Может ли налоговая оспорить сделку с недвижимостью

Опубликовано: 21.04.2024

Законом РФ от 21 марта 1991 г. № 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации"и НК РФ предусмотрено право на обращение в суд с иском о признании сделки недействительной. Но является ли это право абсолютным? Имеются ли какие-то препятствия в его осуществлении? Насколько часто суды удовлетворяют подобные иски налоговых органов?

Итак. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 ноября 2012 г. № 8728/12.

Инспекция обратилась в арбитражный суд с иском к обществу "Сигма" и обществу "Лига Балтийских монтажников" о признании договора подряда от 27 июля 2009 г. № 10/07, заключенного между указанными юридическими лицами, недействительным в силу ничтожности данной сделки.

Основанием для обращения явилось: а) генеральный директор общества "Сигма" умер до подписания договора, акта приема-передачи выполненных работ; б) общество "Сигма" не имело реальной возможности для выполнения работ по договору.

Суды трех инстанций признали обоснованность требования налогового органа и признали ее недействительной.

ВАС РФ отменил судебные акты и отказал в иске налоговому органу.

1. Налоговые органы вправе заявлять в суд иски, если это право осуществляется ими в рамках выполнения задач по контролю за соблюдением налогового законодательства и если в результате удовлетворение такого требования будет иметь в качестве последствия определение должной квалификации отношений сторон с целью применения соответствующих данным отношениям налоговых последствий.

2. Так, налоговый орган в целях обеспечения поступления в бюджет налогов, может заявлять такие иски. Но ничтожные сделки и так не порождают последствий, поэтому налоговый орган оценить соответствующие налоговые последствия операций данных сделок может оценить и сам.

3. Налоговый орган вправе также самостоятельно изменять квалификацию сделок, статус и характер деятельности налогоплательщика.

4. При этом обоснованность таких действий по изменению квалификации может быть оценена в рамках налогового спора.

5. По сути, налоговый орган обратился в суд с иском по основанию ее совершения от имени Общества неустановленным лицом, а не в целях достижения поставленных перед органом задач.

6. Поэтому налоговый орган вышел за пределы своих полномочий, а, следовательно, иск подлежит оставлению без рассмотрения.

1. Суд указал, что право налогового органа на иск о признании сделки недействительной может реализовываться лишь постольку, поскольку удовлетворение соответствующего требования направлено на выполнение задач налоговых органов, определенных статьей 6 Закона РФ от 21 марта 1991 г. № 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации". Причем должна быть взаимосвязь между удовлетворением заявленного налоговым органом требования и реализацией задачи, стоящей перед этим самым налоговым органом.

Если мы верно поняли суд, то наличие у налогового органа иных полномочий при проведении налоговой проверки (как то переквалификация сделки) означает возможность достижения поставленной задачи и без обращения в суд. Если так, то означает ли это автоматический отказ налоговому органу? Нет, но наверно это повод задуматься о более серьезной аргументации обращения в суд с подобным иском при наличии у самих соответствующего права. Хотя подобное полномочие о переквалификации совместно с основанием обращением в суд (заключение сделки с неустановленным лицом) и приводит к отказу в иске.

2. Суд указал, что существует две группы причин для обращения в суд. Первые – позволяют налоговому органу подавать иски о признании сделки недействительной. Вторые – нет, не позволяют.

Причем в качестве вторых в рассматриваемом деле поименованы: а) заключение сделки от имени контрагента налогоплательщика неустановленным лицом; б) отсутствие у контрагента налогоплательщика реальной возможности исполнения обязательств по договору.

В качестве непоименованных можно назвать основания, используемые для определения необоснованной налоговой выгоды. Впрочем, может, мы хотим всего лишь выдавать желаемое за действительное?

Тем не менее, приятно было встретить, хотя и со ссылкой на рассматриваемый судебный акт, судебные акты, в которых налоговому органу было отказано в удовлетворении исков. Так, Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 апреля 2013 г. № Ф06-2487/13 по делу № А12-19598/2012; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 мая 2013 г. № Ф07-1450/13 по делу № А56-36344/2012.

Удачи и успеха в спорах с налоговыми органами.

«Клерк» Рубрика Право

Вопрос о праве налоговых органов на оспаривание в судебном порядке совершенных налогоплательщиками сделок до сих пор остается дискуссионным. Еще Федеральным законом от 09.07.1999 N 154-ФЗ право налоговиков предъявлять в суд иски о признании недействительными сделок налогоплательщиков было исключено из норм НК РФ.

С другой стороны, закон о налоговых органах провозглашает, что, помимо всего прочего, налоговики вправе предъявлять в суде и арбитражном суде иски о ликвидации организации любой организационно-правовой формы, о признании сделок налогоплательщиков недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам. Такая правовая коллизия позволяет арбитражным судам принимать по спорам данной категории далеко неоднозначные решения, а налоговым органам злоупотреблять своими правами и искусственно упрощать процедуру доказывания факта получения налогоплательщиками необоснованной налоговой выгоды.

Действительно, налоговые органы сейчас имеют формальную возможность предъявлять иски о признании сделок недействительными и взыскании в доход государства всего полученного по таким сделкам. Между тем, не стоит забывать и о том, что данное право не является абсолютным и может быть реализовано лишь в исключительных случаях.

Так, следует различать требования, имеющие какие-либо налоговые перспективы, и требования, таких перспектив не имующие. В последнем случае требование налогового органа о применении последствий недействительности сделки, обосновываемое тем, что данная сделка совершена с целью уклонения от уплаты налогов, выходит за рамки полномочий налогового органа, так как взыскание в доход бюджета всего полученного по сделке не является мерой, направленной на обеспечение поступления в бюджет налогов.

При этом для обеспечения поступления в бюджет налогов в полном объеме налоговый орган вправе предъявить требование о признании совершенных налогоплательщиком сделок недействительными как сделок, совершенных лишь для вида, поскольку удовлетворение именно этого требования может способствовать выполнению возложенных на налоговиков функций и задач.

Помимо этого, факты уклонения ответчика от уплаты налогов не подлежат доказыванию, исследованию и оценке судом в гражданско-правовом споре о признании сделки недействительной по причине того, что названные факты не входят в предмет доказывания по такому спору, а подлежат установлению при рассмотрении налогового спора. Именно на это обстоятельство и обратил внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, вынося решение, призванное, наконец, во многом изменить арбитражную практику по данной категории споров в пользу налогоплательщиков.

В Постановлении Президиума ВАС РФ № 8728/12 от 6 ноября 2012 года суд разрешил спор о признании договора, заключенного налогоплательщиком, недействительным в силу его ничтожности. Из материалов дела следовало, что генеральный директор контрагента налогоплательщика, от имени которого были подписаны договор, счета-фактуры и акты о приемке выполненных работ, умер еще до подписания данных документов, что подтверждается актом о смерти.

Также налоговой проверкой было установлено, что общество-контрагент по сделке не имело реальной возможности осуществлять работы по ремонту с учетом времени, места нахождения выполняемых заказов и объема материальных ресурсов, экономически необходимых для оказания услуг. У него отсутствовали необходимые условия для достижения результатов при выполнении условий договора в силу отсутствия управленческого и технического персонала, основных средств, производственных активов и транспортных средств, что было подтверждено бухгалтерской и налоговой отчетностью, представленной в налоговый орган.

При этом в связи со смертью генерального директора контрагента, представлявшего единоличный исполнительный орган данного юридического лица, контрагент не мог иметь и осуществлять своими действиями гражданские права, нести обязанности, в том числе совершать сделки и какие-либо действия по их одобрению.

Ссылаясь на названные обстоятельства, налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора недействительным в силу его ничтожности. Что интересно, из доводов, заявленных инспекцией при рассмотрении данного дела, четко следовало, что главной и единственной целью обращения в суд с требованием о признании спорной сделки недействительной являлось доказывание факта ее несовершения и отсутствия реального выполнения работ со стороны контрагента налогоплательщика.

Соглашаясь с доводами инспекции, суды трех инстанций признали ее заинтересованным лицом, имеющим право на обращение с подобным иском, и удовлетворили заявленные требования. В частности, суды пояснили, что для обеспечения поступления в бюджет налогов в полном объеме налоговый орган вправе, руководствуясь статьей 170 Гражданского кодекса РФ, предъявить требование о признании совершенных налогоплательщиком сделок недействительными как сделок, совершенных лишь для вида, без намерения создать соответствующие им правовые последствия, то есть мнимых, либо с целью прикрыть другую сделку, то есть притворных. В свою очередь удовлетворение заявленного налоговой инспекцией требования может способствовать реализации соответствующей задачи по обеспечению поступления налогов в бюджет.

ВАС РФ, отменяя решения судов и принимая новое решение по делу, согласился с доводами налогоплательщика о том, что предъявление налоговой инспекцией иска о признании сделки недействительной возможно лишь по основаниям, предусмотренным статьей 169 ГК РФ. Напомним, в соответствии с данной статьей всякая сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход РФ взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход РФ все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход РФ.

Между тем, как дал понять ВАС РФ, признать сделку ничтожной по данному основанию, на практике гораздо сложнее, нежели доказать недобросовестность налогоплательщика и обосновать отказ в предоставлении последнему налоговой выгоды. Так, еще в Постановлении Пленума ВАС РФ от 10.04.2008 № 22 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с применением статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации" суд разъяснил, что противоправность сделки не свидетельствует о ее антисоциальном характере.

Главным квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель. То есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые не просто не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов, а нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

Таким образом, для признания сделки ничтожной необходимо установить, что цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка и нравственности. При этом цель сделки может быть признана заведомо противной основам правопорядка и нравственности только в том случае, если в ходе судебного разбирательства будет установлено наличие умысла на это хотя бы у одной из сторон.

Более того, само право налоговых органов на оспаривание подобных сделок может быть реализовано налоговыми органами лишь в тех случаях, когда удовлетворение соответствующего требования направлено на выполнение их непосредственных задач, определенных в законе о налоговых органах. Разрешая спор, Президиум ВАС РФ указал, что в настоящее время к числу главных задач налоговых органов отнесен контроль за соблюдением законодательства о налогах и сборах, правильностью исчисления и полнотой и своевременностью внесения в бюджетную систему Российской Федерации налогов и сборов.

Отсюда можно сделать вывод, что налоговые органы вправе предъявлять в суд иски о признании сделок недействительными только при соблюдении двух необходимых условий. Первое - если это полномочие реализуется ими в рамках выполнения задач по контролю за соблюдением налогового законодательства. Второе - если удовлетворение такого требования будет иметь в качестве последствия определение должной квалификации отношений сторон. Иными словами, если вслед за признанием сделки ничтожной законность в сфере налоговых отношений будет восстановлена и в бюджет вернутся неправомерно изъятые средства в виде налогов и сборов.

Вместе с тем, признавая необоснованными выводы судов нижестоящих инстанций, ВАС РФ рекомендовал сторонам спора обратить внимание на саму природу ничтожных сделок. Закон прямо устанавливает, что ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их таковыми судом. Именно поэтому оценка налоговых последствий финансово-хозяйственных операций, совершенных во исполнение сделок, квалифицируемых в качестве ничтожных, может быть произведена налоговым органом в порядке, предусмотренном непосредственно налоговым законодательством.

Так, при установлении в ходе налоговой проверки факта занижения налоговой базы вследствие неправильной юридической квалификации налогоплательщиком совершенных сделок нормы Налогового кодекса Российской Федерации предоставляют налоговому органу право самостоятельно осуществлять изменение юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика. Это дает возможность, не оспаривая самой сделки, обратиться в суд уже с требованием о взыскании доначисленных налогов, начисленных пеней и штрафов.

Более того, вопрос об обоснованности указанной переквалификации разрешается в рамках рассмотрения налогового спора и в том случае, когда изменение налоговым органом юридической квалификации сделок, статуса и характера деятельности налогоплательщика основано на оценке сделок в качестве мнимых или притворных.

Как результат, ВАС РФ признал, что обращение инспекции в суд с требованием о признании сделки недействительной по основанию ее совершения от имени контрагента налогоплательщика неустановленным лицом выходит за рамки полномочий налогового органа, а заявленный иск не подлежит удовлетворению. Сам же договор, заключенный неустановленным лицом, не отвечает требованиям закона, поэтому является ничтожным согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ независимо от признания его таковым судом.

Что касается выводов налоговой инспекции о недобросовестности налогоплательщиков, сделанных на основе установленных в ходе налоговой проверки обстоятельств, свидетельствующих, по мнению инспекции, об отсутствии у контрагента реальной возможности выполнения работ, то как пояснил ВАС РФ, они могли быть сделаны при рассмотрении материалов налоговой проверки. Причем вне зависимости от признания спорной сделки ничтожной, и в дальнейшем данные выводы могли быть проверены судом в рамках налогового спора при рассмотрении материалов дела о получении обществом необоснованной налоговой выгоды.

Обзор интересных дел, переданных на пересмотр экономической коллегии Верховного суда (ВС) за третью неделю октября. Мы выбрали самые интересные и приглашаем коллег писать в блогах на «Закон.ру» комментарии к ним: как правильно их решить, какие последствия это решение будет иметь на практике или почему этот вопрос не имеет практического значения, ― все, что вы посчитаете нужным сказать.

Авторы лучших превью смогут написать комментарий к определению ВС для «Вестника экономического правосудия».

Прошу авторов указывать рубрику «Верховный суд РФ»: так все, кто интересуется практикой ВС, смогут найти ваш материал.

За неделю с 19 по 25 октября в экономическую коллегию на пересмотр передано 7 дел. Их полный список есть в этом посте.

Из дел, попавших на пересмотр, редакции «Закон.ру» показались интересными пять.

Банкротство. Истек ли срок давности для требования ФНС о признании сделок должника недействительными? Срок течет с момента, когда требование ФНС включено в реестр или когда в реестр включено требование, основанное на оспариваемой сделке?

В этом деле налоговая инспекция как конкурсный кредитор пытается оспорить договоры, по которым должник заказывал сервисное обслуживание оборудования. Истец обращает внимание на обстоятельства, свидетельствующие о мнимости сделок. Проблема в том, что об этих сделках инспекция знала еще в октябре 2014 года, когда принимала решение о доначислении налога. Суды посчитали, что возможность оспаривать эти сделки у инспекции появилась тогда, когда она включилась в реестр кредиторов, т.е. с марта 2015 года. Если считать с этого времени, то исковая давность пропущена. Однако инспекция предлагает считать ее лишь с момента, когда требования контрагента по этим договорам были включены в реестр должника (июнь 2016 года).

С этой логикой можно согласиться, ведь до появления требований в реестре практического смысла в оспаривании сделок не было: оплата по ним не производилась.

Банкротство. Является ли контролирующим лицом должника банк-кредитор, который мог назначать менеджмент и иным образом влиять на деятельность должника? В деле много и других обстоятельств, свидетельствующих о том, что долг вытекает из корпоративных отношений.

Поставленный в этом деле вопрос о контроле залогодержателя над должником интересен и важен. Поэтому дело заслуживает отдельного поста, который мы опубликуем чуть позже. Отмечу, однако, что спор богат различными обстоятельствами, указывающими, что должник был связан с кредитором не только в силу залога. Поэтому, вероятно, в чистом виде ответа на поставленный вопрос определение Верховного суда не даст.

Имеет ли собственник сооружения на земельном участке право требовать изменения разрешенного использования этого участка в соответствии с назначением сооружения для целей последующего выкупа этого участка?

Собственник построил спорткомплекс (картодром) на основании инвестиционного договора с Нижегородской областью. После строительства хочет выкупить участок под комплексом, для чего просит установить для него правильное разрешенное использование: «спорт». Областные органы власти ему отказывают, объясняя это тем, что Правила землепользования и застройки Нижнего Новгорода не предусматривают такого вида использования для участков в зоне, в которой расположен картодром.

Казалось бы, на этот вопрос есть прямой ответ в самих правилах землепользования: если здание не соответствует градостроительному регламенту, а его собственник хочет выкупить участок, то по его просьбе можно установить вид разрешенного использования, не предусмотренный регламентом. Для меня загадка, почему суды не обратили внимание на этот довод.

Зато дело любопытно еще и тем, что затрагивает процессуальный вопрос: может ли госорган, акт которого обжалуется, обосновывать его законность иначе, чем указано в самом акте? И может ли это делать суд? Апелляция в этом деле посчитала, что такого права у публичного органа нет, и фактически признала отказ в изменении разрешенного использования недействительным по этому формальному признаку: госорган в суде обосновывал законность своего акта не так, как написано в этом акте. Кассация посчитала, что госорган может приводить в суде дополнительные аргументы, и признала акт законным. Надеюсь, этот вопрос будет затронут в будущем определении Верховного суда.

Применяется ли установленная нормативным актом льготная ставка аренды, если стороны договора согласовали рыночную ставку, одновременно сославшись и на нормативные акты, устанавливающие льготную ставку?

Два дела с одинаковым вопросом, пришедшим из Москвы, где постановление местного правительства от 25 ноября 2012 года № 800-ПП о мерах по поддержке малого предпринимательства устанавливает льготную ставку для арендаторов из этой категории. В 2015 году с малыми предприятиями заключали соглашения о продлении аренды городских помещений, прописывая в них рыночную, а не льготную цену аренды. Одновременно эти соглашения содержали право города в одностороннем порядке менять цену.

В итоге получился конфликт между ценой в договоре и постановлением московского правительства. Москва настаивает, что это свобода договора и применяться должна согласованная цена. Верховный суд, вероятно, прислушается к доводам арендаторов о том, что город сам установил такую льготную цену для малых предприятий.

Все дела экономической коллегии ВС за 2020 год можно посмотреть здесь.

Как известно, нет ничего хуже чем остаться без собственного жилья, а при нынешней дороговизне квартир — фактически потерять всякую надежду на дальнейшую нормальную жизнь. Проблема оспаривания сделок с недвижимостью очень актуальна, не секрет — квартиры/загородные дома/дачи — лакомый кусок для различного рода «дельцов», масса людей желают сделать свою жизнь лучше за счет Вас и Ваших квадратных метров.

Оспаривание сделок, в контексте данной статьи, предполагает, что сделка уже совершена — т.е. документы подписаны (например: Предварительный договор купли-продажи, Соглашение о задатке/авансе, сам договор купли-продажи или дарения/ ренты), но она может быть уже как зарегистрирована (тогда Ваше положение становится крайне затруднительным), или документы подписаны, но на регистрацию еще не подавались — тут положение лучше, но это не отменяет перспектив остаться в итоге без всего .

В случае если Вас обманули, или Вы посчитали что сделка нарушила Ваши права и интересы — варианта развития событий всего два.

Первый

Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:

не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них.

Второй

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку.

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Набор средств для защиты

Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).

Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:

оспоримые;
ничтожные.

Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.

Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили.

Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником. а подписал документы, получил деньги и пропал. Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям. соответственно что? — сделка ничтожная.

Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом. придется идти в суд.

Что надо знать перед обращением в суд:

Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются.
Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

Документы подписаны, но не сданы на регистрацию.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно. плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк.

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром. Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время. идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет. лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию. Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной.

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут. пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить. Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

Документы подписаны, сделка зарегистрирована

И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости. но радость оказалось недолгой.

Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру. и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.

В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.

Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.

Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.

Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда. квартира отошла продавцу. а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.

Здравствуйте, я новый собственник

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать. после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете.

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали. да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

Резюме

Надеюсь после прочтения данной статьи у Вас сложилось четкое представление о первоначальных и обязательных действиях необходимых при попадании в подобные ситуации.

Добрый совет — не пытайтесь начитавшись в интернете форумов и статей в кодексах идти в одиночку против хорошо подготовленных и знающих свое дело людей, не забывайте — идя на подобные вещи (обман, неисполнение обязательств и т.п.) лица, как правило, просчитывают ходы и готовятся к Вашим обратным действиям. Но как известно от всего не застрахуешься, и даже у этих «специалистов» есть слабые места, в борьбе с ними надо изначально правильно расставить акценты и действовать в исключительно правовом русле, тогда шансы отстоять свое у Вас есть, все остальное — проигрыш.

Основания признания договора купли-продажи недействительным.

Основанием его недействительности могут быть:

несоблюдение формы - если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами.

Обратите внимание - по этому основанию можно признать договор недействительным, также, если документ составлен, но подписан с одной из сторон неуполномоченным лицом;

одно из общих оснований недействительности сделки.

На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.

Недействительность договора купли-продажи, заключенного во вред организации на невыгодных условиях.

Организация может оспорить договор, если ее имущество продано на явно невыгодных условиях, например, по сильно заниженной цене.

Можно применить следующие основания недействительности:

злоупотребление правом - договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред;

нарушение интересов юридического лица - директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона.

Пример недействительности договора из-за невыгодных условий

Договоры купли-продажи зданий были заключены по общей цене 70 000 руб., что было существенно ниже рыночной стоимости имущества. Иск инициировал участник общества-продавца.

Суд пришел к выводу, что договоры заключены на условиях, крайне невыгодных для продавца, и причинили ему существенный ущерб. Он указал на злоупотребление правом и с учетом других обстоятельств по делу признал договоры недействительными на основании ст. ст. 10, 168, п. 2 ст. 174 ГК РФ.

Недействительность договора купли-продажи при банкротстве.

Договор купли-продажи, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, можно признать недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов.

В большинстве случаев подавать такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

Порядок признания договора купли-продажи недействительным.

Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).

Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.

Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости.

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.

Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.

В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.

С продавца могут взыскать:

проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;

убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется. Убытком может быть, например, покупная цена, выплаченная покупателем продавцу до признания договора недействительным;

неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений имущества. Например, во исполнение решения суда по другому делу покупатель возвратил имущество продавцу по реституции и обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов на капитальный ремонт здания. Суд удовлетворил иск и взыскал с продавца стоимость ремонтно-восстановительных работ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2014 N Ф03-1262/2014).

С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу N 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015).

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок.

Также в земельном законодательстве есть специальные основания, в частности:

ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев;

недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах.

В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия.

Порядок признания договора купли-продажи земли недействительным стандартный - подайте иск в суд.

Последствия недействительности данного договора - общие. В частности, применяется реституция - возврат полученного по сделке. Продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть земельный участок.

Читайте также: