Может ли налоговая инспекция забрать квартиру

Опубликовано: 21.04.2024

Статус индивидуального предпринимателя – одно из самых загадочных явлений в российском законодательстве. Загадки начинаются с части 1 статьи 23 Гражданского кодекса РФ, определяющей статус ИП как физического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 этой же статьи. Однако часть 2 утратила силу еще в 2013 году, а поправки в часть 1 так и не были внесены.

Остается предположить, что любой ИП – это исключительно физическое лицо. Но утратившая силу часть 2 наложила свой отпечаток на часть 3 статьи 23 ГК РФ, предусматривающей, что к деятельности ИП применяются правила, регулирующие деятельность юридического лица. То есть ИП отсылается уже к статье 56 ГК РФ, гласящей, что юридическое лицо отвечает по долгам всем принадлежащим ему имуществом.

Кто же ты на самом деле?

Если отставить в сторону лакуны законодательства, то можно сделать житейский вывод: статус ИП будет тем, который выгоден в определенный промежуток времени контролирующим, налоговым и правоохранительным органам. Когда на ИП накладывается штраф, исходящий из требований законодательства к ООО, индивидуальный предприниматель, безусловно, расценивается, как лицо юридическое. Однако в случае обращения взыскания по долгам на личное имущество ИП статус переходит в разряд физического лица. В то время как учредители ООО расплачиваются с долгами только активами и пассивами самого ООО, ИП остается без машины, телевизора и лаптопа, а в отдельных случаях и без квартиры.

Вопрос: Может ли индивидуальный предприниматель применить имущественный налоговый вычет при продаже жилого помещения, используемого в предпринимательской деятельности, если расходы на его приобретение были учтены в расходах при УСНО?
Посмотреть ответ

На какое имущество ИП может быть обращено взыскание по долгам

Порядок изъятия и виды имущества должника, подлежащие обращению в счет погашения долга, регламентированы статьей 69 ГК РФ. В перечень имущества входят:

Денежные средства в любой валюте.
Иное имущество, изъятие которого не противоречит действующему законодательству.
Жилье, находящееся в залоге по договорам займа или кредитования.

В практике принудительного исполнения исполнительных документов судебные приставы-исполнители нередко сталкиваются с ситуациями, когда должник не имеет имущества, на которое может быть обращено взыскание, но при этом владеет жилым помещением, которое является для него и его семьи единственным. Это порождает ситуацию нарушения баланса интересов кредитора и должника.
Посмотреть информацию

Могут ли забрать единственное жилье?

Право кредиторов обращать взыскание на жилье пока что законодательно ограничено. Так, должник не может быть лишен собственности в виде:

единственного жилья;
земельного участка, на котором расположен дом;
орудий труда, необходимых для профессиональной деятельности должника;
носильных вещей;
домашних животных и домашнего скота;
продуктов питания;
топлива, необходимого для обогрева жилья;
транспортного средства, принадлежащего должнику-инвалиду.

Исключение составляют случаи, когда любой из перечисленных видов имущества был оформлен как залоговое при заключении договора займа либо кредита.

При этом не имеет значения, на какие нужды ИП получил кредит – производственные либо личные. В любом случае он берет кредит как физическое лицо.

Могут ли арестовать единственное жилье?

Обычно люди путаются в понятиях ареста и обращения взыскания, хотя это совершенно разные правовые явления. Арест является ограничительной мерой, при которой собственник жилья теряет право распоряжения имуществом, то есть ограничивается в правах. Смысл этой меры в создании для должника как можно более сложных условий, при которых он будет усиленно предпринимать меры к изысканию средств для погашения задолженности.

Важно! Арест имущества не отнимает у должника возможности пользоваться арестованными вещами и жильем и не избавляет его от необходимости оплачивать все причитающиеся ему платежи по коммунальным услугам и налогам за недвижимость.

До недавнего времени в понятиях ареста и обращения взыскания на имущество путались и судебные органы. Примером тому может служить гражданский спор, ставший прецедентом для множества последующих применений ареста квартиры как рестрикционной меры.

Судебный исполнитель арестовал квартиру должницы, проживающей в Санкт-Петербурге. Она обжаловала действия судебного исполнителя и была поддержана судебной инстанцией. Вердикт суда гласил, что на единственное жилье не обращается взыскание и потому не может быть применен арест. Судебный исполнитель и кредитор, в свою очередь, обжаловали решение, и в конечном итоге спор дошел до Верховного суда РФ. Его определение по данному делу стало обязательным к применению при рассмотрении подобных споров.

Определение Верховного суда гласит, что арест не равноценен взысканию, а является ограничительной мерой, предпринятой с целью недопущения отчуждения недвижимости, которое повредило бы интересам кредитора.

Таким образом, арест на единственное жилье ИП может быть наложен на законных основаниях.

Значит, можно не бояться?

Законодательная инициатива – вещь совершенно непредсказуемая. В условиях кризиса, когда общая задолженность населения перед банками, кредитными организациями, налоговыми органами и ЖКХ растет не по дням, а по часам, процесс принятия новых законов, касающихся взыскания долгов, может лоббироваться заинтересованными сторонами, в частности, банковскими структурами.

Возможно, что именно лоббированием объясняется законодательная инициатива Министерства Юстиции РФ, внесенная на рассмотрение Государственной Думы в 2016 году. В основе инициативы лежит предложение о внесении изменений в ряд нормативных актов, в том числе и в статью 446 ГПК РФ. Изменения касаются возможности обращения взыскания и на единственное жилье должника в случаях, когда жилье можно отнести к категории роскошных или излишне больших.

Если разобрать предлагавшиеся на тот момент изменения более подробно, то получится следующее. Министерство юстиции предлагало допустить изъятие у должников единственного жилья в случаях:

Когда жилье имеет метраж сверх нормативного. Минимальный норматив жилой площади на одного человека составляет 12 кв. метров. То есть на семью из трех человек инициатива оставляла этот самый минимум умноженный на три. Соответственно предлагалось отчуждение квартиры с предоставлением должнику меньшего жилья.
Когда жилье относится к категории роскошных. В соответствии с Налоговым кодексом РФ роскошность жилья определяется кадастровой оценкой. Справедливость кадастровых оценок недвижимости россияне уже успели оценить. Тем не менее роскошным считается жилье с кадастровой оценкой от 50 миллионов рублей.

Будет ли принят такой законопроект?

В 2016 году законодательная инициатива Минюста вызвала возмущение россиян ненамного меньшее, чем повышение пенсионного возраста в 2018 году.

По результатам общественных опросов и дебатов, законодатели подкорректировали текст законопроекта. Его последняя версия предусматривает возможность обращения взыскания на единственно жилье лишь в отношении:

Уклоняющихся от уплаты алиментов
Должников по взысканиям ущерба за вред, причиненный здоровью граждан.
Должников, обязанных возместить ущерб, причиненный в результате преступления.

Подредактировали законопроект и в части излишка метража. В новой версии изъятие излишка допускается лишь в случае превышения более чем в два раза нормативного метража на члена семьи.

Предусматривает проект и саму процедуру изъятия жилья.

Так, обращение взыскания на единственное жилье сможет происходить только по решению судебной инстанции.

Законопроект, возможно, еще долго будет согласовываться и обсуждаться. В том, что он все-таки будет принят, сомневаться не приходиться. Однако до тех пор ИП могут жить спокойно. Никто не сможет изъять их единственное жилье, если только оно не является залоговым имуществом.

По сети прокатилась волна возмущений наших коллег бухгалтеров и руководителей организаций, которые не так давно столкнулись с проблемой «непрошенных гостей». Фактически, к ним домой стучались сотрудники ИФНС по месту их регистрации с целью проверки документов (?!). Мы не сразу поняли, за какой надобностью инспекторы фискального органа стали ходить по домам, «напрашиваться» на территорию частной собственности с учетом того, что в предыдущие годы они ограничивались уведомлениями, извещениями и прочими инструментами «цивилизованного» воздействия. Углубившись в суть вопроса, мы нашли письмо Минфина России от 31 августа 2017 г. № 03-02-08/55972, которое, фактически, дало право фискалам стучаться в двери без оглядки на предписания нашей Конституции. Что они ждут от «хозяев», насколько их визит вписывается в выражение «незваный гость хуже татарина» и какими правами наделен адресат, читайте далее в нашей статье.

На что имеют право «ходоки»?

И действительно, это был самый первый вопрос, который возник у нас при знакомстве с темой. По давней традиции мы решили уточнить у наших клиентов по услуге «1С облако», были ли у них подобные случаи. Как оказалось, не было. Однако этого нельзя сказать о множестве недовольных граждан, кто уже проявил глупость, открыв двери фискалам. Что же получилось дальше? Приводим один комментарий с форума:

«Примерно в 15.00 ко мне в дверь постучали три раза. Я подошла и спросила: «Кто это»? В глазок увидела двух мужчин в штатском и один из них, представившись, протянул раскрытое удостоверение сотрудника ИФНС и попросил впустить их. Не знаю, может, страх дал о себе знать, или «гражданское послушание», но все-таки я их впустила. Поначалу мне показалось, что за дверью они вели себя тактично, но после того, как они перешагнули порог, у них заметно прибавилось уверенности в действиях. Без спроса сели на диван, попросили принести им по стакану чая (. ), а затем начали задавать вопросы. Касались они, по большей степени, деятельности организации, которую я веду удаленно. Было очевидно, что в компании дела идут странным образом, это даже заметно по оборотам. Они попросили меня предоставить учредительные документы, копии налоговых деклараций и прочее. Тут уже стала понимать, что они слишком много себе позволяют. Пришлось как-то «открещиваться», говорить, что все бумаги в офисе. Не знаю, повезло мне или нет, но вскоре они ушли. Уверена, что в следующий раз буду держать оборону собственного жилища до конца»…

Пример этой небольшой истории затрагивает сразу несколько проблем, которые, стоило решить еще 20 лет назад. Первое – наш человек немного отвык от «хождений» посторонних лиц по квартирам и поэтому считает, что какой-то угрозы от них ожидать не стоит. Помните, как это было в 90-е? В дверь стучались молодые ребята, предлагали купить у них за баснословные деньги пылесосы, приспособления для очистки овощей, детские игрушки, религиозные книги. Особо «предприимчивые» умудрялись продавать банковские продукты, одежду и средства для похудения. Более того, некоторые из них посещали квартиры, будучи наводчиками бандформирований, почувствовавших силу в «смутное время». Благо, со временем эта проблема была практически устранена, и народ привык к тому, что к ним не ходят. А если уж кто-то и постучался в дверь, значит, речь идет о чем-то действительно важном. Вторая проблема – демонстрация владельцу квартиры удостоверения уполномоченного сотрудника. Это исключительно психологический момент. В большинстве случаев законопослушный гражданин не откажет представителю власти, считая, что ему нечего скрывать. Более того, отказать ему они просто побоятся – мало ли, что потом будет. Третья проблема – это незнание своих прав. Согласно Конституции Российской Федерации, в частности, статьи 25, каждый житель имеет суверенное право на неприкосновенность его собственности. По идее, ни один закон и ни одно предписание государственного органа не может противоречить первоисточнику наших прав и обязанностей. И все же налоговики нашли для себя «лазейку» в виде статьи 91 НК РФ, фактически дающей право на вмешательство в частную жизнь. Правда, здесь нужна пометка о наличии у инспекторов соответствующего разрешения. Боимся, в вышеописанном случае никакой бумаги у фискалов на руках не было…

Почему приходят?

У нас есть скромное предположение, что как таковая необходимость совершать «обход» налогоплательщиков появилась по той простой причине, что впереди нас ожидает новый 2018 год. Понятное дело, что сейчас формируется бюджет, перед ФНС стоит традиционная задача по максимальному сбору денежных средств с тех, кто должен платить по счетам. Если раньше Налоговая бралась, по большей степени, за юридические лица, средний и крупный бизнес, то сейчас пошли «в оборот» еще и физические лица в придачу с индивидуальными предпринимателями (как же раньше не догадались-то…). Вероятно, у государства есть «большие планы» на предстоящие годы, а для их реализации элементарно нужны деньги. Нам к этому не привыкать. Что же касается методов пополнения федерального и регионального бюджетов – это достаточно «грустная» тема. Стоит отдать должное мировой практике: любая страна, которую мы считаем благополучной, «славится» своем фискальным аппаратом. Взять хотя бы в качестве примера Соединенные Штаты. По оценкам «бывалых» путешественников среднестатистический американец платит государству за медицину, безопасность, инфраструктуру около половины своего ежегодного дохода. У нас же в стране с этим все гораздо либеральнее, однако, мы все равно склонны считать, что с нас сдирают последнюю рубашку. Ну, да ладно, немного отвлеклись…

Что же делать с инспекторами?

Некоторые тематические издания уже отреагировали на новый тренд в работе инспекторов и сразу же начали давать советы, как вежливо отказать уполномоченным сотрудникам в их формальном праве посещать жилые помещения. Кто-то стал писать о том, что буквально на пороге своего дома через дверь и, глядя прямо в глазок, нужно ссылаться на упомянутую статью из Конституции. Кто-то же порекомендовал вообще затаиться как мышь и сделать вид, якобы никого нет дома. Отдельные издания предположили, что в разговоре с инспекторами на пороге необходимо удостовериться в их праве войти в квартиру или же ответить на их вопросы, как говорится, на лестничной площадке. Последний вариант нам нравится больше, правда, второй способ, по-своему, тоже хорош. Стоит помнить, что у любого сотрудника государственной службы при его желании посетить частную собственность должно быть на руках соответствующее разрешение от вышестоящего начальства. Самый популярный документ – ордер на обыск, часто используемый следственными органами. Применимо к сотрудникам ИНФС ордер на обыск тоже имеет место быть, если налогоплательщик подозревается в злостном уклонении от уплаты налогов или же грубом нарушении налогового законодательства. Здесь подчеркнем, что, не имея этой или схожей с ней бумаги, НИ ОДИН инспектор Службы не имеет права требовать пересечь границу порога дома или квартиры. Следовательно, не открывая дверь и опять же через глазок, можно удостовериться в наличии или отсутствии документа, после чего самостоятельно принять решение – впускать или же нет. Подчеркнем, что наличие ордера – основание налоговиков чуть ли не «ломиться» в дверь, поэтому открыть все-таки стоит. Конечно, если налогоплательщику есть, что скрывать, то лучше уж «отсидеться» с выключенным светом до того момента, пока посторонние лице не покинут лестничную клетку.

Выводы

Хочу сдавать квартиру как самозанятая. Будет налоговая выяснять, сдавала ли я ее раньше, и пытаться получить налог? Если да, каких санкций ждать?

И еще вопрос про приложение «Свое дело». Правильно ли я понимаю, что оно дублирует приложение «Мой налог» и только в нем сейчас можно зарегистрироваться?

Будет или нет налоговая инспекция выяснять, сдавали ли вы квартиру раньше и платили ли налоги, зависит от решения налоговой. Здесь можно только гадать.

Но такой исход маловероятен. Налог на самозанятость ввели в том числе для того, чтобы дать людям возможность выйти из тени, получать доходы законно и платить налоги.

Если бы налоговая стала массово проверять всех зарегистрировавшихся, вряд ли бы число самозанятых активно росло. Тем более что сдача квартир — в числе лидеров среди видов деятельности и количеству налогоплательщиков НПД.

Кроме того, фактически налоговые проверки самозанятых сейчас приостановлены, и каждую нужно согласовывать с ФНС в Москве.

Однако если вы опасаетесь проверок, расскажу, как ИФНС выявляет тех, кто сдает квартиры и не платит налоги. Это будет полезно знать.

Как выйти из тени

Как налоговики узнают, что квартиру сдавали, а налоги не платили

Давайте исходить из того, что вы сами не собираетесь сообщать ИФНС о том, что сдавали квартиру. Поэтому опасность может исходить только от других источников, например от бывших арендаторов, если между вами были конфликты или они остались чем-то недовольны.

Если кто-то сообщит в ИФНС, что квартира сдается нелегально, налоговики могут проверить эту информацию.

Еще о неуплате налогов инспекторы могут узнать совершенно случайно. Например, если квартиру сдавали компании для ее работников, и при проверке организации налоговая нашла договор аренды и решила встречно проверить арендодателя. Тогда она выяснит, что сейчас вы получаете доход законно, но вот за прошлые периоды могут зацепиться — проверить и начислить налог.

Или еще один пример. Допустим, квартиросъемщик задолжал наймодателю или причинил ущерб. Наймодатель подал в суд иск о взыскании денег. В ходе разбирательства выяснилось, что квартира сдавалась без договора и собственник не платил налоги с доходов.

Частное определение — это специальное распоряжение суда, которое обращает внимание какого-то органа на нарушение закона

Что будет, если налоговики выявят нарушение

Если в ИФНС поступит информация, что квартиру сдавали нелегально, инспекция может провести проверку. И первое, с чего начнут, — вызовут собственника для дачи пояснений.

На этом этапе вам надо определиться, признаваться или нет. На этот счет лучше проконсультироваться с юристом, который изучит все обстоятельства и нюансы, даст им правовую оценку и подскажет, какая позиция будет предпочтительнее.

Вот какие есть основные варианты:

признаться и согласиться добровольно заплатить налог, пени и штраф. То есть сдаться без борьбы;
признаться, что сдавали квартиру, но не признаваться, что получали доходы. Можно ссылаться на то, что не помните всех квартиросъемщиков и какую сумму получали за аренду и что данные не сохранились. Этот вариант подходит, если сам факт сдачи квартиры уже доказан, например показаниями соседей или арендатора. Но ИФНС еще нужно установить, что вы получали арендную плату и о каких суммах доходов идет речь. Именно с этих сумм рассчитывается налог и штраф;
не признаваться в расчете на то, что налоговые инспекторы нарушение не докажут, а если и докажут, то не смогут доказать всю сумму полученного вами дохода. Даже если в вашей квартире периодически проживали разные люди, это еще не значит, что квартира сдавалась, а если и сдавалась, что от этого были доходы. В таком случае ИФНС нужно установить все факты и доказать нарушение и сумму дохода.

Признаетесь вы или нет, это не будет смягчающим или отягчающим обстоятельством. Поэтому можно спокойно все отрицать. Докажут — значит, докажут. Но не факт, что налоговикам удастся установить всю сумму полученного дохода. Таким способом можно уменьшить сумму недоимки и всех рассчитываемых на ее основе штрафов.

Вот когда сложно выявить и доказать всю сумму дохода:

письменные договоры не заключались;
в данных Росреестра не зафиксированы факты сдачи квартиры;
неизвестны квартиросъемщики, с ними нельзя связаться и опросить;
использовались наличные платежи.

«Клерк» Рубрика Налоговые проверки

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска
— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:
— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать
С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.
Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.
1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.
При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

30 апреля – время подачи декларации о проданном имуществе. Оно уже минуло. Но все ли, кто продавал в минувшем году квартиры или земельные участки, посетили налоговые инспекции? Что будет тем, кто вовремя не отчитался перед налоговиками? Об этом и многом другом, связанном с налогами, рассказывает налоговый консультант налоговой консультации НОБЛ АУДИТ (www.nalogovmalo.ru.) Светлана Оганджанянц:

- Есть правило - если налогоплательщик продает недвижимость или иное имущество (например, автомобиль), которые были в его собственности менее 3-х (а по новым правилам, в некоторых случаях менее 5) лет, он обязан подать налоговую декларацию. Это прописано в ст. 229 Налогового кодекса. Причем указан предельный срок для подачи декларации - не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. В декларации указываются все параметры сделки – за сколько продали, за сколько ранее купили, и исходя из этого выводится сумма налога к уплате или его отсутствие. Кроме того, к декларации прикладываются копии всех подтверждающих документов – договоров купли-продажи, актов приема-передачи, платежных документов. По ним инспектор смотрит, насколько правильно составлена декларация и правомерно использованы те или иные вычеты.

- Пожилые люди, как правило, не зарегистрированы на сайте и квитанции им тоже порой не приходят. Они и не знают о налоге. А пенсионеры думают, что с них не берут. Как тут быть? Какую ответственность несет налогоплательщик, если ему не прислали квитанцию и сам он не обратился в налоговую инспекцию?
- Рано или поздно, налоги взыщут и надо это понимать. Также взыщут и пени, независимо от возраста человека. Также, существует обязанность граждан, уведомлять налоговые органы о наличие у них налогооблагаемых объектов. В случае, если такое уведомление сделано, а налоги не приходят, ответственности за их неуплату не будет. Но это в теории, а на практике, в один прекрасный день придет судебный приказ о взыскании. И если у пожилого человека не хватает опыта в регистрации на сайте и в пользовании интернетом, то к суду он тем более не готов. Поэтому, лучше научиться пользоваться сайтом ФНС либо обратиться за помощью к молодым детям и внукам. В крайнем случае, есть возможность обратиться непосредственно в ФНС за квитанциями.

- Но пенсионеры же по закону налог платить не должны. Что нужно им делать, чтоб их освободили от налога?
- Налоги все разные и не по всем из них имеются льготы для пенсионеров. В Москве, например для пенсионеров действуют льготы по налогу на имущество. По своему выбору, пенсионер вправе освободить один объект от налогообложения - одну квартиру, один дом, один гараж. Для этого подается заявление через личный кабинет на сайте ФНС, либо через налоговую по месту регистрации, либо через МФЦ.

- Если он до этого не знал и не платил налог, то его заставят сначала оплатить за прошлые годы, а потом освободят? Я слышал такие разговоры.
- Такого быть не должно. Налог могут пересчитать за предшествующих три года и, если по итогам пересчета возникнет переплата, то можно подать заявление о возврате налога. Сделать это можно также через личный кабинет на сайте ФНС, либо через налоговую по месту регистрации или через МФЦ. Деньги обязаны вернуть в течение 30 дней с даты подачи заявления о возврате.

- Если человек не платит налог, то налоговая инспекция взыскивает с них налоги через суд в упрощенной форме. Как это происходит?
- Да, это происходит через выдачу судебного приказа. Порядок такой - налоговая собирает доказательства неуплаты налога, несет в суд и просит выдать такой приказ. Суд выдает, без вызова сторон. После этого, судебный приказ отправляется физлицу должнику по почте. После его получения, у физлица есть 10 дней на подачу возражений в суд. Если таковых не поступает - судебный приказ вступает и силу и передается приставам. Если же возражения поступают, судья отзывает приказ и налоговая теперь должны обратиться заново, в порядке искового производства, уже как обычный истец.

- Это если небольшие суммы налога. А если суммы большие? К примеру, за продажу квартиры вовремя не подал декларацию, то как там решается вопрос? Все же там без ответчика вопрос не должны рассматривать?
Здесь процесс более длителен:
- налоговому органу становится известно о факте получения физлицом дохода от продажи квартиры, информация такого рода передается органами регистрации недвижимости. Также информация может быть получена от органов росфинмониторинга, куда она, в свою очередь, стекается от банков и агентств недвижимости;
- на основании данной информации налоговый орган отправляет уведомление гражданину о необходимости подачи им налоговой декларации 3НДФЛ. Декларация и является тем документом, на основании которого будет рассчитан налог. В декларации также, заявляются все льготы и вычеты;
- если такая декларация налогоплательщиком не подана, у налогового органа есть право самостоятельно рассчитать налог, на основании информации, которая им получена. По результатам такого расчета составляется Акт, в котором рассчитывается недоимка по налогу, штрафы за неуплату и за неподачу декларации, пени. Естественно льготы и вычеты в расчет включены не будут. Акт должен быть вручен налогоплательщику либо направлен ему по почте. После получения Акта, налогоплательщик вправе представить возражения в течение 30 дней. После 30 дней, налоговый орган выносит Решение о привлечение к налоговой ответственности, вручает его налогоплательщику. Далее, выставляет требование об уплате налога. Если требование остается без исполнения, налог взыскивается через суд в том же порядке, что и в первом случае – в упрощенной форме, через судебный приказ. Уклонятся от получения Акта, Решения или требования бессмысленно – эти документы считаются полученными на 5-ый день отправки их из налогового органа.

- Но люди об этом могут и не знать, что нужно подавать. Думаю, что налоговые должны как-то извещать. Молодые еще знают, а пожилые?
- В последнее время информирование налогоплательщиков происходит неплохо. В СМИ, общественном транспорте, на средствах наружной рекламы в период с 01.01 по 30.04 идет социальная реклама о необходимости подачи декларации. Также уведомления обычно рассылаются через личные кабинеты на сайте ФНС и по обычной почте.

- Скажите, отменили ли вычет при продаже жилья, равный либо 1 млн. рублей, либо сумме затрат на приобретение проданной квартиры. Или это тоже слухи?
- Нет, никто вычеты не отменял. Вычеты при продаже бывают следующие:
= сумма документально подтвержденных расходов на приобретение проданного имущества;
= фиксированная сумма имущественного вычета в 1000000 рублей.
Сумма документально подтвержденных расходов — это сумма, за которую продаваемое имущество в свое время приобреталось. Это самый удобный вид вычета. Достаточно иметь документы, подтверждающие расходы. В этом случае, налог 13% считается с разницы между продажной ценой и этой суммой. Этот вид вычета применим как к продаже недвижимости (жилой и нежилой), так и к продаже имущественных прав по договору долевого участия.
Ну а если жилая недвижимость досталась по наследству, приватизации или в дар, то используется вычет в 1000000 рублей.

- А если продал квартиру но дохода не получил, то декларацию подавать надо?
- Да, декларация 3НДФЛ при этом обязательно подается.

- Давайте сейчас поговорим о том, как взимаются налоги. Нередко налоговики практикуют списание денег со счета. А сколько могут? Я слышал, что выплаты из зарплаты по суду должны составлять не более 20% в месяц. Это так? Или здесь иначе проходит процедура?
- Со счетов физических лиц налоги списываются только на основании постановлений сотрудников ФССП РФ, вынесенных на основании судебного приказа. Никаких процентных ограничений по списанию законом со счета не установлено. Без обращения в суд налоги списываются только со счетов юридических лиц и ИП.

- А с кредитной карты могут снимать?
- Судебные приставы-исполнители взыскивают денежные средства, принадлежащие гражданину, не важно, на каком счете они хранятся, на счете депозитном, счете кредитной или дебетовой карты.

- А если пенсионер, то из пенсии будут вычитать? По сколько? Всю же нельзя по закону списать?
Как правило, пенсии перечисляются на карточные счета, с них то и взыскивается налог в полном объеме, если есть соответствующее решение суда. Да, закон устанавливает ограничение в 50% от суммы ежемесячного списания из зарплаты и пенсии, но в отношении счетов, на которые они приходят, эти ограничения не действуют. Неправомерность списания в этом случае будет оспаривать налогоплательщик, весьма с сомнительным успехом.

- И в завершение беседы хочу вас спросить: какой бы вы дали людям, которые владеют недвижимостью, совет?
- Хочу сказать, что для расчета налогов при совершении сделок с недвижимостью обращайтесь к аттестованным специалистам, не жалейте на это своего времени и денег на консультацию. Не рекомендую консультироваться у девочек, работающих в операционном зале налоговых инспекций и разных знакомых, якобы имеющих отношение к налоговым органам. Если очень хочется получить консультацию у сотрудников налогового органа, пользуйтесь бесплатной услугой консультирования. Для этого в налоговый орган составляется письменный запрос, на который в течение 30 дней вам обязаны письменно ответить со ссылками на законодательство. Профессиональный консультант всегда поможет правильно рассчитать налог и, конечно же, по возможности его минимизировать, избавит вас от ненужных разбирательств с налоговой инспекцией. Знания консультанта по налогам сберегут ваши финансы, время и нервы.

Читайте также:


Налог на мебель в квартире

Налог на приватизацию квартиры 2021

Курсовая работа налог на недвижимое имущество особенности оценки в целях налогообложения

Должны ли предпенсионеры платить налог на недвижимость

Сдача квартиры посуточно налоги беларуси