной стоимости включение в состав компенсации еще и упущенной выгоды и всех сопутствующих убытков. Отсутствие единой методической основы для данной комплексной услуги может приводить к существенным злоупотреблениям при выполнении работ по оценке, что в свою очередь может отражаться на дополнительных бюджетных тратах на выплаты компенсации при завышении размера убытков, а также в срывах планируемых сроков строительства на изымаемых землях.

Методика оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости

В международных стандартах оценки арендная плата выделена в отдельный тип объекта оценки с ключевыми факторами ценообразования исключительно для рынка аренды, а именно:

срок заключения договора,
дополнительные услуги арендодателя,
компенсация за ремонт,
компенсации за единый маркетинг объекта и др.

В российской оценочной практике определение арендной платы является очень распространенной и востребованной задачей, однако единого мнения по формированию объекта оценки не существует.

Есть позиция, по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга.

Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования.

Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.

При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

определения ставки арендной платы для земельных участков, выделенных под полосы разгона при съезде с объекта придорожного сервиса на транспортные магистрали;
оценки аренды взлетных полос в аэропортах;
оценки причальных стенок в портах;
стоянок в ЖД тупиках;
оценки аренды земли для строительства линейных сооружений;
оценки аренды оборудования.

Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов

Часто действующее законодательство подразумевает обязательную оценку рыночной стоимости объектов, формально участвующих в гражданском обороте, но не имеющих рынка:

Узкоспециализированное военное имущество и инфраструктура (один из примеров – плавучий док для ремонта военных кораблей крупного водоизмещения)
Мосты, эстакады, линейные сооружения коммуникаций и связи

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности

Очевидно, что изменения в законодательстве по оценочной деятельности, а также внедрения дополнительных стандартов должны отражаться и в обучающих программах, успешное прохождение которых является необходимым требованием для осуществления оценочной деятельности. А значит, наряду с постоянной работой по изменению законодательства и стандартов должна проводиться параллельно работа над усовершенствованием образования в сфере оценочной деятельности.

Четкое отражение необходимых трудовых функций, соответствующих уровню сложности оценочных работ, уже сейчас существует в профессиональном стандарте специалиста в оценочной деятельности. На мой взгляд, работа по этому направлению крайне важная и ее необходимо поддерживать, в том числе внедряя дополнительные требования к образованию специалистов.

Работа над электронной формой отчета об оценке

На этом блоке имеет смысл остановиться более подробно, поскольку внедрение электронный форматов является новым направлением и далеко не все участники рынка осознают важность этой работы. Уже сейчас необходимо уделить большое внимание развитию практики внедрения электронных форматов отчетов об оценке в том числе и на регуляторном уровне, поскольку подобные инструменты позволят со временем осуществлять управление большими массивами аналитических данных, необходимых для мониторинга стоимостей объектов и проводить аналитические исследования эффективно и в сжатые сроки. В частности это пригодилось бы налоговым органами, другим контролирующим органам (ЦБ РФ, Росфинмониторинг и др.), позволило бы фиксировать "подозрительные" сделки, осуществлять с большей точностью оценку кадастровой стоимости и т.п.

Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчета об оценке при Минэкономразвития, которая разработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако по желанию заказчика он может быть расширен. Очевидно, что это, в первую очередь, будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже.

Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО-3. Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг. Однако далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуется для унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке.

Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки.

В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки.

Журнал "Слияния и Поглощения", №4 от июня 2015 г.

Всем известно выражение: «Заплати налоги и спи спокойно». Хотя этот слоган и носит слегка ироничный характер, но очень точно отражает требования законодательства Российской Федерации о том, что каждый гражданин обязан платить законно установленные налоги и сборы [1].

Налог — обязательный индивидуальный безвозмездный платеж, взимаемый государством с хозяйствующих объектов и граждан в форме отчуждения, принадлежащих им денежных средств (на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) в целях финансового обеспечения деятельности государства и муниципальных образований [2]. С момента возникновения государства налоги являются необходимым звеном экономических отношений в обществе. Развитие и изменение форм государственного устройства всегда сопровождаются преобразованием налоговой системы.

История налогов уходит корнями в глубокую древность. Во всяком случае, документальные подтверждения их существования обнаруживаются примерно 2500 лет назад. Например, в Древнем Египте, где власть принадлежала мощной бюрократии, потребность в деньгах для содержания такого государственного аппарата оказалась столь велика, что породила множество разнообразных налогов. Только основных видов налогов в Римской империи было более сорока. С той поры мало что изменилось.

Основные проблемы, которые несколько тысяч лет определяли развитие способов налогообложения, можно сформулировать в виде двух простых вопросов: кто должен платить налоги; с чего следует взимать налоги?

Отвечая на первый вопрос, в рамка настоящей статьи, нет необходимости углубляться в детальные исторические исследования, отметим лишь факт, наиболее близкий к современной мировой системе налогообложения. Идея налогообложения как обязанности свободного гражданина страны родилась относительно недавно — после того как в Англии, США, а затем и странах Западной Европы возникли конституции и демократические государственные механизмы, т.е с возникновением государственности в том виде, в котором она, в основном, существует сегодня.

Из огромного же числа видов налогов, остановимся на одном из важнейших – налоге на имущество или, в нашем случае. налоге на недвижимость.

В русском законодательстве термин «недвижимое имущество» впервые был упомянут в 1397г. в Псковской судной грамоте, в которой имущество было разделено на движимое (живот) и недвижимое (отчина). Сам термин был введен Петром I в 1714 году в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». К недвижимому имуществу тогда относились земля и дома, лавки, а также полезные ископаемые и некоторые строения [3].

Прообразом современного налога на недвижимость в Древней Руси был налог на «дым», который определялся количеством печей в хозяйстве, орудиями для пахотных работ и количеством пашни. База налогообложения определялась измерением земли и обложением ее по количеству. Единицей измерения являлась соха – мера земли в Древней Руси, являющаяся единицей налогообложения.

В принятой сегодня терминологии к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [4].

В дальнейшем, вплоть до начала ХХ века, объекты и форма налогообложения, величина налогов претерпевали существенные изменения, но роль земельного налога, как одного из основных объектов налогообложения и источника пополнения бюджета государства оставалась неизменной.

После Октябрьской революции поземельный налог и налог с городского недвижимого имущества по-прежнему уплачивались. Соответствующими законами (декретами) взимание данных налогов было продлено до 1918 г.

В советский период действовало налогообложение, принадлежащего гражданам имущества лишь по отдельным его видам, в сущности, единичным – это налог с владельцев строений и с владельцев транспортных средств. До 50 — 60-х годов ХХ столетия существовали налоги с владельцев скота и земельных наделов. Налог на имущество физических лиц действовал в России в неизменном в виде до декабря 1991 года.

Новый Порядок налогообложения имущества физических лиц был установлен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Законом к объектам налогообложения отнесены находящиеся в собственности физических лиц жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности в вышеперечисленных видах имущества. Налоговой базой по налогу на имущество физических лиц по настоящему Закону являлась суммарная инвентаризационная стоимость, т.е. восстановительная стоимость объекта налогообложения с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию строений по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на имущество организаций был введен в России в 1992 году. С 1 января 2004 года законодательные основы налогообложения имущества организаций закреплены главой 30 Налогового кодекса и законами субъектов Российской Федерации.

Указанными нормативными актами объектами обложения, было признано движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Налог на имущества юридических лиц введен с 1992 года Законом РФ от 13.12.1991 № 2030-1 (ред. от 06.06.2003) «О налоге на имущество предприятий». Настоящим Законом для целей налогообложения определась среднегодовая стоимость имущества предприятия; фактически та же инвентаризационная стоимость, которая определялась как стоимость затрат на создание объекта налогообложения с учетом амортизации (физического износа).

Социальные изменения в обществе, становление рынка недвижимости, формирование института собственности, необходимость в современных экономических условиях увеличения поступлений в бюджеты регионов и муниципальных образований на дифференцированной и справедливой основе, создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России.

Первые изменения коснулись налогообложения земельных участков. Применяемая в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Правительством Российской Федерации 25 августа 1999 г. было принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации, согласно которому кадастровая стоимость земельных участков определяется в целях налогообложения. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в 2006 году был введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка.

И наконец, последние изменения касающиеся налогообложения имущества физических лиц и организаций вступили в действие с 01 января 2015 года в связи с поправками внесенными в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом №284-ФЗ от 04.10.2014 г. Одновременно утратил силу закон РФ от 09.12.1991 г. №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц. Ключевое новшество нового закона – определение налогооблагаемой базы, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Данным законом установлен переходный период, так Законодательным (представительным) органам государственной власти субъектов РФ в срок до 01.01.2020 г. дано право устанавливать единую дату начала применения на территории этого субъекта порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

На территории Республики Саха (Якутия) переход на новый порядок исчисления налога осуществлен с 01 января 2017 г. [5]. Если ранее до 2017 года налог на имущество граждан рассчитывался от инвентаризационной стоимости, то начиная с 2017 года согласно новому порядку, будет исчисляться на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества. Данная норма касается объектов капитального строительства граждан — жилых зданий и помещений: жилых домов, квартир, комнат, кроме того, нежилых зданий и помещений: гаражей, дач и т.д.

Так что же такое – кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки в порядке, предусмотренном Федеральным законом. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости [6]. Кадастровая стоимость определяется только в части объектов учтенных в едином государственном реестре недвижимости, представляющим собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость) [7].

С целью проведения оценки государственной кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным Законом «О государственной кадастровой оценке» в Республике Саха (Якутия) создано Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» [8].

Как было уже упомянуто в данной статье, кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется с целью их налогообложения, другими словами, величина кадастровой стоимости объектов недвижимости, будет определять сумму налога или ставку арендной платы. Тем самым, итоги проведения кадастровой оценки коснутся каждого, кто имеет в собственности какой-либо объект недвижимости. И в этом смысле на оценщиках учреждения лежит огромная ответственность как перед государством, так и перед гражданами. Уже сегодня специалистами Государственного учреждения ведется кропотливая работа по подготовке к кадастровой оценке в 2019 году земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также объектов капитального строительства.

Определение реальной и объективной кадастровой стоимости объектов недвижимости задача не из легких. Однако, накопленный опыт в оценочной деятельности и ответственность сотрудников Государственного учреждения позволят достойно справится с ней.

Слепцова С.И. – директор ГБУ РС(Я) “ЦГКО”

Замотаев С.М. – Главный эксперт oтдела кадастровой оценки ГБУ РС(Я) “ЦГКО”

«Клерк» Рубрика Банки

Федор Спиридонов, управляющий партнер Группы компаний SRG. Фото предоставлено компанией

Анализ текущей ситуации в сфере регулирования оценочной деятельности

Неутешительные результаты государственной кадастровой оценки. Все деловое сообщество винит в этом оценщиков, однако, основные проблемы заключаются не только в несовершенной методике оценки, но и в недостоверных данных, которыми вынужден пользоваться оценщик, а также недостаточных объемах данных (в том числе и для усовершенствования методик), за которые государственный заказчик сейчас не несет ответственность. Более того, далеко не все понимают, что система оценки массовыми способами не только существенно снижает затраты государства на оценку, но и допускает погрешность результатов в отдельных «нетиповых» случаях.
Стоимость услуг по оценке постоянно снижается, и цена зачастую является основным и единственным фактором выбора оценщика при государственных закупках. Часто оценщик выбирается путем проведения закупочных процедур в виде аукциона. Все это вряд ли стимулирует развитие оценочной профессии и позволяет добросовестным участникам отрасли стремиться улучшать оценочную практику.
Отсутствие рабочих механизмов использования компенсационных фондов СРО
Редкие оценщики/оценочные компании дорожат своей репутацией. В редких случаях при выборе оценочной организации заказчик обращает внимание на имидж, практический опыт и репутацию. Как уже было описано выше, критерии качества, практического опыта, системы качества практически не влияют на выбор оценочных организаций (в первую очередь касается государственных заказчиков, в последующем эту практику перенимают и другие заказчики). При этом выбор качественных поставщиков оценочных услуг за адекватную стоимость обошелся бы в итоге заказчикам существенно дешевле (следствием некачественной оценки могут быть судебные тяжбы, заниженная стоимость государственного имущества, затягивание сроков крупных сделок и т.п.).
Отсутствие системного подхода при регулировании оценочной деятельности. В настоящий момент участники рынка не понимают перспектив развития оценочной деятельности, поскольку нет стратегических целей – куда же все-таки движется отрасль в среднесрочной перспективе (2-5 лет).

Перспективы развития оценочной деятельности

На мой взгляд, необходимо разделить все задачи по развитию оценочной деятельности на следующие группы.

Стратегические цели. Выработка целей и система их корректировки. Изменение законодательства в сфере оценочной деятельности.
Стандартизация деятельности. Работа над существующими стандартами, разработка новых стандартов и методик.
Образование в сфере оценочной деятельности. Разработка и усовершенствование образовательных программ. Работа над профессиональным стандартом.
Работа над электронной формой отчета об оценке и систематизацией данных.

Стратегическое планирование

Стандартизация деятельности

Методика оценки для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Методика оценки арендной платы объектов коммерческой недвижимости.

В международных стандартах оценки арендная плата выделена в отдельный тип объекта оценки с ключевыми факторами ценообразования исключительно для рынка аренды, а именно: срок заключения договора, дополнительные услуги арендодателя, компенсация за ремонт, компенсации за единый маркетинг объекта и др. В российской оценочной практике определение арендной платы является очень распространенной и востребованной задачей, однако единого мнения по формированию объекта оценки не существует.

Есть позиция,по которой арендная плата не может быть самостоятельным объектом оценки, а может определяться только справочно в рамках консалтинга. Еще одно мнение настаивает на том, что должна определяться стоимость права пользования. Кроме того, есть точка зрения, которая гласит, что должна определяться стоимость услуги по передаче объекта на условиях аренды.При этом находятся и прямо противоположные позиции на каждое утверждение. В такой ситуации оценщик, выполняя отчет об определении арендной ставки, работает на свой страх и риск, что в условиях обязательной оценки, когда одна из сторон является государство, недопустимо. Должны быть четкие критерии, как формирования объекта оценки, так и оказания услуг по оценке.

Частные методики оценки арендной платы для объектов вне рынка.

В частности:

Методика определения ставки арендной платы для земельных участков, выделенных под полосы разгона при съезде с объекта придорожного сервиса на транспортные магистрали;
Методика оценкиаренды взлетных полос в аэропортах;
Методика оценки причальных стенок в портах;
Стоянок в ЖД тупиках;
Методика оценки аренды земли для строительства линейных сооружений;
Методика оценки аренды оборудования;
Оценка рыночной стоимости инфраструктурных объектов.

Узкоспециализированное военное имущество и инфраструктура (один из примеров - плавучий док для ремонта военных кораблей крупноговодоизмещения);
Мосты, эстакады, линейные сооружения коммуникаций и связи.

Образование и профессиональный стандарт специалиста в оценочной деятельности

Работа над электронной формой отчета об оценке

Уже на сегодняшний момент создана рабочая группа по электронному формату отчетаоб оценке при Минэкономразвития, котораяразработала первые поправки в ФСО-1 и в ФСО-3, предполагающие возможность для потребителей требовать с исполнителя оценочных услуг электронный паспорт отчета об оценке в формате XML. Это является лишь первым шагом перехода оценочной деятельности в электронный формат.

В существующей редакции ФСО-3 в части, касающейся электронного паспорта отчета об оценке, заложена возможность вместе с отчетом об оценке заказчику оценки дополнительно получать еще часть информации в структурированном электронном виде. Для этого заказчик должен описать вид предоставления данных в XML-формате ипредоставить техническую возможность передать эту информацию в требуемом виде. Минимальный набор данных указан в ФСО-3, однако, по желанию заказчика он может быть расширен. Очевидно, что это в первую очередь будет интересовать только крупных потребителей оценочных услуг, заинтересованных в систематизации информации, поскольку стоимость оценочных услуг с предоставлением таких данных будет дороже. Рабочей группой по электронной форме отчета об оценке было принято решение не ограничивать объем информации, четко описывая все поля в XML-формате в рамках ФСО-3. Это было сделано умышленно из предположения того, что любой системный заказчик сможет для себя сам определить наиболее подходящий объем информации.

В случае закрепления предлагаемых рабочей группой поправок в федеральные стандарты оценки в скором времени появится первая практика использования электронных паспортов, к которой уже готовы некоторые крупные потребители оценочных услуг. Однако, далее, когда практика начнет формироваться необходимо будет ее обобщать. Усилия рабочей группы по электронной форме отчета в последующем должны быть направлены на разработку единых критериев электронных паспортов отчетов об оценке в зависимости от видов стоимостей и типов объектов оценки, обобщающую складывающуюся практику. Это требуетсядля унификации требований к информации в электронном виде и реализации дополнительных возможностей у крупных потребителей услуг, государственных органов и других участников рынка по обмену и анализу большого количества важных данных.

Внедрение в повседневную практику использования стандартизированных электронных форматов отчетов об оценке существенным образом смогло бы повлиять на качество и эффективность проведения государственной кадастровой оценки. Во-первых, стандартизация в электронном виде однозначно повлечет за собой системную работу по скоплению в удобном стандартизированном виде существенной информации по всем видам объектов недвижимости во всех регионах Российской Федерации, что в свою очередь повлияет на качественное улучшение исходных данных по объектам недвижимости, подлежащим государственной кадастровой оценке. Во-вторых, электронная стандартизация оценочных работ по видам объектов оценки в первую очередь коснется объектов недвижимости и позволит накопить достаточно большую базу объектов-аналогов и рыночных показателей, которые можно будет применять при проведении государственной кадастровой оценки. В-третьих, использование баз и стандартизированных продуктов позволит государству существенно сэкономить на стоимости услуг при проведении государственной кадастровой оценки.

Рубрика: Экономика и управление

Статья просмотрена: 1743 раза

Библиографическое описание:

Гамонина, А. Н. Перспективы развития налогообложения недвижимости в Российской Федерации / А. Н. Гамонина, И. Д. Маркова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2013. — № 1 (48). — С. 102-104. — URL: https://moluch.ru/archive/48/6127/ (дата обращения: 18.05.2021).

В статье рассматривается мировой опыт в области налогообложения недвижимости и возможности его применения в Российской Федерации при замене существующей системы имущественных налогов единым налогом на недвижимость.

Ключевые слова: налогообложение недвижимости, зарубежный опыт, единый налог на недвижимость.

The article deals with best practices in the sphere of real estate taxation. The authors of the paper scrutinize possibilities of adoption of the world practice in Russian Federation and substitution of the set of property taxes for single real estate tax.

Key words: real estate taxation, best practices, single real estate tax.

В большинстве стран мира, и в частности в странах Европы владельцы имущества давно уплачивают налог на недвижимость, который объединяет в себе обложение, по крайней мере, двух объектов — недвижимости и земельных участков.

Принятие поправок в НК РФ позволило бы России объединить существующие имущественные налоги в единый налог. Пробный эксперимент по введению в действие налога на недвижимость состоялся еще в 1997 году в Твери и Великом Новгороде. Ставки налога на недвижимость устанавливались в следующих пределах [3, с. 50]:

по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;

по гаражам на одно-два машино-места — не более 1 % оценки рыночной стоимости;

по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости;

по иным объектам — не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

Эксперимент в г. Твери фактически не состоялся — по целому ряду причин введение налога было признано нецелесообразным. Однако, несмотря на это, по мнению экспертов, результаты, полученные в Великом Новгороде, подтверждают эффективность данного налога. Эксперимент показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа, направленная на разработку нормативно-правовой базы налогообложения и оценки недвижимости, созданию актуальной информационной основы, формируемой на базе единого государственного реестра земель, реестра объектов капитального строительства, градостроительного и иных кадастров; разработка методологии оценки объектов недвижимости для налогообложения [1, с. 115].

За последнее время предложение по полномасштабному введению налога на недвижимость уже не раз высказывались в Государственной Думе; упоминал о такой возможности и Дмитрий Медведев.

По мнению правительства, идея кажется достаточно разумной и привлекательной сразу по нескольким причинам. Во-первых, предполагается, что администрирование этого налога будет относительно простым, поскольку недвижимость крайне сложно спрятать. Во-вторых, данный налог окажет влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Предварительно единый налог на недвижимость планируется ввести в 2013–2014 гг. В целях сбора и обработки данных по земельным участкам и объектам недвижимости Минэкономразвития издало приказ, согласно которому территория РФ делится на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, которые в дальнейшем изменяться не будут [4].

Налоговой базой будет признаваться оценочная стоимость объектов обложения. Таким образом, налог будет фактически уплачиваться с рыночной стоимости имущества. Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, поскольку база исчисления имела или кадастровую, или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной. По не существующему на сегодняшний день методу, государственный орган будет проводить необходимую оценку. Ориентировочно, ставка будет находиться в пределах 0,1 %-1 % налоговой базы, хотя мнения по этому поводу еще рознятся. Окончательно определить возможный размер ставок можно будет лишь после проведения массовых оценок. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены.

Планируемый налоговый период — календарный год. На начало каждого налогового периода рыночная стоимость будет пересчитываться. Поскольку расчет необходимой суммы налога будет осуществляться специальным органом в отношении всех категорий налогоплательщиков, то в обязанности самого налогоплательщика входит уплата рассчитанного налога в течение двух месяцев со дня получения соответствующего уведомления.

Минэкономразвития предлагает делать натуральный вычет. Что касается налоговых вычетов для малообеспеченных категорий граждан, то на сегодняшний день обсуждалась возможность обложения по нулевой ставке квартир до 55 кв. м и участки менее шести соток [2, с. 3]. В отношении тех категорий граждан, которые сегодня не уплачивают налог на имущество физических лиц (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, пенсионеры и др.), вычет может быть установлен в размере 50–55 кв. м жилья и 10–15 соток земельных участков. Для остальных граждан будет предусмотрен налоговый вычет, который должен быть не меньше норм предоставления жилья. Для индивидуальных жилых домов размер налогового вычета может быть установлен в большем размере. Поскольку налог относят к местным платежам, органы местного самоуправления будут устанавливать льготы для отдельных категорий лиц и ставки.

Помимо простого администрирования и развития рынка недвижимости, как считают инициаторы, положительными моментами разрабатываемого проекта является упрощение процедуры и стоимости взимания налогов, равномерное распределение налогового бремени между населением и возможность для организаций на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Однако очевидно, что для полноценного введения налога в налоговую систему России требуется разрешить ряд сложных вопросов, касающихся как самой процедуры по установлению и применению данного платежа, так и отрицательных последствий его введения.

Прежде всего, проблемы возникают в части возможностей по исполнению надлежащих обязанностей органами, занятыми в сфере регистрации и оценки недвижимого имущества и земельных участков. Так, сведения в Государственной кадастре недвижимости недостаточно полны для целей подобного налогообложения, а сведения о существовании объекта недвижимости и связных с ним вещных правах на недвижимость в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ряде случаев не достоверны. Кроме того, затруднительным представляется сам процесс взаимодействия налогоплательщика с территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку численности их территориальных органов в рамках отдельно взятого населенного пункта недостаточно для своевременного и беспрепятственного обеспечения потребностей налогоплательщиков не только в регистрации вещных прав на объекты имущества, но и в последующем получении информации из ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уже долгое время проблемой является неоправданное завышение стоимости недвижимости в России, особенно в Москве, где цены несоотносимо выше по сравнению с более качественной недвижимостью за рубежом. Существует и обратная проблема — умышленное занижение цен на недвижимость, указываемых сторонами сделки в договорах купли-продажи, прежде всего в целях минимизации НДФЛ для продавца объекта. С учетом этого сложно будет сформировать полное и объективное мнение о сложившихся на текущую дату усредненных, дифференцированных по категориям объектов, стоимостных показателях на рынке недвижимости. Не способствует объективности оценки повышенная степень риска сговора налогоплательщика и независимого оценщика.

Само наличие спекулятивного, искусственно накрученного рынка недвижимости стало возможным из-за отсутствия соответствующей защиты права собственности. Вопрос законодательного характера продолжает оставаться открытым, поскольку помимо всего прочего не существует ограничительных механизмов, препятствующих резкому повышению налоговой нагрузки, возлагаемой на налогоплательщиков при уплате сегодня земельного налога, а в будущем — налога на недвижимость, в связи с возможным значительным увеличением стоимости недвижимости в результате очередной переоценки. Законами не предусмотрен административный процесс по досудебному оспариванию результатов кадастровой оценки недвижимости, принимаемой за основу при исчислении земельного налога, а в будущем — при исчислении налога на недвижимость.

Несмотря на заверения о простоте администрирования, для того, чтобы правильно исчислить налог необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать огромные массивы информации [5, с. 32]. Сложной будет процедура оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Так как проводить оценку рыночной стоимости планируется на основе метода массовой оценки, открытым остается вопрос о критерии отбора самого массива. Кроме того, нет специалистов должной квалификации, которые данную оценку будут производить.

Наряду с положительными эффектами от введения данного налога, на которые указывают законодатели, он приводит к целому ряду негативных последствий. Во-первых, произойдет увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Существует вероятность, по которой текущий доход налогоплательщика, получившего имущество в порядке наследования, не позволит ему платить непомерно много. Несправедливость налогообложения также будет выражаться в различии налоговой нагрузке на налогоплательщиков не только разных регионов, но и разных территорий в пределах одного региона, поскольку в зависимости от месторасположения объекты недвижимости со сходными параметрами могут обладать разной рыночной стоимостью. Увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Приобретение недвижимости как капиталовложение перестанет быть выгодным. Ежегодная переоценка недвижимости потребует дополнительных финансовых и временных затрат. Затруднение вызовет необходимость присутствия собственника при осмотре объекта недвижимости, что не всегда возможно для налогоплательщика. Не выясненным остается вопросом о том, кто станет данную оценку оплачивать.

Таким образом, не смотря на указанные законодателем положительные изменения, связанные с введением налога на недвижимость, который заменит существующие имущественные налоги, появление такого платежа в налоговой системе Российской Федерации станет возможным лишь после значительных преобразований — как правовых, так и организационных. Не смотря на успешную мировую практику применения налога, не стоит забывать, что правительство зарубежных стран предоставляет собственникам и иным плательщикам налога на недвижимость значительные социальные преференции.

Безруков В. Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости [Текст]: монография / В. Б. Безруков, М. Н. Дмитриев, А. В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.- строит. ун-т. — Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. — 155 с.

Губенко, И. Е. Налог на недвижимость введут не скоро И. Е. Губенко // Электронный журнал «Финансовые и бухгалтерские консультации». — 2011. — № 8. — С. 3–4.

Кейс, М. Введение налога на недвижимость М. Кейс // Российский бухгалтер. — 2011. — № 7. — С. 50–51.

Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров [Текст]: // Приказ Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 № 144.

Сверчкова, Д. Перспективы введения нового налога на недвижимость Д. Сверчкова // Консультант. — 2011. — № 5. — С. 31–33.

Читайте также: